【房地產(chǎn)管理】房地產(chǎn)開發(fā)三大司法解釋

1、隨心編輯,值得下載擁有!YOUR COMPANY NAME IS HERE專業(yè)I專注I精心I卓越【房地產(chǎn)管理】房地產(chǎn)開發(fā)三大司法解釋XXXX 年 XX 月 XX 日XXXXXXXX集團(tuán)企業(yè)有限公司Please en ter your compa nys n ame and contentv房地產(chǎn)開發(fā)三大司法解釋實務(wù)和操作技巧講課提綱序言：最高人民法院 2005 年 6月 28 日發(fā)布且于 2005 年 8 月 1 日施行的關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合 同糾紛案件適用法律問題的解釋；該解釋的出臺對規(guī) 范我國房地產(chǎn)一級市場、二級市場乃至三級市場（即商品房 交易市場）的土地交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場，

2、促進(jìn)市場經(jīng) 濟(jì)誠信體系的建立和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，都將產(chǎn)生積極 的影響。最高人民法院發(fā)布且于 2005 年 1 月 1 日施行的關(guān)于 審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 ，解 釋雖然只有短短的 28 條，但由于入世的需要和理論上的 重大突破以及對客觀市場的認(rèn)可 ,將對我國建筑市場， 特別是 施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大而有深遠(yuǎn)的影響；最高人民法院發(fā)布且于 2003 年 6 月 1 日起施行的關(guān) 于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 解釋對人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件過程中 所涉及的商品房預(yù)售合同的效力、商品房銷售廣告、一房數(shù) 買、房屋面積縮水、商品房的交

3、付使用及風(fēng)險承擔(dān)、商品房 質(zhì)量、商品房包銷、商品房的擔(dān)保貸款等如何使用法律的問 題作了比較詳細(xì)的解釋。通過在實體和程序上對現(xiàn)行法律規(guī) 定的深入細(xì)化，也增強(qiáng)了法律的可操作性，統(tǒng)一了法律的適 用，有利于對當(dāng)事人的平等保護(hù)。上述三大司法解釋是房地產(chǎn)開發(fā)中土地的取得、房 屋的建造和銷售三個最重要而必不可少的環(huán)節(jié)，為減少和預(yù) 防糾紛的發(fā)生，避免不必要的損失，學(xué)習(xí)他它、研究它、運(yùn) 用它，不僅僅是法律人的專利，更是相關(guān)管理部門、房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)所必需的 本講課內(nèi)容，以操作實為主，力爭用大量案件（土地 使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)合作 30 例、施工合同 50 例、商品房銷 售 70 例）教會工作人員怎樣規(guī)避

4、風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險和化解矛 盾，最大限度維護(hù)本單位利益。通過學(xué)習(xí)，相信會對國土、 規(guī)劃部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)以及房地產(chǎn)律師直接 產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，使你和你所在單位受益匪淺。第一課 土地出讓、轉(zhuǎn)讓和 房地產(chǎn)開發(fā) 合作第一講：國有土地使用權(quán)出讓常見糾紛及處理一、土地使用權(quán)出讓合同（一）條文主旨（二）房地產(chǎn)開發(fā)用地（三）土地使用權(quán)出讓合同的概念和性質(zhì)1 土地使用權(quán)出讓合同的概念板2. 土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)（四）土地使用權(quán)的出讓1. 國有土地使用權(quán)出讓的概念2. 土地使用權(quán)出讓的特征3. 土地使用權(quán)出讓的性質(zhì)案例 1. 某房地產(chǎn)公司和某市國土局掛牌出讓土地使用權(quán)糾紛案、開發(fā)區(qū)管理委員會出讓土地行

5、為的處理（一）條文主旨（二）本條解釋的制定背景（三）本條解釋起草過程中的不同觀點（四）對本條解釋的理解和適用1開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方和受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合 同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效2本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方和受讓方訂閱的土地使用權(quán)出讓合同，起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，能夠認(rèn)定合同有效案例 2. 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)國土局是否有權(quán)出讓國有土地案例 3 某開發(fā)區(qū)管委會和某房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地使用權(quán)出讓 合同是否有效三、協(xié)議出讓土地價格的確定（一）條文主旨（二）本條解釋的制定背景1. 我國土地資源的現(xiàn)狀及相關(guān)使用制度的變化2. 協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的利弊分析3現(xiàn)有的

6、相關(guān)規(guī)定及解決措施過于原則且缺乏可操作性（三）本條解釋起草過程中的不同觀點 本次司法解釋公開征求意見的情況匯總（四）對本條解釋的理解和適用1. 正確理解本條司法解釋的適用范圍2. 正確理解以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價3. 低于按國家規(guī)定所確定的最低價的協(xié)議出讓土地使用權(quán)的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定部分條款無效而非整個合同全部無效4. 準(zhǔn)確把握本條解釋中所包含的當(dāng)事人的主體范圍5. 正確理解各方當(dāng)事人權(quán)利的具體內(nèi)容6. 正確認(rèn)識和處理合同解除后的法律后果案例 4.開發(fā)商和市建委、 市政府的遷安置工程款和土地使用權(quán)出讓合同糾紛案四、對未辦理批準(zhǔn)手續(xù)合同的處理（一）條文主

7、旨（二）本條解釋的制定背景1. 我國關(guān)于土地出讓審批問題的立法現(xiàn)狀2. 已有的規(guī)定難以妥善解決實務(wù)中的出現(xiàn)的問題，是本條司法解釋出臺的內(nèi)在動力和原因（三）本條解釋起草過程中的不同觀點1. 各方對本條司法解釋的意見及建議2. 對于于案件中當(dāng)事人的主體范圍要有準(zhǔn)確的把握3. 本條司法解釋規(guī)定和以往司法解釋的不同之處及原因4. 新的規(guī)定反映出我國法律及司法實務(wù)中對于判定合同無效的原則及指導(dǎo)思想等的發(fā)展脈絡(luò)（四）對本條解釋的理解和適用1. 適用本條司法解釋的首要前提， 是雙方當(dāng)事人已經(jīng)簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，且且合同已經(jīng)開始進(jìn)入履行階段2. 合同雙方當(dāng)事人均不能以土地使用權(quán)出讓未辦理批準(zhǔn)手續(xù)為由，

8、請 求確認(rèn)合同無效3. 出讓方因此不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持4. 本條解釋的起草、 制定主要為解決關(guān)于因出讓方存在過錯行為而造成合同解除等問題的處理五、土地出讓金的調(diào)整（一）條文主旨（二）本條解釋的制定背景1. 關(guān)于因土地出讓合同內(nèi)容發(fā)生變更而導(dǎo)致土地出讓金調(diào)整問題，我 國目前已有的相關(guān)規(guī)范及具體措施2. 起草本條解釋的起因及經(jīng)過（三）對本條解釋的理解和適用1. 正確認(rèn)識在簽訂了土地使用權(quán)出讓合同后因改變土地用途而導(dǎo)致的土地出讓金價金調(diào)整的性質(zhì)2. 變更土地用途除需要由受讓方和出讓方雙方協(xié)商一致致外，仍必須取得合法的審批手續(xù)3本條規(guī)定中改變已經(jīng)出讓土地的土地用途的主體是單一的4人民法院支持當(dāng)事人因變更土地用途導(dǎo)致出讓金調(diào)整的請求，應(yīng)當(dāng)以起訴時的同種用途的土地的出讓金標(biāo)準(zhǔn)來予以調(diào)整案例 5 土地