卓越集團房地產(chǎn)金融專題探討ppt

1、房地產(chǎn)金融專題探討房地產(chǎn)金融專題探討 主講主講：鄔風柏鄔風柏 講座內(nèi)容講座內(nèi)容 ： u金融基礎(chǔ)知識金融基礎(chǔ)知識 u房地產(chǎn)與金融房地產(chǎn)與金融 u房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)融資 金融是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心 鄧小平 第一部分第一部分 金融基礎(chǔ)知識金融基礎(chǔ)知識 一、金融的定義一、金融的定義 二、中國金融業(yè)現(xiàn)狀二、中國金融業(yè)現(xiàn)狀 三、中國金融業(yè)的對外開放三、中國金融業(yè)的對外開放 四、人民幣匯率問題四、人民幣匯率問題 五、人民幣利率五、人民幣利率 一、金融的定義一、金融的定義 金融是貨幣流通和信用活動以及與之相金融是貨幣流通和信用活動以及與之相 聯(lián)系的經(jīng)濟活動的總稱。聯(lián)系的經(jīng)濟活動的總稱。 廣義的金融廣義的金融 泛指一切

2、與信用貨幣的泛指一切與信用貨幣的 發(fā)行、保管、兌換、結(jié)算，融通有關(guān)的經(jīng)濟發(fā)行、保管、兌換、結(jié)算，融通有關(guān)的經(jīng)濟 活動，甚至包括金銀的買賣?；顒?，甚至包括金銀的買賣。 狹義的金融狹義的金融 專指信用貨幣的融通。專指信用貨幣的融通。 二二 中國金融業(yè)現(xiàn)狀中國金融業(yè)現(xiàn)狀 （一）中國金融業(yè)的基本構(gòu)成（一）中國金融業(yè)的基本構(gòu)成 （二）金融管理機構(gòu)（二）金融管理機構(gòu) （三）銀行類金融機構(gòu)（三）銀行類金融機構(gòu) 銀行類金融機構(gòu)銀行類金融機構(gòu) 商業(yè)銀行商業(yè)銀行 政策性銀行政策性銀行 非銀行金融機構(gòu)非銀行金融機構(gòu) 證券公司證券公司 金融監(jiān)管機構(gòu)金融監(jiān)管機構(gòu) 信托投資公司信托投資公司 保險公司保險公司 金融管理機構(gòu)

3、金融管理機構(gòu) 中央銀行中央銀行 其他金融機構(gòu)其他金融機構(gòu) 中國金融機構(gòu)中國金融機構(gòu) 圖圖1：中國金融機構(gòu)：中國金融機構(gòu) （二）（二） 金融管理機構(gòu)金融管理機構(gòu) 1、中國人民銀行（央行）、中國人民銀行（央行） 2、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 （銀監(jiān)會）（銀監(jiān)會） 3、中國證券監(jiān)督管理委員會（證監(jiān)會）、中國證券監(jiān)督管理委員會（證監(jiān)會） 4、中國保險監(jiān)督管理委員會（保監(jiān)會）、中國保險監(jiān)督管理委員會（保監(jiān)會） 1、中國人民銀行（央行）、中國人民銀行（央行） 選擇性工具選擇性工具 貸款規(guī)?？刂瀑J款規(guī)模控制 存款準備金存款準備金 窗口指導窗口指導 特種存款特種存款 一般性工具一般性

4、工具 公開市場操作公開市場操作 再貼現(xiàn)再貼現(xiàn) 貨幣政策工具貨幣政策工具 圖圖2：央行貨幣政策工具：央行貨幣政策工具 2、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會 （銀監(jiān)會）（銀監(jiān)會） 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會根據(jù)授權(quán)，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會根據(jù)授權(quán)， 統(tǒng)一監(jiān)督管理銀行、金融資產(chǎn)管理公司、統(tǒng)一監(jiān)督管理銀行、金融資產(chǎn)管理公司、 信托投資公司以及其它存款類金融機構(gòu)，信托投資公司以及其它存款類金融機構(gòu)， 維護銀行業(yè)的合法、穩(wěn)健運行。維護銀行業(yè)的合法、穩(wěn)健運行。 3、中國證券監(jiān)督管理委員會（證監(jiān)會）、中國證券監(jiān)督管理委員會（證監(jiān)會） 1998年年4月，根據(jù)國務院機構(gòu)改革方案，決月，根據(jù)國務院

5、機構(gòu)改革方案，決 定將國務院證券委與中國證監(jiān)會合并組成定將國務院證券委與中國證監(jiān)會合并組成 國務院直屬正部級事業(yè)單位。國務院直屬正部級事業(yè)單位。 依法對證券市場實行監(jiān)督管理，維護證券依法對證券市場實行監(jiān)督管理，維護證券 市場秩序，保障其合法運行。市場秩序，保障其合法運行。 4、中國保險監(jiān)督管理委員會（保監(jiān)會）、中國保險監(jiān)督管理委員會（保監(jiān)會） 保監(jiān)會于保監(jiān)會于1998年年11月月18日成立，是全日成立，是全 國商業(yè)保險的主管部門國商業(yè)保險的主管部門,為國務院直屬正部為國務院直屬正部 級事業(yè)單位級事業(yè)單位,根據(jù)國務院授權(quán)履行行政管理根據(jù)國務院授權(quán)履行行政管理 職能職能,依照法律、法規(guī)統(tǒng)一監(jiān)督管理

6、全國保依照法律、法規(guī)統(tǒng)一監(jiān)督管理全國保 險市場險市場,維護保險業(yè)的合法、穩(wěn)健運行。維護保險業(yè)的合法、穩(wěn)健運行。 （三）銀行類金融機構(gòu)（三）銀行類金融機構(gòu) 1 1、銀行類金融機構(gòu)的構(gòu)成、銀行類金融機構(gòu)的構(gòu)成 政策性銀行政策性銀行 國家發(fā)展銀行國家發(fā)展銀行 股份制銀行股份制銀行 中國進出口銀行中國進出口銀行 農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行 商業(yè)銀行商業(yè)銀行 四大國有商業(yè)銀行四大國有商業(yè)銀行 城市商業(yè)銀行，城市商業(yè)銀行， 城市、農(nóng)村信用社城市、農(nóng)村信用社 圖圖3：銀行類金融機構(gòu)：銀行類金融機構(gòu) 銀行類金融機構(gòu)銀行類金融機構(gòu) （三）銀行類金融機構(gòu)（三）銀行類金融機構(gòu) 2 2、商業(yè)銀行的運作機制、商業(yè)銀行的運

7、作機制 （1）信貸業(yè)務流程）信貸業(yè)務流程 （2）巴塞爾協(xié)議與商業(yè)銀行資本充足率）巴塞爾協(xié)議與商業(yè)銀行資本充足率 三、中國金融業(yè)的對外開放三、中國金融業(yè)的對外開放 1、外資銀行作為戰(zhàn)略或財務投資者參股中資銀行。、外資銀行作為戰(zhàn)略或財務投資者參股中資銀行。 2、外資銀行在華全面開展業(yè)務，市場份額越來越大。、外資銀行在華全面開展業(yè)務，市場份額越來越大。 3、外資證券和保險業(yè)也加速進入中國市場。、外資證券和保險業(yè)也加速進入中國市場。 4、外資銀行在深圳數(shù)量多、擴張快、盈利好。、外資銀行在深圳數(shù)量多、擴張快、盈利好。 四、人民幣匯率問題四、人民幣匯率問題 （一）什么是匯率？（一）什么是匯率？ 匯率是亦稱

8、匯率是亦稱“外匯行市或匯價外匯行市或匯價”。一國貨幣兌換另一。一國貨幣兌換另一 國貨幣的比率，是以一種貨幣表示的另一種貨幣的價格。國貨幣的比率，是以一種貨幣表示的另一種貨幣的價格。 由于世界各國貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國貨幣由于世界各國貨幣的名稱不同，幣值不一，所以一國貨幣 對其他國家的貨幣要規(guī)定一個兌換率，即匯率。對其他國家的貨幣要規(guī)定一個兌換率，即匯率。 （二）人民幣匯率改革問題（二）人民幣匯率改革問題 日期美元歐元日元港幣 2006-3-30 8.0270 9.6618 6.8216 1.0343 2006-3-29 8.0280 9.6328 6.8051 1.0345 200

9、6-3-28 8.0212 9.6328 6.8852 1.0337 2006-3-27 8.0245 9.6541 6.8574 1.0341 2006-3-24 8.0338 9.6167 6.8100 1.0353 2006-3-23 8.0296 9.6836 6.8723 1.0348 2006-3-22 8.0306 9.7093 6.8427 1.0349 2006-3-21 8.0272 9.7488 6.8962 1.0346 2006-3-20 8.0250 9.7735 6.9080 1.0344 2006-3-17 8.0286 9.7790 6.8844 1.0349

10、 近期人民幣對主要貨幣匯率牌價 人民幣匯率改革以來對美元匯價的變化 五、利率五、利率 （一）利率的定義（一）利率的定義 利率可以簡單的認為是資金的價格或使用資利率可以簡單的認為是資金的價格或使用資 金的機會成本，也可以說是資金時間價值和風險金的機會成本，也可以說是資金時間價值和風險 價值之和。價值之和。 （二）利率政策（二）利率政策 人民幣現(xiàn)行利率表人民幣現(xiàn)行利率表 （單位：年利率（單位：年利率%） 項目項目利率水平利率水平調(diào)整日期調(diào)整日期 對金融機構(gòu)再貸款利率對金融機構(gòu)再貸款利率2004.03.25 其中：其中：20 天天3.33 3個月個月3.60 6個月個月3.78 1 年年3.87 對

11、金融機構(gòu)再貼現(xiàn)對金融機構(gòu)再貼現(xiàn)3.24 準備金利率準備金利率 2002.02.21 準備金存款準備金存款1.89 超額準備金存款超額準備金存款0.992005.03.17 金融機構(gòu)貸款利率金融機構(gòu)貸款利率2004.10.29 其中：其中：6個月個月5.22 1 年年5.58 1-3年（含）年（含）5.76 3-5年（含）年（含）5.85 5年以上年以上6.12 金融機構(gòu)存款利率金融機構(gòu)存款利率2004.10.29 其中：活其中：活 期期0.72 3個月個月1.71 6個月個月2.07 1 年年2.25 2 年年2.70 3 年年3.24 5 年年3.60 現(xiàn)行小額外幣存款利率水平表現(xiàn)行小額外幣

12、存款利率水平表 （年利率：（年利率：%） 項目項目美元美元歐元歐元日元日元港幣港幣 活期活期1.1500.1000.00011.000 七天通知七天通知1.3750.3750.00051.250 一個月一個月2.2500.7500.01001.875 三個月三個月2.7501.0000.01002.375 六個月六個月2.8751.1250.01002.500 一年一年3.0001.2500.01002.625 金融機構(gòu)人民幣存款基準利率金融機構(gòu)人民幣存款基準利率 調(diào)整時間調(diào)整時間活期活期 定定 期期 3個月個月6個月個月1年年2年年3年年5年年 1990.04.152.886.307.741

13、0.0810.9811.8813.68 1990.08.212.164.326.488.649.3610.0811.52 1991.04.211.803.245.407.567.928.289.00 1993.05.152.164.867.209.189.9010.8012.06 1993.07.113.156.669.0010.9811.7012.2413.86 1996.05.012.974.867.209.189.9010.8012.06 1996.08.231.983.335.407.477.928.289.00 1997.10.231.712.884.145.675.946.216.

14、66 1998.03.251.712.884.145.225.586.216.66 1998.07.011.442.793.964.774.864.955.22 1998.12.071.442.793.333.783.964.144.50 1999.06.100.991.982.162.252.432.702.88 2002.02.210.721.711.891.982.252.522.79 2004.10.290.721.712.072.252.703.243.60 金融機構(gòu)貸款利率調(diào)整表金融機構(gòu)貸款利率調(diào)整表（ 單位:年利率%） 項項 目目調(diào)調(diào) 整整 時時 間間 2002年年2月月21日日

15、2004年年10月月29日日 一、短期貸款一、短期貸款 六個月以內(nèi)（含六個月）六個月以內(nèi)（含六個月）5.045.22 六個月至一年（含一年）六個月至一年（含一年）5.315.58 二、中長期貸款二、中長期貸款 一至三年（含三年）一至三年（含三年）5.495.76 三至五年（含五年）三至五年（含五年）5.585.85 五年以上五年以上5.766.12 三、貼現(xiàn)三、貼現(xiàn)在再貼現(xiàn)利率基礎(chǔ)上，按不超過同在再貼現(xiàn)利率基礎(chǔ)上，按不超過同 期貸款利率（含浮動）加點期貸款利率（含浮動）加點 在再貼現(xiàn)利率基礎(chǔ)上，按不超過同在再貼現(xiàn)利率基礎(chǔ)上，按不超過同 期貸款利率（含浮動）加點期貸款利率（含浮動）加點 四、個人

16、住房貸款四、個人住房貸款 2004年年10月月29日日2005年年3月月17日日 （一）個人住房公積金貸款（一）個人住房公積金貸款 五年以下（含五年）五年以下（含五年）3.783.96 五年以上五年以上4.234.41 （二）商業(yè)銀行自營性個人住房貸款（二）商業(yè)銀行自營性個人住房貸款 6個月（含）以內(nèi)個月（含）以內(nèi) 5.22 6個月個月-1年（含）年（含） 5.58 1-3年（含）年（含）4.955.76 3-5年（含）年（含） 5.85 5年以上年以上5.316.12 金融機構(gòu)存款利率調(diào)整表金融機構(gòu)存款利率調(diào)整表 （單位:年利率%） 調(diào)調(diào) 整整 時時 間間 項項 目目2002年年2月月21日

17、日2004年年10月月29日日 一、活期存款一、活期存款0.720.72 二、定期存款二、定期存款 （一）整存整?。ㄒ唬┱嬲?三個月三個月1.711.71 半半 年年1.892.07 一一 年年1.982.25 二二 年年2.252.70 三三 年年2.523.24 五五 年年2.793.60 （二）零存整取、整（二）零存整取、整 存零取、存本取息存零取、存本取息 一一 年年1.711.71 三三 年年1.892.07 五五 年年1.982.25 （三）定活兩便（三）定活兩便 按一年以內(nèi)定期整存整取同檔次利率按一年以內(nèi)定期整存整取同檔次利率 打六折執(zhí)行打六折執(zhí)行 按一年以內(nèi)定期整存整取同檔

18、次利率按一年以內(nèi)定期整存整取同檔次利率 打六折執(zhí)行打六折執(zhí)行 三、協(xié)定存款三、協(xié)定存款1.441.44 四、通知存款四、通知存款 一一 天天1.081.08 七七 天天1.621.62 房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融 格林斯潘（美聯(lián)儲前主席）格林斯潘（美聯(lián)儲前主席） 資金 和 土地 是房地產(chǎn)企業(yè)的兩大命門 周小川（中國人民銀行行長）周小川（中國人民銀行行長） 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條的特點一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條的特點 二、近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的二、近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的 代表性政策代表性政策 三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系 第二部分第二部分 房地產(chǎn)與金融房地產(chǎn)與金融 一、房地產(chǎn)

19、開發(fā)企業(yè)資金鏈條的特點一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條的特點 取得土地和四取得土地和四 證證 項目開發(fā)項目開發(fā) 銷銷 售售 自有資金自有資金 建筑商墊資建筑商墊資 銀行貸款銀行貸款 預售回款預售回款 實線箭頭代表項目流實線箭頭代表項目流 虛線箭頭代表資金流虛線箭頭代表資金流 圖圖4：傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金流：傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資金流 二、近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的代表性政策二、近期關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的代表性政策 （一）（一）121文件文件 規(guī)范商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款的文件規(guī)范商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)貸款的文件 （二）（二）8.31大限大限 是國家制定關(guān)于新的土地使用權(quán)出讓方式的一個政策是國家

20、制定關(guān)于新的土地使用權(quán)出讓方式的一個政策 （三）（三）212文件文件 規(guī)范房地產(chǎn)信托的文件（四證，規(guī)范房地產(chǎn)信托的文件（四證，35自有資金，二級資質(zhì)）自有資金，二級資質(zhì)） 三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系三、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系 1、房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的金融特性、房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的金融特性 2、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)緊密相聯(lián)、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)緊密相聯(lián) 3、未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向是金融、未來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向是金融 第三部分第三部分 房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)融資 一、房地產(chǎn)融資渠道比較 二、房地產(chǎn)融資方式的選擇 表一表一 不同房地產(chǎn)融資渠道比較不同房地產(chǎn)融資渠道比較 融資渠道融資渠道 優(yōu)勢優(yōu)勢不利之處不利之處 上市融資 迅速籌

21、得巨額資金，且籌集到的資金可 以作為注冊資本永久使用 只適合實力強，規(guī)模大， 透明度高的大企業(yè) 債券融資 融資數(shù)量大，使用時間長我國企業(yè)債券市場運作機制不完善 房地產(chǎn)信托融 資 風險隔離、方式靈活 一是融資規(guī)模??；二是流動性差， 三是對私募的限制 夾層融資 可操作性強，避開212文件回報要求高 海外投資基金 可以解燃眉之急 有助于提高企業(yè)知名度 對企業(yè)的信譽、規(guī)模和實力要求比較高 房地產(chǎn)投資信 托基 (reits) 資金量大，來源穩(wěn)定 能提高企業(yè)知名度 收益要求高，追求穩(wěn)定回報， 主要用于商業(yè)物業(yè) 短期融資券 期限靈活、周轉(zhuǎn)速度快、成本低等特點只有資質(zhì)好、發(fā)行規(guī)模大的企業(yè)才有機會 開發(fā)商貼息委 托貸款 有利于住宅房地產(chǎn)開發(fā)商 在房產(chǎn)銷售階段的資金回籠 對房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力要求較高 二、房地