TJWISB機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)稿

1、深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 編 號(hào) TJ-WI-SB 版號(hào)A 機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè) 發(fā)放編號(hào) 編制：體系編寫小組 審核： 物業(yè)監(jiān)管部 批準(zhǔn)： 生效日期：2004/8/1 版 號(hào)： A 修改號(hào)： 0 頁 碼： 1/1 目錄 版 號(hào)： A 修改號(hào)： 0 頁 碼： 1/2 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 1、 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-01 2、 供水供電管理規(guī)定 TJ-WI-SB-02 3、 二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-03 4、 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 TJ-WI-SB-04 5、 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-05

2、6、 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-06 7、 柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-07 8、 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-08 9、 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-09 10、 中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-10 11、 中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-11 12、 中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-12 13、 排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-13 14、 給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-14 15、 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)

3、程 TJ-WI-SB-15 16、 消防系統(tǒng)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-16 17、 消防系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-17 18、 消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-18 19、 火警火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-19 20、 弱電系統(tǒng)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-20 21、 弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-21 22、 弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 TJ-WI-SB-22 23、 避雷設(shè)施管理程序 TJ-WI-SB-23 TJ-WI-SB 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 TJ-WI-SB-01 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)

4、程 1.0 2.0 3.0 3.1.1 3.1.2 3.1.3 4.0 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.1.8 4.1.9 4.1.10 4.1.11 1.0 2.0 3.0 3.1.1 3.1.2 3.1.3 4.0 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.1.8 4.1.9 4.1.10 4.1.11 目的 規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管理處機(jī)電維修人員值班工作。 職責(zé) 機(jī)電主管負(fù)責(zé)對(duì)值班工作的監(jiān)控。 機(jī)電維修組長負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。 機(jī)電維修人員

5、負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作。 程序要點(diǎn) 交班人員提前 30 分鐘做好交班準(zhǔn)備。檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常。 搞好值班室和設(shè)備房的衛(wèi)生工作。 接班人員提前 15 分鐘到達(dá)值班崗位，認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情 況。發(fā)現(xiàn)異常情況立即采取有效措施， 并通知交班人處理， 接班人協(xié)助。 確認(rèn)無異常情況再回到值班室進(jìn)行交接班程序。 交班人員主動(dòng)、 簡(jiǎn)要地向接班人員介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況， 重點(diǎn)講明 操作注意事項(xiàng)，接班人員應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人員提問，直 至雙方清楚。 接班人員查看上班設(shè)備運(yùn)行和值班記錄，（包括儀器工具齊全完好） 交接班人員雙方認(rèn)為無誤后，在交接班記錄上簽名確認(rèn)。 交接班后所發(fā)生的問題由接

6、班人負(fù)責(zé)。 堅(jiān)守崗位，不得串崗。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 TJ-WI-SB-01 值班 值班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 版 號(hào)： 修改號(hào)： 頁 碼： 0 2/2 各類設(shè)備有關(guān)運(yùn)行、維修保養(yǎng)按照標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程操作。 如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理。 4.1.12 值班人員因特殊情況需要調(diào)班時(shí)， 必須事前填寫調(diào)班表， 并經(jīng)機(jī)電主管 同意并簽字方可調(diào)班。 5.0 有下列情況之一不能交接班 5.1.1 上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，值班室、設(shè)備間不清潔。 接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班。 5.1.2 在倒閘操作和事故處理過程中。 5.1.3 交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班

7、人處理事故，接班人協(xié)助。 6.0 正常情況下的倒閘操作 6.1.1 機(jī)電主管提前兩天書面通知停電情況，（包括變壓器的報(bào)停和啟用）； 6.1.2 維修人員接到停電通知后，根據(jù)用電負(fù)荷考察其可行性；若可行，應(yīng)公 布停電、送電時(shí)間和范圍，填好操作單由領(lǐng)導(dǎo)審批。 6.1.3 提前一天通知住戶，廣而告之。若因特殊情況不能停電，說明原因，調(diào) 整自憊電源供電。 6.1.4 倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，檢查電梯是否有人，發(fā)電機(jī) 的雙電源轉(zhuǎn)換開關(guān)是否可靠。 7.0 緊急情況下的倒閘操作 7.1.1 發(fā)現(xiàn)配送電設(shè)備、線路有冒煙或溫升過高，發(fā)現(xiàn)短路等異常情況，或發(fā) 7.1.2 生火警， 運(yùn)行人員應(yīng)立即進(jìn)行

8、全部或部分停電操作， 根據(jù)情況立即短開 低壓開關(guān)，必要時(shí)短開高壓開關(guān)。停電后立即通知機(jī)電主管，機(jī)電主管 立即到現(xiàn)場(chǎng)檢查事故原因， 在檢查出確定的原因后， 可部分或全部供電 對(duì)事故部位立即搶修，直至恢復(fù)正常供電。做好各種檢查記錄，重大事 版 號(hào)： A 修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-02 供水供電管理規(guī)定 頁 碼： 1/2 故應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 目的 規(guī)范供水供電管理，執(zhí)行國家水電的相關(guān)法規(guī)，提高供水電供質(zhì)量。 適用范圍 物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)供水供電管理。 職責(zé) 機(jī)電主管負(fù)責(zé)供水供電實(shí)施管理。 程序要點(diǎn) 供水、供電、相關(guān)手續(xù)辦理及業(yè)務(wù)聯(lián)系。 申報(bào)用水、用電、居民

9、/商業(yè)指標(biāo)，了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，提供水電移交資料。 與供方業(yè)務(wù)聯(lián)系：遇到急難之事有聯(lián)系人（電話），為水電抄表人員提供方 便。 核對(duì)每月“水費(fèi)單”“電費(fèi)單”，水電成本收支損耗系數(shù)是否合理。 抄水電表與核算 每月定期抄錄“水表、電表”并做月報(bào)表，居民 /商業(yè)水電費(fèi)核算。 給用戶提供“水費(fèi)”“電費(fèi)”通知單。 解答用戶水電費(fèi)存在疑難問題。 每月給管理處財(cái)務(wù)提供“公共用水、用電”報(bào)表。 供水、供電系統(tǒng)管理維修 電腦自動(dòng)抄表系統(tǒng)設(shè)專人管理，并設(shè)密碼保護(hù)數(shù)據(jù)庫。 人工抄水電表時(shí)，做好校對(duì)水電表的準(zhǔn)確度，計(jì)量表是否已壞的確認(rèn)。 所有用水電用必須裝表計(jì)量，公共水電無法計(jì)量的應(yīng)在 1 %。內(nèi)。 4.3.4 發(fā)現(xiàn)水電表失

10、靈或準(zhǔn)確度有問題應(yīng)及時(shí)換表，并補(bǔ)收相應(yīng)水電費(fèi)。 4.3.5 機(jī)電主管，進(jìn)行季度節(jié)電節(jié)水技術(shù)培訓(xùn)，禁止長明燈長流水浪費(fèi)資源。 水電表檢查與違規(guī)處罰 公司機(jī)電維修中心，季度檢查時(shí)對(duì)管理處水電表進(jìn)行檢查核對(duì)。 水電表壞了一個(gè)月以上不換的，按年度最高月份收取水電費(fèi)。 A 0 2/2 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： TJ-WI-SB-02供水供電管理規(guī)定頁 碼： 未經(jīng)管理處，機(jī)電主管允許私自接通水電的用戶，按原價(jià)三倍數(shù)收取并處罰 金。 用戶私自“破壞表封”進(jìn)行盜竊水電的處 310倍罰款盜竊水電數(shù)量較大，不接受處罰的沒收其供水供電設(shè)施，并立即停止水電供 應(yīng)。 水電外送的管理 建筑工

11、地、暫住房、商業(yè)用水電等，在原價(jià)格基礎(chǔ)上浮10 20%的線路損耗 費(fèi)。 用水用電押金制度，單相電表20A以內(nèi)，收5001000元押金，三相電表30A 以上的收 3000元押金。用電量 50KW 以上的，向用戶收取 KW/25 元 增容費(fèi)。 員工用電用水的管理 管理處制定內(nèi)部員工用電用水定量交費(fèi)制度， 集體宿舍每人每月 /10度電，超 出部份個(gè)人支付交費(fèi)。 停水的管理 蓄水與通知用戶蓄水 停水前蓄水池應(yīng)備夠用 24 小時(shí)水量，水箱要備滿夠 12 小時(shí)用水量， 臨時(shí)停水、洗水箱，要提前通知住戶蓄水， 突然停水要協(xié)助住戶解決生活食水。 停電的管理與通知， 停電提前 12小時(shí)通知用戶，特別是有冷庫的商

12、戶、酒樓等。 電梯、公共通道、地下停車場(chǎng)，做好備用電源按發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程處 理。 突然停電應(yīng)立即出通知，住戶做好冰箱、金魚缸的保護(hù)。 突然停電應(yīng)立即對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查處理，避免發(fā)生危險(xiǎn)事故。 記錄 作業(yè)指導(dǎo)書 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-03二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程頁 碼： 1/2 目的 保證小區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。 適用范圍 適用于小區(qū)二次供水的管理 職責(zé) 維修部長負(fù)責(zé)組織水池（箱）清洗及消毒工作，并組織好清洗過程，確保住戶的正常時(shí)間用 水。 管理處主任負(fù)責(zé)批準(zhǔn)水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。 專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)水池（

13、箱）清洗及消毒工作的實(shí)施及水樣抽取和送檢工作。 客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)出停水告示，并通知用戶單位。 程序要點(diǎn) 水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃 管理處的二次供水水池 （箱）必須保證每年清洗 2 次，維修部長在每次清洗水池前， 將清洗計(jì)劃報(bào)告給主任。二次供水清洗消毒需聘請(qǐng)具備資質(zhì)的專業(yè)清洗消毒單位實(shí)施。 二次供水清洗消毒分包商的選擇及確定 由管理處提出計(jì)劃并報(bào)公司審批，并按照物業(yè)管理分包方控制程序進(jìn)行分 包商的選擇及確定。 被選聘的清洗消毒單位在簽訂承包合同后， 需向管理處提供 營業(yè)執(zhí)照 、清洗消毒許可證 、 操作人員健康證等復(fù)印件備案。 清洗過程 停水通知 管理處應(yīng)于每次水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃實(shí)施前兩天，

14、通知客戶 服務(wù)中心，并張貼停水通知。 實(shí)施過程 1、放水 為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前一天晚上開始 進(jìn)行。 2、清洗消毒及安全注意事項(xiàng) 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-03 二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 頁 碼： 2/2 清洗消毒作業(yè)由專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)全過程的實(shí)施，管理處應(yīng)督促清 洗消毒單位作好操作人員的安全措施的檢查。并作好有關(guān)安全預(yù)防措施， 具體包括： - 水池內(nèi)作業(yè)光源要備好應(yīng)急燈或手電筒。 - 有些水池長期封閉，空氣流通差，水池內(nèi)缺氧，可在水箱底部出水口 處連接鼓風(fēng)機(jī)吹風(fēng)約 3 小時(shí)，也可把燃燒的蠟燭放入

15、水池內(nèi)，如不熄滅， 即可以開始清洗作業(yè)。 - 在清洗水箱過程中，消毒人員須帶防護(hù)眼鏡和口罩，如在水箱內(nèi)感到 身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，這時(shí)就要馬上停止工作， 離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。 - 抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開關(guān)， 漏電開關(guān)應(yīng)提前試驗(yàn)并確認(rèn)動(dòng)作可靠。 3、注水 清洗消毒工作完成， 為確保用戶的正常用水， 必須在用戶使用水前 3 個(gè)小時(shí)使水達(dá)到標(biāo)定的水位高度。 取樣送檢 1、水樣抽取及送檢工作由維修部派人協(xié)助清洗消毒公司共同完成。水樣抽 取地點(diǎn)應(yīng)從底層水池和頂層水箱各抽樣一支。盛放水樣的容器為礦泉水或 蒸餾水瓶，盛容量為 500ml 的水，盛水前應(yīng)將水瓶

16、清洗干凈，并在瓶外貼 送樣單位及送樣日期。 2、取回衛(wèi)生防疫站的水質(zhì)監(jiān)測(cè)報(bào)告，原件在管理處存檔。 3、如“監(jiān)測(cè)報(bào)告”結(jié)果為不合格時(shí)，應(yīng)由管理處主任安排最近一個(gè)雙休日，重新清洗和消 毒水池（箱），必要時(shí)請(qǐng)衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至監(jiān)測(cè)合格為止。 記錄和報(bào)告 水池（箱）清洗消毒記錄表 TJ-R-OP07-11 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-04 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 頁 碼： 1/3 目的 規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作供配電設(shè)備 設(shè)施。 適用范國 適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的操作。 職責(zé) 機(jī)電維修

17、班主管負(fù)責(zé)檢查供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的執(zhí) 行情況。 值班電工負(fù)責(zé)供配設(shè)備設(shè)施的操作。 程序要點(diǎn) 安全操作注意事項(xiàng) 操作高壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣 操作桿。 操作低壓設(shè)備設(shè)施時(shí)，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對(duì)操作盤。 嚴(yán)禁帶電工作，緊急情況須帶電作業(yè)時(shí)，需具備如下條件： 1、必須有監(jiān)護(hù)人在場(chǎng)； 2 、工作場(chǎng)地空間足夠，光線足夠； 3、所用工具材料準(zhǔn)備齊全且工具絕緣良好（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴 鉗、螺絲刀、電工膠布等）； 4、工作時(shí)必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。 自動(dòng)空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時(shí)， 應(yīng)查明原因并排除故障后， 才能恢復(fù)供電

18、。 不允許強(qiáng)行送電，必要時(shí)允許試送電一次 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-04 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 頁 碼： 2/3 電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測(cè)量帶電體。 變配電房拉、合閘時(shí)，應(yīng)一人執(zhí)行一人監(jiān)護(hù)。 供配電設(shè)備設(shè)施操作 配電變壓器停電的操作要領(lǐng)： 拉開各低壓出線開關(guān)； 拉開低壓總開關(guān)； 拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。停電完成，掛醒目標(biāo)識(shí)牌 自發(fā)電停電的操作要領(lǐng)： 1、拉開發(fā)電機(jī)配電柜總開關(guān)； 2、關(guān)掉發(fā)電機(jī)控制電源。 配電變壓器送電的操作要領(lǐng)：檢查各輸出回路的空氣開關(guān)在分開位置 1、合上配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)； 2、合

19、上低壓總開關(guān)； 3、合上各低壓出線輸出回路的空氣開關(guān)。 用試電筆確認(rèn)各輸出回路已送電， 送電完成 . 自發(fā)電送電的操作要領(lǐng)： 1、合上發(fā)電機(jī)控制電源； 2、合上發(fā)電機(jī)配電柜總開關(guān)。用試電筆確認(rèn)輸出回路已送電，送電完成 在配電變壓器上工作前，操作要領(lǐng)如下： 1、拉開高、低壓兩側(cè)電源； 2 、驗(yàn)電，確認(rèn)無電； 3、兩側(cè)分別掛三相短路接地線；a）拉開高、低壓兩側(cè)電源； 4、做安全圍攔，掛上： “有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于高、低壓開關(guān)處。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-04 供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)程 頁 碼： 3/3 在配電柜開關(guān)上工作前，操作要

20、領(lǐng)如下： 1、拉開輸出、輸入開關(guān)、均有明顯的開路點(diǎn)； 2、驗(yàn)電，確認(rèn)無電； 3、掛三相短路接地線； 4、設(shè)置絕緣隔板（與鄰近帶電體距離在 6cm 以下者）； 5、掛上：“有人工作，禁止合閘”標(biāo)示牌于停電開關(guān)處； 6、站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。 觸電緊急情況處理 操作過程中如發(fā)現(xiàn)有人員不慎觸電， 應(yīng)立即切斷電源， 如電源開關(guān)一時(shí)無法切 斷的，應(yīng)采用干燥的不導(dǎo)電物件將電線挑開。如電源是高壓電，則必須 先切斷電源。 對(duì)觸電者及時(shí)采用人工呼吸法、 心臟擠壓法進(jìn)行急救， 同時(shí)與醫(yī)院或 120 聯(lián)系。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-05 供配電設(shè)備

21、設(shè)施運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程頁 碼： 1/4 目的 規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。 適用范國 適用于天健物業(yè)管理公司供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。 職責(zé) 機(jī)電維修班主管負(fù)責(zé)配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的實(shí)施情況。 值班電工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備的運(yùn)行管理。 程序要點(diǎn) 巡視監(jiān)控 值班電工每天巡視兩次高壓開關(guān)柜、變壓器、配電柜、電容柜、電表箱等設(shè) 備。 值班電工應(yīng)按規(guī)定的頻次進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點(diǎn)的時(shí) 間記供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行日記上。 巡視內(nèi)容： 1 、變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運(yùn)行是否超溫 (85C)； 2 、有無異常響聲或氣味； 3、各種儀表指示是否正常，指

22、示燈是否正常； 4 、單相、三相電壓是否在額定值的 10范圍以內(nèi)，是否超載運(yùn)行； 5 、各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡； 6 、 防小動(dòng)物設(shè)施是否完好； 7 、 接地線有無銹蝕或松動(dòng)； 8 、各種臨時(shí)用電接線情況； 版 號(hào)： A 修改號(hào)： 0 9 、各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好； 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 TJ-WI-SB-05 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程頁 碼： 2/4 10、 安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置； 11、 按時(shí)開關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)路燈、 燈飾或噴水池， 及時(shí)維修好轄區(qū)內(nèi)路燈 對(duì)于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，值班電工應(yīng)及時(shí)采取整改措施加以解決，處理不了 的問題應(yīng)及時(shí)如實(shí)地匯

23、報(bào)給組長或主管解決。整改時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵 守供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 和供配電設(shè)備設(shè)施維修 保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的相關(guān)規(guī)定 異常情況處置 觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸 電者脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救： 1、拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器； 2 、用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪 斷電線； 3 、用干燥的衣服或絕緣塑料布?jí)|住，將觸電者脫離電源； 4、防止觸電者在斷電后跌倒； 5 、如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行 診治，密切注意其癥狀變化； 6 、如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥

24、，將 上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象， 則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院； 7 、如果觸電者的呼吸、脈博及心跳都已停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已死亡， 應(yīng)當(dāng)立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行到觸電者 自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場(chǎng)救治為止。 配電柜自動(dòng)空氣開關(guān)跳閘的處置： 1 、 判斷跳閘原因（短路或過載）； 版 號(hào)： 修改號(hào)： 頁 碼： 2、查清楚負(fù)載種類及分布情況； A 0 3/4 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 TJ-WI-SB-05 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程 3 、 對(duì)可疑處逐個(gè)檢查，確認(rèn)故障部位或報(bào)告主管，請(qǐng)求支援解決； 4 、 如故障已排

25、除應(yīng)立即恢復(fù)供電。 變配電房發(fā)生火災(zāi)按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處置。 變配電房發(fā)生水浸時(shí)的處置： 1、視進(jìn)水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)； 2、堵住漏水源； 3 、 如果漏水較大，應(yīng)立即通知機(jī)電維修班主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水； 4 、 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水； 5 、 排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理（如用干的干凈抹布 擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等）； 6 、 確認(rèn)濕水已消除（如各絕緣電阻達(dá)到規(guī)定要求），開機(jī)試運(yùn)行，如無 異常情況出現(xiàn)，則可以投人正常運(yùn)行。 市電”停電時(shí)，值班電工應(yīng)按柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行巡視 監(jiān)控。從“市電”停到發(fā)電機(jī)開始供電，規(guī)定時(shí)間不

26、超過 15 秒鐘 供配電室管理 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)人機(jī)房，若需要進(jìn)人，須經(jīng)機(jī)電維修班主管，并在值班人 員陪同下，方可進(jìn)人機(jī)房。 機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并禁止吸 煙。 每班打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生， 每周清潔一次機(jī)房內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生， 做到地面、 墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物， 油漆完好，整潔光亮。 機(jī)房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。 對(duì)機(jī)房都應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值班電工保管，值班電工不得 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-05 供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理作業(yè)

27、規(guī)程頁 碼： 4/4 私自配鑰匙。 值班電工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境 溫度、有功用量、無功用量）及運(yùn)行狀況清晰、完整、規(guī)范地記錄。 在每月的 3 號(hào)之前將上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交機(jī)電維修班存檔， 保存期為兩年。 記錄表格 版 號(hào)： A 修改號(hào)： 0 變壓器配電柜運(yùn)行記錄 TJ-R-OP07-01 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 TJ-WI-SB-06 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程 頁 碼： 1/5 目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良 好。 適用范回 適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。 職責(zé) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審

28、核設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行況。 機(jī)電維修班主管負(fù)責(zé)組織制定設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表并組織、監(jiān)督、實(shí)施該 計(jì)劃。 值班電工負(fù)責(zé)對(duì)供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。 管理處負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停電的情況。 程序要點(diǎn) 設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表的制定 每年的 12 月 15 日前，由機(jī)電維修班主管組織值班電工一起研究、制定設(shè) 備保養(yǎng)計(jì)劃表并上報(bào)公司審批。 設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表制定的原則：需考慮的問題 1 、供配電設(shè)備設(shè)施使用的頻度； 2 、供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）； 3 、合理時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容： 1 、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容； 2 、備品、備件計(jì)劃； A 0

29、 2/5 3、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間； 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： TJ-WI-SB-06 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程 頁 碼： 4、預(yù)計(jì)費(fèi)用 對(duì)供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守供配電設(shè)備設(shè)施安全操 作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，按設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表進(jìn)行。 高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項(xiàng)目由外委完成，外部清潔及部 分外部附件的維修保養(yǎng)由值班電工負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由值班 電工負(fù)責(zé)。 變壓器維修保養(yǎng) 外委維修保養(yǎng)：每年的11月份委托供電公司對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)所有變壓器進(jìn)行測(cè) 試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)，此項(xiàng)工作由值班電工負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行，并 將結(jié)果記錄在供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄

30、表內(nèi)。 外部維修保養(yǎng)：每年的4月份、10月份對(duì)小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進(jìn)行一次清 潔、保養(yǎng)： 1、測(cè)定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測(cè)定的數(shù)值降 30%5時(shí)，應(yīng)作絕緣油試驗(yàn)（對(duì)外委托試驗(yàn)），如絕緣油不合格則應(yīng) 一 全部換掉；換上新鮮的合格的絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低 于120M Q,則應(yīng)對(duì)變壓器線圈進(jìn)行處理（外委完成）； 2、清掃變壓器外殼，變壓器漏油時(shí)應(yīng)擰緊螺母或更換密封膠墊； 3、擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處 理并重新接好； 4、變壓器油位處于指示器下限時(shí)，應(yīng)補(bǔ)同型號(hào)絕緣油，并清除油枕集泥 器中的水和污垢； 5、檢查變壓器的接地線是否良好，

31、地線是否被腐蝕，腐蝕嚴(yán)重時(shí)應(yīng)更換 地線。 高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版號(hào)：A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)：0 TJ-WI-SB-06供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程頁 碼：3/5 每年 12 月份委托供電公司對(duì)小區(qū)內(nèi)所有高壓開關(guān)柜進(jìn)行一次維修保 養(yǎng)，此項(xiàng)工作由管理員機(jī)電維修主管負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行并記錄在供配電 設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)。 低壓配電柜維修保養(yǎng) 每年的 4月、10 月份對(duì)小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外部進(jìn)行一次清潔， 先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。 刀開關(guān)維修保養(yǎng)： 1 、 檢查安裝螺栓是否緊固，如松馳則擰緊； 2 、 檢查刀開關(guān)轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)

32、動(dòng)部位加潤滑油； 3 、 檢查刀開關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如 有問題則進(jìn)行機(jī)械調(diào)整或整修處理； 4、用500V搖表測(cè)量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于 10M Q,則應(yīng)進(jìn)行烘 干處理，烘干達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。 熔斷器維修保養(yǎng)： 1 、 新熔體的規(guī)格和形狀應(yīng)與更換的熔體一致； 2 、 檢查熔體與保險(xiǎn)座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則 進(jìn)行修整，修整達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。嚴(yán)禁用鐵絲、銅絲代替熔體。 交流接觸器維修保養(yǎng)： 1 、 清除接觸表面的污垢，尤其是進(jìn)線端相間的污垢； 2、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒； 3、清除觸頭表面及四周的污物， 但不要修挫觸頭，

33、燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的 觸頭應(yīng)更換； 4、清潔鐵芯表面的油污及臟物； 5、擰緊所有緊固件。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-06 供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程頁 碼： 4/5 自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)： 1、 用500V搖表測(cè)表絕緣電阻，應(yīng)不低于 0. 5 M Q,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理； 2、外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)除銹處理后擰緊接地線。 電容器維修保養(yǎng)： 1、清理冷卻風(fēng)道及外殼灰塵，使電容器散熱良好； 2、檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換； 3、檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊； 4、檢查電容三相不

34、平衡電流是否超過額定值的 15%或電容缺相，如是則更 換電容。 熱繼電器維修保養(yǎng)： 1、檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換； 2、檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理， 處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。 斷路器（自動(dòng)空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)： 1、用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于 10M Q,否則應(yīng)烘干處理； 2、清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換； 3、斷路器（自動(dòng)空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的 零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象； 4、在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有異常噪音時(shí)，應(yīng)清潔其工作表面； 5、各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)應(yīng)注人潤滑油； 6、檢查主觸頭表面有小

35、的金屬顆粒時(shí)，應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕 輕擦拭； 7、檢查手動(dòng)（3次）、電動(dòng)（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)； 8、檢查分勵(lì)脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)； 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版號(hào)：A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)：0 TJ-WI-SB-06供配電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程頁 碼：5/5 9、檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊; 10、檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。 二次回路維修保養(yǎng)： 1、號(hào)碼管是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新號(hào)碼管； 2、接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。 主回路維修保養(yǎng)： 1、標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌； 2、接頭處是

36、否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊； 3、母線排油漆是否脫落，如是重新油漆。紅、綠、黃必須分清、分色 供配電設(shè)備的維修保養(yǎng)時(shí)間不允許超過 8小時(shí)，如必須超過8小時(shí)，則 機(jī)電維修班電工填寫申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表，經(jīng)機(jī)電維修班主管審核、 管理處主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)。 對(duì)計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機(jī)電維修班主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃 中，對(duì)于突發(fā)性設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)機(jī)電維修班主管口頭批準(zhǔn)后，可以 先組織解決而后寫出 事故報(bào)告并上報(bào)公司 記錄表格 設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表TJ-R-OP07-25 配電柜保養(yǎng)記錄TJ-R-OP07-21 外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表TJ-R-OP07-23 停水電申請(qǐng)表TJ-R-OP07-13

37、事故報(bào)告TJ-R-OP07-28 A 0 1/3 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版號(hào): 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào): TJ-WI-SB-07柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程頁 碼: 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)的操作程序，確保正確、安全地操作柴油發(fā)電機(jī)。 適用范國 適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機(jī)的操作 職責(zé) 機(jī)電維修班主管負(fù)責(zé)檢查本規(guī)程的執(zhí)行情況。 維修工依照本規(guī)程負(fù)責(zé)進(jìn)行柴油發(fā)電機(jī)的操作。 程序要點(diǎn) 啟動(dòng)前檢查 檢查機(jī)油油位是否在標(biāo)示刻度線以內(nèi)，不夠加同型號(hào)機(jī)油至標(biāo)示線以內(nèi)位置 檢查冷卻液是否在水箱蓋以下 8cm左右，不夠加清水至上述位置。 檢查電池液液位是否在極板面上 15MM左右，不夠加蒸餾水至上述位置

38、。 清理發(fā)電機(jī)組現(xiàn)場(chǎng)，把有礙操作或運(yùn)行的物品搬開，確保冷卻通風(fēng)道順暢。 確保柴油發(fā)電機(jī)組總空氣開關(guān)在 OFF （關(guān)）狀態(tài)。 鑰匙啟動(dòng)控制屏柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)、停機(jī)操作 啟動(dòng)： 1 、把鑰匙從“ 0”位經(jīng)過“ 1”位轉(zhuǎn)到“預(yù)熱”位，在預(yù)熱位等 7秒鐘使 空氣預(yù)熱，然后繼續(xù)把鑰匙放松，鑰匙回復(fù)到“ I”位； 2、鑰匙在啟動(dòng)位置停留的時(shí)間最長不要超過 5-7秒，如果在上述時(shí)間內(nèi) 柴油發(fā)電機(jī)不能啟動(dòng)，則應(yīng)把鑰匙立即回復(fù)到“ 0”位。間隔30秒鐘 后再行第二次啟動(dòng)，如果連續(xù) 3次仍不能啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，則應(yīng)查 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版號(hào)：A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)：0 TJ-WI-SB-07柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作

39、業(yè)規(guī)程頁碼：2/3 找原因并排除故障后才允許再啟動(dòng); 3、柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)后，應(yīng)馬上檢查有無異常噪音及震動(dòng)，有無漏油、漏 水、漏氣現(xiàn)象，控制屏有無異常顯示。在開機(jī)10- 15秒內(nèi)，油壓是 否達(dá)到正常范圍（3560P、S、I）如果有不正常現(xiàn)象，則應(yīng)作出相應(yīng) 整改處理，等一切正常后將柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)合上（ON位置）， 開始供電。 停機(jī): 1先把柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)扳下（OFF）位置，讓發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行5分 鐘，然后把鑰匙轉(zhuǎn)回“ 0”位置； 2、如果有緊急情況需停機(jī)，可以在不切斷負(fù)載的情況下把鑰匙轉(zhuǎn)到“ 0”位 置或干脆按下紅色急停按鈕。 自動(dòng)啟動(dòng)控制屏柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)、停機(jī)操作 手動(dòng)啟動(dòng)： 1、確保

40、控制屏上各按鈕已經(jīng)復(fù)位，把控制鈕旋到“ RUN ”（運(yùn)轉(zhuǎn)）位置， 柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)； 2、油發(fā)電機(jī)是冷的應(yīng)把預(yù)熱器按鈕按下 15秒鐘，在不放松預(yù)熱器按鈕的同時(shí)， 接著把控制鈕旋到“ RUN ” （運(yùn)轉(zhuǎn)）位置，柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)； 3、油發(fā)電機(jī)正常情況下，一次自動(dòng)啟動(dòng)著車或最多三次自動(dòng)啟動(dòng)著車，如果 柴油發(fā)電機(jī)三次都不能啟動(dòng)著車， 控制屏面板上的故障指示燈會(huì)亮， 此時(shí) 應(yīng)查明原因并排除故障后才能再啟動(dòng)； 4、啟動(dòng)著車后，應(yīng)檢查有無異常噪音或震動(dòng)，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象， 控制屏有無顯示， 在開機(jī) 1015秒內(nèi)， 油壓達(dá)到正常范圍 （ 3560P、 1、 I）， 如果有不正常情況則應(yīng)做出相應(yīng)整改， 待

41、一切正常后合上柴油發(fā)電機(jī)總空氣 開頭開始供電。 版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-07 柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程頁 碼： 3/3 手動(dòng)停機(jī)： 1、先扳下柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)，讓發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行 5 分鐘，然后把控制按 鈕旋到“ STOP”（停）的位置，柴油發(fā)電機(jī)停機(jī); 2、果有緊急情況需停車，可以不扳下柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)直接按下紅色緊 急停車按鈕，柴油發(fā)電機(jī)停機(jī)。 自動(dòng)啟動(dòng)： 1、把控制屏面板上的各按鈕復(fù)位； 2、控制鈕旋到“ AUTO ”（自動(dòng)）位置； 3、柴油發(fā)電機(jī)總空氣開關(guān)合上（ON）位置； 4、如果“市電”停，柴油發(fā)電機(jī)在 8 秒內(nèi)

42、便會(huì)自行啟動(dòng)并送電； 5、如果柴油發(fā)電機(jī)不能自行啟動(dòng)，控制屏面板上便會(huì)亮故障燈，此時(shí)應(yīng)把控 制鈕旋到“ STOP”（停）位置，查明原因并排除故障后再旋到“ AUTO ” （自動(dòng)）位置，柴油發(fā)電機(jī)便會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)。 自動(dòng)停機(jī)。 來“市電”，雙電源轉(zhuǎn)換柜立即自動(dòng)切換成“市電”，柴油發(fā)電機(jī)在 空載情況下運(yùn)行 3 分鐘自動(dòng)停機(jī)。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-08 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程頁 碼： 1/3 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理工作，確保柴油發(fā)電機(jī)良好運(yùn)行。 適用范國 適用于天健物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。 職責(zé) 機(jī)電維修班主管負(fù)

43、責(zé)檢查柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理工作的實(shí)施。 32維修工具體負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理。 40程序要點(diǎn) 巡視監(jiān)控 維修工應(yīng)密切監(jiān)視柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行并每隔 1小時(shí)進(jìn)行一次記錄。 巡視部位包 括：柴油發(fā)電機(jī)、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)、控制柜（箱）、 儲(chǔ)油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)。 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下： 1、有無異常聲響或大的振動(dòng)； 2、無異常氣味； 3、煙顏色是否正常，是否有漏油（機(jī)油、柴油）、漏水現(xiàn)象； 4、機(jī)油壓力冷卻水溫是否正常； 5、頻率偏差是否較大； 6、三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現(xiàn)象； 7、各信號(hào)燈指示是否正常； 8檢查蓄電池狀況（溫度不能超過 45C，用半導(dǎo)體濕度計(jì)）； 9、 回風(fēng)

44、是否順暢； 10、 緊固件是否有松動(dòng)現(xiàn)象； 11、柴油箱油位； 12、消音效果是否理想； 13、每半個(gè)月應(yīng)使備用柴油發(fā)電機(jī)試運(yùn)行半個(gè)小時(shí)。 對(duì)于巡視中發(fā)現(xiàn)的不正常情況，維修工應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決。處 版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-08 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程頁 碼： 2/3 理不了的問題， 應(yīng)及時(shí)詳細(xì)匯報(bào)給機(jī)電維修班組長或主管， 援解決。整 改時(shí)應(yīng)遵守柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 柴油發(fā)電機(jī)異常情況的處置 柴油發(fā)電機(jī)“飛車”的處置：柴油發(fā)電機(jī)發(fā)生“飛車”現(xiàn)象時(shí)，維修工需沉著、 冷靜、迅速果斷地采取措施； 1、切斷油路；將油門

45、開頭拉到停機(jī)位置，如果柴油機(jī)停不下來，可以 拆掉油泵進(jìn)油管或高壓油管； 2、斷氣路：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或?qū)⒖諝鉃V清器拆下，直 接用棉衣等物品塞住進(jìn)氣口（切斷氣路時(shí)，一定要注意安全）； 3、絕對(duì)禁止減少或去掉負(fù)載； 4、柴油發(fā)電機(jī)停機(jī)后，應(yīng)立即查找原因。排除故障后，試機(jī)運(yùn)行，一切正 常后方可正式使用。 柴油發(fā)電機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處置。 柴油發(fā)電機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處置： 1、視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)房內(nèi)運(yùn)行的柴油發(fā)電機(jī)； 2、堵住漏水源； 3、如果漏水較大，應(yīng)立即通知機(jī)電維修班主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水； 4、漏水源堵住后，應(yīng)立即排水； 5、排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)

46、施進(jìn)行除濕處理。如用干的干凈抹布擦 拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等； 6、確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行；如無異常情況 出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。 維修工應(yīng)按時(shí)開關(guān)柴油發(fā)電機(jī)。 對(duì)于手動(dòng)操作的柴油發(fā)電機(jī)， 在?！笆须姟?時(shí)， 應(yīng) 15分鐘內(nèi)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)并開始供電；在來“市電”時(shí)，應(yīng)在 20 分鐘 內(nèi)關(guān)停柴油發(fā)電機(jī)。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-08 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程頁 碼： 3/3 對(duì)于柴油發(fā)電機(jī)應(yīng)根據(jù)其負(fù)荷的變化，適當(dāng)調(diào)整其油門的大小，使其功率得 到充分的利用。 柴油發(fā)電機(jī)機(jī)房管理 非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)

47、人機(jī)房，若需要進(jìn)人，須經(jīng)機(jī)電維修班主管同意，并在維修 工的陪同下方可進(jìn)人機(jī)房。 機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并放置在方 便、顯眼處。機(jī)房內(nèi)禁止吸煙。 每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、 無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。 機(jī)房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 機(jī)房都應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由維修工保管，維修工不得私自配鑰匙。 交接班要求 接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行日記，檢查工 具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在運(yùn)行日記表上簽名。 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班： 1、上一班運(yùn)

48、行情況未交代清楚； 2、記錄不規(guī)范、不完整、不清晰； 3、機(jī)房不干凈； 4、接班人未到崗； 5、事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接 班人助進(jìn)行。 維修工應(yīng)將柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情況規(guī)范、詳細(xì)、清晰地記錄在柴油發(fā)電 機(jī)運(yùn)行記錄內(nèi)，并整理成冊(cè)交由機(jī)電維修班存檔。 記錄 版 號(hào)： A 修改號(hào)： 0 柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄 TJ-R-OP07-02 深圳市天健物業(yè)管理有限公司 作業(yè)指導(dǎo)書 TJ-WI-SB-09 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 頁 碼： 1/4 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)工作，確保柴油發(fā)電機(jī)各項(xiàng)性能良好，保證柴油發(fā)電機(jī)良好運(yùn)行。 適用范國 適用于天健物業(yè)管理公司轄

49、區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)工作。 職責(zé) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查該計(jì)劃執(zhí)行情 況。 機(jī)電維修班主管負(fù)責(zé)組織制定柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、 監(jiān)督該計(jì)劃的執(zhí)行。 柴油發(fā)電機(jī)管理員負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的日常維修保養(yǎng) 程序事點(diǎn) 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定 每年年初由機(jī)電維修班主管組織柴油發(fā)電機(jī)管理員一起研究制定 柴油發(fā)電機(jī) 維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表并上報(bào)公司審批。 制定柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表的原則： 1 、柴油發(fā)電機(jī)使用的頻度； 2 、柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行狀況（故障隱患）； 3 、合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表應(yīng)包括如下內(nèi)容： 1

50、、維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容； 2 、具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間； 3 、預(yù)計(jì)費(fèi)用； 4 、備品、備件計(jì)劃。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-09 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程頁 碼： 2/4 柴油發(fā)電機(jī)機(jī)外附件的維修保養(yǎng)，由機(jī)電維修班柴油機(jī)管理員負(fù)責(zé)，其余 維修保養(yǎng)由外委完成，維修保養(yǎng)應(yīng)按 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃 進(jìn)行。 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng) 進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)注意可拆零件的相對(duì)位置及其順序（必要時(shí)應(yīng)作記號(hào)）， 不可拆零件的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，并掌握好重新裝回時(shí)的用力力度（用扭力活 動(dòng)板手）。 空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 50 小時(shí)進(jìn)行一次： 1 、 空

51、氣濾清器顯示器： 當(dāng)顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時(shí)表明空氣濾清器已達(dá)到使用限度，應(yīng) 立即進(jìn)行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復(fù) 位； 2 、 空氣濾清器： a、松開鐵環(huán)，拆下儲(chǔ)塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯； 2、濾芯不太臟時(shí)，可直接用壓縮空氣吹凈，但應(yīng)注意空氣壓力不能太大， 噴咀不可太接近濾芯； c 、 如果濾芯太臟，應(yīng)用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風(fēng) 筒吹干（注意不能過熱）； d 、 清洗完畢，應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查的方法是用燈泡從內(nèi)往外照，在濾芯外部 觀察，如發(fā)現(xiàn)有光點(diǎn)則表明濾芯已穿孔， 此時(shí)則應(yīng)更換同型號(hào)的濾芯； e 、 如果沒有光點(diǎn)出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔，此時(shí)則

52、應(yīng)小心安裝好空氣濾清 蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 50 小時(shí)進(jìn)行一次： 1、用驗(yàn)電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電； 2 、檢查電池液位是否在極板上 15MM 左右，如果不夠則加蒸餾水至上述 位置； 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-09 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程頁 碼： 3/4 3 、檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換， 并涂上黃油。 皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 100 小時(shí)進(jìn)行一次： 1 、 檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應(yīng)及時(shí)更換； 2、在皮帶中段加 40N 壓力，皮帶應(yīng)能按下 12MM 左右，太松太

53、緊都應(yīng)當(dāng) 進(jìn)行調(diào)整。 散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 200 小時(shí)進(jìn)行一次： 1 、外部清潔： a 、用熱水（加人清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風(fēng)扇方向噴射（如 從反方向噴射只會(huì)把污物逼進(jìn)中心位置），使用此方法時(shí)， 要用膠布擋 住柴油發(fā)電機(jī)。 b、如果上述方法不能清除頑固的沉積物， 則應(yīng)把散熱器拆下浸在熱的堿水 中約 20 分鐘，然后用熱水清洗。 2 內(nèi)部除垢： a 、把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開并封口； b、向散熱器中倒人45。C的4%的酸溶液，過15分鐘后排干酸溶液，檢查 散熱器； c 、 如果仍有水垢，則用 8%的酸溶液再洗一次； d、除垢后用 3%的堿溶液中和

54、兩次，然后再用清水沖洗三次以上； e、所有工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請(qǐng)外委修補(bǔ)； f、如果不漏水則重新裝回， 散熱器裝回后應(yīng)重新灌滿清水并加人防銹劑。 潤滑機(jī)油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 200 小時(shí)進(jìn)行一次： 1、啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，讓其運(yùn)行15分鐘； 2、 當(dāng)柴油機(jī)高熱時(shí)，從油底殼螺塞排出機(jī)油，排完后用110NM （用扭力 扳手）旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號(hào)新的與機(jī)內(nèi)相同的機(jī)油， 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版號(hào)：A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)：0 TJ-WI-SB-09 柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程頁 碼：4/4 渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加添相同型號(hào)機(jī)油； 3、拆除兩個(gè)粗機(jī)油濾清器，換兩個(gè)

55、新的機(jī)油濾清器，新濾清器內(nèi)應(yīng)注滿 新鮮的與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油（粗機(jī)油濾清器從代理商處購得）； 4、更換精濾清器濾芯（從代理商處購得），添加新的與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的 機(jī)油。 柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 200小時(shí)應(yīng)進(jìn)行一次拆除柴油濾清器， 換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。 充電發(fā)電機(jī)和啟動(dòng)電機(jī)的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行 600小時(shí)進(jìn)行一次： 1、清洗各機(jī)件、軸承，吹干后加注新的潤滑油； 2、清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新裝時(shí)的I/2則應(yīng)及時(shí)更換； 3、檢查傳動(dòng)裝置是否靈活，啟動(dòng)電機(jī)齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴(yán)重 則應(yīng)申請(qǐng)外委維修。 發(fā)電機(jī)控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進(jìn)行一次。用壓縮空

56、氣清除里面的灰塵， 擰緊各接線頭，對(duì)于生銹或過熱的接線頭應(yīng)進(jìn)行處理并擰緊。 對(duì)于柴油發(fā)電機(jī)的拆機(jī)維修或調(diào)整應(yīng)由主管填寫外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)單， 經(jīng)管理處經(jīng)理、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由外委單位完成。 對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機(jī)電維修班主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃 中。對(duì)于突發(fā)性的柴油發(fā)電機(jī)故障，先經(jīng)機(jī)電維修班主管口頭批 準(zhǔn)后，先組織解決而后寫出 事故報(bào)告并上報(bào)公司。 對(duì)于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、完整、規(guī)范地記錄在柴油發(fā)電 機(jī)維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)，并將記錄交機(jī)電維修班存檔。 記錄表格 柴油發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄 TJ-R-OP07-14 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-

57、WI-SB-10 中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 頁 碼： 1/1 10目的 規(guī)范中央空調(diào)操作程序，確保正確、安全地操作中央空調(diào)。 20適用范圍 適用于轄區(qū)內(nèi)小區(qū)的中央空調(diào)設(shè)備的操作。 30 職則 31 機(jī)電維修班主管 / 組長負(fù)責(zé)檢查 中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 的執(zhí)行 情況。 32 當(dāng)值管理員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的操作。 40 程序要點(diǎn) 41 開機(jī)前的檢查確認(rèn)下列情況正常后方可開機(jī)： 4 1 1 電壓表指示是否在額定值的 10%范圍以內(nèi)。 412 各種信號(hào)燈顯示是否正常。 413 各種閥是否均已打開。 42 開機(jī) 421 啟動(dòng)冷卻塔風(fēng)機(jī) 422 啟動(dòng)冷卻塔水泵。 423 啟動(dòng)冷凍泵。 424 確認(rèn)冷卻

58、水供水壓力正常、 冷凍水供水壓力正常， 過 5-10 分鐘后啟動(dòng) 壓縮機(jī)。 425 壓縮機(jī)啟動(dòng)后，觀察壓縮機(jī)運(yùn)行電流，壓縮機(jī)吸排氣壓力，檢查有無 異常震動(dòng)、噪音或異常氣味，確認(rèn)一切正常后才算啟動(dòng)成功。 43停機(jī) 431 停壓縮機(jī)。 432 過 510 分鐘后停冷凍水水泵、冷卻塔水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)。 433 全部關(guān)機(jī)后，嚴(yán)禁將總電源開關(guān)拉下，應(yīng)保持壓縮機(jī)繼續(xù)預(yù)熱以便下 次啟動(dòng)。 434 確認(rèn)無異常情況后才算停機(jī)成功。 深圳市天健物業(yè)管理有限公司版 號(hào)： A 作業(yè)指導(dǎo)書修改號(hào)： 0 TJ-WI-SB-11 中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 頁 碼： 1 /4 10目的 規(guī)范中央空調(diào)運(yùn)行管理工作，確保中央

59、空調(diào)良好運(yùn)行。 20適用范圍 適用于轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的運(yùn)行管理。 30職則 31機(jī)電維修班主管負(fù)責(zé)檢查中央空調(diào)運(yùn)行管理的實(shí)施情況。 32機(jī)電維修班組長負(fù)責(zé)組織實(shí)施中央空調(diào)的運(yùn)行管理。 33當(dāng)值管理員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的運(yùn)行管理。 40程序要點(diǎn) 41巡視監(jiān)控 411 當(dāng)值管理員每隔兩小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視部位包括：中央 空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。 412 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下： 1檢查線電壓（正常380V,不能超額定值的土 10% ; 2、檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）； 3、檢查油壓（正常10-15 kgf/cm 2）； 4、檢查高壓（12 kkf

60、/cm 2）； 5、檢查低壓（ kf/m 2）； 6、冷卻水進(jìn)水溫度（正常35C）； 7、冷卻水出水溫度（正常40C）； 4、壓縮機(jī)外殼溫度（正常85C以下）； 5、吸氣壓力（正常值一kgf / cm 2）; 6排氣壓力（正常值kkf / cm 2 ）； 7、檢查壓縮機(jī)是否有異常的噪音或振動(dòng)； 8、檢查壓縮機(jī)是否有異常的氣味。 通過上述檢查綜合判斷壓縮機(jī)是否有故障，如有則應(yīng)更換壓縮機(jī)（外 委維修）。 4114 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機(jī)。 412 中央空調(diào)維修保養(yǎng)的時(shí)間計(jì)劃不允許超過 8 小時(shí)，如必須超過 8 小時(shí)， 則應(yīng)由主管填寫申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)并征得營業(yè) 部門的同意后方可延