自考資產評估全部公式

1、第二章資產評估的基本方法 一成本法的基本計算公式：被評佶資產評佶值二重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經濟性貶值被評估資產評估值二重置成本X成新率二. 重置成本的估算：1. 重置核算法：（1）按人工成本比例法計算：問接成本二人工成本總額X成本分足率成本分史率二問接成本額/人工成本額X100%（2）單位價格法：問接成本二工作量（按工日或工時）x單位價格/按工日或工時（3）直接成本百分率法：問接成本二直接成本x問接成本占直接成本百分率2. 物價指數(shù)法：資產重置成本二資產歷史成本x資產評估時物價指數(shù)/資產購建時物價指數(shù)或：資產重置成本二資產歷史成本x （1+物價變動指數(shù)3. 功能價值法：彼評估資產

2、被評估資產年產量 參照物重置成本一參照物年產量重豐成本4規(guī)模經濟效益指數(shù)法：被評估資產的用置成本被評估資產的產科X表示是-個經驗數(shù)據，稱為規(guī)模經濟效益指數(shù)參照物資產的重置成本I參照物資產的產團統(tǒng)計分析法：K二R /RK-一資產重置成本與歷史成本的調整系數(shù)R某類抽樣資產的重置成本 R一某類抽樣資產的歷史成本三. 實體性貶值及其估算：1觀察法（咸新率法： 資產的實體性貶值二重蓋成本x （1實體性成新率）（2公式計算法：資產的實垂置成本-預計殘值“實際已體性貶值=總使用年限%使用年限總使用年限二實際使用年限+尚可使用年限實際已使用年限二名義巳使用年限X資產利用率資產利用率=截止評估日資產累計實際利用

3、時間截止評估日資產累計法定利用 X 6四、功能性貶值及其估算資產的功能性貶值測算方法：被評估資產一気彼評估資產年X折現(xiàn)） 功能性貶值額幺I凈超額運莒年本系數(shù)丿（超額投資成本可視為功能性貶值I） 功能性貶值二復原重置成本一更新重置成本五、經濟性貶值及其估算：資產預計可被/資產原設計X經濟性資產年收所得、1-，利用的生產能刃生產能力X100%貶值額=益損失額X_稅率丿經濟性貶值率x(PA. r,n):六. 成新率及其估算L使用年限法：成新率二（預計尚可使用年限/實際已使用年限+預計尚可使用年限）X100%2.修復費用法：成新率=1 一修復費用/重置成本X100%七. 收益法：n R1. 資產未來收

4、益期有限情況：評佶值 P = Vn收益年期；r折現(xiàn)率；幺（1+R i一一未來第i個收益期的預期收益額，收益期有限時，Ri中還包括期末資產剩余凈額。2 資產未來收益無限期情況：（1）未來收益年金化睛況：資產評估值（收益限值）二年收益離/資本化率未來收益不完全相等，生產經營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大時：預測該項資產未來若干年（一般為5年）的收益額，并折現(xiàn)求和；通過折現(xiàn)值之和求取年等值收益額；將求得 的年等值收益額進行資本化，確定該項資產評估值。前n年收益額折現(xiàn)求和:A /?,4 A 1 A若丙7若吋（13（式一1由（式一 1）可得年等值收益額:(l + r)NJj=tr(l + r)J(Urd

5、 + r/式中丄 1-一!一 =（P/A, r, n） / d + r）對年尊值收益額進行資本化，可得資產評佶值：P = - r：資本化率r（2）未來收益不等額情形：資產評估值（預期收益現(xiàn)值）=工（前若干年各年收益額x各年折現(xiàn)系數(shù)）+以后各年的年金化收益/資本化率X前若干年最 后一年的折現(xiàn)系數(shù)笫三章機器設備評估一、機器設備評估的成本法：機器設備評佶值二重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值（-）機器設備重置成本的估算1物價指數(shù)法：設備重 設備歷，評估基準日定基物價臟 （宇墓物價浴攜、 置成本=史成本X設備購建時定基物價指刼、或：）設備重置成本=設條歷史成本xfl環(huán)比物價指數(shù)（環(huán)比物價指數(shù)

6、r+12 規(guī)模經濟效益指數(shù)法被評估資產的重宣成本_（被評估資產的產量%：指統(tǒng)計得到的數(shù)據，稱為規(guī)模經濟效益指數(shù)法參照物資產的車宜成本一1參照物資產的產址丿當x=l時，被評估及其設備的價格與生產能力呈線性關系；當x 1時，機器設備的生產能力與價格呈非線性關系；當x 1時，機器設備的生產能力與價格呈非線性關系-）機器設備的實體性貶值機器估算： 實體性貶值二重置成本X實體性貶值率二重置成本X （卜成新率）1使用成新率：成新率二設備尚可使用年限/（設備巳使用年限+設備尚可使用年限）X100%或 成新率二（設備總使用年限-設備巳使用年限）/設備總使用年限X100%2 機器設備巳使用年限：實際巳使用年限二

7、名義已使用年限X設備利用率成新率二設備尚可使用年限/（設備實際已使用年限+設備尚可使用年限）X100%成新率二設備尚可使用年限/（加權投資年限4設備尚可使用年限）X100%其中：加權投資年限二（加權更新成本）4-2：（更新成本）為加權更新成本-/? V/Ri：投資額:詳評估日一投資日;更新成本=/?.x（l + ryr：年價值上升率（物價環(huán)比上漲率）匸評估日一投資日貶值率二巳使用童/總使用量X100%貶值率二巳使用量/ （已使用量+尚可使用量）X100%（三）機器設備的經濟性貶值機器估算1. 因生產能力降低造成的經濟性貶值：經濟性貶值二1-（實際使用生產能力/額定生產能力）XX100% x：規(guī)

8、模經濟效益指數(shù)2由于外界因素逍成的收益減少：經濟性一資產年收 所x（P/Arn（P，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)貶值額一益損失額十一稅率尸加皿第四章房地產評估一.土地使用權（一）市場法：待估土地評估值二比較案例土地價格X（正常交易情況/比較案例交易情況）X（待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值）X （待估土地個別因素值/比較案例個別因素值）X （待估土地評估基準日價格指數(shù)/比較案例日物價指數(shù)）1土地使用年限修正時，修正系數(shù)可用下列公式：K=l-l/（l+r）m4-l-l/（l+r）nK年限修正系數(shù)：n一一比較案例剰余使用權剩余年限：in-待估土地使用權剩余年限：r-一折現(xiàn)率2. 若容積率修正：容積率修

9、正系數(shù)二待佶土地容積率與地價相關系數(shù)/比較案例容積率與地價相關系數(shù)（-）收益法1. 在收益永續(xù)各因素不變的條件下算式：P=A/rd + r)n2. 在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：1P： 土地使用權評估值；A： 土地收益； r：還原利率：n： 土地收益年限；當n-+8時，P=A/r.即為土地所有權價值（三成本法1 估算土地取得費：為取得土地使用權向原土地使用者支付的費用。2估算土地開發(fā)費：基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費、小區(qū)開放配套費3估算稅費：耕地占用稅.土地管理費、土地増值稅4估算利息：（1） 土地取得費利息，計息期為整個開發(fā)期：（2） 土地開發(fā)費利息，即吸氣按開發(fā)期限一半

10、計算。利息二（土地取得費X土地開發(fā)期X相應利息率）+ （土地開發(fā)費X 土地開發(fā)期X相應利息率X50%）5估算利潤：通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，通過合理的利潤率計算。6 估算土地增值收益：土地増值收益二（土地取得費+ 土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤）X増值收益率其中：收益率一般在20%25之問。按補交出讓金的40%計算7 估算土地價格（1）無限年期土地使用權價格：斥=土地取得費地取得費+費+稅費+利息+利潤+ 土地增值收益（2）法定最高出讓年期地價：（式一 1）由 F =,式中：P有限年期土地使用權價格；卩1一無限年期土地使用權價格：n-土地使用年限： 一還原利率:（四）假設開發(fā)法地價二樓

11、價一建筑費一專業(yè)費用一利息一利潤一稅費一租售費用1專業(yè)費：指測量、設計等專業(yè)技術費用，按建筑費的一定比例計算。專業(yè)費二建筑費Xi （i為一定的百分率）2利息：指全部預付資本的資金成本，全部預付資本包括：地價、建筑費、專業(yè)費。利息=（地價+建筑費4專業(yè)費）Xr （r為利息率）3利潤：指全部預付資本的機會成本，全部預付資本包括：地價、建筑費、專業(yè)費。利潤=（地價+建筑費4專業(yè)費）XI （P，正常利潤率）4稅費：通過地價與稅率t的乘積計算。稅費二地價Xt （t為稅費）二建筑物評估方法（1 + ）x100%（壞比價格指數(shù)）式中：。為各年環(huán)比價格指數(shù)格指數(shù) ，A八2. 建筑物實體性貶值率及成新率的佶算：

12、（1）使用年限法：建筑物實體性貶值率二建筑物實際巳使用年限十（建筑物實際巳使用年限4建筑物尚可使用年限）X100%建筑物成新率二建筑物尚可使用年限十（建筑物實際已使用年限4建筑物尚可使用年限）X100%（2）打分法：成新率二結構部分合計得分XG+裝修部分合計得分XS+設備部分合計得分XBG結構部分的評分修正系數(shù)：S裝修部分的評分修正部分；B設備部分的評分修正系數(shù)3 建筑物經濟性貶值的估算：經濟性貶值二建筑物年收益凈損失額三正常資產收益率或：n R經濟性貶值-V召（1+R.一一第i年的建筑物年收益凈損失額：r一折現(xiàn)率：n 預計建筑物收益損失持續(xù)是時問，通常已年為單位(1 +Ja：物價上漲指數(shù)成新

13、率=剩余使用期限已使用年限+剩余使用年限xlOO%三.商標權評佶方法:P-商標評估值：葉一收益年限；L折現(xiàn)率：Ri-第i年商標產品的超額收益四.商譽評估1割差法. 商譽的=企業(yè)整體企業(yè)的各單項資產評點堆i 評估值h資產評估值一之和（含可確指無形資鬥2 超額收益法（1）超額收益本金化價格法:或:企業(yè)預期行業(yè)平均 該企業(yè)的址項資 商譽的年收益額-收益率產評估值之利價值適用木金化率被評估企業(yè)單項 被評估企業(yè)行業(yè)半均 商譽的_資產評估價值z和預期收益率收益率值 價值適用資木化率式中：被評估企業(yè)預期收益率-企業(yè)預期年收益額/企業(yè)的單項資產X100%（2）超額收益折現(xiàn)法： 商奩的價值=S（1 + CSi-

14、第i年企業(yè)預期超額收益；l一折現(xiàn)率； 1/（1+r）折現(xiàn)系數(shù)資產收益率二資產收益率/（1 一資產負債率） 笫六章流動資產評估 一.低值易耗品的評估：在用低值易耗品的評估-全新成本價值X成新率成新率=低值易耗品實際已使丿陰數(shù)LI 低值易耗胡可使用月數(shù)丿6,（一）成本法:（1）按價格變動系數(shù)調整原成本：某項或某類在制品、自制半成品評估值二原合理材料成本X （14-價格變動系數(shù)）豐原合 理工資.費用X （1 +合理工資、費用變動系數(shù)）（2）按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值：某在制品評估值二在制品是有數(shù)量X（該工序單件材料工藝定額X單位材料現(xiàn)行市價4該工序單件工時定額X正常工資.費用）（3）按在

15、制品的完工程度計算評佶值：在制品評估值二產成品重置成本X在制品約當量 在制品評估值二產成品重雖成本X在制品完工率 二、產成品及庫存商品的評佶1. 成本法:（1）評估基準日與產成品完工時問接近：產成品評估值二產成品數(shù)量X單位產成品賬面成本（2）評估基準日與產成品完工時問問隔較長產成品產成品，合理材料材料單位合理工單位小時合理工 =x（X+X）評估值實有數(shù)雖工藝定額現(xiàn)行價格時啟額 時工資，費用方法二：產成品產成品材料成材料綜合*工資、費用工資，用綜 評估值=實際成本 本比例X調整系數(shù)+成本比例X合調整系寂2 市場法：評估庫存z不含稅銷售銷售所得、=X （）價值數(shù)量出廠單價稅金費用稅三.債權類及賞幣

16、類流動資產評估:1. 應收賬款及預付賬款的評估：應收賬款評估值-應收賬款賬面價值-已確定壞賬損失-預計壞賬損失3. 應收票據的評佶：應收票據的評估二本金X（1 +利息率X時問）應收票據的評佶二泉價到期價值-貼現(xiàn)息 貼現(xiàn)息二票價到期價值X姑現(xiàn)率X貼現(xiàn)期笫七章長期投資及其他資產評估（二）非上市交易債券的評估1. 到期一次還本付息債券的價值評估：P = F/（ + r）nP-一債券的評估值：F-一債券到期時本金和利息之和：一評估基準日到債券還本付息的期限；r折現(xiàn)率（1）采用單利率計算時：F = Po （1+mr）P。一債券面值或計算本金值：曠一債券的期限或計息期限：r一一債券利息率（2）釆用復利率計

17、算時：F = Po（Hr），2. 毎年支付利息.到期還本的債券評佶：p = y E“ * Po乙（l+dn-一債券年限；P-債券的評估值；Po-債券的面值；盼一債券在第i年的預期收益（利息）；r一適用是折 現(xiàn)率； DA3. 優(yōu)先股的評估：P = V =-幺（l + ”r rP-優(yōu)先股的評估值；Ri一第i年的優(yōu)先股收益；r一折現(xiàn)率；A-優(yōu)先股的等額股息收益4. 普通股的價值評估|（1）固定紅利型股利政策下股票價值評估：P-D./r式中P：股栗評估值：D1：下一年的紅利額；r：折現(xiàn)率或資本化率（2）紅利增長型股利政黃下股票價值評佶：P=DiZ （r-g）（rg）式中：P一股票的評佶值；D.一一下一

18、年股票的股利額：r一一折現(xiàn)率；g一一股利增長率。第八章企業(yè)價值評估一.企業(yè)價值評估中的財務分析:1企業(yè)償債能力：流動比率二流動資產/流動負債速動比率二速動資產/流動負債（流動資產對流動負債以2： 1為宜）（速動比率以1： 1為宜）資產負債率負債總額全部資產總額xlOO%2. 企業(yè)運營能力:（1）存貨周轉次數(shù)二年銷貨成本/存貸平均余額存賞平均余額二（期初存貸余額十期末存賞余額）/2（2）存貨周轉天數(shù)也稱為存貨周轉期存貨周騎天數(shù)二360/存賞周轉天數(shù)=360x存貨平均余額/年銷貨成本3. 應收賬款周轉率：（1）應收賬款周轉次數(shù)二賒銷凈額/應收賬款平均余額 式中：賒銷凈額二銷售收入一現(xiàn)銷收入一銷售退回折讓和折扣 應收賬款平均余額=期初應收賬款余額4期末應收賬款余額.w”八、-2（2）應收賬款周轉天數(shù)二360/應收賬款周轉次數(shù)二（360X應收賬款平均余額）/賒銷凈額4. 企業(yè)盈利能力（1）投資報酬率：資產利潤率二利潤/資產X100%凈資產利潤率二稅后利潤/凈資產xlOO%（2）銷售利潤率：銷售毛利率=銷售11需攜成木X100%銷售凈利率=薯皺_100