新化縣馬鞍山煤礦廉租住房工程項目可行性研究報告

1、新化縣馬鞍山煤礦廉租住房工程項目可行性研究報告編制單位：湖南省建筑設計院編制時間：二一年六月十八日第一章 總 論1.1、項目概況1.1.1、項目名稱：新化縣馬鞍山煤礦廉租住房項目工程1.1.2、項目建設單位及法人代表：建設單位：新化縣廉租住房制度實施領導小組辦公室法人代表：陳旺1.1.3、項目位置：項目地址：新化縣上梅鎮(zhèn)馬鞍山社區(qū)1.1.4、項目建設地點：新化縣上梅鎮(zhèn)馬鞍山煤礦礦部原裝煤斗處1.1.5、廉租房建設項目簡介：根據(jù)省、市政府的目標任務安排，2010年下達我縣的廉租住房建設任務為：新增廉租住房2360套，建設總面積11.2萬平方米。三個建設項目進展情況如下：1、周家壩廉租住房小區(qū)建設

2、總面積31990平方米。于2008年8月正式開工建設，到目前為止，2#、3#、5#棟房屋已經(jīng)竣工，竣工面積16000平方米；4#、6#、7#棟已經(jīng)建設至房屋主體工程五層；8#、9#棟正在進行基礎工程施工。2、西河廉租房建設總面積15000平方米，項目3月份已經(jīng)開工。3、馬鞍山廉租房建設總面積15000平方米。初步規(guī)劃設計和建筑方案，現(xiàn)正在進行可行性研究報告，大約可在2010年7月正式進行全面動工。1.1.6、編制依據(jù)：1、國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的苦干意見（國發(fā)200724號文件）2、中央預算內(nèi)投資對中西部財政困難地區(qū)新建設廉租房項目的支持辦法（發(fā)改投資20073676號文件）3、

3、湖南省人民政府辦公廳文件湘政辦發(fā)200963號文件4、湖南省人民政府文件湘政發(fā)200734號文件5、湖南省發(fā)展和改革委員會文件湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳文件湘發(fā)展投資20091239號、20091223號6、編制項目可行性研究報告的有關法規(guī)及規(guī)范性文件7、國家、省、市有關設計和建筑規(guī)范標準8、新化縣馬鞍山煤礦項目部文件9、建設單位提供的相關資料1.1.7、建設項目的社會效益1、該擬建項目在規(guī)劃上盡量做到以人性要求為目的，以合理規(guī)劃為手段，以“美觀、生態(tài)、環(huán)保、和諧”為主題，融入以“綠色、安全、文明”的開發(fā)理念。以高起點、高規(guī)劃設計要求，高質量、高建設管理，快速完成廉租住房的工程建設，為我縣乃至在全

4、市的廉租建設工程增加一個亮點，同時也為我縣的房地產(chǎn)市場樹立嶄新的形象，也為促進新化房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到一定作用。2、該小區(qū)交通便利，居民無論是從購物、經(jīng)商、娛樂、就醫(yī)、學校都是十分便利，能夠極大的促進居民居住環(huán)境的改善，提升城鎮(zhèn)形象品位，增加城鎮(zhèn)功能和規(guī)范物業(yè)管理樹立榜樣。1.1.8、資金來源 本項目總投資為1315.75萬元，其中公共建筑及基礎設施投資為108萬元，廉租房中央財政補貼撥款按500元/計人民幣727.24萬元，地方政府配套資金588.51萬元。1.2、可行性研究報告編制單位編制單位：湖南省建筑設計院資質等級：甲級資質證書編號：工咨甲12220070049發(fā)證機關：中華人民共和國

5、國家發(fā)展和改革委員會第二章 項目背景及建設的必要性和意義2.1、項目背景新化縣位于湖南省中部偏西、婁底市西部，盤依雪峰山東南麓，資水中游。地處北緯2731-2814，東經(jīng)11045-11041。東北至東南與漣源、冷水江交界，南至西南與新邵、隆回為鄰，西至西北與溆浦縣接壤，北與安化毗邊?？偯娣e3567平方公里，總人口159.16萬人，是國家的一個貧困大縣。新化縣管轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個國營林場、1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。境內(nèi)多為山丘盆地，氣候溫和，環(huán)境宜人，素有“湘中寶地”之稱。自然資源十分豐富，特產(chǎn)甚多。新化屬中亞熱帶委風溫潤氣候，四季明顯，年平均氣溫18.8，降水量1453.5，日照時數(shù)1488小時，無霜

6、期281天，良好的自然條件孕育了新化農(nóng)業(yè)的發(fā)展。新化縣是全國商品糧生產(chǎn)基地、農(nóng)作物種子基地和糧食儲備基地，是全縣氨化秸桿養(yǎng)牛基地、模式化稻田養(yǎng)魚基地、玉米生產(chǎn)基地、速生豐產(chǎn)林基地和雙季稻田成建制畝產(chǎn)過噸糧縣。又是國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、退耕還林、水土保持項目縣。新化工業(yè)已初步形成機械、電子、陶瓷、建材、冶金、煤炭、化工、食品、竹林加工等9大工業(yè)支柱增業(yè)，還是全國100個重點產(chǎn)煤縣之一。城鎮(zhèn)建設迅速發(fā)展，老縣城與城東梅苑開發(fā)區(qū)帶由資江大橋連成一體。新化是國家重點扶持的貧困縣和新一輪扶貧開發(fā)工作重點縣。近年來，加快了脫貧致富的步伐，全縣農(nóng)民人平純收入由1986年的329元增加到2002年的1273元，貧

7、困人口由1987年的72.4萬人下降到2005年的12.5萬人，貧困地區(qū)生產(chǎn)生活條件得到了明顯改善。2005年，新化縣財政總收入1.75億元，增長9.7%，gdp為40.7億元，增長9.1%；社會消費品零售總18.16億元，增長13.4%，居民可支配怍入5965元，增長4.1%。正在逐步脫貧致富的新化人們，對居住條件改善的要求因而也日益強烈。新化旅游資源數(shù)量多、種類齊、品位高、結合優(yōu)。全縣共有地文景觀、水文景觀、人文景觀、古跡遺址、宗教歷史文化、動植物、民俗風情、休閑等8個類別的近幾十處旅游景點景區(qū)，其中一級資源10處。最具有代表性的是大熊山國家森林公園、梅山龍宮、紫鵲界梯田和以蚩尢為代表的梅

8、山地方文化資源。新化縣城周圍有湘黔鐵路和s217、s312、s225三條省道通過，使新化縣交通樞紐便利。已規(guī)劃新建的新化至懷化高速公路和婁底至新化高速公路及高速鐵路的建成通車將為新化縣經(jīng)濟發(fā)展起到動脈作用。2.2、項目建設的必要性1、促進新化房地產(chǎn)市場發(fā)展需要，本項目建設合乎貧困居民需求且符合房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢，促進城市快速發(fā)展，改善人們休閑居住環(huán)境的需要。目前新化縣廉租住房小區(qū)建設處于起步的初級附段，新化縣城目前尚沒有配套設施較齊，物業(yè)管理規(guī)模，功能較為完善的居住小區(qū)，但隨著居民生活水平的提高和人們對居住生活、購物、休閑等卻提出了更高要求。按國家提倡的廉租房近期目標，人均居住面積達到21.8

9、平方米測算，新化縣城鎮(zhèn)居民住宅需求廉租住房約100萬平方米以上。改革開放以來，我國國民經(jīng)濟和各項社會事業(yè)持續(xù)較快發(fā)展，廣大人民群眾的物質文化生活不斷改善。特別是近些年來，隨著城市建設的發(fā)展和人民生活水平的提高，我縣人均住房面積由1998年的18.6平方米增加到現(xiàn)在的28.9平方米，但在人民群眾總體居住條件明顯改善的同時，居民生活居住條件卻依然很差，已無法跟上城市經(jīng)濟發(fā)展的步伐。2、實施馬鞍山煤礦社區(qū)廉租房建設是踐行“三個代表”重要思想、落實執(zhí)政為民宗指的具體體現(xiàn)。貫徹“三個代表”重要思想，堅持立黨為公、執(zhí)政為民，必須把廣大人民群眾的根本利益作為我們一切工作的出發(fā)點和落腳點，真正把改革開放和經(jīng)濟

10、建設的成果惠及全體人民。該社區(qū)大多數(shù)居民居住的環(huán)境差，房屋密度大，有的居民是三代乃至四代同堂，在一起居住面積不足10平方米，絕大部份群眾是下崗職工和低保戶、特困戶等社會弱勢群體。而這部分人沒有經(jīng)濟能力購買新房，他們的居住條件急需改善。解決這些群眾的生活居住困難問題，是各級黨委和政府義不容辭的責任。政府應從廣大群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題入手，認真抓好廉租房建設，更好地為廣大人民群眾謀利益。3、實施馬鞍山煤礦社區(qū)廉租房建設是貫徹落實科學發(fā)展觀、構建和諧社會的客觀要求。在加快發(fā)展中實現(xiàn)科學發(fā)展、和諧發(fā)展，不僅要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展，而且要注重城市發(fā)展與資源、環(huán)境的協(xié)調，注重城市困難群眾的基本

11、生活保障。實施廉租房建設，將使相當一部分群眾享受到改革發(fā)展的成果，不僅大大改善困難群眾的居住條件，還將推動住房制度改革的深經(jīng)，進一步完善社會救助機制和保障體系，實現(xiàn)社會公平、促進社會和諧。同時，廉租房建設還要按照城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，配套進行道路、綠化等基礎設施建設，這將進一步完善城鎮(zhèn)整體功能，促進城鎮(zhèn)建設和發(fā)展，而且還有利于集約高效利用土地資源。4、實施廉租房建設是促進投資消費、推動經(jīng)濟增長的重要措施。廉租房的建設對相關產(chǎn)業(yè)和消費的拉動，將有力地拉動固定資產(chǎn)投資，擴大內(nèi)需，推動我縣經(jīng)濟增長。廉租房的建設對人們的生活環(huán)境有很大的改善作用，是改善民生環(huán)境工程，通過對室外基礎設施、綠化景觀、配套設施的建設

12、，可以把廉租房小區(qū)建設成山青水秀、宜居住的和諧新型的生活小區(qū)。綜上所述，新化縣馬鞍山煤礦社區(qū)廉租房建設是勢在必行，更要加快推動廉租房的建設，而無論是經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益于民于國均意義重大。第三章 建設條件和項目選址3.1、建設條件3.1.1、自然條件新化縣地處湖南中部，屬中亞熱帶季風氣候區(qū)。四季分明，但春溫多變，寒潮頻繁，4月份極端最低氣溫2，3、4兩月歷年平均有6.9次冷空氣影響。歷年5月中、下旬出現(xiàn)低溫天氣。氣溫35以上天數(shù)，平均每年23.4天，最多的1963年有49天?！暗骨铩标幱晏於?，氣溫低，9月份日平均氣溫連續(xù)3天以上低于20，平均出現(xiàn)于9月26日。地面溫度年平均19，比氣溫

13、高2.2，其變化趨勢與氣溫基本相似。一年最低月在1月為5.8，最高月在7、8、9月為32.8，溫度越高與氣溫差值越大。境內(nèi)常年降水頗豐，縣內(nèi)各地年最大值2008.9毫米，最小值09.5毫米。但時空分布不均，雨量多集中于春末夏初?？h內(nèi)年降雨量大于或等于1300毫米的保證率。境內(nèi)全年日照925.3-1892.5小時，平均1488.0小時，日照率34%。以7、8月最多，分別為 227.9和221.9小時。11月-3月均少于100小時，最少的2月僅61.2小時，其它各月均在100-160小時之間。無霜期280天。除4、5月份雨季外，其它均為施工良好季節(jié)，氣候條件對施工影響較小，全年施工周期長。3.1.

14、2、公共設施條件s217省道和規(guī)劃中的高速公路等均由此經(jīng)過，區(qū)域內(nèi)道路寬廣通暢。鄰近設有超市、銀行、醫(yī)院、學校、幼兒園、自來水廠、變電站、通信、電訊大樓等。上下水管網(wǎng)、供電等市政基礎設施俱全。3.1.3、施工條件本工程需要的建筑材料都可就近解決，施工用水、電由變配電所和自來水廠供應。3.1.4、可供建設用地總用地面積13344平方米，土地已經(jīng)縣國土局辦理劃撥手續(xù)，已具備好開工條件。3.2、項目選址3.2.1、地形、地貌該地段地形為長方形，地勢基本平整，土方工程量不大；已通水、通電，地層結構好，無地震史，無踩空塌陷現(xiàn)象，是新建廉租住房的最佳位置。3.2.2、地質本項目為馬鞍山煤礦廉租房小區(qū)，建設

15、方已提供初步地質勘測資料建議項目在開工之前，建設方應依照相關法規(guī)，向地質環(huán)境監(jiān)測部門申請進行建設用地災害危險性評估，并慎重處理好地基礎。3.2.3、地震資料根據(jù)國家地震國2001年2月發(fā)布的“中國地震參與區(qū)劃圖”（gb18306-2001）查得：該區(qū)域地震峰值加速度為g=0.05，地震反應譜特性周期為s=0.35。根據(jù)新化縣總體規(guī)劃要求，所有新建工程都必須按地震烈度6底構成設防。第四章 環(huán)境影響評估4.1、項目區(qū)域周圍環(huán)境質量現(xiàn)狀本項目位于新化縣上梅鎮(zhèn)馬鞍山煤礦社區(qū)，經(jīng)新化縣環(huán)境監(jiān)測站對本項目所在地區(qū)的植被、大氣、水等進行的現(xiàn)場監(jiān)測和統(tǒng)計分析表明，大氣環(huán)境符合gb306996環(huán)境空氣質量標準一

16、級標準，項目區(qū)域的周圍環(huán)境質量完全符合該項目的環(huán)保要求。4.2、項目建設與運營對環(huán)境的影響在開展項目建設中，既考慮經(jīng)濟效益，又要考慮保護環(huán)境的原則。在施工建設中，避免噪聲和灰塵對周邊居民生活的影響，施工單位要嚴格按照建設項目環(huán)境保護管理條例執(zhí)行，切實做了防治揚塵污染和控制噪聲污染等工作。4.3、環(huán)境保護標準根據(jù)中華人民共和國環(huán)境保護法等有關法規(guī)，在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規(guī)定的標準。本項目環(huán)境保護工作接受新化縣環(huán)保部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護標準為：1、污水綜合排放標準(gb8978-1 996)； 2、地表水環(huán)境質量標準(ghzbl-1999)； 3、大氣污染

17、物綜合排放標準(gbl62971996)； 4、建筑施工場界噪聲限制(gbl2523-90)； 5、環(huán)境空氣質量標準(gb3095-1996)； 6、城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準(gb309693)；7、生活飲用水衛(wèi)生標準(gb5479-89)。4.4、場址周邊建筑與環(huán)境現(xiàn)狀新建項目擬選地位于新化縣城上梅鎮(zhèn)馬鞍山煤礦社區(qū)，項目周邊以山地、丘陵為主，大氣污染和噪聲污染較少，環(huán)境較好，交通便利。4.5、環(huán)境影響初步分析 本項目的建設及使用將會帶來一定的環(huán)境影響。在建設期間，各項施工活動、運輸將不可避免地產(chǎn)生廢氣、粉塵、廢水、噪聲、固體廢棄物等，會對周圍的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響：1、大氣污染源 項目對大氣的污染

18、主要來自車輛廢氣及施工期間的揚塵。2、水污染源 項目對水體的水污染主要來自生活污水、施工廢水。3、固體廢棄物 項目的固體廢棄物主要是生活垃圾及廢棄物。4、噪聲污染源。項目的噪聲污染主要來自建設期施工機械、運輸車輛。針對本項目建設與使用過程中污染物的產(chǎn)生特點，應采取相應的措施，以實現(xiàn)環(huán)境保護目標。為控制運營期環(huán)境污染，本項目在建筑設計及設備選用時就應考慮能降低其運營環(huán)境影響的方案，投入使用后，也應注重環(huán)境保護措施的實施。4.6、環(huán)境影響及對策4.6.1、廢氣建設期的廢氣主要為施工期間產(chǎn)生的粉塵(揚塵)污染，為減輕污染程度，縮小影響范圍，主要采取對策有：1、對揚塵擬采取盡量避免建筑材料露天堆放、噴

19、水除塵、控制車輛運行速度，盡量減少搬運環(huán)節(jié)等措施。2、運輸車輛盡量采取遮蓋，密閉措施，減少沿途拋灑。3、施工現(xiàn)場設置圍欄，盡量縮小揚塵擴散范圍。4、選用高效低污染燃料。4.6.2、污水施工期間污水防治措施主要為：1、采取相應措施有效控制污水中污染物的產(chǎn)生量。2、施工現(xiàn)場因地制宜，建造沉淀池、膈油池等污水臨時處理設施，對含油量較高的施工機械沖洗水或懸浮物含量高的其他施工廢水需經(jīng)處理后方可排放，砂漿，石灰等廢液集中處理，干燥后與固體廢物一起處置。4.6.3、固體廢棄物施工期間所產(chǎn)生的建筑垃圾，按照要求定時運送到指定地點或加以利用，防止其因長期堆放而產(chǎn)生揚塵。4.6.4、噪音對噪聲污染，施工單位應盡

20、可能采用低噪音施工設備，并對各種機械設備進行定期維護；對較高噪聲施工設備的使用盡可能安排在晝間。4.6.5、運營期環(huán)境保護1、廢氣項目產(chǎn)生的廢氣主要是車輛廢氣，衛(wèi)生問產(chǎn)生的廢氣采用機械排風扇的方式處理，其余場所可以考慮自然通風和機械通風相結合的方式。2、廢水 排水采用雨水、分流制。雨水通過雨水管網(wǎng)直接排放。各衛(wèi)生間糞便污水經(jīng)化糞池處理后，餐飲、廚房含油污水經(jīng)隔油池處理后排入污水管道匯集，最后由小區(qū)生態(tài)污水處理設施處理后排放。3、固體廢棄物生活垃圾分類收集，集中堆放，由專人收集至垃圾中轉站，然后轉運到指定的垃圾處理場進行集中處理。4、噪聲防治各種機房機組選用低轉速、低噪聲、高效率產(chǎn)品，震動較大的

21、設備及左己管道均設減震裝置，由噪音的設備用房內(nèi)墻和頂棚均做隔音及吸音處理，以最大限度地降低機械噪聲。4.7、環(huán)境影響分析結論及建議綜上所述，該項目屬于污染因素較簡單、污染物種類少、毒性低的無特別環(huán)境影響建設項目，在施工及運營期，加強管理，嚴格按照有關標準執(zhí)行環(huán)保措施，不會對原有環(huán)境產(chǎn)生多大影響。建議對周邊各種不利的環(huán)境景觀，采取種植高大樹木的措施，美化市場環(huán)境，減低周邊環(huán)境的影響。第五章 安全、消防、節(jié)能及公共設施5.1、規(guī)劃、建筑消防設計本規(guī)劃居住小區(qū)，小區(qū)場址均選擇在陽光充足、空氣干燥、排水通暢、地勢較好的地段。小區(qū)均設置2個以上小區(qū)出入口，滿足城市消防的要求。小區(qū)內(nèi)交通組織合理，車行路網(wǎng)

22、和人行路網(wǎng)均布于整個小區(qū)，部分小區(qū)在適當處考慮人車分流。小區(qū)內(nèi)主干道寬5m，組團路寬4m，宅前進戶小路寬2.5m，主干道轉彎半徑9m，滿足消防車要求。在盡端距小區(qū)主干道超過120m的地段均設有1515m的消防回車場地，住宅組團四周盡量設計環(huán)形消防通道，無環(huán)形通道的在盡端設計16m的消防車回車場。沿街建筑超過80m長的均設有人行通道，超過150m的，均設有4m的消防通道。小區(qū)內(nèi)所有建筑山墻間距達6m以上，滿足消防要求。5.2、給排水消防設計1、消防用水量(按最大一棟消防用水量做為消防用水量)小區(qū)（新建）消防用水量為35l/s,室外消防用水量為25l/s，室內(nèi)消防用水量為15l/s一次性用水量為2

23、88m3。2、消防給水均由居住小區(qū)環(huán)狀管網(wǎng)保證，在居住主要馬路上每80100m設室外消火栓(型號為ssl0065-1.0)保護半徑不大于150米。3、建筑室內(nèi)按建筑滅火器配置設計規(guī)范gb501402005設置一定數(shù)量的手提式abc類磷酸銨鹽干粉滅火器。5.3電氣消防設計1本工程各小區(qū)無消防用電負荷，本工程用電按三級負荷要求供電。2本工程內(nèi)的公共建筑中的疏散走道設有疏散照明，公共通道、樓梯間、出入口均設帶蓄電池的疏散指示及安全出口標志燈，蓄電池供電時間不小于30min。正常及事故情況下均點燃。5.4 規(guī)劃、建筑節(jié)能設計依據(jù)湖南省居住建筑節(jié)能設計標準：dbj43001-2004及公共建筑節(jié)能設計標

24、準gb50189-2005，本設計建筑朝向在總平面布置上主要考慮南北向為主或接近南北向，間距不小于1:1，條式建筑體型系數(shù)小于0.35，外窗面積窗墻比應控制在小于0.35以內(nèi)，其氣密性等級應不低于級，建筑圍護結構各部分傳熱系數(shù)(k)和熱惰性指標(d)應符合節(jié)能設計標準。為提高與改善居住建筑節(jié)能的熱工性能，對住宅屋面采用坡屋面，以提高建筑保溫隔熱效果。外墻外保溫采用聚苯顆粒保溫砂漿墻面，外窗采用塑鋼中空玻璃窗，以提高其氣密性等級要求，入戶門為雙層金屬門板中間填充1518厚玻璃棉板，屋頂采用擠塑聚苯板隔熱，墻體應優(yōu)先采用空心磚或空心砌塊，建筑外墻采用淺色涂料。5.5、給排水和電氣節(jié)能設計5.5.1

25、、給排水節(jié)能（1）住宅衛(wèi)生間大便器采用蹲式大便器使用腳踏開關沖洗閥。（2）各用水部門均采用計量收費（3）每一住戶設戶用水表一只。（4）公共建筑設計集中計量水表一只。（5）綠化用水采用微噴滴灌方式澆灌，并設置單獨用水計量裝置。5.5.2、電氣節(jié)能（1）小區(qū)內(nèi)裝兩臺400kv桿式變壓器，桿式變壓器位置均靠近自負荷的中心，供配電線路按經(jīng)濟電流密度選擇導線截面，按載流量及電壓進行校核，選用電導率較小的銅芯導線及電纜，配電線路導線載面合理放大，并盡量減少導線及電纜長度，以有效地減少線路上有功損耗和降低降壓，達到節(jié)能目的。（2）、在變壓器低壓側進行無功補償，使功率因素大于0.9。提高電網(wǎng)功率因素，減少配電

26、變壓器安裝容量，減少送配電線路及變壓器由于傳輸無功功率造成電能和電壓損失。（3）、照明均采用高效節(jié)能照明燈具，一般室內(nèi)場所照明，采用節(jié)能型熒光燈，氣體放電燈均采用耗能低的鎮(zhèn)流器，安裝電容器，補償無功損耗；室內(nèi)采用效率不應低于70%高效燈具；公共場所照明加裝光電或定時自動控制裝置。第六章 建設內(nèi)容和建設方案及投資估算6.1、建設內(nèi)容本項目建設內(nèi)容包括：住宅樓、商業(yè)面積及配套工程。馬鞍山廉租房1#、2#樓項目主要建設內(nèi)容（表一）序號項目面積（）備注1總用地面積133441#、2#、3#、4#、5#樓2總建筑面積6317.61#、2#樓3一層門面面積1238.326個門面4住宅面積5079.3100

27、余套住宅馬鞍山廉租房3#、4#、5#樓項目主要建設內(nèi)容（表二）序號項目面積（）備注1總用地面積133441#、2#、3#、4#、5#樓2總建筑面積8227.23#、4#、5#樓3住宅面積8227.2168余套住宅馬鞍山廉租房項目建設內(nèi)容（表三）序號項目名稱備注1總用地面積133442總建筑面積14544.81、2、3、4、5樓268套住宅3一層門面面積1238.326個門面4道路280m12公分厚5小區(qū)綠化面積42006下水排污管道428m管徑600mm7給水管道380m每戶一表，給水管dn1508電力設施2臺變壓器每戶一表，低、高壓電線線路9綜合通信管線350建設工程估價表（表四） 單位：萬

28、元序號項 目面積單價總造價備注1建設成本14544.87001018按以建廉租房價格2綠 化4200203道 路280m154圖紙設計費14544.868.75電力安裝費456水安裝費287地質勘探費28土地征收費609規(guī)劃設計費3包干10規(guī)劃測繪費1包干11基礎檢測費10包干12總 建 筑 成 本 合 計1210.7建設工程費用估價表（表五）單位：萬元序號項 目造價費率總造價備 注1不可預見費1210.73%362辦公財務費1210.789.63業(yè)務開支費1210.71%124其它開支費1210.7565報建手續(xù)費8按廉租房政策減半征收6監(jiān)理費14544.86元/m211.647安全文明措施

29、費14544.810元/m214.548勞?；?4544.85元/m27.279合計人民幣105.05投資構成分析表（表六）單位：萬元序號項目名稱造 價百分比1工程總建筑面積14544.82建筑工程1054.3480%3基礎設施1088.2%4不可預見費362.7%5土地征收費604.6%6前期費和其它費57.414.4%7總投資1315.756.2、建設方案6.2.1、建設方案概述本項目用地位于新化縣上梅鎮(zhèn)馬鞍山煤礦社區(qū)，按住宅小區(qū)規(guī)劃設計。根據(jù)地塊特點及其優(yōu)勢，合理規(guī)劃住宅、停車場、公共綠地和休閑場所，盡可能地滿足當?shù)鼐用窬幼×晳T。6.2.2、馬鞍山煤礦廉租房小區(qū)建筑初步設計方案（見附圖

30、）6.2.3、本項目設計要打破新化縣目前大多以傳統(tǒng)建筑風格為主流的分布格局，廉租住房按50設計（共計住宅268套），而創(chuàng)建出具有時尚建筑風格的產(chǎn)品，為現(xiàn)代、時尚的社區(qū)創(chuàng)造形象。6.2.4、規(guī)劃經(jīng)濟技術指標（以規(guī)劃審批為準）用地面積：13344m2總建筑面積：17973m2建筑占地面積：2995.5m2建筑密度：22.4%容積率：1.35綠化率：49.5%6.2.5、平面布局本項目住宅小區(qū)有5棟樓，1#、2#、3#、4#、5#樓為廉租房，小區(qū)內(nèi)交通組織便利，業(yè)態(tài)布局合理。6.2.6、建筑結構根據(jù)本項目工程初步規(guī)劃，基礎及上部結構擬采用以下類型：（1）基礎1#、2#、3#、4#、5#樓基礎全部采用

31、人工挖孔樁基礎。（2）結構1#樓和2#樓為底框架結構，上部為磚混結構，其余3#、4#、5#棟全部為磚混結構。6.2.7、公用輔助工程1、小區(qū)內(nèi)建好綠化工程2、小區(qū)內(nèi)所有道路硬化3、安裝電、水工程和通信，有線電視等工程4、建好小區(qū)內(nèi)的垃圾站和其它配套公共設施5、小區(qū)內(nèi)的下水排污管道、化糞池等第七章 項目實施進度、項目管理、招投標及質量安全7.1、項目實施進度安排根據(jù)本項目建設條件、獎金籌措情況，經(jīng)與施工方商議，項目建設具體進度計劃如下：工程進度2010年6月7月，完成項目前期工作。2010年8月12月，平整場地，規(guī)劃設計，項目招標、簽訂施工合同，2010年12月30日前全部完成小區(qū)建設交付使用。

32、2010年9月開始安排廉租住房。7.2、項目組織與管理（1）組織管理構構：成立專門的項目工程部，擬定員15人。項目部下設辦公室，辦公室工作人員分成六個組，即：工程規(guī)劃組、項目招標組、工程質量安全組、廉租房新房安排組、財務結算組、工程審計組。1、項目部辦公室：負責所有資料歸檔，招待后勤等工作。2、工程規(guī)劃組：負責項目規(guī)劃、建筑圖紙、管理等工作。3、項目招標組：負責招標預約、招標文件起草，招標、資金籌資。4、工程質量安全組：負責施工過程的質量、安全管理等工作。5、廉租房新房安排組；負責新房分配安排等事宜。6、工程審計組：對完成工程量進行審計。7、財務結算組：負責工程結算和支付工程進度款等。7.3、

33、項目招投標方案及工程質量與安全7.3.1根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會2001年6月18日頒發(fā)的第9號令建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事宜暫行規(guī)定，本項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料等采購活動均采用招標制，選擇優(yōu)秀的施工、監(jiān)理單位和價廉物美的設備材料生產(chǎn)廠家，簽訂承包及供應合同，明確甲、乙雙方的責、權、利、嚴格按合同法的有關條款進行管理，實行并報有關部門審批核準。 具體見招標基本情況表招標基本情況表序號名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標公告發(fā)布、中標候選人公示媒體全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標1勘察設計電視、網(wǎng)絡2建筑工程電視、網(wǎng)絡3設備

34、購置電視、網(wǎng)絡4其他含監(jiān)理電視、網(wǎng)絡7.3.2、工程質量為確保工程質量、安全，保證工程進度，節(jié)省工程造價，本項目設計、監(jiān)理、施工、設施采購等均采用招投標制。選擇業(yè)績佳、實力強的設計、監(jiān)理、施工單位和設施供應單位，從源頭上把住項目的工程質量關與安全關；選擇實力強的設計單位，設計出滿足規(guī)劃要求的安全、經(jīng)濟、實用的小區(qū)施工圖。選擇業(yè)績佳的監(jiān)理單位和資深的監(jiān)理工程師，對工程實行全過程監(jiān)理，簽訂監(jiān)理合同，明確監(jiān)理應有的權利和職責。招標聘請實力強的施工單位，明確各自的權利和義務，以保證建造出優(yōu)質的工程。接受政府的質量和安全監(jiān)督，努力改正不符合建筑規(guī)范要求的做法；組織強有力的項目經(jīng)理部，指派素質好的技術人員

35、，對項目全過程有效管理。采取以上措施，真正優(yōu)質、高效、安全地建好小區(qū)。7.4、項目管理7.4.1、管理制度與監(jiān)理制度根據(jù)中華人民共和國招投標法和中華人民共和國建筑法規(guī)定，本項目建設管理全面實行“招投標制”和“工程監(jiān)理制”。本項目的招投標和工程監(jiān)理制按照國家的有關規(guī)定辦理。 1、招標工作應委托有相應資質的招標代理機構組織，充分體現(xiàn)公開、公平、公正的原則。嚴格施工隊伍的資質審查，擇優(yōu)選擇施工隊伍，確保工程質量。 2、加強對招標工作的組織領導，邀請紀檢監(jiān)察部門人員參加，對招投標實行全過程監(jiān)督。 3、嚴格招標程序。在實施招標工作中，對工程承包范圍、工程承包方式、招投標文件編制、履約保證金，工程款支付與

36、結算、評標辦法、授予合同等方面都必須嚴格按照法定程序進行。 4、在施工過程中，應對設計變更、技術經(jīng)濟簽證、建筑材料及設備、工程質量驗收與保修、安全生產(chǎn)等進行嚴格管理。 5、工程監(jiān)理必須具備甲級資質以上，項目甲方不應干擾監(jiān)理單位和人員對項目監(jiān)理的權利。7.4.2、質量、投資、進度控制工程項目順利實施必須保證質量、投資、進度得到有效控制。工程質量的控制，就是通過合理的管理，使建設項目科學決策、精心設計、精心施工，建設質量合格的工程項目。 工程投資的控制，就是要保證在批準的費用計劃內(nèi)完成所有工程項目內(nèi)容的建設，其基本程序為資源消耗計劃編制、費用估算、費用計劃編制和施工過程中費用的控制。工程進度的控制

37、，就是要確保項目按期完成所必須的所有工作過程，其基本程序為工作定義和排序、工作時間估計、進度計劃制定和工程實施過程中按計劃進行進度控制7.4.3、竣工驗收工程具備竣工驗收條件，承包人按國家工程竣工驗收有關規(guī)定，向建設方提供完整竣工資料及竣工驗收報告。在竣工驗收報告得到建設方認可后，方可進行竣工結算。同時根據(jù)有關合同進行質量保修的交接。第八章 小區(qū)建設工程項目審計與評審8.1、建設項目跟蹤審計與評審的必要性項目全過程跟蹤審計與評審，是指在工程準備和實施階段，審計部門根據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)和有關規(guī)定等，運用科學的項目管理方法和切合實際的審計依據(jù)，對工程投資乃至質量、進度等項目管理內(nèi)容實施動態(tài)的、主動

38、的監(jiān)督、服務和控制。建設項目進行跟蹤審計與評審的必要性表現(xiàn)在如下幾個方面：1、是社會發(fā)展的需要。從國際的經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)驗看，隨著社會發(fā)展階段的變化，經(jīng)濟增長方式、社會結構、經(jīng)濟體制將會出現(xiàn)關鍵性的轉變，這就需要投資審計要深入到轉變過程中去履行職責。有關實例和經(jīng)驗也說明重視在項目的規(guī)劃或可行性研究、初步設計、施工圖設計、試運行和后評估階段都有所側重地實行過程跟蹤審計與評審是必不可少的。同時，隨著城市化戰(zhàn)略的實施，政府投資力度持續(xù)加大，建設投資規(guī)模不斷增大，重大建設項目已漸成為領導關心，百姓關注的焦點。各級政府領導也要求審計機關能提前加入，全程跟蹤，及時提供有關信息，為科學決策提供有效依據(jù)。2、是投資

39、審計本身發(fā)展的需要。近年來，我國大中型城市的投資審計事業(yè)快速成長，但是投資審計方式多是事后審計，投資審計未能真正滲入建設全過程。仍以事后監(jiān)督為主，缺乏必要的事前預防和事中監(jiān)控，盡管工程價款結算審計和竣工決算審計在形式上能夠核減部分費用，降低了工程造價，但事實上仍舊是事后的亡羊補牢。由于時間介入滯后、信息不對稱、問題隱蔽和隱含的審計風險等原因，使得投資的審計監(jiān)督缺乏相應力度和深度。近年來，雖然也安排了部分在建項目的跟蹤審計，但由于受到有限審計力量約束和隱含風險的威脅，全過程、全方位的監(jiān)督并未真正有效形成。3、是建設領域管理發(fā)展的需要。由于本建設項目具有周期長、投資額大、控制環(huán)節(jié)多等特點，建設過程

40、中的決策、規(guī)劃、設計、采購、招標、施工、監(jiān)理等任一管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞，都可能導致無法挽回的損失浪費，影響投資的經(jīng)濟性、效率性和效果性。當前，在固定資產(chǎn)投資領域，投資決策論證體系尚不健全，權責分明、制約有效、科學規(guī)范的建設項目管理體制和運行機制尚未完全建立，項目管理的科學化、專業(yè)化水平還不高。回顧我國近年以來的審計項目，項目建設前期準備工作不足、可行性論證不充分、投資決策不科學等問題仍十分普遍，由此造成的損失浪費令人觸臥晾心。許多建設單位和部門迫切希望審計部門把“關口”前移，將事前預防、事中控制和事后監(jiān)督有機結合起來，把投資審計工作做在項目開始之時，貫穿于可行性研究、立項、初步設計、施工圖設計、施

41、工、竣工決算等建設，全過程，盡可能早地提醒和幫助建設單位提高管理水平，做到及時堵塞漏洞，減少損失浪費，促進項目管理、控制建設成本、提高投資效益。8.2、審計主要內(nèi)容及主要措施建設項目跟蹤審計的主要內(nèi)容有以下幾方面：1、對建設項目前期準備工作審計的主要內(nèi)容：（1)項目基本建設程序執(zhí)行情況及設計依據(jù)、設計概算編制和審批情況；（2)資金來源及落實情況；（3)招投標程序、招投標合同內(nèi)容、工程量計價清單及標底編制程序等情況；（4)施工合同訂立情況；（5)與建設項目前期準備工作有關的其他情況。2、對建設項目預(概)算執(zhí)行情況審計的主要內(nèi)容：（1)項目法人制、招投標制、工程監(jiān)理制、合同管理制的落實和執(zhí)行情況

42、；內(nèi)部控制制度的建立和執(zhí)行情況； (2)項目建設資金到位及管理、使用情況；主要設備材料采購、保管、使用情況； (3)概算執(zhí)行及調整情況；設計變更和現(xiàn)場簽證情況；（4)有關合同的履行、變更和終止情況；（5)國家土地政策及征地拆遷補償政策、環(huán)保政策的落實情況；（6)建設成本的真實、合法性；（7)勘察、設計、施工、監(jiān)理、物資供應單位與項目直接相關的收費和財務收支真實合法性； （8)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他審計內(nèi)容。3、建設項目竣工決算審計的主要內(nèi)容：（1)竣工決算報表編制的真實性、合法性；（2)工程結算的真實性；（3)投資核算和交付使用資產(chǎn)的真實、合法性；債權債務的真實性；（4)未完工程的真實準確

43、性；基建收入的來源、分配、上繳和留成情況；（5)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他審計內(nèi)容。8.3、建設項目跟蹤審計的主要措施有：1、在建設項目前期時，可利用網(wǎng)上申報系統(tǒng)，關注其各項前期準備工作并主動參與對其前期設計方案經(jīng)濟性分析、招標、合同的控制。正式進點時間可安排在即將正式開工前。2、建設期間，在項目現(xiàn)場設立辦公場所，參加被審計單位的重要例會，及時了解、掌握項目有關情況，提出審計意見，并且作好會議記錄。3、應分專業(yè)經(jīng)常深入施工現(xiàn)場，掌握工程進展、變更等真實情況，了解工程建設中涉及的有關技術問題，熟悉工程計量規(guī)則及有關費用的測算辦法，并且作好相關記錄。4、應根據(jù)工程建設進度，定期(一般為每月一次，次月對上月)對各參建單位(包括建設項目相關單位)實際完成的工作內(nèi)容、工作數(shù)量、工作質量進行核定，開具核定單。5、根據(jù)合同情況，按時做好審計工作底稿，及時確定審計結果。對于目前采用“單價包干、工程量按實結算”方式的，必須要求施工企業(yè)對已完成的形象進度上報“分部分項工程”的結算資料，結合現(xiàn)場實施工程量審核，在較短的時間內(nèi)做到“工程施工完成，工程結算審計基本結束”；經(jīng)審計后作為工程竣工結算的組成部分。另外，要求對于設計變更及額外增加的分部、分項工程單價都必須先申報，經(jīng)審計組審定后再作為工程竣工結算的依據(jù)。 6、審計組應