郵儲銀行培訓(xùn)資料：個人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹

1、中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹個人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹個人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹 第一部分:產(chǎn)品介紹 第二部分:操作實務(wù) 第三部分:房產(chǎn)評估 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 第一部分主要內(nèi)容第一部分主要內(nèi)容 p 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 p 業(yè)務(wù)流程簡介 p 與小額貸款的區(qū)別 p 市場需求與競爭 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 產(chǎn)品定義產(chǎn)品定義 向單一借款人發(fā)放的用于本人合法生產(chǎn)經(jīng)營活動 的有擔(dān)保貸款。是以房

2、產(chǎn)為抵押擔(dān)保的、短期經(jīng) 營性貸款。 借款人：廣大小型私營企業(yè)主（自然人） 抵押擔(dān)保：房產(chǎn)（住房和商用房 ） 短期經(jīng)營性貸款(有明確的用途,而非消費貸款) 原則：額度控制、靈活使用、有效擔(dān)保、按期償 還。 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 貸款對象貸款對象 小型私營企業(yè)主：包括個體工商戶、個人獨資企 業(yè)、合伙企業(yè)合伙人、有限責(zé)任公司股東 貸款對象要求: 年齡，18-60周歲，不含港澳臺 參與生產(chǎn)經(jīng)營，個體戶、獨資企業(yè)須為法定代表人；合伙 人或股東，股份超過20%； 合法經(jīng)營手續(xù)，營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、 特殊行業(yè)許可證 經(jīng)營年

3、限：一般12個月，資信狀況特別好的，可以6個月 經(jīng)營所在地：本地 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 授信額度（循環(huán)授信）授信額度（循環(huán)授信） 循環(huán)授信：根據(jù)借款人的資信狀況及擔(dān)保物的 評估價值，在授信期內(nèi)向借款人提供可循環(huán)使 用的授信額度。 授信額度上限：總行確定的上限最高100萬元， 也受限于抵押物的價值。 授信額度下限：與小額貸款有交叉,目前我區(qū)以 1萬元為下限 抵押率為房產(chǎn)評估價值的60%或50% 借款人可同時在我行申請個人商務(wù)貸款和小額 貸款業(yè)務(wù)，但需在確定的最高授信額度內(nèi)扣除 小額貸款余額，確定貸款支用 中國郵政儲蓄銀行中國郵政

4、儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 授信額度的財務(wù)指標(biāo)測算條件： 有效凈資產(chǎn)的50%(企業(yè)有效凈資產(chǎn)+家庭有效凈資產(chǎn)) 年凈收入的2.5倍(企業(yè)凈利潤+家庭年凈收入) 有效現(xiàn)金流入的20%(帳戶的年現(xiàn)金流入) 抵押物價值的一定比例(不超過60%) 額度有效期內(nèi)借款人申請借款筆數(shù)不受限制，但借款本金 總余額不得超過最高授信額度。 單一借款人只能我行申請一種循環(huán)授信額度，在額度有效 期內(nèi)或有未清償貸款的情況下，不能申請新的循環(huán)授信額 度。 授信額度每年年檢一次，除增加新的擔(dān)保物之外授信額度 不得調(diào)高。 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸

5、款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 授信期限授信期限(3(3個概念個概念) ) 額度循環(huán)使用有效期：5年 單筆貸款期限：5年 額度存續(xù)期：10年，即額度正式生效至最后一筆貸款到 期止的最長期限 注：貸款到期日，可超過循環(huán)期有效期 舉例:2008年7月30日額度正式生效: 循環(huán)使用期至2013年7月30日 在2013年7月30日申請5年期貸款,到期日為2018年7月30日（即額度 存續(xù)期10年） 抵押期按照產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)至2020年7月30日,但由于房產(chǎn)局抵押登記要 求與貸款期限一致, 大部分地區(qū)只能到2018年,即與額度存續(xù)期一致 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商

6、務(wù)貸款產(chǎn)品 貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)資金和經(jīng)營成本、風(fēng)險水平和市場競爭情 況，總行設(shè)定利率下限：人行同期同檔次基準(zhǔn) 利率上浮30%。 單筆貸款：一年以內(nèi)，固定利率，超過一年的， 浮動利率，調(diào)整日為每年1月1日。 額度循環(huán)使用期：新申請貸款如為浮動利率的， 隨人行利率調(diào)整而調(diào)整； 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 目前執(zhí)行的各檔次貸款利率目前執(zhí)行的各檔次貸款利率 假設(shè)利率上浮30% 年限6個月6-12個月1-3年3-5年 人行 4.865.315.405.76 我行（上?。?6.3186.9037.027.488 中國郵政儲蓄

7、銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 貸款利率確定的舉例貸款利率確定的舉例 利率調(diào)整舉例 2008年12月23前一年期和二年期人行基準(zhǔn)利率分 別是5.58%和5.675；人民銀行于2008年12月23日， 相應(yīng)檔次貸款利率下調(diào)為5.31%和5.4%； 客戶在2008年7月30日獲100萬額度，于8月22日 分別申請兩筆50萬貸款，一筆1年期，一筆2年期， 均等額本息 初次申請，1年和2年期利率分別為7.254% (5.58*1.3) 、 7.3775%(5.675*1.3) 2009年1月1日，1年期貸款利率仍為7.254%，但2年期貸款 利率調(diào)整為7.

8、02% (5.4%*1.3) 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 還款方式還款方式 到期一次性還本付息，適用6個月以內(nèi)的貸款(比 小額貸款長) 等額本息 階段性等額本息，寬限期不超過為6個月 借款人可根據(jù)自身周轉(zhuǎn)資金狀況，選擇提前償還 部分或全部貸款本息，原則上每次提前還本額不 低于1萬元，目前，提前還款不收取任何費用。 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 擔(dān)保方式（問題最多）擔(dān)保方式（問題最多） 采取房產(chǎn)抵押,是物的擔(dān)保 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：包括住房和商用房，即個人商品住房、能上市交 易和辦理抵

9、押登記的經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、別墅、商住兩用 房、寫字樓、臨街商鋪或住宅配套底商等 。 產(chǎn)權(quán)歸屬：借款人及配偶，雙方直系親屬（父母、子女、兄 弟姐妹）名下的個人房產(chǎn)。 房齡：15年以內(nèi)，自建設(shè)年代起或以評估報告為準(zhǔn) 所在地：本地行政區(qū)域，即歸當(dāng)?shù)胤抗懿块T登記，同一區(qū)域 的房產(chǎn)可以有選擇性接受。 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 擔(dān)保方式擔(dān)保方式2 以直系親屬房產(chǎn)抵押以直系親屬房產(chǎn)抵押 抵押人家庭有兩套以上住宅，即用于抵押房產(chǎn)為非唯一住 宅 抵押人要有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，行使抵押權(quán)不會對其生活構(gòu) 成影響 必須為直系親屬名下，非直系親屬的配偶名下

10、房產(chǎn)證上注明共有人，共有人之一為直屬親屬，且征得其 他共有人同意 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 擔(dān)保方式擔(dān)保方式3 禁止以下列房產(chǎn)作為抵押禁止以下列房產(chǎn)作為抵押 不能上市交易或不能辦理抵押登記的房產(chǎn) 存在產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn) 未成年人或年齡超過60歲的房產(chǎn)所有人名下房產(chǎn) 即將納入拆遷房產(chǎn) 集體土地自建房、工業(yè)用地的房產(chǎn)、工廠配套住宅、大型市 場內(nèi)獨立分割的產(chǎn)權(quán)商鋪 地方政府規(guī)定不能上市交易的房產(chǎn) 需要重點關(guān)注的,需要在開辦業(yè)務(wù)前詳細(xì)了解當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)部 門抵押禁止性的具體規(guī)定,保證抵押物的合法有效性) 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)

11、部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 擔(dān)保方式擔(dān)保方式4 一些地區(qū)銀監(jiān)部門要求只能接受借款人夫妻雙方 房產(chǎn)或兩套以上房產(chǎn)才能發(fā)放抵押貸款，需要按 當(dāng)?shù)劂y監(jiān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 個人商務(wù)貸款雖整體上是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品, 但與小額貸 款相比標(biāo)準(zhǔn)化降低,差異化相對加大,需要各地前期 市場調(diào)研的精細(xì)化程度高,目前全區(qū)此項工作尚有 較大差距 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 房產(chǎn)評估房產(chǎn)評估 評估中介機構(gòu)的準(zhǔn)入?yún)⒄罩袊]政儲蓄銀行個 人信貸業(yè)務(wù)合作機構(gòu)管理辦法，原則至少確定 兩家以上的評估機構(gòu)作為合作機構(gòu)。 房產(chǎn)價值以估價報告為主要參考依據(jù)，但可根據(jù) 當(dāng)?shù)?/p>

12、市場行情進(jìn)行調(diào)整，但調(diào)整后的抵押價值必 須低于或等于評估機構(gòu)出具的評估價值。 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款產(chǎn)品個人商務(wù)貸款產(chǎn)品 房產(chǎn)抵押與解抵押房產(chǎn)抵押與解抵押 在開辦業(yè)務(wù)前期，根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T規(guī)定到房產(chǎn)抵押登記 部門辦理機構(gòu)備案手續(xù)。 對于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證與土地使用權(quán)證分開的地區(qū)，只需要辦理房 屋的抵押登記，不需要單獨辦理土地使用權(quán)抵押登記。 在開辦業(yè)務(wù)前期，必須由綜合員從抵押登記機構(gòu)領(lǐng)取他項權(quán) 證，不得由他人代領(lǐng)。在取得抵押房產(chǎn)的他項權(quán)證后，授信 額度才能正式生效。 授信額度下所有貸款本息還清的情況下，由借款人申請終止 授信額度。綜合崗約同借款人，持我行

13、出具的相關(guān)材料向房 屋管理部門申請解抵押手續(xù)。 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 業(yè)務(wù)流程 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 業(yè)務(wù)流程 前臺業(yè)務(wù)職責(zé)前臺業(yè)務(wù)職責(zé) 經(jīng)辦機構(gòu)：一級支行、直屬支行、直屬營業(yè)部 已開辦小額貸款業(yè)務(wù)：選取一個小額貸款營業(yè)部 與一級支行信貸業(yè)務(wù)部合一 注：每個一級支行只允許一個營業(yè)部辦理個人商 務(wù)貸款業(yè)務(wù)，其他支行可作為營銷機構(gòu) 職責(zé)：營銷、受理、調(diào)查、簽訂合同與貸款條件 落實、貸款支用申請、支用審批、日常貸后管理 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 業(yè)務(wù)流程 后臺業(yè)務(wù)職責(zé)后臺業(yè)務(wù)職責(zé) 經(jīng)辦機構(gòu)：二級分行信貸

14、業(yè)務(wù)部下設(shè)個貸審批管 理中心 職責(zé)：額度審查、審批、不良處置、內(nèi)部監(jiān)督、 貸后管理 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 業(yè)務(wù)流程 審批中心的工作原則審批中心的工作原則 風(fēng)險控制原則 審貸分離原則 分級授權(quán)原則 獨立性原則 時效性原則 規(guī)范化管理原則 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 業(yè)務(wù)流程 崗位流程崗位流程 業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)流程 業(yè)務(wù)流程經(jīng)辦崗位所屬機構(gòu)系統(tǒng)流程經(jīng)辦崗位所屬機構(gòu) 貸款受理客戶經(jīng)理 一級支行 業(yè)務(wù)受理內(nèi)勤崗 營業(yè)部征信查詢綜合崗 貸款調(diào)查信貸員崗貸款調(diào)查信貸員崗 調(diào)查復(fù)核信貸主管調(diào)查復(fù)核信貸主管 二級信貸中心 資料傳遞綜合崗 貸款審查審查崗

15、 二級分行 貸款審查審查崗 一級信貸中心 貸款審批審批崗貸款審批審批崗 擔(dān)保條件落實綜合崗 一級支行 擔(dān)保條件落實原信貸員崗 營業(yè)部 貸款支用申請客戶經(jīng)理貸款支用申請內(nèi)勤崗 貸款支用審批信貸主管貸款支用審批審批崗二級信貸中心 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 業(yè)務(wù)流程 業(yè)務(wù)崗位業(yè)務(wù)崗位 已開辦小額貸款地區(qū)：利用原有所有崗位； 新增：綜合崗負(fù)責(zé)辦理征信查詢、房產(chǎn)評估交接； 抵質(zhì)押登記 未開辦小額貸款地區(qū)：新設(shè)所有崗位，按小額貸款 來設(shè)置 要求二級分行必須配備專職的審查審批、貸后管理 人員、綜合崗可以兼檔案管理 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 與小額貸

16、款的區(qū)別 市場環(huán)境差異市場環(huán)境差異 需求：客戶群體差異 經(jīng)營特點：經(jīng)營方式、規(guī)模 市場環(huán)境：熟人、半熟人向匿名社會的過渡 競爭差異：大中城市，來自以房產(chǎn)抵押派生的各 類綜合消費信貸競爭 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 與小額貸款的區(qū)別 產(chǎn)品差異產(chǎn)品差異 額度：1萬100萬 期限：5年+5年 利率：市場定價，下限人行同期上浮30%；固定利 率浮動利率 擔(dān)保方式：從準(zhǔn)信用房產(chǎn)抵押 一次還款期：3個月6個月 風(fēng)險度量:由還款能力和還款意愿的判斷到還款能 力、還款意愿、抵押物的合法性、有效性、足值 性的綜合判斷 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 與小額貸款

17、的區(qū)別 業(yè)務(wù)流程差異業(yè)務(wù)流程差異 審貸崗位分離機構(gòu)分離 房產(chǎn)評估與抵押登記環(huán)節(jié) 審批權(quán)限上收，業(yè)務(wù)處理周期更長 職責(zé)更加明確:二級分行的職責(zé) 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 與小額貸款的區(qū)別 小額貸款技術(shù)的局限小額貸款技術(shù)的局限 觀察法的可操作性降低 經(jīng)營或財務(wù)狀況復(fù)雜化 客戶隱私意識的增強 信貸員判斷能力受限 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 與小額貸款的區(qū)別 小額貸款技術(shù)應(yīng)用范圍小額貸款技術(shù)應(yīng)用范圍 相對熟悉、范圍較小的區(qū)域 客戶經(jīng)營規(guī)模相對較小 貸款金額小額、分散 信貸員對客戶、業(yè)務(wù)的熟悉程度高 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信

18、貸業(yè)務(wù)部 與小額貸款的區(qū)別 業(yè)務(wù)處理上的差異業(yè)務(wù)處理上的差異 由“熟人+數(shù)碼” “數(shù)碼+熟人” 從只重現(xiàn)金流現(xiàn)金流、擔(dān)保物、信用狀況、資 產(chǎn)狀況的并重 從軟信息（觀察法）硬信息（各類記錄） 可利用硬信息：結(jié)算賬戶現(xiàn)金流、個人信用報告、納稅憑證、 工商或稅務(wù) 評定指標(biāo)差異：單一指標(biāo)，凈利潤； 多指標(biāo)： 資產(chǎn)、利潤、現(xiàn)金流、信用狀況、擔(dān)保物 個人商務(wù)以企業(yè)經(jīng)營為主,家庭為輔,增加抵押物 的價值評估分析和征信的等級判定 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 與小額貸款的區(qū)別 個人商務(wù)貸款與小額貸款共同點個人商務(wù)貸款與小額貸款共同點 貸款對象：小型私營企業(yè)主 經(jīng)營特征：缺少經(jīng)營、財務(wù)

19、記錄 信用狀況：可能存在一定的信用記錄瑕疵 關(guān)注要點：注重第一還款來源 處理方式：信貸員實地調(diào)查，編寫調(diào)查報告 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 市場需求與競爭 市場需求市場需求 市場需求：微小型、小型企業(yè)總量龐大 房產(chǎn)抵押：在中城市，正在供貸款期間的房產(chǎn)比 例較高 局部：需求得不到滿足 國有銀行，1000萬； 股份制銀行，200萬-1000萬； 空間：50-200萬區(qū)間 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 市場需求與競爭 市場競爭市場競爭 正式競爭性領(lǐng)域 信用卡 綜合消費信貸 其他銀行同質(zhì)化產(chǎn)品 競爭激烈程度分區(qū)域性的 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀

20、行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 市場需求與競爭 市場特點與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化市場特點與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化特征 額度：50萬或100萬； 期限：5+5； 利率：下限，人行基準(zhǔn)上浮20%； 還款方式：3種； 擔(dān)保：商品住房最高抵押率60%；其他50% 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 個人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹個人商務(wù)貸款業(yè)務(wù)介紹 第二部分 操作實務(wù) 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 內(nèi)容內(nèi)容 p 咨詢與受理 p 實地調(diào)查 p 調(diào)查分析 p 審查審批 p 擔(dān)保條件落實 p 貸款支用與歸還 p 貸后管理 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 p 咨詢與受

21、理咨詢與受理 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 咨詢與受理 申請條件申請條件 個體工商戶、獨資企業(yè)主、合伙企業(yè)的合伙人、 有限責(zé)任公司股東 完整經(jīng)營手續(xù)（營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等） 提供能符合條件的個人房產(chǎn)抵押(工廠、倉庫不做工廠、倉庫不做) 企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營1年以上；資質(zhì)較好的，6個月 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 咨詢與受理 申請需要提交的材料申請需要提交的材料 身份證明：夫妻雙方身份證、結(jié)婚證， 合法經(jīng)營手續(xù)：營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證；公司制企業(yè)：組織 機構(gòu)代碼證、公司章程或出資協(xié)議 抵押資料：抵押人夫妻雙方身份證、房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、 共有權(quán)

22、證、（評估報告） 經(jīng)營或財務(wù)記錄：企業(yè)或個人結(jié)算賬戶6個月以上交易明細(xì)、 財務(wù)報表（資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表）、納稅申報表。 資產(chǎn)證明：非抵押房產(chǎn)證明、汽車、金融資產(chǎn) 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 咨詢與受理 客戶基本情況了解客戶基本情況了解 借款用途 經(jīng)營狀況：內(nèi)容、規(guī)模、利潤等 家庭基本狀況：戶籍、婚姻、家庭成員、主要家 庭資產(chǎn)與負(fù)債等 抵押物：權(quán)屬、處所、價值等 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 咨詢與受理 申請資格初審申請資格初審 經(jīng)辦崗位：客戶經(jīng)理 主體資格：是否滿足申請條件：年齡、有效證件、 地址、合法經(jīng)營手續(xù)等 資料的完整性：申請表、證件

23、材料、經(jīng)營手續(xù)、 經(jīng)營記錄、抵押物權(quán)屬材料 抵押房產(chǎn)：產(chǎn)權(quán)歸屬、戶齡、所在區(qū)域、能否辦 理抵押登記 涉及文檔：額度申請表、客戶受理信息登 記表、受理臺賬 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 咨詢與受理 人行征信查詢?nèi)诵姓餍挪樵?個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫應(yīng)用管理辦法個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫應(yīng)用管理辦法 經(jīng)辦崗位：綜合崗（一級支行信息查詢員） 個人信用報告等級： 正常類：無記錄或正常 瑕疵類：最高出現(xiàn)2，或累計4次（含）以內(nèi) 次級類：最高出現(xiàn)3，或累計4次以上，8次以下 禁入類：最高出現(xiàn)4及以上；累計8次以上或出現(xiàn)3的2次 次級或禁入類需要進(jìn)一步了解情況，最近3個月 正常還款，提供

24、還款明細(xì) 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 咨詢與受理 受理復(fù)核受理復(fù)核 經(jīng)辦崗位：一級支行信貸主管 復(fù)核要點： 申請資料完整性 抵押房產(chǎn)條件 征信查詢結(jié)果 其他注意事項 分派信貸員調(diào)查 涉及文檔：客戶受理信息登記表 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 p 實地調(diào)查實地調(diào)查 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實地調(diào)查 調(diào)查準(zhǔn)備調(diào)查準(zhǔn)備 經(jīng)辦崗位：信貸員（雙人調(diào)查） 準(zhǔn)備內(nèi)容 申請主體資格 信用報告 抵押房產(chǎn) 經(jīng)營狀況：各類經(jīng)營報表、賬戶流水 其他資料：其他資產(chǎn)證明材料 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實地調(diào)

25、查 經(jīng)營場地調(diào)查經(jīng)營場地調(diào)查 了解基本經(jīng)營情況 經(jīng)營的內(nèi)容、現(xiàn)狀、歷史、管理情況 利潤構(gòu)成情況 主要經(jīng)營風(fēng)險等 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實地調(diào)查 經(jīng)營場地調(diào)查經(jīng)營場地調(diào)查2 2 進(jìn)銷經(jīng)營記錄：業(yè)務(wù)合同、繳費單據(jù)、納稅單據(jù)、 進(jìn)銷單據(jù)、進(jìn)出庫單據(jù)、庫存記錄、工資單據(jù) 核實財務(wù)記錄：銀行對賬單、財務(wù)報表（年報、 季報）、內(nèi)部賬本、 核實實物：存貨、房產(chǎn)、汽車、設(shè)備等 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實地調(diào)查 家庭情況調(diào)查家庭情況調(diào)查 根據(jù)實際情況決定是否對家庭進(jìn)行實地走訪，區(qū) 域范圍小或與抵押物在同一地址 家庭成員情況 資產(chǎn)負(fù)債情況 收支信息

26、 社會關(guān)系 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實地調(diào)查 擔(dān)保物實地調(diào)查擔(dān)保物實地調(diào)查( (房產(chǎn)房產(chǎn)) ) 房產(chǎn)證及購買憑證信息：地址、面積、年份、戶 型、樓層、購買價格等 現(xiàn)場核實：拍照（小區(qū)、樓號、門牌、內(nèi)部）， 小區(qū)地理位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)置 周邊房產(chǎn)交易價格信息：尋找可對比房產(chǎn)，位置、 年份、樓層接近 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實地調(diào)查 實地調(diào)查要點實地調(diào)查要點 還款能力 資產(chǎn)負(fù)債信息 凈利潤信息 現(xiàn)金流信息 抵押物：房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、價值及變現(xiàn)能力 信用狀況：人行征信，社會信用 風(fēng)險度量：排除各類潛在風(fēng)險 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行

27、 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 實地調(diào)查 與小額貸款的區(qū)別與小額貸款的區(qū)別 主要從經(jīng)營記錄和財務(wù)記錄分析的可靠性，收集 更多的憑證資料 以現(xiàn)場核實的真實性為主、輔助信貸員個人判斷 實地調(diào)查和收集資料時間更長 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 p 調(diào)查分析調(diào)查分析 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 個人商務(wù)貸款編制原則：個人商務(wù)貸款編制原則： 經(jīng)營企業(yè)與家庭財務(wù)信息分開計算 與經(jīng)營有關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債、收支、現(xiàn)金流信息全部計入企業(yè)財 務(wù)報表 與經(jīng)營無關(guān)的，計入家庭資產(chǎn)負(fù)債和收支，不編制報表 同時與經(jīng)營和家庭有關(guān)的計入經(jīng)營企業(yè)財務(wù)報表 小額貸款編制

28、原則：小額貸款編制原則： 家庭性資產(chǎn)或不能產(chǎn)生收益的資產(chǎn)都不計，負(fù)債全額計入 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 家庭資產(chǎn)（見憑證）家庭資產(chǎn)（見憑證） 存款：非經(jīng)營結(jié)算賬戶全額計入 房產(chǎn)：按估價的80%或評估報告計入 汽車：按估價的80%計入 金融資產(chǎn)：國債、儲蓄保單，按面值；股票、基金等，按市 值60% 家庭負(fù)債（見個人信用報告）家庭負(fù)債（見個人信用報告） 按當(dāng)前消費類貸款余額、信用卡透支余額、對外擔(dān)保額 對因經(jīng)營發(fā)生的現(xiàn)房抵押貸款，則計入經(jīng)營性負(fù)債 家庭有效凈資產(chǎn)家庭有效凈資產(chǎn)= =家庭資產(chǎn)家庭資產(chǎn)- -家庭負(fù)債家庭負(fù)債 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄

29、銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 家庭非經(jīng)營性收支家庭非經(jīng)營性收支 家庭非經(jīng)營性收入：工資、出租、補貼收入等，需要確認(rèn)憑 證或按當(dāng)?shù)仄骄焦浪?家庭非經(jīng)營性支出：基本生活支出、教育和醫(yī)療支出、消費 類按揭貸款支出、其他特別支出 只包含家庭經(jīng)常性的收支 只包括非經(jīng)營性的收支，經(jīng)營性全部計入企業(yè)利 潤表 家庭非經(jīng)營凈收入=家庭收入-家庭支出 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表 資產(chǎn)期初期末負(fù)債期初期末 1現(xiàn)金及存款 11應(yīng)付款及票據(jù) 2應(yīng)收款及票據(jù)12預(yù)收款 3預(yù)付款 13其他應(yīng)付款 4存貨 14短期借款 5.其

30、他流動資產(chǎn) 15長期借款 流動資產(chǎn)合計16其他負(fù)債 6房產(chǎn) 負(fù)責(zé)合計 7設(shè)備 8交通工具 17所有者權(quán)益 9其他固定資產(chǎn) 借款人權(quán)益 固定資產(chǎn)合計 其他股東權(quán)益 10投資 資產(chǎn)合計: 負(fù)債及權(quán)益合計: 有效資產(chǎn)有效負(fù)債 企業(yè)有效凈資產(chǎn) 萬元 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債編制依據(jù)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債編制依據(jù) 資產(chǎn)確認(rèn)依據(jù)： 產(chǎn)權(quán)憑證、購買憑證、實地查看估算 企業(yè)資產(chǎn)折舊或折扣處理 負(fù)債確認(rèn)依據(jù) 個人信用報告、企業(yè)征信、經(jīng)營記錄、客戶口述 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分析企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債分析

31、 提出有效凈資產(chǎn)概念： 有效：憑據(jù)確認(rèn)或能看得見的，謹(jǐn)慎處理過的 企業(yè)有效資產(chǎn)=（現(xiàn)金及存款+存貨+房產(chǎn)+交通工 具+設(shè)備+其他）*80% 企業(yè)有效負(fù)債計算=金融機構(gòu)負(fù)債+（所有應(yīng)付- 所有應(yīng)收）差額+對外擔(dān)保+其他負(fù)債 其中（應(yīng)付-應(yīng)收）0，則不計該項 企業(yè)有效凈資產(chǎn)=有效資產(chǎn)-有效負(fù)債 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 企業(yè)利潤表企業(yè)利潤表 利潤科目月月月平均（月）調(diào)整年度值 1.1.主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入 2.進(jìn)貨/生產(chǎn)成本 3.雇員工資 4.場地租金 5.稅收及費用 6.其他費用合計 7.7.主營業(yè)務(wù)成本合計主營業(yè)務(wù)成本合計 8.8.主營業(yè)務(wù)

32、利潤主營業(yè)務(wù)利潤 9.其他收入 10.其他支出 11.11.經(jīng)營凈利潤經(jīng)營凈利潤 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 銷售收入確認(rèn)依據(jù) 銷售記錄（銷售記錄、出庫、收入憑證等） 經(jīng)營合同 納稅憑證 銷售收入確認(rèn)的方法 銀行賬單明細(xì)確認(rèn)法 成本倒推確認(rèn)法 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 銷售成本確定銷售成本確定 成本記錄 （進(jìn)貨單、入庫單、各項繳費單據(jù)、支 付憑證等） 行業(yè)毛利倒推 費用行業(yè)平均比較 企業(yè)經(jīng)營利潤分析指標(biāo) 凈利潤=主營收入-主營成本-營業(yè)費用合計 季節(jié)性調(diào)整、月均值、年度值 特殊：特殊：短期負(fù)債，非

33、按揭類負(fù)債本金不分?jǐn)傊撩?月，但利息費用需要分?jǐn)偟狡渌С鲰?中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 現(xiàn)金流量表編制現(xiàn)金流量表編制 賬戶類型企業(yè) 個人開戶銀行 起止時間 年 月 日- 年 月 日 科目/月份 月月 月 月 月 月月均值年度值 流入量 流出量 凈流入量 月末余額 銷售額估算凈現(xiàn)金流入量 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 現(xiàn)金流量表編制依據(jù)現(xiàn)金流量表編制依據(jù) 企業(yè)、個人結(jié)算賬戶為依據(jù) 若以現(xiàn)金交易為主，或賬戶現(xiàn)金流入不足以反映 實際銷售現(xiàn)金回流的70%時，則以按銷售收入的 80%估算成現(xiàn)金流量，同時考慮其

34、合理性 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 現(xiàn)金流分析指標(biāo)：現(xiàn)金流分析指標(biāo)： 年度流入量=月均值*12或年銷售收入*80% 流入量、流出量、凈流入量、月末全額流入量、流出量、凈流入量、月末全額 只考慮現(xiàn)金流入總量，而非凈流入量 個人結(jié)算+企業(yè)結(jié)算賬戶 月均值、調(diào)整年度值 現(xiàn)金流分析的不足 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-財務(wù)分析 財務(wù)分析的特殊情況財務(wù)分析的特殊情況 經(jīng)營規(guī)模較大、企業(yè)眾多、家庭資產(chǎn)較大的客戶， 若滿足以下條件： 年凈收入超過50萬元或個人或家庭資產(chǎn)達(dá)300萬 元以上 提供的部分資產(chǎn)或現(xiàn)金流數(shù)據(jù)足以證明客

35、戶的其 還款能力 提供房產(chǎn)為本人或配偶名下抵押 若無法對其整體財務(wù)狀況進(jìn)行分析時，則可只分 析客戶經(jīng)營的部分企業(yè)或部分財務(wù)數(shù)據(jù)作為判斷 是否發(fā)放貸款的依據(jù) 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-基本經(jīng)營情況分析 基本經(jīng)營情況分析基本經(jīng)營情況分析 經(jīng)營現(xiàn)狀、歷史、資產(chǎn)規(guī)模、年銷售、股權(quán)結(jié)構(gòu)、 管理水平 利潤構(gòu)成 進(jìn)銷渠道、季節(jié)性影響、結(jié)算周期 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-擔(dān)保物分析 擔(dān)保物分析擔(dān)保物分析 是否符合規(guī)定 產(chǎn)權(quán)歸屬 基本狀況：位置、面積、房齡、周邊環(huán)境、使用 現(xiàn)狀 評估價值的合理性 變現(xiàn)能力 潛在風(fēng)險：產(chǎn)權(quán)糾紛、拆遷、

36、抵押登記 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-抵押物分析 房產(chǎn)評估（外部評估）房產(chǎn)評估（外部評估） 合作中介選擇個人信貸業(yè)務(wù)合作機構(gòu)管理辦 法 注冊資本金70萬元（含）以上； 以房地產(chǎn)價格評估為主營業(yè)務(wù)； 從事房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)連續(xù)三年以上； 有5名（含）登記注冊的專職房地產(chǎn)估價師。 建設(shè)部評定二級以上評估資質(zhì) 合作數(shù)量：2-3家，引入競爭機制 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-抵押物分析 合作模式一：客戶與評估公司合作模式一：客戶與評估公司 銀行指定認(rèn)可評估公司 客戶找評估公司評估，取得估價報告 客戶根據(jù)評估公司收費標(biāo)準(zhǔn)，付費 客

37、戶執(zhí)估價報告向銀行申請貸款 一般先出具口頭評估結(jié)果，若審批不通過，不 出正式報告，不收費用，審批通過評估公司出 正式報告，收取費用； 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-抵押物分析 合作模式二：銀行與評估公司模式合作模式二：銀行與評估公司模式 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-抵押物分析 房產(chǎn)評估（內(nèi)部評估）房產(chǎn)評估（內(nèi)部評估） 適用范圍：二手房交易活躍地區(qū)，容易找 到眾多的交易價格資料；房產(chǎn)價格穩(wěn)定或 上升 適用房產(chǎn)：個人商品房，且房齡較短；商 用房和其他性質(zhì)住房不適合 評估方法：評估人員能使用市場比較法和 收益法評估法 與客戶簽

38、定房屋評估價格協(xié)議 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-信用報告分析 征信報告屬次級類和禁入類征信報告屬次級類和禁入類 說明原因，提交貸款行或發(fā)卡機構(gòu)還款明細(xì)； 次級類，一級支行信貸主管在調(diào)查報告上簽字； 禁入類的以下情況不接受：未結(jié)清銷戶、以資抵 債、擔(dān)保人代償、非正常狀況；二級分行信貸主 管簽字。 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-信用報告分析 負(fù)債分析負(fù)債分析 貸款：種類、金額、余額、月還款 信用卡：授信額度、透支余額 對外擔(dān)保：擔(dān)保金額 配偶個人信用報告配偶個人信用報告 禁入類：借款人下調(diào)一級 其他情況分析，等同借款人 中國

39、郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-風(fēng)險分析 經(jīng)營性的不確定性風(fēng)險經(jīng)營性的不確定性風(fēng)險 經(jīng)營年限、行業(yè)風(fēng)險、政策風(fēng)險 財務(wù)分析財務(wù)分析 收入或現(xiàn)金流、應(yīng)收應(yīng)付多、資產(chǎn)少負(fù)債高 其他非經(jīng)營性風(fēng)險其他非經(jīng)營性風(fēng)險 家庭關(guān)系、支出壓力、擔(dān)保物變現(xiàn)能力、不良社 會信用記錄 調(diào)查的不確定性風(fēng)險調(diào)查的不確定性風(fēng)險 數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-綜合授信分析 財務(wù)指標(biāo)財務(wù)指標(biāo) 有效凈資產(chǎn)=家庭有效凈資產(chǎn)+企業(yè)有效凈資產(chǎn) 年凈收入=企業(yè)年凈利潤+家庭非經(jīng)營年凈收入 年有效現(xiàn)金流入=賬戶年現(xiàn)金流入或年銷售額*80% 中國郵政儲蓄

40、銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-綜合授信分析 財務(wù)指標(biāo)財務(wù)指標(biāo)2 2 若不能提供6個月以上的經(jīng)營記錄或賬戶流水或 者這些記錄不足以反映真實銷售或現(xiàn)金流的70%， 則上述指標(biāo)全部*80%作為測算指標(biāo) 有效凈資產(chǎn)=（家庭有效凈資產(chǎn)+企業(yè)有效凈資產(chǎn)）*80% 年凈收入=（企業(yè)年凈利潤+家庭非經(jīng)營年凈收入）*80% 年有效現(xiàn)金流入=（賬戶年現(xiàn)金流入或年銷售額*80%） *80% 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-綜合授信分析 信用報告等級信用報告等級 正常類：適用當(dāng)?shù)刈罡叩盅郝?瑕疵類：抵押率下降0.5成 次級和禁入類：抵押率下降1成 房產(chǎn)評估價值

41、合理性房產(chǎn)評估價值合理性 明顯高估20%以內(nèi)，抵押率下降1-2成 過高，重新評估 風(fēng)險因素調(diào)整：下調(diào)風(fēng)險因素調(diào)整：下調(diào)1-21-2成成 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-綜合授信分析 綜合授信測算綜合授信測算 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 調(diào)查分析-調(diào)查報告編寫 調(diào)查報告編寫及上報調(diào)查報告編寫及上報 經(jīng)辦崗位：信貸員 個人商務(wù)貸款 客戶及家庭經(jīng)濟(jì)調(diào)查報告 個人商務(wù)貸款 客戶評級表 上報審批資料交接清單 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 p 審查審批審查審批 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審

42、查審批 調(diào)查復(fù)核調(diào)查復(fù)核 經(jīng)辦崗位：一級支行信貸主管 復(fù)核要點：復(fù)核要點： 申請人主體資格合規(guī)性 申請資料完整性 信用報告合規(guī)性 調(diào)查報告編寫、財務(wù)分析和授信建議的合理性 文檔：上報審批申請表 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審查審批 資料傳遞資料傳遞 經(jīng)辦崗位：一級支行綜合崗 上報審批中心的資料內(nèi)容 調(diào)查報告和信用評級表原件 額度申請表原件 借款人及配偶身份證復(fù)印件 借款人及配偶信用報告復(fù)印件 經(jīng)營手續(xù)材料：營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等復(fù)印件 經(jīng)營記錄材料：賬戶流水、納稅憑證、經(jīng)營合同 資產(chǎn)證明材料：房產(chǎn)證、行車證、金融資產(chǎn)憑證 抵押材料：房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、抵押人及共有

43、人身份 證復(fù)印件、評估報告（初評報告）原件 上報審批申請表 作好交接上報審批資料交接清單 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審查審批 額度審查額度審查 經(jīng)辦崗位：二級分行專職審查崗 審查要要點：審查要要點： 申請人主體資格合規(guī)性 申請資料完整性 抵押物的合規(guī)性和評估價值合理性 各項指標(biāo)、授信建議合理性 信貸員及經(jīng)辦崗位是否履行相應(yīng)職責(zé) 系統(tǒng)資料錄入完整性 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審查審批 額度審查額度審查2 2 電話核實申請人的真實性（要求30%比例以上） 可對三項財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行重新測算 根據(jù)信用情況、抵押物估價情況，調(diào)整抵押率 形成文檔：形

44、成文檔： 審查審批意見表 審查審批退回通知 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審查審批 額度審批額度審批 經(jīng)辦人員：二級分行專職審批崗 審批要點： 申請主體資格合規(guī)性 授信建議的合理性 還款來源穩(wěn)定性，還款意愿 抵押物的足值、可靠性 信貸員、復(fù)核人員和審查人履行職責(zé)情況 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審查審批 額度審批額度審批 終審意見：退回補充、調(diào)整額度、拒絕 提出落實條件 風(fēng)險控制 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 審查審批 審批中心檔案保管審批中心檔案保管 經(jīng)辦崗位：二級分行綜合崗 檔案內(nèi)容： 個人額度借款申請表 借款

45、人及抵押人身份證 客戶調(diào)查報告 房產(chǎn)證（土地使用權(quán)證和共有權(quán)證） 上報審批資料交接清單 審查審批意見表原件 他項權(quán)證復(fù)印件（貸款行抵押后補充） 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 p 擔(dān)保條件落實擔(dān)保條件落實 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實-合同簽訂 協(xié)議合同文本準(zhǔn)備協(xié)議合同文本準(zhǔn)備 借款額度合同 借款抵押合同 公司擔(dān)保函 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實-合同簽訂 抵押合同說明抵押合同說明 多個抵押物對同一額度擔(dān)保 多個抵押物對同一抵押人：同一份抵押合同，兩 抵押房產(chǎn)合計金額為額度擔(dān)保 多個抵押物對

46、不同抵押人：兩份合同抵押合同， 分別為都為最高額度擔(dān)保 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實-合同簽訂 合同簽訂合同簽訂 綜合人員（信貸員）準(zhǔn)備合同文件，留下除簽字 處，其他填寫完整 借款人、抵押人（共有人）親筆簽字；借款人不 能代簽。如果抵押人，共有人代簽，則出具經(jīng)公 證的委托書 先由借款人、抵押人簽；再由貸款行授權(quán)人簽， 簽訂時核對相關(guān)信息 加蓋合同專用章 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實-抵押登記 抵押登記備案抵押登記備案 各地房管部門規(guī)定要求 備案手續(xù) 貸款行金融許可證原件及復(fù)印件； 貸款行營業(yè)執(zhí)照（副本）原件及復(fù)印件

47、； 貸款法定代表人身份證復(fù)印件； 辦理備案經(jīng)辦人身份證復(fù)印件； 辦理抵押業(yè)務(wù)申請表； 辦理抵押登記備案委托書（由法定代表人委托經(jīng)辦人） 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實-抵押登記 抵押文本準(zhǔn)備抵押文本準(zhǔn)備 抵押人準(zhǔn)備文件 房地產(chǎn)權(quán)證書：房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證、共有權(quán)證原件 身份證件：抵押人（包括房產(chǎn)證上注明的房產(chǎn)共有人）身 份原件及復(fù)印件，配偶的不需要 評估報告或價格協(xié)議原件 共有人前往不能辦理，則提供經(jīng)公證委托書 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實-抵押登記 抵押文本準(zhǔn)備抵押文本準(zhǔn)備2 2 貸款行準(zhǔn)備材料 房地產(chǎn)他項權(quán)利登記

48、申請表； 委托辦理的身份證明：提供法定代表人證明書、委托書原 件及法定代表人和代理人的身份證明復(fù)印件（加蓋公章）； 貸款行的營業(yè)執(zhí)照、金融許可證（加蓋公章）； 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實-抵押登記 抵押文本準(zhǔn)備抵押文本準(zhǔn)備3 3 其他材料（非必須）： 如：出租聲明、承租人聲明、非唯一住所聲明等 如客戶不親自前往辦理抵押登記，需委托我行經(jīng) 辦人員代為辦理登記手續(xù)的，要求客戶的夫妻雙 方共同簽定委托協(xié)議并辦理公證。 采用拿回執(zhí)，額度即生效的，必須委托我行辦理 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實-抵押登記 抵押登記流程抵押登

49、記流程 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實-抵押登記 抵押登記說明抵押登記說明 經(jīng)辦崗位：貸款行綜合崗經(jīng)辦崗位：貸款行綜合崗 關(guān)于辦理時間：各地不同， 他項權(quán)證：必須由貸款行綜合崗取，不可代取 原則上必須查冊，存在不能抵押的可能性 房產(chǎn)證與土地使用權(quán)證分開的，只需要辦理房產(chǎn)證抵押，不 需要辦土地抵押 抵押期：12年或10年 費用：委托公證費、查冊費（客戶出）、印花稅（貸款行出） 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實-抵押登記 抵押登記說明抵押登記說明 他項權(quán)證保管：原件，現(xiàn)金保管；復(fù)印件，送交 二級分行審批中心保管 房產(chǎn)證原件保

50、管：房產(chǎn)證、共有權(quán)證、土地使用 權(quán)證，視當(dāng)?shù)劂y行做法，收回貸款行保管，向客 戶出具收條 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 擔(dān)保條件落實-額度生效 經(jīng)辦崗位：原信貸員經(jīng)辦崗位：原信貸員 原則上必須取得他項權(quán)證，在系統(tǒng)內(nèi)錄入 他項權(quán)證信息后生效 對于抵押周期較長的地區(qū)，可采用取得抵 押申請回執(zhí)生效的做法： 取得回執(zhí)，在系統(tǒng)內(nèi)完成額度生效 取得他項權(quán)證，補錄系統(tǒng) 必須委托貸款行全權(quán)代理抵押登記 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸款支用與歸還 貸款支用申請貸款支用申請 經(jīng)辦崗位：貸款行客戶經(jīng)理崗（內(nèi)勤） 提交資料：額度合同、身份證 填寫：額度貸款支用單、借

51、據(jù)：各一式 三聯(lián)：業(yè)務(wù)、客戶、會計聯(lián) 提交一級支行信貸主管復(fù)核 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸款支用與歸還 貸款支用審批貸款支用審批 經(jīng)辦崗位：一級支行信貸主管 審核要點： 貸款金額 期限：經(jīng)營現(xiàn)金流量、穩(wěn)定程度、用途等情況、 客戶選擇、確定期限 a) 長期投入或周轉(zhuǎn)量較小，延長單筆貸款期 b) 短期投入或資金周轉(zhuǎn)量大，縮短期限，3年內(nèi) c) 對曾發(fā)生過逾期的，縮短期限，3年內(nèi) d) 只有資質(zhì)特別優(yōu)良的客戶，才定6個月內(nèi) 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸款支用與歸還 貸款支用審核要點：貸款支用審核要點： 還款方式：根據(jù)客戶資金周轉(zhuǎn)情況，和盈

52、利能力， 來定還款方式 資金周轉(zhuǎn)較為平穩(wěn)、盈利能力，等額本息 資金周轉(zhuǎn)量大，資質(zhì)優(yōu)良、前期記錄好，允許6個月以內(nèi) 有投入周期，階段性等額本息 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸款支用與歸還 貸款發(fā)放貸款發(fā)放 經(jīng)辦崗位：計賬崗 額度借款支用單 借據(jù) 貸款發(fā)放操作 貸款歸還貸款歸還 正常還款 提前還款： 提前結(jié)清/還款申請書 1、計賬崗先償還當(dāng)期本息； 2、信貸員崗在業(yè)務(wù)系統(tǒng)，貸后類審批管理，提前部分還本申請； 3、計賬崗會計系統(tǒng)，提前還本操作。 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-額度管理 額度凍結(jié)額度凍結(jié) 經(jīng)辦崗位：原信貸員 出現(xiàn)下列情形，

53、額度凍結(jié) 不按約定償還貸款本息 信用卡或貸款出現(xiàn)惡現(xiàn)拖欠 擁用貸款 抵押物貶值或出現(xiàn)權(quán)屬糾風(fēng) 不配合貸后檢查 卷入法律訴訟 其他 一般配合貸后檢查完成 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-額度管理 額度解凍結(jié)額度解凍結(jié) 經(jīng)辦崗位：原信貸員 出現(xiàn)下列情形，額度解凍結(jié) 歸還貸款本息 拖欠歸還 挪用貸款得到糾正 抵押物恢復(fù)正常 配合貸后檢查 法律糾風(fēng)解除 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-額度管理 額度終止額度終止 經(jīng)辦崗位：原信貸員 出現(xiàn)下列情形，終止額度 到期日 逾期超過90天或累計6次 重大不良信用記錄，被列入禁入類 逃避債務(wù)或提供

54、虛假信息 擔(dān)保物損毀或權(quán)屬發(fā)生重大變化 兩年內(nèi)不支用額度 文檔：額度和合同解除協(xié)議 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-額度管理 額度年檢額度年檢 經(jīng)辦崗位：原信貸員 檢查內(nèi)容： 信用狀況 經(jīng)營狀況 擔(dān)保物價值（重估） 檢查頻次與時間：一年一次，每年12月；額度生 效不滿3個月的，次年檢查 文檔：額度年檢報告 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-額度管理 額度調(diào)整額度調(diào)整 經(jīng)辦崗位：信貸員崗 當(dāng)發(fā)生下列情況的 信用狀況下降 盈利能力：財務(wù)指標(biāo)下降超過業(yè)務(wù)規(guī)定 抵押物價值下降，抵押率高于業(yè)務(wù)規(guī)定 其他情況 結(jié)合額度年檢或貸后檢查進(jìn)行 中

55、國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-額度管理 額度結(jié)清額度結(jié)清 正常結(jié)清 額度下所有貸款歸還或到期 合同及抵押解除協(xié)議 解抵押登記手續(xù) 非正常結(jié)清：抵押物處置 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理-貸后檢查 貸后檢查貸后檢查 經(jīng)辦崗位：原信貸員 首次支用貸款后，30天內(nèi)檢查 正常歸還貸款，后續(xù)支用貸款不用檢查； 發(fā)生逾期，7天內(nèi)無法歸還的，實地檢查 檢查頻率：正常類，每季度電話一次；半年人行 征信一次；一年實地一次 文檔：貸后檢查報告 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理- 逾期催收 逾期催收逾期催收 經(jīng)辦崗位

56、：原信貸員崗、貸后檢查崗（專職） 30天內(nèi)逾期催收 3天，電話或短信 7天，實地檢查 8-30天，每周電話一次 30-90天逾期催收 31-60天，逾期催收函 60-90天，律師催收函 90天，不良催收 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 貸后管理- 檔案管理 檔案管理 貸款行經(jīng)辦崗位：檔案管理崗（貸后管理兼） 一戶一檔 所有紙質(zhì)檔案 電子檔案 審批中心檔案管理，綜合崗 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 第三部分 房產(chǎn)評估 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 房產(chǎn)與房產(chǎn)價格房產(chǎn)與房產(chǎn)價格 房產(chǎn)定義房產(chǎn)定義 房產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及地上

57、定著物、建筑物， 包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，是實 物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體 實物：建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備等 權(quán)益：權(quán)利、權(quán)益和收益，所有權(quán)、使用權(quán)、租 賃權(quán)、抵押權(quán)等 區(qū)位：與其他地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的 關(guān)系 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 房產(chǎn)與房產(chǎn)價格房產(chǎn)與房產(chǎn)價格 房產(chǎn)類型房產(chǎn)類型 按用途劃分：居住、商業(yè)、辦公、工廠和倉儲、 娛樂、農(nóng)業(yè)、文化衛(wèi)生 按開發(fā)程度劃分：生地、毛地、熟地和現(xiàn)房 按收益性劃分： 收益性：直接生產(chǎn)租賃收益和其他經(jīng)濟(jì)收益 非收益性：私人住宅、行政辦公、公共設(shè)施等 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 房產(chǎn)與房產(chǎn)價格房

58、產(chǎn)與房產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格形成條件 有用性 稀缺性 有效需求 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 房產(chǎn)與房產(chǎn)價格房產(chǎn)與房產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格特征房地產(chǎn)價格特征 區(qū)位性：不同城市區(qū)域之間的房產(chǎn)價格差異 高值性：價值量大，價格高 差異性：房產(chǎn)獨特性，建造條件、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施配 套差別 趨升性：時間序列，逐步增值 權(quán)益性：土地使用權(quán) 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 房產(chǎn)與房產(chǎn)價格房產(chǎn)與房產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格影響因素 個別因素 位置 地質(zhì)、地形、地貌 土地面積、形狀 自然條件 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 房產(chǎn)與房產(chǎn)價格房產(chǎn)

59、與房產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格影響因素房地產(chǎn)價格影響因素 區(qū)域因素 繁華程度 交通條件 基礎(chǔ)設(shè)施 一般因素 行政、經(jīng)濟(jì)、人口、社會、環(huán)境等共同影響因素 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 評估理論與原則評估理論與原則 房產(chǎn)估價的定義房產(chǎn)估價的定義 專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估 價程序，選用適宜的估價方法，并對影響估價對象價格的因 素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點的客觀合 理價格或價值進(jìn)行測算和判定的活動。 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 評估理論與原則評估理論與原則 房地產(chǎn)估價解釋房地產(chǎn)估價解釋 專業(yè)估價人員，注冊房地產(chǎn)估

60、價師 估價目的，估價的用途 估價原則，估價法則和標(biāo)準(zhǔn) 估價程度，按照什么樣的流程 估價方法，市場法、成本法和收益法 估價對象，被估價的房產(chǎn) 影響估價對象的因素，個別、區(qū)域、一般因素 估價實點，估價時所對應(yīng)的時間 客觀合理價格或價值 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 估價作業(yè)流程估價作業(yè)流程 明確基本事項 擬定作業(yè)方案 搜集所需資料 實地勘查對象 選定方法計算 確定結(jié)果 撰寫估價報告 估價資料歸檔 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)務(wù)部信貸業(yè)務(wù)部 估價作業(yè)流程估價作業(yè)流程 市場比較法 收益法 成本法 假設(shè)開發(fā)法 基準(zhǔn)地價修正法 中國郵政儲蓄銀行中國郵政儲蓄銀行 信貸業(yè)