長沙長房時代城營銷執(zhí)行報告102P

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 掌控掌控20122012、開啟全內(nèi)循環(huán)生活新時代、開啟全內(nèi)循環(huán)生活新時代 長房時代城長房時代城20122012年營銷執(zhí)行報告年營銷執(zhí)行報告 湖南中原事業(yè)1部 hunan.11.2011 analyze systemanalyze system 項目運營回顧項目運營回顧 營銷背景之變營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項目價值提升基于目標(biāo)下項目價值提升 具體

2、推售策略定制具體推售策略定制 客戶發(fā)展分析客戶發(fā)展分析 應(yīng)變策略執(zhí)行應(yīng)變策略執(zhí)行 20112011年下半年長沙樓市嚴(yán)冬突然而至年下半年長沙樓市嚴(yán)冬突然而至 code of this report | 4 copyright centaline group, 2010 項目項目 20112011 1 1月月6 6月月1010月月 1212月月 在在20112011年下半年市場逐步轉(zhuǎn)冷的情況下，項目從年下半年市場逐步轉(zhuǎn)冷的情況下，項目從6 6月月2424日啟動二期首批住宅認(rèn)籌，日啟動二期首批住宅認(rèn)籌， 9 9月月2828號開盤，后期采取平推的銷售模式，期間兼有消化一期住宅套和公寓，號開盤，后期采取

3、平推的銷售模式，期間兼有消化一期住宅套和公寓，20112011年年 下半年項目在嚴(yán)厲調(diào)控和觀望氛圍濃厚的環(huán)境中穩(wěn)步前行。下半年項目在嚴(yán)厲調(diào)控和觀望氛圍濃厚的環(huán)境中穩(wěn)步前行。 項目運營回顧：項目二期在項目運營回顧：項目二期在6 6月月2424日啟動認(rèn)籌到目前，共計日啟動認(rèn)籌到目前，共計銷售銷售472472套套 數(shù)，其中數(shù)，其中住宅住宅343343套，公寓套，公寓129129套套，全年累計認(rèn)購金額，全年累計認(rèn)購金額6.386.38億，其中下億，其中下 半年累計認(rèn)購半年累計認(rèn)購2.682.68億，離全年目標(biāo)仍有差距。億，離全年目標(biāo)仍有差距。 code of this report | 5 copyr

4、ight centaline group, 2010 前期運營調(diào)性和推廣渠道組合：與濱江新城與梅溪湖并肩，形成三足前期運營調(diào)性和推廣渠道組合：與濱江新城與梅溪湖并肩，形成三足 鼎立態(tài)勢影響大河西，線上推廣渠道靈活組合，后期平推渠道組合受鼎立態(tài)勢影響大河西，線上推廣渠道靈活組合，后期平推渠道組合受 到市場環(huán)境的影響明顯減少。到市場環(huán)境的影響明顯減少。 線上推廣渠道整合線上推廣渠道整合 短信 網(wǎng)絡(luò) 戶外 報廣 夾報 電臺 電視 車身廣告 1 1月月6 6月月8 8月月9 9月月1111月月1212月月 排布集中于每周5、6日，日均10萬 獵人網(wǎng)絡(luò)、0731、搜房、搜狐焦點一直延續(xù) 長期使用渠道，建

5、立項目形象核心渠道 關(guān)鍵營銷節(jié)點使用，針對中高端客戶集中爆破 重要節(jié)點釋放，針對性較強，集中于大型節(jié)點 長期維持項目影響力，附加渠道，一直延續(xù) 10月份新增加渠道，互動頻道和房產(chǎn)第一頻道 長期使用輔助渠道，全年一直延續(xù) code of this report | 6 copyright centaline group, 2010 影響力活動回顧：線下活動持續(xù)不斷，前期以暖場活動、增加現(xiàn)場銷影響力活動回顧：線下活動持續(xù)不斷，前期以暖場活動、增加現(xiàn)場銷 售氛圍，開盤前期利用重要節(jié)點巧用大型活動引爆，售氛圍，開盤前期利用重要節(jié)點巧用大型活動引爆，1111月以后采取彈月以后采取彈 性的活動策略爭取項目

6、銷售量的最大化。性的活動策略爭取項目銷售量的最大化。 周末暖場活動周末暖場活動 + 節(jié)點中型活動氛圍營造節(jié)點中型活動氛圍營造 + 開盤節(jié)點大型活動引爆開盤節(jié)點大型活動引爆 20122012年是樓市持續(xù)調(diào)控之年，也是市場充滿極大變數(shù)的一年，年是樓市持續(xù)調(diào)控之年，也是市場充滿極大變數(shù)的一年， 項目如何運營才能實現(xiàn)持續(xù)、良好的運營目標(biāo)？項目如何運營才能實現(xiàn)持續(xù)、良好的運營目標(biāo)？ 變變 analyze systemanalyze system 項目運營回顧項目運營回顧 營銷背景之變營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項目價值提升基于目標(biāo)下項目價值提升 具體推售策略定制具體

7、推售策略定制 客戶精準(zhǔn)分析客戶精準(zhǔn)分析 應(yīng)變策略執(zhí)行應(yīng)變策略執(zhí)行 code of this report | 9 copyright centaline group, 2010 政策態(tài)度：限購令仍將持續(xù)，堅持調(diào)控力度不動搖，堅決抑制房價過快上漲，政策態(tài)度：限購令仍將持續(xù)，堅持調(diào)控力度不動搖，堅決抑制房價過快上漲， 地產(chǎn)調(diào)控由短期向長期，由堵向疏轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)調(diào)控由短期向長期，由堵向疏轉(zhuǎn)變，20112011年中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)年中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào) 了房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的決心。了房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的決心。 短短 期期 堵堵 遏制部分城市房價遏制部分城市房價 過快上漲過快上漲 長長 期期 疏疏

8、房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn) 定地發(fā)展定地發(fā)展 code of this report | 10 copyright centaline group, 2010 政治因素：政治因素：20122012政府換屆期，按照政府換屆慣例上半年政策不松動，政府換屆期，按照政府換屆慣例上半年政策不松動， 下半年經(jīng)濟環(huán)境將適當(dāng)寬松。下半年經(jīng)濟環(huán)境將適當(dāng)寬松。 按照政府換屆慣例：按照政府換屆慣例： 一、上半年政策依然不松動一、上半年政策依然不松動 ，保持前期政策效果；，保持前期政策效果； 二、臨近正式換屆政策將適二、臨近正式換屆政策將適 當(dāng)寬松；當(dāng)寬松； code of this report | 11 c

9、opyright centaline group, 2010 貨幣政策：今年以來連續(xù)貨幣政策：今年以來連續(xù)6 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達(dá)到次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達(dá)到21.5%21.5%的高位，的高位， 貨幣緊縮政策仍不會放松，雖然剛下調(diào)了一次存款準(zhǔn)備金率，但對行業(yè)貨幣緊縮政策仍不會放松，雖然剛下調(diào)了一次存款準(zhǔn)備金率，但對行業(yè) 基本影響不大?；居绊懖淮蟆?code of this report | 12 copyright centaline group, 2010 長沙整體市場情況：進(jìn)入長沙整體市場情況：進(jìn)入1111年下半年整體成交量低位運行，整體成交年下半年整體成交量低位運行，整體成交 狀

10、態(tài)為量跌價穩(wěn)，隨著市場觀望氛圍的增加，后期價格下行壓力大。狀態(tài)為量跌價穩(wěn)，隨著市場觀望氛圍的增加，后期價格下行壓力大。 20112011年年1-111-11月整體成交情況月整體成交情況20112011年年1-111-11月整體價格情況月整體價格情況 2011年整體成交量同比呈現(xiàn)下跌趨勢，進(jìn)入 2011年下半年成交量明顯下降，傳統(tǒng)的金九銀 十并未到來，成交低位運行； 2011年整體成交價格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的態(tài) 勢，下半年隨著市場環(huán)境的惡化，成交價格呈 現(xiàn)下行趨勢，主要集中于個別項目大降價； code of this report | 13 copyright centaline group, 2

11、010 區(qū)域區(qū)域可售套數(shù)可售套數(shù)可售面積（萬方）可售面積（萬方） 天心區(qū)792075.77 岳麓區(qū)15345165.17 開福區(qū)12661139.55 芙蓉區(qū)475043.43 雨花區(qū)18026183.04 合計合計5870258702606.96606.96 長沙樓市之存量分析：長沙內(nèi)五區(qū)可售面積長沙樓市之存量分析：長沙內(nèi)五區(qū)可售面積606606萬平米，可售套數(shù)萬平米，可售套數(shù)5.85.8萬套萬套 ，按照，按照20112011年的月均消化速度需年的月均消化速度需9.39.3個月。個月。 20112011年長沙房地產(chǎn)存量分析年長沙房地產(chǎn)存量分析歷年月均去化歷年月均去化 code of this

12、 report | 14 copyright centaline group, 2010 岳麓區(qū)長沙存量分析：截至岳麓區(qū)長沙存量分析：截至1212月初，岳麓區(qū)新建商品房存量為月初，岳麓區(qū)新建商品房存量為238.18238.18 萬方，其中住宅存量為萬方，其中住宅存量為180.17180.17萬方萬方. .在長沙內(nèi)六區(qū)中存量排名第一在長沙內(nèi)六區(qū)中存量排名第一 20082008年年-2011-2011年年1111月整體各區(qū)市場存量情況月整體各區(qū)市場存量情況 2008年-2011年11月整體市場存量為473.54萬方，其中天心、芙蓉、雨花區(qū)存量相對 較小，截至12月初，岳麓區(qū)新建商品房存量為238.

13、18萬方，其中住宅存量為180.17萬 方.目前本區(qū)域新建商品房去化壓力相對較大. code of this report | 15 copyright centaline group, 2010 價格走勢 進(jìn)入觀望 1 局部促銷 2 新開項目低 于預(yù)期價格 3 全面促銷 4 局部降價 5 全面降價 6 后市預(yù)判后市預(yù)判市場表現(xiàn)：從階段來看，市場目前處于新開盤低于預(yù)期價格和全面促市場表現(xiàn)：從階段來看，市場目前處于新開盤低于預(yù)期價格和全面促 銷為主導(dǎo)，局部降價為輔的階段，未來是否進(jìn)入全面降價階段，取決于銷為主導(dǎo)，局部降價為輔的階段，未來是否進(jìn)入全面降價階段，取決于“雙限雙限” 政策和銀行貨幣政策

14、是否放松。政策和銀行貨幣政策是否放松。 code of this report | 16 copyright centaline group, 2010 市場階段判定：根據(jù)市場階段判定：根據(jù)20112011年四季度至年四季度至20122012年上半年量價走勢模擬和房地年上半年量價走勢模擬和房地 產(chǎn)市場的運行周期判定，未來市場走勢轉(zhuǎn)暖期時間為產(chǎn)市場的運行周期判定，未來市場走勢轉(zhuǎn)暖期時間為20122012年下半年年下半年. . 根據(jù)中原對市場量價走勢模型和房地產(chǎn)運行周期模型的判斷和預(yù)測，根據(jù)中原對市場量價走勢模型和房地產(chǎn)運行周期模型的判斷和預(yù)測， 長沙樓市在長沙樓市在20122012年第二季度觸底

15、，下半年年第二季度觸底，下半年8 8月以后逐步回暖，上升。月以后逐步回暖，上升。 依據(jù)市場背景的核心策略拋出：依據(jù)市場背景的核心策略拋出：20122012年項目前半年蓄勢年項目前半年蓄勢 平推，集中去化尾貨，下半年視機而動，在回暖的第一波搶平推，集中去化尾貨，下半年視機而動，在回暖的第一波搶 占先機，引爆市場，實現(xiàn)項目占先機，引爆市場，實現(xiàn)項目20122012年的新突破；年的新突破； 蓄勢平推，集中去化尾貨蓄勢平推，集中去化尾貨 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月 9 9月月1010月月 1111月月1212月月 20112011年年1212月月

16、視機而動，利用項目全視機而動，利用項目全 資源成熟優(yōu)勢搶占先機，資源成熟優(yōu)勢搶占先機， 引爆市場引爆市場 “兩步走兩步走”戰(zhàn)略戰(zhàn)略 20122012年核心策略年核心策略 analyze systemanalyze system 項目運營回顧項目運營回顧 營銷背景之變營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項目價值提升基于目標(biāo)下項目價值提升 具體推售策略定制具體推售策略定制 客戶精準(zhǔn)分析客戶精準(zhǔn)分析 應(yīng)變策略執(zhí)行應(yīng)變策略執(zhí)行 code of this report | 19 copyright centaline group, 2010 一期剩余房源一期剩余房源二期首推

17、剩余房源二期首推剩余房源二期剩余新房源二期剩余新房源 住宅剩余160套，所剩余 總 面積19477.44平米，所 剩余金額為134724751.8 元； 其中b6、b7、b8分別剩 余42套、1套、31套，c5、 c6、d4、d5、d6分別剩 余14套、3套、18套、31 套、20套； 住宅住宅剩余9套，所剩余 總面積1223.28平米， 所剩余金額為 8750557元； 公寓公寓剩余43套，所剩 余總面積2080.3平米， 所剩余金額為 15978652.56元； 住宅剩余681套，所剩 余總面積6.98萬方， 所剩余金額為4.52億 元； 其中3#224套，4#剩 余192套，7#100套

18、， 8#剩余72套； 余貨梳理：一期房源住宅剩余余貨梳理：一期房源住宅剩余9 9套，公寓剩余套，公寓剩余4343套（不含套（不含3 3、1414、1515 層），共計銷售額約層），共計銷售額約25002500萬，二期共計剩余房源萬，二期共計剩余房源841841套，共計銷售額套，共計銷售額 約約6 6個億；個億； code of this report | 20 copyright centaline group, 2010 項目目標(biāo)項目目標(biāo)全面全面形象打造全資源成熟新時代，實現(xiàn)項目完整版升級，形象打造全資源成熟新時代，實現(xiàn)項目完整版升級， 根據(jù)市場回暖周期，采取根據(jù)市場回暖周期，采取“兩步走兩

19、步走”的戰(zhàn)略，實現(xiàn)項目銷售最大化目的戰(zhàn)略，實現(xiàn)項目銷售最大化目 標(biāo)。標(biāo)。 20122012年年 項目目標(biāo)項目目標(biāo) 形象打造全資源成熟新時代，實現(xiàn)項形象打造全資源成熟新時代，實現(xiàn)項 目完全升級，樹立長房標(biāo)桿項目品牌目完全升級，樹立長房標(biāo)桿項目品牌 順利完成項目銷售目標(biāo)，保證項目市順利完成項目銷售目標(biāo)，保證項目市 場價值最大化，實現(xiàn)銷售回款目標(biāo)場價值最大化，實現(xiàn)銷售回款目標(biāo) 延續(xù)項目前期運營成功形象， 充分挖掘項目成熟全資源配 套價值，實現(xiàn)項目運營的完 整版升級； 樹立長房集團第一品牌的持 續(xù)口碑，打造長房集團高品 質(zhì)住宅區(qū)； 樓市變數(shù)依舊，未來持續(xù)一段 時間內(nèi)，市場壓力會持續(xù)增加， 2012年目

20、標(biāo)成交541套，成交 金額約3.5個億。 根據(jù)最新的市場預(yù)測，長沙樓 市2012年下半年有機會回暖， 所以銷售節(jié)奏我們分兩步走實 現(xiàn)； code of this report | 21 copyright centaline group, 2010 面臨面臨20122012年充滿變數(shù)的市場形年充滿變數(shù)的市場形 勢，按照我們的目標(biāo)，我們首勢，按照我們的目標(biāo)，我們首 先需要做些什么？先需要做些什么？ 基于基于20122012年整體市場背景和在此背景下項目運營核心策年整體市場背景和在此背景下項目運營核心策 略，我們需要進(jìn)一步挖掘項目的未來潛在價值，實現(xiàn)充滿變數(shù)略，我們需要進(jìn)一步挖掘項目的未來潛在價值

21、，實現(xiàn)充滿變數(shù) 的市場對抗和競爭對抗的市場對抗和競爭對抗. . analyze systemanalyze system 項目運營回顧項目運營回顧 營銷背景之變營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項目價值提升基于目標(biāo)下項目價值提升 具體推售策略定制具體推售策略定制 客戶精準(zhǔn)分析客戶精準(zhǔn)分析 應(yīng)變策略執(zhí)行應(yīng)變策略執(zhí)行 code of this report | 24 copyright centaline group, 2010 濱江新城、梅溪湖的規(guī)劃發(fā)展給大河西先導(dǎo)區(qū)帶來發(fā)展契機，濱江新城、梅溪湖的規(guī)劃發(fā)展給大河西先導(dǎo)區(qū)帶來發(fā)展契機，20122012 年年底、長沙

22、新西站進(jìn)入試運行階段，地鐵年年底、長沙新西站進(jìn)入試運行階段，地鐵2 2號線距離正式通車時間號線距離正式通車時間 僅剩不到僅剩不到400400天，未來區(qū)域價值明顯提升。天，未來區(qū)域價值明顯提升。 區(qū)域價值提升區(qū)域價值提升配套價值之變配套價值之變?nèi)司臃諊踩谌司臃諊踩诟偁巸r值提升競爭價值提升 梅梅 溪溪 湖湖 濱濱 江江 新新 城城 新新 西西 站站 地地 鐵鐵 2 號號 線線 大河西都市新中心將顯雛形，城市價值急速提升大河西都市新中心將顯雛形，城市價值急速提升 code of this report | 25 copyright centaline group, 2010 項目商業(yè)逐步完善，區(qū)

23、域經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境為項目注入外部配套成熟度，項目商業(yè)逐步完善，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境為項目注入外部配套成熟度， 項目自身從內(nèi)部單體循環(huán)向內(nèi)外部結(jié)合循環(huán)全商業(yè)體轉(zhuǎn)變項目自身從內(nèi)部單體循環(huán)向內(nèi)外部結(jié)合循環(huán)全商業(yè)體轉(zhuǎn)變. . 區(qū)域價值提升區(qū)域價值提升配套價值之變配套價值之變?nèi)司臃諊踩谌司臃諊踩诟偁巸r值提升競爭價值提升 項目進(jìn)入成熟運營階段，后期 強勁商業(yè)優(yōu)勢越發(fā)明顯，項目借 助優(yōu)越的大河西核心地段，實現(xiàn) 了項目商住綜合體的成功運營； 目前商業(yè)與住宅的互動作用更加 明顯，互相刺激，商業(yè)配套的不斷 完善給項目帶來發(fā)展無限契機； 外部配套增加外部配套增加 內(nèi)部配套升華內(nèi)部配套升華 項目商業(yè)成熟，復(fù)合式都匯新中心

24、項目商業(yè)成熟，復(fù)合式都匯新中心 code of this report | 26 copyright centaline group, 2010 金逸影城開業(yè)，大河西先導(dǎo)區(qū)核心腹地娛樂中心形成，河西娛樂新地金逸影城開業(yè)，大河西先導(dǎo)區(qū)核心腹地娛樂中心形成，河西娛樂新地 標(biāo)即將崛起，項目將站在成熟之巔標(biāo)即將崛起，項目將站在成熟之巔. . 金逸影視集團一直致力于豪華多廳影城建設(shè) 與經(jīng)營，并堅持以“電影航母，科技締造視聽 新感覺”的硬件品質(zhì)為品牌核心。金逸國際影 城的開業(yè)必將再次將長房時代城推向一個新的 標(biāo)高。 區(qū)域價值提升區(qū)域價值提升配套價值之變配套價值之變?nèi)司臃諊踩谌司臃諊踩诟偁巸r值提升競爭價

25、值提升 城市功能提升，河西影視娛樂第一站城市功能提升，河西影視娛樂第一站 code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 氛圍濃厚的入伙場面氛圍濃厚的入伙場面 人居氛圍共融人居氛圍共融 一期業(yè)主入伙一期業(yè)主入伙 . 2012年一期老業(yè)主入伙意味著項目成熟度實質(zhì)性的跨越，項目現(xiàn)場人居氛圍將非常濃厚； 項目一期業(yè)主入伙后將給項目2012年產(chǎn)品銷售帶來機遇，項目要真正充分利用老業(yè)主資源，實現(xiàn) 項目二期剩余貨量的去化. . 項目一線品牌商家的持續(xù)進(jìn)駐，一期老業(yè)主入伙，商業(yè)與人居的氛圍項目一線品牌商家的持續(xù)進(jìn)駐，一期老業(yè)主入伙，商業(yè)與人居

26、的氛圍 更加濃厚，極具時代精神和時代文化的人居氛圍即將形成更加濃厚，極具時代精神和時代文化的人居氛圍即將形成. . 區(qū)域價值提升區(qū)域價值提升配套價值之變配套價值之變?nèi)司臃諊踩谌司臃諊踩诟偁巸r值提升競爭價值提升 一期逾千戶入伙，人居氛圍與成熟商業(yè)完美融合一期逾千戶入伙，人居氛圍與成熟商業(yè)完美融合 code of this report | 28 copyright centaline group, 2010 競爭對抗得出本案核心競爭價值優(yōu)勢明顯：大河西成熟之巔項目，內(nèi)競爭對抗得出本案核心競爭價值優(yōu)勢明顯：大河西成熟之巔項目，內(nèi) 外部配套的絕佳融合優(yōu)勢明顯，切合市場的主流產(chǎn)品使得項目競爭優(yōu)外部

27、配套的絕佳融合優(yōu)勢明顯，切合市場的主流產(chǎn)品使得項目競爭優(yōu) 勢明顯勢明顯. . 一 級 競 爭 次 級 競 爭 地段對抗地段對抗品牌對抗品牌對抗 產(chǎn)品對抗產(chǎn)品對抗社區(qū)對抗社區(qū)對抗項目特色項目特色 達(dá)美d6 區(qū) 大河西綜合交通 樞紐旁、地鐵口、 梅溪湖新城門戶 本地開發(fā)商 90-1252房到3房精 裝毛坯，高贈送。 社區(qū)配套尚不成 熟 梅溪湖 中建項 目 梅溪湖內(nèi)，唯一 入湖半島 實力企業(yè) 規(guī)模大，周邊環(huán) 境檔次極高 梅溪湖 方興項 目 梅溪湖內(nèi) 實力企業(yè)，梅 溪湖開發(fā)管理 規(guī)模大，周邊環(huán) 境檔次極高，但 電站等不利影響 梅溪湖 中一九 駿 二環(huán)線旁，梅溪 湖東湖邊 本地開發(fā)商 主推86-140二

28、、三房、 四房，贈送高 品質(zhì)生活區(qū) 梅溪湖、岳麓 山 萬科城 市花園 楓林三路 中國第一住宅 供應(yīng)商 專利十字單體戶型， 89-1202+1戶型 規(guī)模較小，周邊 環(huán)境檔次低 大學(xué)商業(yè)配套 街，萬科品牌 物業(yè)管理 保利麓 谷林語 麓谷高新區(qū)，桐 梓坡路、岳麓大 道 實力央企 戶型設(shè)計較好，實用 率高，以90左右2+1 為主 1700畝超大規(guī)模 社區(qū)，體育公園， 名校配套 體育公園、名 校配套 阿普阿 布 緊鄰西湖公園， 金星路、楓林路、 地鐵口 開發(fā)商實力一 般 50-100二至三房精裝生活社區(qū)精裝小戶型 區(qū)域價值提升區(qū)域價值提升配套價值之變配套價值之變?nèi)司臃諊踩谌司臃諊踩诟偁巸r值提升競爭價

29、值提升 以成熟，優(yōu)質(zhì)居住，全面內(nèi)部生活系統(tǒng)，位列大河西之首以成熟，優(yōu)質(zhì)居住，全面內(nèi)部生活系統(tǒng)，位列大河西之首 都市人居與城市繁華完美組合都市人居與城市繁華完美組合 code of this report | 30 copyright centaline group, 2010 以居住和集中商業(yè)形成以居住和集中商業(yè)形成完整內(nèi)循環(huán)生活體系完整內(nèi)循環(huán)生活體系 code of this report | 31 copyright centaline group, 2010 同時將以成熟的生活體系同時將以成熟的生活體系 引領(lǐng)大河西城市功能升級引領(lǐng)大河西城市功能升級 code of this report

30、 | 32 copyright centaline group, 2010 長房時代城長房時代城 城市都匯生活住區(qū)城市都匯生活住區(qū)引領(lǐng)大河西引領(lǐng)大河西全棲生活全棲生活 code of this report | 33 copyright centaline group, 2010 7:30 讓臺北豆?jié){、kfc的營養(yǎng)早餐喚醒時代的力量 code of this report | 34 copyright centaline group, 2010 9:30 對這座城市而言 每個人都能成為時代的代言人 code of this report | 35 copyright centaline gro

31、up, 2010 12:30 在海食上與商務(wù)伙伴發(fā)現(xiàn)時代的魅力 code of this report | 36 copyright centaline group, 2010 18:30 家人的晚餐是如此的溫馨 code of this report | 37 copyright centaline group, 2010 20:00 時代廣場讓我們?nèi)绱讼硎苌?code of this report | 38 copyright centaline group, 2010 23:50 留住浮華 這是你的資本 analyze systemanalyze system 項目運營回顧項目運營回顧

32、 營銷背景之變營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項目價值提升基于目標(biāo)下項目價值提升 具體推售策略定制具體推售策略定制 客戶精準(zhǔn)分析客戶精準(zhǔn)分析 應(yīng)變策略執(zhí)行應(yīng)變策略執(zhí)行 code of this report | 40 copyright centaline group, 2010 競品推售競品推售產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析具體推售具體推售 123 推售原則：依據(jù)競品推售情況和自身項目產(chǎn)品分析，制定本項目具推售原則：依據(jù)競品推售情況和自身項目產(chǎn)品分析，制定本項目具 體推售體推售. . code of this report | 41 copyright centaline

33、 group, 2010 核心競爭項目篩選原則：核心競爭項目篩選原則： 區(qū)域地段類似； 產(chǎn)品總價類似； 推售時間重合，在2011年7月-12月放量； 項目檔次類似，競爭項目為中高檔次。 競爭集中在項目周邊七大項目：競爭集中在項目周邊七大項目： 一級競爭：達(dá)美d6區(qū)，萬科城市花園，中建項目、方 興項目、中一九駿項目，麓谷林語； 二級競爭：宜居萊茵城，中房f聯(lián)邦，涉外國際公館， 永琪西京。 麓谷林語 達(dá)美d6區(qū) 汽車 西站 本案 萬科城花 f1站 注：部分項目因離項目較近，影響不大，故沒有 列入。 中 建 方 興 中一九駿 綠地中央廣場 世貿(mào)鉑翠灣 阿普阿布 振業(yè) 城 地華梅溪湖畔 未來競爭：項目

34、未來面臨同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈，隨著一線地產(chǎn)大品牌未來競爭：項目未來面臨同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈，隨著一線地產(chǎn)大品牌 的進(jìn)駐和多變的市場環(huán)境，項目未來面臨競爭壓力較大的進(jìn)駐和多變的市場環(huán)境，項目未來面臨競爭壓力較大. . code of this report | 42 copyright centaline group, 2010 核心競爭推售：在售項目核心競爭推售：在售項目20122012年整體推售階段性較為明顯，整體剩余年整體推售階段性較為明顯，整體剩余 貨量較大，主要集中于麓谷林語、達(dá)美貨量較大，主要集中于麓谷林語、達(dá)美d6d6區(qū)、世貿(mào)鉑翠灣、中一九駿區(qū)、世貿(mào)鉑翠灣、中一九駿. . 1月2月3月

35、4月5月6月7月8月9月10月11月12 月 萬科城市花園 12年推售面積：全年 892+1，122三房 12年推貨量：7.8萬 其中下半年：5萬 達(dá)美d6區(qū) 12年推售面積： 全年90- 126房 12年推貨量：7.56 萬 其中下半年：5.4萬 方興項目 12年推售面積：預(yù)計 150以上洋房+別墅 為主 12年11月開始推貨量： 5萬 中建項目 12年推售面積：預(yù)計 洋房為主 12年10月開始推貨量： 6萬 世貿(mào)鉑翠灣 12年推售面積：84- 140平米二、三房 12年推貨量：10.6萬 其中下半年：6萬 綠地中央廣場 12年推售面積：95-180 二、三房，帶精裝 12年推售量： 12萬

36、 其中下半年：8萬 阿普阿布 12年推售面積：40- 110平米一、二、三房 未來推貨量：7.8萬 其中下半年：5萬 中一九駿 12年推售面積：86- 140二、三房、四房 預(yù)計未來推貨量： 5萬 f1站 12年推售面積：40- 110平米一房到兩房 預(yù)計未來推貨量： 5.3萬 保利麓谷林語 11年推售面積：主推 80-130二、三、四房 預(yù)計未來推貨量：20 萬 其中下半年：10萬 競爭激烈，全年持續(xù)推貨競爭激烈，全年持續(xù)推貨 code of this report | 43 copyright centaline group, 2010 產(chǎn)品分析：項目產(chǎn)品分析：項目2.22.2期產(chǎn)品集中戶

37、型為期產(chǎn)品集中戶型為83-9183-91平米，其中平米，其中7#7#樓王產(chǎn)品優(yōu)樓王產(chǎn)品優(yōu) 勢明顯，整體來看，勢明顯，整體來看，4#4#和和8#8#質(zhì)素相對略于質(zhì)素相對略于3#3#和和7#7#產(chǎn)品產(chǎn)品. . 產(chǎn)品 分析 7# 8# 3# 4# 3#3#：83-91平 米經(jīng)典戶型，主 要依靠剛需客戶 消化，園林景觀 吸收一般； 4#4#：視野度 較寬， 83-91平 米經(jīng)典戶型，主 要依靠剛需客戶 消化，位置一般， 客戶會考慮到噪 音等； 8#8#：125-136 大戶型，位置一 般，客戶會考慮 到噪音等； 7#7#：項目核心樓王產(chǎn)品，143-172平米豪宅戶型產(chǎn)品，位 于項目核心地段，園林景觀及

38、視野較好，產(chǎn)品優(yōu)勢明顯. code of this report | 44 copyright centaline group, 2010 項目推售鋪排：項目前半年采取平推去化的整體銷售模式，按照實際項目推售鋪排：項目前半年采取平推去化的整體銷售模式，按照實際 市場情況預(yù)計共計去化市場情況預(yù)計共計去化6969套，下半年抓住市場節(jié)點集中開盤，集中爆套，下半年抓住市場節(jié)點集中開盤，集中爆 破實現(xiàn)銷售量的最大化破實現(xiàn)銷售量的最大化. . 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月 9 9月月1010月月 1111月月1212月月 20112011年年1212月月

39、 農(nóng)歷春節(jié)農(nóng)歷春節(jié) 平推階段平推階段集開階段集開階段1 1集開階段集開階段2 2 下半年下半年8 8月底首批入市，抓住市場回暖第一波機遇，月底首批入市，抓住市場回暖第一波機遇，1111月中再下一成。月中再下一成。 具體的推售節(jié)點下，項目營銷策略如何具化執(zhí)行具體的推售節(jié)點下，項目營銷策略如何具化執(zhí)行 營銷的本源是客戶營銷的本源是客戶 analyze systemanalyze system 項目運營回顧項目運營回顧 營銷背景之變營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項目價值提升基于目標(biāo)下項目價值提升 具體推售策略定制具體推售策略定制 客戶精準(zhǔn)分析客戶精準(zhǔn)分析 應(yīng)變策略

40、執(zhí)行應(yīng)變策略執(zhí)行 code of this report | 47 copyright centaline group, 2010 中小戶型與大戶型精準(zhǔn)對比中小戶型與大戶型精準(zhǔn)對比通過對成交客戶年齡、職業(yè)、來源區(qū)通過對成交客戶年齡、職業(yè)、來源區(qū) 域、獲知渠道、置業(yè)目的及對項目的認(rèn)可價值進(jìn)行精準(zhǔn)對比分析域、獲知渠道、置業(yè)目的及對項目的認(rèn)可價值進(jìn)行精準(zhǔn)對比分析. . 年齡年齡職業(yè)職業(yè)來源來源渠道渠道目的目的認(rèn)可價值認(rèn)可價值 83-9183-91平米（平米（b6b6、b7b7、b8)b8) 中小戶型中小戶型 125-172125-172平米（平米（ c5c5、c6c6、 d4d4、d5d5、d6d6

41、）大戶型）大戶型 code of this report | 48 copyright centaline group, 2010 年齡精準(zhǔn)對比年齡精準(zhǔn)對比二者年齡占比情況截然不同，中小戶型偏年輕化而二者年齡占比情況截然不同，中小戶型偏年輕化而 大戶型年齡整體偏大，中小戶型偏重于剛需，大戶型則偏重于投資和大戶型年齡整體偏大，中小戶型偏重于剛需，大戶型則偏重于投資和 改善改善. . 年齡精準(zhǔn)年齡精準(zhǔn) 對比對比 125-172平米（ c5、c6、d4、d5、 d6）大戶型 83-91平米（b6、b7、b8)中小戶型 認(rèn)購大戶型客戶31歲以上占72%，2030歲 占28%，認(rèn)購客戶群體主要為30歲以

42、上，具 備一定經(jīng)濟基礎(chǔ)。 認(rèn)購小戶型客戶20-30歲占57%，3135歲占 14%，36-40歲占12%。認(rèn)購客戶群體主要為 20-35歲青年，比例高達(dá)71%。 code of this report | 49 copyright centaline group, 2010 戶型職業(yè)精準(zhǔn)對比戶型職業(yè)精準(zhǔn)對比中小戶型集中于企業(yè)白領(lǐng)、教師、銀行工作人員、中小戶型集中于企業(yè)白領(lǐng)、教師、銀行工作人員、 保險行業(yè)，大戶型集中于教師、醫(yī)生、私營業(yè)主、公務(wù)員，客戶職業(yè)保險行業(yè)，大戶型集中于教師、醫(yī)生、私營業(yè)主、公務(wù)員，客戶職業(yè) 與戶型大小關(guān)系存在與戶型大小關(guān)系存在. . 125-172平米（ c5、c6、d

43、4、d5、d6）戶型83-91平米（b6、b7、b8)中小戶型 認(rèn)購大戶型客戶職業(yè)分布較為分散，其中占比 最高的為公務(wù)員，企業(yè)白領(lǐng)、教師、醫(yī)生、私 營業(yè)主、銀行工作人員也占據(jù)較大比重； 認(rèn)購小戶型客戶職業(yè)主要為公司企業(yè)白領(lǐng)，占 比最大為約30%，其次是教師、銀行工作人員、 公務(wù)員和私營業(yè)主均占有超過10%的比例； code of this report | 50 copyright centaline group, 2010 中小戶型和大戶型客戶區(qū)域來源中小戶型和大戶型客戶區(qū)域來源以岳麓區(qū)為主，其中中小戶型更以岳麓區(qū)為主，其中中小戶型更 突出，也是剛需客戶，大戶型中地級市和外省客戶占比也相對較

44、大突出，也是剛需客戶，大戶型中地級市和外省客戶占比也相對較大. . 83-91平米（b6、b7、b8)中小戶型 區(qū)域來源 125-172平米（ c5、c6、d4、d5、 d6）戶型 中小戶型成交客戶來源主要以岳麓 區(qū)為主，其中以麓谷、桐子坡為主， 其中市府板塊也占有相當(dāng)?shù)谋戎兀?中小戶型和大戶型均以岳麓區(qū)為主， 但地級市客戶和外省客戶仍然占有 相當(dāng)?shù)谋戎? 大型成交客戶來源仍然主要以岳麓 區(qū)為主，其中以麓谷、桐子坡為主， 其中地級市和外省客戶占比也較大； code of this report | 51 copyright centaline group, 2010 成交戶型獲知途徑精準(zhǔn)對比：

45、獲知途徑主要為項目樓體、戶外廣告、成交戶型獲知途徑精準(zhǔn)對比：獲知途徑主要為項目樓體、戶外廣告、 親友介紹、行銷拓客為主，其中報紙對大戶型消化促進(jìn)較大親友介紹、行銷拓客為主，其中報紙對大戶型消化促進(jìn)較大. . 83-91平米（b6、b7、b8)中小戶型 125-172平米（ c5、c6、d4、 d5、d6）戶型 . 中小戶型成交客戶獲知途徑主要通過項目樓體、 戶外廣告、學(xué)生拓客為主，其中網(wǎng)絡(luò)占比也相 對較大，其中項目樓體和戶外廣告占比約50%； 大戶型成交客戶獲知途徑主要通過項目樓 體、戶外廣告、親友介紹為主，其中學(xué)生 行銷拓客占比也相對較大，其中報紙廣告 對消化大戶型促進(jìn)意義相對較大； 獲知渠

46、道獲知渠道 code of this report | 52 copyright centaline group, 2010 置業(yè)目的精準(zhǔn)對比：中小戶型多為首次剛需客戶，其次是首次改善和為子置業(yè)目的精準(zhǔn)對比：中小戶型多為首次剛需客戶，其次是首次改善和為子 女、投資兼自住，大戶型置業(yè)主要是首次改善，其中為子女購房和首次購女、投資兼自住，大戶型置業(yè)主要是首次改善，其中為子女購房和首次購 房也占比較大房也占比較大. . 83-91平米 （b6、b7、 b8)中小戶型 125-172平米 （ c5、c6、 d4、d5、 d6）戶型 中小戶型置業(yè)目的多為首次剛 需客戶，其中首次改善也占約 25%的比例，

47、其次為為子女購 房和自主兼投資的客戶； 大戶型置業(yè)目的多為首次改善 型置業(yè)客戶，其中為子女購房 也占約30%的比例，其次為首 次剛需客戶和自主兼投資的客 戶，投資客戶占比最??； code of this report | 53 copyright centaline group, 2010 中小戶型成交客戶更注重產(chǎn)品和配套，其次為品牌和生活配套，大戶中小戶型成交客戶更注重產(chǎn)品和配套，其次為品牌和生活配套，大戶 型更注重品牌和產(chǎn)品的價值型更注重品牌和產(chǎn)品的價值 認(rèn)可價值認(rèn)可價值 125-172平米（ c5、c6、d4、 d5、d6）戶型 83-91平米（b6、b7、b8)中小戶型 大戶型對項目價

48、值的認(rèn)可主要為項目的產(chǎn) 品和長房集團大品牌，其次是項目的交通 和配套、規(guī)劃等均有相當(dāng)?shù)谋戎?，其他?重價值點較為分散； 中小戶型對項目價值的認(rèn)可主要為項目的 產(chǎn)品，其次是項目的交通和配套，其中項 目品牌和項目規(guī)劃也占有相當(dāng)?shù)谋戎兀?code of this report | 54 copyright centaline group, 2010 中小戶型偏重于剛需客戶，大戶型對位投資和改善型產(chǎn)品；中小戶型偏重于剛需客戶，大戶型對位投資和改善型產(chǎn)品；1 1 行政國企客戶偏重于大戶型改善投資，私營企業(yè)客戶偏剛需；行政國企客戶偏重于大戶型改善投資，私營企業(yè)客戶偏剛需； 2 2 剛需、改善、投資分布周邊

49、均有，地級市剛需、改善偏多；剛需、改善、投資分布周邊均有，地級市剛需、改善偏多；3 3 渠道差異化較小，大戶型對報紙敏感度較高，剛需則對短信、渠道差異化較小，大戶型對報紙敏感度較高，剛需則對短信、 網(wǎng)絡(luò)較為敏感；網(wǎng)絡(luò)較為敏感； 4 4 剛需客戶對項目產(chǎn)品和配套敏感，大戶型偏重于產(chǎn)品和品牌；剛需客戶對項目產(chǎn)品和配套敏感，大戶型偏重于產(chǎn)品和品牌；5 客戶精準(zhǔn)分析小結(jié)：客戶精準(zhǔn)分析小結(jié)： code of this report | 55 copyright centaline group, 2010 各戶型去化分析：項目二期開盤之后，剩余各個戶型房源去化速度差各戶型去化分析：項目二期開盤之后，剩余各

50、個戶型房源去化速度差 異度較大，其中中小戶型走量優(yōu)于大戶型，大戶型成交明顯下跌。異度較大，其中中小戶型走量優(yōu)于大戶型，大戶型成交明顯下跌。 b6b7b8c5c6d4d5d6 從國慶節(jié)后成交情況來看，成交量明顯下降，各從國慶節(jié)后成交情況來看，成交量明顯下降，各 個戶型成交差異化明顯，其中中小戶型成交維持個戶型成交差異化明顯，其中中小戶型成交維持 銷售熱度，但大戶型成交量大幅度減緩，整體銷售熱度，但大戶型成交量大幅度減緩，整體 成交主要以中小戶型為主成交主要以中小戶型為主. . 2011年10月調(diào)控后后成交以小戶型為主，從客戶分析來看 長房時代城中小戶型首置特征明顯 code of this re

51、port | 56 copyright centaline group, 2010 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月 9 9月月1010月月 1111月月1212月月 20112011年年1212月月 剛需為主剛需為主 改善、投資類增加，改善、投資類增加， 全方位客戶去化全方位客戶去化 營銷客戶精準(zhǔn)對位：按照對營銷客戶精準(zhǔn)對位：按照對20122012年整體大勢的預(yù)判，結(jié)合項目自身中小年整體大勢的預(yù)判，結(jié)合項目自身中小 戶型和大戶型客戶的需求體征及對項目的核心價值需求，項目戶型和大戶型客戶的需求體征及對項目的核心價值需求，項目20122012年上年

52、上 半年應(yīng)主要瞄準(zhǔn)剛需，下半年市場轉(zhuǎn)暖全方位瞄準(zhǔn)去化半年應(yīng)主要瞄準(zhǔn)剛需，下半年市場轉(zhuǎn)暖全方位瞄準(zhǔn)去化. . 2012年 任何營銷推廣都要和客戶的需求相匹配和對位任何營銷推廣都要和客戶的需求相匹配和對位 根據(jù)客戶分析針對相應(yīng)客戶敏感點進(jìn)行根據(jù)客戶分析針對相應(yīng)客戶敏感點進(jìn)行20122012年應(yīng)變策略執(zhí)行年應(yīng)變策略執(zhí)行 analyze systemanalyze system 項目運營回顧項目運營回顧 營銷背景之變營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項目價值提升基于目標(biāo)下項目價值提升 具體推售策略定制具體推售策略定制 客戶精準(zhǔn)分析客戶精準(zhǔn)分析 應(yīng)變策略執(zhí)行應(yīng)變策略執(zhí)行

53、code of this report | 59 copyright centaline group, 2010 20122012年年1-61-6月月 20122012年年6-126-12月月 20122012年長房時代城營銷階段策略鋪排年長房時代城營銷階段策略鋪排 蓄勢平推、去化余貨蓄勢平推、去化余貨 1-6月份主要消化二期首 批開盤剩余貨量以及2 棟東邊單元產(chǎn)品和一期 公寓產(chǎn)品； 集中爆破、分批推售集中爆破、分批推售： 6月初至8月蓄客，8月底推 售4、8號棟產(chǎn)品； 9至11月蓄客。11月底推售 3、7號棟產(chǎn)品； code of this report | 60 copyright cen

54、taline group, 2010 20122012上半年以銷售政策為核心，通過直接實效的推廣，營造現(xiàn)場良上半年以銷售政策為核心，通過直接實效的推廣，營造現(xiàn)場良 好氛圍；刺激市場客戶，做足老業(yè)滿意度，維系度活動，為項目明年好氛圍；刺激市場客戶，做足老業(yè)滿意度，維系度活動，為項目明年 七月份交房、老帶新做鋪墊。七月份交房、老帶新做鋪墊。 銷售策略銷售策略 推廣策略推廣策略 現(xiàn)場策略現(xiàn)場策略 老業(yè)主活老業(yè)主活 動動 銷售策略為王：以調(diào)整銷售政策和團購為突破點，刺 激市場客戶。 溫情活動維系：通過業(yè)主聯(lián)誼活動，深挖老客戶資源， 維系老業(yè)主情感，為項目順利交房，老帶新做鋪墊。 推廣策略輔助：低成本、

55、高效率推廣，維持項目市場 熱度。 現(xiàn)場形象躍升：通過項目現(xiàn)場包裝提升項目品質(zhì)及昭 示性。 code of this report | 61 copyright centaline group, 2010 買房送契稅買房送契稅 銷售政策實效推廣老業(yè)主維系現(xiàn)場包裝 銷售策略為王：采取差異化的銷售策略，改變傳統(tǒng)的營銷模式，吸引市場客戶的銷售策略為王：采取差異化的銷售策略，改變傳統(tǒng)的營銷模式，吸引市場客戶的 關(guān)注，促進(jìn)剩余房源的快速去化關(guān)注，促進(jìn)剩余房源的快速去化. .如如 買方送契稅買方送契稅. . 淡市下應(yīng)對銷售策略：淡市下應(yīng)對銷售策略： 保值、折扣、優(yōu)惠、團購成為房產(chǎn)宣傳的主旋律保值、折扣、優(yōu)惠

56、、團購成為房產(chǎn)宣傳的主旋律 調(diào)整折扣方式，采用買房送調(diào)整折扣方式，采用買房送 契稅銷售策略契稅銷售策略. . 銷售策略為王：銷售策略為王： 基于淡市下推廣 訴求變化，以及 保障項目不突破 低價，采用買房 送契稅銷售策略， 制造足夠亮點吸 引市場客戶關(guān)注。 code of this report | 62 copyright centaline group, 2010 團購團購 銷售政策實效推廣 老業(yè)主維系現(xiàn)場包裝 團購策略：團購策略： 以周為單位，每位意向客戶交100元，累積到10個客戶， 認(rèn)購享受一個點優(yōu)惠；累積客戶越多享受優(yōu)惠越多。 銷售策略：市場環(huán)境惡化，市場觀望氛圍濃厚，借助團購收錢的

57、方式吸引客戶對銷售策略：市場環(huán)境惡化，市場觀望氛圍濃厚，借助團購收錢的方式吸引客戶對 項目的持續(xù)關(guān)注度，集中給出噱頭促進(jìn)現(xiàn)場成交量項目的持續(xù)關(guān)注度，集中給出噱頭促進(jìn)現(xiàn)場成交量. . 2012長房時代城精品戶 型團購會 code of this report | 63 copyright centaline group, 2010 低成本、高效率推廣：低成本、高效率推廣： 二期首批成交客戶以25-35歲， 首次置業(yè)為主，根據(jù)剛需的特 點，精準(zhǔn)選擇渠道； 2012年上半年市場依舊嚴(yán)峻， 市場觀望氣氛濃厚，不宜大范 圍推廣宣傳，主要采取學(xué)生拓 客、短信和網(wǎng)絡(luò)低成本推廣方 式，維持項目熱度。 實效推廣

58、：減少報紙、戶外、電視等成本量較大推廣渠道，集中線下行銷拓客，實效推廣：減少報紙、戶外、電視等成本量較大推廣渠道，集中線下行銷拓客， 釋放有效短信，利用網(wǎng)絡(luò)炒作有效釋放項目營銷信息釋放有效短信，利用網(wǎng)絡(luò)炒作有效釋放項目營銷信息. . 銷售政策實效推廣 老業(yè)主維系現(xiàn)場包裝 code of this report | 64 copyright centaline group, 2010 銷售政策實效推廣老業(yè)主維系現(xiàn)場包裝 老業(yè)主金逸影城觀影會老業(yè)主金逸影城觀影會 春交會春交會 大型大型 營銷營銷 活動活動 營銷營銷 節(jié)點節(jié)點 活動活動 暖場暖場 活動活動 樣板間開放樣板間開放 6月 3月2月 1月

59、4月5月 活動節(jié)點活動節(jié)點 業(yè)主裝修大講堂業(yè)主裝修大講堂 4s4s店店vipvip觀影會觀影會 業(yè)主生日短信問候、業(yè)主兒童繪畫、攝影、樂器培訓(xùn)大講堂業(yè)主生日短信問候、業(yè)主兒童繪畫、攝影、樂器培訓(xùn)大講堂 老客戶維系：通過業(yè)主聯(lián)誼活動，深挖老客戶資源，給足老業(yè)主噱頭，維系老業(yè)老客戶維系：通過業(yè)主聯(lián)誼活動，深挖老客戶資源，給足老業(yè)主噱頭，維系老業(yè) 主情感，為項目順利交房，實現(xiàn)老帶新做鋪墊。主情感，為項目順利交房，實現(xiàn)老帶新做鋪墊。 老業(yè)主回饋活動老業(yè)主回饋活動 code of this report | 65 copyright centaline group, 2010 現(xiàn)場展示：樓體巨幅、發(fā)光字

60、、商業(yè)廣場打造同時推進(jìn)，增加項目的現(xiàn)場展示：樓體巨幅、發(fā)光字、商業(yè)廣場打造同時推進(jìn)，增加項目的 形象展示和昭示性形象展示和昭示性. . 樓體巨幅增加樓體巨幅增加時代商業(yè)廣場打造時代商業(yè)廣場打造樓頂發(fā)光字增加樓頂發(fā)光字增加 2012年隨著項目工程進(jìn)度的逐步完成，項目二期4#、1#、2#建議增加巨幅、發(fā)光字，釋放項目及時 銷售信息，增加項目昭示性. 銷售政策實效推廣老業(yè)主維系現(xiàn)場包裝 隨著隨著20122012年下半年整體市場大勢的逐步良性轉(zhuǎn)暖，投年下半年整體市場大勢的逐步良性轉(zhuǎn)暖，投 資、首改客戶逐步增多，資、首改客戶逐步增多，20122012年下半年項目的運營策略已經(jīng)年下半年項目的運營策略已經(jīng)