中信保山西道項目物業(yè)發(fā)展建議方案【別墅部分】

1、中信保山西道項目物業(yè)發(fā)展建議 別墅部分 報告結(jié)構(gòu) 項目價值定位 項目要點回顧 項目定位 項目價值梳理 中信氣質(zhì)分析 展示打造建議 物業(yè)發(fā)展建議方向 社區(qū)入口 園林風(fēng)格 小環(huán)境打造建議 道路系統(tǒng) 精裝庭院 立面風(fēng)格 細(xì)節(jié)處理 小品 產(chǎn)品打造建議 建議依據(jù) 戶型設(shè)計建議 戶型創(chuàng)新及賣點建議 附加值 細(xì)部處理 設(shè)備設(shè)施建議 門窗 車庫 采暖 安防 智能化 熱水及空調(diào)系統(tǒng) 項目價值定位 項目要點回顧 項目定位 項目價值梳理 項目要點回顧 城市邊緣、陌生區(qū)域、中等體量低密度 優(yōu)勢 劣勢 項目屬性： 地段優(yōu)勢凸出 交通距離近 侯臺風(fēng)景區(qū) 交通較為擁堵； 周邊城市面貌較差； 不具備強(qiáng)勢的自然景觀資源； 雖然

2、有眾多老別墅，但品質(zhì)低劣，缺乏別墅區(qū)感覺。 看 自身 侯臺片區(qū) 西青區(qū) 南開區(qū) 距市中心8公里 距南開區(qū)政府3公里 中信品牌在市場上擁有良好口碑，中信地產(chǎn)擁有開發(fā)經(jīng)驗。品牌優(yōu)勢： 項目要點回顧 看 市場 城市頂級別墅城市高端別墅城市中端別墅城市低端別墅、經(jīng)濟(jì)型別墅 稀缺 好銷 低迷 暢銷 暢銷產(chǎn)品主要為城市高端別墅和郊區(qū)經(jīng)濟(jì)型別 墅，城市中端別墅市場有待發(fā)掘，市場萎靡。 項目的價值梯度位于城市中高端別墅梯隊，搶 奪中端市場。截流城市高端別墅客戶中的下游 客戶。 項目要點回顧 看 客戶 2、從置業(yè)目的看 核心客戶：居住 重要客戶：養(yǎng)老 游離客戶：投資 1、從來源看 核心客戶：交通輻射的市區(qū)第一居

3、所別墅客（南開、河西） 重要客戶：城市其它客戶 游離客戶：本地客戶 3、從精神屬性看 核心客戶：滋味客戶和品味客戶 重要客戶：長相客戶 游離客戶：名字客戶 4、從家庭結(jié)構(gòu)看 核心客戶：孩子三代，老 人三代、小太陽家庭 重要客戶：大家庭 游離客戶：丁克、青年持家、老 年空巢 項目定位項目定位 讓人耳目一新的高品質(zhì)純粹別墅社區(qū)讓人耳目一新的高品質(zhì)純粹別墅社區(qū) 承擔(dān)第一居所的功能承擔(dān)第一居所的功能 城市中高端主流別墅城市中高端主流別墅 尊貴來源于資源的占有 方圓之內(nèi)，身份決定身價 項目定位項目定位 類獨(dú)棟 項目價值梳理 出身地段 在城市居住用地日益稀缺的今天，城市別墅用地已經(jīng)寸土寸金。 別墅的價值在

4、開始就已經(jīng)被定義，這就是不可改變的地段。 城市中，外環(huán)內(nèi)，很難再出現(xiàn)第二處。 血統(tǒng)品牌 項目地 塊 外 環(huán) 線 中信品牌在天津擁有良好的口碑，中信旗下的中信銀行等已經(jīng) 廣為人 知。 中信地產(chǎn)在其它城市有豐富的操作經(jīng)驗，中信紅樹灣、北京中信城等項 目樹立了良好的口碑。 相貌園林展示 作為客戶了解項目的第一門戶，充分展示。園林是“可為之處”。 項目價值梳理 體態(tài)面積尺度 從第一居所的需求入手，解決客戶所需面積尺度。 在總面積確定的情況下，設(shè)置舒適的面寬和進(jìn)深的尺度，打擊市場上眾 多面積尺度不舒適的產(chǎn)品。 膚質(zhì)工藝工法 打造精工細(xì)作的別墅。 把別墅當(dāng)成一件藝術(shù)品進(jìn)行打造，讓內(nèi)在的滋味和品位體現(xiàn)在別墅

5、外部 內(nèi)部的細(xì)節(jié)。 內(nèi)涵故事體系 依據(jù)項目風(fēng)格給與不同的故事體系的演繹，不斷刺激客戶購買神經(jīng)。 中信氣質(zhì)分析 長春中信城 大連海天瀛洲 佛山中信山語湖 蘇州中信太湖城 中信森林湖 社區(qū)風(fēng)格：大氣恢宏 建筑風(fēng)格：歐式、簡約 園林風(fēng)格：簡單敞亮 多與周圍自然景觀呼應(yīng)： 如湖景、森林、高爾夫等。 整體線條厚重 度假風(fēng)情較濃 物業(yè)發(fā)展建議方向： 方向一：維多利亞風(fēng)格 托斯卡納風(fēng)格是優(yōu)雅的。與大自然的有機(jī)組成 爬滿藤蔓的墻同樣表達(dá)了托斯卡納風(fēng)格，在溫暖的金色調(diào)中尋找一種班駁不均的顏色。 方向二：托斯卡納風(fēng)格 對原有風(fēng)格進(jìn)行完善，是對多種風(fēng)格所作的融合 尊貴的奢享 原則：與項目整體屬性契合，同時符合中信企

6、業(yè)氣質(zhì)。 展示打造建議 社區(qū)入口 入口大門 精神堡壘 私家路 社區(qū)區(qū)隔 園林風(fēng)格 儀式景觀 體驗景觀 功能景觀 展示打造 原則： 第一步：私密別墅感受，通過園林植被和圍欄的設(shè)置，對別墅的私密性進(jìn)行統(tǒng)一的詮釋。 第二步：震撼的社區(qū)入口，吸引客戶眼球。如對別墅大門的精打細(xì)鑿，制作具有社區(qū)精神符號 的logo。 第三步：精神堡壘震撼亮相，標(biāo)志項目的高端品質(zhì)，提升項目風(fēng)格的認(rèn)知度，統(tǒng)領(lǐng)項目的精神 屬性。對客戶的價值傾向進(jìn)行引導(dǎo)。 第四步：入口處雅致的私家路，對客戶進(jìn)行有效的引導(dǎo)，同時，讓進(jìn)入的過程稱為觀景通道。 第五步：社區(qū)內(nèi)利用軟景和有情趣的硬區(qū)隔對不同功能區(qū)和不同景觀進(jìn)行有效的區(qū)分。 第六部：用強(qiáng)

7、勢的園林在保證項目震撼景觀的同時，保證每戶的私密性，利用植被和景觀對視 覺進(jìn)行遮擋，形成“宛在林中央”的視覺感受。 參考案例：龍湖滟瀾山、霞光道5號 社區(qū)入口 社區(qū)區(qū)隔 私家路 精神堡壘 入口大門 社區(qū)圍墻 u 在社區(qū)的外圍種植籬 笆和蜀儈等高大細(xì)密的植 物，對外界的視線進(jìn)行遮 擋，產(chǎn)生一種私密“深宅 大院”的感覺。 蜀儈 u 將社區(qū)圍墻用鐵藝和 石藝相結(jié)合的方式進(jìn)行打 造，圍墻上設(shè)置項目 logo，精神歸屬。 社區(qū)區(qū)隔 社區(qū)入口 私家路 精神堡壘 option 1 : 視覺打動 u用自然的大面積綠地感染客戶，與外界喧鬧的環(huán)境形 成強(qiáng)烈反差，使其具有強(qiáng)烈的親切感和歸屬感。 option 2 :

8、 細(xì)節(jié)打動 u進(jìn)入社區(qū)后，不斷制造新的變化，營造尊貴感和儀式 感，如：彎曲的小路、起伏的坡地、小橋流水、鮮花綠 植點綴等，給客戶營造一個強(qiáng)烈私密和專屬的世界。 u入口設(shè)計大氣宏偉，形成視覺震撼，如采用城堡或 宮廷大門等； u進(jìn)入社區(qū)后，視覺有所緩沖，通過將建筑、綠化、 小品、雕塑有機(jī)結(jié)合，形成自然過渡。 護(hù)城河的意向形成社區(qū)內(nèi)外的有效區(qū)隔，帶來 歐式生活聯(lián)想 儀式感強(qiáng)烈的入口，生活方式的迅速切換。 社區(qū)圍墻 入口大門 社區(qū)圍墻 社區(qū)區(qū)隔 私家路 入口大門 社區(qū)入口 精神堡壘 u以具有代表性意義的鐘樓作為項目的精神堡壘，充分體現(xiàn)英 式社區(qū)的純粹性。 u 體現(xiàn)項目莊園的主題，在社區(qū)入口和水岸邊矗立

9、社區(qū)制高點，如燈塔、鐘樓等 帶有異域風(fēng)情的塔樓 托斯卡納風(fēng)格維多利亞風(fēng)格 社區(qū)圍墻 社區(qū)區(qū)隔 入口大門 社區(qū)入口 精神堡壘 私家路 u私家路既成為一種實用的道路，同時也 作為一種觀景通道，為業(yè)主提供景觀看 點。 u注重社區(qū)私密性、尊貴感和儀式感。 社區(qū)圍墻 入口大門 社區(qū)入口 精神堡壘 私家路 社區(qū)區(qū)隔 u利用社區(qū)區(qū)隔對不同物業(yè)和不同風(fēng)格建筑進(jìn)行區(qū)隔； u如：點狀水景、帶狀綠化、彎曲小徑、坡地、長廊、涼亭、建 筑小品及建筑間種植高達(dá)7米左右的成樹，與社區(qū)內(nèi)地形變化相 互呼應(yīng)，同時，出于安全性考慮，也可以利用鐵藝和木柵欄進(jìn)行 區(qū)隔。 u 通過對建筑進(jìn)行有效區(qū)隔，強(qiáng)化外部環(huán)境， 提升居住氛圍，增強(qiáng)

10、社區(qū)私密性，體現(xiàn)業(yè)主 的尊貴感。 用點狀水景對社區(qū)進(jìn)行進(jìn)行區(qū)隔 帶狀綠化 涼亭和綠植作為園林區(qū)隔 花墻給了項目帶來的生活有效的載體。 園林風(fēng)格 設(shè)計原則 社區(qū)中心景觀，創(chuàng)造自由開闊的交流 空間，作為社區(qū)的主要交流場所。 社區(qū)分散景觀帶，營造相對輕松幽雅 的交流空間，作為社區(qū)的小型交流場 所。 與分散景觀帶相融合，作為社區(qū)的功 能活動區(qū)融于景觀之中，成為充滿活 力的交流空間。 儀式景觀 體驗景觀 功能景觀 景觀 設(shè)計 原則 調(diào)性：親切自然，營造和諧交融的鄰里生活氛圍 表現(xiàn)手法：整體和諧不乏細(xì)節(jié)表現(xiàn)，小巧精致、層次豐富 實用性：強(qiáng)調(diào)附加，有效整合 開闊，以水系景觀作為中心 節(jié)點 兒童活動區(qū)、慢跑道

11、、燒烤 區(qū)、室外運(yùn)動場 開闊的草地自然種植的樹 叢蜿蜒的小徑為特色 功能景觀 體驗景觀 園林風(fēng)格 儀式景觀 u中央景觀也可設(shè)置大型綠地，供 業(yè)主進(jìn)行交流和溝通。 中心廣場成為整個社區(qū)的客廳，凝聚社區(qū)向心力，形成居住氛圍。 u社區(qū)廣場可與噴泉雕塑結(jié) 合，增添觀賞性，提升展 示價值。 維多利亞風(fēng)格的社區(qū)大客廳 維多利亞風(fēng)格的水景噴泉 維多利亞風(fēng)格 園林風(fēng)格 中心廣場成為整個社區(qū)的客廳，凝聚社區(qū)向心力，形成居住氛圍。 功能景觀 體驗景觀 儀式景觀 托斯卡納風(fēng)格的 u中央景觀以大型的水景主題為主，建 議綜合噴泉和花卉，對項目氣質(zhì)加以 詮釋。 u利用建筑形成小廣場形式的空間，作為整個 社區(qū)的儀式景觀。

12、園林風(fēng)格 功能景觀 儀式景觀 體驗景觀 u露天泳池或小型涼亭和草坪作為景觀結(jié)點，提供給業(yè)主休憩 的空間。 u將水系、綠植有機(jī)結(jié)合，形成一個人與自然交流的平臺，全 面感受社區(qū)的景觀和氣氛。 以小的景觀結(jié)點作為業(yè)主與社區(qū)交流的平臺，體現(xiàn)居住氛圍和生活樂 趣。 園林風(fēng)格 五重園林，打造宜居型別墅社區(qū) 功能景觀 儀式景觀 體驗景觀 鋪于地面的草坪等 低矮的花卉 灌木補(bǔ)充空間空白 高大的喬木 花瓶的小景散落其中 園林風(fēng)格園林風(fēng)格 在滿足客戶生活功能的基礎(chǔ)上，也使生活場景成為一種景觀。在滿足客戶生活功能的基礎(chǔ)上，也使生活場景成為一種景觀。 儀式景觀儀式景觀 體驗景觀體驗景觀 功能景觀功能景觀 綠植掩映下的

13、兒童娛樂區(qū)綠植掩映下的兒童娛樂區(qū) 設(shè)置涼椅作為業(yè)主溝通會餐的場所設(shè)置涼椅作為業(yè)主溝通會餐的場所 設(shè)置慢跑跑道設(shè)置慢跑跑道 bbq u 根據(jù)不同的功能，根據(jù)不同的功能， 劃分兒童娛樂區(qū)、休劃分兒童娛樂區(qū)、休 閑區(qū)、慢跑區(qū)、野餐閑區(qū)、慢跑區(qū)、野餐 區(qū)等，為客戶生活提區(qū)等，為客戶生活提 供便利。供便利。 小環(huán)境打造建議 道路系統(tǒng) 精裝庭院 立面風(fēng)格 細(xì)節(jié)處理 小品 小環(huán)境打造小環(huán)境打造 通過對小環(huán)境的細(xì)節(jié)打造，營造社區(qū)的整體風(fēng)格一致，提升客戶的感通過對小環(huán)境的細(xì)節(jié)打造，營造社區(qū)的整體風(fēng)格一致，提升客戶的感 知體驗知體驗 小環(huán)境打造的小環(huán)境打造的 五個方面：五個方面： 道路系統(tǒng)道路系統(tǒng) 人車分流人車分

14、流/地上道路結(jié)合社區(qū)景觀強(qiáng)調(diào)私密感的營造地上道路結(jié)合社區(qū)景觀強(qiáng)調(diào)私密感的營造 精裝庭院精裝庭院 對產(chǎn)品庭院進(jìn)行生活化的精裝處理，強(qiáng)化產(chǎn)品的差異價值對產(chǎn)品庭院進(jìn)行生活化的精裝處理，強(qiáng)化產(chǎn)品的差異價值 立面風(fēng)格立面風(fēng)格 細(xì)節(jié)處理細(xì)節(jié)處理 建筑立面和社區(qū)環(huán)境的細(xì)部處理，有效融合社區(qū)風(fēng)格建筑立面和社區(qū)環(huán)境的細(xì)部處理，有效融合社區(qū)風(fēng)格 小品小品 選擇契合項目氣質(zhì)的小品點綴角落空間選擇契合項目氣質(zhì)的小品點綴角落空間 1 2 3 4 5 停車方式采用地下停車的方式，在組團(tuán)起始處設(shè)置車庫入口，實現(xiàn)車行與人行 路分離的目的。 地下 一層 入口 地下一層車庫 車庫入 口 首層俯視 人行道路 人行道路 別墅 別墅別

15、墅 別墅車 型 主 干 路 地下車庫入口 人行路人行路 人行路人行路 社區(qū)地上道路結(jié)合多重園林景觀打造，有效規(guī)避外界干擾，營造內(nèi)部 的私密感 u通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。(在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚各類大小灌木喬木 圍墻”的層次變化使道路景觀豐富) 道路系統(tǒng) 重軟裝，輕硬裝，主動營造高低差，打造動態(tài)生動的內(nèi)部交通系統(tǒng) u街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次 道路系統(tǒng) 精裝庭院 對產(chǎn)品庭院進(jìn)行生活化的精裝處理，強(qiáng)化產(chǎn)品的差異價值 u地面鋪裝質(zhì)地較軟的灰 色板巖和鵝卵石。水池邊 種植著稀疏的紙莎草和青 苔，個別端戶可設(shè)置小型 水池，營造了寧靜愜意的 氛圍,提高產(chǎn)品的附加值

16、. u面積為220-240平米的中戶型，小院面積 50-80平米 u端戶型小院面積100-150平米 u標(biāo)桿戶型類獨(dú)棟產(chǎn)品小院面積為100-200 平米 u疊拼別墅的下疊贈送小院面積50-60平米。 下沉庭院下沉庭院，增強(qiáng)室內(nèi)外空間的滲透，增加地下室和地下車庫的采光。 u庭院空間的高低錯落，形成豐富的庭院空間，室內(nèi)外空間互相滲 透，而又不失私密性。下沉式花園結(jié)合地下車庫。 u下沉式庭院在增強(qiáng)庭院的情趣性的同時，能夠增加地下室和地下 車庫的采光面。 下沉式庭院 風(fēng)格、顏色、材質(zhì)選取原 則 項目作為城市中高端主流居住型別墅，承擔(dān)第一居所的功能。 客戶屬于別墅滋味型客戶和別墅品味型客戶。作為居住型的

17、別墅，需要為客戶提供家的歸屬 感。從客戶感知來說，希望通過對于別墅風(fēng)格、顏色、材質(zhì)的選擇體現(xiàn)項目的親切感，同時 也不失高貴的身份標(biāo)簽。整體感受為優(yōu)雅的生活的感受。 在別墅風(fēng)格和顏色選擇上，突出主流和居住型的特點。體現(xiàn)宜居性。表現(xiàn)本項目為環(huán)內(nèi)居住 型別墅的第一選擇。 風(fēng)格：突出親切感，弱化因高貴而產(chǎn)生的距離感。 顏色：偏向暖色，盡量少采用冷色調(diào)。強(qiáng)化“家”的屬性。 材質(zhì)：盡量少采用生硬光滑的石材，減少商務(wù)氣息。 （舉例：西康路36號的商務(wù)屬性過濃，室內(nèi)大理石鋪裝，生活感降低） 立面風(fēng)格 托斯卡納 維多利亞 現(xiàn)在人們所稱的維多利亞式建筑是由幾種主要 風(fēng)格組成，包括：意大利風(fēng)格、法國第二帝國風(fēng) 格、

18、stick-eastlake和安女王風(fēng)格。 鮮艷華麗的房子,三角形山墻,房頂高聳,屋檐突出, 軸輪狀或扇形斗拱,有時尚有角樓,帶門廓柱的陽臺. 多種不同顏色的使用也很普通. 優(yōu)點：由于該風(fēng)格首先被貴族和富人應(yīng)用，其承襲了高貴、 典雅的特點，符合項目氣質(zhì)。 被運(yùn)用較少，存在市場機(jī)會 缺點：該風(fēng)格未被市場認(rèn)可，存在市場風(fēng)險。 技術(shù)上可實施度難以估量。 維多利亞 立面風(fēng)格 托斯卡納 托斯卡納建筑是意大利建筑的代表。 托斯卡納風(fēng)格的別墅在入口有一個戲劇性的塔或 是圓形大廳，高于其他屋脊線，給人一種強(qiáng)烈的等 級、永恒與威嚴(yán)感。 在外部的墻面上多通過采用天然材質(zhì)如木頭、石 頭和灰泥表現(xiàn)其自然，田園的風(fēng)格。

19、 代表項目： 龍湖滟瀾山 優(yōu)點：田園、浪漫、悠閑的氛圍 從技術(shù)上，較好實施 市場可參照項目較多，客戶認(rèn)可度較高。 缺點：風(fēng)格被運(yùn)用較多。 在園林展示上難以突破。 立面顏色 維多利亞 托斯卡納 維多利亞風(fēng)格色彩多樣，艷麗，形式豐富。但 是多數(shù)維多拉亞風(fēng)格別墅以紅色為主色調(diào)，配 以白色廊柱。 建議整體色調(diào)以偏暖色調(diào)搭配，體現(xiàn)項目的居 住感受。 色彩鮮艷的墻壁，深綠色的百葉窗，深紅色的 屋頂是托斯卡納的標(biāo)志性色彩，現(xiàn)市場上多見 的托斯卡納風(fēng)格多以土黃色為基準(zhǔn)色調(diào)，墻壁 用涂料和石材為主。 立面材質(zhì) 以霞光道5號為例： 蘑菇石 古文化磚 加強(qiáng)入口的處理，入口處 蘑菇石高度與入戶門基本 持平。 西班牙砂

20、巖 顏色為深紅、淺紅、中 紅。 項目整體沒有涂料，以 蘑菇石和古文化磚為主。 建議本項目的材質(zhì)選擇： 入戶地臺：采用厚重石材 外立面首層，建議與窗平齊處采用石材鋪裝，著重入口處的石材鋪裝，建議入口石材要鋪裝至與門 的至高點持平。石材適量鋪裝，減少商務(wù)感受。 其余部分，盡量用文化磚鋪設(shè)，減少涂料的使用。 以石材和文化磚為主，盡量減少涂料的使用。 細(xì)節(jié)處理 單體產(chǎn)品細(xì)節(jié)如門牌、信報箱、鋪磚等細(xì)節(jié)處理，用統(tǒng)一的維多利亞 風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)領(lǐng)，增強(qiáng)專屬感和稀缺感。 托斯卡納 維多利亞 私家信報箱個性化門牌 u選擇維多利亞風(fēng)格的logo作為其統(tǒng) 領(lǐng)，對社區(qū)內(nèi)的細(xì)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一打造。 私家信報箱 庭院鋪裝 u一切與維

21、多利亞風(fēng)格相關(guān) 個性攔柵 細(xì)節(jié)處理 社區(qū)細(xì)節(jié)融合整體風(fēng)格，提升客戶生活體驗 維多利亞 托斯卡納 鋪滿鮮花的垃圾箱 煙 灰 缸 和 垃 圾 桶 精致的樹根處理 隨 處 可 見 的 鳥 籠 小 狗 方 便 袋 領(lǐng) 取 處 u在細(xì)節(jié)處體現(xiàn)托斯 卡納人與自然的融合 的感受。 u也可將托斯卡納風(fēng) 格特有的陶罐，作為 花壇和園景使用。 細(xì)節(jié)處理 社區(qū)細(xì)節(jié)融合整體風(fēng)格，提升客戶生活體驗 u應(yīng)用異形井蓋完善細(xì)部處理。 u采用鐵藝圍墻實現(xiàn)“透綠”。 u人字型的地面鋪裝，體現(xiàn)項目特征 u室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)的室外木欄桿銅包件 u與項目風(fēng)格一致的指示系統(tǒng) u隱藏在綠植中的空調(diào)外機(jī) 小品小品結(jié)合小區(qū)的整體風(fēng)格點綴情趣化的景觀小品

22、，體現(xiàn)社區(qū)的人文元素結(jié)合小區(qū)的整體風(fēng)格點綴情趣化的景觀小品，體現(xiàn)社區(qū)的人文元素 帶有藝術(shù)氣質(zhì)的人文小品，強(qiáng)化社區(qū)代表性的文化符號帶有藝術(shù)氣質(zhì)的人文小品，強(qiáng)化社區(qū)代表性的文化符號 具有托斯卡納風(fēng)格的陶罐具有托斯卡納風(fēng)格的陶罐 產(chǎn)品打造建議 建議依據(jù) 戶型設(shè)計建議 戶型創(chuàng)新及賣點建議 附加值 細(xì)部處理 客戶多將項目作為自己的第一居所，居住客戶家庭結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在居室數(shù)量上，根據(jù)客戶需求，將戶型設(shè)置為 四室，才能夠滿足客戶的使用需求。 利用轉(zhuǎn)角窗、地面標(biāo)高變化區(qū)別空間，起居室部分吹拔等品質(zhì)提升點制造產(chǎn)品競爭性，同時客戶需要有別墅 代表性的符號去吸引，如空間溝通的吹拔。 建筑層高考慮中央空調(diào)設(shè)備管道的鋪設(shè)

23、，層高為3.3米 停車系統(tǒng)與戶型創(chuàng)新結(jié)合起來，盡量減少占用面積 結(jié)合規(guī)劃考慮戶型創(chuàng)新 提升產(chǎn)品附加值，提高贈送面積，如露臺、庭院、夾層的贈送 建議依據(jù) 前提： 第一居所 家庭結(jié)構(gòu)：復(fù)雜 青年持家、小太陽之家 孩子三代、老人三代 大家庭、老人空巢 城市主流高端居 住型別墅 項目名稱層數(shù)地上面積面寬客廳挑空客廳開間主臥開間 霞光道5號地上三層 地下一層2556.98.23.8m4.54.8m4.54.8m 檀府地上3層，地下1層190-4009.5-10.5 h1、h2戶型 有 6.6 招商鉆石山地上2、3層，地下1層200-37078.86米挑高4.85.2m4.85.2m 江勝天鵝湖地上3層，

24、地下1層210-2607-8.4m6米挑高6.87.54.55.2 中天首府聯(lián)排3層，獨(dú)棟2層 聯(lián)排：199- 215 7.58.5g/h戶型4.5，5.1，8.55.15.7 荷蘭墅地上2、3層，地下1層150-2507.59.56m4.8-6m4.8-5.4m 新悅庭地上2、3層，地下1層230-45022m6.9m7m4m 紅磡領(lǐng)事郡獨(dú)棟：地上2層獨(dú)棟260-70010-15m3.8m5.785.76.2 瑪歌莊園地上2層，地下1層35050011-15m有挑高6.17.55.26.5 華韻歐風(fēng)（博文 苑） 地上3層，地下1層208-2505-6m4-5m4-4.5m 建議依據(jù)建議依據(jù)市

25、場維度市場維度 市場主流高端別墅面寬均在市場主流高端別墅面寬均在6.96.9米以上，隨著別墅檔次降低，其面寬縮米以上，隨著別墅檔次降低，其面寬縮 小。小。 建議依據(jù)市場維度 玄關(guān)和客廳挑空，客廳面積放大。 位置名稱開間尺度 首層客廳7米（含過道） 餐廳3.7米（含過道） 廚房3.3米 衛(wèi)生間（包含獨(dú)立洗手盆）面積約6.3米 二層次臥室（2）分別3.3米、3.7米 衛(wèi)生間（1帶浴缸）約2.4米 三層主臥4.6米 書房3.3米 衣帽間面積約7.2平米 主臥衛(wèi)生間（雙洗手盆帶浴 缸） 2.4米 首層 二層 三層 總開間7米，進(jìn)深15.2米 案例一：江勝天鵝湖：地上面積220平米，地下97平米 建議依

26、據(jù)市場維度 案例二：招商鉆石山：地上面積248平米，地下面積：53平米 位置名稱開間尺度 首層客廳5.2米 餐廳約2.3米 廚房2.3米 次臥3.5米 衛(wèi)生間面積約為5.8平米 二層臥室（2）分別3.4米、3.6米 衛(wèi)生間（1）2.3米 次主臥衛(wèi)生間約1.6米 三層主臥4.7米 書房3.6米 開敞式衣帽間面積約3.6平米 主臥衛(wèi)生間（帶浴缸）2.3米 首層 二層 三層 總開間7米，進(jìn)深16.4米 建議依據(jù)建議依據(jù)市場維度市場維度 總開間總開間7 7米，進(jìn)深米，進(jìn)深16.816.8米米 位置名稱開間尺度 首層客廳5.4米 餐廳約2.3米 廚房2.3米 次臥3.5米 衛(wèi)生間面積約為6.2平米 二層

27、臥室（2）分別3.4米、3.6米 衛(wèi)生間（1）2.3米 次主臥衣帽間1.8米 次主臥衛(wèi)生間約1.8米 三層主臥4.7米 書房3.6米 主臥衛(wèi)生間（帶浴缸）2.3米 案例三：案例三：招商鉆石山：招商鉆石山：地上面積241平米，地下面積：57平米 首層 二層 三層 建議依據(jù)客戶維度 盡量放大開間尺度，以保證舒適性。 別墅的產(chǎn)品肯定是開間越大越舒適，而且越接近于方形越舒適，而且進(jìn)深做到15米的話， 開間上增加1米實際上對產(chǎn)品舒適度提升作用并不是很明顯，如果同時減少進(jìn)深的話，對 于舒適度的提升會更好一些。 建筑設(shè)計院某設(shè)計師： 由于鉆石山的進(jìn)深太大，導(dǎo)致別墅整體上過于狹長，北側(cè)房間的采光不足，很多客戶

28、對 于這一點非常排斥，但是對于我們的露臺設(shè)計還是比較滿意的。 我覺得還是大開間的產(chǎn)品比較受歡迎。 鉆石山某銷售： 關(guān)鍵詞 開間大 空間尺度 放大 建議依據(jù)客戶維度 保證客廳和主臥室的舒適度，放大南向采光面。 我現(xiàn)在住的面積比較大，如果讓我再買一個別墅的話，總面積雖然不需要特別大，但是 空間上要感覺很寬敞，客廳一定要大，主臥要帶洗手間和衣帽間，而且我希望男女的衣 帽間能分別設(shè)置。 臥室要有四間，一個自己住，一個給老母親，另一個給兒子，剩下的就是親朋好友過來 聚聚的時候過來住。 徐先生 私企老板，華苑新城別墅業(yè)主，52歲，現(xiàn)居住面積400多平米： 林女士 某銀行行長，現(xiàn)下海經(jīng)商，49歲： 買別墅就

29、是要買一個寬敞舒適嘛，要不然別墅也就沒有價值了。 方方正正的最好，但是我發(fā)現(xiàn)很多聯(lián)排別墅根本做不到那個樣子，南向采光面要大一些， 客廳要寬敞。 關(guān)鍵詞 客廳大 主臥舒適 衣帽間分開 寬敞舒適 戶型方正 建議依據(jù)建議依據(jù)客戶需求客戶需求 220-240平米聯(lián)排戶型客戶細(xì)分平米聯(lián)排戶型客戶細(xì)分 家庭結(jié)構(gòu)特征分析規(guī)定動作常規(guī)動作自選動作 孩子三代 以孩子為核心的家庭結(jié)構(gòu)； 孩子年齡較??；對于孩子的照顧 排在家庭首位。 4居室： 奢華的主臥套間； 設(shè)置兒童房和兒童娛樂廳。 贈送精裝庭院，設(shè)置兒童娛 樂小景； 陽光地下室，地下雙車庫停 車。 中西廚 寬大南向露 臺 老人三代老中青三代，以老人為核心的家

30、庭結(jié)構(gòu)； 老人的年齡較大，中年年紀(jì)一般 為50歲以上。青年處于日趨獨(dú)立 的階段。 4居室： 奢華的主臥套間； 書房 / 藏品室適應(yīng)主人需求； 中西廚房設(shè)置滿足老人需求； 贈送庭院，在庭院內(nèi)設(shè)置上下水； 地下雙車庫停車； 寬大南向露臺，釋放老人種 植樂趣。 陽光地下室 小太陽家庭兩代人共同居??； 部分家庭會有兩個孩子，并且這 種趨勢逐漸清晰； 孩子多為未成年人，部分家庭孩 子年齡稍大。 34居室： 奢華的主臥套間； 設(shè)置子女房或者兒童房，供兒女居住； 陽光地下室； 贈送精裝庭院。增添庭院的 趣味性。 地下1-2個車庫。 中西廚房 寬大南向露 臺 老年空巢老人長期性獨(dú)自居?。辉O(shè)計主要 考慮老人居住

31、趣味。 子女已經(jīng)獨(dú)立，但會考慮回家臨 時性居住。 34居室： 可在二層設(shè)置豪華主臥套間； 大面積精裝庭院； 大面積中西廚房； 陽光地下室； 南向大露臺； 地下1-2個車庫。 預(yù)留為兒女 的孩子的兒 童房。 設(shè)計前提是保證大開間，短進(jìn)深，盡量保證室內(nèi)不通過采光井即有充足的采光。 建筑面積區(qū)間220-240平方米，作為項目的主流產(chǎn)品，以中戶型形式出現(xiàn)。在這個尺度上， 是保證基本舒適的最低限，可以在附加值上加以考慮。 進(jìn)深約為10-14米； 地上三層； 地下室?guī)舷滤?地下車庫，12車位； 4間臥室，包括1個主臥區(qū)，3間次臥室； 盡量放大開間尺度，客廳開間在5.2米以上； 一層主要功能空間包括起居

32、室、餐廳、廚房；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室。 220-240平米戶型設(shè)計要點 戶型設(shè)計建議聯(lián)排 280-300 250-270 220-240 220-240220-240平米空間尺度要求平米空間尺度要求 總開間總開間不小于6.9米 首層首層 客廳不小于5.2米 餐廳不小于3.3米 衛(wèi)生間面積區(qū)間為4-6米 廚房（區(qū)分中廚、西廚）3-3.6米 二層二層客臥（3個） 至少一個房間的開間不小于3.6米，做成次主臥形式，房間內(nèi)配置獨(dú)立衛(wèi) 生間（帶浴缸），其他兩個客臥開間不小于3.3米。 衛(wèi)生間（2個）次臥室衛(wèi)生間面積6-7平米；公共衛(wèi)生間為4-6平米 三層三層 主臥區(qū) 主臥室不小于4.

33、8米 主人衛(wèi)生間面積不小于7平米 步入式衣櫥（書房）總面積不小于4平米 基于客戶對產(chǎn)品舒適度的要求，提供戶型開間尺度的要求：基于客戶對產(chǎn)品舒適度的要求，提供戶型開間尺度的要求： 戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議聯(lián)排聯(lián)排 280-300 250-270 220-240 220-240220-240平米空間尺度要求平米空間尺度要求 戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議聯(lián)排聯(lián)排 280-300 250-270 220-240 地下室地下室 必選動作多功能娛樂室20-30 衛(wèi)生間4 雜物間2-3 儲藏室8-10 可選動作工人房（帶獨(dú)立衛(wèi)生間）8-10 洗衣房（可結(jié)合衛(wèi)生間設(shè)置）增加2 庭院面積：不小于50平米，庭院精裝，

34、主要為老人增添生活田園樂趣。 設(shè)置下沉庭院，增添地下室采光。 閣樓面積：不小于40平米。 露臺：盡量設(shè)置南向露臺，放大其實用性。 車庫：根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)，地下車庫，設(shè)置12個車位。 建議依據(jù)建議依據(jù)市場維度市場維度 案例一：案例一：江勝天鵝湖：江勝天鵝湖：地上面積260平米，地下125平米 位置名稱開間尺度 首層客廳6.8米 餐廳4.5米 廚房約3米 老人房3.9米 衛(wèi)生間面積約5.4米 二層次臥室（2）分別4.5米、3.9米 衛(wèi)生間（1帶浴缸）約2.4、2.6米 三層主臥4.5米 書房3.9米 主臥衣帽間衛(wèi)生間套 （雙洗手盆帶浴缸） 4.5米 首層 二層 三層 總開間總開間8.48.4米，進(jìn)深米

35、，進(jìn)深14.114.1米米 南向露臺，增添舒適度。南向露臺，增添舒適度。 建議依據(jù)建議依據(jù)市場維度市場維度 案例二：霞光道案例二：霞光道5號號：a1戶型地上面積255平米，地下面積：80平米 位置名稱開間尺度 首層 客廳4.5米 餐廳3.3米 廚房3.3米 家庭活動室3.6米 衛(wèi)生間2.4米 二層次臥室（2）3.3、3.6米 次主臥室（1）4.5米 次主臥衛(wèi)生間2.4米 衛(wèi)生間約2.2米 三層主臥4.5米 書房3.3米 衣帽間3.3米 主臥衛(wèi)生間2.4米 首層 二層 三層 總開間總開間6.96.9米，進(jìn)深米，進(jìn)深13.513.5米米 建議依據(jù)建議依據(jù)市場維度市場維度 位置名稱開間尺度 首層 客

36、廳4.8米 餐廳4.8米 廚房3.6米 家庭活動室3.6米 衛(wèi)生間2.4米 二層次臥室（2）3.6米 主臥室（1）4.8米 主臥更衣間面積8.6平米 主臥衛(wèi)生間2.4米 衛(wèi)生間約3米 三層主臥4.4米 書房3.6米 衣帽間1.6米 主臥衛(wèi)生間2.4米 總開間總開間8.48.4米，進(jìn)深米，進(jìn)深13.513.5米米 案例三：霞光道案例三：霞光道5號號：b2戶型 首層 二層 三層 客戶對于霞光道5號的遺憾是，很多客戶表示：房間的尺度太小了，感覺太緊湊，希望別 墅能夠有更寬敞舒適的空間。 有些客戶會為了追求大的空間尺度，會將三個聯(lián)排別墅打通。 霞光道5號策劃： 空間尺度空間尺度 放大放大 建議依據(jù)建議

37、依據(jù)客戶維度客戶維度 盡量放大開間尺度，以保證舒適性。盡量放大開間尺度，以保證舒適性。 霞光道5號整體感覺還是不錯的，包括園林啊，形式啊。很有感覺。 不足的地方在于它的面積太小，我還是希望他的面積尺度更大一些，或者單個空間的面 積更大一些，比如客廳就要更寬敞一些。 霞光道5號某客戶： 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)特征分析特征分析規(guī)定動作規(guī)定動作常規(guī)動作常規(guī)動作自選動作自選動作 小太陽家庭小太陽家庭兩代人共同居住； 部分家庭會有兩個孩子，并且這種趨勢 逐漸清晰； 孩子多為未成年人，部分家庭孩子年齡 稍大。 34居室： 奢華的主臥套間； 設(shè)置子女房或者兒童房，供兒女居?。?陽光地下室； 贈送精裝

38、庭院。增添庭院的 趣味性； 地下1-2個車庫。 中西廚 房 寬大南 向露臺 孩子三代孩子三代以孩子為核心的家庭結(jié)構(gòu)； 孩子年齡較??；對于孩子的照顧排在家 庭首位。 4居室： 奢華的主臥套間； 設(shè)置兒童房和兒童娛樂廳。 贈送精裝庭院，設(shè)置兒童娛 樂小景； 陽光地下室，地下雙車庫停 車。 中西廚 寬大南 向露臺 老人三代老人三代老中青三代，以老人為核心的家庭結(jié)構(gòu)； 老人的年齡較大，中年年紀(jì)一般為50歲 以上。青年處于日趨獨(dú)立的階段。 4居室： 首層設(shè)置豪華老人臥室套間； 奢華的主臥套間，放大主衛(wèi)； 書房 / 藏品室適應(yīng)主人需求； 贈送庭院，在庭院內(nèi)設(shè)置上下水； 中西廚房設(shè)置滿足老人需求。 地下雙車

39、庫停車； 寬大南向露臺，釋放老人種 植樂趣。 陽光地 下室 建議依據(jù)建議依據(jù)客戶維度客戶維度 250-270平米聯(lián)排戶型客戶細(xì)分平米聯(lián)排戶型客戶細(xì)分 建筑面積區(qū)間250-270平方米，以聯(lián)排產(chǎn)品的端戶型形式出現(xiàn)，實現(xiàn)較高的舒適度， 提升項目檔次； 地上三層； 進(jìn)深約為12-14米； 地下室附帶上下水； 地下車庫，雙車位； 不少于4間臥室，包括1個主臥區(qū)，3間次臥室； 放大開間尺度，客廳開間在5.8米以上； 一層主要功能空間包括起居室、餐廳、廚房，根據(jù)客戶家庭結(jié)構(gòu)，在首層需要設(shè)置老 人房；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室；凸現(xiàn)三層主人房的豪華。 250-270250-270平米戶型設(shè)計要

40、點平米戶型設(shè)計要點 戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議聯(lián)排聯(lián)排 280-300 220-240 250-270 250-270250-270平米空間尺度要求平米空間尺度要求 基于客戶對產(chǎn)品舒適度的要求，提供戶型開間尺度的要求：基于客戶對產(chǎn)品舒適度的要求，提供戶型開間尺度的要求： 地下停車，車庫開間地下停車，車庫開間6米米 總開間總開間不小于7.5米 首層首層 客廳不小于5.8米 餐廳不小于3.6米 老人房不小于3.6米 衛(wèi)生間面積為5-6米 廚房（區(qū)分中廚、西廚）不小于3.6米 二層二層客臥南向兩個臥室不小于3.9和3.6米，開間為3.6米的臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間。 衛(wèi)生間（2個）次主臥的衛(wèi)生間面積為7-8平

41、米，公共衛(wèi)生間為5-6平米。 三層三層 豪華主臥套 主臥室不小于5.2米 主人衛(wèi)生間不小于2.6米，主臥的衛(wèi)生間帶浴缸和雙洗手盆。 男女衣帽間（2個）總面積不小于8平米 書房不小于3.3米 戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議聯(lián)排聯(lián)排 280-300 220-240 250-270 250-270250-270平米空間尺度要求平米空間尺度要求 戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議聯(lián)排聯(lián)排 280-300 220-240 250-270 地下室地下室 必選動作多功能娛樂室25-35 衛(wèi)生間4-6 雜物間4-6 儲藏室10-14 可選動作工人房（帶獨(dú)立衛(wèi)生間）8-10 洗衣房（可結(jié)合衛(wèi)生間設(shè)置）增加2 庭院面積：不小于1

42、00平米，庭院精裝，主要考慮到家庭結(jié)構(gòu)中，老人三代、孩子三代 以及小太陽家庭中，對于庭院這種互動空間的要求較高，建議設(shè)置下沉庭院，增添庭院的 趣味性。同時在下沉庭院設(shè)置上下水，使其實用性和功能性放大。 閣樓面積：不小于50平米。 露臺：南向露臺，放大實用性。 車庫：根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)，設(shè)置2個車位的地下車庫。 建議依據(jù)建議依據(jù)客戶維度客戶維度 類獨(dú)棟產(chǎn)品的客戶細(xì)分：類獨(dú)棟產(chǎn)品的客戶細(xì)分： 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)特征分析特征分析規(guī)定動作規(guī)定動作常規(guī)動作常規(guī)動作自選動作自選動作 大家庭大家庭家族人口眾多，購買別墅實現(xiàn)家族人口 的整合； 對于舒適感和尺度有較高要求，由于家 人停留時間較多的為客廳和餐廳，所以 對

43、二者的尺度要求較高； 對于主臥室和次主臥室功能要求較高。 45居室： 放大客廳面積以及餐廳面積； 豪華主臥套間和次主臥套間； 設(shè)置家庭廳，兒童房是必要的； 書房 / 藏品室適應(yīng)主人需求； 庭院作為活動空間的延展非常必要。 設(shè)置中西廚房，滿足家庭 聚餐等需求； 地下設(shè)置雙車庫，在地上 預(yù)留1-2個車位； 設(shè)置寬大南向露臺。 贈送精裝 庭院、陽 光地下室。 老人三代老人三代老中青三代，以老人為核心的家庭結(jié)構(gòu)； 老人的年齡較大，中年年紀(jì)一般為50歲 以上。青年處于日趨獨(dú)立的階段。 4居室： 首層設(shè)置豪華老人臥室套間； 奢華的主臥套間，放大主衛(wèi)面積； 書房 / 藏品室適應(yīng)主人需求； 中西廚房設(shè)置滿足老

44、人需求。 贈送庭院，在庭院內(nèi)設(shè)置 上下水； 地下雙車庫停車； 寬大南向露臺，釋放老人 種植樂趣。 陽光地下 室。 孩子三代孩子三代以孩子為核心的家庭結(jié)構(gòu)； 孩子年齡較??；對于孩子的照顧排在家 庭首位。 4居室： 奢華的主臥套間，首層設(shè)置老人房； 放大主衛(wèi)舒適度和面積； 設(shè)置兒童房和兒童娛樂廳。 贈送精裝庭院，設(shè)置兒童 娛樂小景； 陽光地下室，地下雙車庫 停車。 中西廚； 寬大南向 露臺。 以產(chǎn)品面積的放大為主，主要放大餐廳、客廳以及主臥套的面積。以產(chǎn)品面積的放大為主，主要放大餐廳、客廳以及主臥套的面積。 建筑面積區(qū)間280-300平方米，以類獨(dú)棟產(chǎn)品形式出現(xiàn)，作為整個項目的價值標(biāo)桿， 提升項目

45、整體檔次； 地上三層； 地下室?guī)舷滤?室內(nèi)車庫，雙車位； 不少于4間臥室，包括1個主臥區(qū)，3間次臥室； 放大開間尺度，保證戶型的尊貴感； 一層主要功能空間包括起居室、餐廳、廚房，首層必須設(shè)置老人房，可根據(jù)規(guī)劃情況 考慮老人房帶獨(dú)立衛(wèi)生間；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室；三層的豪華 主臥套帶獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間和書房，體現(xiàn)主人尊貴感。 280-300280-300平米戶型設(shè)計要點平米戶型設(shè)計要點 戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議類獨(dú)棟類獨(dú)棟 220-240 250-270 280-300 280-300280-300平米空間尺度要求平米空間尺度要求 基于客戶對產(chǎn)品舒適度的要求，提供戶型開間尺

46、度的要求：基于客戶對產(chǎn)品舒適度的要求，提供戶型開間尺度的要求： 地下停車，車庫開間地下停車，車庫開間6米米 首層首層 客廳不小于6.8米 餐廳不小于4米 老人房不小于3.6米 衛(wèi)生間面積為5-6品毫米米 廚房（區(qū)分中廚、西廚）不小于4米 二層二層 次主臥不小于3.9米，帶獨(dú)立衛(wèi)生間 客臥不小于3.6米 衛(wèi)生間（2個）次主臥衛(wèi)生間面積為7-8平米。公共衛(wèi)生間為5-6平米 三層三層 豪華主臥套 主臥室不小于5.8米 主人衛(wèi)生間面積不小于8.5平米，主臥的衛(wèi)生間帶浴缸和雙洗手盆。 男女衣帽間（2個）總面積不小于8.5平米 書房不小于3.6米 戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議類獨(dú)棟類獨(dú)棟 220-240 25

47、0-270 280-300 地下室地下室 必選動作多功能娛樂室30-40 衛(wèi)生間4-6 雜物間4-6 儲藏室14-18 可選動作工人房（帶獨(dú)立衛(wèi)生間）8-10 洗衣房（可結(jié)合衛(wèi)生間設(shè)置）增加4 280-300280-300平米空間尺度要求平米空間尺度要求 戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議類獨(dú)棟類獨(dú)棟 220-240 250-270 280-300 庭院面積：不小于100平米，庭院精裝； 建議設(shè)置下沉庭院，增添庭院的趣味性。同時在下沉庭院設(shè)置上下 水，使其實用性 和功能性放大。 閣樓面積：不小于55平米。 露臺：南向露臺，放大實用性。 車庫：根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)，設(shè)置2個車位的地下車庫。 建議依據(jù)建議依據(jù)市場維

48、度市場維度 案例一：案例一：招商鉆石山：招商鉆石山：疊下面積202平米 總開間總開間6.96.9米，進(jìn)深米，進(jìn)深18.718.7米米 位置名稱開間尺度 首層客廳4.8米 餐廳3.3米 廚房約3.3米 老人房3.6米 衛(wèi)生間面積約4.6平米 二層主臥4.8米 次臥3.6、3.3米 書房3.9米 主臥衣帽間衛(wèi)生間套 （帶浴缸） 2.1米 疊下首層 疊下二層 建議依據(jù)建議依據(jù)客戶維度客戶維度 160-180160-180平米上疊產(chǎn)品平米上疊產(chǎn)品 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)特征分析特征分析規(guī)定動作規(guī)定動作常規(guī)動作常規(guī)動作自選動作自選動作 小太陽家庭小太陽家庭兩代人共同居?。?部分家庭會有兩個孩子，并且這種趨 勢

49、逐漸清晰； 孩子多為未成年人，部分家庭孩子年 齡稍大。 34居室： 奢華的主臥套間； 設(shè)置子女房或者兒童房，供兒女居住； 地下車庫12個； 贈送陽光閣樓。 中西廚房 寬大南向露臺 孩子三代孩子三代以孩子為核心的家庭結(jié)構(gòu)； 孩子年齡較小；對于孩子的照顧排在 家庭首位。 4居室： 奢華的主臥套間，首層設(shè)置老人房； 放大主衛(wèi)舒適度和面積； 設(shè)置兒童房和兒童娛樂廳。 地下車庫12個； 贈送陽光閣樓。 中西廚房； 寬大南向露臺。 青年持家青年持家家庭結(jié)構(gòu)以老年人和青年人為主，兩 代人居??； 青年成為家庭支柱。 34居室： 豪華主臥套間，首層設(shè)置老人套房； 中西廚房設(shè)置； 設(shè)置書房或藏書室。 地下車庫12

50、個； 贈送陽光閣樓； 中西廚房。 寬大南向露臺。 建議依據(jù)建議依據(jù)客戶維度客戶維度 家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)特征分析特征分析規(guī)定動作規(guī)定動作常規(guī)動作常規(guī)動作自選動作自選動作 老人三代老人三代老中青三代，以老人為核心的家庭結(jié)構(gòu)； 老人的年齡較大，中年年紀(jì)一般為50歲 以上。青年處于日趨獨(dú)立的階段。 4居室： 首層設(shè)置豪華老人臥室套間； 奢華的主臥套間，放大主衛(wèi)面積； 書房 / 藏品室適應(yīng)主人需求； 中西廚房設(shè)置滿足老人需求。 贈送庭院，在庭院內(nèi)設(shè)置 上下水； 地下雙車庫停車； 寬大南向露臺，釋放老人 種植樂趣。 陽光地下 室。 孩子三代孩子三代以孩子為核心的家庭結(jié)構(gòu)； 孩子年齡較??；對于孩子的照顧排在家

51、 庭首位。 4居室： 奢華的主臥套間，首層設(shè)置老人房； 放大主衛(wèi)舒適度和面積； 設(shè)置兒童房和兒童娛樂廳。 贈送精裝庭院，設(shè)置兒童 娛樂小景； 陽光地下室，地下雙車庫 停車。 中西廚； 寬大南向 露臺。 青年持家青年持家家庭結(jié)構(gòu)以老年人和青年人為主，兩代 人居??； 青年成為家庭支柱。 34居室： 豪華主臥套間，首層設(shè)置老人套房； 中西廚房設(shè)置； 設(shè)置書房或藏書室。 地下車庫12個； 中西廚房； 寬大南向 露臺。 180-200180-200平米下疊產(chǎn)品平米下疊產(chǎn)品 以老人需求為主以老人需求為主 160-180160-180平米戶型設(shè)計要點平米戶型設(shè)計要點 戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議疊拼疊拼 180

52、-200 160-180 面積尺度在160-180平米的疊拼產(chǎn)品，為上疊戶型，3層獨(dú)立入戶。 不少于三居室。 贈送閣樓和露臺。 首層設(shè)置衛(wèi)生間和洗衣間。 面積尺度上體現(xiàn)別墅感，放大客廳和主臥的尺度，客廳挑空。 180-200180-200平米戶型設(shè)計要點平米戶型設(shè)計要點 面積尺度在180-200平米的疊拼產(chǎn)品，為下疊戶型，首層獨(dú)立入戶。 設(shè)置四居室。 贈送小院和入戶花園。 面積尺度上體現(xiàn)別墅感，放大客廳和主臥的尺度，客廳挑空。 首層入戶花園、客廳、餐廳、廚房、老人房等，二層設(shè)置臥室和家庭廳。 疊上產(chǎn)品比疊下疊上產(chǎn)品比疊下 產(chǎn)品少一間臥室。產(chǎn)品少一間臥室。 戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議疊拼疊拼 首層

53、首層 客廳不小于5.2米 餐廳不小于3.3米 老人房不小于3.6米 衛(wèi)生間+洗衣間需要考慮洗衣機(jī)擺位，面積為4.5-5.5平米 廚房（區(qū)分中廚、西廚）不小于3.6米 二層二層 臥室（2-3個） 主臥開間不小于4.8米，帶獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間。衣帽間面積不小于4平米。 至少有一個詞臥室開間大于3.6米。 衛(wèi)生間（2個） 主臥的衛(wèi)生間開間不小于6平米。主臥的衛(wèi)生間為雙洗手盆 公共衛(wèi)生間的面積為4.5-5.5平米。 上疊與下疊的基本功能尺度一致上疊與下疊的基本功能尺度一致 下疊產(chǎn)品地下疊產(chǎn)品地 下室下室 必選動作多功能娛樂室20-30 衛(wèi)生間4 雜物間2-3 儲藏室8-10 可選動作工人房（帶獨(dú)立衛(wèi)生

54、間）8-10 洗衣房（可結(jié)合衛(wèi)生間設(shè)置）增加2 戶型設(shè)計建議戶型設(shè)計建議疊拼疊拼 下疊戶型的庭院面積： 不小于50平米，庭院精裝； 建議設(shè)置下沉庭院，增添庭院的趣味性。同時在下沉庭院設(shè)置上下 水，使其實用性 和功能性放大。 上疊閣樓面積：不小于40平米，主要實現(xiàn)儲藏和臥室的功能。 露臺：南向露臺，放大實用性。 車庫：根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)，設(shè)置12個車位的地下車庫。 其他其他 戶型創(chuàng)新及賣點建議戶型創(chuàng)新及賣點建議 錯層錯層 夾層夾層 停車方式停車方式 地下車庫 下沉庭院 地下行車 地上采光井地上采光井 地下車庫 采用下挖的方式，將地下車庫、地下室和下沉庭院相結(jié)合。 地下行車道用采光井進(jìn)行采光。 a戶型戶

55、型b戶型戶型 步行步行 入戶入戶 步行步行 入戶入戶 車行車行 入戶入戶 車行車行 入戶入戶 人車分流，將地下車庫、下沉庭院和地下室進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。人車分流，將地下車庫、下沉庭院和地下室進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。 夾層設(shè)計方案一客廳上空贈送夾層 充分利用2.2米層高的規(guī)范盲點，附贈面積 首層贈送夾層 客廳挑空上空增 加一層夾層，作為 次臥、餐廳、廚房 和衛(wèi)生間的空間使 用。 戶型創(chuàng)新及賣點建議戶型創(chuàng)新及賣點建議 其他其他 錯層錯層 停車方式停車方式 夾層夾層 夾層設(shè)計方案二客廳下部贈送夾層 充分利用2.2米層高的規(guī)范盲點，附贈面積 客廳下部贈送夾層 做半地下車庫，將廚房、次衛(wèi)置 于下半層，此空間可以不計入面

56、積， 每層錯落，上部為錯層空間，落差 0.6米。 戶型創(chuàng)新及賣點建議戶型創(chuàng)新及賣點建議 其他其他 錯層錯層 停車方式停車方式 夾層夾層 客廳及二層北向家庭廳均采用雙層挑空設(shè) 計 夾層設(shè)計方案三夾層與層層挑空 其他其他 錯層錯層 停車方式停車方式 夾層夾層 戶型創(chuàng)新及賣點建議戶型創(chuàng)新及賣點建議 客廳客廳 錯層 家庭廳家庭廳 臥室臥室 u采用錯層可以增加二層臥室的高度，提高空間感 和舒適度； u錯層產(chǎn)生的二層臥室區(qū)獨(dú)立的家庭廳，增加了內(nèi) 部功能性空間變化，弱化小空間的局促感，提升了 主人生活空間的私密性。 其他其他 停車方式停車方式 夾層夾層 錯層錯層 戶型創(chuàng)新及賣點建議戶型創(chuàng)新及賣點建議 二樓次

57、主臥獨(dú)立入戶 圖片來源：瑪歌莊園 u二層次主臥的獨(dú)立入 戶 u 置于項目的端頭戶型 東側(cè)或西側(cè)設(shè)置外掛樓 梯，直接通到二樓次主 臥區(qū)，避免影響主臥的 私密性，家庭成員老年 人與青年不同生活方式 的隔離。 戶型創(chuàng)新及賣點建議戶型創(chuàng)新及賣點建議 停車方式停車方式 夾層夾層 錯層錯層 其他其他 豪闊的露臺豪闊的露臺 超大的陽臺設(shè)計，不但 完成了全面采光與通風(fēng)，更 能在陽臺上休息和享受窗外 勝景，在陶醉中細(xì)細(xì)品味優(yōu) 雅人生。 休憩空間 的營造從庭 院擴(kuò)展至露 臺，處處體 現(xiàn)舒適感。 附加值贈送附加值贈送露臺露臺 托斯卡納風(fēng)格的露臺托斯卡納風(fēng)格的露臺托斯卡納風(fēng)格的露臺托斯卡納風(fēng)格的露臺 維多利亞風(fēng)格的露

58、臺維多利亞風(fēng)格的露臺托斯卡納風(fēng)格的露臺托斯卡納風(fēng)格的露臺 根據(jù)北方的城市的特點，北根據(jù)北方的城市的特點，北 向露臺受到遮擋嚴(yán)重，利用向露臺受到遮擋嚴(yán)重，利用 率較低，建議設(shè)置率較低，建議設(shè)置南向南向露露 臺，保證采光。便于客戶利臺，保證采光。便于客戶利 用。用。 u考慮到相當(dāng)數(shù)量客戶對此空間不關(guān)注，故建議控制閣樓面積， 只作為別墅附加的符號存在，主要功能定位為儲藏、觀景和兒 童活動空間。 附加值贈送附加值贈送閣樓閣樓 u閣樓作為贈送的面積，可以成為產(chǎn)品的附加值，同時可以成 為主臥區(qū)的延伸，起到保溫、隔熱的作用，提升空間質(zhì)量； 閣樓作為附加值，建議面積控制在閣樓作為附加值，建議面積控制在40-5

59、040-50平米，著重上疊產(chǎn)品的平米，著重上疊產(chǎn)品的 閣樓空間感的營造。閣樓空間感的營造。 原則：成本控制，地下挖深不超過0.7米，有自然采光，不計入總建筑面積 u結(jié)合首層夾層的設(shè)置，考慮半 地下室的自然采光和通風(fēng)，主要 功能用于儲藏。 u面積標(biāo)準(zhǔn)：50-9050-90平米平米 附加值贈送附加值贈送半地下室半地下室 附加值贈送附加值贈送地下室功能地下室功能 鉆石山疊拼地下室功能：鉆石山疊拼地下室功能： 儲藏室儲藏室 地下室功能分配：地下室功能分配： 儲藏室儲藏室 利用地下室隔音和光線暗的特質(zhì)，設(shè)置影音室利用地下室隔音和光線暗的特質(zhì)，設(shè)置影音室 酒窖酒窖 乒乓球室乒乓球室 也可設(shè)置洗衣房（對上下

60、水有要求）等也可設(shè)置洗衣房（對上下水有要求）等 天鵝湖聯(lián)排地下室功能：天鵝湖聯(lián)排地下室功能： 與車庫相連；與車庫相連； 乒乓球室、派對場所乒乓球室、派對場所 no.1no.2 no.3 瑪歌莊園地下室功能：瑪歌莊園地下室功能： 儲藏室儲藏室 兒童娛樂廳兒童娛樂廳 影音室影音室 細(xì)節(jié)處理細(xì)節(jié)處理 細(xì)節(jié)入戶 別墅的入戶處理，有助于增加別墅的私家領(lǐng)地感；別墅的入戶處理，有助于增加別墅的私家領(lǐng)地感； 客戶對于別墅的感知最重要來自于入戶?？蛻魧τ趧e墅的感知最重要來自于入戶。 u手法一：入戶門廊入戶門廊 入戶門廊是客戶接觸最多的別墅戶外部分，應(yīng)采用 高檔石材，體現(xiàn)質(zhì)感。 維多利亞風(fēng)格的入戶門廊左右廊柱能夠