買房合同共有人啥意思

1、買房合同共有人啥意思篇一：房屋共有人協(xié)議書 （ 按份共有 ）房屋共有人協(xié)議書甲方 : , 系下述房屋的按份共有人 , 占產(chǎn)權份額 % 。乙方： , 系下述房屋的按份共有人，占產(chǎn)權份額 %。丙方, 系下述房屋的按份共有人，占產(chǎn)權份額%。甲、乙、丙方是 房屋的按份共有人，為維護友好的 共有關系，經(jīng)各方友好協(xié)商，依據(jù)物權法 ，訂立如下共 有人協(xié)議，共同遵守。一、一般原則、因共有的房屋產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有 人享有連帶債權、承擔連帶債務；在共有人內(nèi)部關系上，按 份共有人按照份額享有債權、承擔債務。償還債務超過自己 應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。、任一產(chǎn)權人均可就共有房屋相

2、關事宜向外發(fā)布要約邀 請，但對外訂立合同的，必須經(jīng)過占份額三分之二以上（包 括本數(shù)，下同）的按份共有人同意后才能簽署、執(zhí)行。在占份額三分之二以上的按份共有人同意的情況下，即 使持不同意見的業(yè)主也應該按照絕大多數(shù)的業(yè)主意見協(xié)助 執(zhí)行。持不同意見的業(yè)主拒絕配合、協(xié)助的，應賠償其他產(chǎn) 權人可期待最大利益。 在占份額三分之二以上的按份共有 人不同意的情況下，即使持不同意見的業(yè)主也應該按照絕大 多數(shù)的業(yè)主意見協(xié)助執(zhí)行。持不同意見的業(yè)主拒絕配合、協(xié) 助的，應賠償其他產(chǎn)權人可期待最大利益。、對共有房屋的管理費用以及其他負擔，按照各產(chǎn)權人 的份額負擔。二、關于管理事務執(zhí)行人、各方一致推舉方為此房屋的共有事務的

3、管理執(zhí)行人， 以及按照本協(xié)議約定以及誠實信用原則，負責房屋日常管理 工作。、管理執(zhí)行人為了共同利益而支出的費用，由全體業(yè)主 按照產(chǎn)權份額承擔。管理人應向全體產(chǎn)權人提供相應的票據(jù)、以及賬本記錄。、關于房屋共同事務所產(chǎn)生的資料，原件由管理執(zhí)行人 保存，管理執(zhí)行人應向其他產(chǎn)權人提供復印件。、關于房屋共同事項需要經(jīng)全體產(chǎn)權人討論決定的，一 般情況下，由管理執(zhí)行人負責召集、并負責書面記錄。、管理執(zhí)行人的報酬，由全體產(chǎn)權人討論，經(jīng)占份額三 分之二以上的按份共有人同意后執(zhí)行。篇二： （ 多人共同購房 ）房屋共有人協(xié)議 （多人共同購房）房屋共有人協(xié)議甲方： ，系 * 房屋的按份共有人，占產(chǎn)權份額？乙方： ，系

4、 * 房屋的按份共有人，占產(chǎn)權份額？ 丙方： ，系 * 房屋的按份共有人，占產(chǎn)權份額？甲乙丙方是 * 房屋的按份共有人，為維護友好的共有關 系，經(jīng)各方友好協(xié)商，依據(jù)物權法 ，訂立如下共有人協(xié) 議，共同遵守。一、一般原則、因共有的房屋產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有 人享有連帶債權、承擔連帶債務；在共有人內(nèi)部關系上，按 份共有人按照份額享有債權、承擔債務。償還債務超過自己 應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。、任一產(chǎn)權人均可就共有房屋相關事宜向外發(fā)布要約邀 請，但對外訂立合同的，必須經(jīng)過占份額三分之二以上（包 括本數(shù)，下同）的按份共有人同意后才能簽署、執(zhí)行。在占份額三分之二以上的按

5、份共有人同意的情況下，即 使持不同意見的業(yè)主也應該按照絕大多數(shù)的業(yè)主意見協(xié)助 執(zhí)行。持不同意見的業(yè)主拒絕配合、協(xié)助的，應賠償其他產(chǎn) 權人可期待最大利益。在占份額三分之二以上的按份共有人不同意的情況下， 即使持不同意見的業(yè)主也應該按照絕大多數(shù)的業(yè)主意見協(xié) 助執(zhí)行。持不同意見的業(yè)主拒絕配合、協(xié)助的，應賠償其他 產(chǎn)權人可期待最大利益。、對共有房屋的管理費用以及其他負擔，按照各產(chǎn)權人 的份額負擔。二、關于管理事務執(zhí)行人、各方一致推舉甲方為 * 房屋共有事務的管理執(zhí)行人， 以及按照本協(xié)議約定以及誠實信用原則，負責房屋日常管理 工作。、管理執(zhí)行人為了共同利益而支出的費用，由全體業(yè)主 按照產(chǎn)權份額承擔。管理

6、人應向全體產(chǎn)權人提供相應的票據(jù)、以及賬本記錄。、關于房屋共同事務所產(chǎn)生的資料，原件由管理執(zhí)行人 保存，管理執(zhí)行人應向其他產(chǎn)權人提供復印件。、關于房屋共同事項需要經(jīng)全體產(chǎn)權人討論決定的，一 般情況下，由管理執(zhí)行人負責召集、并負責書面記錄。、管理執(zhí)行人的報酬，由全體產(chǎn)權人討論，經(jīng)占份額三 分之二以上的按份共有人同意后執(zhí)行。、管理執(zhí)行人在？銀行以管理執(zhí)行人的名義開設銀行 賬戶：？，作為房屋一切收益（包括租金、押金、售房 款、民事賠償款等）存放的專用賬戶。三、關于房屋出租、經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意的，全體業(yè) 主應該簽署租賃合同， 持不同意見的業(yè)主拒絕配合、 協(xié)助的， 應賠償其他產(chǎn)權人可期待

7、最大利益，包括租賃合同正常履行的情況下可獲得的租金收益占份額三分之二以上的按份共有人反對的，全體業(yè)主均不得簽署租賃合同，持不同意見的業(yè)主堅持簽署、執(zhí)行的， 其因此而獲得的利益仍屬于全體產(chǎn)權人，其他產(chǎn)權人有可期 待利益損失的，上述持不同意見的業(yè)主仍應賠償。、租賃合同的押金，租金等收益，由租戶直接存入專用 賬號，或者由管理執(zhí)行人收取后，存入專用賬號。、存入專用賬號的押金不得分配。、存入專用賬號的租金，由管理執(zhí)行人在 2 日內(nèi)辦理轉(zhuǎn) 帳，將各產(chǎn)權人應得的份額轉(zhuǎn)存入各產(chǎn)權人預留的銀行帳 號：？。屬于管理執(zhí)行人的份額也應該轉(zhuǎn)出，以確保專用賬號的 資金屬于全體業(yè)主按份共有的狀態(tài)。、四、關于房屋占有、使用、

8、房屋沒有出租的，應保持空置狀態(tài)。、部分共有人要求占用的，應該經(jīng)占份額三分之二以上 的按份共有人同意的，并按照市場價格向其他產(chǎn)權人按份額 比例支付租金。未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意擅自占用的，應按照市場價格的 2 倍向其他產(chǎn)權人按份額比例賠償侵 權損失。五、關于產(chǎn)權份額轉(zhuǎn)讓、按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權份額，其他共有人在同等 條件下享有優(yōu)先購買的權利，以維護良好的共有關系。所謂同等條件是指同時具備以下3 大交易條件： 1、同樣的價錢； 2、同樣的稅負方式； 3、能夠在？天內(nèi)付清全部 款項的付款方式。、按份共有人對外轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權份額的，本協(xié)議作為份額 轉(zhuǎn)讓的附件，受讓人必須無條件接受并簽署本協(xié)

9、議，否則轉(zhuǎn) 讓人不得轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓人堅持轉(zhuǎn)讓的，由此而造成其他產(chǎn)權人 糾紛損失的，應承擔賠償責任。、按份共有人對外轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權份額的，應以可以收悉的 方式通知其他產(chǎn)權人，比如：電子郵件、電話短信、郵寄快 遞等，轉(zhuǎn)讓人應收到通知 10 日內(nèi)書面回復是否行使優(yōu)先購 買權，逾期不作書面回復的，視為放棄購買權。、有 2 名以上（包含本數(shù)）業(yè)主主張優(yōu)先購買權的，由 該主張優(yōu)先購買權的業(yè)主參照以下方式協(xié)商：1、共同受讓，受讓比例自行約定；2、以抽簽方式?jīng)Q定某一方行使優(yōu)先權，其余方退出；3、以競價方式?jīng)Q定某一方行使優(yōu)先權，價高者得、其 余方退出；4、其他能夠操作并達成一致意見的方式。主張優(yōu)先購買權的業(yè)主在 10

10、日內(nèi)不能向轉(zhuǎn)讓人提供就行使優(yōu)先權達成的一致書面意見的，轉(zhuǎn)讓人有權決定將其份額的全部或部分轉(zhuǎn)讓給其中某一位主張優(yōu)先購買權的業(yè)主， 而無須再另行通知其他業(yè)主。六、關于分割、析產(chǎn)、按份共有人可以隨時請求分割（析產(chǎn)） 。、要求分割的產(chǎn)權人應將其分割請求以合理的知悉方式 書面通知其他產(chǎn)權人， 其他產(chǎn)權人不希望分割的， 則應在 30 日內(nèi)與分割請求人協(xié)商，受讓分割請求人的產(chǎn)權份額。如果各方能夠在 30 日內(nèi)就受讓分割請求人的產(chǎn)權份額達成一致書面意見的，則轉(zhuǎn)讓份額的意見執(zhí)行，分割析產(chǎn)程 序終結。如果各方能夠在 30 日內(nèi)未能就受讓分割請求人的產(chǎn)權 份額達成一致書面意見的，則分割析產(chǎn)程序繼續(xù)。、分割析產(chǎn)程序按

11、以下方式進行： （可以同時選擇、同 時進行）1、委托房地產(chǎn)中介機構放盤，發(fā)出出售房屋的要約邀 請。簽訂買賣合同必須經(jīng)三分之二以上的按份共有人同意。2、經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意，決定拍 賣成交保留價，與拍賣機構簽署委托拍賣協(xié)議，委托拍賣機 構發(fā)布拍賣公告，公開拍賣。、自分割請求人書面通知其他產(chǎn)權人要求分割之日起120？天內(nèi)，通過上條分割析產(chǎn)程序后房屋仍無法處分的， 分割請求人有權提起分割析產(chǎn)訴訟，請求法院拍賣房屋，對 拍賣所得價款予以分割。、對于析產(chǎn)分割所發(fā)生的合理費用由全體業(yè)主按產(chǎn)權份 額承擔，包括：中介傭金、 拍賣公司的手續(xù)費、 法院訴訟費、 評估費、執(zhí)行費（執(zhí)行程序評估費、拍賣

12、費）等。七、關于通知、各產(chǎn)權人有效書面通知方式如下：甲方：手機短信號碼：電子郵箱：郵寄快遞地址：乙方：手機短信號碼：電子郵箱：郵寄快遞地址：按照上述任一種地址（號碼）發(fā)出通知的第2日即視為對方已收到通知。上述地址（號碼） 有變化的，應該書面通知其他產(chǎn)權人。八、其他、本協(xié)議一式？份，各方簽字生效，共同執(zhí)行。 篇三：房屋共有權人 （配偶 ）同意出售的聲明 共有權人 / 配偶同意出售證明本人 （身份證號碼： ）系房屋出售人 （身份證號碼： ） 的共有權人 / 配偶，現(xiàn)本人聲明如下：1、 本人與房屋出售人共有的房屋坐落在成都市（該房屋所屬樓盤 ，幢號： ，樓層： ，房號： ），房產(chǎn)證 丘（ 地）號為

13、權（監(jiān)證號為 ），且本人同意房屋出售人出售 上述房屋并同意出售人簽署的房屋速銷委托合同 ，相關 的補充協(xié)議，理房通資金托管協(xié)議等約定的所有條款，愿意 按照合同的約定履行相應的義務。聲明人（簽字） ：年月日 篇四：購房合同范本 （ 有見證人 ）購房合同范本甲方（售房人 ）：乙方（買房人 ）：見證人 : 第一條甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了 解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如 下：（ 一 ） 座落于 ，建筑面積為 平方米 （ 此面積不含地下室 面積 ）;（ 二 ） 出售房屋的所有權證證號為 ;（ 三 ） 房屋平面圖及其四至見房產(chǎn)證 ; 該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權隨該

14、房屋一并轉(zhuǎn)讓。 該房屋的相關權益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。第二條甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀 況，保證該房屋不受他人合法追索。第三條乙方在 前付給甲方定金 （人民幣 ），（大寫 ）元，（小寫） 元。 上述定金在乙方最后一次付款時充抵房款在 時由甲 方退還乙方。第四條該房屋協(xié)議價格為 （人民幣 ）（ 大寫 ） 元， （小寫 ） 元。 房價款的支付方式和支付時間為：第五條1、甲、乙雙方定于 時正式交付該房屋 ; 甲方應在正式 交付房屋前騰空該房屋。2、雙方定于 前向有關部門申請辦理相關附屬設施和 相關權益的更名手續(xù)。4、甲方未按規(guī)定履行以上義務的，則按下列約定承擔 違約責任：第六條甲、乙

15、雙方確認，雖然房屋所有權證未作記載，但依法 對該房屋享有共有權的權利人均已書面同意將該房屋出售 給乙方。第七條甲、乙雙方同意，在本契約生效后 日內(nèi)，共同向房屋 權屬登記機關申請辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記 ; 并在乙方領取 房屋所有權證后，按有關規(guī)定向土地管理部門申請辦理 該房屋土地使用權變更手續(xù)。該房屋土地使用權的變更手續(xù)按下列約定辦理：a、該房屋土地使用權為出讓取得，其土地使用權證證 載權利和相關出讓合同的權利、義務一并轉(zhuǎn)讓給乙方。b、該房屋土地使用權為劃撥取得，根據(jù)有關規(guī)定，其 轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金 ; 雙方約定，該費用由 甲方承擔 乙方承擔 。（ 自行選擇 ）c 、除本條第二款已

16、有約定外，辦理以上手續(xù)應當繳納 的稅費，由 甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔 甲方承擔 乙方承擔 。（自行選擇 ）第八條 甲、乙雙方向房屋權屬登記機關申請所有權轉(zhuǎn)移登記， 登記機關準予登記的，則雙方提出申請的時間為該房屋權利 轉(zhuǎn)移時間。第九條該房屋毀損、滅失的風險自a、房屋正式交付之日b、權利轉(zhuǎn)移之日 起轉(zhuǎn)移給乙方。（ 自行選擇 ） 第十條該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、電、燃氣、有線電視、通訊等相關雜費，按下列約定處理：（ 可雙方自行約定 ） 第十一條 本契約未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補 充協(xié)議。補充條款或補充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約 不可分割的部分。第十二條本契約 a 、自

17、甲乙雙方簽訂之日 b 、自 之日起生效。（ 空白處可自行約定 ） 第十五條 甲、乙雙方約定補充條款如下： 甲方（簽章） ： 乙方（簽章）： 地 址： 地 址： 篇五：商品房買賣合同中共有權人的法律地位 （4） 商品房買賣合同中共有權人的法律地位 轉(zhuǎn)載原文地址：商品房買賣合同中共有權人的法律地位 作者：上海無名律師博客案例簡介：甲、乙曾是男女戀人，熱戀期間共同購買一 套商品房，并簽訂了商品房買賣合同 ，該合同已經(jīng)登記 備案。此后，兩人分手，乙方在出國前留下一份聲明，聲明 中明確表示，自愿放棄對該套房屋的共有權利，房屋全部歸 甲方所有?，F(xiàn)該房正在辦理產(chǎn)權手續(xù)，由于乙方出國后下落不明，交易中心認為乙

18、方的聲明不能視為產(chǎn)權人變更證明，拒絕將房屋產(chǎn)權辦理至甲方名下，甲方不得已欲提起確權之訴本案甲、乙雙方共同出資購買訴爭房屋，并在商品房 買賣合同中買受人一欄簽字、按手印，該買賣合同業(yè)經(jīng)交 易中心辦理合同登記備案手續(xù)。故該合同已依法生效并具有 公示效力。若乙方未離去，則甲、乙雙方將按照合同約定的 期限依法取得房屋所有權證，成為該套房屋的共有權人。根據(jù)中華人民共和國民法通則第七十八條以及司法 解釋和中華人民共和國物權法第一百零三條： “共有人 對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共 有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為 按份共有?！钡认嚓P規(guī)定，由于甲、乙雙方未約定為按份共

19、 有或者共同共有，而雙方尚未結婚，不具有家庭關系，故該房屋屬于甲、 乙雙方共有財產(chǎn)中按份共有類型。 此外根據(jù)物權法第一百零四條： “按份共有人對共有的不動 產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照 出資額確定； 不能確定出資額的， 視為等額享有。 ”之規(guī)定， 甲、乙雙方對該套房屋享有的比例分別為 50，即共有權人 按照各自的份額享受權利和承擔義務。 由于乙方在未取得 房屋所有權證之前的突然離去，并書面聲明放棄對房屋的共有權利，本應使房屋的權利歸屬問題發(fā)生變化，但在實際中 甲方卻無法憑借該放棄聲明單獨取得房屋權屬證書。對于交 易中心來說只能依照商品房買賣合同中買受人一欄簽字 的人員為

20、其辦理權屬證書。由于房屋系不動產(chǎn)，權利憑證無 法分割，依據(jù)合同，甲方僅僅只是共有權人之一，交易中心 按照交易習慣與相關規(guī)定，不能將房屋權屬證書單獨辦理至 甲方名下，符合相關法律法規(guī)規(guī)定。在此情況下，甲方將如 何取得權利憑證，以及乙方作為共有權人本應享有的共有權 利，是否因其自己出具的放棄聲明而喪失，便成為本案的焦 點問題。對于甲方來說，為了依法取得房屋權屬證書，能否 通過提起確權之訴或者除權判決的方式解決，乙方的聲明在 法律上究竟屬于何種行為，更是成為本案如何定性的關鍵。對于本案如何處理，由于缺乏明確的法律規(guī)定，迄今為 止也未產(chǎn)生有效判例，法律界對本案的理解也出現(xiàn)了多種不 同觀點。一種觀點認為

21、，乙方的聲明屬于放棄共有權，甲方應向 法院提起除權判決，但按照中華人民共和國民事訴訟法 的相關規(guī)定，除權判決僅適用于公示催告程序中，根據(jù)民訴法第一百九十 三條規(guī)定：按照規(guī)定可以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù)持有人，因票據(jù)被 盜、遺失或者滅失，可以向票據(jù)支付地的基層人民法院申請 公示催告。公示催告期滿無人申報，法院可作出判決，宣告 票據(jù)無效，即所謂“除權判決”?？梢?，法律已明確將“除 權判決”的范圍確定在可以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù)范圍，本案顯然 不屬于民事訴訟法規(guī)定的可以提請除權判決的范疇。雖然乙 方的放棄權利聲明，在文字表述上有免除其共有權人身份的 意思，但由于立法未將此歸入除權范疇，甲方欲提起除權之 訴，顯然于法無

22、據(jù)，難以得到法院支持。第二種觀點認為，乙方的放棄聲明從另一個角度即是確 認了甲方是房屋唯一權利人的身份，故，只需向法院提起確 權之訴，再依照法院的生效判決要求交易中心把房屋權屬證 書辦理至甲方名下即可。從現(xiàn)有判例可知，一般提起確權之 訴的情形是當事人的所有權受到侵害，或者由于權利不明晰， 導致無法不受干擾的行使絕對權利。為了保證自身的合法權 益，而不得不通過確權之訴，公示其對某類動產(chǎn)或不動產(chǎn)享 有的合法權益，以排除干擾或者停止權利繼續(xù)被侵害。但就 本案而言，甲方原有的共有權利顯然并未受到侵害，因為無 論乙方是否放棄其共有權，甲方的共有權人身份均未受到影 響，交易中心無法為甲方單獨辦理權屬手續(xù)的

23、原因也并非甲 方作為共有權人身份不明，而是因為乙方的共有權利是否因 其出具的放棄聲明而喪失，從而將原本的共有權利變更為甲 方獨有。簡言之就是甲方的權利從共有權人變更為唯一的所 有權人是否符合法律規(guī)定。但從立法為確權之訴所設立的前提來看，甲方的情況均不符合相關規(guī)定，故甲方提 起確權之訴同樣缺乏事實與法律依據(jù)。第三種觀點認為 , 乙方的放棄聲明從法律上定性應屬于 贈與行為。即乙方放棄其對房屋享有的共有權，從另一個角 度看待，屬于對房屋共有權利的一種處分行為。首先，不論 乙方是否聲明放棄， 商品房買賣合同 均已發(fā)生法律效力， 并且已經(jīng)登記公示，乙方放棄的只是基于合同約定而產(chǎn)生的 對該套房屋所有權的期

24、待權。其次，由于乙方只是買房人之 一，她放棄的只是共有權，并未影響甲方的購買權利。在甲 乙雙方未就解除合同達成一致意見，同時符合約定或法定的 解除條件前，合同仍具有法律效力。更不會出現(xiàn)商品房買 賣合同因買受人放棄權利，出賣人無法向其交付房屋、辦 理產(chǎn)權證書等情形， 從而產(chǎn)生合同法中 “合同無法繼續(xù)履行” 的狀況。出賣人仍然可以向作為共有權人的甲方履行合同約 定的交房及辦證義務。可見乙方的放棄行為，并不影響合同 的效力，其聲明最多只能發(fā)生合同主體上的變更，乙方的行 為更符合債權的轉(zhuǎn)讓行為，只是轉(zhuǎn)讓一般都有對價，且要簽 訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，辦理相應的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。但乙方只是表明了轉(zhuǎn)讓 的意思，并未完成轉(zhuǎn)讓的行

25、為。既未辦理轉(zhuǎn)讓在房屋買賣中 必須的變更登記手續(xù)，也未收取轉(zhuǎn)讓款項。合同法中還有一 種權利轉(zhuǎn)讓的方式，叫做“贈與” ，贈與嚴格意義上也是轉(zhuǎn) 讓的一種，叫無償轉(zhuǎn)讓。從乙方的行為本質(zhì)上分析，其雖然 放棄了對房屋享有的共有權利，但并未將該權利對外讓與第 三人，將合同中買受人的名稱更換為第三人，并且收取第三人支付的轉(zhuǎn)讓款。而只是通過放棄的方式，將自己房屋買受人的身份消除，使合同中買受人一欄僅留甲方一人，這 種行為可以視為權利歸一，即將原來的共有變更為甲方單獨 所有。從商品房買賣合同的特殊性分析，此種行為與經(jīng)常出 現(xiàn)的父母買房與子女共有，后將房屋更名為子女個人所有的 贈與行為異曲同工，其結果都一樣，只不

26、過本案的主體非血 緣上的親屬關系，而是非家庭成員關系的男女朋友。通過以上排除式分析，本案的疑霧已基本散清，乙方的 放棄行為實際上更符合合同法上的贈與行為。無轉(zhuǎn)讓協(xié)議， 無更名手續(xù)，更無支付對價，原來的共有權人，因贈與行為 導致權利歸一。但是，由于商品房買賣合同的特殊性，無論 無償贈與還是有償轉(zhuǎn)讓，都需辦理相應的變更手續(xù)才能發(fā)生 法律效力。即乙方本應在書面聲明放棄后，與甲方一同到開 發(fā)商處辦理原合同的主體變更手續(xù)，即解除原先簽訂的商 品房買賣合同并同時到交易中心辦理注銷手續(xù)，之后甲方 再以同一標的物、同樣對價、唯一買受人的身份與開發(fā)商重 新簽訂商品房買賣合同并登記備案。至此，贈與行為才 產(chǎn)生合同

27、法規(guī)定的法律效力，甲方才能依據(jù)重新登記備案的 商品房買賣合同，要求交易中心為其辦理房屋權屬證書。 這是贈與行為作為一種單務法律行為的特殊性，屬于實踐合 同。也正是因為贈與行為的實踐性質(zhì)，合同法第一百八十六 條明確規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。篇六：買房簽合同注意事項買房簽合同注意事項 在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業(yè)知識上 信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合 同，以致最后在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂商品房買賣合同前，應對合同條款 及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以 及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。就合同主要條款說明如下：

28、（1）關于房屋面積方面的條款。 商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面 積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內(nèi)建筑面 積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑 面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的 處理方式。目前交付房屋時， 往往建筑面積增大， 且不超過 3， 但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人 不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少 多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退 房如何承擔違約責任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同 約定不符時，

29、一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是 否超過 3%處理。（2）關于價格、收費、付款額同的條款。價格條款應比較明確，應有細項約束發(fā)展商不得隨意 加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中， 應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分 期付款的步驟、時間、數(shù)額等。可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構申請 貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定 金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款， 達到留給自己一個冷靜期的效果。（3）關于房屋質(zhì)量的條款。購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合 同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；建材配備 清單、等

30、級；屋內(nèi)設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、 窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應涉及到。合同 中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保持期等。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔 具、廚具”，而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實為 人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼 上外國商標。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產(chǎn)品使造價和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。 對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形， 對格式條款按合同法有關規(guī)定以不利

31、于合同提供方即開 發(fā)商的解釋為準。有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組 織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不 應當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且還有住宅質(zhì)量保證書和住宅 使用說明書 ，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，因 此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并 非如此。商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能 保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標準 和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量 保證書和住宅使用說明書關于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是 由開發(fā)商擬訂，側重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房 合同中約定房屋的質(zhì)量問題。墻體、地面、頂棚

32、平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水 情況，表面裂縫等進行必要約定。（4）關于售后物業(yè)管理的條款。這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費自 XX 年 6 月 1 日起施行的商品房銷售管理辦法 第十三條規(guī)定： “商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物 業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。但是，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商 品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業(yè)管理協(xié)議。對此，買 受人應該據(jù)理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。（5）關于履行合同的期限和方法的條款。 應寫明房屋交付的日期，房屋價金

33、的交付日期、金額 和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。（6）關于產(chǎn)權登記的條款。 由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。 在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時，賣方應出具申請房屋產(chǎn)權移轉(zhuǎn)給買受人的書面報告，以 及繳納的稅單。按照商品房銷售管理辦法的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權證 的期限應為 60 日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期 限延長，通常有 90 日、180 日等等。買房人應力爭在合同中， 將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權證的期限約定為 60 日，不宜太 長。如果此期限時間過長，如： 365 天以上，表明此項目的 土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內(nèi)不能解除抵押， 對買受人采用公積金貸款和盡

34、快取得房產(chǎn)證有很大影響。（7）關于稅費負擔的條款。房屋買賣中應繳納的一 切捐稅、費用，應按法律規(guī)定， 各自承擔， 并明確載入合同。（8）關于違約責任的條款。 包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履 行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款 應負的責任，以 及毀約不買應負的責任等。房產(chǎn)銷售合同有關違約責任的條 款一般都有 “銷售方遇不可抗力導至逾期交房， 不承擔責任” 這樣的表述。根據(jù)我國民法通則第一百五十三條規(guī)定， “不可抗力” ，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀 情況，如地震、火災、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同 中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過 錯，如：對市

35、場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改 方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒 有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不 可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同 時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?，F(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任一 般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。 這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當， 違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應爭取提高該比例，可以 考慮在千分之至 1 之間。（9）關于不可抗拒力。簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定 的?！安豢煽沽Α敝覆荒茴A見、不能避免并不

36、能克服的客 觀情況（僅指自然災害， 不包括政府行為或社會異常事件） 任何一方不得就此做擴大解釋， 否則，該解釋不具有約束力 并應約定一個告知期限。出賣人有時提出以下免責條款，買受人最好不要同意： 非出賣人原因，有關部門延遲發(fā)出有關批準文件的；施工中 遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的。7、補充協(xié)議別嫌煩商品房買賣合同 補充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、 房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊 原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業(yè)管理 等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容， 對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的 事項要加

37、以補充。買受人在簽訂合同時一定要將自己與開發(fā)商所約定 的事項在合同中加以體現(xiàn)，只有這樣才能在日后發(fā)生爭議的 情況下，有據(jù)可尋，最大限度地維護當事人的合法權益。買 受人盡可能要求開發(fā)商提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權，也是今 后解決爭議的主要依據(jù)。房屋平面圖作為合同的附件一，是當事人意思一致的表 示，也是日后發(fā)生爭議的解決依據(jù)。由于劉先生在簽訂合同 時并沒有仔細審查自己合同的附件，所以并沒有意識到開發(fā) 商所提供的房屋平面圖與雙方實際約定的并不一致，并且存 在許多缺陷，而當雙方發(fā)生爭議時，起到證據(jù)作用的卻只能 是合同附件中的平面圖，所以，希望廣大消費者在

38、與開發(fā)商 簽訂商品房買賣合同時，一定要仔細審查房屋平面圖的方向、 尺寸、比例等具體細節(jié)是否在圖中標明。避免商住混用引發(fā)糾紛。隨著商品房的交付使用，因 商住混用產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)象時有發(fā)生，可在合同中約定出賣人 保證本幢商品房只作為住宅出賣，不得作為商業(yè)用房出賣， 否則承擔違約責任。約定“五證”復印件的真實性，否則開發(fā)商應承擔相 應的責任選擇賣方出示建設工程竣工驗收備案表作為房 屋交付的條件。交房時出示實測面積。從市場的角度來說，適銷對路的產(chǎn)品供不應求，仍處于 賣方市場，賣方就會利用市場的優(yōu)勢，在履行合同的過程中 不做出太多讓步。至于市場需求少或積壓商品房，因存在這 樣那樣的問題，賣方寧死也不肯讓步。

39、從司法的角度看，房 地產(chǎn)市場剛剛形成并高速發(fā)展，立法者、管理者從觀念上和 實際操作上都不能適應房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的需要，且又無 經(jīng)驗及先例可循，導致立法和管理相對于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā) 展來說比較滯后；在幾種因素的綜合作用下，短期內(nèi)買方與 賣方是無法抗衡的，無法達到權利義務趨向于真實一致。那 么在這種買方明顯處于弱勢及不利的情況下，怎么能盡最大 可能為自己爭得一些應屬于自己的但實際上卻被侵犯或被 忽視的權利呢？買方聘請律師幫助簽訂購房合同的，在就合同條款進 行協(xié)商、談判的時候，買方要與自己的律師站在一個立場， 要表示出對律師的高度信任，這樣才有利于爭取到最大的合 同合法權益，最大程度減少合同內(nèi)容不

40、利于買方甚至對買方 不公的結果。在開發(fā)商表示不簽就算了的情況下，即使你很 想買這個房子，你也要沉著，不要輕易放棄律師為你提出的 談判條件，要知道很多談判不是一蹴而就的，要有各自爭取 的過程?？傊彿咳嗽诤炗喩唐贩抠I賣合同時，不要著急， 盡可能多咨詢一些專業(yè)人士，這樣才能簽訂一份權利、義務 對等的商品房買賣合同。8、簽字蓋章祝圓滿北京已出現(xiàn)了同一房屋買賣合同竟有三個版本的案 件糾紛，開發(fā)商擅改合同是出現(xiàn)三個版本的合同原因。堅持賣方先蓋章，買方后簽字，不在合同上留空白。建議在合同上由加蓋騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字。簽訂商品房買賣合同應該是雙方對合同的條款達成 一致意見并以書面形式表達后同時

41、簽字蓋章，然后合同才能 生效。但實際上一些開發(fā)商要求買方先簽字，然后才去蓋章開發(fā)商這樣做有很多理由，比如開發(fā)商委托中介機構售樓時， 中介機構并無權在合同上蓋章，所以必須將談好的合同送到 開發(fā)商那里去蓋章；還有的是開發(fā)商的公章歸某個人掌管， 為了提高開發(fā)商自己的效率或自己方便或者其它的原因，開 發(fā)商一般在湊足了幾份買方已事先簽字的合同后，才集中起賣方蓋章和買方簽字的時間差，對于誠信的開發(fā)商來 說無需多慮，但對于個別存在有意欺詐的開發(fā)商，買方就不 得不防了，比如開發(fā)商利用這個時間差，將一式四份的合同 修改，在空白處增加對自己有利的內(nèi)容，對事先談好的補充 協(xié)議不認可，可這時買方已簽字了，首付款大都交

42、了，這會 使買方處于一個不利的地位。為了防止這種概率雖小但對買方殺傷力卻極強的細 節(jié)，建議買方事先將合同的空白處劃掉，并將已選擇的條款 用漢字在合同的空白處表述出來，以防被改動。最好堅持雙方同時蓋章簽字，這開發(fā)商不是不能做到， 同時也是對買方的一種尊重，對合同嚴肅性的尊重。首先提醒您在決定交納首付簽訂合同之前，要確定項 目的證件齊全，您可以在其銷售部要求查看這些證件，只有證件齊全才會減少購房風險，也可以辦理按揭貸款?，F(xiàn)在西 安市已經(jīng)取得預售證的期房都實行簽，簽和紙質(zhì)合同內(nèi)容相 同，只是簽訂方式不同而已。 簽合同時， 需要注意以下事項： 第一，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證， 有了預售

43、證許可證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī) 劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關 鍵。第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房 屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千 萬不能馬虎。目前西安實行簽備案，但合同內(nèi)同紙質(zhì)的合同 相同。第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權 利與義務是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好 甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存 在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買 房人一定篇七：共有人同意出售聲明 中國建設銀行個人住房貸款 房屋共有人同意出售房屋的聲明 建行保定分行涿州市物探支行： 茲

44、有 ， 身 份 證 號 ： ， 工 作 單 位 ： 。 本 人 同 意 將 位 于 的房屋向 出售，本 人對內(nèi)容的真實性負責，并對此引起的系列問題負法律責任。特此聲明。房屋共有人：（簽字）年月日篇八：共有權人 （ 配偶）同意出售的聲明共有權人 / 配偶同意出售證明本人 （身份證號碼： ）系房屋出售人 （身份證號碼： ） 的共有權人 / 配偶，現(xiàn)本人聲明如下：1、本人與房屋出售人共有的房屋坐落在成都市（該房 屋所屬樓盤 ，幢號： ，樓層： ，房號： ），房產(chǎn)證 丘（ 地）號為 權（監(jiān)證號為 ），且本人同意房屋出售人出售 上述房屋并同意出售人簽署的房屋交易文件合訂本 ，相 關的補充協(xié)議，理房通資金

45、托管協(xié)議等約定的所有條款，愿 意按照合同的約定履行相應的義務。聲明人（簽字） ：年月日篇九：析產(chǎn)：房屋共同共有權屬分配協(xié)議 （二人版 ） 房屋共同共有權屬份額分配協(xié)議甲方：身份證號碼：住址：聯(lián)系電話：乙方：身份證號碼：住址：聯(lián)系電話： 甲乙雙方系原址位于廣州市天河區(qū)街巷號（穗字號宅 基地使用權證 ）房屋（下稱上址房屋）的共有權屬人。因 潭村進行“城中村”改造，甲乙雙方業(yè)已與廣州市天河區(qū)員 村街第八股份合作經(jīng)濟社、廣州市天河區(qū)員村街第九股份合 作經(jīng)濟社（以下簡稱“潭村八、九社” ）簽訂編號：穗天潭 協(xié) XX（ ）號城中村改造補償安置協(xié)議 （以下簡稱補償 安置協(xié)議），約定由甲乙雙方共同擁有因上址房

46、屋被改造而 獲得的套內(nèi)回遷安置面積、購買權益面積及相關貨幣補償?，F(xiàn)因潭村“城中村”改造進入回遷安置房屋戶型選擇及 辦理面積流轉(zhuǎn)工作階段，為避免日后產(chǎn)生不必要的產(chǎn)權糾紛， 甲乙雙方在公平自愿的基礎上訂立本協(xié)議，以資雙方共同遵 守。一、甲乙雙方一致確認，自愿將上述回遷安置面積及購 買權益面積作如下分配：1、甲方擁有套內(nèi)回遷安置面積平方米， 購買權益面積平方米；2、乙方擁有套內(nèi)回遷安置面積平方米 ,購買權益面積平方米；3、其他相關貨幣補償按照甲乙雙方與潭村八、九社簽 訂的補償安置協(xié)議及其相關文件約定處理。二、分配后，甲乙雙方無需經(jīng)另一方同意即可自行處置 屬于各自擁有的回遷安置面積及購買權益面積，包括

47、但不限 于占有、使用、收益及處分等，一方不得對另一方行使上述 權利進行干涉。如其中一方依法處分屬于自己份額的房屋面 積及其權益的，另一方應予以認可且無任何異議。三、除上述房屋共同共有權屬分配外，甲乙雙方仍應根 據(jù)與潭村八、九社簽訂的補償安置協(xié)議的約定共同履行相應 的義務。上述義務是共同連帶承擔的，并不因本協(xié)議的簽訂 而有所變更。四、本協(xié)議未盡之事宜，由甲乙雙方另行協(xié)商約定。若 因履行本協(xié)議而發(fā)生的爭議，協(xié)商不成的，提交合同簽訂地 人民法院處理。五、本協(xié)議手寫部分與打印部分具有同等法律效力，經(jīng) 甲乙雙方簽字，且經(jīng)潭村八、九社備案后生效。六、本協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，兩份交由 潭村八、九

48、社備案。（以下無正文，僅為甲乙雙方房屋共同共有權屬份額 分配協(xié)議簽字處）甲方（簽字）： 乙方（簽字） ：本協(xié)議于年月 日簽訂于廣州市天河區(qū) 篇十：買房簽合同注意事項 在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業(yè)知識上 信息不對稱，有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合 同，以致最后在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂商品房買賣合同前，應對合同條款 及專業(yè)詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以 及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進行咨詢。就合同主要條款說明如下：（1）關于房屋面積方面的條款。商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面 積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內(nèi)建筑面 積和分攤

49、的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑 面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的 處理方式。目前交付房屋時， 往往建筑面積增大， 且不超過 3， 但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人 不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少 多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2，并約定超 出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退 房如何承擔違約責任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合 同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即 是否超過 3%處理。（2）關于價格、收費、付款額同的條款。價格條款應比較明確，應有細項約束發(fā)展商不得

50、隨意 加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中， 應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分 期付款的步驟、時間、數(shù)額等?？勺⒚髻I方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構申請 貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定 金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款， 達到留給自己一個冷靜期的效果。（3）關于房屋質(zhì)量的條款。購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合 同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；建材配備 清單、等級；屋內(nèi)設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、 窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應涉及到。合同 中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保持期

51、等。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口 潔具、廚具” ，而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是 貼上外國商標。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有 違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而 進口潔具是合資廠生產(chǎn)，確是外國品牌，也符合約定。當然, 使用這些產(chǎn)品使造價和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按合同法有關規(guī)定以 不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準。有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門 組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房 不

52、應當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且還有住宅質(zhì)量保證書和住 宅使用說明書,這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定， 因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實 并非如此。商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收,因而不能 保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標準 和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量 保證書和住宅使用說明書關于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是 由開發(fā)商擬訂，側重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房 合同中約定房屋的質(zhì)量問題。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。（4）關于售后物業(yè)管理的條款。這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止 物

53、業(yè)管理公司變更物業(yè)費。自XX年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法第 十三條規(guī)定： “商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè) 管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。 ” 但是，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立 商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業(yè)管理協(xié)議。對此， 買受人應該據(jù)理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。（5）關于履行合同的期限和方法的條款。 應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額 和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。（ 6 ）關于產(chǎn)權登記的條款。 由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理

54、。 在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)時，賣方應出具申請房屋產(chǎn)權移轉(zhuǎn)給買 受人的書面報告，以及繳納的稅單。按照商品房銷售管理辦法的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權 證的期限應為 60 日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此 期限延長，通常有 90日、180 日等等。買房人應力爭在合同 中，將出賣人為買受人辦理產(chǎn)權證的期限約定為 60 日，不 宜太長。如果此期限時間過長，如： 365 天以上，表明此項 目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內(nèi)不能解除 抵押，對買受人采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影 響。（7）關于稅費負擔的條款。房屋買賣中應繳納的一 切捐稅、費用，應按法律規(guī)定， 各自承擔， 并明確載入合同。（8）關于

55、違約責任的條款。 包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履 行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款 應負的責任，以 及毀約不買應負的責任等。房產(chǎn)銷售合同有關違約責任的條 款一般都有 “銷售方遇不可抗力導至逾期交房， 不承擔責任” 這樣的表述。根據(jù)我國民法通則第一百五十三條規(guī)定， “不可抗力” ，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀 情況，如地震、火災、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同 中設定有關了延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過 錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改 方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒 有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素

56、歸之為不 可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同 時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的?，F(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關于逾期交房的違約責任 一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約 金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相 當，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應爭取提高該比例， 可以考慮在千分之至 1 之間。（9）關于不可抗拒力。 簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定 的。“不可抗力”指不能預見、不能避免并不能克服的客 觀情況（僅指自然災害， 不包括政府行為或社會異常事件） 。 任何一方不得就此做擴大解釋， 否則，該解釋不具有約束力。 并應約定一個告知期