戴德梁行湖州綠城·長興中心商務(wù)區(qū)項目第一階段報告

1、 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：1053527879 綠城綠城 長興中心商務(wù)區(qū)項目第一階段報告長興中心商務(wù)區(qū)項目第一階段報告 房商網(wǎng)房商網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料下載！海量房地產(chǎn)資料下載！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：1053527879 2 前言 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 3 contentscontents 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744

2、421982 4 1 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 5 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 6 1 1區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢 長興地處浙江北部、長三角洲杭嘉湖平原 ，位于太湖西南岸，與蘇州、無錫隔湖相望 ，、扼蘇浙皖門戶，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 2 2交通樞紐交通樞紐 長興、擁有兩條國道、三條高速、三條鐵 路，以及一條年運量超過2000萬噸的“黃金 水道”。、目前長興已成為上海的物流副中 心，分擔(dān)上海物流中轉(zhuǎn)的壓力。 3 3文化積淀文化

3、積淀 長興文化積淀深遠厚實。陸羽在此寫就了 曠世巨作茶經(jīng)，長興也因此成為茶文化 的發(fā)祥地?！敖疳斪印边h古世界景區(qū)，中國 揚子鱷村、古銀杏天泉景區(qū)，使長興成為名 副其實的中國古生態(tài)之鄉(xiāng)。 4 4旅游經(jīng)濟旅游經(jīng)濟 長興2008年15月，實現(xiàn)旅游收入7.9億 元，旅游人數(shù)超過134萬人次。旅游發(fā)展勢 頭趨好，鄉(xiāng)村旅游亮點凸現(xiàn)。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 7 2007年：億元，同比增長 2008年一季度：億元，同比增長 全縣生產(chǎn)總值全縣生產(chǎn)總值(gdp) 長興經(jīng)濟發(fā)展良 好，2007年gdp 增長率甚至高于杭

4、 州（杭州為 14.6%），國民生 產(chǎn)總值的快速增長 反映了長興的經(jīng)濟 發(fā)展活力。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 8 2008年一季度三產(chǎn)分 別增長1.8%、16.9%和 8.4%。2007年，三次產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)從上年的 9.956.433.7調(diào)整為 9.356.234.5，產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 9 長興各項經(jīng)濟指標(biāo)均呈上升趨勢，住宿和餐飲業(yè)營業(yè)額增長明顯。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天

5、新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 10 近幾年來長興國民生產(chǎn)總值同比均保持在15%以上，經(jīng)濟 增勢趨于穩(wěn)定。 長興產(chǎn)業(yè)增加值中，雖然第三產(chǎn)業(yè)比重有所上升，產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)仍處于繼續(xù)優(yōu)化階段，但以精細化工、生物醫(yī)藥、機械 電子、輕紡、冶金、新型建材為代表的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為 強勁，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占較大比例，超過第三產(chǎn)業(yè)。這與現(xiàn) 代化的大中城市是有所區(qū)別的，從而帶來的消費模式和消 費習(xí)慣也有所不同。 全縣完成社會固定資產(chǎn)投資總量較上年增長幅度較大，其 中，第三產(chǎn)業(yè)漲幅最為明顯。 由長興社會消費品零售總額的數(shù)據(jù)得出，周邊城鎮(zhèn)消費呈 上升趨勢，成為長興消費品

6、零售市場的重要組成部分。住 宿和餐飲業(yè)需求進一步增大。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 11 根據(jù)實際情況， 預(yù)計未來幾年長 興人口將不會發(fā) 生太大變化，中 心城仍將保持在 22萬人左右，這 對于長興大體量 商業(yè)市場將是一 個嚴峻的考驗。 2007年末長興全縣戶籍總?cè)丝?1.6萬人，比上年下降0.6。其中 中心城區(qū)人口22萬，農(nóng)業(yè)人口與非農(nóng)人口比例為2.7：1 。 長興外流人口現(xiàn)象仍不斷加重，主要流向周邊的湖州、杭州，其 次是江蘇和上海。 根據(jù)人口規(guī)劃，預(yù)計中心城2010年人口將達到28萬，2020年則達

7、到42萬人。而根據(jù)目前雉城人口22萬的實際情況，以及人口外流現(xiàn) 象嚴重，并且呈現(xiàn)負增長等因素，我行認為，要在2年內(nèi)增長6萬人 口不符合實際 。 人口老齡化， 2008年初，長 興60歲及以上人口達到9萬人， 占總?cè)丝诘?4.6%。80歲及以上 人口為1.15萬人，占總?cè)丝诘?2.16%，年增長率為5.5%。老齡 化程度明顯。 根據(jù)消費習(xí)慣， 年齡越大的消費者，其活動的范 圍越趨局限。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 12 20072007年人均純收入年人均純收入 （元）（元） 增長增長 （% %） 全省82

8、6512.7 湖州953614.4 長興953814.2 德清977314.4 安吉919614.5 吳興968514.4 南潯961214.5 長興城鎮(zhèn)居民及農(nóng)民可支配收入自2003年以來均處于平穩(wěn)上升趨勢。2006年、2007年的農(nóng) 村可支配收入增長率超過了城鎮(zhèn)，增長幅度較大。隨著長興居民收入水平的上升，未來人們對 于商業(yè)網(wǎng)點的布局、購物環(huán)境及商品質(zhì)量將提出更高的要求。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 13 項目項目人均支出（元）人均支出（元）比上年同期增長（比上年同期增長（% %） 消費支出10492

9、2.2 食品40247.0 衣著167413.2 居住64529.0 醫(yī)療保健113916.2 教育文化娛樂活動1317-13.2 2008年4月長興居民消費價格總水平同比上漲7.2%。而浙江省4 月份全省居民消費價格總水平同比上漲7.9%，全國則同比上漲 8.5%。 2007年長興消費結(jié)構(gòu) 長興城鎮(zhèn)居民2007年人 均消費支出10492元，比上 年增長2.2%?？h內(nèi)六大類 消費除了教育類消費，均 呈現(xiàn)不同程度的增長，但 總體增長緩慢。cpi指數(shù)雖 仍處于高位，但低于浙江 省及全國水平。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744

10、421982 14 交通的便利更利于人流的聚集，區(qū)域的擴展不斷增強城市 的承載功能，但中心城鎮(zhèn)覆蓋面加大的同時，被覆蓋面也 同時加強，人口流向具有雙向性。 居民收入有所增加，其中可支配收入中農(nóng)村的增幅超過 城鎮(zhèn)，并且增長幅度較大。 城鎮(zhèn)居民投資方向發(fā)生了改變，房產(chǎn)投資有所減少，而 經(jīng)營性收入有所增加。 2007年長興消費總體增長趨緩，消費結(jié)構(gòu)有所變化，市 場呈現(xiàn)多點帶動局面，衣著、居住類、娛樂類消費增長迅 速，體現(xiàn)出城市商業(yè)發(fā)展初期消費觀念落后的特征，并且 預(yù)計此現(xiàn)象在短期內(nèi)將不會改變。 電腦擁有率低，間接反映城市化程度不高。 cpi的繼續(xù)增長，尤其是食品類價格，在一定程度上，將 對人民消費產(chǎn)

11、生一定阻力。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 15 長興目前以第二、三產(chǎn) 業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)發(fā)展方向， 其中旅游產(chǎn)業(yè)占第三產(chǎn)業(yè) 的比重較大，呈現(xiàn)逐年遞 增的態(tài)勢。 2007年全年長興旅游收 入12.8億元，共接待旅游 者220萬人次，比上年增長 50%；2008年15月，已 實現(xiàn)旅游收入7.9億元，比 上年同期增長39.8%，旅游 人數(shù)超過134萬人次，增長 39.7%。 長興旅游發(fā)展勢頭趨好 ，鄉(xiāng)村旅游亮點日益凸現(xiàn) 。未來，旅游人口也將在 一定程度上促進長興的商 業(yè)消費市場。 旅游情況旅游情況20052005年

12、年20062006年年20072007年年20082008年年1-51-5月月 旅游人數(shù)（萬人）127146220134 旅游收入（億元）7.48.712.87.9 旅游產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè) 配置配置 數(shù)量數(shù)量/ /規(guī)模規(guī)模產(chǎn)業(yè)配置代表產(chǎn)業(yè)配置代表 酒店/賓館 長興現(xiàn)擁有準(zhǔn)四星級酒店1家，三 星級酒店4 家，準(zhǔn)三星級酒店1家，二星級酒 店2家，私 人經(jīng)營賓館及家庭式旅館約118家 長興國際大酒店、紫金大 酒店、 金陵大酒店、紅玫瑰大酒 店、香 溢大酒店、華興賓館等 特色餐飲 農(nóng)家菜主要分布在雉城鎮(zhèn)30余家， 其中水木花都小區(qū)附近集中 了15-16家 太湖春天、梅花莊、綠色 田園農(nóng) 家樂、紫筍農(nóng)家樂、老

13、地 方飯店 旅游休閑店分布于雉城鎮(zhèn)約20家如ktv、酒吧、足浴、棋 牌等旅游 休閑店以及各酒店相關(guān)配 套 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 16 長興國際投資貿(mào)易洽談會（簡稱 “長洽會”）自2002年以來已成 功舉辦了7屆。 2008年長洽會上集中簽約項目 25個，涉及機械汽配、電子電器、 新型材料、商貿(mào)物流、觀光旅游等 多種行業(yè)。 2008年“長洽會”中有來自國 內(nèi)外的900名客商和嘉賓參加，其 中有9家世界500強企業(yè)的代表參 會?！伴L洽會”的舉辦為促進長興 的經(jīng)貿(mào)發(fā)展起到了積極的推動作用 。 從整體產(chǎn)業(yè)

14、發(fā)展?fàn)顩r來看，長興旅游產(chǎn) 業(yè)逐漸形成以休閑、度假、觀光為特色的整 體產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，鄉(xiāng)村旅游成為亮點，并逐年 得以平穩(wěn)快速發(fā)展。 政府對長興旅游產(chǎn)業(yè)的政策導(dǎo)向和重視 程度較高，以旅游產(chǎn)業(yè)為重心的第三產(chǎn)業(yè)開 始逐步興起。 長興政府對旅游建設(shè)投資的不斷加大， 將對未來長興的旅游產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生有 力的促進，在餐飲及住宿上將尤為明顯。 會展經(jīng)濟成效也日益展現(xiàn)?！伴L洽會” 的舉辦促進了長興的商貿(mào)發(fā)展，除了引進外 資，還使長興企業(yè)“走出去”，為“第三方 ”多向投資搭建了良好平臺。 “長洽會”的舉辦也帶來了許多新的思路 與模式，能夠促使長興的商業(yè)市場進一步的 整合、優(yōu)化。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新

15、！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 17 遠期整體規(guī)劃（至2020年） 主城區(qū)人口規(guī)模主城區(qū)人口規(guī)模 （萬人）（萬人） 用地規(guī)模用地規(guī)模 （k k） 城市化水平城市化水平 目前水平222554% 2020年規(guī)劃425476% 長興長興湖州湖州杭州杭州 城市化水比較54%59%62.1% 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 18 龍山新區(qū)龍山新區(qū) 老城區(qū)老城區(qū) 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 總體布局結(jié)構(gòu)“十字型 城市公建軸、二片工業(yè)用 地、五片三點居住用地、 一縱四橫三片

16、綠地、三環(huán) 四帶五大湖水系”。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 19 城區(qū)商貿(mào)業(yè)分區(qū)城區(qū)商貿(mào)業(yè)分區(qū) 老城區(qū) 形成一個輻射力強、聚集 度高、特色突出、功能完善、組團式和 多點式社區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)健全、業(yè)態(tài)比較先 進的中心城區(qū)級別的商貿(mào)業(yè)中心； 龍山新區(qū) 定位為縣級商業(yè)副中心， 商業(yè)功能為高檔商貿(mào)業(yè)與旅游休閑相結(jié) 合； 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 該區(qū)商貿(mào)業(yè)定位以滿足 區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展和企業(yè)員工以及居民的日 常生活需要為基礎(chǔ)。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：74442

17、1982 20 二心： 人民廣場商業(yè)中心和龍山新區(qū)商業(yè)中心 二帶： 連接二個商業(yè)中心的以金陵路和明珠路為主軸的金陵商業(yè)帶和明珠商業(yè)帶 六個社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和一個社區(qū)服務(wù)中心：服務(wù)于城區(qū)各小區(qū)居民生活的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，五 個主要布局于老城區(qū)的東南、西北和水木花都小區(qū)，另一個位于龍山新區(qū)，服務(wù)中心位于開 發(fā)區(qū) 一條濱河景觀風(fēng)情帶、四條特色街及四個專業(yè)市場分別包括： 連接老城區(qū)與龍山新區(qū)的濱河景觀風(fēng)情帶 解放西路文教特色街 解放路品牌服裝一條街 長海路品牌汽配一條街 海興路電信網(wǎng)絡(luò)服務(wù)一條街以及農(nóng)批市場、新金陵商城、長興輕紡國際貿(mào)易城、金鼎長 興建材裝飾廣場。 本項目所在地為老城區(qū)人民廣場，是未來的兩大商

18、業(yè)中心之一，由于長久以來形成的消費習(xí)慣，此本項目所在地為老城區(qū)人民廣場，是未來的兩大商業(yè)中心之一，由于長久以來形成的消費習(xí)慣，此 地段具有先天的區(qū)位優(yōu)勢。但對于未來龍山新區(qū)及老城區(qū)即將崛起的龐大商業(yè)體量不容小覷。地段具有先天的區(qū)位優(yōu)勢。但對于未來龍山新區(qū)及老城區(qū)即將崛起的龐大商業(yè)體量不容小覷。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 21 規(guī)劃約61萬方，為純商業(yè)，位于龍山 新區(qū)整體的中部，行政中心、文化廣場、 大劇院、圖書館和賓館區(qū)的西北方，龍山 公園的東北方，西面則與體育休閑中心隔 河相望。 規(guī)劃中長興國際商城

19、不僅輻射整個龍山 新區(qū)，還輻射到包括老城區(qū)在內(nèi)的全縣范 圍和長興周邊的縣市。并且同周邊幾個景 區(qū)協(xié)調(diào)配套，充分體現(xiàn)購物、旅游、休閑 的理念，從而形成多功能復(fù)合式商業(yè)中心 。規(guī)劃未來在購物、娛樂休閑、餐飲等功 能布局結(jié)構(gòu)的比重約為1 : 0.6 : 0.5（按營 業(yè)面積計算）。 但此項目目前仍處于規(guī)劃階段，并未實 質(zhì)性啟動。 龍山新區(qū)國際商城規(guī)劃業(yè)態(tài)分布簡表龍山新區(qū)國際商城規(guī)劃業(yè)態(tài)分布簡表 名稱名稱 建筑面積建筑面積 （萬）（萬） 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 環(huán)太湖購物 廣場 15 百貨商店、大賣場、 專賣店、餐飲、娛樂 國際名店城10各類高檔專賣店 第一百貨8百貨商店 水上美食城2中高檔酒樓、大飯店 龍

20、山生活城8大賣場、超市 流行天地35專賣店、游樂場所 兒童用品購 物中心 25大賣場、專賣店 家居廣場6大賣場、專賣店 家電城6大賣場、專賣店 總計總計6161 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 22 近幾年，雉城的土地出讓量高于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但存量卻有下降的趨勢。部分企業(yè)對于市場信心不足。 土地以商住形式出讓為主，僅有少量純商業(yè)和純住宅，而純商業(yè)土地類型以市場、酒店辦公等形式 開發(fā)為主。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 23

21、 雉城土地出讓樓面價格有較大幅度的提升。原因是城區(qū)土地的推出較多，拉動了整體平均價格水平。 老城區(qū)出讓價格高于龍山新區(qū)和開發(fā)區(qū)。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 24 未來的土地出讓將會逐步放緩。 雉城老城區(qū)土地出讓會有所減少，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地 出讓會有所增加。 土地出讓價格將趨于平穩(wěn)，并有所降低。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 25 2008年1-6月長興房地產(chǎn)投資達到8.26億元，同比增長45.4%。商品房施工面積和竣工

22、面積都有大 幅度的下降，其中竣工面積同比下降達到52.2%， 而受宏觀調(diào)控及居民消費等各方面因素的影響，商品房銷售方面也開始出現(xiàn)下滑，銷售面積同比 下降54.8%。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 26 2008年1-5月份雉城的商鋪銷售價格同比都有大幅度的上漲（除2月份無交易外），主要原因是雉 城位置較好的區(qū)域項目入市，帶動整體的銷售價格，如旺角商業(yè)中心項目和金成廣場等。 成交數(shù)量都很少，屬于在售項目余房銷售為主。從整個長興的商鋪成交量來看，雉城多于鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 總成交量92套，鄉(xiāng)鎮(zhèn)只有14套。 天天文檔在線天

23、天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 27 從土地成交情況看，未來商業(yè)將以住宅底商的形式為 主，成為供應(yīng)主流。 未來1-2年內(nèi)商業(yè)體量入市會較大。其中大量商業(yè)用 地集中在龍山新區(qū)和老城區(qū)外圍。 商業(yè)項目的銷售量雖然會隨個案入市而有所起伏， 但總體的趨勢會慢慢變緩。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 28 長興的宏觀市場發(fā)展與一般大中城市呈現(xiàn)不一樣的特征，因此不能以常規(guī)眼光去 關(guān)注長興，而應(yīng)看到其獨特性，觀察當(dāng)?shù)氐南M模式與消費習(xí)慣，尋找最適合

24、的 商業(yè)形態(tài)。 根據(jù)長興人民消費支出特點，衣著消費所占比例較大，而在外餐飲消費比例則較 小，根據(jù)市場觀察，可以看出，長興目前仍處于商業(yè)發(fā)展初期，并且預(yù)計在未來 很長一段時間內(nèi)都將處于此階段。 長興人口增長緩慢，加之老齡化、人口外流等現(xiàn)象，商業(yè)體量的增加將對市場產(chǎn) 生壓力，因此本項目對于商業(yè)體量的控制成為尤為重要的考慮因素之一。 長興的消費力一部分來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。針對主力消費群，應(yīng)賦予商業(yè)體更準(zhǔn)確的 檔次定位。本項目商業(yè)檔次不宜冒然過高提升，否則將與市場脫節(jié)。 從雉城鎮(zhèn)近期土地出讓情況看，數(shù)量明顯減少，但規(guī)模不減，并且以老城區(qū)為主 ，在出讓價格上也具明顯優(yōu)勢。老城區(qū)的商業(yè)價值仍然無可替代。 雉城

25、房產(chǎn)市場有所降溫，商鋪成交也呈現(xiàn)放緩趨勢，房產(chǎn)投資市場正趨于理性。 根據(jù)規(guī)劃，長興老城區(qū)、龍山新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三個商貿(mào)區(qū)將各自擁有不同功能 ，其中老城區(qū)突出功能完善、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)健全及業(yè)態(tài)先進特點。值得注意的是，規(guī) 劃中的長興國際商城所包含的61萬平方米的龐大商業(yè)體量，對本項目將產(chǎn)生直接 競爭。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 29 2 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 30 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2

26、010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 31 浙北大廈浙北大廈 區(qū)塊區(qū)塊 中百一店中百一店 區(qū)塊區(qū)塊 華潤萬家華潤萬家 區(qū)塊區(qū)塊 中央核心商圈內(nèi)商業(yè)密集 ， 長興主要的百貨商場、餐飲、 休閑娛樂、服飾的集中商圈， 也是長興人流量最大的區(qū)域。 由于長興的商業(yè)業(yè)態(tài)仍屬于 發(fā)展初期，商業(yè)布局分散，社 區(qū)商業(yè)與城區(qū)商業(yè)混雜，生活 功能和購物功能尚未分離。商 業(yè)檔次也普遍偏低。 新的住宅項目大都在建設(shè)過 程中，龍山新區(qū)商圈目前商業(yè) 氛圍并不濃厚。該區(qū)域的商業(yè) 經(jīng)營面臨著相當(dāng)大的壓力。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大

27、全，qq：744421982 32 在兩大商圈內(nèi)，集結(jié)了一些商業(yè)相對在兩大商圈內(nèi)，集結(jié)了一些商業(yè)相對 集中或政府規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)塊，以下將整集中或政府規(guī)劃中的商業(yè)區(qū)塊，以下將整 個城區(qū)的商業(yè)分為七個片區(qū)進行分析。個城區(qū)的商業(yè)分為七個片區(qū)進行分析。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 33 新世界街新世界街區(qū)塊區(qū)塊 該片區(qū)位于老城區(qū)，處于中央核心商圈內(nèi)， 隨著主要行政職能的外移，成為成熟的商業(yè)、 生活中心，中百一店、新華書店、肯德基等 商場以及當(dāng)?shù)仄放撇惋嫸季奂诖恕?天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新

28、！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 34 人民路以服飾、家電為主要業(yè)態(tài)，并擁有老娘舅、江南小廚這 樣的中式快餐。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 35 新世界步行街新世界步行街 步行街共有店面近百家，以服飾為主，步行街的整體生意并不理想， 人流量不大。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 36 解放路解放路 解放路依托中百一店、中高檔服飾專賣店，以及餐飲與購物相結(jié)合的形態(tài)， 在當(dāng)?shù)鼐用窦?/p>

29、周邊城鎮(zhèn)人民心中具有一定地位，認可度較高。尤其是解放中路， 人氣旺，商家經(jīng)營狀況較好，租金也較高。解放西路段及解放東路大自然花園段 人流量及業(yè)態(tài)組合上便相差許多，以建材、五金類業(yè)態(tài)為主，租金也要低許多。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 37 金陵路金陵路 金陵路上餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)的面積比例較高，店面數(shù)量仍然是服 飾類居多，大都為面積約30平米左右的較小店面。金陵南路餐飲相對 集中，雖有個別中大型餐飲，但都不具品牌，其余多為私營小店。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大

30、全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 38 該區(qū)塊商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，包含了餐飲、服裝、咖啡茶館、家居、美容美發(fā)等業(yè) 態(tài)。其中古城街路段為人氣最旺，新雙龍商廈便位于此處，經(jīng)營狀況良好。位于 長海路的時代廣場大多商鋪均經(jīng)營不佳，空置率較高，原因在于大多商鋪位于內(nèi) 街，很難吸引客流，難以形成商業(yè)氛圍。 時代廣場時代廣場 （華潤超市）（華潤超市）塊塊 新雙龍新雙龍塊塊 金陵商城金陵商城塊塊 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 39 該片區(qū)是長興專業(yè)市場比較集中的區(qū)域，長興建材城和輕紡國際商貿(mào)城兩大 市場位于這一區(qū)

31、塊，但輕紡城內(nèi)一部分已經(jīng)形成了汽車維修美容市場，另一部分 目前處于空置狀態(tài)。該區(qū)域還擁有鳳凰臺娛樂中心、錢柜娛樂城等娛樂場所以及 澳門豆撈、上島咖啡等在當(dāng)?shù)叵鄬^高檔次的餐飲。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 40 該區(qū)塊商圈尚未形成，目前以基本生活配套商業(yè)為主，包括小型超市、水果店、 五金建材、美容美發(fā)、棋牌、茶樓、休閑足浴等業(yè)態(tài)。 就目前來看，除該區(qū)一期對面的一部分農(nóng)家特色餐飲較成氣候，但短期內(nèi)很難 聚攏人氣，形成真正的商圈。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房

32、地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 41 浙北購物中心是該片區(qū)最重要的集中商業(yè)。金陵北路段已開業(yè)的住宅底商以 零售、休閑娛樂業(yè)態(tài)居多，大多只輻射于周邊新建小區(qū)。區(qū)域內(nèi)還包括了旺角商 業(yè)中心，以及風(fēng)鈴綠洲、維多利亞等新建小區(qū)的商鋪，商鋪存量大，但目前都處 于在售階段，僅有少量已經(jīng)在經(jīng)營，但多以生活配套為主。 浙北購物中心浙北購物中心塊塊 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 42 皇家灣片區(qū)商業(yè)以皇家灣小區(qū)底商為主，以配套服務(wù)類商業(yè)居多。由于靠近人 民廣場片區(qū)，商業(yè)氛圍被很好地帶動，人氣較旺，商家經(jīng)營良好。

33、 皇家灣東面的明珠路，在政府規(guī)劃中未來將形成以明珠路為主軸的明珠商業(yè)帶， 但目前尚未形成規(guī)模，南段以摩托車修理、汽車美容等業(yè)態(tài)為主。明珠路北段主要 以餐飲及休閑娛樂為主要業(yè)態(tài)，較為有名的如風(fēng)暴sos等酒吧都為于此路段。長興 目前最高檔的酒店國際大酒店也同屬這一區(qū)塊。明珠路業(yè)態(tài)參差不齊，檔次落差較 大。 皇 家 灣皇 家 灣 明珠路明珠路 片區(qū)片區(qū) 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 43 海陸新都匯商業(yè)帶位于長興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，是該區(qū)最為集中的商業(yè)，是集單 身公寓、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂的綜合商業(yè)項目。但由于所

34、處位置較偏遠以 及交通不便的原因，整個商業(yè)區(qū)內(nèi)生意比較冷清，人流量低。 新都匯新都匯 片區(qū)片區(qū) 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 44 商業(yè)體商業(yè)體位置位置營業(yè)面積營業(yè)面積( () )概述概述 中百一店解放路16000共5層，客流量大，消費層次中等偏上,在當(dāng)?shù)厝诵闹芯哂幸欢ǖ匚弧?浙北大廈金陵北路30000 共3層，是長興目前規(guī)模最大的百貨，品牌較多，環(huán)境良好，但由于較為偏遠， 人流量不大。 時代廣場長海路11600 以商業(yè)街區(qū)為主要形態(tài)，分為服裝、餐飲、家居、美容美發(fā)四大區(qū)域。因內(nèi) 街較多，難以聚攏人氣，人

35、流量不大，商戶空置率高，經(jīng)營狀況不佳。 華潤萬家超市長海路時代廣場地下層70002004年開業(yè)，是目前長興縣最大的綜合超市，也是首家外資超市，客流量大。 聯(lián)華超市金陵中路與米行弄交叉路口2500為兩層商業(yè)中心,客流量較大。 新雙龍大廈地處長興古城街道10000 建筑為三層,以個體經(jīng)營為主，經(jīng)營服裝及各種皮鞋箱包,屬中等消費層次,客流 量大，針對青年消費。 敖嘯鞋城人民路北段4500共有2層,專營各種品牌鞋類,箱包等,屬中檔消費,客流量一般。 金陵商城 共2處，金陵南路客運中心 與火車站旁及橋西村 金陵商城 約5000 新金陵商城 70000 屬浙北最大的批發(fā)零售市場,貨物集中，品種齊全。但檔次

36、較低，類似于小商 品市場，客流量一般。 建材城 共2 處， 黃土橋及迎賓大道旁 浙北建材城10000 長興建材城80000 全國多家知名品牌，經(jīng)營各種建筑材料，批發(fā)和零售，人流量不大。長興建 材城內(nèi)包含8000平方米的家世界家具城，屬中低檔消費。 輕紡城 海興路146000大量空置房，轉(zhuǎn)讓率高，現(xiàn)以汽車4s店居多，以目的消費為主，人氣不旺。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 45 項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型項目位置項目位置交付時間交付時間商業(yè)面積（萬商業(yè)面積（萬） 新城麗景住宅、少量商鋪龍山新區(qū)一期20

37、08年10月約0.5 麗湖名居住宅、辦公商業(yè)中央大道北2008年約1.5 旺角維多利亞花園住宅、商業(yè)龍山大道南部分已營業(yè)1.2 翡翠名都住宅、商業(yè)龍山新區(qū)已交付2 風(fēng)鈴綠洲住宅、商業(yè)龍山大道南側(cè)部分已營業(yè)2 東盛華庭住宅、部分商業(yè)龍山新區(qū)2008年下半年0.5 皇家灣名邸住宅、商鋪皇家灣路一期已營業(yè)約2 國際花園住宅、商業(yè)太湖大道經(jīng)一路交叉口已營業(yè)約0.5 耀圣通寶城住宅、商鋪縣前街東延伸段部分已營業(yè)約0.5 紫金水岸華庭住宅、少量商鋪臺基山公園西側(cè)一期2008年下半年約0.2 紫金紫薇苑住宅、商鋪臺基山公園南側(cè)一期2008年8月約1 慶盛君悅?cè)A府住宅、少量商鋪龍山新區(qū)（新政中心北）一期200

38、8年7月0.2 金宇金陵商廈商業(yè)、辦公金陵南路已營業(yè)1 金宇金成廣場辦公、商業(yè)、住宅解放東路已營業(yè)0.8 古城大廈辦公、商業(yè)、住宅古城街與海興路交叉口已營業(yè)0.5 合計已營業(yè)：6萬 未來：共約16.4萬 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 46 旺角商業(yè)中心總建面積約8萬平方米，由9條商業(yè)街、5大休閑廣場及浙北大廈購物中 心組成，其中浙北大廈開業(yè)已近2年。旺角商業(yè)中心是集購物、餐飲、娛樂、休閑、 商務(wù)、文化于一體的商業(yè)綜合體。招商業(yè)態(tài)包括潮流服飾、品牌名店、商務(wù)餐飲、酒 吧、ktv、足浴、棋牌室、美容美發(fā)等。目

39、前處于銷售尾期，銷售良好， dtzdtz評判：評判： 該項目是長興目前規(guī)模最大的商業(yè)綜合體，以商業(yè)街區(qū)與百貨相結(jié)合的新的商業(yè)模 式將促使長興居民的消費習(xí)慣發(fā)生變化。 根據(jù)該項目已開業(yè)的浙北大廈來看，目前的人流量并不是很大，以周邊新建小區(qū)業(yè) 主為主要客群，商場檔次也屬中檔。 該項目以出售作為去化形式，今后可能會出現(xiàn)業(yè)態(tài)難以控制的情況，加之周圍有學(xué) 校的因素，項目不能引進大型娛樂業(yè)態(tài)，因此預(yù)計旺角商業(yè)中心今后仍以長興現(xiàn)有商 業(yè)業(yè)態(tài)、檔次為基礎(chǔ)，而此區(qū)域要真正做旺，仍需一段時日。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982

40、47 云宇-財富城總建面積6萬平方米。整個項目由國際購物廣場、商鋪及廣場公寓組 成，將成為集購物、休閑、娛樂、時尚、生活等于一體的一站式商業(yè)人居廣場。財富 城建成后將擁有入口噴泉廣場、體驗式內(nèi)街購物長廊、200余間開放式商鋪、812米 短進深空間以及400余個停車位。財富城內(nèi)3萬方為純商業(yè)，將引進大潤發(fā)超市，其余 以招商形式引進服裝、鞋類、化妝品、電子等業(yè)態(tài)。該項目目前仍處于建設(shè)階段。 dtzdtz評判：評判： 該項目處于老城區(qū)古城街片區(qū)，具備商業(yè)基礎(chǔ)，易聚集人氣。 位于時代廣場的華潤超市與財富城相距較近，若財富城引進大潤發(fā)，未來超市客群 勢必造成分流。 財富城與本項目均由商業(yè)綜合體、商鋪及住

41、宅組成，并且距離不遠，未來可能與本 項目產(chǎn)生競爭。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 48 商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài)商業(yè)體量（）商業(yè)體量（） 街鋪 人民路新世界街解放路金陵路西魚巷 1292069901879023310約2000 古城街長海路海興路新都匯商業(yè)街合計 約3000約8000約800060000143010 百貨目前：46000 超市目前：11000 家電賣場（蘇寧、國美、五星） 目前：共約7000 新建樓盤底商目前：已營業(yè)約60000 未來：共約164000 專業(yè)市場 目前：約271000 未來：共約3

42、21000 未來大型商業(yè)體 （旺角商業(yè)中心、云宇-財富城） 未來：80000 總計 目前：約53.8萬 未來：共約77.2萬； 除去專業(yè)市場：目前：約26.7萬 未來：共約45.1萬 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 49 長興現(xiàn)擁有百貨長興現(xiàn)擁有百貨2 2家，中型以上超市家，中型以上超市2 2家（面積超過家（面積超過20002000），家電賣場），家電賣場3 3家，大家，大 型專業(yè)市場型專業(yè)市場5 5個（面積超過個（面積超過1000010000）以及眾多街鋪，現(xiàn)總商業(yè)面積約為）以及眾多街鋪，現(xiàn)總商業(yè)面積約為

43、53.853.8萬平萬平 方米，而隨著未來旺角商業(yè)中心和云宇方米，而隨著未來旺角商業(yè)中心和云宇- -財富城兩大復(fù)合型商業(yè)中心的投入使用，財富城兩大復(fù)合型商業(yè)中心的投入使用， 及各新建樓盤底商的投入使用，不計算大型專業(yè)市場及各新建樓盤底商的投入使用，不計算大型專業(yè)市場, ,商業(yè)面積將達到商業(yè)面積將達到45.145.1萬平方萬平方 米。按中心城米。按中心城2222萬人口來算，人均商業(yè)面積為萬人口來算，人均商業(yè)面積為2.052.05，商業(yè)體量已飽和，并遠遠，商業(yè)體量已飽和，并遠遠 超過杭州、寧波等中型城市（杭州為超過杭州、寧波等中型城市（杭州為0.850.85/ /人，寧波為人，寧波為0.60.6/

44、 /人），接近上海人），接近上海 2.162.16/ /人的水平，如包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口共約人的水平，如包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口共約6262萬人來算，人均商業(yè)面積也達到萬人來算，人均商業(yè)面積也達到 0.720.72 。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 50 雉城的各路段的租金價格歷年的漲幅都不是很大，保持在雉城的各路段的租金價格歷年的漲幅都不是很大，保持在2-3%2-3%的增長，的增長， 其中解放路和人民路的租金因轉(zhuǎn)租情況比較多，有所上漲；新世界街和其中解放路和人民路的租金因轉(zhuǎn)租情況比較多，有所上漲；新世界街和 新都匯

45、因經(jīng)營情況一般，租金基本沒變動，部分商家掛牌轉(zhuǎn)租而未成交新都匯因經(jīng)營情況一般，租金基本沒變動，部分商家掛牌轉(zhuǎn)租而未成交 者大有存在；其他路段的租金也僅有略微的上漲。者大有存在；其他路段的租金也僅有略微的上漲。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 51 商業(yè)體量龐大，商圈業(yè)態(tài)分布不均 商業(yè)市場同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重 缺乏成熟知名商業(yè)品牌。 經(jīng)營理念滯后，軟件有待提升 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 52 3 天天文檔在線天天文檔在線文

46、檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 53 我們共走訪了夾浦、煤山、洪橋、李家巷、林城、 和平、泗安、虹星橋及小浦等9個鎮(zhèn)，從宏觀經(jīng)濟方面 來看， 工業(yè)布局：呈現(xiàn)工業(yè)布局：呈現(xiàn)“一線、三軸一線、三軸”發(fā)展態(tài)勢發(fā)展態(tài)勢 “一線”即太湖沿岸包括夾浦、李家巷的直線分布； “三軸”即從雉城分別指向煤山、泗安和和平的三條發(fā) 展軸，其中“一線”的實力最強，“三軸”的實力中， 從雉城指向煤山的發(fā)展軸相對實力較強，另外兩條發(fā)展 軸的實力都較弱，實力相當(dāng)。 周邊鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)總體情況周邊鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)總體情況 長興第三產(chǎn)業(yè)較強的鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要有：洪橋、李家巷、 和平和泗

47、安等，交通區(qū)域優(yōu)勢的地區(qū)，服務(wù)業(yè)相對比較 發(fā)達?？傮w而言，服務(wù)業(yè)較好的鎮(zhèn)集中在交通便捷的東 部，如洪橋、和平、李家巷等；煤山、夾浦的服務(wù)業(yè)滯 后于他們的工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。擁有旅游資源優(yōu)勢的鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 如小浦，其服務(wù)業(yè)也比較滯后，當(dāng)?shù)氐穆糜我策€處于起 步階段。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 54 9 9個鎮(zhèn)的商業(yè)總體量達個鎮(zhèn)的商業(yè)總體量達 到到7.97.9萬，總?cè)丝谌f，總?cè)丝?4.534.5 萬人，人均商業(yè)面積萬人，人均商業(yè)面積 0.230.23，不能滿足消費者，不能滿足消費者 的需求。的需求。 因此，消費出現(xiàn)外延

48、因此，消費出現(xiàn)外延 的傾向，而消費的方向的傾向，而消費的方向 將會往長興及湖州發(fā)展。將會往長興及湖州發(fā)展。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 55 研研 調(diào)調(diào) 夾浦鎮(zhèn)（工業(yè)排名第1；第三產(chǎn)業(yè)排名第8） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：大多數(shù)家庭擁有紡織機，老百姓都比較富足，但從夾浦鎮(zhèn)街道的 商業(yè)和城建來看，并沒有做好整體規(guī)劃，可以說和其經(jīng)濟強鎮(zhèn)地位 不相符合。整個商業(yè)位于夾浦狹窄的老街上，大都是一些雜貨店為 主。商業(yè)面積約12000平方米左右，除滿足日常生活需求外，主要 前往長興縣城進行消費。 業(yè)態(tài)情況：業(yè)態(tài)情況： 街道

49、旁基本沒有大型商業(yè)，以雜貨店為主，面積在20至40平米， 共有兩個小型超市：超市有聯(lián)華（200平米）和?？吐〕校?00平 米左右）。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 56 研研 調(diào)調(diào) 煤山鎮(zhèn)（工業(yè)排名第2；第三產(chǎn)業(yè)排名第7） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：煤山的財富基本聚集于一些大型的礦廠主和一些私營老板手里，與 此同時，也富裕了當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)工人。 從煤山鎮(zhèn)的規(guī)模和街道來看，商業(yè)相對落后，鎮(zhèn)上的綜合市場、 超市、服飾、日常消費類是只能滿足當(dāng)?shù)劓?zhèn)上居民和老百姓基本消費， 加上東川、西川兩個相對比較富裕的區(qū)域，煤山人還是

50、擁有良好的消 費能力，許多人也愿意走出去到長興縣城或湖州消費，而鎮(zhèn)上新蓋的 房屋和別墅更見證了煤山人民的富裕生活。該鎮(zhèn)的商業(yè)面積在10000 平方米左右。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：煤山鎮(zhèn)空鋪率比較高，有一部分店面處于空置狀態(tài)，街上行人也比 較少，主要業(yè)態(tài)有五金電器、洗浴休閑、蛋糕店、家私、服裝超市、 藥店、建材店等，店面面積都比較小，以20至40平米左右的店面為主。 鎮(zhèn)內(nèi)有兩個中型超市，分別是華聯(lián)超市（面積1000平米左右）和 上海發(fā)聯(lián)超市（面積500平米左右），超市內(nèi)物品相對比較齊全，但 擺放比較混亂。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全

51、，qq：744421982 57 研研 調(diào)調(diào) 洪橋鎮(zhèn)（工業(yè)排名第3；第三產(chǎn)業(yè)排名第1） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：因其地理位置靠近長興縣城（約7公里），且行政鎮(zhèn)更近于縣城， 使得很多轄下村的人們都會進城消費，便捷的進鎮(zhèn)交通也帶動了洪 橋鎮(zhèn)的人氣，洪橋的商業(yè)街道也比較繁華，局部商業(yè)氛圍已初步顯 現(xiàn)，但街道比較擁擠。該鎮(zhèn)的商業(yè)面積約5000平方米。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：以日常生活類為主，有超市（萬家樂超市、華聯(lián)超市、電器連 鎖超市）、摩托車、電動車專賣、維修店、蛋糕店、建材店、服 裝、鞋類專賣店，雜貨店、一百便利店、浴場，以小面積分割為 主，面積在40-50平方米為主。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天

52、新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 58 研研 調(diào)調(diào) 李家巷鎮(zhèn)（工業(yè)排名第4；第三產(chǎn)業(yè)排名第2） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：進入李家巷鎮(zhèn)，總體印象是城鎮(zhèn)規(guī)劃較好，但舊城改造相對有點 遲緩，另有一些較大的農(nóng)貿(mào)市場和配套較為成熟的商業(yè)，從鎮(zhèn)上來 往的行人以及在商鋪消費的人們身上也可以見證當(dāng)?shù)匕傩樟己玫南?費力。 鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)面積約5000平方米。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：超市（華聯(lián)超市、蘇惠超市 ）、小型干洗店、小型網(wǎng)吧、鞋類、 服裝超市、電動車專賣、洗浴中心、雜貨店等，一般的店面面積都 比較小，在30平米左右，超市的面積在200-300平米。 天天文檔在線天

53、天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 59 研研 調(diào)調(diào) 林城鎮(zhèn)（工業(yè)排名第5；第三產(chǎn)業(yè)排名第6） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：林城鎮(zhèn)主要是依靠公路而帶動商業(yè)，沿街道邊的商鋪經(jīng)營情況一 般，以日常生活配套為主，如小飯店、藥店、聯(lián)華超市（約1000 ）、飾品（金店）、美發(fā)、通訊、聯(lián)華電器等。鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)面積約 3000多平方米左右。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 60 研研 調(diào)調(diào) 虹星橋鎮(zhèn)（工業(yè)排名第6；第三產(chǎn)業(yè)排名第5） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展： 虹星橋鎮(zhèn)

54、的商業(yè)基本擠在一條狹窄的鎮(zhèn)道上，商業(yè)發(fā)展極為落后， 其商鋪形式普通，老街的商鋪比較舊，商業(yè)氛圍差，總體商業(yè)體量 預(yù)計在4000平方米左右。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：虹星橋鎮(zhèn)的店鋪比較老，空置率也較高，整個商鋪面積分割小， 以雜貨店為主，其他有家具店、藥店等，超市有華聯(lián)（800平米左 右）、聯(lián)華超市（200平米左右），滿足日常生活需求。該鎮(zhèn)的其他 需求主要會前往縣城雉城進行消費。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 61 研研 調(diào)調(diào) 和平鎮(zhèn)（工業(yè)排名第7；第三產(chǎn)業(yè)排名第3） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：和平鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃較好，原

55、有的老街已具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，加上舊城 改造，使商業(yè)擴大了好幾倍，新建住宅小區(qū)鑫和花苑商業(yè)就達 20000平方米，加上原有商業(yè)，未來商業(yè)面積將達到40000平方米。 和平鎮(zhèn)人民的消費能力和商業(yè)成功布局已顯現(xiàn)出來，來往于長興和 湖州的小巴也生意紅火，鎮(zhèn)上居民的消費力主要集中在超市的日常 購物和服飾類上。娛樂業(yè)、網(wǎng)吧等也生意比較紅火。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：在走訪的幾個鎮(zhèn)中，和平鎮(zhèn)是品牌店最多的鎮(zhèn)，賓館也有好幾家， 而且鎮(zhèn)上有長興所有鎮(zhèn)中唯一的三星級賓館和平賓館，其他賓 館有糧貿(mào)賓館、天龍賓館等。超市有農(nóng)工商、華聯(lián)超市、興客隆超 市以及服裝、鞋類超市，另有百貨商店，專賣店有波司登、勁霸男 裝、安踏、特步

56、、柒牌等，面積多以100平方米以內(nèi)為主，其他業(yè)態(tài) 有浴場、五金電器、雜貨店、婚紗攝影、電腦通訊等。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 62 研研 調(diào)調(diào) 泗安鎮(zhèn)（工業(yè)排名第8；第三產(chǎn)業(yè)排名第4） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)展：政府扶持、百姓支持的旅游業(yè)發(fā)達興旺，帶動了泗安的第三產(chǎn)業(yè)發(fā) 展，伴隨地處通要道的地理優(yōu)勢，泗安的商貿(mào)業(yè)也比較紅火，但總體 商業(yè)發(fā)展水平仍較為落后。目前鎮(zhèn)區(qū)原有老商業(yè)近10000平方米，新 建項目鳳凰城約有3000多的商業(yè)購物廣場和約20000平方米的住宅 底商，住宅已經(jīng)動工建設(shè)，未來泗安商業(yè)面積將達

57、到35000平方米。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)以滿足日常生活需求為主。新建商鋪有部分空置，主要有汽車 摩托車養(yǎng)護維修、中小型飯店、賓館和建材店等，面積大多在30平米 左右，汽車養(yǎng)護維修店的面積在100平米左右。鎮(zhèn)中心業(yè)態(tài)有聯(lián)華超 市（約2000）、電動車專賣店、日用品店、美容店、摩托專賣、建 材店、家私店、鞋店（蜘蛛王）、服裝（波司登）專賣店、新華書店、 便利店、婚紗攝影等，也以小面積分割為主。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 63 研研 調(diào)調(diào) 小浦鎮(zhèn)（工業(yè)排名第10；第三產(chǎn)業(yè)排名第12） 商業(yè)發(fā)展：商業(yè)發(fā)

58、展：城鎮(zhèn)規(guī)劃和商業(yè)建設(shè)欠發(fā)達，這和整體經(jīng)濟實力有關(guān)，但老街的新 建商鋪形式較有特色。占地面積較大的超市已經(jīng)形成，沿省道邊的商 鋪利用了臨近公路的優(yōu)勢進行經(jīng)營活動，尤為需要提出的是，小浦鎮(zhèn) 轄內(nèi)幾個村較為富足，十里銀杏長廊就居于其中，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和以 此帶動的旅游業(yè)較為明顯，但仍處于起步階段，該鎮(zhèn)的商業(yè)面積約 10000平方米。 業(yè)態(tài)分析：業(yè)態(tài)分析：小浦鎮(zhèn)商業(yè)相對比較落后，店面以雜貨店為主，鎮(zhèn)街道正在改造， 街道兩邊店面比較雜亂，面積也比較小，以20-40平米左右的店面為主， 主要業(yè)態(tài)有摩托車行、五金電器、便利店、服飾專賣店、洗浴休閑、 小型理發(fā)店、雜貨店等，鎮(zhèn)內(nèi)有新開業(yè)的超市購物中心，超市內(nèi)經(jīng)

59、營 日用百貨以及服裝鞋帽等。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 64 1）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)與雉城的距離都不是很遠，并且有公交、私人出租車 及私家車進行連系，全部在在半小時車程范圍，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至 只需要10分鐘車程，縣城與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的聯(lián)系比較緊密； 2）從走訪中了解到，近兩年部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟較強（如煤山、泗安）， 在收入上有很大的提高，其消費支出也得以提升，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商 業(yè)已不能滿足其消費需求，消費向外發(fā)展。 3）目前周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)只能滿足當(dāng)?shù)叵M者的一些基本生活需求， 由于消費的外向性，使相當(dāng)大的一部分人會常到長興和湖州消 費，并且來長興的消費者一般都會習(xí)慣性地集中在縣中心城區(qū) 一帶購物消費，即本項目所處商圈。 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 65 4 天天文檔在線天天文檔在線文檔天天新！文檔天天新！2010房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全，qq：744421982 66 調(diào)查原則調(diào)查原則 本次調(diào)研主要是針對長興縣本地消費者，同時考慮到本次調(diào)查數(shù)據(jù)的科學(xué)性 和實施的可行性，我們將本次研究的取樣控制