北京市物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施細(xì)則

1、北京市物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施細(xì)則第一章 總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)健康有序的發(fā)展，根據(jù)施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度制定本實(shí)施細(xì)則。第二條本實(shí)施細(xì)則適用于北京市各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)） ， 包括國有企業(yè)、 集體企業(yè)、 私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。其他行業(yè)獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本細(xì)則。第三條企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理工商登記之日起3 0日內(nèi)，向主管財(cái)政機(jī)關(guān)提交企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn)證書、營業(yè)執(zhí)照、合同、章程等文件的復(fù)印件。第四條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度， 完善內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制， 嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定的各項(xiàng)財(cái)務(wù)開

2、支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，依法計(jì)算繳納國家稅收，并接受主管財(cái)政機(jī)關(guān)的檢查監(jiān)督。第二章 資金籌集第五條 企業(yè)籌集的資本金，按投資主體分為國家資本金、法人資本金、個(gè)人資本金和外商資本金等。國家資本金為有權(quán)代表國家投資的政府部門或機(jī)構(gòu)投入的資產(chǎn)為國家資本金；法人單位以其依法可以支配的資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金為法人資本金；社會(huì)個(gè)人或者本企業(yè)內(nèi)部職工以個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金為個(gè)人資本金；外商資本金為國外投資者以及我國香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)投資者投入企業(yè)形成的資本金。第六條 企業(yè)的負(fù)債分為流動(dòng)負(fù)債和長期負(fù)債。流動(dòng)負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付短期債券、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)交稅金、應(yīng)付工資、應(yīng)付

3、投資者利潤、應(yīng)付股利和其他應(yīng)付款、預(yù)收帳款、代收費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用，以及從成本、費(fèi)用中提取的職工福利費(fèi)等。長期負(fù)債主要包括長期借款、電梯折舊費(fèi)、水泵折舊費(fèi)、天線折舊費(fèi)、代管基金。第七條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)按期償還各種流動(dòng)負(fù)債，如因債權(quán)人特殊原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)，計(jì)入營業(yè)外收入。第三章 流動(dòng)資產(chǎn)第八條流動(dòng)資產(chǎn)包括現(xiàn)金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等。第九條其他貨幣資金包括外埠存款、在途資金等。第十條應(yīng)收及預(yù)付工程款包括應(yīng)收工程款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費(fèi)用、預(yù)付分包工程款、預(yù)付分包備料款。第十一條企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的0 . 3 -0 . 5 %計(jì)提壞帳

4、準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞帳損失沖減壞帳準(zhǔn)備金；收回已核銷的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。不計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失計(jì)入管理費(fèi)用；收回已核銷的壞帳沖減管理費(fèi)用。第十二條 存貨包括主要材料、其他材料、設(shè)備、低值易耗品。第十三條 存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。購入的，按買價(jià)加運(yùn)雜費(fèi)、采購保管費(fèi)和稅金等計(jì)價(jià)；建設(shè)單位供應(yīng)的，按合同確定價(jià)值計(jì)價(jià)；自制的，按照制造過程中的各項(xiàng)實(shí)際支出計(jì)價(jià)；委托外單位加工的，按照實(shí)際耗用的原材料或者半成品加運(yùn)雜費(fèi)和加工費(fèi)計(jì)價(jià)；投資者投入的，按照評估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)；盤盈的，按照同類存貨的實(shí)際成本計(jì)價(jià)；沒有同類存貨的，按照市場價(jià)計(jì)價(jià)。第十四條企業(yè)領(lǐng)用或者發(fā)

5、出的存貨，按照實(shí)際成本核算，可以采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、個(gè)別計(jì)價(jià)法、后進(jìn)先出法等方法確定其實(shí)際成本。第十五條企業(yè)領(lǐng)用的材料、低值易耗品，一次或分期攤?cè)牍こ坛杀竞凸芾碣M(fèi)用。第十六條企業(yè)對存貨應(yīng)當(dāng)定期或者不定期盤點(diǎn)，年度終了前必須進(jìn)行一次全面的盤點(diǎn)清查。 對于盤盈、 盤虧、毀損以及報(bào)廢的存貨應(yīng)當(dāng)及時(shí)查明原因，分別情況及時(shí)處理。盤盈的存貨，沖減管理費(fèi)用；盤虧、毀損和報(bào)廢的存貨，扣除過失人或者保險(xiǎn)公司賠款和殘料價(jià)后，計(jì)入管理費(fèi)用。存貨毀損屬于非常損失部分扣除保險(xiǎn)公司賠款和殘料價(jià)后，計(jì)入營業(yè)外支出。第四章 固定資產(chǎn)第十七條 固定資產(chǎn)是指使用期限超過一年的房屋及建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生

6、產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2 0 0。元以上，并且使用年限超過2年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。第十八條 固定資產(chǎn)分為四大類。一、生產(chǎn)用固定資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、施工機(jī)械、運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備。二、非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)，包括職工宿舍、 招待所、學(xué)校、 幼兒園、 托兒所、俱樂部、 食堂等單位使用的房屋、設(shè)備等固定資產(chǎn)。三、租出固定資產(chǎn)。四、未使用固定資產(chǎn)。第十九條 固定資產(chǎn)按照下列方法計(jì)價(jià)：購入的，按照買價(jià)加上支付的運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)和交納的稅金等計(jì)價(jià)；自行建造的，按照建造過程中實(shí)際發(fā)生的全部支出計(jì)價(jià)；在原有固定資產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行改、擴(kuò)建的，按照固

7、定資產(chǎn)原價(jià)加上改、擴(kuò)建發(fā)生的支出減去改、擴(kuò)建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價(jià)收入后的余額計(jì)價(jià)；投資者投入的，按照評估確認(rèn)或者合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)；接受捐贈(zèng)的，按照發(fā)票帳單所列金額（無發(fā)票帳單的，按照同類設(shè)備市價(jià)）加上由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金、安裝調(diào)試費(fèi)等計(jì)價(jià)；盤盈的，按照同類固定資產(chǎn)的重置安全價(jià)值計(jì)價(jià)；企業(yè)購建固定資產(chǎn)交納的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、耕地占用稅，計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值。第二十條 企業(yè)計(jì)提固定資產(chǎn)折舊年限及采用的計(jì)提固定資產(chǎn)折舊方法，嚴(yán)格執(zhí)行施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù) 制度中有關(guān)規(guī)定。第二十一條固定資產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓或清理報(bào)廢的變價(jià)收入扣除清理費(fèi)用后的凈收益與其帳面凈值（固定資產(chǎn)原值減累計(jì)折

8、舊）的差額，計(jì)入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。第二十二條企業(yè)對固定資產(chǎn)應(yīng)每年盤點(diǎn)一次。盤盈的固定資產(chǎn)按照原價(jià)減去估計(jì)折舊的凈收益計(jì)入營業(yè)外收入， 盤虧毀損報(bào)廢的固定資產(chǎn)， 按其原值扣除累計(jì)折舊、變價(jià)收入、過失人或保險(xiǎn)公司賠償以及殘值后的凈損失，計(jì)入營業(yè)外支出。第五章 無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和其他資產(chǎn)第二十三條無形資產(chǎn)是指企業(yè)長期使用但沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)。包括專利權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、商譽(yù)等。第二十四條無形資產(chǎn)按取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)。購入的按照實(shí)際支付的價(jià)款計(jì)價(jià)；自行開發(fā)并且申請取得專利的，按照開發(fā)過程中的實(shí)際支出計(jì)價(jià)；投資者作為資本金或者合作條件投入的，按照有關(guān)部門評估確認(rèn)或者合同協(xié)議約定

9、的金額計(jì)價(jià)；接受捐贈(zèng)的按照發(fā)票帳單所列金額或者同類無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)。商譽(yù)不得作價(jià)入帳。企業(yè)出售或轉(zhuǎn)讓商譽(yù)、非專利技術(shù)的計(jì)價(jià)，由法定評估機(jī)構(gòu)確認(rèn)。企業(yè)的非專利技術(shù)，不管是自行開發(fā)或外部購入，其費(fèi)用全部列做當(dāng)期費(fèi)用處理。土地使用權(quán)取得時(shí)無計(jì)價(jià)的不計(jì)價(jià)；有價(jià)取得的，按所發(fā)生的全部費(fèi)用作為土地使用成本，計(jì)入無形資產(chǎn)。第二十五條無形資產(chǎn)從開始收益之日起，在有效使用期內(nèi)平均攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。法律合同有規(guī)定的，按規(guī)定確定收益年限。沒有規(guī)定的按最少不得少于十年掌握。無形資產(chǎn)的攤銷直接沖減無形資產(chǎn)帳戶。第二十六條遞延資產(chǎn)是指企業(yè)發(fā)生的、不能全部計(jì)入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：開辦費(fèi)、租入固定

10、資產(chǎn)改良工程支出、在用低值易耗品的待攤銷部分。待攤期限在一年以上的其他待攤費(fèi)用。開辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費(fèi)用，包括籌建期間人員的工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)以及為籌建企業(yè)而發(fā)生的資金匯兌損益、利息等支出。開辦費(fèi)自生產(chǎn)經(jīng)營的月份次月起，按不得短于5年的期限分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)改良支出，在租賃有效期限內(nèi)，分期攤?cè)氤杀净蛘吖芾碣M(fèi)用。第六章 代管基金第二十七條代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋公用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。房屋公用部位維修基金是專項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。 房屋的共用部位， 是指承重

11、結(jié)構(gòu)部位 （包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。 共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、共用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)備、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場游泳池各類球場等。第二十八條代管基金作為企業(yè)長期負(fù)債管理。代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，專款專用，并定期接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。代管基金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。第二十九條企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員

12、會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用戶、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽定的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等）。管理用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營用房。第三十條 企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企業(yè)認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第七章 成本和費(fèi)用第三十一條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)

13、生的各項(xiàng)支出，按照國家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。第三十二條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、 獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、 水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、

14、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。第三十三條企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)計(jì)入營業(yè)成本。第三十四條企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營業(yè)成本或者管理費(fèi)用。第三十五條企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費(fèi)用。第三十六條管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用一次轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指為籌集資金等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的費(fèi)用，主要包括利息凈支出（利息收入減利息支出）、匯兌凈損失、銀行手續(xù)費(fèi)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所的資產(chǎn)評估、驗(yàn)資、檢查等費(fèi)用。管理費(fèi)用是指，企業(yè)為管理和組織生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)

15、費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、廣告宣傳費(fèi)、差旅交通費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、職工取暖費(fèi)、印花稅、房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、壞帳損失。工資主要是指發(fā)給職工的工資、獎(jiǎng)金、加班工資、臨時(shí)工工資、交通費(fèi)、洗理費(fèi)、各種政策性補(bǔ)貼。以上費(fèi)用發(fā)放是先在“應(yīng)付工資”的借方反映，然后按月轉(zhuǎn)入管理費(fèi)中的工資科目。福利費(fèi)是指按應(yīng)發(fā)職工工資總額的1 4 %計(jì)提的費(fèi)用。主要用于支付職工醫(yī)藥費(fèi)、家屬醫(yī)藥費(fèi)、職工因公負(fù)傷赴外地就醫(yī)路程費(fèi)、職工生活困難補(bǔ)助費(fèi)以及按規(guī)定用于職工集體福利事業(yè)的其他開支。工會(huì)經(jīng)費(fèi)是指按應(yīng)發(fā)職工工資總額的2 %計(jì)提的費(fèi)用，由工會(huì)另行開戶，按工會(huì)規(guī)定開支。職工教育費(fèi)是指為

16、提高職工文化水平和學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)而支付的費(fèi)用，按應(yīng)發(fā)職工工資總額的1. 5 %掌握使用。勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)主要指開支退休職工藥費(fèi)、按規(guī)定提取的統(tǒng)籌金、異地安家補(bǔ)助、職工退休金、六個(gè)月以上的病假人員工資、職工死亡喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、按規(guī)定支付給離退休人員的其他經(jīng)費(fèi)。退休職工的基本養(yǎng)老金、困難補(bǔ)助在統(tǒng)籌金中沖減。待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)按照國家規(guī)定交納。勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)是按規(guī)定發(fā)給職工的各種勞動(dòng)保護(hù)用品的支出。主要包括：工作服、手套、毛巾、肥皂等、財(cái)務(wù)人員的保健費(fèi)、防暑降溫費(fèi)等。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)是企業(yè)為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)支付的費(fèi)用。交通差旅費(fèi)主要是指職工因公出差而發(fā)生的車船費(fèi)、住宿費(fèi)及各種補(bǔ)貼。職工取暖費(fèi)是指發(fā)給職工的煤火費(fèi)、暖氣

17、費(fèi)、房管部門收取的公房維修費(fèi)。第八章 營業(yè)收入、利潤及利潤分配第三十七條營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。第三十八條主管業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、 公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施收入。物業(yè)大修收入是指企業(yè)接

18、受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人的委托， 對房屋共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修等工程施工活動(dòng)所取得的工程結(jié)算收入。第三十九條其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主管業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房的有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。第四十條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)

19、經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽訂認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、 使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的， 應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議的付款日期確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。第四十一條企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。第四十二條補(bǔ)貼收入是指國家撥給企業(yè)政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。第四十三條營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。其他業(yè)務(wù)利潤是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的

20、凈額。第四十四條投資凈收益是指投資收益扣除投資損失后的凈額。投資收益包括： 對外投資分得的利潤、 股利和債券利息、 投資到期收回或者中途轉(zhuǎn)讓取得款項(xiàng)高于帳面價(jià)值的差額、以及按照權(quán)益法核算的股權(quán)投資在投資單位增加的凈資產(chǎn)中所擁有的數(shù)額等。投資損失包括對外投資分擔(dān)的虧損、 投資到期收回或者中途轉(zhuǎn)讓取得的款項(xiàng)低于帳面價(jià)值的差額， 以及按照權(quán)益法核算的股權(quán)投資在被投資單位減少的凈資產(chǎn)中所負(fù)擔(dān)的數(shù)額等。第四十五條 營業(yè)外收支凈額是指營業(yè)外收入減去營業(yè)外支出后的凈額。營業(yè)外收入包括國定資產(chǎn)的盤盈和出售收益、 罰款收入、 因債權(quán)人原因確實(shí)無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)、 教育費(fèi)附加返還款等。營業(yè)外支出包括國定資產(chǎn)盤虧、

21、 報(bào)廢、 毀損和出售的凈損失、 非常損失、 公益救濟(jì)性捐贈(zèng)、 賠償金、 違約金、滯納金和被沒收的財(cái)物損失等。第四十六條企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的稅前利潤等彌補(bǔ)，下一年度利潤不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)，五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的用稅后利潤等彌補(bǔ)。第四十七條企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤總額，按照國家規(guī)定做相應(yīng)調(diào)整后，依法繳納所得稅。第四十八條企業(yè)繳納所得稅后的利潤，除國家另有規(guī)定者外，按照下列順序分配：（一）被沒收的財(cái)物損失，支付各種稅收的滯納金和罰款。（二）彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。（三）提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤扣除前兩項(xiàng)的1 0%提取，盈余公積金達(dá)到注冊資金5 0 %時(shí)可不在提取。（

22、四）提取公益金。（五）向投資者分配利潤。企業(yè)以前年度未分配的利潤，可以并入本年度向投資者分配。第四十九條股份有限公司提取公益金后，按照下列順序分配：（一）支付優(yōu)先股股利。（二）提取任意盈余公積金。任意盈余公積金按照公司章程或者股東會(huì)決議提取和使用。（三）支付普通股股利。企業(yè)當(dāng)年無利潤時(shí)， 不得分配股利， 但在用盈余公積金彌補(bǔ)虧損后， 經(jīng)股東會(huì)特別決議可以按照不超過股票面值6 %的比率用盈余公積金分配股利，在分配股利后，企業(yè)法定盈余公積金不得低于注冊資金的2 5%。第五十條 盈余公積金可用于彌補(bǔ)虧損或用于轉(zhuǎn)增資本金，但轉(zhuǎn)增資本金后，企業(yè)的法定盈余公積金一般不得低于注冊資金的2 5 %。第五十一條

23、公益金主要用于企業(yè)的職工集體福利支出。第九章 對外投資第五十二條企業(yè)根據(jù)國家法律、法規(guī)規(guī)定，可以采取貨幣資金、實(shí)物、無形資產(chǎn)等方式向其他單位投資。包括短期投資和長期投資。企業(yè)不得以國家專項(xiàng)儲(chǔ)備的物資以及國家規(guī)定不得用于對外投資的其他財(cái)產(chǎn)向其他單位投資。第五十三條企業(yè)的對外投資，按照下列原則確定：以現(xiàn)金、存款等貨幣資金方式對外投資的，按照實(shí)際支付的金額計(jì)價(jià)。以實(shí)物、無形資產(chǎn)方式向其他單位投資的，按照評估確認(rèn)或合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)價(jià)。資產(chǎn)評估確認(rèn)或合同、協(xié)議約定的價(jià)值與其帳面凈值的差額，計(jì)入資本公積金。企業(yè)認(rèn)購的債券， 按照實(shí)際支付的價(jià)款計(jì)價(jià)。 實(shí)際支付款項(xiàng)中含有應(yīng)計(jì)利息的， 按照扣除應(yīng)計(jì)利息后

24、的差額計(jì)價(jià)。溢價(jià)或者折價(jià)購入的長期債券，其實(shí)際支付的款項(xiàng)（扣除應(yīng)計(jì)利息）與債券面值的差額，在債券到期前分期計(jì)入投資收益。企業(yè)認(rèn)購的股票， 按實(shí)際支付價(jià)款計(jì)價(jià)。 實(shí)際支付款項(xiàng)中含有以宣告發(fā)放但尚未支付股利的， 按照實(shí)際支付的價(jià)款扣除應(yīng)收股利后的差額計(jì)價(jià)。第五十四條企業(yè)以貨幣資金、實(shí)物、無形資產(chǎn)和股票進(jìn)行長期投資，對被投資單位沒有控制權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采用成本法核算，并且不因被投資單位凈資產(chǎn)的增減而變動(dòng)；擁有實(shí)際控制權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法核算，按照被投資單位增減的凈資產(chǎn)中所擁有或者分擔(dān)的數(shù)額， 作為企業(yè)的投資收益或者投資損失， 同時(shí)增加或減少企業(yè)的長期投資，并且在企業(yè)從被投資單位實(shí)際分得股利或者利潤時(shí)，相應(yīng)

25、減少企業(yè)的長期投資。第五十五條企業(yè)對外投資取得的利息、利潤和股利，扣除分擔(dān)的虧損，計(jì)入投資收益，按照國家規(guī)定繳納或者補(bǔ)交所得稅。第五十六條企業(yè)收回的對外投資與長期投資帳戶的帳面價(jià)值的差額，計(jì)入投資收益或者投資損失。第十章 外幣業(yè)務(wù)第五十七條企業(yè)的外幣業(yè)務(wù)是指以記帳本位幣以外的貨幣進(jìn)行的款項(xiàng)收付、往來結(jié)算和計(jì)價(jià)等業(yè)務(wù)。第五十八條企業(yè)一般以人民幣為記帳本位幣。業(yè)務(wù)收支以外幣為主的企業(yè)，也可以外幣作為記帳本位幣。記帳本位幣一經(jīng)確定， 不得隨意變更， 如需變更， 應(yīng)報(bào)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)， 并在財(cái)務(wù)情況說明書中予以說明。第五十九條企業(yè)發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)外幣金額折合為記帳本位幣金額記帳。折合記帳本位

26、幣的匯率可以是外幣業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)的國家外匯牌價(jià)（原則為中間價(jià)，下同）或者是當(dāng)月1日的國家外匯牌價(jià)。第六十條 月份終了，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將外幣現(xiàn)金、外幣銀行存款、債權(quán)、債務(wù)等各種外幣帳戶（不包括按調(diào)劑價(jià)單獨(dú)記帳的外幣項(xiàng)目） 的余額， 按照月末的國家外匯牌價(jià)折合為記帳本位幣金額。 按照月末的國家外匯牌價(jià)折合的記帳本位幣金額與帳面記帳本位幣金額之間的差額，作為匯兌損益。第六十一條企業(yè)發(fā)生的匯兌損益，籌建期間發(fā)生的，如為凈損失，計(jì)入開辦費(fèi)，從企業(yè)開始生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起，按照不短于5年的期限平均攤銷；如為凈收益，自企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營月份的次月起，按照不短于5年的期限平均轉(zhuǎn)銷， 或者留待彌補(bǔ)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的虧損

27、， 或者留待并入企業(yè)的清算收益。 生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。清算期間發(fā)生的，計(jì)入清算損益，其中與購建固定資產(chǎn)等直接有關(guān)的匯兌損益，在資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但未辦理竣工決算之前，計(jì)入資產(chǎn)的價(jià)值。第六十二條企業(yè)收到投資者的出資額，如需折合為記帳本位幣的，有關(guān)資產(chǎn)帳戶按當(dāng)日國家外匯牌價(jià)或者當(dāng)月一日的國家外匯牌價(jià)折合，實(shí)收資本帳戶按合同、協(xié)議中約定的國家外匯牌價(jià)折合；合同、協(xié)議未作約定的，按企業(yè)收到出資額時(shí)的國家外匯牌價(jià)折合。有關(guān)資產(chǎn)帳戶與實(shí)收資本帳戶采用的折合匯率不同產(chǎn)生的折合記帳本位幣差額，作為資本公積金。第六十三條企業(yè)發(fā)生外匯調(diào)劑業(yè)務(wù)時(shí)，按照下列原則處理：企業(yè)按照買入外匯外匯調(diào)

28、劑價(jià)單獨(dú)記帳的，支用時(shí)，按照買入時(shí)的帳面調(diào)劑價(jià)折合為記帳本位幣金額記帳。帳面調(diào)劑價(jià)可以采用逐筆辨認(rèn)法、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、 移動(dòng)加權(quán)平均法等方法確定。 企業(yè)調(diào)劑外匯不實(shí)行單獨(dú)記帳的， 買入的調(diào)劑外匯按照國家外匯牌價(jià)折合為記帳本位幣金額，外匯調(diào)劑價(jià)與國家外匯牌價(jià)的差額，作為調(diào)劑外匯價(jià)差。在支用調(diào)劑外匯時(shí)，屬于購買資產(chǎn)或者支付費(fèi)用的， 調(diào)劑外匯價(jià)差計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)價(jià)值或者有關(guān)費(fèi)用； 屬于償還債務(wù)的， 調(diào)劑外匯價(jià)差計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。賣出調(diào)劑外匯時(shí)， 實(shí)際取得款項(xiàng)與按國家外匯牌價(jià)折合的記帳本位幣金額的差額， 應(yīng)當(dāng)沖銷調(diào)劑外匯價(jià)差， 如有余額，作為匯兌損益處理；賣出其他外匯時(shí)，作為匯兌損益處理。第十一章企業(yè)

29、清算第六十四條企業(yè)宣布終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)成立清算機(jī)構(gòu)。清算機(jī)構(gòu)在清算期間負(fù)責(zé)制定清算方案、清理企業(yè)財(cái)產(chǎn)，編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單，處理企業(yè)債權(quán)、債務(wù)，向投資者收取已認(rèn)繳而未繳納的出資，清潔納稅事宜以及處理企業(yè)剩余財(cái)產(chǎn)。第六十五條清算企業(yè)的財(cái)產(chǎn)包括宣布清算時(shí)企業(yè)的全部財(cái)產(chǎn)和清算期間取得的資產(chǎn)。已作為擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)相當(dāng)于擔(dān)保債務(wù)的部分， 不屬于清算財(cái)產(chǎn)； 擔(dān)保物的價(jià)款超過所擔(dān)保的債務(wù)數(shù)額的部分，屬于清算財(cái)產(chǎn)。清算期間，未經(jīng)清算機(jī)構(gòu)同意，不得處置企業(yè)財(cái)產(chǎn)。第六十六條清算財(cái)產(chǎn)的作價(jià)一般以帳面凈值為依據(jù)，也可以評估確認(rèn)價(jià)值或變現(xiàn)收入等為依據(jù)。第六十七條清算期間發(fā)生的法定清算機(jī)構(gòu)的成員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、公告費(fèi)

30、、訴訟費(fèi)以及清算過程中所必須的其他支出，計(jì)入清算費(fèi)用，由企業(yè)現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)優(yōu)先支付。第六十八條企業(yè)清算中發(fā)生的財(cái)產(chǎn)盤盈或盤虧，財(cái)產(chǎn)變價(jià)凈收入，因債權(quán)人原因確實(shí)無法歸還的債務(wù)，確實(shí)無法收回的債權(quán)，以及清算期間的經(jīng)營收益或損失等，計(jì)入清算收益或清算損失。第六十九條 企業(yè)在宣布終止前6個(gè)月至終止之日的期間內(nèi)，下列行為無效，清算機(jī)構(gòu)有權(quán)追回其財(cái)產(chǎn)作為清算財(cái)產(chǎn)入帳：一、隱藏私分或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)；二、非正常壓價(jià)處理財(cái)產(chǎn)；三、對原來沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保；四、對未到期的債務(wù)提前清償；五、放棄自己的債權(quán)。第七十條 企業(yè)財(cái)產(chǎn)支付清算費(fèi)用后，按下列順利清償債務(wù)：一、應(yīng)付未付的職工工資、勞動(dòng)保險(xiǎn)等；二、應(yīng)繳未繳國家的稅金；三、尚未償付的債務(wù)。不足清償同一順序債務(wù)的，按照比例清償。第七十一條企業(yè)清算終了，清算收益大于清算損失、清算費(fèi)用的部分，依法交納所得稅。清算完畢后的剩余財(cái)產(chǎn)，除法律另有規(guī)定外，按照下列原則處理：有限責(zé)任公司，