生活小區(qū)改造工程可行性研究報告

1、目錄1總論 71.1 項目概況1.2承辦單位概況1.3 項目擬建地點1.4 可行性研究報告編制單位概況1.5 編制依據(jù)、原則、編制工作概況和研究范圍1.6 建設規(guī)模1.7研究結論2 項目建設的背景與必要性.112.1、項目背景2.2、項目建設的必要性2.3、項目發(fā)展概況3市場預測與建設規(guī)模163.1、市場預測3.2、建設規(guī)模4 場址、建設條件.214.1、建設場址4.2、建設條件5土地綜合利用245.1 土地利用依據(jù)5.2 土地利用原則5.3 項目選址情況5.4土地綜合利用情況5.5 用地規(guī)模及土地使用參數(shù)6工程技術方案.256.1、總平面布局與功能劃分6.2、建筑設計6.3、結構設計6.4、

2、給水、消防、排水、雨水設計6.5、暖通設計6.6、強電設計6.7、弱電設計7 環(huán)保、綠化與節(jié)能397.1、設計依據(jù)7.2、施工期間環(huán)境影響因素7.3、項目建成后對周圍環(huán)境的影響7.4、園林綠化7.5、節(jié)能8消防.428.1 設計依據(jù)8.2 消防給水8.3 火災自動報警系統(tǒng)8.4自動噴淋滅火系統(tǒng)9物業(yè)管理.449.1、物管理的內容和目標9.2、機構設置與定員9.3、物業(yè)公司經費來源10項目實施計劃和招標方案4610.1項目建設周期規(guī)劃10.2實施進度安排10.3招標方案11投資估算與資金籌措4811.1、編制依據(jù)11.2、編制辦法及各項費用的確定11.3、投資估算及投資其構成11.4、項目資金籌

3、措與來源12 財務評價4912.1、總收入估算12.2、銷售成本12.3、稅金計算12.4、財務評價指標12.5、不確定性分析13 社會評價53 13.1項目現(xiàn)狀 13.2社會效益 14 評價結論.54附表及框圖等（共12張）附件： 1、xx市發(fā)改委“項目建議書”批復2、xx市規(guī)劃局“規(guī)劃設計條件”。3、環(huán)評報告(另冊)4、安評報告5、房地產開發(fā)公司開發(fā)資質證明6、開發(fā)公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件7、編制可研報告委托書8、項目區(qū)域位置圖9、項目總平面布置圖10、土地、拆遷、農民工工資支付文件11、自有資金資信證明、銀行貸款承諾文件12、水、暖、電等資源供給承諾文件第一章 總論1.1 項目概況1.

4、1.1、項目名稱：xx生活小區(qū)改造工程1.1.2承辦單位：xx市xx房地產開發(fā)有限公司法定代表人：注冊資金：1000萬元人民幣地址：電話：1.2承辦單位簡介xx市xx房地產開發(fā)有限公司是以房地產為龍頭、以高新科技為依托，集商貿、工業(yè)、科技、餐飲、娛樂、服裝于一體，走綜合發(fā)展道路的大型企業(yè)集團，現(xiàn)有資產總額近億元，員工近千人，其中管理人員80多人，管理人員中大專以上學歷及各類中高級以上學歷及各類中高級以上技術職稱人員占95%以上，在公司完善的組織結構及企業(yè)訪華下形成了一個富于創(chuàng)新、勇于奮進、充滿活力的團隊。公司成立以來，已有多名從事房地產開發(fā)的資深人士加盟，形成了一個強有力的開發(fā)團隊，從項目策劃

5、、規(guī)劃設計、工程管理、市場營銷、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)均由業(yè)界精英進行動作。xx房地產以“人為本、業(yè)為重、和為貴”的企業(yè)精神和“投資發(fā)展經濟、回報社會大眾”的經營理念，優(yōu)化組合企業(yè)和社會資源，以雄厚的經濟實力和高素質的人才隊伍及超前的思維，使企業(yè)經營不斷發(fā)展，組成不斷擴大，以良好的企業(yè)形象贏得了廣泛雄厚的社會基礎和良好的口碑。公司積極響應政府號召，投身xx市的城市建設和改造，投資開發(fā)的5萬平方米美佳樂超市及綜合商業(yè)樓，得到了良好的社會效益及經濟效益。xx房地產在創(chuàng)造自身經濟效益的同時，不斷以各種形式回報社會，并不斷以創(chuàng)新和超前的意識順應社會發(fā)展潮流，適應市場發(fā)展規(guī)律，并沿著企業(yè)集團化、管理科學化、經營

6、多元化、產業(yè)科技化的道路蓬勃發(fā)展，以嶄新的面貌創(chuàng)造二十一世紀的輝煌。本著互惠互利、優(yōu)勢互補、共同發(fā)展的原則，經過友好協(xié)商，xx市xx房地產開發(fā)有限公司與xx市常山房地產開發(fā)有限公司達成協(xié)議，由xx市xx房地產開發(fā)有限公司對xx生活小區(qū)進行整體改造。1.3、項目擬建地點本項目擬建地點位于xx市中山路以北，廣安街西。1.4可行性研究報告編制單位概況：編制單位：xx市建筑設計院咨詢證書編號：工咨甲103205002法人代表：曹肅國法定地址：中華南大街45號電話：70229711.5 編制依據(jù)、編制原則、編制工作概況和研究范圍1.5.1 編制依據(jù)（1）市政【1996】63號“關于加快舊城改造的實施意見

7、”（2）xx市2010年總體規(guī)劃（3）xx市發(fā)改委關于市xx房地產開發(fā)有限公司xx生活區(qū)改造項目建議書的批復,市計投(2003)352號文（4）xx市規(guī)劃局2003年7月28日規(guī)劃條件通知書。（5）xx市規(guī)劃局2005年3月4日批準的總平面規(guī)劃圖（6） 國家計委建設項目經濟評價方法與參數(shù)（7） 建設部房地產開發(fā)項目經濟評價方法（8） 項目場址地形圖及有關其它基礎數(shù)據(jù)資料。（9） 建設單位委托書1.5.2 編制原則（1）依據(jù)xx市總體規(guī)劃，嚴格遵守國家現(xiàn)行的有關規(guī)范和法規(guī)及省市有關政策進行編制和規(guī)劃。（2）本著科學規(guī)劃、合理布局，設計先進，節(jié)省投資的原則。（3）積極采用新技術、新材料，充分利用區(qū)

8、域和規(guī)模優(yōu)勢，創(chuàng)造既有現(xiàn)代風格和又有濃郁商業(yè)氣息的住宅、辦公、商業(yè)小區(qū)。1.5.3可行性研究報告編制工作概況受建設單位委托，我院組成可行性研究報告“項目組”，同建設單位有關人員進行了座談與交流，建設單位有關人員提出了運作構思，并提供了本項目的相關資料及文件，我院項目組在認真調查、統(tǒng)計、分析、研究的基礎上，編制了本可行性研究報告。1.5.4 可行性研究報告的研究范圍依據(jù)該項目建設特點，對項目建設的必要性，建設規(guī)模、建設選址、總圖布置、建筑方案、環(huán)保與節(jié)能、投資估算及資金籌措、財務分析等內容進行了全面系統(tǒng)的研究和測算1.6 建設規(guī)模1.6.1 建設總用地： 128000m21.6.2 總建筑面積：

9、 518799 m2 其中：地上建筑面積：428799m2，地下90000 m2總居住戶數(shù)2750戶總居住人口9625人1.7研究結論經計算，本項目：估算總投資10.94億元人民幣總收入14.468億元人民幣投資利潤率為（稅后）17.06% 投資利稅率為（稅后）33.16%財務內部收益率（稅后）17.75%財務凈現(xiàn)值（ic=15%，稅后）2255萬元投資回收期（稅后）3.69年（含建設期3年）盈虧平衡點（bep）75.99%以上指標表明，本項目具有較強的盈利能力和一定的抗風險能力結論：本項目符合xx市城市總體規(guī)劃，建筑設計滿足使用者對居住、辦公和商務活動的要求。本項目的建設對于加快我市舊城改造

10、步伐、樹立省會優(yōu)美整潔的都市形象、提高土地的有效利用率等具有十分良好的經濟意義和重要的社會效益。綜上所述，本項目是可行的。第二章 項目建設的背景與必要性2.1、項目背景：近年來，隨著國家陸續(xù)出臺了一系列旨在啟動房地產業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠、鼓勵政策，我國房地產業(yè)在經過幾年盤整后，得以重新活躍起來，進入相對理性、穩(wěn)定健康快速的發(fā)展埋藏，房地產業(yè)對整個國民經濟發(fā)展的貢獻和輻射作用明顯提高和加強，對抖動內需、擴大消費、安排就業(yè)、保持國民經濟健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展起到了不可替代的重要作用，已成為重要的支柱產業(yè)。任何產業(yè)的高速發(fā)展均是由其市場需求所致，房地產業(yè)的快速發(fā)展適應了我國住房制度改革的要求和城鎮(zhèn)居民巨大的住

11、房需求。據(jù)國家國民經濟景氣指數(shù)監(jiān)測中心調查分析，近年來，我國房地產業(yè)景氣指數(shù)一直處在較高水平。近年來，我國人民居住條件得到較大改善，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達20。但和經濟發(fā)達國家的住房善以及人民群眾日益增長的住房要求比較，仍有較大關中。目前，甸人民生活水平正在向小康階段過渡，隨著福利分房壽終正寢、人民經濟收入不斷提高，在解決衣食問題后，個人購房已成為人們首選的消費行為。根據(jù)專家預測，隨著甸城市化進程的加快、城鎮(zhèn)居民改善居住條件需求不斷增長，未來十年我國房地產業(yè)仍將保持穩(wěn)定、健康、快速的發(fā)展勢頭，產業(yè)前景看好。xx市做為省會，是全省政治、經濟、文化、教育中心。近年來，市委、市政府非常重視改善

12、市民的居住條件和舊城改造工作，為此出臺了一系列相互配套的優(yōu)惠政策，極大地促進了我市房地產業(yè)發(fā)展和舊城改造工作。自95年以來逐年加大住宅建設的投資規(guī)模。改 革開發(fā)以來，全市新建住宅1700多萬，使全市住宅面積達3000多萬，戶均住房使用面積從1990年的43.1%提高到50%，住房成套率也相應提高，全市人民的住房善明顯改善。舊城改造方面，加大了工作力度，相繼打通和拓寬了市區(qū)內多條丁字路和卡脖路，搬遷了有關居民住宅，使市區(qū)交通擁護狀況得到一定程度的緩解；城市主要道路節(jié)點附近建筑和城市主干道沿街建筑得到拆除重建或裝修，改善了城市形象，成為市區(qū)景觀的新亮點；市政管網改造加快，改善了市政公用工程供應配套

13、條件。 但是，由于我市建市時間短，歷史欠賬多，加之人口增長和城市發(fā)展的因素，舊城改造步伐與城市發(fā)展比相對遲緩：一邊是布局錯落有致、具有時代個性、外觀亮麗的高樓大廈和寬闊平坦、環(huán)境優(yōu)美的城市主干道；一邊是布局零亂、道路狹窄不平、市政配套條件差、房屋低矮破舊的老居民區(qū)。兩者形成鮮明對比，極不協(xié)調，與老城區(qū)在市區(qū)所外的區(qū)位極不相稱。項目場址區(qū)域是其中較典型的例子。xx生活小區(qū)地處城市中心，始建于上世紀50年代，整個小區(qū)布局混雜，建筑物年久失修，許多服務配套設施陳舊不堪，已不能適應居民的生活需要，且區(qū)域內居住環(huán)境較差，大部分房屋已成危房，與周邊有不協(xié)調，嚴重影響城市面貌和城市品位的提高，對其進行改造已

14、迫在眉捷。為合理利用城市土地、優(yōu)化城市空間布局、落實城市規(guī)劃、改善人民群眾的生活環(huán)境和居住條件、提升城市形象、加快城市現(xiàn)代化進程、拉動經濟增長、失去城市經濟發(fā)展和社會進步，本著優(yōu)勢互補、互惠互利、共同發(fā)展的精神，經友好協(xié)商，xx市xx房地產開發(fā)有限公司與xx市常山房地產開發(fā)有限公司達成協(xié)議，由xx市xx房地產開發(fā)有限公司對xx生活小區(qū)進行整體改造。2.2項目建設的必要性2.2.1項目建設是加快舊城改造步伐的需要項目場址現(xiàn)有建筑大部分為上世紀五十年代建設的居民住宅樓，大都年久失修、破損不堪，屬危改房屋，隨著項目場址周邊舊城改造，場址上現(xiàn)有建筑將與周邊城市改造后城區(qū)面貌極不協(xié)調，將越來越不能適應城

15、市規(guī)劃和發(fā)展的要求，因此急需進行相應的改造。土地是不可再生的寶貴資源，節(jié)約土地是我國的基本國策。在寸土寸金的舊城區(qū)，節(jié)約土地，提高土地利用率具有更重要的意義。項目擬選場址占地面積約13.8公頃，根據(jù)摸底調查，目前，場址上住宅建筑面積約7.3萬平米，居住2424戶，人口約8400人。經過改造后，住宅面積將達到73700平米(地上)，居住人口9625人，在保證回遷安置的基礎上，依托場址區(qū)位優(yōu)勢，利用臨廣安街、中山路、談南路的地段建設34.77萬平米(地上)的大型商務中心，這樣使土地資源得到合理配置，土地的利用率也大大提高。2.2.2項目建設是改善當?shù)鼐用竦男枰椖拷ǔ珊螅瑢⑹巩數(shù)鼐用褡叱龅桶婆f、

16、陰暗潮濕的危舊住宅樓房，搬進環(huán)境優(yōu)美潔凈、居住舒適安全、配套條件和功能齊全的中高檔住宅極大地改善居民的居住條件。2.3項目發(fā)展概況 xx生活小區(qū)改造工程是xx市xx房地產開發(fā)有限公司在進行舊城改造方面推出的又一力作，因此公司對該項目的前期工作極為重視。近一年來，多次組織有關人員對外地各類不同建筑風格的居民 小區(qū)進行實地考察和比較，博采眾長，以期該項目建成與場址地段相稱的我市一流的住宅區(qū)和商務區(qū)；對場址原民宅情況進行了全面詳細的摸底；與常山紡織集團就xx生活區(qū)整體發(fā)生達成協(xié)議；與市有關部門進行了協(xié)商和溝通；對場址市政配套條件進行了初步了解；現(xiàn)已委托有關設計單位編制規(guī)劃方案。項目前期工作已全面展開

17、。第三章 市場預測與建設規(guī)模3.1市場預測本項目主導產品由商品住宅和商務樓兩部分組成，以下就兩部分分別進行市場預測。3.1.1商品住宅、總體形勢隨著經濟收入的逐步提高，物質文化生活條件的不斷改善，我 市居民生活水平已基本實現(xiàn)由溫飽型向小康型的轉變。隨著福利分房壽終正寢，在解決衣、食問題后，個人購房已成為人們首選的消費行為，進入普通百姓的消費日程。目前我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積約20，據(jù)資料顯示，在上世紀90年代初，發(fā)達國家人均住房建筑面積分別是美國60、英國38、法國37、日本31。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30之前，人均國內生產總值在800至3000美元時，住房會保持較旺盛的需求，

18、我國房地產業(yè)正處在這樣的時期。根據(jù)專家預測，未來十年我國房地產市場容量約為60億，其中提高居住水平、改善居住條件需20億；城市化進程加快，城鎮(zhèn)人口增加約需30億；自然折舊，更新住房約需10億。隨著居民經濟收入的進一步提高以及各種啟動房地產市場的配套政策和措施(如：商業(yè)銀行對個人購房實行抵押貸款規(guī)模逐年加大，住房公積金貸款，住房貨幣化分配，住房二、三級市場的啟動等)的實施，將進一步提高個人購房能力，使?jié)撛谛枨筠D為現(xiàn)實消費，住房消費市場總體上看前景良好。另一方面，近年來我市房地產業(yè)的快速發(fā)展，有效地改善了居民居住條件，居民住房已由短缺過渡到生存型，正在向舒適型轉變。住房消費市場逐漸成熟，購房者的消

19、費行為更趨理性化，不但要求合理的戶型和寬敞的居住空間，更要求環(huán)境優(yōu)美，配套設施和功能齊全，物業(yè)服務周到等，商業(yè)住宅正在由以價格為主要競爭手段向在品牌、規(guī)劃設計、物業(yè)管理、形象包裝、生活理念等更高次上展開競爭轉變。開發(fā)商只有順應這一市場變化趨勢，才能贏得市場。、我市房地產市場發(fā)展趨勢a、從近年商品房銷售情況看，凡是具有規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、戶型合理、配套完善、功能齊全、物業(yè)管理水平高的小區(qū)項目均受到購房者青睞，有的甚至出現(xiàn)熱銷。b、隨著經濟收入的提高，住房貨幣化分配進程的加快，住房二、三級市場的啟動，商業(yè)銀行抵押貨款 逐年增加以及公積金貨款的實施等， 因對原有住房地段、戶型、環(huán)境面積、配套條件等不滿

20、，需置換新房者逐年成倍增長，有力地促進房地產市場遞次結構的形成，進而促進商品房一級市場的活躍；隨著我市城市化步伐的加快，戶籍制度的改革，進市人口也將逐步增長。上述兩大住房消費群體構成我市房地產市場的主體。c、今年我市商品房價格與去年同期上漲約2.5%，亦說明我市房地產市場較為活躍。、市場定位由于項目地處市區(qū)中心區(qū)域，占地規(guī)模較大，開發(fā)成本相對較高，因此本項目適宜定位在高品質、中高價位的開發(fā)檔次上，以大規(guī)模開發(fā)降低成本，以優(yōu)秀的人性人設計，營造新建筑風格和五星級居住環(huán)境，著力創(chuàng)造比較優(yōu)勢，通過賣點制造和兌現(xiàn)，對xx舊城改造和房地產業(yè)起到積極的示范和帶動作用。項目的商品住宅主要面向市區(qū)賣舊買新置換

21、型購房群體及新入市、新組建家庭。、市場機會點分析a、xx房地產業(yè)整體發(fā)展水平較低，因此項目有較大的操作空間和贏取競爭優(yōu)勢的機會。b、目前規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的住宅項目頗受購房者青睞，是本項目可利用的市場機會點。c、小高層、高層住宅逐漸被市場接受，但供應量有限，且現(xiàn)有供應不具備太強的競爭優(yōu)勢，是本項目的又一市場機會點。3.1.2商務樓部分隨著我國社會主義市場經濟的建立和逐步完善，我國經濟將呈現(xiàn)出以國有經濟為主導，多種經濟類型關存，相互促進，共同發(fā)展的局面，第三產業(yè)將得到迅猛發(fā)展。具體說各種社會中介組織和機構將如 雨后春筍篷勃發(fā)展，無論其規(guī)模和數(shù)量都將得到空前的增長。xx市能適應形勢的發(fā)展

22、，因此，本項目的建設將有效地緩解這一矛盾，為我市各類社會服務，中介機構的發(fā)展提供必要的硬件設施，項目市場前景非常廣闊。另一方面，隨著世界經濟一體化步伐的加快，我國對外開放的嘗試和廣度將出現(xiàn)空前的提高，對外交往將日益頻繁，各種國社會服務 中介機構、商務機構將進入我國，項目的建設將為國外的機構進駐我市，發(fā)展事業(yè)，提供到理想的辦公場所，具有廣闊的市場前景。項目場址所處區(qū)域是我市規(guī)劃的中央商務區(qū)，業(yè)已形成大型商務區(qū)的雛形，隨著本項目及周邊項目的實施，將有力促進我市cbd的形成，其對商務活動的聚集效應將得到充分釋放，因此區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。本項目以寫字辦公為主，相應配置：商務、會議、餐飲、康樂健身、會展、

23、接待、生活服務等多種功能，可為住商提供全面、周到的服務內容。使本項目具有明顯競爭優(yōu)勢，有利于吸引國內各類機構和組織進駐。綜上所述，本項目將以合理的市場定位，完善的服務功能，獨特的區(qū)位優(yōu)勢，合理的價位，一流的物業(yè)管理為廣大國內外客商所青睞，本項目市場前景良好。3.2 建設規(guī)模 總用地面積 12.8ha 總建筑面積 518799平方米 其中：地上： 428799平方米 地下： 90000平方米總建筑面積中： a.住宅建筑面積 67700平方米 b.公建建筑面積 13400平方米 c.地下車庫 35000平方米 d.商務建筑面積 347699平方米住宅總戶數(shù) 2750戶居住總人口 9625人第四章

24、建設場址與建設條件4.1建設場址4.1.1場地概況項目場址位于青園街以東、廣安大街以西、中山路以北、談南路以南的地域內。場址現(xiàn)為xx生活小區(qū)，該小區(qū)始建于上世紀五十年代，大部分樓房已成為危房，現(xiàn)有建筑中居民住宅約7.3萬平方米，居住戶數(shù)為2424戶，另有其它配套設施約2.8萬平方米，需拆遷。場址地處城區(qū)中心地帶，周邊城市市政配套條件完備，生活服務設施完善，是理想的居住用地。項目場址周邊已具有城市中央商務的雛形，本項目設置商務功能奠定了良好的基礎。項目場址具有極強的區(qū)位優(yōu)勢。交通，健全配套的基礎設施，整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，靚麗現(xiàn)代的多風格建筑，色彩斑瀾的夜色景觀，濃厚繁華的商貿氛圍，已顯露了現(xiàn)代化

25、都市的風采。4.1.2 自然條件及地質狀況（1）、氣象條件xx市位于華北平原中南部，北臨滹沱河，西連太行山，為大陸性季風氣候，四季分明，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，降水量集中在7、8月。全年平均氣溫：13極端最高氣溫：42.7極端最低氣溫:-26.5全年平均降水量:458.6日最大降水量:280.2一小時最大降水量:92.9最大積雪深度:190冬季西北風，夏季東南風全年平均風速：1.8m/s全年日照時數(shù)：2737.8h最大凍土深度：540全年雷暴日數(shù)：31.5天冬季大氣壓力：763hg夏季大氣壓力：747hg（2）、水文工程地質條件本場地屬于太行山東麓的華北沖洪積大平原，主要分布第四紀沖洪積粉

26、土，粉質粘土及細、中砂土，地下水位較深。本場地工程地質條件單一，無不良地質現(xiàn)象存在，地基承載力標準值為130-160kpa。（3）、地震烈度據(jù)國家地震局1990年頒布的中國地震烈度區(qū)劃圖，xx市處于7度地震設防區(qū)。依據(jù)中國地震局制定，由國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布的中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（gb18306-2001），本項目設計基本地震加速度為0.10g（第一組）。4.2 建設條件4.2.1 供電 本項目設計用電容量23030kw，從市電業(yè)局廣安街、青園街供電線路各引一路10kv電源到本項目開閉所。4.2.2 供排水供水由市政給水管網供給。本項目設計用水量5014m3 /日（含中水1637 m3）。排水

27、采用雨污分流制，排入青園街、廣安大街、中山路、談南路市政污水管網，日排水量4513 m3。4.2.3 供熱本項目熱源為集中供熱，由市政集中供熱管道引入本項目換熱站?？偛膳療嶝摵蔀?1000kw。4.2.4煤氣由市政煤氣管網引入本項目煤氣調壓站后，送至用戶。4.2.5 通信、電視自市政線路引入電話、寬帶、有線電視線路。4.2.6 以上資源供給已經得到各有關部門保證供應的承諾，詳見附件。第五章 土地綜合利用5.1 土地利用依據(jù)5.1.1國土資源部第7號令建設項目用地預審管理辦法5.2.2xx市土地利用總體規(guī)劃（19972010年）5.2 土地利用原則整個項目建設要遵循布局合理、減少浪費、兼顧生態(tài)、

28、可持續(xù)發(fā)展的土地利用原則。5.3 項目選址情況本項目位于xx市青園街以東、廣安大街以西、中山路以北、談南路以南的地域內。具體位置見場區(qū)區(qū)域位置圖。5.4 土地綜合利用情況本項目屬舊城改造項目，本項目用地性質以住宅（公寓）為主，附建部分辦公、商業(yè)。5.5 用地規(guī)模及土地使用參數(shù)總占地面積 12.8公頃總建筑面積518799萬平方米綠地率 住宅區(qū)35.7% 商務區(qū)31.2% 容積率 住宅區(qū)1.58 商務區(qū)4.49第六章 工程技術方案6.1、總平面布局與功能劃分6.1.1、總平面布置原則：（1）、以全市總體規(guī)劃為設計依據(jù)。（2）、滿足使用功能的要求，并結合實地自然狀況合理布置。（3）、交通力求通暢、

29、有序，避免各種流線迂回交叉。（4）、功能分區(qū)合理，各區(qū)之間有機結合，充分利用土地。 6.1.2、總平面布置概述：（1）、基本分區(qū)：場區(qū)西北及北側為居住區(qū)，東北為辦公區(qū)，東、西南為公寓區(qū)，場區(qū)中心為社區(qū)公建和農貿市場。（2）、出入口：本項目在青園街、談南路、廣安街設置車行出入口。在廣安街和中山路設置步行出入口。在沿街超過150米的建筑物設置消防通道。（3）、道路：場區(qū)內主要道路寬15米，其余道路寬度84米。（4）、綠化 : 本項目共設集中綠地42000平方米。（5）、停車位 : 本項目共設2305個汽車停車位，其中地上停車位185個，地下停車位2120個。住宅設地下自行車庫。6.2、 建筑設計：

30、6.2.1、建筑設計原則：建筑設計以經濟、節(jié)能、適用、兼顧美觀為原則，建筑設計在滿足不同功能要求的前提下，采取新思路，創(chuàng)造出既有時代特色，又獨樹一幟，并能融于城市的大環(huán)境中。6.2.2建筑風格：采用現(xiàn)代風格的建筑手法，寓文化于其中，給人以美的享受。6.2.3新技術、新材料：大量采用國家推廣的建筑節(jié)能、環(huán)保材料和技術，創(chuàng)造一個無污染、環(huán)保綠色節(jié)能建筑。6.2.4、本區(qū)建設內容各項主要指標如下：建筑物名稱建筑面積層數(shù)結構形式板式住宅434907磚混塔式住宅242101325剪力墻商住樓6680025剪力墻寫字樓3920025框架剪力墻綜合樓1200012框架公寓樓1576491820剪力墻產權式商

31、務酒店2480015剪力墻商業(yè)472503框架地下車庫900002框架小學50003磚混幼兒園16202磚混農貿市場25001磚混，輕鋼結構物業(yè)、居委會等4280在商業(yè)底層本區(qū)公建擬建位置如下：名稱擬建位置建筑面積六級人防地下車庫內(負二層)17200熱交換站公建地下200空調機房地下車庫內(負二層)150加壓泵房地下車庫內(負二層)50變配電室各高層地下500燃氣調壓站煤氣公司確定150垃圾站地上50公廁地上150本項目住宅設計戶型為兩室一廳、兩室兩廳、三室一廳、三室兩廳，建筑面積分別為80、100、120、140平方米。6.2.5、消防設計區(qū)內主要道路寬15米，其余道路寬84米，有完善的消

32、防通路，消防車均能到達每棟建筑的房前屋后。區(qū)內設室外消防環(huán)狀管網、消防水池，室外消火栓，高層建筑設室內消火栓，建筑物防火間距均能滿足：多層之間大于6米，高層之間大于13米，高層與多層之間大于9米。建筑物內部墻體均能滿足防火要求。6.3、結構設計6.3.1、高層住宅采用剪力墻結構，筏板基礎；辦公樓采用框剪結構，筏板基礎；小高層住宅為剪力墻或異型柱結構，筏板基礎。3層商場采用框架結構，獨立基礎；綜合樓采用框架結構，十字交叉條形基礎（或筏基）；地下停車場采用框架結構，獨立基礎（人防部分按規(guī)范要求進行設計）。計算程序擬采用由中國建筑科學研究院編制的pkpm系列軟件計算。多層住宅與公建部分采用磚混結構，

33、現(xiàn)澆砼梁板，墻下條形基礎。6.3.2、抗震設防烈度為7度，0.1g，第一組（見地震動參數(shù)符合報告的評審意見）。6.3.3、設計主要依據(jù)的現(xiàn)行國家規(guī)范建筑結構荷載規(guī)范gb 50009-2001混凝土結構設計規(guī)范gb50010-2002砌體結構設計規(guī)范gb50003-2001（2002局部修訂）多孔磚砌體結構技術規(guī)范jgj137-2001（2002年版）建筑抗震設計規(guī)范gb50011-2001建筑地基基礎設計規(guī)范gb50007-2002高層建筑砼結構技術規(guī)程jgj3-2002鋼筋砼異型柱框輕結構住宅技術規(guī)程db13(j)36-2002人民防空地下室設計規(guī)范gb50038-94（2003年版）6.4

34、、給水、消防、排水、雨水設計6.4.1 設計依據(jù)建筑給水排水設計規(guī)范50015-2003住宅設計規(guī)范gb50096-1999自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范gb50084-2001室外給水設計規(guī)范gbj13-87（97年）建筑中水設計規(guī)范gb50336-2002建筑設計防火規(guī)范gbj16-87（2001年局部修訂）高層民用建筑設計防火規(guī)范gb50045-95（2001年版）人民防空工程設計防火規(guī)范gb50098-98人民防空地下室設計規(guī)范gb50038-94（03版）室外排水設計規(guī)范gbj14-87（97年）建筑滅火器設計規(guī)范gbj140-90其他專業(yè)提供的條件6.4.2、給水（1）、水源：由青園街、

35、廣安街市政給水管網各引入一根dn200給水管道至區(qū)內。（2）、供水系統(tǒng)：13層建筑供水由市政水壓直供，供水壓力0.3mpa。4層以上及高層建筑由變頻機組分區(qū)供水，15層以下為低區(qū)，1625層為高區(qū)，分別用恒壓供水裝置直接供水。區(qū)內設集中加壓設施，恒壓自動變頻泵組，一定容量貯水池。（3）、區(qū)內給水引入管設室外水表井，進行用水量計量。各用水單位用室內水表計量。本項目用水以生活、消防為主，生活日最高用水量5014m3。、生活用水標準及最高日用水量：住宅250l/人、日，用水時間24h，最高日用水量 2400m3/d,商業(yè)7l/m2，用水時間12h，最高日用水量330 m3/d,綜合樓8l/m2，用水

36、時間12h，最高日用水量96m3/d,商住樓250l/人、日，用水時間24h，最高日用水量513m3/d,寫字樓50l/人、班，用水時間8h， 最高日用水量 130 m3/d,公寓樓120l/人、日，用水時間24h， 最高日用水量 630 m3/d,酒店400l/床、日，用水時間24h，最高日用水量330 m3/d,小學30l/人、日，用水時間8h，最高日用水量17 m3/d,幼兒園40l/人、日，用水時間10h，最高日用水量10 m3/d,農貿市場15l/ m2、日，用水時間10h，最高日用水量38 m3/d,居委會等8l/ m2、日，用水時間82h，最高日用水量34 m3/d,停車場3l/

37、m2， 最高日用水量15m3/d,澆灑、綠化1.5l/ m2，用水時間2h，最高日用水量12 m3/d,空調補水量，冷卻水循環(huán)水量2%，最高日用水量3 m3/d,未預見按10%計算， 最高日用水量5014 m3/d。、消防用水量：根據(jù)有關規(guī)范要求，該小區(qū)同一時間內火災次數(shù)為一次。室外消防水壓市政管網壓力保證，小區(qū)內設置室外消火栓，消防用水量按30l/s計算，樓內設室內消火栓，室內消防用水量40l/s，消火栓滅火時間按3小時計；噴淋系統(tǒng)用水量27l/s，滅火時間按1小時計；故消防總用水量為530m3（含噴淋97m3）。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護半徑為150m，布置間距不大于120

38、m，消防泵出水管設置兩條，分別與室外消防管網干管相連。（4）管材室外給水管道采用給水鑄鐵管，室內生活給水管采用聚丙烯（pp-r）管，熱熔連接，消防管道采用焊接鋼管，噴淋管道采用熱鍍鋅鋼管。（5）為滿足消防及生活用水量，以及為調節(jié)供、用水之間的不均衡性，設地下式蓄水池及加壓泵房。、蓄水池生活蓄水池內生活用水的調節(jié)容積取最高日用水量的10%，為500 m3。消防蓄水池內的消防儲水量為：消火拴用水量40l/s，火災延續(xù)時間3小時，水量40l/s3h =432 m3。噴淋用水量27l/s，火災延續(xù)時間1小時，水量27l/s1h =97 m3。消防用水量合計530m3。則蓄水池的總容積不應小于350 m

39、3。蓄水池選用國家標準圖s816“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為600 m3消防水池一座分二格，容量為500 m3生活水池一座。、加壓泵房 消防水泵：消火拴泵2臺（1用1備）；噴淋泵2臺（1用1備）。 生活水泵：高、低區(qū)各配備3臺（2用1備）。6.4.3、排水系統(tǒng)（1）、生活污水（主要來源于住宅的廚房及洗滌用水）經中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化、道路噴灑和糞便沖洗水。中水處理工藝如下：原水格柵隔油池調節(jié)池生物處理沉淀池污泥排放 消毒劑 過濾消毒中水儲水池用水點（2）、中水可利用水量(計算公式 qy=a*q*b)按總用水量的51%估算，50140.80.851%=1637m3。（3）、糞便沖洗污水經化糞

40、池消毒處理后排入市政污水管道。6.4.4、雨水系統(tǒng)屋面雨水與地面雨水統(tǒng)一收集用于中水，多余部分排入市政雨水管網。6.4.5污水排水量按用水量的90%計算，日最高污水排水量4513m3。6.4.6 排水管材室外排水管采用砼管，室內排水管道采用螺旋硬聚氯乙烯（upvc）管，在排水立管的適當位置上設阻火圈和旋流降噪器。6.5、暖通設計6.5.1 設計依據(jù)采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范gb50019-2003建筑設計防火規(guī)范gbj16-87（01版）人民防空工程設計防火規(guī)范gb50098-98人民防空地下室設計規(guī)范gb50038-94（03版）民用建筑熱工設計規(guī)范gb500176-93高層民用建筑設計防火

41、規(guī)范gb50045-95（01年版）住宅設計規(guī)范gb50096-1999民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）公共建筑節(jié)能設計標準gbj50189-2005其他專業(yè)所提條件。6.5.2 設計參數(shù)氣象參數(shù)大氣壓：夏季：995.7hpa，冬季：1036.8hpa冬季采暖計算干球溫度：-8冬季平均風速：1.8m/s冬季風向：n冬季日照率：61.6%最大凍土厚度：56mm設計計算用采暖期天數(shù)：117天采暖室內設計參數(shù)：地下車庫 5公廁 12住宅、辦公、商業(yè)及其他 18采暖室外設計參數(shù) -8空調室外設計參數(shù)：冬季空調 -11冬季通風 -3夏季通風 31夏季空調 35.1空調室內設計參數(shù)：夏季室內溫度

42、2426相對濕度 60%6.5.3、室外熱網：區(qū)內設熱交換站，內設熱交換機組及循環(huán)水泵，一次熱媒由熱力公司提供3-4kg/m2蒸汽，通過熱交換機組，進行汽水交換后，送出95-70熱水，供給各用戶采暖系統(tǒng)內。耗熱指標按45瓦/平方米，總采暖熱負荷為31000kw，供水溫度95，回水溫度70。供熱管道采用無縫鋼管，直埋敷設。蒸汽凝結水采取回收措施，一部分作為作為采暖、空調補水，剩余部分集中收集后排入市政排水管網。6.5.4、室內供暖系統(tǒng)住宅采用“熱表到戶，計量收費”便于管理。辦公、高層商業(yè)建筑統(tǒng)一供暖。系統(tǒng)采用上供下回式，管材采用鍍鋅鋼管。管道保溫材料采用巖棉管殼。6.5.5、通風設計（1）大型變

43、配電室、熱交換站設機械送排風系統(tǒng)，排風量8次/h, 通風7次/h。（2）、對于高層、大型汽車庫等需設防排煙部分按有關規(guī)范要求設防排煙系統(tǒng)。（3）、地下室及人防按防護單元各自設獨立通風系統(tǒng)（清潔、濾毒、隔絕通風）并與平時通風系統(tǒng)合理轉換，確保戰(zhàn)時獨立各自通風系統(tǒng)。（4）、地下車庫設機械排風兼排煙系統(tǒng)，結合建筑物造型實現(xiàn)高空排放，自然進風換氣次數(shù)為6h-1。（5）、其余建筑物通風采用自然通風。6.5.6空調設計（1）住宅：由各住戶自設分體式或柜式空調機。（2）商業(yè)、酒店、設集中空調，并應滿足室內新風量要求?？照{設備擬采用溴化鋰空調機組。制冷負荷按150w/m2計算。6.6、強電設計6.6.1設計依

44、據(jù)民用建筑電氣設計規(guī)范 jgj/t16-92建筑物防雷設計規(guī)范gb50057-94（2002年版）建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范gb50303-2002有線電視系統(tǒng)工程技術規(guī)范gb50200-94低壓配電設計規(guī)范gb50054-95 10kv及以下變電所設計規(guī)范gb50053-94供配電系統(tǒng)設計規(guī)范gb50053-94住宅設計規(guī)范gb50096-1999 （2003年版）智能建筑設計標準gb/t50314-2000火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范gbj150116-98其他相關專業(yè)提供的條件等6.6.2、供電電源由市電自廣安街、青園街各引一路10kv電源，在中部設10kv開閉所，向各大建筑放射式配電。各

45、類建筑用電指標：住宅區(qū)50w/m2；商務區(qū)80w/m2；地下建筑10w/m2。以電纜埋地引入，設備總容量32900k w，計算容量23030kw。本項目設地下變配電所兩座，一座位于西北部住宅區(qū)，另一座位于中部住宅區(qū)。這兩座變電所主要用于多層住宅、公建等中小型建筑用電，高層、公寓、酒店、寫字樓等大型建筑在各自的單體地下室獨立設置變電所。6.6.3、配電系統(tǒng)（1）、負荷等級根據(jù)建筑物防火等級劃分，一類高層消防用電為一級負荷，二類高層消防用電為二級負荷，多層住宅、小型公建為三級負荷。（2）、配電辦公、商業(yè)二路電源，直埋引入。電梯、水泵采用雙回路供電，末端自動切換。住宅戶內設配電箱，遠程抄表系統(tǒng)。（3

46、）、照明住宅內以白熾燈為主，辦公、商業(yè)以熒光燈為主。區(qū)內設路燈照明、室外泛光燈，由小區(qū)管理中心采用時鐘自動控制。高層建筑預留霓虹燈電源并按照航空部門要求確定是否設置航空障礙燈。（4）、建筑物防雷及接地、小高層住宅按三類防雷設計，高層住宅及其他高層建筑等按二類防雷設計，按規(guī)范要求設置防直擊雷，防感應雷及雷電波侵入等措施。高層建筑采取防側擊雷措施。 、電氣安全保護采用tn-s接地系統(tǒng)（三相五線制，pe、n分別設置）。6.7、弱電設計6.7.1、由市網引入電話系統(tǒng)。住宅在客廳及主臥室各設電話插座一個，商務、辦公及其他根據(jù)需要在施工圖階段確定。6.7.2、由市網引入電視系統(tǒng)，住宅客廳及臥室均設出線口一

47、個，其余建筑物由在物業(yè)管理中心設置線電視前端箱，向各需求單位采用分配分支方式進行信號分配（具體在施工圖階段確定）。6.7.3、由市網引入寬帶網。辦公室每個房間設信息點4個，商業(yè)樓設信息點10個/100m2,住宅每戶設信息點12個，其余在施工圖階段確定。6.7.4、物業(yè)管理中心控制室設：火災監(jiān)控系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)安防報警系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)多表遠傳系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)消防自動化系統(tǒng)室外照明控制系統(tǒng)第七章 環(huán)保、綠化與節(jié)能7.1、設計依據(jù)7.1.1、中華人民共和國國務院第253號令建設項目環(huán)境保護條理7.1.2、河北省第八屆人大常委會公告第80號河北省建設項目環(huán)境保護管理條理7.1.3、環(huán)境影響評價技

48、術導則（hj/t2.1-2.3-93）7.1.4、環(huán)境影響評價技術導則-非污染生態(tài)影響（hj/t191997）7.2、施工期間環(huán)境影響因素項目建設施工期間，主要污染源為施工機械噪聲、揚塵、建筑垃圾等，會對該區(qū)域及周邊的大氣環(huán)境、生活環(huán)境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影響。施工單位在施工前必須到環(huán)保管理部門辦理有關手續(xù)，并按環(huán)保要求，采取必要的降噪抑塵措施，及時清理外運建筑垃圾，以期降低不利影響。7.3、項目建成后對周圍環(huán)境的影響本項目無工業(yè)廢棄物產生，故不產生工業(yè)污染。生活污水和生活垃圾按城市環(huán)衛(wèi)要求排放，對環(huán)境不產生其他不利影響。7.4 園林綠化7.4.1 項目定位與環(huán)境設計該項目建

49、成后將成為我市又一個環(huán)保小區(qū)，其中綠化景觀設計成為輔助和豐滿項目功能的主要因素。項目綠化景觀設計主要采用綠化和小品相輔的設計指導思想，形成以居住休閑功能為主，辦公、商貿為輔的綜合型園林綠化系統(tǒng)。7.4.2 設計思路考慮以點片狀綠化為主、雕塑、小品為輔的景觀設計思路。在建筑物之間設大片集中綠地，對小區(qū)道路、停車位等空間進行點式綠化，在適當位置設雕塑、小品。為追求多樣化、人性化來突出景觀效果，擬采用帶式、點式、片式、堆擺等多種形式，并在部分采用立體綠化，營造“四季常綠，三季有花”的景觀綠化效果。7.4.3、綠化指數(shù)（1）、綠化率：項目綠化率控制在33%以上；（2）、綠化面積：規(guī)劃綠化面積4萬多平米

50、。7.5、節(jié)能7.5.1設計依據(jù)7.5.1.1、民用建筑節(jié)能設計規(guī)程（dbj-2000）7.5.2.2、民用建筑節(jié)能設計標準（gbj26-95）7.5.2、 節(jié)能措施本項目建筑材料選用建設部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗，中空玻璃，門窗結縫用保溫材料封嚴；主要動力設備在滿足功能的前提下選用節(jié)能設備，照明選用高效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設計有中水回用系統(tǒng)，并全部采用節(jié)水型設備，以節(jié)省能源，降低能耗。以上詳見xx市環(huán)境科學研究院“環(huán)評報告”第八章 消防8.1 設計依據(jù)建筑設計防火規(guī)范gbj16-87火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范gbj150116-98建筑滅火器配

51、置設計規(guī)范gbj140-908.2 消防給水設計范圍：小區(qū)室內外消防系統(tǒng)。設計原則：以防為主，防消結合。消防水源來自市政給水管網，小區(qū)內環(huán)狀布置供水管網及室外地下式消火栓。8.2.1 消防用水量標準室內消火栓為40l/s，火災延續(xù)時間3h。室外消火栓為30l/s，火災延續(xù)時間3h。噴淋為27l/s，火災延續(xù)時間1h。8.2.2 消火栓給水系統(tǒng)室外給水系統(tǒng)采用生活、消防聯(lián)合供水系統(tǒng)，管網成環(huán)狀布置，消防采用低壓制，室外設地下式消火栓，其半徑布置間距不大于120m。設儲水池及加壓水泵房，儲水池內貯消防用水及生活調節(jié)用水。室內消火栓設在環(huán)狀消防給水管上。8.2.3在不宜用水場所如變配電室、控制室等處

52、設置移動式和手提式“二氧化碳”和其他滅火器。8.3火災自動報警系統(tǒng)8.3.1按建筑性質確定保護等級機系統(tǒng)組成。8.3.2消防控制室位置的確定及控制要求。8.3.3火災報警及消防聯(lián)動控制要求，控制邏輯關系及控制顯示要求。8.3.4火災應急廣播及消防通信。8.4自動噴淋滅火系統(tǒng)8.4.1按建筑物性質確定其火災危險等級。8.4.2確定其室外消防水池、消防泵房及穩(wěn)壓設備。8.4.3確定其運行控制。第九章 物業(yè)管理本項目建成投入使用后，將由有資質的物業(yè)管理公司，對整個小區(qū)實行現(xiàn)代化、專業(yè)化的管理，以更好地維護住宅的使用功能，延長房屋使用年限，為業(yè)主創(chuàng)造一個整潔、文明、安全、生活方便的辦公、居住環(huán)境。9.

53、1物管理的內容和目標9.1.1管理內容物業(yè)管理的內容主要有：維修管理、設備管理、公共秩序管理、消防管理、保潔管理、交通管理、綠化管理。9.1.2管理的目標（1）、要充分保障物業(yè)使用人的消費權益，保證房屋及設施使用功能的正常發(fā)揮；（2）、要保障物業(yè)產權人的所有權權益，在經營管理中保持房屋的價值和使用價值，使物業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經濟效益。（3）、為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質、經濟的全方位服務，為居民提供整潔、文明、安全、方便的居住條件和生活環(huán)境；（4）、使物業(yè)公司獲得最佳的經濟效益和社會效益，以保證物業(yè)管理公司經營成良性循環(huán)，提高公司的服務水平和市場競爭力。9.2 機構設置與定員9.2.1 機構設置物業(yè)公司設經理一名，副經理二名。