商鋪理財(cái)知識(shí)錦囊

1、商鋪理財(cái)知識(shí)錦囊1 消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（ cpi ）消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)趨勢和變動(dòng)程度的相對數(shù)，反映城鄉(xiāng)居民購買并用于消費(fèi)的消費(fèi)品及服務(wù)價(jià)格水平的變動(dòng)情況，并用它來反映通貨膨脹程度。消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分為食品、 衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個(gè)大類。國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)字顯示， 2004 年 9 月 cpi 上漲了 5.2 ，比8 月份僅回落了 0.1 個(gè)百分點(diǎn)。至此， cpi 已連續(xù) 4 個(gè)月越過 5 的通貨膨脹“警戒線”。在這種情況下，銀行的利率遠(yuǎn)低于cpi ，這也就是我們說的負(fù)利率。如果2004 年全年 cpi 平均值達(dá)到 5

2、.3% ，那么，就意味著存款的負(fù)利率為 -3.05% 。也就是說，目前在銀行存款，不僅不能保值，而且還要賠錢。也因此，如何進(jìn)行合理的投資，避免負(fù)利率的影響，成了民眾較為關(guān)心的問題。2資金時(shí)間價(jià)值貨幣資金如果自己儲(chǔ)藏起來不用，不論經(jīng)過多久時(shí)間，金額不會(huì)發(fā)生改變，一元仍然是一元。貨幣資金如果作為社會(huì)生產(chǎn)資金投入再生產(chǎn)過程，就會(huì)帶來利潤；如果存入銀行，就會(huì)得到利息。利潤或者利息都叫做資金的增值。貨幣資金這種隨時(shí)間而增值的現(xiàn)象一般稱作資金時(shí)間價(jià)值。資金時(shí)間價(jià)值取決于市場經(jīng)濟(jì)中沒有風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹條件下的社會(huì)平均利潤率。就宏觀來講，它是沒有通貨膨脹下的資金純收 入率，即資金利率。3 商鋪的分類根據(jù)商鋪的分

3、布與規(guī)格，可以將商鋪分為以下幾類：購物中心、專業(yè)市場席位型商鋪。此類商鋪有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)定位，多數(shù)由統(tǒng)一的管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，投資者收取固定的租金回報(bào)。商廈商鋪。此類商鋪一般是沿街寫字樓底部的單元商鋪，一般劃分的出售單元面積較大。社區(qū)商鋪。 此類商鋪一般設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)， 以提供社區(qū)便利消費(fèi)、充實(shí)社區(qū)生活為主。4 市場上主要的商鋪銷售模式產(chǎn)權(quán)式和返租所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪，即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念，這是產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)詈诵?、最基礎(chǔ)的理念。產(chǎn)權(quán)式商鋪是國際流行的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式，最早出現(xiàn)在 20 世紀(jì)70 年代的歐美發(fā)達(dá)國家，近年才開始出現(xiàn)在國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市。主要

4、表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，將業(yè)權(quán)商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，國際上主流的連鎖百貨品牌中超過 60% 均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。售后返租（又稱售后包租、售后回租、售后承租）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋：售后返租是指開發(fā)企業(yè)將所售商品房出售給投資者，同時(shí)與投資者簽訂承租協(xié)議，并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的一種投資方式。商鋪銷售方式如果為返租的話，開發(fā)商為了補(bǔ)償返祖給投資者的損失，往往會(huì)把商鋪的價(jià)格上浮30-50% ，

5、甚至 100% ，因此，商鋪的實(shí)際的市場價(jià)值總是小于購買的總值?，F(xiàn)在市場上商鋪銷售普遍采用返租的模式，即返祖5 年， 8% 年投資回報(bào)率，前5 年內(nèi)沒有租金收入。5首付一般來說，商鋪的首付為總值的 50% 。但是，如果開發(fā)商采用返租的銷售模式， 5 年 8% 回報(bào)率，則首付為總值的（1 5x 8%）=10% 。6 銀行利率自上半年以來，人們一直熱烈討論的銀行加息問題，終于在 28 日晚有了結(jié)果：經(jīng)國務(wù)院同意，中國人民銀行決定自 29 日起上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率，這也是我國 10 年來首次提高銀行存款利率。這次利率調(diào)整對整個(gè)消費(fèi)類貸款有著一定的影響。對利用消費(fèi)貸款進(jìn)行買房、買車的人們來說，銀行上調(diào)銀

6、行利率將會(huì)略微增加他們月供還款的負(fù)擔(dān)，不過幅度有限，不必過分擔(dān)心。而且，房貸還款利率，是以年為單位進(jìn)行調(diào)整，年內(nèi)的還款額目前還不會(huì)調(diào)整。按照這次調(diào)整利率，個(gè)人住房公積金貸款 5年以上的利率由 4.05% 調(diào)整到 4.23% ， 上調(diào) 0.18 個(gè)百分點(diǎn)； 自營性個(gè)人住房貸款 5 年以上的利率由 5.04%上調(diào)到 5.31% ，上調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)。購買商鋪的按揭貸款屬于個(gè)人消費(fèi)貸款，利率調(diào)整后的具體如下：個(gè)人消費(fèi)貸款參考利率表貸款年限年利率0-6 月 （含6 月 ）5.22%6 月 -1 年（含1 年） 5.58%1-3 年（含 3 年）5.76%3-5 年（含5 年）5.85%5-30

7、年（含 30 年） 6.12%7 按揭還款金額我們按照等額還款方式計(jì)算年按揭還款額，計(jì)算公式如下：其中：每月利息= 剩余本金貸款月利率每月本金 = 每月月供額每月利息計(jì)算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。投資分析了解了以上關(guān)于商鋪投資的一些背景常識(shí)以后，我們接著就要開始進(jìn)行正確的投資份。不論投資者做什么樣投資，風(fēng)險(xiǎn)多少還是存在的，如何正確地認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才是投資者真正應(yīng)該重視的問題。以下將從以下幾個(gè)方面闡述如何理性的進(jìn)行商鋪投資，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。1 確定政府未來的政策傾向政府

8、的宏觀調(diào)控對地產(chǎn)的走勢有著重大的影響，明確政府未來的政策傾斜方向，有助于投資者趨利避害，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。2 確定投資成本投資成本，包括首付款和購房應(yīng)繳稅費(fèi)，還包括貸款成本和利息。這里，主要的成本風(fēng)險(xiǎn)在于貸款利息上，正確的評(píng)估利息成本，有助于提高投資收益率，增加收益。假設(shè)投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪的總價(jià)為20 萬元，按揭年限最多為 10 年，我們可以確定如下的投資利息和年供金額圖示。3確定與該商鋪相關(guān)的以下幾點(diǎn)信息：選擇合適的地段，考察當(dāng)?shù)氐娜肆?、車流量以及?xiàng)目周邊的交通道路等的情況，判斷當(dāng)?shù)氐纳?鋪是否已經(jīng)飽和或者所在商圈是否已經(jīng)開始衰落。根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力，選擇適合自身狀況的商鋪，避免投資商鋪給自己的經(jīng)

9、濟(jì)狀況帶來大的風(fēng) 險(xiǎn)。確定項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購期與當(dāng)前的時(shí)差；確定與投資者有意購買的商鋪具有同等位置、規(guī)格的本項(xiàng) 目的其他已售商鋪在項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購期的價(jià)格與當(dāng)前價(jià)格的價(jià)差。確定時(shí)差和價(jià)差，有利于正確的分析商鋪的升值潛力，時(shí)差、價(jià)差越小，今后升值的潛力越大?？疾炱渌苓吪R近項(xiàng)目的價(jià)格、租金、業(yè)態(tài)、出租率等情況，綜合分析該商鋪的市場風(fēng)險(xiǎn)狀況（主要是未來空置情況， 由商鋪預(yù)計(jì)每年空置時(shí)間推算出其年空置率） 。 確定周邊臨近項(xiàng)目的現(xiàn)況，可以為以后做出正確的投資決策提供參考依據(jù)，這方面決策主要是賣還是租的選擇，賣可以賺取差額利潤，租可以做長期投資。以上的信息有助于投資者明確市場風(fēng)險(xiǎn)，掌握未來市場的動(dòng)向，避免盲目的

10、投資造成的損失。4正確的分析商鋪真實(shí)的投資回報(bào)率推算出符合未來市場預(yù)期的租金收入。例如，某商鋪投資在進(jìn)行綜合的市場分析后得出的結(jié)論為該商鋪所在商圈圍成長型商圈，預(yù)計(jì)在3-4 年內(nèi)商圈將基本成形。結(jié)合其它商圈的個(gè)案情況，預(yù)計(jì)租金年收益率在前 3 年為 8% ；第 4-7 年該商圈已經(jīng)完全成形，租金年收益率上升為10% ；第 8-10 年，由于商鋪的產(chǎn)品落后等其他情況，租金年收益率下降為 8% 。具體的現(xiàn)金流情況如下表所示。年限年租金收益率年租金收入（元）18%1600028%1600038%16000410%18000510%18000610%18000710%180008 8%160009 8%16000108%16000根據(jù)個(gè)人的自身經(jīng)濟(jì)情況，決定首付款金額以及按揭年限，并且計(jì)算相應(yīng)的投資回報(bào)率。通過合理計(jì)算方法，估算該投資未來的預(yù)期收益率。投資回報(bào)率 = 總收益/ 總成本總收益=10年租金總收入x （ 1-年空置率）-10年年供額-稅費(fèi)-其他相關(guān)費(fèi)用總成本 = 首付款 + 稅費(fèi) +10 年按揭款總額綜合考