談工業(yè)用房的房屋重置價評估

1、談工業(yè)用房的房屋重置價評估內(nèi)容摘要：企業(yè)貸中大量的抵押物是工業(yè)廠房，估價方法大 多采用成本法，所采用的技術(shù)路線是房地分估然后累加求取 其市場價值，這就涉及到兩大部分的估價，其一是土地使用 權(quán)價值的評估，其二是房屋現(xiàn)值的評估，本文著重談房屋價 值的評估。由于工業(yè)廠區(qū)地上的房屋情況比較復(fù)雜（幢數(shù)多 且結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑物特征各不相同），因此如何正確確定其房屋的重置價是成本法估價中最為關(guān)鍵之一。房地產(chǎn)估價規(guī)范對房屋重置價的基本構(gòu)成要素進(jìn)行了說明，并要求 應(yīng)根據(jù)估價對象的實(shí)際情況在價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予 增減，如何進(jìn)行“增減”這又是成本法估價中的另一關(guān)鍵。本文圍繞上述的兩個“關(guān)鍵”，結(jié)合筆者的估價實(shí)踐

2、，談些 個人看法，供業(yè)內(nèi)人士參考，并歡迎批評指正。關(guān)鍵詞：工業(yè)用房評估成本抵押物一、房屋重置價構(gòu)成及注意事項（一）開發(fā)成本包括勘察設(shè)計和前期費(fèi)、廠區(qū)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工 程費(fèi)等。1 .勘查設(shè)計和前期費(fèi)。包括：三通一平費(fèi)（施工需要的 臨時水、電、路及場地平整）；勘探費(fèi)；測量費(fèi)；咨 詢費(fèi)、可研費(fèi)；規(guī)劃設(shè)計費(fèi)；施工圖設(shè)計費(fèi)等。一般以 建安工程費(fèi)為基數(shù)，按一定比率（ 3%6% ）求取。 注意事項：（1）上述、在工業(yè)項目中的“一定比率”的取值要高于民用項目；（ 2）項目的規(guī)模、復(fù)雜程度不同， “一定比率”的取值也應(yīng) 有所區(qū)別；（3）如果“三通一平”費(fèi)已經(jīng)包括在土地使用權(quán)價值中了， 則在房屋部分不再

3、重復(fù)計算。2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括廠區(qū)內(nèi)的水、電、路、綠化、環(huán) 保、物業(yè)管理用房等。一般以建安工程費(fèi)為基數(shù)，按一定比 率計?。ɑ虬疵科椒矫捉ㄖ娣e多少元計?。?。注意事項：（1 ）所選取的“一定比率” （或每平方米建筑面積多少元） 應(yīng)視項目用途、規(guī)模（廠區(qū)內(nèi)房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)等級等） 的實(shí)際情況而確定；（2）估價師要詳細(xì)觀察其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實(shí)際項目內(nèi)容， 對其作出概算，以此來把握所確定的“一定比率” （或每平 方米建筑面積多少元）的合理性。3房屋建筑安裝工程費(fèi)。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生 的土建、安裝及裝飾裝修工程費(fèi)等。注意事項：（1）建安工程費(fèi)不應(yīng)盲目拷貝“格式范本”的數(shù)值，否則 其不能反映

4、出房屋價值的客觀性；（2）建安工程費(fèi)的估算是采用何種方法（單位比較法、分 部分項法、 工料測量法、 指數(shù)調(diào)整法） 應(yīng)在估價報告中明示， 所有估算的參考資料、依據(jù)、求取過程應(yīng)存于“工作底稿” 以備核查；（3）如果廠區(qū)內(nèi)的房屋幢數(shù)多，結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋特征差 異較大時，應(yīng)選取若干幢具有代表性的房屋作為“案例” 分別估算其建安工程費(fèi)，其余房屋按類比法分別進(jìn)行樓層、 層高、裝飾裝修等修正后確定建安費(fèi)，具體的建安費(fèi)估算過 程可以在“工作底稿”中存檔備查；（4 ）估價報告中應(yīng)有“房屋估價一覽表” ，列表對所有房屋 的“產(chǎn)權(quán)證號”、“幢號”、“名稱”、“用途”、“結(jié)構(gòu)”、“層數(shù)”、 “重置單價”、“重置成本”

5、、“成新率”、“現(xiàn)值”一一載明。（5）附屬工程要明示包括的具體項目（如：圍墻、擋土墻、 道路、水池、煙囪、建筑小品等） ，項目較多、情況復(fù)雜、 價值較大時應(yīng)該單獨(dú)估算而不并入房屋的建安工程費(fèi)，并注 意避免與“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”及“公共配套設(shè)施費(fèi)”重復(fù)。 4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指城市規(guī)劃要求配套的教育（如 幼兒園）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育 （如文化活動中心） 、 社區(qū)服務(wù)（如居委會） 、市政公用（如廁所）等非營業(yè)性設(shè) 施的建設(shè)費(fèi)。工業(yè)廠區(qū)項目內(nèi)此部分一般是沒有，因此不計 取。如有，則應(yīng)按實(shí)際情況確定。5其他工程費(fèi)。包括專業(yè)費(fèi)用，如工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價 咨詢服務(wù)費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等，應(yīng)注意避免與前

6、期費(fèi)用內(nèi)容的 重復(fù)。6開發(fā)（建設(shè)）期間稅費(fèi)。包括有關(guān)稅收和地方政府或有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如白螞蟻防治費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、人防工 程費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)等。工業(yè)廠區(qū)項目應(yīng)具體情況確 定。7開發(fā)成本合計。指上述“ 1” “6”數(shù)值的累加。（二）管理費(fèi)用指建設(shè)項目從立項、籌建、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用及項 目后評估等全過程所需發(fā)生的費(fèi)用。根據(jù)財政部基本建設(shè) 財務(wù)管理規(guī)定 ，建設(shè)單位管理費(fèi)實(shí)行總額控制，總額控制 數(shù)以項目審批部門批準(zhǔn)的項目投資總概算為基數(shù)，并按投資 總概算的不同規(guī)模分檔計算。 實(shí)際估價中一般以 “開發(fā)成本” 為基數(shù)，按一定比率（ 1.5%5% ）計取。注意事項：（ 1 ）“按一定比率”的

7、取值應(yīng)根據(jù)項目規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、復(fù) 雜程度而綜合確定；2 ）計取規(guī)則是商品房高于自建房；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高的、復(fù)雜 程度大的高于標(biāo)準(zhǔn)低的、復(fù)雜程度小的。（三）投資利息工業(yè)項目建設(shè)，投資利息是指項目建設(shè)完成所發(fā)生的必要費(fèi) 用應(yīng)計算的利息，包括自有資金和借貸資金。房屋部分計息 項目一般包括開發(fā)成本、管理費(fèi)；計息期通常以年計；計息 周期（建設(shè)期）通常考慮房屋建安費(fèi)均勻投入而取期中計， 前期費(fèi)用在年初一次性投入；利率一般以估價時點(diǎn)的貸款利 息率。注意事項：（1）計息同期應(yīng)取工程的合理的、正常的建設(shè)期；（2）利率應(yīng)根據(jù)建設(shè)期長短選用一、二、三年的貸款利息 率。（四）銷售稅費(fèi) 自用工業(yè)廠房，沒有發(fā)生銷售稅費(fèi)，一般不

8、計。（五）開發(fā)利潤工業(yè)項目的開發(fā)利潤是指建設(shè)單位（投資者）利潤。注意事項：1）開發(fā)銷售項目的利潤率遠(yuǎn)高于自用的建設(shè)項目；工業(yè) 用房可視情況適當(dāng)少量計取開發(fā)利潤；標(biāo)準(zhǔn)廠房利潤率計取略高于非標(biāo)準(zhǔn)廠房；（2）等級高、項目復(fù)雜、開發(fā)周期長的利潤率要高于等級 低、項目簡單、開發(fā)周期短的；（ 3 ）計算的利潤率要與利潤基數(shù)相匹配。二、房屋重置價構(gòu)成因素增減的一般原則本文的估價對象是工業(yè)廠房，而且大部分的估價目的是抵押 貸款，它有別于其他用途、其他估價目的，因此其房屋重置 價構(gòu)成因素增減的原則主要如下。（一）房屋建安工程費(fèi)依客觀成本為準(zhǔn)，要對實(shí)際成本進(jìn)行 增減在估算房屋建安工程費(fèi)時，往往估價人員會向委托方索

9、取當(dāng) 時該房屋建筑安裝的預(yù)算或決算資料，此時不能簡單盲目地 以其當(dāng)時實(shí)際發(fā)生的房屋建安費(fèi)通過指數(shù)調(diào)整法來求取。如 果采用這種方法時，要分析其實(shí)際成本與社會的客觀成本的 差異，進(jìn)行必要的增減。 如果采用單位比較法（結(jié)合指數(shù)調(diào)整法）時，應(yīng)認(rèn)真分析并 比較區(qū)別估價對象房屋與選擇參照的房屋在房屋建筑特征 中的各種條件差異，對差異部分作必要合理的房屋建安工程 費(fèi)增減。（二）“一定比率”的選取要依估價對象實(shí)際狀況進(jìn)行增減 前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)等項目的取值，一般都 是以“房屋建安工程費(fèi)”（或與之相關(guān)聯(lián)的“開發(fā)成本”）為 基數(shù)，按“一定比率”來計取。這時“一定比率”的取值大 小要與估價對象實(shí)際狀況

10、相匹配，這是對價值構(gòu)成因素增減 的一種變相處理手段，其增減原則應(yīng)視估價對象的實(shí)際狀況（在前面的“注意事項”中已述，此不重復(fù)）。（三）依房地產(chǎn)最初投資者獲取投資利潤的方式不同進(jìn)行因 素的增減主要針對“開發(fā)利潤”及“銷售稅費(fèi)”。自用項目畢竟與開發(fā)銷售項目不同，工業(yè)廠房大多是自用（少數(shù)是出租），它的主要模式是：投資建廠T生產(chǎn)產(chǎn)品T銷售產(chǎn)品T回收投資 獲取利潤。它與開發(fā)房地產(chǎn)銷售項目有著本質(zhì)的區(qū)別，房地 產(chǎn)開發(fā)項目的利潤是通過銷售房地產(chǎn)而取得，而自用工業(yè)廠房項目的利潤是通過其工廠生產(chǎn)的產(chǎn)品來獲取利潤。其理由 是：興建工業(yè)廠房項目的共同特點(diǎn)為耗資巨大、用途單一、自然損耗大、原設(shè)計用途難以改變（或改變用途

11、要耗費(fèi)大量 資金）、難以出售；工業(yè)廠房項目它注重的是其生產(chǎn)出的 產(chǎn)品利潤，除非產(chǎn)品滯銷失去市場競爭力或經(jīng)營不善，使投 資者難以賺取投資利潤回收原始投資，否則也不愿意轉(zhuǎn)讓廠 房。因此，在對工業(yè)廠房項目估價而確定房屋重置價時，不應(yīng)含有銷售稅費(fèi)，可視情況適當(dāng)少量的計取開發(fā)利潤。（四）應(yīng)區(qū)分在建項目、停建項目與停產(chǎn)項目進(jìn)行因素增減 在建項目應(yīng)按工程形象進(jìn)度估算建安工程費(fèi)外，還要考慮其 效應(yīng)不能發(fā)揮對房屋價值的減損；停建項目除了按在建項目 考慮之外，還應(yīng)考慮停建項目對今后要續(xù)建時所帶來的返工 及不利影響因素；停產(chǎn)（停止生產(chǎn)產(chǎn)品）項目應(yīng)考慮轉(zhuǎn)換生 產(chǎn)產(chǎn)品所需要的新增建安投入，即效用改變對原工業(yè)用房的 價值減損 三、作業(yè)估價師必須具備的專業(yè)知識和能力每個房地產(chǎn)估價師所學(xué)的專業(yè)和知識結(jié)構(gòu)不同，主攻的估價 方向及估價方法不同，某一方面的估價經(jīng)驗(yàn)和熟練程度也不 同。因此對于工業(yè)用房的重置價評估最好要配備造價專業(yè)、 工民業(yè)專業(yè)或相近專業(yè)的估價師，因?yàn)樗麄儗Ψ课莸奶卣饔^ 察、描述、估算都比較得心應(yīng)手，只有這樣才能有助于提高 估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和估價報告的質(zhì)量，才有可能降低估價風(fēng) 險、提高估價機(jī)構(gòu)資信。成本法是最為廣泛被采用的估價方法之一，而正確確定房屋 重置價是成本法