南京市云水間別墅項(xiàng)目定位策劃提報(bào)

1、提 報(bào) 目 錄 市 場 研 究 分 析 u地塊屬性研究地塊屬性研究 u南京別墅市場分析南京別墅市場分析 u成功案例分析成功案例分析 u客戶分析客戶分析 項(xiàng)目發(fā)展定位 土 地 屬 性 研 究 Part 1 52公里公里 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目位于冶山鎮(zhèn)，屬于南京都市圈一小項(xiàng)目位于冶山鎮(zhèn)，屬于南京都市圈一小 時(shí)生活半徑內(nèi)。時(shí)生活半徑內(nèi)。 l四合農(nóng)民畫：四合農(nóng)民畫： 六合縣因四合農(nóng)民畫而被文化部命名為“中國現(xiàn) 代民間繪畫畫鄉(xiāng)”。冶山鎮(zhèn)是文化部命名的“中國民 間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)” 之一。 “棠城四合農(nóng)民畫，點(diǎn)染 丹青留美名。” 歷史上，農(nóng)民習(xí)慣受到吳楚文化影 響，民間盛行刻木剪紙、灶頭畫、中堂畫、刺繡等 l金牛湖

2、風(fēng)景區(qū)：金牛湖風(fēng)景區(qū)： 集水面積為124.14平方公里，總庫容量9600萬立 方米，是南京市最大的人工湖泊。被列入南京明都城 外七片重點(diǎn)保護(hù)和開發(fā)區(qū)之一。 l桂子山石柱林：桂子山石柱林： 方圓0.2平方公里，高52.6米，其東側(cè)為玄武巖， 石柱林即發(fā)育于玄武巖中它的規(guī)整性、個(gè)體大小及總 體規(guī)模在國內(nèi)罕見，又可與美國黃石公園、愛爾蘭北 部、冰島等地的玄武巖柱相媲美。 桂子山石柱林 金牛湖風(fēng)景區(qū) 四合農(nóng)民畫 項(xiàng)目所占地冶山鎮(zhèn)旅游文化藝術(shù)資源豐富項(xiàng)目所占地冶山鎮(zhèn)旅游文化藝術(shù)資源豐富區(qū)域狀況 n南京都市圈：南京都市圈：也稱“南京一小時(shí)都 市圈”，是江蘇省三大都市圈之一。南 京都市圈以南京為龍頭，包含了

3、周邊 100公里左右的區(qū)域，地跨蘇皖兩省， 面積達(dá)43236平方公里，覆蓋人口約 2600萬人。 n南京都市圈的成員城市有：南京 市、馬鞍山市、滁州市、鎮(zhèn)江市、揚(yáng)州 市、蕪湖市六市全部行政區(qū)域以及淮安 市下轄的盱眙縣、金湖縣，巢湖市下轄 的居巢區(qū)、和縣、含山縣。 n六合位于都市圈核心城市南京的北門 戶，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?區(qū)域發(fā)展機(jī)會 冶山鎮(zhèn)（六合）位于冶山鎮(zhèn)（六合）位于 都市圈核心城市南京的北都市圈核心城市南京的北 門戶，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。門戶，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?本案 本案 治山位于城市邊緣地帶，非城市重點(diǎn)發(fā)治山位于城市邊緣地帶，非城市重點(diǎn)發(fā) 展方向，未來以特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)保護(hù)為主。展方向，

4、未來以特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)保護(hù)為主。 本案 區(qū)域發(fā)展機(jī)會 n東部干線公路東部干線公路：起于蘇皖交界田莊， 途經(jīng)冶山鎮(zhèn)，終點(diǎn)接江北沿江高等級公 路，全長約38.6公里。全線按二級公路 標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，預(yù)計(jì)2010年建成。 n機(jī)場東路機(jī)場東路（集疏運(yùn)通道）改造 ，設(shè) 計(jì)行車速度80km/h，雙向六車道。 n航空：航空：南京紅花機(jī)場遷址六合，為軍 民兩用機(jī)場，目前正在施工中。 n輕軌：輕軌：規(guī)劃中包括江北軌道線和玉帶 輕軌，江北輕軌將和過江的地鐵三號線 對接。 區(qū)域交通將引來質(zhì)的改變，為區(qū)域發(fā)展區(qū)域交通將引來質(zhì)的改變，為區(qū)域發(fā)展 帶來重大契機(jī)，也有明顯提升本項(xiàng)目競爭力。帶來重大契機(jī)，也有明顯提升本項(xiàng)目競爭力。

5、本案 區(qū)域發(fā)展機(jī)會 黃山島旅游度假開發(fā)項(xiàng)目位于冶山鎮(zhèn)南 郊，距南京市區(qū)約60公里，其前身是江蘇省 科協(xié)白云山科學(xué)園。黃山水庫中心島又名黃 山島，四面環(huán)水，群山環(huán)抱，西南有白云山， 北面有觀音山，樹木蔥綠，山體植被良好， 自然環(huán)境優(yōu)美，空氣清新宜人，規(guī)劃占地面 積4204畝，建開發(fā)用地578畝畝。 區(qū)域的統(tǒng)一整體規(guī)劃，有利項(xiàng)目資源整區(qū)域的統(tǒng)一整體規(guī)劃，有利項(xiàng)目資源整 合，項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢明顯。合，項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢明顯。 項(xiàng)目狀況 有較好的山水環(huán)境資源，空氣質(zhì)量佳，項(xiàng)有較好的山水環(huán)境資源，空氣質(zhì)量佳，項(xiàng) 目可塑性強(qiáng)。目可塑性強(qiáng)。 項(xiàng)目狀況 偏遠(yuǎn)小鎮(zhèn)偏遠(yuǎn)小鎮(zhèn) 文化藝術(shù)之鄉(xiāng)文化藝術(shù)之鄉(xiāng) 南京北門戶、潛力之鎮(zhèn)南

6、京北門戶、潛力之鎮(zhèn) 站在發(fā)展的站在發(fā)展的 角度重新解角度重新解 項(xiàng) 目 區(qū)域大盤區(qū)域大盤 優(yōu)質(zhì)景觀資源優(yōu)質(zhì)景觀資源 天然氧吧、生態(tài)居住之地天然氧吧、生態(tài)居住之地 屬性小結(jié) 站在城市的站在城市的 高度重新解高度重新解 冶 山 市 場 研 究 Part 2 南京別墅市場分析南京別墅市場分析 旅游度假別墅市場分析旅游度假別墅市場分析 1 2 年份年份供應(yīng)量（套數(shù)）供應(yīng)量（套數(shù)）成交量（套數(shù)）成交量（套數(shù)） 2008年21001245 2009年21874238 2010年1-9月837969 0 1 2 3 4 5 6 7 上市面積2.133.620.25.850.521.184.20.13 1.3

7、2 成交面積1.911.855.650.70.982.10.88 2.40 10.110.210.310.410.510.610.710.810.9 12185 11637 15444 15243 1383313942 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 10.110.210.310.410.510.6 成交均價(jià) 南京別墅價(jià)格走勢：南京別墅價(jià)格走勢： 南京別墅供求走勢：南京別墅供求走勢： 南京別墅需求旺盛，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢南京別墅需求旺盛，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢 別墅市場 南京別墅市場可分為 城中環(huán)紫金山板塊、江寧 板塊

8、、仙林板塊、江北板 塊。而歷來主要的供應(yīng)重 點(diǎn)集中在江寧三山板塊， 其次是紫金山、仙林板塊 也有相當(dāng)數(shù)量的別墅供應(yīng)， 其他板塊別墅供應(yīng)量則相 對較少。 隨著近兩年城市的發(fā) 展，遠(yuǎn)郊度假別墅類產(chǎn)品 開始出現(xiàn)，江北、溧水、 句容等板塊別墅也逐步啟 動，發(fā)展力度不可小視。 板塊分析 江北和江寧是南京別江北和江寧是南京別 墅市場供求主力區(qū)域。墅市場供求主力區(qū)域。 板板 塊塊 屬屬 性性市場特征市場特征典型案例典型案例 江北 板塊 主要分布在老山、珍珠泉、浦口和六合等區(qū)域。其中以老山的區(qū)域最為廣 闊，板塊自然資源好，產(chǎn)品多樣化，隨著別墅市場崛起，一旦區(qū)域市場成 熟，江北將成為南京最大的別墅居住區(qū)之一。

9、項(xiàng)目不多，產(chǎn)品多 樣化 珍珠泉九號， 香山湖一號 江寧 板塊 主要分布在“三山”（翠屏山、將軍山和韓府山）、百家湖、方山、湯山 和祿口等處。產(chǎn)品多樣化，屬于比較成熟的別墅板塊 項(xiàng)目多，但是大多 接近銷售尾聲 城開湯山公館、 明陽山莊 城東 板塊 城東板塊處在主城區(qū)，一直是南京市場發(fā)展的熱點(diǎn)，該板塊內(nèi)還集中了月 牙湖、紫金山等稀缺資源，配套完善，而其中價(jià)格最高的是環(huán)紫金山地區(qū)， 該地區(qū)以量稀價(jià)高著稱 項(xiàng)目總價(jià)高，產(chǎn)品 稀缺市場知名度高 鐘山國際高爾夫 仙林 板塊 新興別墅區(qū)板塊，交通配套尚待完善，從前多以高層，小高層為主，近幾 年逐步出現(xiàn)別墅產(chǎn)品，數(shù)量比較多 未來供應(yīng)量大 溧水 板塊 新興別墅區(qū)

10、板塊，由于離城區(qū)較遠(yuǎn)，其基本依托稀缺的景觀資源，打造度 假型別墅 產(chǎn)品以度假型別墅 為主 百美山莊、 森林溪谷 板塊分析 1010年上半年獨(dú)棟別墅成交面積段（成交量比）：年上半年獨(dú)棟別墅成交面積段（成交量比）：1010年上半年聯(lián)排別墅成交面積段：年上半年聯(lián)排別墅成交面積段： 200-300 21% 400-500 40% 500以上 30% 300-400 9% 200以下 39%250-300 47% 200-250 14% 12153 10303 13364 13127 1246912567 16406 14007 21800 20428 1927419426 0 5000 10000 1

11、5000 20000 25000 2010.12010.22010.32010.42010.52010.6 聯(lián)排獨(dú)棟 n棟別墅的主力成交區(qū)間為400- 500平米，占整個(gè)獨(dú)棟別墅成交 量的40%。300平以下的成交量比 重最低，僅為9%。 n聯(lián)排別墅主力成交區(qū)間在250- 300平，占整個(gè)聯(lián)排別墅成交量 的47%，200-250平的成交量占比 重最低14%，200平以下的聯(lián)排別 墅的占比為39%。 獨(dú)棟主力面積區(qū)間在獨(dú)棟主力面積區(qū)間在400-500400-500平米，聯(lián)排主力面平米，聯(lián)排主力面 積區(qū)間在積區(qū)間在250-300250-300平米。平米。 產(chǎn)品分析 南京獨(dú)棟產(chǎn)品市場分析：南京獨(dú)棟產(chǎn)

12、品市場分析： n 近郊：面積在近郊：面積在400-800400-800平米，總價(jià)在平米，總價(jià)在1000-1000- 45004500萬萬 n 遠(yuǎn)郊：面積在遠(yuǎn)郊：面積在200-500200-500（主力在（主力在250-350250-350），）， 總價(jià)總價(jià)200-600200-600 產(chǎn)品分析 區(qū)區(qū) 域域項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱稱 面面 積積 （平方米）（平方米） 單價(jià)（元單價(jià)（元/平米）平米）總總 價(jià)價(jià) 近郊（紫金山 、仙林、江寧 、浦口） 綠城玫瑰園（江北）600-900300001400-3500 珍珠泉九號（江北）400-5001000-2000 招商依云溪谷（仙林）62032000200

13、0 中山國際高爾夫（紫金山）870-890500004500 湖語山（江寧）400-57020000830-990 陽明山莊（江寧）400-5003000012000-1500 翠海名家園（江寧）700-900350002500萬起 愛濤漪水園（江寧）450-500300001350-1800 溧水等周邊 遠(yuǎn)郊區(qū)域 臥龍湖國際社（溧水）230-50013000300-600萬 中國邊城（句容）200-50014000-15000 （在售300平米以上） 售價(jià)在400-1000萬 百美山莊（溧水）210-47014000-15000300-700萬 世紀(jì)城（溧水）40013000520萬 森湖溪

14、谷（溧水） 190-28010000190-300萬 蒙塔卡利 （來安縣）200-3009000-10000200-300 聯(lián)排別墅主要分布于南京半小時(shí)生活圈聯(lián)排別墅主要分布于南京半小時(shí)生活圈 內(nèi)內(nèi), ,主力面積在主力面積在200-350200-350平米平米, ,遠(yuǎn)郊供應(yīng)有限。遠(yuǎn)郊供應(yīng)有限。 非獨(dú)棟類別墅非獨(dú)棟類別墅: : 產(chǎn)品分析 板塊板塊項(xiàng)項(xiàng) 目目 名名 稱稱產(chǎn)產(chǎn) 品品 單單 價(jià)價(jià) （元（元/ /平方米）平方米） 總總 價(jià)價(jià) 近郊 大吉山水田園（江北）聯(lián)排：180-250平方米11000200-300萬元 珍珠泉九號（江北） 雙拼：300平方米左右 聯(lián)排疊加：200平方米左右 雙拼：26

15、000 聯(lián)排疊加：20000 雙拼：700-900萬元 聯(lián)排疊加：400萬元 棲園（仙林） 聯(lián)排：358平方米 疊拼：147-216平方米 18000150-400萬元 招商依云溪谷（仙林）雙拼：420平方米20000雙拼：800-900萬元 湖語山（江寧） 聯(lián)排：310平方米 雙拼：400平方米 聯(lián)排：11000 雙拼：12000 聯(lián)排：360萬元 雙拼：450萬元 頤和南園（江寧）聯(lián)排：236-280平方米15000350-450萬元 伴山香檳園（江寧）聯(lián)排：197-256平方米13000-15000260-390萬元 句容新湖仙林翠谷 聯(lián)排:200-250平方米 雙拼:200-300平方

16、米 聯(lián)排:9000 雙拼未售 180-250萬元 整體走勢整體走勢 板塊發(fā)展板塊發(fā)展 產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況 價(jià)位分析價(jià)位分析 別墅市場小結(jié) 供需兩旺，市場表現(xiàn)較好。供需兩旺，市場表現(xiàn)較好。 溧水、句容、江北等遠(yuǎn)郊板塊興趣，江北和江寧板塊成為市場主力。溧水、句容、江北等遠(yuǎn)郊板塊興趣，江北和江寧板塊成為市場主力。 獨(dú)棟：近郊主力面積獨(dú)棟：近郊主力面積400-800400-800平米，遠(yuǎn)郊面積平米，遠(yuǎn)郊面積200-500200-500平米。平米。 非獨(dú)棟累別墅：主要分布于近郊，遠(yuǎn)郊供應(yīng)量有限，主力面積在非獨(dú)棟累別墅：主要分布于近郊，遠(yuǎn)郊供應(yīng)量有限，主力面積在250-250- 350350平米。平米。 獨(dú)

17、棟：近郊主力總價(jià)在獨(dú)棟：近郊主力總價(jià)在1000-45001000-4500萬萬 ，遠(yuǎn)郊主力總價(jià)在，遠(yuǎn)郊主力總價(jià)在300-600300-600萬。萬。 非獨(dú)棟累別墅：產(chǎn)品價(jià)值明顯不如獨(dú)棟，總價(jià)位分布較廣，在非獨(dú)棟累別墅：產(chǎn)品價(jià)值明顯不如獨(dú)棟，總價(jià)位分布較廣，在200-200- 800800萬。萬。 度 假 型 別 墅 市 場 分 析 2009年度，全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入822.16億元人民幣，較上年增長15.1%， 實(shí)現(xiàn)旅游創(chuàng)匯8.37億美元，較上年下降4.1%。接待入境旅游者113.45萬人次， 較上年下降5.1%，接待國內(nèi)旅游者5519.91萬人次，較上年增長11.1%。全市 旅游總收入占全市G

18、DP比重達(dá)19.72%，較上年增加0.8個(gè)百分點(diǎn)，占第三產(chǎn)業(yè) 增加值的比重達(dá)38.13%，較上年增加0.28個(gè)百分點(diǎn) 旅游市場概況 南京周邊度假型別墅分布：南京周邊度假型別墅分布： 2010年1-6月南京市別墅成交均價(jià) 獨(dú)棟：單價(jià)20000元/平米以上,總 價(jià):1000萬-4000萬) 獨(dú)棟：單價(jià)8000-15000元/平米以上, 總價(jià):200-700萬 度假別墅市場分布 、 白鷺島度假村 綠城玫瑰園 珍珠泉九號 蒙塔卡利 碧桂園 如山湖城 中國邊城 森湖溪谷 百美山莊 新湖仙林翠谷 東部假日松鶴居 金陵避暑山莊 招商依云溪谷 臥龍湖國際社區(qū) 半小時(shí) 1小時(shí) 遠(yuǎn)郊以獨(dú)棟為主，總價(jià)遠(yuǎn)郊以獨(dú)棟為主

19、，總價(jià)200-700200-700萬為主，近郊產(chǎn)萬為主，近郊產(chǎn) 品線廣，其中獨(dú)棟總價(jià)在品線廣，其中獨(dú)棟總價(jià)在10001000萬以上；優(yōu)質(zhì)景觀資源萬以上；優(yōu)質(zhì)景觀資源 以及贈送大面積庭院和地下室是該類產(chǎn)品最大特點(diǎn)。以及贈送大面積庭院和地下室是該類產(chǎn)品最大特點(diǎn)。 市場狀況 區(qū)區(qū) 域域 項(xiàng)項(xiàng) 目目產(chǎn)產(chǎn) 品品產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)資源特點(diǎn)或者優(yōu)勢資源特點(diǎn)或者優(yōu)勢在售產(chǎn)品在售產(chǎn)品價(jià)格價(jià)格 1小時(shí)遠(yuǎn)郊 中國邊城 獨(dú)棟：200-500平方米 地下室贈送面積達(dá) 到60-300平方米， 帶花園 句容倫山湖度假區(qū)內(nèi)， 原生態(tài)植被保持好 獨(dú)棟：300-500 平方米 400-1000萬元 新湖仙林翠 谷 聯(lián)排：250平方

20、米左右 獨(dú)棟：380-670平方米左 右 花園加庭院面積在 80-140平方米 靠近華寶山4A景區(qū)， 自然資源佳 目前房源售罄， 預(yù)計(jì)11月推出 新房源 聯(lián)排：213萬元左右 獨(dú)棟:380-670萬元左 右 森湖溪谷獨(dú)棟：190-270平方米 贈送130-450平方 米的院落 溧水傅家邊現(xiàn)代農(nóng)業(yè) 區(qū)范圍，緊鄰水庫 在售獨(dú)棟面積 230、197、252 平方米 190-300萬元 百美山莊獨(dú)棟：210-470平方米 贈送300-600平方 米精裝庭院 溧水天生橋公園太陽 島高爾夫會所 獨(dú)棟：215-460 平方米 300-690萬元 半小時(shí)近郊 綠城玫瑰園 純獨(dú)棟，一期600-650平方 米；二

21、期600-900平方米 山地獨(dú)棟 送700-2000平方米 精裝庭院，前端75 平方米帶泳池，每 棟占地1.5-4畝之間 位于珍珠泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)、 景觀資源佳 獨(dú)棟：650-900 平方米 1400-3500萬元 珍珠泉九號 獨(dú)棟：400-500平方米 雙拼：300平方米左右 聯(lián)排疊加：200平方米左 右 獨(dú)棟贈送山地精裝 庭院300-400平方 米，雙拼等其他產(chǎn) 品贈送較小 位于珍珠泉風(fēng)景區(qū)內(nèi)、 景觀資源佳 獨(dú)棟：400-500 平方米 雙拼：300平方 米 疊加：200平方 米 獨(dú)棟：1000-2000萬 元 雙拼：700-900萬元 疊加：400萬元 國信自然天 城 聯(lián)排雙拼：200-300

22、平方米 二期獨(dú)棟：380-680平方米 獨(dú)棟贈送700平方 米左右山地庭院。 浦口老山風(fēng)景區(qū) 獨(dú)棟：600-680 平方米 單價(jià)：14000-15000 元/平方米； 總價(jià)：800萬元- 1200萬元 l 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：玫瑰園系列是綠城的第三代 產(chǎn)品，南京玫瑰園占地460畝，規(guī)劃總 建9萬方分二期開發(fā)，純獨(dú)棟別墅社區(qū) l 項(xiàng)目優(yōu)勢：項(xiàng)目優(yōu)勢：位于南京浦口區(qū)珍珠泉旅游 度假區(qū)內(nèi)，擁有10萬畝的森林公園和 1800畝的高爾夫球場主力面積。 l 容積率：容積率：一期0.3，二期0.22 l 產(chǎn)品戶型產(chǎn)品戶型：一期600-650，二期600-900 山地獨(dú)棟 l 戶型特點(diǎn)：戶型特點(diǎn)：純獨(dú)棟，帶7

23、00-1000平方米 精裝庭院，一樓客廳挑高，個(gè)別戶型整 層主臥設(shè)計(jì)，主臥帶景觀陽臺，每棟占 地1.5-4畝 l 銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：二期8月底加推10套獨(dú)棟， 面積在600-900之間，景觀獨(dú)棟價(jià)格在 1400-3500萬，均價(jià)在3000元/平米左右。 l 銷售情況：銷售情況：一期售罄，二期目前還剩余 4套。 一期一期 二期二期 會所會所 展示中心展示中心 依托城市近郊珍珠泉稀缺的自然依托城市近郊珍珠泉稀缺的自然 景觀資源和綠城品牌打造豪宅別墅。景觀資源和綠城品牌打造豪宅別墅。 綠城玫瑰個(gè)案分析個(gè)案分析 珍珠泉風(fēng)景區(qū) 昭富高爾夫球場 景觀綠化 玫瑰園會所 n建筑風(fēng)格：法式、意式、 西班牙式、

24、英式風(fēng)格與地 中海風(fēng)格的搭配 n綠城玫瑰園會所提供餐飲 會館、商務(wù)會館、康體會 館、棋牌會館、精品酒店 客房、貴族閱覽室、DIY俱 樂部、終身會籍會員卡等8 大服務(wù)。健身房、臺球室、 乒乓球室、棋牌室之外， 貴賓閱覽室，玫瑰園會所 與南京各大圖書館合作， 提供代購等專屬服務(wù)。會 所還為每一位家庭成員量 身定制興趣俱樂部，提供 12大特權(quán)服務(wù)的終身會籍 會員卡 依托城市近郊珍珠泉稀缺的自然景觀依托城市近郊珍珠泉稀缺的自然景觀 資源和綠城品牌打造假豪宅別墅。資源和綠城品牌打造假豪宅別墅。 綠城玫瑰個(gè)案分析個(gè)案分析 l項(xiàng)目概況：項(xiàng)目概況：項(xiàng)目規(guī)劃為旅游度假 村，區(qū)域內(nèi)形成“一軸兩片多組團(tuán)” 的總體空

25、間格局，項(xiàng)目總占地面積 800畝，總建筑面積13萬平方米， l項(xiàng)目優(yōu)勢：項(xiàng)目優(yōu)勢：坐落于溧水傅家邊現(xiàn) 代農(nóng)業(yè)區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰現(xiàn)代農(nóng)業(yè)核 心區(qū)。項(xiàng)目依山傍水，內(nèi)部有湯家 水庫，北部有發(fā)源于山嶺叢林的神 流凹水庫。 l產(chǎn)品戶型：產(chǎn)品戶型：獨(dú)棟，一期在售戶型 為197平米，230平米和250平米。 l銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：均價(jià)10000元/平米， 總價(jià)190萬-300萬 l銷售情況：銷售情況：推出一期已經(jīng)推出 104套，目前銷售率在75%左右。 l戶型特點(diǎn)：戶型特點(diǎn)：贈送200多平米的花 園以及60-70平米地下室。 南京經(jīng)濟(jì)型度假別墅代表南京經(jīng)濟(jì)型度假別墅代表 一期 森溪湖個(gè)案分析個(gè)案分析 l項(xiàng)目概況

26、：項(xiàng)目概況：中國邊城位于句容邊城鎮(zhèn)海拔425米的高麗山腳下、十 平方公里群山和森林環(huán)抱的5500畝侖山湖地區(qū)，距離南京城東中山門 37公里，30分鐘車程， l產(chǎn)品戶型：產(chǎn)品戶型：面積在200-500平米。 l銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：最新推出23東湖西A島別墅 l銷售情況：銷售情況：最新推出獨(dú)棟300-500，總價(jià)在400-1000，均價(jià)在15000 元/平米左右。 l戶型特點(diǎn)：戶型特點(diǎn)：贈送500-1000精裝平米花園以及部分戶型還有贈送地下 室60-300平米。 遠(yuǎn)郊中高端度假別墅代表遠(yuǎn)郊中高端度假別墅代表中國邊城個(gè)案分析個(gè)案分析 u高爾夫球場高爾夫球場 u游艇會所游艇會所 u私人馬場私人馬場

27、u登山俱樂部登山俱樂部 u野營俱樂部野營俱樂部 u五星級度假酒店五星級度假酒店 u藝術(shù)沙龍（演出藝術(shù)沙龍（演出） 中國邊城個(gè)案分析個(gè)案分析 度假型別墅市場小結(jié) 頂級、高端頂級、高端中高端中高端經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型 代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目綠城玫瑰園、珍珠泉九號 中國邊城、新湖仙林翠谷、百 美山莊 森湖溪谷、蒙塔卡利 區(qū)位區(qū)位近郊遠(yuǎn)郊遠(yuǎn)郊 獨(dú)棟主力面積獨(dú)棟主力面積400-800平方米200-500平方米200-350平方米 獨(dú)棟價(jià)格獨(dú)棟價(jià)格25000元/平方米以上15000元/平方米左右10000元/平方米左右 獨(dú)棟總價(jià)獨(dú)棟總價(jià)1400-3500萬元 400-1000萬元，主力300-600 萬元 190-30

28、0萬元 客戶區(qū)域范圍客戶區(qū)域范圍南京都市圈南京都市圈南京都市圈 項(xiàng)目點(diǎn)評項(xiàng)目點(diǎn)評 區(qū)位不如，景觀資源珍珠泉、知名 度不如。 在區(qū)位、擁有的資源上有一定 相似性，該項(xiàng)目行政上不屬于 南京范圍內(nèi)。 在區(qū)位、景觀資源上有一 定形似。 參 考 案 例 分 析 Part 3 江蘇天目湖江蘇天目湖 達(dá)沃斯達(dá)沃斯 1 2 東部華僑城東部華僑城 3 位于江蘇省常州市，與南京、蘇州、無錫、常 州相距100公里，距上海、杭州200公里。前身為沙 河水庫和大溪水庫兩個(gè)水庫，面積為150平方公里， 其中水域面積90平方公里。湖區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，森 林覆蓋率95%以上，有豐富的動植物資源，水質(zhì)達(dá)到 國家2級飲用水標(biāo)準(zhǔn)。2

29、001年被國家旅游局評定為首 批進(jìn)入AAAA級度假區(qū)。 天目湖介紹 整體規(guī)劃整體規(guī)劃 主要功能區(qū)主要功能區(qū)具體項(xiàng)目具體項(xiàng)目 旅游中心區(qū)旅游中心區(qū) 大門接待區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、旅游住宿區(qū)、 娛樂區(qū)、公共營地和公共開放空間、綠色 空間的組成。 度假休閑區(qū)度假休閑區(qū) 世界級18洞高爾夫球場、練習(xí)場、娛樂度 假住宅、小型度假村、公共沙灘和游船停 泊港等。 森林公園區(qū)森林公園區(qū) 200公頃的公園區(qū)、會議休閑中心、娛樂 景觀區(qū)等組成。 農(nóng)業(yè)歷史文化區(qū)農(nóng)業(yè)歷史文化區(qū) 以茶為主；同時(shí)以中國傳統(tǒng)文化為主題， 對中國的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，進(jìn)行深度保護(hù)和開發(fā)； 且有農(nóng)家樂旅游項(xiàng)目。 環(huán)境保護(hù)區(qū)環(huán)境保護(hù)區(qū) 自湖區(qū)向外延伸100米的

30、湖邊保護(hù)區(qū)，保 持原始開放空間狀態(tài)。 湖上娛樂區(qū)湖上娛樂區(qū) 開展賽船、沖浪、水上摩托艇與滑水等水 上活動。 旅游中心區(qū) 農(nóng)業(yè)歷史文化 區(qū) 度假休閑區(qū) 湖上娛樂區(qū) 森林公園區(qū) 天目湖介紹 分階段景點(diǎn)建設(shè)分階段景點(diǎn)建設(shè) u以文化為背景，利用景區(qū)獨(dú)有的資源特色，開 發(fā)觀光型產(chǎn)品 u以休閑、生態(tài)為主的旅游產(chǎn)品，精煉旅游主題， 提升產(chǎn)品形象 品牌互動品牌互動 u從砂鍋魚頭、啤酒、茶葉、綠色食品到天目湖 賓館、天目湖旅行社，逐步形成了集食住行游 娛為一體的天目湖旅游品牌 產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新 u1999年，舉行中美滑水明星對抗賽 u2000年，舉行“天目湖啤酒杯”國際摩托艇 暨水上摩托超級明星爭霸賽 u200

31、1年，舉行亞洲滑水賽 u2002年，舉行“天目湖啤酒杯”全國青少年 皮劃艇錦標(biāo)塞 精確的市場和產(chǎn)品定位精確的市場和產(chǎn)品定位 u市場定位：常州、南京，再向外輻射至蘇州、 無錫和上海 u產(chǎn)品定位：休閑度假 天目湖介紹 抓住規(guī)劃龍頭，優(yōu)化休閑度假布局。抓住規(guī)劃龍頭，優(yōu)化休閑度假布局。 建立完善的基礎(chǔ)設(shè)施支撐，交通先行。建立完善的基礎(chǔ)設(shè)施支撐，交通先行。 挖掘特色項(xiàng)目，豐富休閑度假內(nèi)涵挖掘特色項(xiàng)目，豐富休閑度假內(nèi)涵 。 創(chuàng)新營銷理念，通過創(chuàng)新營銷理念，通過“節(jié)日節(jié)日”、“活動活動”塑造休閑度假品牌。塑造休閑度假品牌。 加強(qiáng)人本管理，優(yōu)化休閑度假環(huán)境加強(qiáng)人本管理，優(yōu)化休閑度假環(huán)境 。 本項(xiàng)目本項(xiàng)目天目湖

32、天目湖 異待開發(fā)/配套缺乏/認(rèn)知度差配套完善/知名度高 同遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)、氣候宜人、山湖景觀資源豐富 對本案的啟示：對本案的啟示： 基礎(chǔ)情況比較：基礎(chǔ)情況比較： 天目湖對本案的啟示 地理位置：地理位置：瑞士東南部格勞賓登州格拉松斯地區(qū)，阿爾卑斯山系最高小鎮(zhèn)，海拔1529平米。 自然環(huán)境：自然環(huán)境：寧靜的山鎮(zhèn)坐擁高山積雪、茂盛山林和山谷湖水。 小鎮(zhèn)人口：約只有1.3萬 區(qū)外交通：區(qū)外交通：開汽車或者乘火車可以到達(dá)，從最近幾場到達(dá)沃斯兩個(gè)半小時(shí)，火車三個(gè)小時(shí)。 區(qū)內(nèi)環(huán)境：區(qū)內(nèi)環(huán)境：狹長的達(dá)沃斯小鎮(zhèn)東西走向，只有2條主要道路，大街的寬度只有2車到，以巴士為主要 交通工具。 達(dá)沃斯參考案例參考案例 小鎮(zhèn)定位

33、小鎮(zhèn)定位 著名療養(yǎng)地著名療養(yǎng)地 運(yùn)動（滑雪）度假勝地運(yùn)動（滑雪）度假勝地 國際會議集中地國際會議集中地 達(dá)沃斯參考案例參考案例 達(dá)沃斯參考案例參考案例 深度挖掘區(qū)域自然生態(tài)資源，如氣候、山、水等，塑造氣候宜人、深度挖掘區(qū)域自然生態(tài)資源，如氣候、山、水等，塑造氣候宜人、 養(yǎng)生之地養(yǎng)生之地 充分放大區(qū)域資源優(yōu)勢，提升項(xiàng)目形象，吸引高端客戶。充分放大區(qū)域資源優(yōu)勢，提升項(xiàng)目形象，吸引高端客戶。 展開特色戶外活動（野外拓展、水上樂園、游艇等），完善區(qū)域商展開特色戶外活動（野外拓展、水上樂園、游艇等），完善區(qū)域商 業(yè)配套、娛樂配套、豐富度假生活業(yè)配套、娛樂配套、豐富度假生活 注重經(jīng)營管理和可持續(xù)發(fā)展。注重

34、經(jīng)營管理和可持續(xù)發(fā)展。 本項(xiàng)目本項(xiàng)目達(dá)沃斯達(dá)沃斯 異環(huán)湖景區(qū)/待開發(fā)/配套缺乏/認(rèn)知度差高山雪地/酒店業(yè)發(fā)達(dá)/配套完善/知名度高 同遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)、氣候宜人、山湖景觀資源豐富 對本案的啟示：對本案的啟示： 基礎(chǔ)情況比較：基礎(chǔ)情況比較： 達(dá)沃斯對本案啟示參考案例參考案例 東部華僑城參考案例參考案例 由華僑城集團(tuán)投資35億元人民幣精心打造 坐落于中國深圳大梅沙，占地近占地近9 9平方公里平方公里 集生態(tài)動感、休閑度假、戶外運(yùn)動等多項(xiàng)文化旅游功 能于一體，體現(xiàn)了人與自然的和諧共處。 被國家旅游局、環(huán)?？偩致?lián)合授予“國家生態(tài)旅游示 范區(qū)”榮譽(yù)稱號，是我國首個(gè)獲得此項(xiàng)殊榮的旅游區(qū)。 生態(tài)開發(fā)理念生態(tài)開發(fā)理念

35、大俠谷大俠谷云海谷云海谷茶溪谷茶溪谷 東部華僑城參考案例參考案例 規(guī)劃理念規(guī)劃理念 讓都市人回歸自然為宗旨”，以文 化旅游為特色。 n大俠谷：體現(xiàn)生態(tài)旅游文化 n茶溪谷：體現(xiàn)休閑度假旅游文化 n云海谷：體現(xiàn)戶外運(yùn)動旅游文化 生態(tài)開發(fā)理念生態(tài)開發(fā)理念 規(guī)劃主題及旅游產(chǎn)品規(guī)劃主題及旅游產(chǎn)品 n度假體驗(yàn)：茵特拉根酒店，以瑞士文化為主題的山地度假酒店。 n戶外運(yùn)動：云海谷，以高爾夫運(yùn)動為中心、包含戶外奧林匹克 運(yùn)動訓(xùn)練基地和野外拓展訓(xùn)練基地的戶外運(yùn)動休閑地。 n茶翁古鎮(zhèn)：可以欣賞茶田風(fēng)光，品嘗美茶美食，親自動手采茶 制茶。 n文化風(fēng)情：主題生態(tài)小鎮(zhèn)，引入瑞士阿爾卑斯山畔的茵特拉根 題材。 n藝術(shù)表演：

36、天禪晚會，融合了多種藝術(shù)手段，以禪茶文化 為主題。 東部華僑城參考案例參考案例 生態(tài)環(huán)境保護(hù)模式生態(tài)環(huán)境保護(hù)模式 n盡量少擾動或者不盡量少擾動或者不 擾動山、水、植被。擾動山、水、植被。 n充分利用無污染、充分利用無污染、 可循環(huán)的能源進(jìn)可循環(huán)的能源進(jìn) 行產(chǎn)品設(shè)置和開行產(chǎn)品設(shè)置和開 發(fā)。發(fā)。 東部華僑城參考案例參考案例 n項(xiàng)目建成后加強(qiáng)對山、項(xiàng)目建成后加強(qiáng)對山、 水、植被的保護(hù)。水、植被的保護(hù)。 東部華僑城東部華僑城天麓別墅介紹天麓別墅介紹 1.天麓天麓一區(qū)一區(qū)；占地面積82899.18平方米，建筑面積8269.97平方米，積率僅為0.08戶型面積為241- 730平方米，共有20套獨(dú)立式山海

37、大宅，以原生態(tài)山、海以及GOLF旅游設(shè)施為資源背景，沿坡而 筑，可俯瞰大梅沙全景。 2.天麓天麓二區(qū)二區(qū)：占地面積：約90145平方米 ，建筑面積：約16900 m2 容積率：0.18 建筑覆蓋率： 9.49 棟數(shù)：44棟 戶型面積：250-680平方米。 3.3.天麓三區(qū)：天麓三區(qū)：分9號地萊茵堡與3號地萊茵小鎮(zhèn)，總建面共5萬平方米以上，產(chǎn)品類型非常豐富，類 似于天麓六區(qū)，包括了：洋房、疊拼、雙拼、獨(dú)棟等物業(yè)類型，其中51套200平米左右疊拼別墅 4.4.天麓六區(qū)：天麓六區(qū)：項(xiàng)目用地面積123938.7平方米，建筑面積38809.947平方米，產(chǎn)品為200-250平方米 洋房（均價(jià)3萬起），

38、190-260平方米疊拼別墅（均價(jià)4萬左右），260-300平方米雙拼別墅（均價(jià) 6萬左右，均送地下室215-242平方米及花園面積350-1000多平方米）。 5.東部華僑城 6.6.天麓七區(qū)：天麓七區(qū)：共44棟別墅，13棟是160多平方米的雙拼別墅，4棟是超1100平方米的樓王別墅，其 余都為200-3000多平方米的獨(dú)棟別墅。雙拼戶型售價(jià)為5-7萬元/平方米，樓王和獨(dú)棟售價(jià)為7-9 萬元/平方米。 7.7.天麓八區(qū)：天麓八區(qū)：天麓八區(qū)總占地面積128324.77平方米，總建筑面積16145平方米，容積率僅0.12， 71.5%的超高綠化率。88席北歐風(fēng)情山海別墅，270-350平方米居者

39、空間 。 8.8.天麓九區(qū)：天麓九區(qū)：是一個(gè)處在狹長山谷之中的中式院落別墅生活區(qū)，僅有9棟260-270平方米的別墅。 通過旅游度假區(qū)開發(fā)提升項(xiàng)目的通過旅游度假區(qū)開發(fā)提升項(xiàng)目的 知名度和形象，產(chǎn)品達(dá)到高溢價(jià)，目知名度和形象，產(chǎn)品達(dá)到高溢價(jià)，目 前在售八區(qū)售價(jià)達(dá)前在售八區(qū)售價(jià)達(dá)1313萬萬/ /平米。平米。 東部華僑城參考案例參考案例 保保護(hù)護(hù)生態(tài)性生態(tài)性 突突出出主題主題性性 強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)文化文化性性 打打造造休閑休閑性性 開開發(fā)發(fā)規(guī)模性規(guī)模性 旅游度假旅游度假 區(qū)發(fā)展的區(qū)發(fā)展的 趨勢表現(xiàn)趨勢表現(xiàn) 華僑城小結(jié)參考案例參考案例 客 戶 分 析 定 位 Part 4 居住品質(zhì)提升型居住品質(zhì)提升型 剛性

40、需求型剛性需求型 親地生活向往型親地生活向往型 自然資源占有型自然資源占有型 選選 擇擇 目目 標(biāo)標(biāo) 客客 戶戶 普通白領(lǐng)、泛公務(wù)員普通白領(lǐng)、泛公務(wù)員 財(cái)富階層財(cái)富階層 準(zhǔn)財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層 中級白領(lǐng)、泛公務(wù)員中級白領(lǐng)、泛公務(wù)員 中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層 高級白領(lǐng)、泛公務(wù)員高級白領(lǐng)、泛公務(wù)員 財(cái)富階層、準(zhǔn)財(cái)富階層以及部分中財(cái)富階層、準(zhǔn)財(cái)富階層以及部分中 產(chǎn)階層是本項(xiàng)目的主流客群。產(chǎn)階層是本項(xiàng)目的主流客群。 客戶分析 鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江 南京南京 揚(yáng)州揚(yáng)州 滁州滁州 六合六合 儀征儀征 泰州泰州 半小時(shí)半小時(shí) 1 小時(shí)小時(shí) 2 小時(shí)小時(shí) 高郵高郵 金湖金湖 盱眙盱眙 淮安淮安 常州常州 無錫無錫 鹽城鹽城 蚌埠蚌

41、埠 合肥合肥 馬鞍山馬鞍山 蕪湖蕪湖 巢湖巢湖 項(xiàng)目項(xiàng)目2 2小時(shí)交通圈內(nèi)高端度假客小時(shí)交通圈內(nèi)高端度假客 戶本項(xiàng)目主要潛在核心客戶。戶本項(xiàng)目主要潛在核心客戶。 客戶分析 擁擁 有有 財(cái)財(cái) 富富 后后 客戶分析 投投 資資 犒犒 賞賞 由富到貴 享受生活，修煉品位享受生活，修煉品位 享受天倫，傳承家業(yè)享受天倫，傳承家業(yè) 善待自我善待自我 回饋家人回饋家人 度假養(yǎng)生度假養(yǎng)生 度假養(yǎng)老度假養(yǎng)老 保值升值保值升值 獨(dú)一無二的擁有 不喜歡在不喜歡在“福布斯榜福布斯榜”拋拋 頭露面，卻常常在此相聚頭露面，卻常常在此相聚 小圈子歸屬小圈子歸屬 客戶特性 客戶特性 常年忙碌，希望居所具備度假、休閑 功能 客

42、戶特性 事業(yè)成功，更懂健康意義事業(yè)成功，更懂健康意義 客戶特性 摘掉摘掉“土豪土豪”的帽子，的帽子，“有品位有品位”比比“有錢有錢” 更能打動人！更能打動人！ 私家王國夢想，御天私家王國夢想，御天 下，傳家業(yè)下，傳家業(yè) 客戶特性 項(xiàng)目整體發(fā)展定位 Part 5 項(xiàng)目資源整合項(xiàng)目資源整合 五星級會所打造五星級會所打造 項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體定位 度假別墅產(chǎn)品定位度假別墅產(chǎn)品定位 優(yōu)勢優(yōu)勢 劣勢劣勢 機(jī)會機(jī)會 威脅威脅 有山、有水景觀資源優(yōu)勢明顯，空氣質(zhì)量佳。 遠(yuǎn)離塵囂，無工業(yè)污染。 地塊內(nèi)部地勢較緩，臨湖面大。 目前交通可達(dá)性差。 離南京主城區(qū)遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)。 配套缺失。 黃山島未全面開發(fā)，客戶認(rèn)知度差

43、。 機(jī)場路改造，東部新干興等道路設(shè)施為區(qū)域發(fā)展帶來 契機(jī)。 南京及周邊旅游度假別墅需求旺盛，總價(jià)位在300- 1000萬市場競爭不大。 區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)有利于提升整體形象，提高知名度。 政策調(diào)控不確定性，對市場的影響。 南京周邊知名景區(qū)旅游度假區(qū)產(chǎn)品開發(fā)對本項(xiàng)目的 沖擊。 發(fā)揮優(yōu)勢資，理由機(jī)會，克服劣勢，發(fā)揮優(yōu)勢資，理由機(jī)會，克服劣勢， 避免危險(xiǎn)。避免危險(xiǎn)。 SWOT分析 頂級頂級高端高端中高端（偏經(jīng)濟(jì)型）中高端（偏經(jīng)濟(jì)型）中低端中低端 地塊情況 區(qū)位配套稀缺地段稀缺地段近郊以內(nèi)為主近郊 景觀資源稀缺較好無弱勢一般 環(huán)境狀況佳佳一般無 地塊規(guī)模規(guī)模大規(guī)模大一般無 市場情況 高端別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅

44、市場表現(xiàn)較好； 市場供應(yīng)以1200萬以上和300-600萬別墅為主，500-1000萬度假型別墅產(chǎn)品市場相對供應(yīng) 不大 客戶情況 層次頂級富裕中產(chǎn)階層一般階層 輻射區(qū)域大大一般較小 價(jià)格表現(xiàn)定價(jià)話語權(quán)高價(jià)格中高價(jià)格一般中低價(jià) 評價(jià)景觀優(yōu)勢突出基本符合 客戶輻射區(qū)域偏小，項(xiàng)目 距離核心城市偏遠(yuǎn)，產(chǎn)品 價(jià)值相對不容易體現(xiàn) 地段偏遠(yuǎn)，客戶輻射區(qū) 域較小，對客戶缺乏吸 引力 根據(jù)項(xiàng)目地塊情況、客戶情況和市場情況，根據(jù)項(xiàng)目地塊情況、客戶情況和市場情況， 高端產(chǎn)品與本項(xiàng)目發(fā)展最匹配。高端產(chǎn)品與本項(xiàng)目發(fā)展最匹配。 項(xiàng)目定位 華東游艇高爾夫度假區(qū) 自然風(fēng)景資源自然風(fēng)景資源 (山、水、空氣質(zhì)量佳) 區(qū)位交通條件

45、區(qū)位交通條件 (東部干線、機(jī)場東路) 人文歷史積淀人文歷史積淀 (中國現(xiàn)代民間繪畫畫鄉(xiāng)”、 “中國民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)) 1 12 23 3 ( (差異化定位策略差異化定位策略) ) 【高爾夫球場】【水上樂園、會所】【農(nóng)事體驗(yàn)】【拓展基地】【森林公園】【度假旅游】 項(xiàng)目定位 “G.M.S” 新生活概念 心，感受度假，只為放下心，感受度假，只為放下 項(xiàng)目形象定位 放大化優(yōu)勢資源，形成復(fù)合型旅游資源。放大化優(yōu)勢資源，形成復(fù)合型旅游資源。 親水性親水性游艇會所、水上樂園、沙灘游艇會所、水上樂園、沙灘 高爾夫球場高爾夫球場 地標(biāo)性建筑地標(biāo)性建筑-山頂景觀塔山頂景觀塔 野外拓展基地野外拓展基地 森林公園森林

46、公園 花卉植物園花卉植物園 都市農(nóng)業(yè)體液基地都市農(nóng)業(yè)體液基地 文化藝術(shù)沙龍文化藝術(shù)沙龍 項(xiàng)目資源整合 建造山頂標(biāo)志性景觀塔：創(chuàng)造山體景建造山頂標(biāo)志性景觀塔：創(chuàng)造山體景 觀面，為項(xiàng)目貼上獨(dú)特的標(biāo)簽。觀面，為項(xiàng)目貼上獨(dú)特的標(biāo)簽。 l結(jié)合本項(xiàng)目的定位及建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)一座 具有標(biāo)志性的景觀建筑置于山中，并賦予其 一定的精神內(nèi)涵，后期可作為本項(xiàng)目的一個(gè) 營銷亮點(diǎn)。 資源整合（一） l設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)：增加球場的差異化，建立自己的特色 l落實(shí)方法：用沙坑、河流、橋、坡度、形狀各異的果 嶺來增大球場的難度，增加客戶趣味性。 1818洞高爾夫球場為項(xiàng)目貼上貴族氣質(zhì)洞高爾夫球場為項(xiàng)目貼上貴族氣質(zhì) 資源整合（二） l

47、游艇會在推出前期將用做售樓中 心。 l從設(shè)計(jì)打造上應(yīng)該按游艇會所的 標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，方便后期小改動后就可 直接用做游艇俱樂部。 l為與整個(gè)灣區(qū)以及我們項(xiàng)目的高 爾夫別墅氣質(zhì)相吻合，售樓中心應(yīng) 以標(biāo)志性建筑的定位來打造。 游艇會所游艇會所 資源整合（三） 水上樂園、人工沙灘水上樂園、人工沙灘 資源整合（三） 發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，發(fā)展都市農(nóng)業(yè)， 倡導(dǎo)健康、養(yǎng)生的鄉(xiāng)倡導(dǎo)健康、養(yǎng)生的鄉(xiāng) 村度假生活。村度假生活。 生態(tài)餐飲：生態(tài)餐飲：通過溫度、濕度控制， 營造綠色、健康、舒適的餐飲環(huán)境 觀光體驗(yàn)：觀光體驗(yàn)：體驗(yàn)采摘、農(nóng)耕，享 受鄉(xiāng)土情趣 養(yǎng)生展覽：養(yǎng)生展覽：特色農(nóng)產(chǎn)品的展覽及 銷售 生態(tài)游樂場：生態(tài)游樂場：滑草、瓜

48、棚迷宮、 垂釣、婚慶 農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園：農(nóng)業(yè)高新技術(shù)園：現(xiàn)代設(shè)施農(nóng)業(yè) 展示區(qū)，融科技性、知識性、教育 性、趣味性于一體 資源整合（四） 拓展訓(xùn)練基地，豐富游客拓展訓(xùn)練基地，豐富游客 戶外活動，提升客戶參與性和戶外活動，提升客戶參與性和 游樂性。游樂性。 資源整合（五） 植物園有利于提植物園有利于提 升項(xiàng)目的觀賞性和四升項(xiàng)目的觀賞性和四 季如春的感覺。季如春的感覺。 資源整合（六） l修建私家登山道：營造業(yè)主的專屬尊崇感，增添業(yè)主生 活樂趣。 l觀景平臺的打造，營造“關(guān)山攬海，天朗氣清”的意境 l登山道的交通節(jié)點(diǎn)布置涼亭，為業(yè)主提供休憩場所，設(shè) 置景觀小品，增加景觀的情趣。 森林公園增加登山活動的

49、情趣，最大限度的森林公園增加登山活動的情趣，最大限度的 親近山體，提高山、海、高爾夫等資源的互動性。親近山體，提高山、海、高爾夫等資源的互動性。 資源整合（七） 中國富人的社交場所： 高爾夫球場 MBA 餐桌 lMBA已經(jīng)成為中國富人社交，提升品位 主要途徑，可以考慮與知名高校合作，開 辦MBA教育班 與與MBAMBA班合作，提升項(xiàng)目知名度以及品質(zhì)。班合作，提升項(xiàng)目知名度以及品質(zhì)。 資源整合（八） 充分挖掘利用當(dāng)?shù)孛耖g藝術(shù)充分挖掘利用當(dāng)?shù)孛耖g藝術(shù) 資源，打造本項(xiàng)目獨(dú)特文化特質(zhì)。資源，打造本項(xiàng)目獨(dú)特文化特質(zhì)。 l文化資源文化資源：“中國現(xiàn)代民間繪畫畫鄉(xiāng)”。、 “中國民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)” 。 l形式

50、：形式：展示，論壇、節(jié)日等形式。 資源整合（八） 資源整合（九） 天然氧吧、低碳環(huán)保天然氧吧、低碳環(huán)保 會所及酒店發(fā)展路線 超五星級會所及酒店 真正高端 絕對私密 會員專享 身份象征 把成本放在最易被客戶感知的地方，而會所 是客戶感知度最高的地方。 阿拉伯建筑的宏偉壯麗給人一種以極阿拉伯建筑的宏偉壯麗給人一種以極 致的尊貴感。致的尊貴感。 l建議采用阿拉伯風(fēng)格，其 建筑給人一種不可思議的， 金碧輝煌的感覺，是一種富 貴的象征。 會所設(shè)計(jì) 其大堂裝修設(shè)計(jì)上要體現(xiàn)其大堂裝修設(shè)計(jì)上要體現(xiàn)“七星級七星級”的奢的奢 華，迎合客戶認(rèn)知的尊貴感。華，迎合客戶認(rèn)知的尊貴感。 會所設(shè)計(jì) l設(shè)計(jì)要點(diǎn)：將山、海、高

51、爾夫景觀融于一體。 l配套設(shè)置：餐飲，休憩設(shè)施。 天際泳池的打造要點(diǎn) 天際泳池將山、海、高爾天際泳池將山、海、高爾 夫景觀及相關(guān)配套融于一體。夫景觀及相關(guān)配套融于一體。 會所功能 餐飲配套滿足的不僅是客戶的飲食需求，餐飲配套滿足的不僅是客戶的飲食需求， 還應(yīng)注重文化內(nèi)涵的植入，增強(qiáng)客戶感知度。還應(yīng)注重文化內(nèi)涵的植入，增強(qiáng)客戶感知度。 會所功能 l會所的商業(yè)配套是根據(jù)會所的規(guī)模、針對的客戶群體來確定 l項(xiàng)目針對的客戶群體主要是中長期度假客戶，他們的需求是我們配套的標(biāo)準(zhǔn) 典型商家典型商家 City Super Tase Ole 商業(yè)配套，以特色超市為主，滿足中長期商業(yè)配套，以特色超市為主，滿足中長

52、期 客戶的居住生活需要?？蛻舻木幼∩钚枰?。 會所功能 l設(shè)計(jì)要點(diǎn)：健身中心、水療SPA、室內(nèi)泳池、藝術(shù)俱樂部等。 l效果：適當(dāng)增強(qiáng)娛樂配套的藝術(shù)氛圍，增強(qiáng)內(nèi)涵。 l服務(wù)客戶的類別：主要為項(xiàng)目中長期度假核心客戶。 娛樂配套的打造要點(diǎn)娛樂配套的打造要點(diǎn) 娛樂配套，要適當(dāng)增強(qiáng)其藝術(shù)氛圍，提高項(xiàng)目內(nèi)涵娛樂配套，要適當(dāng)增強(qiáng)其藝術(shù)氛圍，提高項(xiàng)目內(nèi)涵 會所功能 滿足政府、企業(yè)商務(wù)活動滿足政府、企業(yè)商務(wù)活動 會所功能 參考品牌或酒店參考品牌或酒店: 喜達(dá)屋集團(tuán)的喜達(dá)屋集團(tuán)的W品牌品牌 JIA shang hai 巴厘島巴厘島Alila度假村度假村 lBoutique Hotel：一個(gè)獨(dú)特的酒 店類，Bout

53、ique在英文中有小而 精致之意，規(guī)模怕大不怕小。 l最大特點(diǎn):別出心裁的獨(dú)特設(shè)計(jì)， 非常重視細(xì)節(jié);針對客戶需求專門 量身訂造全球私人服務(wù)，徹底超 越當(dāng)下服務(wù)極限 l 目標(biāo)客源：欣賞精品酒店文化 的高端國際商務(wù)和度假客人，滿 足其對私密、安全、舒適及欣賞 文化藝術(shù)、社交、會務(wù)等要求， 因此其房價(jià)絕不能低于五星級酒 店平均價(jià)格 會所設(shè)計(jì) 超五星的超五星的Boutique HotelBoutique Hotel特特 色酒店，提升項(xiàng)目品質(zhì)和知名度。色酒店，提升項(xiàng)目品質(zhì)和知名度。 暢銷高品質(zhì)度假別墅發(fā)展主線暢銷高品質(zhì)度假別墅發(fā)展主線 坡度別墅塑造坡度別墅塑造 空間塑造空間塑造 戶型配比戶型配比 功能塑

54、造功能塑造 風(fēng)格塑造風(fēng)格塑造 度假別墅發(fā)展路線 項(xiàng)目項(xiàng)目面積段（平方米）面積段（平方米）套數(shù)比套數(shù)比銷售情況銷售情況 遠(yuǎn)郊 （距南京城區(qū)一小時(shí)） 百美山莊 (已上市66套） 21669.7%91.3% 280-33021.2%28.6% 380-4609.1%16.7% 森湖溪谷 （上市106套） 19728.8%58.30% 23059.6%70.90% 25011.5%93.30% 近郊 （距南京城區(qū)半小時(shí)） 綠城玫瑰園 （上市105套） 570-70066.70%95.7% 700-88033.00%91.40% 國信自然天成 (上市334套） 獨(dú)棟（320-360）35.3%66.9%

55、 雙拼（250-300）23.4%82.1% 聯(lián)排（290-340）35.9%87.5% 疊拼（120-200)5.4%100.0% 遠(yuǎn)郊獨(dú)棟面積遠(yuǎn)郊獨(dú)棟面積200-250200-250的市場銷售表現(xiàn)突出。的市場銷售表現(xiàn)突出。 近郊供應(yīng)獨(dú)棟面積基本在近郊供應(yīng)獨(dú)棟面積基本在300300平米以上，銷售表現(xiàn)較好。平米以上，銷售表現(xiàn)較好。 面積配比 基于項(xiàng)目形象及銷售速度兩個(gè)層面進(jìn)行基于項(xiàng)目形象及銷售速度兩個(gè)層面進(jìn)行 戶型面積的設(shè)計(jì)戶型面積的設(shè)計(jì)。 小獨(dú)棟產(chǎn)品為市場暢銷產(chǎn)品， 作為本項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品，項(xiàng)目應(yīng) 采取市場主流面積區(qū)間，以小戶型 為主，保證客戶投資需求的同時(shí)， 盡可能滿足居住功能的提升。 物

56、業(yè)類型物業(yè)類型面積區(qū)間面積區(qū)間 （）（）( (套數(shù)比例）套數(shù)比例）戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn) 大獨(dú)棟400-60010%明星產(chǎn)品 中獨(dú)棟300-40040%形象+利潤產(chǎn)品 小獨(dú)棟200-30050%現(xiàn)金流產(chǎn)品 中獨(dú)棟產(chǎn)品為本項(xiàng)目貢獻(xiàn)形 象和利潤，量大，需適度拉大面 積區(qū)間，滿足客戶多方面需求， 在注重度假功能的打造同時(shí)，突 出其居住功能空間的營造。 小獨(dú)棟小獨(dú)棟中獨(dú)棟中獨(dú)棟大獨(dú)棟大獨(dú)棟 大獨(dú)棟產(chǎn)品為本項(xiàng)目的 明星產(chǎn)品，量少，主要起到 拉升項(xiàng)目形象作用，面積可 適當(dāng)大于市場平均水平。 面積配比 利用坡度，建筑布局，使景觀資源最大化利用坡度，建筑布局，使景觀資源最大化坡地別墅打造 充分結(jié)合坡度地形，形充分結(jié)

57、合坡度地形，形 成退臺，塑造每棟別墅的個(gè)成退臺，塑造每棟別墅的個(gè) 性化。性化。 坡地別墅打造 結(jié)合山體地形，通過高差及山體樹木形成結(jié)合山體地形，通過高差及山體樹木形成 山體與別墅之間的相互區(qū)隔，建立私密性。山體與別墅之間的相互區(qū)隔，建立私密性。 坡地別墅打造 l少隔斷：盡量減少空間的分割，充分體現(xiàn)度假產(chǎn)品的舒適要求 l大空間：橫向拉通，主臥和客廳都與陽臺連通，開放式西廚結(jié)合餐廳 大空間松散格局，減少隔斷對空間連續(xù)性造大空間松散格局，減少隔斷對空間連續(xù)性造 成的影響，更符合度假品質(zhì)的舒適度要求。成的影響，更符合度假品質(zhì)的舒適度要求。 空間打造 觀景休閑露臺，可大大加強(qiáng)客戶對空觀景休閑露臺，可大大

58、加強(qiáng)客戶對空 間的感受，也能更好的使建筑與環(huán)境融合。間的感受，也能更好的使建筑與環(huán)境融合。 l觀景休閑露臺的過渡空間強(qiáng)調(diào)尺度 和變化。 l大大加強(qiáng)了客戶對空間的感受，而 不僅僅是單一的觀景露臺。 空間打造 湖湖 景景 湖景湖景 2F2F主臥主臥 湖湖 景景 露露 臺臺 客客 廳廳 娛樂間娛樂間 入戶處理入戶處理，增強(qiáng)別墅的私家領(lǐng)地感。，增強(qiáng)別墅的私家領(lǐng)地感。 入戶處理入戶處理 手法一：入戶門廊手法一：入戶門廊 手法二：院門手法二：院門 l入戶門與前院相結(jié)合，院門即為入門，作為住 家內(nèi)外的分隔。 l別墅的入戶處理，有助于增加別墅的私家領(lǐng)地 感。 空間打造 注重大面積玻璃和大面積窗注重大面積玻璃和

59、大面積窗 戶的設(shè)置，增大景觀面，引景入戶的設(shè)置，增大景觀面，引景入 室。室。 空間打造 自然過度自然過度 可以適當(dāng)使用吊腳樓，將室內(nèi)空間自然可以適當(dāng)使用吊腳樓，將室內(nèi)空間自然 延伸到環(huán)境中，提高產(chǎn)品性價(jià)比。延伸到環(huán)境中，提高產(chǎn)品性價(jià)比。 空間打造 功能空間要彰顯度假別墅特質(zhì)，小面積功能空間要彰顯度假別墅特質(zhì)，小面積 產(chǎn)品可適當(dāng)弱化部分生活功能，但是一定要產(chǎn)品可適當(dāng)弱化部分生活功能，但是一定要 適當(dāng)增強(qiáng)套房功能。適當(dāng)增強(qiáng)套房功能。 l客廳、主臥的面積尺寸可局部放大，其他的 功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。 l臥室結(jié)合衣帽間、浴室、 情趣空間等設(shè)置成 功能齊備的套房，保證私密性和便利性。 l 將部分

60、功能空間（如客廳與餐廳）結(jié)合布置。 功能打造 利用地形坡度，車庫設(shè)計(jì)采用地下或半地下利用地形坡度，車庫設(shè)計(jì)采用地下或半地下 設(shè)計(jì)，車行入戶。設(shè)計(jì)，車行入戶。 l利用地形，打造地下地下 室室或者地下室設(shè)計(jì)，車 行入戶，保證客戶的隱 私。 功能打造 大面積私家園林院落、大露臺、私家泳大面積私家園林院落、大露臺、私家泳 池是高度假品質(zhì)別墅不可或缺的。池是高度假品質(zhì)別墅不可或缺的。 l大面積的私家園林 是高端度假別墅必不 可少的要素。 l露臺增加了對外交 流空間，提供一種別 有情趣的生活方式。 l泳池是高端度假必 不可少的元素，而買 別墅送泳池，讓客戶 感覺更加超值。 功能打造 1.下沉式庭院增加了室