光明新區(qū)社區(qū)股份公司物業(yè)租賃管理說課講解_2340

1、光明新區(qū)社區(qū)股份公司物業(yè)租賃管理實施細則（征求意見稿）第一章總 則第一條 為進一步規(guī)范光明新區(qū)股份公司物業(yè)租賃行為， 促進集體物業(yè)優(yōu)化配置，引導(dǎo)社區(qū)股份公司引進符合新區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的新興產(chǎn)業(yè)和高端產(chǎn)業(yè)，根據(jù)光明新區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟資金資產(chǎn)資源交易管理暫行辦法 （以下簡稱交易辦法 ），結(jié)合新區(qū)實際，制定本實施細則。第二條 社區(qū)股份公司將其占有、 受托管理或?qū)嶋H控制的， 用于租賃獲取收益的物業(yè)（包括廠房、宿舍、商鋪等集體物業(yè)以及土地）進行出租，適用本實施細則。第三條 社區(qū)股份公司面積 3000 平方米（含）以上的物業(yè)租賃，原則上通過新區(qū)集體資產(chǎn)交易平臺進行交易。在 3000 平方米以下的物業(yè)租賃，由公司董

2、事會按照公司章程規(guī)定， 可自行招租， 也可通過新區(qū)集體資產(chǎn)交易平臺進行招租。社區(qū)股份公司所有物業(yè)招租須嚴格遵守深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄 （ 2016 年修訂）光明新區(qū)發(fā)展和財政局關(guān)于執(zhí)行光明新區(qū)社區(qū)集體公司物業(yè)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入負面清單的通知等市、區(qū)相關(guān)文件的規(guī)定，對招標(biāo)設(shè)定的產(chǎn)業(yè)條件需事前征求辦事處產(chǎn)業(yè)主管部門意見，并報新區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門備案。第二章交易方式和交易程序第四條社區(qū)股份公司物業(yè)出租可采用公開招標(biāo)、公開競價、續(xù)約租賃等交易方式。第五條社區(qū)股份公司可在合同到期前180天開展物業(yè)租賃工作，并應(yīng)向原承租方發(fā)出租賃到期通知書，告知相關(guān)事項。第六條社區(qū)股份公司3000 平方米（含）以上的集體

3、物業(yè)租賃須采取公開招標(biāo)方式交易，須經(jīng)公司董事會表決通過后方可招租。第七條社區(qū)股份公司3000 平方米以下的集體物業(yè)租賃由社區(qū)股份公司自行組織實施，鼓勵采用公開招標(biāo)、公開競價等公開交易方式招租。第八條采用公開招標(biāo)方式進行交易的適用評定分離原則，由評審委員會采取綜合評分法或定性評審法評審，采取綜合評分法的由評審委員會推薦綜合得分前3 名的投標(biāo)人作為候選中標(biāo)人。采用定性評審法的不得同時采用自定法進行定標(biāo)。第九條采用綜合評分法或定性評審法的，招標(biāo)文件中租金價格因素占比不得超過40% ，商務(wù)和技術(shù)因素占比須不低于60% 。第十條 社區(qū)股份公司采取公開招標(biāo)、 公開競價方式進行物業(yè)租賃的，應(yīng)向新區(qū)公共資源交

4、易中心提出交易申請，包括下列內(nèi)容：（一）擬設(shè)定的交易主體資格條件；（二）交易標(biāo)的基本情況和交易方式；（三）項目要求和交易內(nèi)容；（四）擬設(shè)定的評審方法、評審標(biāo)準(zhǔn)和定標(biāo)方法；（五）合同內(nèi)容的主要條款；（六）公司民主議事表決材料，相關(guān)部門審批、備案材料；（七）其他相關(guān)內(nèi)容。第十一條 新區(qū)公共資源交易中心應(yīng)當(dāng)自收到交易項目申請材料之日起 3 個工作日內(nèi)對交易材料進行程序性核查。并按規(guī)定辦理受理手續(xù)。第十二條 采用公開競價方式的， 若原承租方參與競價的， 經(jīng)社區(qū)股份公司同意，并在招租公告文件明確告知意向競標(biāo)人原承租方享有優(yōu)先承租權(quán)的，原承租方在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。第十三條 符合下列條件之一的， 經(jīng)

5、辦事處審批同意， 社區(qū)股份公司可與原承租方在合同到期后續(xù)約租賃：（一）優(yōu)質(zhì)企業(yè)：具有市級或以上高新技術(shù)企業(yè)稱號、新區(qū)產(chǎn)業(yè)部門認定的符合新區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的規(guī)模以上企業(yè)；（二）符合新區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的納稅大戶：年納稅金額 100 萬元以上的企業(yè)；（三）重要產(chǎn)業(yè)：在社區(qū)有較大影響力，系所屬社區(qū)股份公司收入重要來源的企業(yè)。（四）更新改造：對指定地域計劃在將來某一時點進行連片開發(fā)、升級改造，已形成具體方案將付諸實施，在該預(yù)期開發(fā)時點期限內(nèi)的物業(yè)租賃合同續(xù)期；（五）企業(yè)配套：對在同一地域或同一社區(qū)股份公司租用多宗物業(yè)的同一企業(yè)，其租賃物業(yè)的合同到期時間不一致，但合同已到期的物業(yè)是企業(yè)持續(xù)經(jīng)營所必須配套的，可視需要對

6、地域內(nèi)合同已到期的物業(yè)續(xù)約，但續(xù)約期不得超過其合同未到期物業(yè)中最長的剩余時限。依照本條規(guī)定續(xù)約租賃的，社區(qū)股份公司應(yīng)當(dāng)制定具體招租方案；招租方案應(yīng)經(jīng)社區(qū)股份公司董事會、監(jiān)事會、集體資產(chǎn)管理委員會（以下簡稱“三會”）審議并報社區(qū)黨委研究同意后，經(jīng)辦事處審批后方可續(xù)租。采取續(xù)約租賃方式交易的，續(xù)約合同不得設(shè)定免租期。續(xù)約租金單價以續(xù)約時上一年的租金單價為基礎(chǔ)，由社區(qū)股份公司與承租方協(xié)商確定，但不得低于上一年租金單價。第十四條 租賃物業(yè)屬于供黨政機關(guān)、社區(qū)工作站（居委會）等行政事業(yè)單位用房（用地） 、涉及公共利益用房（用地）的及新區(qū)管委會批準(zhǔn)的特定項目的產(chǎn)業(yè)用房（用地）等，由社區(qū)股份公司“三會”審議

7、并報社區(qū)黨委研究同意后，經(jīng)辦事處集體資產(chǎn)管理部門審批，可直接簽訂租賃協(xié)議。第十五條 物業(yè)租賃交易成功后， 應(yīng)在 3 個工作日內(nèi)將交易結(jié)果在新區(qū)集體資產(chǎn)交易平臺和社區(qū)股份公司公開欄進行公示，公示期不得少于 3 個工作日。第十六條公示期滿后， 社區(qū)股份公司應(yīng)及時簽訂物業(yè)租賃合同，合同期限最高不得超過 20 年，合同的實質(zhì)性內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合交易文件的規(guī)定。合同簽訂后 3 個工作日內(nèi)，應(yīng)將合同錄入新區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟財務(wù)監(jiān)控平臺。第三章集體物業(yè)轉(zhuǎn)租第十七條 物業(yè)轉(zhuǎn)租是指承租人將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三方的物業(yè)租賃行為。社區(qū)股份公司應(yīng)在物業(yè)租賃合同中約定集體物業(yè)轉(zhuǎn)租必須經(jīng)社區(qū)股份公司允許。第十八條 納入社區(qū)集體舊工業(yè)

8、區(qū)綜合提升項目范圍的物業(yè)租賃，承租方可將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租給符合招標(biāo)方案約定條件的企業(yè)，轉(zhuǎn)租所引進的企業(yè)必須符合新區(qū)產(chǎn)業(yè)要求，承租方在轉(zhuǎn)租時應(yīng)在合同中約定承租人不得再行轉(zhuǎn)租。其他社區(qū)股份公司物業(yè)，社區(qū)股份公司應(yīng)在簽署租賃合同時約定不得轉(zhuǎn)租。第十九條 社區(qū)股份公司應(yīng)在物業(yè)租賃合同中約定，轉(zhuǎn)租行為應(yīng)簽訂三方租賃合同（股份合作公司、承租人、第三方），租期不得超過承租人租賃合同的剩余租期。物業(yè)轉(zhuǎn)租的租賃合同應(yīng)及時錄入新區(qū)社區(qū)集體經(jīng)濟財務(wù)監(jiān)控平臺。第二十條 社區(qū)股份公司應(yīng)在物業(yè)租賃合同中約定，集體物業(yè)轉(zhuǎn)租期間，不得改變物業(yè)用途。轉(zhuǎn)租期間，若各承租人實際經(jīng)營行為與招租方案不一致，社區(qū)股份公司應(yīng)根據(jù)合同約定責(zé)令恢

9、復(fù)原狀或解除合同；承租人租賃合同變更、解除或者終止的，因轉(zhuǎn)租而簽訂的租賃合同應(yīng)隨之相應(yīng)變更、解除或者終止。第四章產(chǎn)業(yè)用房導(dǎo)向政策第二十一條 鼓勵社區(qū)股份公司集體物業(yè)與新區(qū)產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃進行匹配，加快重大產(chǎn)業(yè)項目的引進。鼓勵社區(qū)股份公司集體物業(yè)以整棟、成片方式出租，優(yōu)先用于符合新區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的以下重大產(chǎn)業(yè)和項目：（一）戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)：生物及醫(yī)療器械、新能源、新材料、文化創(chuàng)意、互聯(lián)網(wǎng)、新一代信息技術(shù)、節(jié)能環(huán)保等；（二）未來產(chǎn)業(yè)：生命健康、航空航天、機器人、可穿戴、智能裝備等；（三）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：現(xiàn)代商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)、科技與其他專業(yè)服務(wù)等；（四）核心生產(chǎn)類項目：高端制造、精密制造、智能制造等；（

10、五）總部研發(fā)類項目：總部辦公、研發(fā)設(shè)計、運營管理、銷售展示、檢測中試等；（六）技術(shù)先導(dǎo)類項目：擁有全球領(lǐng)先的核心技術(shù)或能填補國內(nèi)關(guān)鍵技術(shù)空白；（七）其他符合我市及新區(qū)鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項目。第二十二條 鼓勵社區(qū)股份公司集體物業(yè)與新區(qū)產(chǎn)業(yè)部門候選企業(yè)（項目）庫進行匹配，為新區(qū)拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間服務(wù)。鼓勵社區(qū)股份公司工業(yè)配套宿舍物業(yè)納入新區(qū)人才住房和保障性住房供應(yīng)體系，發(fā)展規(guī)模化住房租賃。第五章檢查監(jiān)督第二十三條 社區(qū)股份公司不得將物業(yè)直接出租給董事會、監(jiān)事會、集體資產(chǎn)管理委員會成員本人及其直系親屬或其控股或參與經(jīng)營的企業(yè)。第二十四條 社區(qū)股份公司應(yīng)指定專人負責(zé)物業(yè)出租合同管理，及時報辦事處備案。第二十

11、五條 社區(qū)股份公司物業(yè)出租收入應(yīng)及時匯入公司指定賬戶，并設(shè)置明細臺賬。社區(qū)股份公司應(yīng)定期對物業(yè)出租收入進行清查，一旦發(fā)現(xiàn)有拖欠租金的，應(yīng)及時根據(jù)合同條款采取應(yīng)對措施。第二十六條 社區(qū)股份公司負責(zé)對社區(qū)股份公司物業(yè)出租各個環(huán)節(jié)進行全程跟進和日常監(jiān)管，對發(fā)現(xiàn)的問題及時予以糾正，拒不糾正的及時上報辦事處。第二十七條 辦事處負責(zé)加強社區(qū)股份公司物業(yè)出租活動的日常監(jiān)督管理。發(fā)現(xiàn)存在以下行為的，應(yīng)及時進行糾正，限期整改：（一）未按規(guī)定程序招租的；（二）租賃企業(yè)不符合深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2016 年修訂）及光明新區(qū)發(fā)展和財政局關(guān)于執(zhí)行光明新區(qū)社區(qū)股份公司物業(yè)產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入負面清單的通知等相關(guān)文件規(guī)定的；（三）違反合同簽訂相關(guān)規(guī)定的；（四）未及時將相關(guān)資料向辦事處集體資產(chǎn)管理部門備案的；（五）隱瞞、更改承租人或投標(biāo)人相關(guān)信息的；（六）瞞報、謊報、漏報、遲報物業(yè)出租信息的；（七）其他違反本實施細則規(guī)定的行為。第六章附則第二十八條本實施細則沒有規(guī)定的，依據(jù)中華人民共和國招投