低收入后進村集中整頓情況報告與住宅可行性研究報告匯編

1、低收入后進村集中整頓情況報告7月份，我們將包扶的低收入后進村集中整頓作為深入開展黨的 群眾路線教育實踐活動、加強農(nóng)村基層黨組織建設(shè)的主要途徑和重要 抓手。按照使低收入后進村“班子凝聚力得到加強， 突出問題得到解 決，黨員干部素質(zhì)得到提高，農(nóng)村不穩(wěn)定隱患基本排除，基層黨建工 作長效機制得到加強，村容村貌明顯轉(zhuǎn)變” 的整頓建設(shè)目標(biāo)要求， 認(rèn)真開展整頓工作，進行了以下幾項具體工作。一是工作組深入 *鎮(zhèn)辿里村學(xué)生家中，了解學(xué)生的學(xué)習(xí)情況， 研究解決學(xué)生秋季開學(xué)有關(guān)困難和問題。二是組織黨員干部集中學(xué)習(xí)，強化黨員干部掌握政策，提升班子 的凝聚力、戰(zhàn)斗力，加強組織建設(shè)，培養(yǎng)后備干部。三是繼續(xù)由包村干部和村委

2、會成員對群眾進行宣傳“發(fā)展蜂業(yè) 養(yǎng)殖”和“套種中藥材”的村級產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路， 廣泛調(diào)動群眾發(fā)展產(chǎn) 業(yè)和組織生產(chǎn)的積極性。四是結(jié)合村情，豐富黨的群眾路線教育實踐活動的內(nèi)容， 聽取有 益于村子發(fā)展的意見和建議，改進村級組織建設(shè)，共同商討制定村組 織相關(guān)規(guī)章制度。整頓工作組組長（包扶領(lǐng)導(dǎo)）簽字：第1 頁共51 頁住宅可行性研究報告目錄 第一篇：精品住宅小區(qū)可行性研究報告 第二篇：國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地可行性研究報告 第三篇：商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告 第四篇：住宅小區(qū)項目建議書 （代可行性研究報告 ）綱要 第五篇：項目可行性研究報告正文第一篇：精品住宅小區(qū)可行性研究報告 紹興精品住宅小區(qū)可行性研究報告

3、1. 項目名稱：紹興鏡湖新區(qū)洋江西路 5 號地塊 （精品住宅小區(qū) ）2. 承辦單位概況： 紹興海星置業(yè)有限公司系由股東海亮地產(chǎn)近控股集團有限公司、 浙江巨星控股集團有限公司共同出資組建的股份制有限責(zé)任公司， 于 是 XX 年 9 月 19 日取得紹興市工商行政管理局核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè) 執(zhí)照，注冊資本 10000萬元，公司堅持以市場為導(dǎo)向，開發(fā)為重點， 經(jīng)營為龍頭， 質(zhì)量為根本的開發(fā)理念和經(jīng)營方針， 尊崇“誠信、品質(zhì)、 責(zé)任、拼搏”的企業(yè)精神，全力打造海星品牌。3可行性研究報告編制依據(jù) 1、國家計委、建設(shè)部建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) ； 2、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 ；3、政府主管部門批

4、準(zhǔn)的資源報告、國土開發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃；第 2 頁 共 51 頁4、有關(guān)的經(jīng)濟法規(guī)及工程技術(shù)方面法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等5、政府主管部門規(guī)定用于項目評價的參數(shù)和指標(biāo)。6、有關(guān)市場需求調(diào)查、分析和預(yù)測資料等4. 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要 支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào) 整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng) 濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè) 發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡 大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。 我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程， 決定規(guī)劃、 開發(fā)精品住

5、宅小區(qū) .隨著紹興新行政中心北移，紹興明顯加快了鏡湖新區(qū)的建設(shè)步 伐，它正成為紹興城市建設(shè)的一大新熱點， 一批有實力的開發(fā)商相繼 進入，已形成了新一輪的開發(fā)熱潮。由此，一幅鏡湖新區(qū)核心區(qū)塊的 新藍圖， 正在越來越清晰地呈現(xiàn)。 鏡湖核心區(qū)塊東至中興大道和外直 江，西至大越路，南至蕭甬鐵路，北至于越路。在不遠的將來，一個 百萬人口的紹興城市， 在它的繁華中心區(qū)域， 如詩如畫般展現(xiàn)出一望 無際、碧水浩瀚的水面。板塊作為紹興鏡湖大城市的核心區(qū)塊， 意義不只在于占據(jù)市中心 的繁華，盡享濕地資源的奢侈，更是起到一種人居地標(biāo)的引領(lǐng)作用， 鏡湖新區(qū)的“城市綠心”， 是紹興城市建設(shè)的新亮點， 是紹興樓市的 新地

6、標(biāo)，新“西湖 ”。精品住宅小區(qū)選擇此處規(guī)劃、 開發(fā)，等項目實施后， 將有利于啟 動鏡湖高新第 3 頁 共 51 頁熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、 居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善鏡湖開發(fā)區(qū)的面貌第二篇：國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地可行性研究報告附件 1國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地可行性研究報告（編 寫 格 式）1 企業(yè)（試點城市）慨況1.1申報企業(yè)（試點城市）發(fā)展?fàn)顩r1.2聯(lián)盟企業(yè)的基本情況（僅開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟型編寫）1.3具備的基本條件與優(yōu)勢（產(chǎn)業(yè)化程度） 2目的、意義及必要性 2.1產(chǎn)業(yè)化基地實施的目的意義 2.2產(chǎn)業(yè)化基地實施的必要性 3主要技術(shù)領(lǐng)域發(fā)展趨勢及技術(shù)水平 3.1國外的技術(shù)

7、發(fā)展趨勢與水平 3.2國內(nèi)的技術(shù)發(fā)展水平及基礎(chǔ)條件 4產(chǎn)業(yè)化基地的總體目標(biāo)、主要內(nèi)容和計劃安排 4.1產(chǎn)業(yè)化基地實施的目標(biāo)4.2產(chǎn)業(yè)化基地實施的核心技術(shù)與主要內(nèi)容 4.3產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的組織模式與生產(chǎn)方式（僅開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟型編寫） 4.4產(chǎn)業(yè)化基地核心技術(shù)的整體技術(shù)解決方案 4.5產(chǎn)業(yè)化基地實施的進度計劃安排5 產(chǎn)業(yè)化基地實施的政策措施與組織管理第 4 頁 共 51 頁5.1政策措施保障5.2組織管理與運行機制6 產(chǎn)業(yè)化基地實施的經(jīng)濟和社會效益綜合分析 6.1經(jīng)濟效益分析6.2 對提高住宅建設(shè)質(zhì)量 （包括功能質(zhì)量、 工程質(zhì)量、 環(huán)境質(zhì)量） 和產(chǎn)業(yè)化程度所發(fā)揮的作用6.3對地方和全國的示范和輻射作用 附

8、可行性研究報告的編寫打印要求（1）可行性研究報告一律用 a4紙打印。（2）章節(jié)標(biāo)題用 4 號黑體字，正文用 4 號宋體字。（3）封面按提供的樣式打印。（4）提交建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心一式 4 份。 第三篇：商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告 文章標(biāo)題：商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告 目錄一、總論二、市場分析三、建設(shè)內(nèi)容四、環(huán)保與市政配套五、組織機構(gòu)與人力資源配置六、建設(shè)進度安排及物料供應(yīng)七、資金籌措八、效益分析第5 頁共51 頁九、研究結(jié)論與建議一、總論（一）項目背景1項目名稱：“聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市”居住小區(qū)2 承辦單位概況： “世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司。 由于其他的在開發(fā)項目

9、占用大量資金， 且本項目工程量大， 建設(shè) 周期長。為了降低投資風(fēng)險， “世紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股 集團有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公 司武漢聯(lián)想 ?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。公司注冊資本 1 億元（“世紀(jì)地產(chǎn)”30萬00元，武漢高科國有控股集團有限公司 3000萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4000 萬元）流動資金 2400萬元（滾動開發(fā)）。武漢高科國有控股集團有限公司是經(jīng)武漢市委、 市政府同意成立 的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。 集團注冊 資本 15億元，目前全資、控股、參股企業(yè) 35 家，已成為“武漢 ?中 國光

10、谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng) 險投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體 的大型國有控股集團。成立于 XX 年 6 月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司， 是聯(lián)想 控股公司為進軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司， 也是其多元化 布局的一個重要棋子。第6 頁共51 頁3可行性研究報告的編制依據(jù)：（1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（2）武漢市規(guī)劃管理條例及技術(shù)規(guī)定（3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定（4）住宅設(shè)計規(guī)范（5）住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（6）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范（8）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（二）項目概況1地塊位置

11、：關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南 400m 處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案 東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院， 西緊鄰關(guān)山一路， 北靠長江有線電廠。 地塊緊鄰光谷 cbd 中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗， 其現(xiàn)有配套設(shè)施 也十分成熟。 周邊商場、 菜場、休閑廣場眾多， 大專院校林立， 公園、 醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠。 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有： 華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學(xué)、魯巷小 學(xué)、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位 于此地生活方便而多彩。2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積： 270畝（ 180090平方米）容積率： 1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)

12、山一路南行 800 米 即達武黃高速公路， 是武漢光谷的重點開發(fā)地段， 因此為了吸引眾多第7 頁共51 頁 的科技人才， 光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)， 把容積率把握在較小的數(shù)值）建筑面積： 314528平方米開發(fā)周期： 7至 8年 土地價格： 5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入） 3周圍環(huán)境與設(shè)施（1）步行約 2 分鐘可至 586、 521、715等公交車站；（2）魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費場所均幾 步之遙；（4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞；（3）武漢光谷 cbd 中心?光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè) 4項目投入資金及效益情況項目總投資： 33597.28萬元 自有資金

13、投入： 12400萬元 住宅銷售價格： XX 元/ 平米起 項目銷售收入： 59104.00萬元 項目稅后利潤總額： 16127.14萬元 項目毛利潤潤： 27.28 項目內(nèi)部收益率： 25.39（三）項目建設(shè)緣由 1項目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進一步開拓發(fā)展 公司自成立以來， 秉承“追求卓越、 盡善盡美”之企業(yè)理念， 依 托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持， 立足于東湖開發(fā)區(qū)， 輻射武漢三鎮(zhèn)。第8 頁共51 頁 通過本項目的開發(fā)， 占據(jù)光谷 cbd 區(qū)域房地產(chǎn)市場， 發(fā)展壯大公司實 力，并進一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。2 項目的建設(shè)符合武漢市對光谷建設(shè)的精神 國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、

14、 拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力 巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進一步增強。 隨著國家取消了 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、 解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令， 更 加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。 每年投資 100 億元興建 600 萬平方米的住宅，五年共建 3000萬平方 米，用五年的時間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯 的。形成了二、 三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范 的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買 新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮， 我市房地產(chǎn)市場已形成 了二、三級市場

15、聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已 進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化， 繼而轉(zhuǎn)入個人購房， 會刺激住房有效需求， 形 成住房梯級消費。根據(jù) XX 年第二季度武房指數(shù)報告， 洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征 就是“光谷地區(qū)以住宅項目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主”。 作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū) 的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導(dǎo)地位。 隨著中國光谷的發(fā)展壯大， 小區(qū)周邊 土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點， 在未來的 5 年內(nèi)，中國光谷方 圓 50 平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€科工貿(mào)年收入超過 1000億以上的高第9 頁共51 頁 科技產(chǎn)業(yè)園， 加上長江樂

16、園的帶動效應(yīng)， 一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬 勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配 套最完善的生活社區(qū)。因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的 商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時的短 缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商，達成一致，成立合資公司武 漢聯(lián)想 ?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團 270畝 儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細敘述。3 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺， 三方合作開發(fā)本項目符合我公司投 資開發(fā)策略從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定

17、性和自 90 年 代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減 少，在市區(qū)內(nèi)， 土地供應(yīng)絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似本項目開 發(fā)可 200 多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。 隨著土地供應(yīng)市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資 源，土地獲得方式已由過去的劃撥、 協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、 招標(biāo)方式為主。 而后兩種方式必然提高土地獲得成本， 對項目開發(fā)建 設(shè)不利。本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權(quán)， 為資金流動周 轉(zhuǎn)和項目建成收益創(chuàng)造了良好條件。 一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的 地塊，有利于對項目進行滾動開發(fā)。根據(jù)市場動態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計方 案和

18、營銷策略， 穩(wěn)步樹立項目品牌形象， 這在武漢房地產(chǎn)市場并不多第 10 頁 共 51 頁 見。項目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值， 本項目 的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)。4 項目開發(fā)優(yōu)勢所在 世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽 高科集團的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備 融科智地依托于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢（四）市場分析1 武漢概況武漢市是中國六大中心城市之一。在 1992 年國家公布的中國城 市綜合經(jīng)濟實力 50 強中，武漢名列第六。 XX 年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總 值達到 1348 億元，按可比價格計算，比 XX 年增長 12。經(jīng)濟運行質(zhì) 量提高，全年實現(xiàn)財政收入 1

19、50.18億元 ,同比增長 21.8,占國內(nèi)生產(chǎn)總 值的比重為本 11.1。自 1992年以來 ,武漢經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?,全市國 內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長 ,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運 行質(zhì)量和效益明顯提高， 人民生活水平繼續(xù)改善， 各項社會事業(yè)全面 進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過 數(shù)千年的開拓點染， 創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明， 為武漢的飛 速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。中華人民共和國成立后， 武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展， 已經(jīng)成為一個 門類齊全的綜合性工業(yè)基地， 華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心， 我國內(nèi)地最 大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個地級

20、以上城市 中，武漢的綜合經(jīng)濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改 革開放以來， 武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)， 目前利用外資居中國中第 11 頁 共 51 頁 西部大中城市之首， 實際利用外資 63.7億美元， 外資來自全球五大洲 40 多個國家或地區(qū)，全球 500強跨國公司有 35 家來漢投資，另有 45 家設(shè)立了代表處。邁向世界超級城市世紀(jì)之交， 正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā) 展藍圖之際， 美國未來學(xué)家 雜志 1999年 6-7 月刊發(fā)表了著名學(xué)者 麥金利 -康韋所著題為未來的超級城市的文章，預(yù)言中國的上海、 武漢將進入 21 世紀(jì)全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列 3 項條

21、件特征的城市地區(qū)：人口超過 100 萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安 全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求） ；擁有健康和充滿火力 的經(jīng)濟環(huán)境， 能夠創(chuàng)造、 吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入 的經(jīng)濟投資。未來超級城市必不可少的 10 個因素：水源；國際機場； 與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通； 垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機制。未來的十大超級城市： 班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中 國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎 -圖盧姆 地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙） ；溫哥華（加拿大） 。由于地處中 部要

22、沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院， 武漢具有很 大的機會。2 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“光谷地區(qū)”概況 信息技術(shù)的突飛猛進， 給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極 大的推動。 光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一， 隨著國際互聯(lián)網(wǎng)第 12 頁 共 51 頁業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展， 光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的 戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)， 必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 在此背景下， 大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 湖北省和武漢 市政府審時度勢， 及時決策， 力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基 地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國

23、 家計委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱“武漢?中國光。谷”）“武漢 ?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國 內(nèi)外知名的專家學(xué)者， 為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持； 以 武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的 一批光電子企業(yè)， 已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模， 形成了光谷發(fā)展的骨 架；“武漢 ?中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件， 這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良 好的基礎(chǔ)。武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū) 50 平方公里范圍內(nèi)集聚了 18 所高等院 校，56 個省部屬科研院所， 65 個國家重點學(xué)科， 10 個國家重點實驗 室，7個

24、國家工程技術(shù)研究中心， 43名兩院院士， 20多萬名各類專業(yè) 科技人員， 35萬在校大學(xué)生， 每年有 5 萬余名大學(xué)生從這里走向四面 八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智 力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。（2）建筑類型 武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀： 多層。作為一種最為普遍的建筑形式， 多層住宅依然是市場供 應(yīng)量的主體， 這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。 目前第 13 頁 共 51 頁 市中心的多層項目越來越少， 有徹底“逃離市中心”的趨勢。 反觀城 市的外延， 尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”， 即漢口的 金銀湖片和后湖片， 武

25、昌的南湖片、 東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū) 的沌口開發(fā)區(qū)， 無論樓盤規(guī)模如何， 均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑 形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。小高層。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊 區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外， 小高層也出現(xiàn)在了離市中心 較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤， 其一期工 程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層， 再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計， 市場 反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安 ?公園 家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。 這一現(xiàn)象打破了“小高層只能 在市中心生存”的定式。高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正

26、在被城市中心區(qū)日益 增多的新一代高層住宅項目所改變。 市中心幾個高層樓盤的面世， 為 高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。 福星城市花園、 怡景花園等樓盤紛紛 亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象， 使高層物業(yè)的 現(xiàn)狀有所改觀。別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。 就目前 的實際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看， townhouse（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別 墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化 率高，環(huán)境優(yōu)美； 另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占 的比例不斷增大， 要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多

27、， 直接促第 14 頁 共 51 頁 使別墅的需求量增大。 目前汀香水榭、 水藍郡和黃金海岸等樓盤的此 類物業(yè)都取得了良好的市場效果。本項目建筑類型：以高層（ c型）為主干，周圍點綴布局（ a、b、d、e型）多層住 宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致， 1.75 的容積率保證了充足的綠化面積 和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。配比：多層：a型 8棟、b型 6棟、d型 12棟、e型 7棟高層： c型 14 棟3 目標(biāo)市場地位項目銷售目標(biāo)群如下：（1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；（2）周邊高校的教師以及工作者；（3）欲改善居住條件的置業(yè)者；（4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部；（5）

28、外地來漢的經(jīng)商者。（6）其他（五）結(jié)論 本項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。（一）市場概況1 武漢市總體經(jīng)濟狀況 武漢市是中國六大中心城市之一。在 1992 年國家公布的中國城 市綜合經(jīng)濟實力 50 強中，武漢名列第六。 XX 年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總第 15 頁 共 51 頁 值達到 1348 億元，按可比價格計算，比 XX 年增長 12。經(jīng)濟運行質(zhì) 量提高，全年實現(xiàn)財政收入 150.18億元 ,同比增長 21.8,占國內(nèi)生產(chǎn)總 值的比重為本 11.1。自 1992年以來 ,武漢經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?,全市國 內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長 ,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運 行質(zhì)量和效

29、益明顯提高， 人民生活水平繼續(xù)改善， 各項社會事業(yè)全面 進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境， 經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染， 創(chuàng)造了輝煌的物 資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。中華人民共和國成立后， 武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展， 已經(jīng)成為一個 門類齊全的綜合性工業(yè)基地， 華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心， 我國內(nèi)地最 大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個地級以上城市 中，武漢的綜合經(jīng)濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改 革開放以來， 武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)， 目前利用外資居中國中 西部大中城市之首， 實際利用外資 63.7億美元， 外資來自全球五大洲

30、 40 多個國家或地區(qū)，全球 500強跨國公司有 35家來漢投資，另有 45 家設(shè)立了代表處。邁向世界超級城市世紀(jì)之交， 正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā) 展藍圖之際， 美國未來學(xué)家 雜志 1999年 6-7 月刊發(fā)表了著名學(xué)者 麥金利 -康韋所著題為未來的超級城市的文章，預(yù)言中國的上海、 武漢將進入 21 世紀(jì)全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列 3 項條件特征的城市地區(qū)：人口超過 100 萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安 全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求） ；擁有健康和充滿火力第 16 頁 共 51 頁 的經(jīng)濟環(huán)境， 能夠創(chuàng)造、 吸引和培育可產(chǎn)生足夠就

31、業(yè)機會和財政收入 的經(jīng)濟投資。未來超級城市必不可少的 10 個因素：水源；國際機場； 與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通； 垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機制。未來的十大超級城市： 班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中 國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎 -圖盧姆 地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙） ；溫哥華（加拿大） 。由于地處中 部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院， 武漢具有很 大的機會。2 武漢房地產(chǎn)市場概況國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、 拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力 巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進一步增強。 隨著國家取

32、消了 銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、 解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令， 更 加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資 100 億元興建 600 萬平方米的住宅，五年共建 3000萬平方米，用五年的時間解決 30 萬 居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。 武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范 的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買 新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮， 我市房地產(chǎn)市場已形成 了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、 企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段， 房 改前的好條件正在逐步被

33、消化， 繼而轉(zhuǎn)入個人購房， 會刺激住房有效第 17 頁 共 51 頁 需求，形成住房梯級消費。3 武漢商品住宅價格走勢XX 年武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格上 漲并逐步走高的態(tài)勢。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持 3600元/? 。 虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。洪山區(qū)： XX 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 1488.67點，比 上季度上漲了 36.92點；住宅平均價格為 2325.85元/ 平方米，比上季 度上漲了 57.68元/ 平方米，漲幅為 2.54。洪山區(qū)指數(shù)XX 第四季度 1145.39XX 第一季度 1273.52XX 第二季度 1327.1

34、2XX 第三季度 1451.75XX 第四季度 1488.67此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000元/ 平方米左右，且銷售 情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元/ 平方米左右的兆富國際大 廈取得了 3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位 置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 ?高校教職工和成 長中的新小企業(yè)、 個人投資者， 如書香門第住宅主要針對的是高校教 師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土 地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。楚雄大道沿線聚集了名都花園、 尚文創(chuàng)業(yè)城、 華城新都、當(dāng)代光 谷智慧城等多個住宅項目

35、， 除了名都花園價格達到 2900元/ 平方米以第 18 頁 共 51 頁 外，其他樓盤均價在 1940 元/ 平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有 較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境， 購房者多以高校教職工為主。 華城新都 本季度銷售量在 1萬平方米以上； 當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持 在 5000 平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都 有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊。 麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低， 取得了較好 的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢

36、。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳 園三期，平均價格在 XX 元/ 平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售 平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600元/ 平方米，仍保持著較好的銷 售勢頭；銀河灣均價為 1700元/ 平方米，銷量達到 1.4萬平方米左右； 均價在 2300 元/ 平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了 4000多平方 米；水藍郡經(jīng)過 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場，呈良好態(tài)勢。4 武漢主要商品住宅樓盤 XX 年銷售大勢1市場整體活躍，樓盤銷售順暢XX 年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個季度， 各區(qū)域 銷售價格和銷售量都大幅度提高， 如漢陽的奧林花園剛剛

37、開盤一個月 的時間，一期的 400 余套已銷售逾 70。碧水晴天一期推出的 292套 住房，兩個季度不到銷售了 70，而其出售的 42 間商鋪也被一搶而空。 武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近 10000平方米的銷售量； 中 北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。 在價格上， 各區(qū)域第 19 頁 共 51 頁 的銷售價格均上漲約 100元/ 平方米。2名家操盤實力大增目前，武漢市中、 高檔樓盤訴諸于市場的賣點， 基本上集中在尊 貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計、名家建筑 與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一 條街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”， 便是以

38、尊貴氣息走向市場直言， 使得 只有 189 套豪宅的“世紀(jì)華庭”在推出不到半年的時間里就售出了 137套。武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤?“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外， 仍然十分注重小區(qū) 內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)， 這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計中可以說是占據(jù)著首屈 一指的地位。 同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高 檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計、 精雕細鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”， 以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅 力的樓盤。123下一頁商品住宅開發(fā)項目可行性研究報告 來源于好，商品住宅開發(fā) 項目可行性研究報告。文章標(biāo)題：商品住宅開發(fā)項目

39、可行性研究報告 3小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進入市場的趨勢 XX 年 7月 1日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價格的逐步攀 升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā) 商的共識。在這種市場背景下，武漢市小高層、高層項目的開發(fā)比例 呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模也會得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查：第 20 頁 共 51 頁 XX 年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達 150余棟，總建筑面積 將達到 200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為 30 左右。隨著小 高層、高層住宅的逐步增多， 消費者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的 變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。4消費者的購房行為漸趨理性

40、隨著房改政策的深入實施和城市建設(shè)不斷深化， 各種借、貸款手 續(xù)相應(yīng)簡化， 良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大， 然而房地產(chǎn) 是一個個性化十分突出的產(chǎn)品， 消費頻次又很低， 也許有的人一生只 有一次購房行為， 因此越來越多的人開始慎重看待購房行為， 據(jù)調(diào)查： 購房影響因素中地理位置 40，價格為 36.85，環(huán)境為 22.96，交 通為 6.47，其他因素的被選率為 0.93，這些因素包括：戶型、物 業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。5.價格及指數(shù)XX 年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為 1115.72點，較上季度上 漲 66.43點；綜合物業(yè)平均價格為 3207.76元/ 平方米，與上季度相比 上漲了 1

41、90.98元/ 平方米，漲幅為 6.33。住宅價格指數(shù)此季度為 1136.63點，比上季度上漲 58.32點；平 均價格為 2206.88元/ 平方米，比上季度上升 113.23元/ 平方米，其升 幅為 5.41。寫字樓價格指數(shù)此季度為 1050.07點，較上季度上漲 11.36點； 平均價格為 4208.63元 / 平方米，較上季度漲了 45.55元/ 平方米，漲幅 為 1.09。XX 年消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有第 21 頁 共 51 頁 欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。 XX 年的住宅 將會進一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員

42、公寓等。 1-6 月房屋成交 21118起，同比增長 52，其中，存量房買賣 成交 12999起，占總成交量的 61.55。全市房地產(chǎn)交易面積 247.42萬 平方米，成交價值 23.14億元。其中，存量房交易面積 158.11萬平方 米，占總交易面積的 63.9，同比增長 6，下半年將會有大副上升；同 期居民已購公房上市交易 20.99萬平方米，占總交易面積的 13.3。區(qū)位交易總量存量房百分比 洪山 28.7114.3450 （三）競爭分析1 武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點 特點一：市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展 特點二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流 特點三：戶型面積在變小、房間在變多 特點四：小高層物業(yè)

43、受消費者青睞 特點五：成規(guī)模、重環(huán)境 特點六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流 特點七：精裝修房需求不容忽視 特點八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點2 武漢區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析 本項目位于武漢洪山區(qū)， 周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對本項目構(gòu)成 競爭，本報告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢加以對比分析。洪山區(qū)：第 22 頁 共 51 頁XX 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 1488.67點，比上季度上 漲了 36.92點；住宅平均價格為 2325.85元/ 平方米，比上季度上漲了 57.68元/ 平方米，漲幅為 2.54。洪山區(qū)指數(shù)XX 第四季度 1145.39XX 第一季度 1273.52XX 第二季度 1327

44、.12XX 第三季度 1451.75XX 第四季度 1488.67此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000元/ 平方米左右，且銷售 情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元/ 平方米左右的兆富國際大 廈取得了 3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位 置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 ?高校教職工和成 長中的新小企業(yè)、 個人投資者， 如書香門第住宅主要針對的是高校教 師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土 地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。楚雄大道沿線聚集了名都花園、 尚文創(chuàng)業(yè)城、 華城新都、當(dāng)代光 谷智慧城等多個住宅

45、項目， 除了名都花園價格達到 2900元/ 平方米以 外，其他樓盤均價在 1940 元/ 平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有 較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境， 購房者多以高校教職工為主。 華城新都 此季度銷售量在 1萬平方米以上； 當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持 在 5000 平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都 有所提高。第 23 頁 共 51 頁楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊。 麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低， 取得了較好 的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的

46、趨勢。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳 園三期，平均價格在 XX 元/ 平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售 平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600元/ 平方米，仍保持著較好的銷 售勢頭；銀河灣均價為 1700元/ 平方米，銷量達到 1.4萬平方米左右； 均價在 2300 元/ 平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000多平方 米；水藍郡經(jīng)過 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場，呈良好態(tài)勢。武昌區(qū)：XX 年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為 1083.44點，比上季度上漲了 70.89點。平均價格為 2350.49元/ 平方米， 比上季度上漲了 153.79元/ 平方米，漲幅為

47、 7。武昌區(qū)指數(shù)XX 年第四季度 1003.18XX 年第一季度 929.88XX 年第二季度 1046.69XX 年第三季度 1012.55XX 年第四季度 1083.44此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價為 1732.69元/ 平方米，比上季 度提高 13.27元 / 平方米。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社 區(qū)，市政配套設(shè)施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)第 24 頁 共 51 頁 模的逐步形成， 土地稀缺性明顯化， 目前該地區(qū)已經(jīng)沒有任何土地可 用來開發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一 塊居住空間。此季度該地區(qū)強銷物業(yè)是華錦花園（二期） 、新大地博 雅苑、

48、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近 10000平方米，而且高檔物 業(yè)像寶安 ?加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均價為 2509.47元/ 平方米，比上季度提 高了 51.97元 / 平方米。本季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場一片活躍， 銷售量和 價格的提升是武昌地區(qū)最高的， 這與長江二橋取消收費的措施是分不 開的。此季度強銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀(jì)家園、都市經(jīng)典，銷量 都超過 6000 平方米。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌 南北交通的主干道之一， 徐東新區(qū)的物業(yè)項目的旺銷同時也帶動中北 路沿線房地產(chǎn)活躍。 中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)， 此季度均價 在 245

49、0元/ 平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、 四季彩城、 安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。隨著市政配套的完善，中北路沿 線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)。此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語獨占鰲頭， 均價不僅不降反 而逐步攀升高達 4150元/ 平方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越， 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色， 在建筑形式、 戶型及房屋 的細節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。3 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“光谷地區(qū)”概況 信息技術(shù)的突飛猛進， 給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極 大的推動。 光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一， 隨著國際互聯(lián)網(wǎng)第 25 頁 共

50、51 頁業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展， 光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的 戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)， 必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 在此背景下， 大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 湖北省和武漢 市政府審時度勢， 及時決策， 力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基 地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國 家計委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（俗稱“武漢?中國光。谷”）“武漢 ?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國 內(nèi)外知名的專家學(xué)者， 為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持； 以 武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的 一批光電子企業(yè)

51、， 已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模， 形成了光谷發(fā)展的骨 架；“武漢 ?中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件， 這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良 好的基礎(chǔ)。武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū) 50 平方公里范圍內(nèi)集聚了 18 所高等院 校，56 個省部屬科研院所， 65 個國家重點學(xué)科， 10 個國家重點實驗 室，7個國家工程技術(shù)研究中心， 43名兩院院士， 20多萬名各類專業(yè) 科技人員， 35萬在校大學(xué)生， 每年有 5 萬余名大學(xué)生從這里走向四面 八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智 力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。（2）建筑類型多層。作為一種

52、最為普遍的建筑形式， 多層住宅依然是市場供 應(yīng)量的主體， 這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。 目前 市中心的多層項目越來越少， 有徹底“逃離市中心”的趨勢。 反觀城第 26 頁 共 51 頁 市的外延， 尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”， 即漢口的 金銀湖片和后湖片， 武昌的南湖片、 東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū) 的沌口開發(fā)區(qū)， 無論樓盤規(guī)模如何， 均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑 形式。從武漢三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看， 多層物業(yè)也是占著絕對的比例。小高層。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊 區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外， 小高層也出現(xiàn)在了離市中心 較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部。

53、 位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤， 其一期工 程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層， 再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計， 市場 反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安 ?公園 家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。 這一現(xiàn)象打破了“小高層只能 在市中心生存”的定式。高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益 增多的新一代高層住宅項目所改變。 市中心幾個高層樓盤的面世， 為 高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。 本季度福星城市花園、 怡景花園等樓 盤紛紛亮相， 而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象， 使高層 物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。 就目前 的實

54、際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看， townhouse（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別 墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化 率高，環(huán)境優(yōu)美； 另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占 的比例不斷增大， 要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多， 直接促 使別墅的需求量增大。 目前汀香水榭、 水藍郡和黃金海岸等樓盤的此第 27 頁 共 51 頁 類物業(yè)都取得了良好的市場效果。本項目建筑類型：以高層（ c型）為主干，周圍點綴布局（ a、b、d、e型）多層住 宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致， 1.75 的容積率保證了充足的綠化面積 和多處

55、現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。4 競爭樓盤分析本項目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷 cbd 核心地 區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)黃金地段。 周邊地區(qū)近年來相繼開發(fā)了 一些與本項目相關(guān)的樓盤， 形成競爭態(tài)勢。 對于這些樓盤的分析有助 于找準(zhǔn)市場動向，對項目進行綜合市場定位。樓盤名稱開發(fā)商房型結(jié)構(gòu)價格 （元/m2） 交房方式逸景苑銀峰置業(yè)發(fā)展 （武漢） 有限公司 3*2、4*2、復(fù)式框架 1880 起期房兆富國際大廈湖北駿華房地產(chǎn)發(fā)展公司 3*2 框架 2880起現(xiàn)房當(dāng)代光谷智慧城武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展公司 3*2*2、4*2*.框架 XX 均 期房銀河灣武漢鑫萬國房地產(chǎn)發(fā)展公司 2*1、 3*1

56、框架 1800均期房華城新都武漢匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司 1*1、2*2、3*.框架 1980 均期 房東林外廬岡部置業(yè)（武漢）公司 3*2、1*1、4*.框架 1670均期房名都花園武漢城投房地產(chǎn)開發(fā)公司 2*2、3*1、3*.框架 2700 均現(xiàn) 房、期房麗島花園聯(lián)合置業(yè)（武漢）公司 3*2、 4*1、4*.框架、磚混 3900第 28 頁 共 51 頁均現(xiàn)房電腦大世界洪港置業(yè) 3*2 框架、磚混 4300起現(xiàn)房 明珠園武漢聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展有限公司 2*1 框架 1000起期房 弘業(yè)俊園武漢市武昌政通實業(yè)公司、 湖北弘業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公 司不詳框架未開盤期房南波灣武漢農(nóng)墾房地產(chǎn)公司別墅框架 1290

57、 起期房 文豪苑武漢洪榮物業(yè)有限公司 3*2*2、 2*2*2 框架 1820均期房 當(dāng)代曙光嘉園武漢曙光雙環(huán)開發(fā)公司 3*2*2、4*2*2磚混 1490起 期房半島尊邸湖北鑫豐物業(yè)發(fā)展有限公司 4*2、3*2、2*2 框架 2188 起期房華樂苑武漢東湖物業(yè)發(fā)展有限公司 3*1、 3*2框架 1700起期房 水藍郡湖北長城建設(shè)實業(yè)有限公司別墅框架 2600起現(xiàn)房 獅龍花苑湖北云頂房地產(chǎn)開發(fā)公司 3*2、 2*2框架 1780起期房 山水華庭武漢市鑄久置業(yè)有限公司 2*13*24*2 磚混、框架 1400 起期房虹景豪庭武漢市洪匯物業(yè)發(fā)展公司 3*24*2 框架 2920均期房 湯遜湖山莊湖北華泰置地公司 3*2、5*2 磚混框架 1700起期房 櫻花大廈湖北新長江置業(yè)公司 2*1、2*2、3*.框架 2580起期房 明雅苑明鴻房地產(chǎn)不詳不詳 1780 起期房 華樂花園匯峰房地產(chǎn)不詳框架 1478起期房 發(fā)展大廈武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 3*2 框架 4000均現(xiàn)房 世紀(jì)廣場湖北省住宅發(fā)展公司 3*2 框架 3500起期房第 29 頁 共 51 頁尚文創(chuàng)業(yè)城武漢尚文房地產(chǎn)開發(fā)公司 3*2 框架 1860起期房 梅南山居武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司別墅框架 2400起期房 南湖山莊武漢佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司 3*2、2*1 框架，磚混 2200均 期房星光苑東湖物業(yè)發(fā)展公司