朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案(doc36)

1、朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案目 錄第一章 摘 要1第二章 基本情況1一、項目區(qū)域位置1二、土地利用現(xiàn)狀情況2三、地上物現(xiàn)狀情況2四、項目規(guī)劃指標(biāo)說明2第三章 征地工作方案3一、征地情況概要3二、征地政策依據(jù)3三、征地費用構(gòu)成及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)4四、征地補(bǔ)償費用5第四章 拆遷工作方案5一、拆遷情況概要5二、拆遷政策依據(jù)6三、拆遷補(bǔ)償方式6四、拆遷費用構(gòu)成及成本核算7第五章 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃實施方案1一、市政供水方案：1二、市政雨水方案2三、市政污水方案2四、市政供暖方案2五、市政中水方案2六、市政電信方案3七、市政有線電視方案3八、市政供電方案3九、市政道路方案3十、市政建設(shè)費用

2、估算3第六章 土地供應(yīng)方案1一、供地計劃1二、開發(fā)進(jìn)度5第七章 投資方案1一、項目總投資估算1二、項目預(yù)期收入估算3三、項目預(yù)期收益4四、項目現(xiàn)金流量分析4附 件9 第一章 摘 要1.朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目位于北京市朝陽區(qū)高碑店北花園，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。 2.本項目總用地面積為538328平方米，其中建設(shè)用地面積為248582.4平方米，代征道路用地用地為119273.9平方米，代征綠化用地面積為170471.7平方米；規(guī)劃地上建筑面積：646300平方米。 本項目用地范圍內(nèi)涉及國有土地0.3431公頃，其余全部集體土地，共53

3、.4869公頃，其中農(nóng)用地5公頃，建設(shè)用地48.4869公頃。需要注意的是，我們參照近期朝陽地區(qū)的征地案例，征地補(bǔ)償費暫按：每畝40萬元。由于并未同當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府及村委會進(jìn)行協(xié)商，征地費用以實際發(fā)生的為準(zhǔn)。3.本項目征用北花園村和三間房村集體土地共53.4869公頃，涉及住宅拆遷953戶，拆遷建筑面積135725.25平方米，集體企業(yè)60家，拆遷建筑面積共8.59萬平方米。國有土地涉及北花園小學(xué)拆遷，拆遷建筑面積1590.23平方米，占地面積3431平方米。需要注意的是，該項目拆遷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采用的是高碑店鄉(xiāng)2002年5月調(diào)查的數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)可能與項目實施過程中實際發(fā)生的數(shù)據(jù)有誤差，最終數(shù)據(jù)以實際發(fā)生為

4、準(zhǔn)。4.本項目土地一級開發(fā)成本主要包括征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（達(dá)到“九通一平”，即場地平整、通上水、通下水、通中水、通電力、通電信、通有線電視、通暖、通燃?xì)?、通路）、前期費用等直接成本和間接成本。經(jīng)測算，本項目土地一級開發(fā)總成本為182825.73萬元，分?jǐn)傊另椖靠傆玫氐孛嬉患夐_發(fā)成本為3396元/平方米，項目建設(shè)用地地面一級開發(fā)成本為7354元/平方米。5. 本項目土地一級開發(fā)預(yù)計一級開發(fā)總體需要時間為18個月，預(yù)計供地時間為2009年2月, 預(yù)計土地出讓金總額為27152萬元，則可實現(xiàn)土地收益14512.98萬元，成本收益率為6.9%。重要提示：以上內(nèi)容摘自本項目土地一級開發(fā)實施方案

5、，欲了解本評估項目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀實施方案全文。第二章 基本情況一、項目區(qū)域位置1.項目位置本項目位于北京市朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園村，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。本項目總用地面積為538328平方米，其中建設(shè)用地面積為248582.4平方米，代征道路用地用地為119273.9平方米，代征綠化用地面積為170471.7平方米。本項目位置示意圖 圖2-1本項目航拍圖 圖2-22.區(qū)域自然環(huán)境描述和分析本項目位于北京市朝陽區(qū)高碑店北花園村，緊鄰?fù)ɑ莺?，適宜居住。但是與之相對應(yīng)的現(xiàn)狀是建筑物大部分較為陳舊，多為平房，村內(nèi)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件較差，亟需改造

6、。二、土地利用現(xiàn)狀情況本項目用地范圍內(nèi)涉及國有土地0.3431公頃，為北花園小學(xué)；其余為集體土地，共53.4869公頃，其中農(nóng)用地5公頃，建設(shè)用地48.4869公頃。三、地上物現(xiàn)狀情況從地形圖上看，該項目范圍內(nèi)有居民點、企業(yè)以及村內(nèi)的電線桿、道路等公共設(shè)施。四、項目規(guī)劃指標(biāo)說明根據(jù)北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見書（2007規(guī)意選字0054號），高碑店北花園居住小區(qū)項目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積：538328平方米其中：建設(shè)用地面積：248582.4平方米代征道路用地用地：119273.9平方米代征綠化用地面積：170471.7平方米規(guī)劃地上建筑面積：646300平方米容積率：2.6規(guī)劃土地利

7、用性質(zhì)為住宅、公共服務(wù)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共安全設(shè)施。第三章 征地工作方案一、征地情況概要根據(jù)朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)提供的資料，本項目征用北花園村和三間房村集體土地53.4869公頃（合802.3畝），涉及953戶。 征地情況一覽表 表3-1序號類型數(shù)量（畝）備注1農(nóng)用地耕地30其它農(nóng)用地45小計752集體建設(shè)用地宅基地集體企業(yè)用地公建設(shè)施占地小計727.3035合計802.30二、征地政策依據(jù) 1.北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法（148號令）；2.關(guān)于實施的通知（京國土征（2004）227號）；3.北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費暫行規(guī)定（市政府（1994）21號令）；4.北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行

8、辦法（京國土市2005540號）；5.北京市實施中華人民共和國耕地占用稅暫行條例的辦法（京政198793號）； 6.北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市耕地開墾費收繳和使用管理辦法的通知（京政發(fā)200251號）。三、征地費用構(gòu)成及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1.土地補(bǔ)償費：依據(jù)北京市人民政府148號令及京國土征（2004）227號文件，由于并未同當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府及村委會進(jìn)行協(xié)商，我們參照近期朝陽地區(qū)的征地案例，征地補(bǔ)償費暫按：每畝40萬元（該費用包括土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費）。 2.防洪費：依據(jù)北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費暫行規(guī)定（市政府1994）21號令），項目總用地面積20元/。3.耕地開墾費：依據(jù)北京市人民政府辦

9、公廳關(guān)于印發(fā)北京市耕地開墾費收繳和使用管理辦法的通知（京政發(fā)200251號），一般耕地每公頃30萬元。4.耕地占用稅：依據(jù)北京市實施（中華人民共和國耕地占用稅暫行條例）的辦法（京政發(fā)198793號），朝陽的耕地占用稅為9元/m2，在測算中，我們按照9元/m2計算。四、征地補(bǔ)償費用1.征地補(bǔ)償費用802.3畝40萬元畝=32092萬元2.征地相關(guān)稅費防洪費：802.3畝20元/平方米666.67= 1076.66萬元耕地開墾費：30萬元/公頃2公頃=60萬元耕地占用稅：27元/平方米2公頃=54萬元3.征地總費用本項目征地總費用如下表：項目收費標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量（畝）金額（萬元）土地補(bǔ)償費40萬元/畝80

10、2.332092防洪費20元/平方米802.31069.74耕地開墾費30萬元公頃3060耕地占用稅9元平方米3018.00合計33239.74第四章 拆遷工作方案一、拆遷情況概要高碑店鄉(xiāng)2002年5月對北花園村進(jìn)行了摸底調(diào)查，本項目拆遷涉及住宅共計953戶，涉及拆遷建筑面積135725.25平方米。個體經(jīng)營戶營業(yè)面積共計20358.79平方米。非住宅拆遷涉及村集體企業(yè)共60家，拆遷建筑面積85900平方米；涉及國有土地拆遷1家，為北花園小學(xué)，占地面積3431平方米，因未提供建筑面積，從地形圖上量得建筑面積1590.23平方米 。拆遷基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 表4-1序號項目拆遷戶數(shù)拆遷總?cè)丝谡嫉孛娣e（平方

11、米）建筑面積（平方米）營業(yè)建筑面積（平方米）1居（農(nóng)）民953135725.2520358.792集體企業(yè)859003國有企業(yè)34311590.23二、拆遷政策依據(jù)1.北京市城市房屋拆遷管理辦法（市政府87號令）；2.關(guān)于修改并重新印發(fā)的通知（京國土房管拆2007777號）；3.關(guān)于印發(fā)的通知（京國土房管拆字20011234號）；4關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù)（京政函2001109號）；5.關(guān)于發(fā)布的通知（京房管拆字2003808號）；6.關(guān)于印發(fā)的通知（京房地評字（1999）656號）；7.關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知(京價（房）1997第398號)；8.關(guān)于房屋拆遷管理費和房

12、屋拆遷服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函（京價(收)字(1993)第238號、京財綜(1993)1465號）。三、拆遷補(bǔ)償方式本次拆遷補(bǔ)償實行貨幣補(bǔ)償方式。四、拆遷費用構(gòu)成及成本核算1.拆遷費用構(gòu)成（1）拆遷補(bǔ)償及獎勵費：根據(jù)市政府87號令、京政函2001109號、京房管拆字2003808號、京房地評字（1999）656號等據(jù)實際情況確定。 （2）拆遷評估費根據(jù)北京市物價局、北京市房屋土地管理局關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知(京價（房）1997第398號) ，按照拆遷補(bǔ)償費用的0.8計取。（3）拆遷服務(wù)費根據(jù)北京市物價局、財政局關(guān)于房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函京價(收)字(1993)第238號

13、、京財綜(1993)1465號，按照拆遷補(bǔ)償費用的1計取。（4）拆除費根據(jù)全市拆遷市場的平均水平，并結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，取20元/平方米 。2.成本核算（1）農(nóng)、居民拆遷補(bǔ)償及獎勵費拆遷補(bǔ)償及獎勵費標(biāo)準(zhǔn)：（按市政府第87號令規(guī)定）。A.基準(zhǔn)地價按1600元/計算（據(jù)市國土房管局關(guān)于印發(fā)北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)的通知京國土房管拆字20011234號文件，該地塊屬于五類地區(qū)確定）。B.基準(zhǔn)房價按600元/計算（據(jù)市國土房管局關(guān)于印發(fā)北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)的通知京國土房管拆字20011234號文件，該地塊屬于五類地區(qū)確定）。房屋重置成新價：800元/ （根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市

14、物價局關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知京房管拆字2003808號進(jìn)行測算確定，該重置成新價含房屋重置成新價、附屬物補(bǔ)償、樹木補(bǔ)償?shù)龋.分體式空調(diào)拆裝費：每臺一次性補(bǔ)助400元。D.電話移機(jī)費：每部一次性補(bǔ)助235元。E.有線電視拆移費：每戶一次性補(bǔ)助350元。F.熱水器改移費：每戶一次性補(bǔ)助300元。G.危電改造費：每戶一次性補(bǔ)助150元。H.臨時過渡補(bǔ)助費：每戶一次性補(bǔ)助5000元。I.提前搬家獎：每戶2000元。J.工程配合獎：每戶40000元。K.一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費：根據(jù)合法的營業(yè)面積，按照1100元/的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助。L.搬家補(bǔ)助費:按宅內(nèi)房屋建筑面積20元/計算

15、。M.購房補(bǔ)貼費用1500元/平方米（被拆建面）拆遷補(bǔ)償及獎勵費：農(nóng)、居民拆遷費用統(tǒng)計表 表42住宅拆遷及獎勵費項目補(bǔ)償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額（萬元）區(qū)位補(bǔ)償費1600元/平方米135725.2536374.37重置成新價800元/平方米135725.2510858.02搬家補(bǔ)助費20元/平方米135725.25271.45空調(diào)移機(jī)費400元/戶95338.12電話移機(jī)費235元/戶95322.40有線電視拆移費350元/戶95333.36熱水器改移費300元/戶95328.59危電改造費150元/戶95314.30臨時過渡補(bǔ)助費5000元/戶953476.50提前搬家獎5000元/戶953476

16、.50工程配合獎40000元/戶9533812.00停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費1100元/平方米20358.792239.47購房補(bǔ)貼費1500元/平方米135725.2520358.79合計75003.87（2）國有土地上企業(yè)拆遷補(bǔ)償費拆遷補(bǔ)償及獎勵費標(biāo)準(zhǔn)：A.拆遷補(bǔ)償價：根據(jù)京房地字（1999）656號文確定非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格K1K2K3建筑面積+地上物補(bǔ)償價 其中：K1為容積率調(diào)整系數(shù) K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù) K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點工程時取0.7，其他情況取1.0。 B.房屋重置成新價1200元/ 。根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物

17、價局關(guān)于發(fā)布的通知（京房管拆字2003808號）進(jìn)行測算確定。C.停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費：關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù)（京政函2001109號）。D.搬遷補(bǔ)助費:按拆遷建筑面積25元/計算。拆遷補(bǔ)償及獎勵費：國有企業(yè)拆遷費用統(tǒng)計表 表4-3國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費項目補(bǔ)償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額（萬元）區(qū)位補(bǔ)償(地價)4000元/平方米1590.23 956.68 重置成新價1200元/平方米1590.23 190.83搬遷補(bǔ)助費25元/平方米1590.23 3.98一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助1100元/平方米1590.23 174.93合計1326.42 （3）集體土地上企事業(yè)單位拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償

18、及獎勵費標(biāo)準(zhǔn)A.房屋重置成新價：1225元/根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價局關(guān)于發(fā)布北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的通知（京房管拆字2003808號）進(jìn)行測算確定，該重置成新價含房屋重置成新價、附屬物補(bǔ)償、樹木補(bǔ)償?shù)?。C.停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費：關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù)（京政函2001109號）。D.搬遷補(bǔ)助費:按拆遷建筑面積25元/計算。拆遷補(bǔ)償及獎勵費 村集體企事業(yè)拆遷費用統(tǒng)計表 表4-4村集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費項目補(bǔ)償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額（萬元）重置成新價1225元/平方米8590010522.75搬遷補(bǔ)助費25元/平方米85900214.75一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助

19、費1100元/平方米859009449合計20186.50 以上合計：96516.79萬元拆遷總成本詳見下表： 住宅拆遷及獎勵費項目補(bǔ)償及獎勵標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量金額（萬元）區(qū)位補(bǔ)償費1600元/平方米135725.2536374.37重置成新價800元/平方米135725.2510858.02搬家補(bǔ)助費20元/平方米135725.25271.45空調(diào)移機(jī)費400元/戶95338.12電話移機(jī)費235元/戶95322.40有線電視拆移費350元/戶95333.36熱水器改移費300元/戶95328.59危電改造費150元/戶95314.30臨時過渡補(bǔ)助費5000元/戶953476.50提前搬家獎5000元

20、/戶953476.50工程配合獎40000元/戶9533812.00停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費1100元/平方米20358.792239.47購房補(bǔ)貼費1500元/平方米135725.2520358.79合計75003.87國有企業(yè)拆遷補(bǔ)償費區(qū)位補(bǔ)償(地價)4000元/平方米1590.23956.68重置成新價1200元/平方米1590.23190.83搬遷補(bǔ)助費25元/平方米1590.233.98一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助1100元/平方米1590.23174.93合計1326.42村集體企業(yè)拆遷補(bǔ)償費重置成新價1225元/平方米8590010522.75搬遷補(bǔ)助費25元/平方米85900214.75一

21、次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費1100元/平方米859009449合計20186.50以 上 合 計96516.79拆遷評估費772.13拆遷服務(wù)費965.17拆除費20元/平方米223215.48446.43總 計98700.52第五章 市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃實施方案朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)土地一級開發(fā)項目位于朝陽區(qū)高碑店三間房，規(guī)劃用地范圍：東至三間房鄉(xiāng)，西至東五環(huán)路，南至雙橋鐵路編組站，北至通惠河。通過本項目的實施，完成項目用地的地上物拆遷、大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使項目用地達(dá)到“九通一平”（即宗地外通上水、通下水、通中水、通電、通路、通訊、通暖、通燃?xì)?、通有線電視，宗地內(nèi)土地平整）。一、市政供水方案

22、：1.現(xiàn)狀目前在用地紅線外無市政給水管網(wǎng)，經(jīng)咨詢自來水公司，本項目用水?dāng)M采用建設(shè)四口自備水源井，滿足本項目用水需要。2.用水量預(yù)測 由于目前建筑規(guī)劃指標(biāo)不夠詳細(xì),所以用水量只能估測.按控規(guī)指標(biāo)總建筑面積約為65萬平方米,其中居住面積暫按61萬平方米計算.用水量指標(biāo)為每天每建筑平方米6升,最高日用水量為3660立方米,配套建筑面積為4萬平方米, 用水量指標(biāo)為每天每建筑平方米9升,最高日用水量為360立方米.3.供水建設(shè)方案擬在新建的道路上鋪設(shè)給水管道與水源井接通， DN300給水球墨鑄鐵管870米,二、市政雨水方案1.現(xiàn)狀北花園項目需改造現(xiàn)狀灌渠。2.建設(shè)方案本項目采用雨污水分流制，每條道路上均

23、設(shè)置雨水管道，負(fù)擔(dān)道路及兩側(cè)地塊雨水排放，最終匯集到改造灌渠。建設(shè)雨水管道d500-d1000雨水管1218米，改造現(xiàn)狀灌渠。三、市政污水方案1.現(xiàn)狀目前北京市排水公司正在通惠河南側(cè)建設(shè)市政污水干管。本項目可接入該干管。2.建設(shè)方案本項目采用雨污水分流制，每條道路上均設(shè)置污水管道，負(fù)擔(dān)道路兩側(cè)地塊污水排放，并分別排入通惠河南側(cè)市政污水干管管道。本項目新建D400-D800污水管910米。四、市政供暖方案本項目擬建熱交換站3座，D300供熱管1457米。五、市政燃?xì)夥桨?本項目擬建D200-D300燃?xì)夤?187米。五、市政中水方案為節(jié)約用水，本項目綠化用水?dāng)M采用經(jīng)高碑店污水處理廠處理后可供利用

24、水源。擬建設(shè)D100-D300中水管1728米。六、市政電信方案具體投資建設(shè)由網(wǎng)通公司負(fù)責(zé)。七、市政有線電視方案擬建設(shè)2孔有線電視電纜管孔2870米。八、市政供電方案為保證本項目用電需要，擬建設(shè)開閉站2座，新建10150+2100電力干線1214米九、市政道路方案為保證本項目居民出行需要，擬建設(shè)道路27890平方米。十、市政建設(shè)費用估算市政方案投資估算表 表5.1序號項目單位工程量綜合單價合價（萬元）一道路工程2,501.051土方工程31.49道路土方立方米15746.742031.492路基路面工程1,123.33機(jī)動車道路面平方米27890195543.86機(jī)動車道路基平方米21651.

25、77380173.21非機(jī)動車道路面平方米12873.37175225.28非機(jī)動車道路基平方米14160.7077099.12路緣石米125926581.853附屬設(shè)施工程484.56人行步道磚平方米33574.6785285.38盲道磚平方米629.871006.30人行道基層平方米37624.99445169.31雨水篦個72532523.56樹池座195-4綠化工程689.62綠籬/花草平方米79605.5186.63689.62樹木棵170-5交通工程米1752982172.05紅線道路面積二雨污水工程3,324.181雨水工程3,190.361.1管道土方-D1000管道米1218

26、1125.67137.111.2管道鋪設(shè)-D1000管道米12182165.23263.731.3灌渠改造2,789.53雨水附屬構(gòu)筑物-零星工作項-2污水工程133.822.1管道土方55.04D800管道米910604.855.042.2管道鋪設(shè)78.79D800管道米910651.0859.258附屬構(gòu)筑物910198.7218.08管件項91015.741.43零星工作項0.02三供水工程371.14管道土方米1870214.6740.14供水管道DN300米18701177.17220.13附屬構(gòu)筑物187058.1310.87自備井座4250000100.00管件項零星工作項四中水

27、工程246.54管道土方米1728214.6737.09中水管道DN100米552.75-中水管道DN200米850.39-中水管道DN300米17281177.17203.41閥門井/閘井/檢查井座172834.886.03管件項-零星工作項-五24孔電信管道公里14400000六有線電視工程300.00電信管道孔公里12.5240000300.00七供熱工程1,587.74管道土方米14571545.52225.18供熱管米14574204.21612.55熱交換站座32500000750.00八燃?xì)夤こ?52.83管道土方米2187317.9469.53中壓管道DN300米2187100

28、4.55219.70附屬構(gòu)筑物米2187290.8163.60管件項-零星工作項-九電力工程1,236.72管道土方米1214415.6750.4610150+2100電力管道米12142357.98286.26開閉站座24500000900.00零星工作項-合計9,920.20第六章 土地供應(yīng)方案一、供地計劃1.開發(fā)計劃本項目土地一級開發(fā)預(yù)計一級開發(fā)總體需要時間為18個月，預(yù)計供地時間為2009年2月。本項目供應(yīng)土地538328平方米，其中建設(shè)用地面積為248582.4平方米，代征道路用地用地為119273.9平方米，代征綠化用地面積為170471.7平方米。2.銷售收入預(yù)測為了確定本項目開

29、發(fā)完畢后土地在二級市場中能實現(xiàn)的熟地價價格，我們對項目所在區(qū)域周邊的商品住宅開發(fā)項目的銷售情況及二手房的成交價格進(jìn)行了分析，并在對北京市商品房售價變化趨勢進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，采用房地產(chǎn)評估中常用的假設(shè)開發(fā)法對本項目開發(fā)完畢后的土地市場售價進(jìn)行了測算和評估。假設(shè)開發(fā)法適用于現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之?dāng)?shù)即為地價。其公式為：宗地價格開發(fā)價值成本費用銷售費用開發(fā)商利潤（1）測算開發(fā)價值開發(fā)價值指房屋的市場價值。委估宗地為住宅用地，通過對委估宗地同類住宅用房市場的調(diào)查。本項目是朝陽區(qū)雙限商品房儲備用地，由于政策限制雙限商品房銷售價格要比周邊普通商品房價格低10%左

30、右。根據(jù)我們對項目周邊的住宅項目的售價調(diào)查，本項目周邊住宅項目的售價一般在7500元/平方米左右。通過對朝陽區(qū)商品房銷售價格變化趨勢分析，本項目二級開發(fā)成功后，周邊普通住宅均價預(yù)計為8000元/平方米，我們確定本項目二級開發(fā)成功后住宅部分售價為7000元，根據(jù)對類似項目商業(yè)配套用房部分的市場租金及售價的調(diào)查，我們確定商業(yè)部分的市場售價為10000元/平方米。選取的案例如下表： 表6-1售價記錄時間項目名稱位置售價（元/平方米）2006.12水郡長安朝陽京通快速路雙橋出口，通惠河南路向西400米75002006.3朝陽旺角朝陽雙橋城鐵站南出口東行700米72002007.1珠江綠洲朝陽建國路18

31、號京通高速路高碑店出口向東1800米路南78002005.6合生綠里 （珠江綠洲三期）朝陽建國路18號京通高速路高碑店出口向東1800米路南7000（2）成本費用 A.建造成本根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場資料和委估宗地建筑物的實際狀況，確定住宅的建筑安裝費取1500元/平方米，商業(yè)部分建筑安裝費取2500元/平方米，開發(fā)期為兩年。紅線內(nèi)市政費用按建安費用的10計，其它費用按5計。建造成本為以上三項之和。B.不可預(yù)見費取值范圍為建安費用的510，根據(jù)物業(yè)情況，按建安費用的5計算。C.專業(yè)人士費取值范圍為建造成本的510，根據(jù)實際情況，按建造成本的5計算。D.貸款利息取以上三項合計款為基數(shù)，貸款利率取

32、中國人民銀行2007年5月公布的一至三年期貸款利率6.75，資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，假設(shè)開發(fā)期為二年，以復(fù)利計算。（3）銷售費用A.營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加取開發(fā)價值的5.5B.買賣手續(xù)費、代理及廣告宣傳費取開發(fā)價值1.5。（4）利潤根據(jù)北京市目前房地產(chǎn)市場的實際情況，及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料，我們選定開發(fā)周期二年的項目投資回報率15，取費基數(shù)為建造成本、專業(yè)人士費和不可預(yù)見費三項成本費用合計；由于商業(yè)部分為住宅的配套商業(yè)建筑，因此，取住宅項目的回報率作為商業(yè)用途部分的回報率。（5）求取熟地價A.開發(fā)余值開發(fā)余值開發(fā)價值成本費用銷售費用利潤B.開發(fā)余值為開發(fā)完畢的土地

33、使用權(quán)價格，包括了土地開發(fā)的利息和利潤，應(yīng)予以扣除，則熟地價格為：熟地總價=開發(fā)余值1+（1+6.75%）2-1+6.75% 居住用途假設(shè)開發(fā)法計算過程 表6-2項目取值標(biāo)準(zhǔn)金額銷售單價7000單方造價1500紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費10%150其他費用5%75建造成本2341725不可預(yù)見費5.0%75專業(yè)人士費5.0%86.25三項合計7=8=91886.25貸款利息6.75%128.40成本費用合計6+7+8+92014.65營業(yè)稅及附加5.50%385房地產(chǎn)買賣手續(xù)費1.00%70代理及廣告宣傳費0.50%35銷售費用11+12+13490開發(fā)商利潤15%282.9375開發(fā)余值4212.

34、41樓面熟地單價3267 商業(yè)用途假設(shè)開發(fā)法計算過程 表6-3項目取值標(biāo)準(zhǔn)金額銷售單價11000單方造價2200紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費10%220其他費用5%110建造成本2342530不可預(yù)見費5.0%110專業(yè)人士費5.0%126.5三項合計7=8=92766.5貸款利息6.75%188.31成本費用合計6+7+8+92954.81營業(yè)稅及附加5.50%605房地產(chǎn)買賣手續(xù)費1.00%110代理及廣告宣傳費0.50%55銷售費用11+12+13770開發(fā)商利潤15%414.975開發(fā)余值6860.22樓面熟地單價5320（6）綜合確定項目開發(fā)完畢后的可實現(xiàn)的熟地價格經(jīng)過上述測算，我們評估出該

35、項目開發(fā)完畢后居住用途部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為3267元/平方米；商業(yè)配套部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為5320元/平方米。（7）銷售收入預(yù)測項目規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按照90%的居住用地、10%的商業(yè)用地進(jìn)行計算，該地塊土地一級開發(fā)后熟地出讓收入預(yù)計為224490.71萬元。 項目收入預(yù)測表 表6-4規(guī)劃用途規(guī)劃建筑面積（ha）樓面熟地價（元/m2）熟地總價（萬元）居住58.133267189910.71商業(yè)配套6.5532034580合計64.63224490.713.供應(yīng)土地開發(fā)狀態(tài)一級開發(fā)完成后，該項目供應(yīng)的土地狀態(tài)為“九通一平”，即場地平整、通上、通下水、通中水、通電力、通訊、

36、通有線電視、通暖、通燃?xì)狻⑼?。該部分開發(fā)成本由將來通過招標(biāo)確定的一級開發(fā)主體支付完成。二、開發(fā)進(jìn)度預(yù)期2007年8月可完成土地一級開發(fā)主體的授權(quán)工作，簽訂一級開發(fā)委托合同。第一階段：2007年8月至2008年5月完成項目的開發(fā)立項、規(guī)劃審批、征地手續(xù)、拆遷手續(xù)。第二階段：2008年2月至2009年1月在評估的基礎(chǔ)上，與村民及企業(yè)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，完成地上物的拆除。第三階段：2008年2月至2009年1月完成市政設(shè)施建設(shè)第四階段：2009年1月至2009年2月驗收交地并組織入市交易。土地一級開發(fā)進(jìn)度表 表6-3TT+1T+2T+3T+4T+5T+6T+7T+8T+9T+10T+11T+12T+13

37、T+14T+15T+16T+17項目立項規(guī)劃手續(xù)辦理征地手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理拆遷評估村民動遷建筑物拆除市政工程規(guī)劃意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證（市政工程）市政工程施工圖設(shè)計市政工程規(guī)劃許可證市政設(shè)施建設(shè)組織驗收入市注：T為取得一級開發(fā)主體資格，簽訂授權(quán)委托協(xié)議時點，即一級開發(fā)零點第七章 投資方案一、項目總投資估算本項目土地一級開發(fā)成本表 表7-1序號項目成本一直接費用141860.261征地費用33239.741.1征地補(bǔ)償費32092.001.2征地相關(guān)稅費1147.742拆遷費用98700.522.1拆遷補(bǔ)償費96516.792.1.1居民拆遷費75003.872.1.2村集體企業(yè)拆遷2018

38、6.502.1.3國有體企業(yè)拆遷費1326.422.2評估服務(wù)費772.132.3拆遷服務(wù)費965.172.4拆除費446.433市政費用9920.003.1市政供水371.143.2市政下水3324.183.3中水工程246.543.4市政燃?xì)?52.833.5市政供暖1587.743.6電信0.003.7有線電視300.003.8電力1236.723.9市政道路2501.053.1臨時市政接用0.00二其它費用422.211編制項目建議書（代可研報告）52.192土地一級開發(fā)實施方案編制費52.193編制市政規(guī)劃方案費15.004用地普測及撥地定樁費8.075編制環(huán)境影響評價費44.106

39、編制交通影響評估費64.637土地上市地價評估費30.528地質(zhì)災(zāi)害評估費37.689委托入市交易費41.7710招標(biāo)代理費76.05三間接費用40543.261貸款利息6295.302不可預(yù)見費12049.153一級開發(fā)利潤12850.154營業(yè)稅9348.66四總成本182825.73需要說明的是：1.征地、拆遷、市政建設(shè)費用為前文所測算的一級開發(fā)成本。2.其他費用主要包括：（1）編制項目建議書（代可研報告）依據(jù)國家計委的通知（計價格19991283號），按照編制項目建議書的收費標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項目的咨詢費用，計取基數(shù)為表7-1中總投資額。（2）土地一級開發(fā)實施方案編制費依據(jù)國家

40、計委的通知（計價格19991283號），按照編制可行性研究報告的收費標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項目的咨詢費用，計取基數(shù)為表7-1中總投資額。（3）編制市政規(guī)劃方案費根據(jù)國家物價局和建設(shè)部關(guān)于發(fā)布城市規(guī)劃設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)的通知（1993價費字168號文）計取。（4）用地普測及撥地定樁費依據(jù)關(guān)于印發(fā)和的通知（國測財字20023號），財政部、國家計委關(guān)于將部分行政事業(yè)性收費轉(zhuǎn)為經(jīng)營服務(wù)性收費（價格）的通知（財綜200194號）計取。（5）環(huán)評費用根據(jù)建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費標(biāo)準(zhǔn)計取。（6）交評費用根據(jù)北京市規(guī)劃委員會關(guān)于對部分新建項目進(jìn)行交通影響評價的通知（市規(guī)發(fā)20011001號）計取。（7）土地上市

41、地價評估費依據(jù)關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知(京價（房）1997第398號)的收費標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計一級開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和為基礎(chǔ)計取。（8）地質(zhì)災(zāi)害評估費國土資源部地質(zhì)環(huán)境司2005年4月地質(zhì)災(zāi)害危險性評估收費標(biāo)準(zhǔn)（試行稿）計取。（9）委托入市交易費依據(jù)北京市儲備中心入市交易收費標(biāo)準(zhǔn)，按照預(yù)計一級開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和作為計取的基礎(chǔ)。（10）招投標(biāo)代理費依據(jù)國家計委招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法（計價格20021980號），計取基數(shù)為表7-1中總投資額。3. 財務(wù)費用本項目貸款利息以直接費用和其他費用之和為計息基礎(chǔ)，以開發(fā)周期年計算，貸款利息的計算按照一年期貸款利率%，以復(fù)利計

42、算，計取財務(wù)費用。4.不可預(yù)見費：取上述直接費用中的征地費用、拆遷和市政費用及其他費用之和的5%。5.一級開發(fā)利潤：取上述直接費用和其他費用及不可預(yù)見費、財務(wù)費用之和的8%。6兩稅一費(營業(yè)稅及附加)取上述直接費用、其他費用、不可預(yù)見費和貸款利息之和為基數(shù)，公式：(計取基數(shù))5.5%/94.5%。根據(jù)項目規(guī)劃條件可以看出，總用地面積53.8328公頃，其中建設(shè)用地面積24.85824公頃，規(guī)劃總建筑面積64.63萬平方米。按照上述投資估算可以看出，本項目建設(shè)用地地面一級開發(fā)成本7355元/平方米，樓面一級開發(fā)成本為2829元/平方米。二、項目預(yù)期收入估算項目規(guī)劃居住用地規(guī)劃建筑面積64.63萬

43、平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按18個月后土地出讓的居住用地樓面熟地價3267元/平方米，商業(yè)配套用地樓面熟地價5320元/平方米，該地塊土地一級開發(fā)后熟地出讓收入預(yù)計為224490.71萬元。三、項目預(yù)期收益如果不考慮資金的時間價值，根據(jù)上述測算可以看出，本項目預(yù)期可以收回土地一級開發(fā)成本，預(yù)計土地出讓金總額為27152萬元，則可實現(xiàn)土地收益14512.98萬元，成本收益率為6.9%。預(yù)期可實現(xiàn)的土地出讓金出讓金計算表 表7-2規(guī)劃用途出讓金水平（元/平方米）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）出讓金總價（萬元）居住40058.1323252商業(yè)配套6006.53900合計27152項目利潤表

44、表7-3總成本（萬元）預(yù)期總收入（萬元）預(yù)期利潤（萬元）209977.73（含出讓金）224490.7114512.98四、項目現(xiàn)金流量分析1.財務(wù)效益分析根據(jù)前面的測算，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）為2.4%，財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為30250.32萬元（ic=6.3%），投資回收期為1.5年。財務(wù)評價結(jié)果表明，該項目盈利能力一般，項目從社會效益、經(jīng)濟(jì)效益角度綜合考慮可行。項目現(xiàn)金流量分析表 表7-4序號項目1月2月3月4月5月6月7月8月9月1現(xiàn)金流入0.000.000.000.000.000.000.000.000.002現(xiàn)金流出2275.862275.862275.867815.8216867.5316867.5316867.5316867.5316867.532.1征地費用0.000.000.005539.965539.965539.965539.965539.965539.962.2拆遷費用0.000.000.000.008225.048225.048225.048225.048225.042.3市政建設(shè)費用0.000.000.000.00826.67826.67826.67826.67826.672.4其他費用23.4623.4623.4623.4623