威尼斯水城項目可行性分析報告

1、威尼斯水城項目可行性分析報告The Feasibility Analysis Report of Venice Water City Project報告提要威尼斯水城項目是指位于海口市江東片區(qū)魯能皇冠假日以東約5248.55畝土地的一級開發(fā)項目。2009年11月，作為海南國際會展中心土地掛牌出讓的捆綁條件，項目開發(fā)資格基本確定為XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司。2010年1月14日，XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司與?？谑型恋貎渲行碾p方成立的談判小組進行了第一次對接。雙方達成共識，XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司首先針對項目的基本情況進行調(diào)查研究，并核算項目開發(fā)成本，為雙方進入下一輪談判作好

2、基礎性準備。根據(jù)雙方共識要求，XXXX（海南）旅游開發(fā)有限公司組織人員對項目區(qū)域的權屬情況、地類情況、居民人口情況進行了全方位調(diào)查，并結(jié)合?？谑鞋F(xiàn)行土地征收政策及一級開發(fā)工程一般成本情況，對項目土地征收及工程開發(fā)投資進行了初步核算，并結(jié)合當前土地市場情況，對項目操作的可行性進行了分析。分析顯示，該項目開發(fā)總投資約29億元，其中土地征收成本大約15.6億元，五通一平工程成本約13.4億元。如果按照現(xiàn)行控制性規(guī)劃，即可出讓面積為2118.83畝，平均容積率0.8的水平，結(jié)合目前土地市場的基本行情，項目收益為負值，即經(jīng)濟不可行。項目開發(fā)經(jīng)濟可行的出路在于調(diào)整控規(guī)，項目可行的控規(guī)調(diào)整目標為：可出讓比例

3、提高到65%，平均容積率提高到2.1到2.7。在上述分析的基礎上，本著確保企業(yè)實現(xiàn)預期回報的原則，本報告提出了以下四種操作建議，分別是：分別投入，價格保底，按投入分成；整體投入，價格保底，按比例分成；整體投入，價不保底，用土地分成；上繳10%，整體投入，保底分成。并對四種操作建議分別進行了評價并排列了談判爭取的優(yōu)先次序。鑒于海口市現(xiàn)成案例北京YYYY西海岸新區(qū)的情況，本報告針對海口市土地儲備中心可能提出的保底封頂?shù)膭酉?，也做出了破解分析并提出了應對措施。目錄報告提要ii1項目背景及范圍62項目區(qū)域基本情況調(diào)查72.1項目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查72.1.1地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計72.1.2主要統(tǒng)計結(jié)果82.2類

4、似案例調(diào)研102.2.1案例基本情況102.2.2雙方分工及投入102.2.3土地價款之費用上繳102.2.4雙方收益分配102.2.5分配模型破解112.3項目區(qū)域土地情況調(diào)查122.3.1項目區(qū)域土地面積122.3.2土地權屬和村莊分布142.3.3村莊人口及戶數(shù)142.3.4項目區(qū)域地類情況153項目開發(fā)成本計算及資金安排163.1土地征收成本163.1.1新增建設用地有償使用費163.1.2征地補償163.1.3青苗補償163.1.4林木補償163.1.5養(yǎng)殖水面補償173.1.6耕地占用稅173.1.7耕地占用復墾費173.1.8社會保障費173.1.9征地補償統(tǒng)計183.1.10居

5、民安置非現(xiàn)金補償183.1.11居民安置土地成本193.1.12居民安置現(xiàn)金補償193.1.13征地拆遷其他費用203.1.14土地征收總成本203.2工程建設成本203.2.1五通一平工程費用203.3項目前期后期費用213.4項目總投資213.5項目工期與資金安排214項目經(jīng)濟可行性分析234.1土地成交收益上繳234.1.1上繳項目分項234.1.2上繳項目總和244.2靜態(tài)分析264.2.1當前市場情況264.2.2本項目規(guī)劃指標264.2.3本項目土地出讓凈收益264.2.4本項目可分配收益264.2.5靜態(tài)分析結(jié)論274.3動態(tài)分析274.3.1土地成交價款之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的

6、雙因素變動274.3.2土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動294.3.3待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動314.3.4結(jié)合雙因素變動的待分配收益經(jīng)濟分析335合作模式選擇365.1控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況365.2控規(guī)調(diào)整的動態(tài)情況365.2.1控規(guī)調(diào)整目標365.2.2土地出讓保底價格385.2.3合作模式一：分別投入，價格保底，按投入分成385.2.4合作模式二：整體投入，價格保底，按比例分成395.2.5合作模式三：整體投入，價不保底，土地分成395.2.6合作模式四：上繳10%，整體投入，保底分成406本項目合作對策與措施426.1堅持推進控規(guī)調(diào)整426.2推薦合

7、作模型的選擇優(yōu)先次序426.3準備應對對方提出收益封頂426.3.1作法一：分別投入，上繳10%436.3.2作法二：分別投入，上繳26%446.3.3作法三：整體投入，上繳10%466.3.4作法四：整體投入，上繳26%486.3.5保底封頂模式情況下的優(yōu)先次序501 項目背景及范圍2009年底海南國際會展中心項目土地掛牌的捆綁項目。2010年1月14日與?？谑袊辆质状握綄?。根據(jù)現(xiàn)行海口市江東組團片區(qū)控制性詳細規(guī)劃，并結(jié)合于海口市國土局接洽溝通的意見，目前的威尼斯水城包括了從魯能皇冠假日以東、規(guī)劃中濱海東路以北、桂林洋農(nóng)場以西、海岸線以南的約5248.55畝的范圍。（如下圖所示）2 項

8、目區(qū)域基本情況調(diào)查2.1 項目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查按照現(xiàn)行江東控制性規(guī)劃，項目區(qū)域規(guī)劃有地塊11塊（30#地塊到40#地塊）。2.1.1 地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計根據(jù)江東片區(qū)現(xiàn)行規(guī)劃分圖則，整理列表如下：威尼斯水城基本規(guī)劃數(shù)據(jù)摘要（自江東控規(guī)）地塊編碼用地性質(zhì)用地性質(zhì)代碼用地面積容積率建筑密度建筑限高綠地率30 地塊3001廣場用地S2238833002防護綠地G22373113003河港用地T423004商業(yè)用地C21382341.230203531 地塊3101河港用地T423102防護綠地G22845759032 地塊3201防護綠地G2279801903202一類居住用地R110.8（1.2）2213

9、（19）4533 地塊3301幼兒園用地R12108950.82513453302一類居住用地R110.8（1.2）1813（19）403303防護綠地G22611169034 地塊3401防護綠地G22903402賓館酒店用地C25802850.5（0.8）1516（23）503403一類居住用地R110.5（0.8）1813（19）453404小學R12246230.825164535 地塊3501防護綠地G2253834903502賓館酒店用地C25718360.5（0.8）1813（19）503503一類居住用地R11746250.5（0.8）1813（19）4536 地塊3601一類

10、居住用地R110.5（0.8）1813（19）4537 地塊3701一類居住用地R110.5（0.8）1813（19）4538 地塊3801公共綠地G118039 地塊3901公共綠地G118040 地塊4001公共綠地G116817780數(shù) 據(jù) 合 計合 計 平方米 合4031.17畝2.1.2 主要統(tǒng)計結(jié)果統(tǒng)計結(jié)果表明，項目地塊內(nèi)：廣場用地23883平方米，防護綠地平方米，河港用地平方米，幼兒園用地10895平方米，小學24623平方米，公共綠地平方米，商業(yè)用地38234平方米，賓館酒店用地平方米，一類居住用地平方米?？偯娣e平方米，即約4031.17畝?？山?jīng)營性建設用地為商業(yè)用地、賓館酒店

11、用地、一類居住用地共計平方米，即2118.83畝，所占的比例為52.56%。見下表：2.2 類似案例調(diào)研2.2.1 案例基本情況2007年12月，北京YYYY股份有限公司與?？谑型恋貎湔碇行模臀骱０缎聟^(qū)土地一級開發(fā)達成協(xié)議。雙方約定，項目地塊總面積約為5209畝，扣除行政中心劃撥用地、會展中心用地、公共道路綠化用地等非出讓用地后，可出讓經(jīng)營性用地面積不低于3300畝。可以計算得出，項目開發(fā)可出讓土地所占比例為不小于63.35%。2.2.2 雙方分工及投入在合作方式中，雙方明確：土地儲備中心負責辦理項目地塊一級開發(fā)前的各項審批手續(xù)并負責投入資金完成項目地塊一期約4050畝土地的征地、拆遷、

12、國有土地收回置換工作；北京YYYY股份有限公司投入資金累計不低于7億元人民幣，其中3億元用于第一期行政中心建設，4億元用于項目地塊一期和二期的土地一級開發(fā)；北京YYYY股份有限公司具體負責完成項目地塊用地紅線內(nèi)土地一級開發(fā)中的通路、通電、排水、土地平整。也就是說，北京YYYY主要負責工程工作并承擔費用，土地儲備中心主要負責土地征收工作并承擔費用。2.2.3 土地價款之費用上繳根據(jù)了解，海南省人民政府規(guī)定應上繳的費用，雙方按照項目土地出讓價款的10%（即只繳納土地出讓金）進行的計提。2.2.4 雙方收益分配關于土地出讓收益分配，雙方明確，項目地塊一級開發(fā)完成后，依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序和方式出讓

13、可出讓地塊，所取得每一筆土地出讓收入，按照下列順序和比例進行分配：1、扣繳海南省人民政府規(guī)定應上繳的費用；2、扣除所有出讓地塊應分攤的土地一級開發(fā)成本；3、剩余土地出讓收入按照以下比例分配：（1）在人民幣壹拾柒億（）元（含）以下部分，甲、乙雙方分別按照65%：35%的比例進行分配；（2）在人民幣壹拾柒億（1,700,000,000）元至貳拾億元（2,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照60%：40%的比例進行分配；（3）在人民幣貳拾億元（2,000,000,000）元至叁拾億元（3,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照95%：5%的比例進行分配；

14、（4）超過人民幣叁拾億元（3,000,000,000）的部分，全部歸甲方所有。2.2.5 分配模型破解在實際運作中，雙方按照保底加封頂?shù)哪Ｊ焦餐_發(fā)上述項目的，出讓土地保底單價為125萬元/畝。結(jié)合上述分配比例可以看出，北京YYYY股份有限公司的封頂收益為7.65億元，而在封頂值以前，政府方的收益為22.35億元。在封頂前雙方收入比例為74.5%：25.5%。據(jù)了解，西海岸新區(qū)一級開發(fā)的分成基本思路是“投7回7”的模式，即投入約7億元人民幣，回報7億元人民幣。北京YYYY股份有限公司在海口市西海岸新區(qū)一級開發(fā)中，基本只負責項目區(qū)域內(nèi)的“三通一平”，工程總成本也就是7億元人民幣左右（由于項目資金

15、采取滾動回流的方式，項目資金完全可以兼顧行政中心建設的投資使用），而其封頂回報卻是7.65億元，可見有0.65億元，屬于項目增值收益的獎勵部分。進而可知在保底的基礎上，北京YYYY股份有限公司的分成按投資收益率計算，梯次分別為85%、102%、109%。2.3 項目區(qū)域土地情況調(diào)查2.3.1 項目區(qū)域土地面積項目范圍內(nèi)土地面積.45平方米，計5248.55畝。計算方法，將區(qū)域按照規(guī)劃劃分成11個地塊，然后統(tǒng)計地塊的面積，以及規(guī)劃水系下面所占的面積（從規(guī)劃水系的中線劃分開來），則總面積S=D30+D31 +D32+D33+D34+D35+D36+D37+D38+D39+D40+S30+S31+S

16、32+S33+S34+S35 +S36+S37+S38+S39+S40+W2+SW2=H30+H31+H32+H33+H34+H35+H36+H37 +H38 +H39+H40+HW3 =.45（平方米），計5248.55畝。見下表：2.3.2 土地權屬和村莊分布上述區(qū)域范圍內(nèi)，涉及的土地權屬有：防潮堤、東營小學、國有地和農(nóng)民集體土地。主要經(jīng)濟社有：羅烈、羅王、大村、東排、郭宅、紅光、后村、陶朗、良古、雙坡、西排、用本上、南調(diào)上、南調(diào)中、南調(diào)下等。上述區(qū)域范圍內(nèi)，自然村主要有羅烈、羅王、陶朗、雙坡、良古、南調(diào)。見下圖：2.3.3 村莊人口及戶數(shù)根據(jù)從演豐鎮(zhèn)國土所調(diào)查的數(shù)據(jù)了解到：羅烈村有人口約

17、703人，約235戶；羅王村約696人，約232戶；陶朗村約687人，約229戶；雙坡村654人，約218戶；良古村約169人，約56戶；南調(diào)村（包括上中下）約750人，約250戶。項目范圍內(nèi)共有人口約3659人，約1220戶。見下表：2.3.4 項目區(qū)域地類情況根據(jù)國土局測繪院提供的“二調(diào)”數(shù)據(jù)，并統(tǒng)計顯示，上述范圍內(nèi)主要地類面積及所占比例如下：（1）耕地.17平方米，即1696.34畝，占總面積的32.32%；（2）林地79548.89平方米，即119.32畝，占總面積的2.27%；（3）養(yǎng)殖水面.80平方米，即2019.21畝，占總面積的38.47%；（4）除養(yǎng)殖水面以外的其他“其他農(nóng)用

18、地”.67平方米，即186.92畝，占總面積的3.56%；（5）居民點.95平方米，即557.44畝，占總面積的10.62%；（6）除居民點以外的其他建設用地48576.75平方米，即72.86畝，占總面積的1.39%；（7）未利用地.22平方米，即596.44畝，占總面積的11.36%。3 項目開發(fā)成本計算及資金安排3.1 土地征收成本3.1.1 新增建設用地有償使用費根據(jù)財綜【2006】48號文件，新增建設用地有償使用費收費標準為每畝4.26萬元，本項目新增建設用地有償使用費總額為22358.82萬元。3.1.2 征地補償 根據(jù)關于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和海南省征地青苗及地上附著物補

19、償標準的通知（瓊府【2009】41號），靈山鎮(zhèn)年產(chǎn)值為2805元/畝，綜合補償倍數(shù)為26倍，征地補償費為72930元/畝，即征地補償費 38277.68萬元。3.1.3 青苗補償根據(jù)關于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知（瓊府【2009】41號），常見短期農(nóng)作物補償標準約2000元/畝左右，則青苗補償費339.27萬元。3.1.4 林木補償根據(jù)關于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和海南省征地青苗及地上附著物補償標準的通知（瓊府【2009】41號，林木補償費為每畝約5845元（區(qū)域內(nèi)大部分為桉樹，補償價格35元/株，每畝合理株數(shù)167），即林木補償費69.74萬元

20、。3.1.5 養(yǎng)殖水面補償參照海南東環(huán)鐵路項目征地拆遷補償方案（?？谕韴缶W(wǎng)11月8日訊），魚塘包干補償費為3500元/畝，低位蝦塘包干補償費5500元/畝，高位蝦塘包干補償費16000元/畝。按高位蝦塘與低位蝦塘各占一半的情況，對項目內(nèi)養(yǎng)殖水面補償情況進行預估，則養(yǎng)殖水面補償費為2170.65萬元。3.1.6 耕地占用稅根據(jù)海南省實施辦法（海南省人民政府令第217號），海南省?？谑信c三亞市耕地占用稅征收標準為35元/平方米，即23333.45元/畝，本項目耕地占用稅為12246.44萬元。3.1.7 耕地占用復墾費根據(jù)海南省人民政府關于印發(fā)的通知（瓊府【2002】7號），耕地占用復墾費為每畝1

21、2000元，本項目耕地占用復墾費為6298.26萬元。3.1.8 社會保障費根據(jù)國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知的規(guī)定，被征地農(nóng)民社會保障費用按照政府、被征地農(nóng)民各分擔一部分的原則，參照海南東環(huán)鐵路項目征地拆遷補償方案（海口晚報網(wǎng)11月8日訊），其中政府負擔部分按每畝5000元計收，本項目社會保障費為2624.28萬元。3.1.9 征地補償統(tǒng)計這里的征地補償包括了上述的征地補償費、青苗補償費、林木補償費、蝦塘等養(yǎng)殖水面補償費、耕地占用稅、耕地復墾費、被征地農(nóng)民社保費。七項之和為62026.31萬元，見下表：3.1.10 居民安置非現(xiàn)金補償項目區(qū)域內(nèi)共有人口3659人，約1220戶，考慮到本

22、項目區(qū)域內(nèi)可出讓土地面積有限，且容積率偏低，建議采用整體拆遷集中安置的拆遷安置方案。拆遷補償方案非現(xiàn)金部分考慮按每戶160平方米安置房考慮，共需建設安置房面積19.52萬平方米。比照北京YYYY公司長流南片區(qū)土地一級開發(fā)估算標準，按2700元/平方米單位造價投入建設，全部投資為52704萬元。每戶拆遷安置補償80平方米住房和10平方米商鋪，拆遷戶另需按2700元/平方米價格回購70平方米住房。安置房的最終成本（即居民安置非現(xiàn)金補償部分）為29646.00萬元。3.1.11 居民安置土地成本按容積率2.0計算，安置房需占用土地9.76萬平方米（=19.52/2，其中19.52萬平方米為共計需建設

23、的安置房總面積），即146.40畝（=9.76/666.67）。根據(jù)?？谑腥嗣裾P于頒布實施的通知（海府【2009】84號），靈山鎮(zhèn)居住用地三級土地基準地價22萬元/畝，則需繳納占用土地費用3220.80萬元。3.1.12 居民安置現(xiàn)金補償項目區(qū)域內(nèi)共有人口3659人，約1220戶。比照北京YYYY公司長流南片區(qū)土地一級開發(fā)估算標準，每戶25.39萬元現(xiàn)金補償，補償費用為30975.8萬元。每戶補償項分別為：按每平方米2700元回購70平方米拆遷房需要元；農(nóng)轉(zhuǎn)居生活補助費54000元；超轉(zhuǎn)病殘醫(yī)療補助費1800元；搬家費600元；拆房及渣土清理1500元；獎勵費7000元。見下表：3.1.1

24、3 征地拆遷其他費用安置房立項及設計費約3000萬元；拆遷及安置房建設資金成本及管理費約為5000萬元。共計約為8000萬元。3.1.14 土地征收總成本土地征收總成本包括了新征建設用地有償使用費、征地補償費、居民拆遷現(xiàn)金補償費、居民拆遷安置非現(xiàn)金補償費、安置房用地基準地價款、安置房設計費、安置房建設的資金成本即財務費用等。土地征收各項費用總和.72萬元。3.2 工程建設成本3.2.1 五通一平工程費用據(jù)估算，五通一平工程費用大約為每畝25萬元，本項目工程費用約為.75萬元。3.3 項目前期后期費用根據(jù)經(jīng)驗估算，前期控規(guī)調(diào)整及后期項目招商大約費用為3000萬元。3.4 項目總投資項目總投資包括

25、了土地征收費用、工程建設成本及項目前期后期費用三個部分。即項目總投入=土地征收費用+工程建設成本+前期后期費用= .47萬元。3.5 項目工期與資金安排項目開發(fā)周期5年，本著分期投入、滾動開發(fā)的原則，項目的資金使用情況如下圖所示：4 項目經(jīng)濟可行性分析在明確本項目現(xiàn)行控制性規(guī)劃、項目區(qū)域內(nèi)權屬地類情況的基礎上，以上已經(jīng)計算出本項目的投入情況，下面將結(jié)合市場以及項目本身規(guī)劃調(diào)整的可能進行經(jīng)濟可行性分析。分析包括兩個方面的內(nèi)容：靜態(tài)分析和動態(tài)分析。靜態(tài)分析是指在現(xiàn)行規(guī)劃條件下，根據(jù)目前市場情況，計算分析項目的收益情況。動態(tài)分析是指綜合考慮變動的市場及規(guī)劃調(diào)整雙因素，分析項目在不同情況下的收益情況。

26、首先，明確土地成交后須上繳省級以上土地財政的比例。4.1 土地成交收益上繳在項目土地實現(xiàn)出讓變現(xiàn)后，首先要向省級以上財政繳納應該繳付的稅費，在本部分的分析中，首先明確一般情況下土地一級開發(fā)所需繳付的分項，然后，將所提交的各個分項按照統(tǒng)一的基礎基數(shù)進行歸納，形成以土地成交價款為基礎的總的上繳比例值。4.1.1 上繳項目分項（1）農(nóng)業(yè)開發(fā)資金根據(jù)關于印發(fā)的通知（瓊財字【2005】288號），在土地成交價款中須計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金，計提金額=開發(fā)面積（畝）0.7067；（2）土地收益基金根據(jù)關于印發(fā)的通知（財綜【2006】68號），在土地成交價款中須計提國有土地收益基金，計提金額=土地成交價款3%；上繳

27、計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金與國有土地收益基金后的土地成交價款，命名為“土地成交總價款”。（3）土地出讓金根據(jù)海南人民政府關于進一步加強土地使用權出讓金征收與使用管理工作的通知（瓊府【2006】26號），須上繳省土地出讓金，計提金額=土地成交總價款10%；（4）被征地農(nóng)民保障資金根據(jù)海南省政府辦公廳的通知（瓊府辦【2007】20號），須上繳被征地農(nóng)民保障資金，計提金額=土地成交總價款15%；上繳省土地出讓金、被征地農(nóng)民保障資金，并支付土地開發(fā)成本及土地出讓業(yè)務費之后，余下的土地成交總價款被命名為土地出讓凈收益。（5）國家廉租房建設基金在土地凈收益中，須上繳國家廉租房建設基金，計提金額 =土地出讓凈收益10

28、%；4.1.2 上繳項目總和上述上繳項目的計算基礎都有不同，為計算方便，將上述上繳項目計算基礎統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為土地成交價款，則全部上繳計提項目大約為成交價款的26%（因為一些項目是以土地面積為基礎的，一些是扣除成本后上繳的，在轉(zhuǎn)化基數(shù)時，本文采取了一般情況下估算的方式）?？鄢鲜鍪〖壱陨贤恋刎斦侠U項目后，剩余部分為項目土地出讓凈收益。4.2 靜態(tài)分析4.2.1 當前市場情況2010年4月10日，?？谑袊薪ㄔO用地使用權掛牌出讓公告001號，整體掛牌位于?？谑形骱０缎聟^(qū)地塊130.288畝，容積率2.5，起始掛牌價為3538.05元/平方米，被內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責任公司以8150元/平方米價格競得，

29、競得單價折合543.34萬元/畝。折合樓面地價為3260元/平方米。4.2.2 本項目規(guī)劃指標如前文所述，按照現(xiàn)行江東片區(qū)控制性規(guī)劃，本項目規(guī)劃地塊11塊，總面積4031.17畝，其中可出讓面積2118.83畝，占規(guī)劃地塊的52.56%，占項目總占地面積的40.37%，項目區(qū)域內(nèi)平均容積率為0.8。 4.2.3 本項目土地出讓凈收益比照2010年001號西海岸新區(qū)土地掛牌情況，即本項目地塊假定也能夠?qū)崿F(xiàn)樓面地價3260元/平方米，則本項目地價為2608元/平方米，即173.87萬元/畝。在上述靜態(tài)條件下，本項目土地成交價款約為.97萬元，扣除上繳省級以上財政的26%，則本項目土地出讓凈收益為.

30、72萬元。4.2.4 本項目可分配收益在上述土地出讓凈收益的基礎上，扣除項目投入的開發(fā)成本（即.47萬元），則本項目的可分配收益為-17824.75萬元。4.2.5 靜態(tài)分析結(jié)論根據(jù)以上計算與分析可知，在當前市場條件下，在現(xiàn)行規(guī)劃指標不變的情況下，本項目的收益為負值。也就是說，項目收益無法抵償項目投入，在當前靜態(tài)的情況下是經(jīng)濟不可行的。4.3 動態(tài)分析在規(guī)劃可出讓面積可以調(diào)整的情況下，在市場價格發(fā)生變動的情況下，對項目收益的計算和分析，屬于動態(tài)分析。下面以可出讓面積和土地市場單價為雙變動因素，綜合分析在每一種不同組合條件下，項目的收益及可分配情況。4.3.1 土地成交價款之于控規(guī)調(diào)整與市場預期

31、的雙因素變動按照現(xiàn)行規(guī)劃，可出讓面積是2118.83畝，占總占地面積5248.55的40.37%，通過規(guī)劃調(diào)整，可以提高可出讓面積的比例。同時，?？谑型恋厥袌鲆恢碧幱谧儎又?。我們選取上述兩個變數(shù)來模擬項目土地出讓收入情況。見下表：4.3.2 土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動上表中，計算了在不同的可出讓比例及不同的土地市場價格下的土地成交價款，在上述計算的基礎上，將土地成交價款扣除上繳的26%，便是土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動情況。具體情況見下表：4.3.3 待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動完成上述土地出讓凈收益的計算后，減去項目開發(fā)總成本，得到

32、的是項目待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場預期的雙因素變動情況。詳見下圖：（說明：紅字部分為負值）4.3.4 結(jié)合雙因素變動的待分配收益經(jīng)濟分析（1）投資收益率計算及分析待分配收益除以項目投入的總成本，等于項目的投資收益率，如上表所示，綠色區(qū)域的部分為投資收益率100%到200%之間的情況，茶色區(qū)域為投資收益率大于300%的情況，期間黃色的區(qū)域為投資收益率為200%到300%的情況。從上圖可以看出，如果出讓土地售價在200萬元/畝以下，如何提高可出讓土地面積的比例，都無法實現(xiàn)投資收益率超過100%。在可出讓比例45%以下時，無論怎樣提高容積率水平，即提高土地出讓單價，都無法滿足投資收益率滿足200%

33、；圖中茶色區(qū)域即投資收益率300%以上的情況，控規(guī)調(diào)整的難度已經(jīng)非常大了。（2）可出讓土地面積比例調(diào)整目標綜合規(guī)劃調(diào)整的難度，并兼顧項目收益，建議規(guī)劃可出讓比例調(diào)整至65%，從而實現(xiàn)200%到300%的項目投資收益率水平。5 合作模式選擇根據(jù)以上分析，在以下兩種情況下，推薦選擇幾種不同的操作模式。5.1 控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況根據(jù)前文的分析，可知在當前市場和當前項目土地容積率水平和可出讓面積的情況下，土地出讓凈收益無法抵償項目開發(fā)投入，即項目的待分配收益為負值，從經(jīng)濟分析的角度項目不可行。在控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況下，無法合作，建議不合作。5.2 控規(guī)調(diào)整的動態(tài)情況前文已述，控規(guī)的容積率和可出讓面積

34、的比例兩個因素都作出調(diào)整的情況下，可以實現(xiàn)較為理想的項目投資收益率。以下，首先鎖定控規(guī)調(diào)整的目標，然后，在此基礎上提出幾個合作模型。5.2.1 控規(guī)調(diào)整目標 關于可出讓土地所占比例，前文已經(jīng)進行了分析，為了實現(xiàn)項目預期收益，可出讓土地所占比例應該不小于65%，以下就容積率調(diào)整方向進行分析。（1）基于樓面地價3260元/平方米的容積率規(guī)調(diào)整指標結(jié)合西海岸新區(qū)3260元/平方米樓面土地單價，計算出確保預期土地市場價實現(xiàn)的容積率水平在1.6到2.0之間。（為計算方便，未考慮修正系數(shù)）（2）容積率指標隨樓面地價的變動情況隨著樓面地價的變化，實現(xiàn)土地市場預期的容積率保證也會有所不同，以下是樓面地價在20

35、00至5000之間實現(xiàn)土地出讓地價的容積率保證值。如果對樓面地價有不同的預期，則可以得出不同的容積率調(diào)整目標。（3）本項目合理的容積率調(diào)整指標2010年01號掛牌地塊，是截至目前最高的地價水平，即地王水平。隨著中央相繼出臺房地產(chǎn)價格遏制政策，海南房地產(chǎn)水平也不會一直保持高位，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下降的趨勢。所以，3260元/畝的樓面地價不應該作為容積率計算的基本指標。根據(jù)上圖所示，2500元/畝的樓面地價應該是較為理性的樓面地價水平，這樣，實現(xiàn)項目預期土地售價的保障容積率水平應該為2.1到2.7。（4）本項目綜合控規(guī)調(diào)整目標綜上所述，為確保項目實現(xiàn)預期收益，控規(guī)調(diào)整的總體目標方向是：可出讓比例調(diào)

36、整到65%，容積率指標調(diào)整至2.1至2.7。5.2.2 土地出讓保底價格（1）項目發(fā)生的稅費在企業(yè)分成收入中，須繳納的稅種至少包括：營業(yè)稅及其附加（營業(yè)稅=營業(yè)收入5%，城市維護建設稅=營業(yè)稅5%，教育附加費=營業(yè)稅3%）、堤圍費（=營業(yè)收入0.1%）、印花稅（=營業(yè)收入0.03%）、代征所得稅（約=營業(yè)收入3.75%）。綜上所列，企業(yè)須繳納稅費約占其收入的9.3%。（2）項目單位開發(fā)成本按照上述規(guī)劃指標調(diào)整后，可出讓土地面積調(diào)整為3411.56畝，則單位出讓面積項目總成本為85.13萬元/畝。（3）保底價格計算按照8%一般行業(yè)利潤率，企業(yè)稅后單位收益應不小于91.94萬元/畝，稅前收益不小于

37、101.37萬元/畝，則土地出讓保底價格為136.99萬元/畝。5.2.3 合作模式一：分別投入，價格保底，按投入分成（1）工作分工與投入政府一方投入費用約15.6億元，負責土地征收的全部工作以及土地掛牌銷售工作；企業(yè)投入費用約13.4億元，負責項目規(guī)劃設計以及“五通一平”等工程工作。（2）雙方分成辦法土地成交價款，在上繳省級以上約26%的各項費用后，雙方按照投資比例對收益進行分配，分配比例大約為54%：46%。（3）方案評價該方法的最大特點是風險共擔、利益共享。該方案缺點是土地出讓由政府主導，由于政府要承擔其他的社會責任，往往通過土地補償進行兌現(xiàn)，從而致使該方案不能確保土地出讓按最理想價格實

38、現(xiàn)。5.2.4 合作模式二：整體投入，價格保底，按比例分成（1）工作分工與投入企業(yè)負責投入全部約29.0億元的費用，負責項目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負責項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。（2）雙方分成辦法土地成交價款，在上繳省級以上約26%的各項費用后，雙方分成比例按37%：63%，政府分配37%，企業(yè)分配63%。（3）方案評價該方案因為企業(yè)投資增加，投資回收也增加，為了化解變數(shù)，須在300萬元/畝價格情況下回收預期收益，上述分成比例就是據(jù)此計算得來的。該方案也有土地出讓價格不保證的問題。5.2.5 合作模式三：整體投入，價不保底，土地分成（1）工作分工與投入企業(yè)負責投

39、入全部約29.0億元的費用，負責項目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負責項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。（2）雙方分成辦法土地一級開發(fā)完成后，將土地的40%以零地價轉(zhuǎn)到企業(yè)名下，不再發(fā)生其他費用，政府將其余的60土地掛牌出讓。（3）方案評價該方案的最大特點是操作難度大，因為上市土地必須進入公開交易市場即掛牌交易程序。另外，企業(yè)獲得土地的價格折合212.82萬元/畝，升值空間也非常有限。然而，該方案的最大優(yōu)點是，一旦可以實現(xiàn)企業(yè)獲得土地，就可以避免政府掛牌土地中的隨意性問題，可以確保土地變現(xiàn)中的價格水平。5.2.6 合作模式四：上繳10%，整體投入，保底分成（1）工作分工與投入

40、企業(yè)負責投入全部約29.0億元的費用，負責項目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負責項目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。（2）雙方分成辦法土地成交價款，在上繳省級以上約10%的各項費用后，雙方分成比例按54%：46%，政府分配54%，企業(yè)分配46%。詳見下圖：（3）方案評價該方案的優(yōu)點是上繳比例小，待分配收益有增加。上述分配比例是按照企業(yè)須在300萬元/畝價格情況下回收預期收益計算得出的。方案的缺點仍然是政府在土地出讓過程中，因為各種原因，不能保證土地按照最理想價格實現(xiàn)。6 本項目合作對策與措施針對本項目的上述分析，建議公司在本輪談判中重點推出以下對策與措施。6.1 堅持推進控規(guī)調(diào)

41、整調(diào)整的目標，前文已述，這里再重復一遍：在當前樓面地價3260元/平方米前提下，可出讓比例65%，容積率在1.6至2.0之間。6.2 推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序上述推薦的四個合作模型各有特點，方案一，風險最小，回收較快；方案三難度較大，利益較有保障；方案二與方案四都是鎖定在300萬元/畝價格的情況下實現(xiàn)100%的投資收益率。建議首選方案一，其次選擇方案三，再次選擇方案四，最后選擇方案二。6.3 準備應對對方提出收益封頂?？谑鞋F(xiàn)行較為成功的土地一級合作開發(fā)的案例是與北京YYYY開發(fā)是西海岸新區(qū)，該案例采用的是保底封頂?shù)淖龇?。如果對方提出收益封頂，則該項目的收益將受到很大的局限。根據(jù)本報告第二部分

42、對YYYY案例的調(diào)研，可知土地一級開發(fā)投資收益率最多為110%。如果與對方談判無法實現(xiàn)突破，只能走保底封頂?shù)穆肪€，則必須考慮在投資收益率限定的條件下，投資得以迅速而有保障地回收的問題。為此，形成建議分配模式如下：6.3.1 作法一：分別投入，上繳10%企業(yè)投資為.75萬元，投資收益率為85%、100%、110%的情況時，企業(yè)分配的回報分別為.69萬元、.75萬元、.12萬元。兼顧政府方利益，待分配收益應該為.48萬元。如下圖形成如下分配方式：在可出讓面積調(diào)整至65%、容積率調(diào)整至1.6至2.0的情況下，上繳10%并扣減開發(fā)成本后的待分配收益：（1）在032億元之間時，政府與企業(yè)雙方分配比例為64%：36%。（注：土地售價在200萬元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得約11.52 億元，投資收益率約85.83%）（2）在3242億元之間時，政府與企業(yè)雙方分配比例為75%：25%。（注：土地售價在250萬元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得2.50億元，投資收益率累計達到104.46%）；（3）在4247億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為85%：15%（注：土地售價接近250萬元/畝，企業(yè)分得0.75億元，企業(yè)投資收益率累計約為110