萬科房地產(chǎn)公司成本管理六控制.doc

1、房地產(chǎn)公司成本管理六控制2009-10-21清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)顧偉京房地產(chǎn)公司成本管理方面加強資金管理，增加資金控制的計劃 性。集中資金管理，減少資金沉淀收集國家稅收政策信息，進行稅收 籌劃，爭取合理的低稅務(wù)成本。筆者對房地產(chǎn)公司做過深入的調(diào)查， 也親自做過地產(chǎn)項目，大部 分地產(chǎn)商最頭疼的是成本管理，因為這直接關(guān)系到他們的利潤，而地 產(chǎn)企業(yè)成本管理所具有的特性（6特性）與問題（6問題）導(dǎo)致了成 本管理的難度增加，所以研究房地產(chǎn)公司成本管理 也就成為房地產(chǎn)企 業(yè)勢在必行的一項重要工作。房地產(chǎn)公司成本 管理基本上可分為土地 成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務(wù)費用六大部 分，其中，土地成

2、本和工程成本所占比較比重較大，合計可達75%90% （部分學(xué)者認為是80%-90%個人認為前期費用與營銷成本的比重有 較大的變化空間，故而會使土地成本與工程成本的下限達到75% ，土地成本因政府控制價格使得壓縮空間較小，而工程成本、營銷成本 因涉及因素復(fù)雜使得壓縮空間較大，前期費用也存在一定的壓縮空 間。因此，工程成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在，同時也 應(yīng)關(guān)注前期費用和營銷成本的控制。下面將對上述六大項成本的控制 要點進行詳細研究。1. 土地成本土地成本的控制要點應(yīng)重點關(guān)注項目前期的可行性研究和合作 方的調(diào)查， 保證土地成本支出的可行性， 同時也應(yīng)關(guān)注一些市政費用 的支出。在可行性研究

3、時， 應(yīng)該深入調(diào)研， 對項目信息和市場信息以及編 寫可行性研究報告時嚴(yán)加控制。在新征土地時，應(yīng)通過建立科學(xué)的土地評估體系、投標(biāo)評審、確 定合理報價、 爭取政府優(yōu)惠等方法來控制征地費用。 通過在法律范圍 內(nèi)盡量控制費用的方法來控制拆遷安置費用。 通過公司的工程管理體 系來控制自建部分的市政費用。 通過與政府溝通協(xié)商來控制政府部分 的市政費用。 在合作開發(fā)時，應(yīng)通過開展盡職調(diào)查，減少操作風(fēng)險；合作方式、分 成比例的選擇以雙贏為目的； 付款總額、 付款時間上選擇利于公司利 益的方式，盡量延長付款時間和增加付款次數(shù)等手段來進行成本控 制。2. 前期費用前期費用包括報批報建費用、勘測費用、設(shè)計費用等，其

4、本身成 本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達 80%的成本支出，因 此，該階段除了關(guān)注前期費用本身的支出外， 更應(yīng)關(guān)注規(guī)劃方案的確 定，材料設(shè)備的選型。在報批階段，應(yīng)通過開展社會公關(guān)，爭取政策優(yōu)惠，合理提高容 積率來控制報批報建費用。在設(shè)計單位采購階段， 應(yīng)制定采購方式選擇規(guī)則， 明確各類設(shè)計 應(yīng)采取的采購方式， 根據(jù)各類供應(yīng)商進場計劃制定采購計劃， 提前準(zhǔn) 備，為招標(biāo)采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴(yán)格審查。并建 立合格供方名錄、 可試用供方名錄和不合格供方名錄， 不合格供方不 得入圍，外來單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^方可入圍， 入圍單位由公司 高層確認，尤其供方名單外單位由更高級領(lǐng)導(dǎo)

5、審核。在概念設(shè)計和方案設(shè)計階段， 要求設(shè)計輸入充分， 收集項目概況、 規(guī)劃要點、產(chǎn)品定位報告、 成本測算等資。盡可能的采取招標(biāo)方式選 取方案，采取直接委托形式也應(yīng)提供 3 個以上的方案供選擇。 組成評 審小組，對方案進行評審、確定，分管副總審核，總經(jīng)理最終審批。 并根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整，設(shè)備選型方案也應(yīng)提前確定。在擴初設(shè)計階段， 應(yīng)限額設(shè)計， 制定擴初設(shè)計限額和成本控制建 議并組織評審會。 還應(yīng)根據(jù)擴初設(shè)計方案和設(shè)備選型等因素對建安成 本作出概算。在施工圖設(shè)計階段， 應(yīng)采用限額設(shè)計， 制定施工圖設(shè)計限額和成 本控制建議并組織評審會通過， 促使設(shè)計單位提高設(shè)計質(zhì)量， 降低工 程費用。嚴(yán)格評審

6、，確保圖紙質(zhì)量，減少不必要的設(shè)計變更?；徎?簽，明確修改意見，設(shè)計洽商。關(guān)注預(yù)算與概算的差異。3. 工程成本工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重， 在施工階段應(yīng)重點關(guān)注采購 成本的支出和工程變更成本的支出。在材料進場計劃方面應(yīng)考慮招標(biāo)采購和簽訂合同時間、運輸周 期、驗收及安裝周期。在施工單位和材設(shè)供應(yīng)單位采購時應(yīng) 制定采購方式選擇規(guī)則， 明確各類設(shè)計應(yīng)采取的采購方式。 根據(jù)各類供應(yīng)商進場計劃制定采購 計劃，提前準(zhǔn)備， 為招標(biāo)采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴(yán) 格審查。建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不 合格供方不得入圍， 外來單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^后方可入圍， 入 圍單位由

7、公司高層確認， 尤其供方名單外單位由更高級領(lǐng)導(dǎo)審核。 嚴(yán) 格招標(biāo)文件審核， 由招標(biāo)小組評審確定招標(biāo)文件。 招標(biāo)項目由招標(biāo)小 組對投標(biāo)方案評選打分確定供方， 遵循技術(shù)標(biāo)書優(yōu)先經(jīng)濟標(biāo)書。 議標(biāo)、 直接委托項目由部門會簽、 分管副總審批確定供方， 名錄外單位由總 經(jīng)理審批確認供方在材料設(shè)備供應(yīng)方面， 在擴初圖確定前確定材料設(shè) 備，多方共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量，注重外觀質(zhì)量、投入使用后的質(zhì)量 驗收。在設(shè)計變更方面， 設(shè)計部門統(tǒng)一收集設(shè)計變更的信息， 組織相關(guān) 進行設(shè)計變更論證。 設(shè)計變更由預(yù)算部門測算， 根據(jù)變更額度履行相 關(guān)審批手續(xù)后才能進行變更。在現(xiàn)場簽證時， 應(yīng)由項目現(xiàn)場工程師嚴(yán)加審核簽證， 認定確

8、需發(fā) 生。預(yù)算工程師對簽證工程預(yù)算進行復(fù)核，確保合理低支付。并 根 據(jù)預(yù)算額度大小分級審批。 還應(yīng)組織復(fù)查施工單位簽證執(zhí)行情況。在付款階段，嚴(yán)格按合同、按工程進度支付工程款。材料款應(yīng)確 定合理的預(yù)付款額度控制，保修款控制不低于合同額 5%。4. 營銷成本營銷階段的操作會直接影響物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)的支付，因此， 在此結(jié)算除了關(guān)注營銷本身所產(chǎn)生的費用控制， 還應(yīng)有營銷管理的長 線考慮。在營銷方案階段， 應(yīng)合理確定營銷預(yù)算并進行動態(tài)控制； 在預(yù)算 范圍內(nèi)，制定最有效的產(chǎn)品推廣方案和銷售政策， 方案超預(yù)算時進行 例外管理，嚴(yán)格審批；推廣方案結(jié)束后進行總結(jié)分析。在現(xiàn)場費用方面，應(yīng)對 現(xiàn)場宣傳資料、包裝費

9、、模型、展銷費 等制定費用支出標(biāo)準(zhǔn)，建立超額審批制度。在銷售合同方面， 嚴(yán)格執(zhí)行合同樣本審批程序， 請專業(yè)法律人 員出具意見， 對有關(guān)補充條款、設(shè)計變更的承諾、保修期和質(zhì)量補 償?shù)某兄Z重點審核。在客戶交房方面，主要控制交房日期、保修期、質(zhì)量補償，對于 晚交房的要按原因分類處理，與施工隊洽商延長保修期等。在廣告公司、媒體采購方面，審核廣告公司的資質(zhì)、媒體的有效 性。應(yīng)加強營銷類供應(yīng)商管理， 嚴(yán)格執(zhí)行公司采購流程， 并進行廣告、 媒體投放后評估分析。5. 管理費用管理費用的控制主要體現(xiàn)在 房地產(chǎn) 公司 的日常 行 政管理費用的支付， 可考慮提高全民節(jié)約的思想意識， 以責(zé)任成本和 成本支出標(biāo)準(zhǔn)的形式進行約束， 比如行政費用支出應(yīng) 根據(jù)公司實際 情況，建立合理的成本費用支出標(biāo)準(zhǔn)， 嚴(yán)格按費用支出審批程序執(zhí)行 成本費用的審批； 考核部門行政費用支出，