2011年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》真題與答案

1、2011年度全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試試卷物業(yè)管理實務(wù)一、單項選擇題（共10題，每題1分。每題的備選項中，只有 1個最符合題意）1. 在包干制下，物業(yè)管理的會計主體是 （）。A. 物業(yè)管理項目B. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)C. 業(yè)主委員會D. 業(yè)主大會2. 物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：申報登記；備齊資料；辦理開工手續(xù)；簽訂管理服務(wù)協(xié)議；施工；驗收。上述內(nèi)容正確的流程應(yīng)是（）。A. tttttB. TTTTTC. TTTTTD. TTTTT3. 關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備管理工作內(nèi)容的說法，錯誤的是 （）。A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B. 建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度C. 電梯每隔兩年

2、要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進(jìn)行檢查D. 建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案4. 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體員工公布評選出的“ 2010 年度十佳員工”，應(yīng)使用的行政公 文文種是（）A. 計劃B. 通知C. 通報D. 意見5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計的步驟主要包括：職位分析；職位評價；薪酬體系的實施和修正；薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計；薪酬定位；薪酬調(diào)查。上述步驟正確的順序是（）。A. tttttB. TTTTTC. TTTTTD. TTTtt6. 下列收入中，應(yīng)當(dāng)計征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅的是（）。A. 代收的水費和電費B. 代收的專項維修資金C. 代收的房租收入D. 從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入7. 房屋共用部分和共用設(shè)施的檢測、檢修

3、與運行記錄檔案的保存期限應(yīng)不低于設(shè)備使用 年限的（）倍。A. 2.0B. 2.5C. 3.0D. 3.58. 關(guān)于物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和質(zhì)量要求，應(yīng)當(dāng)包含在（）文件中。A. 大廈管理規(guī)約B. 住宅使用說明書C. 員工行為管理規(guī)定D. 物業(yè)服務(wù)合同9. 某住宅小區(qū)業(yè)主李某向物業(yè)項目管理機構(gòu)投訴，物業(yè)管理人員應(yīng)采取的處理措施包 括：記錄投訴內(nèi)容；提出解決投訴的方案；調(diào)查分析投訴原因；確定處理投訴責(zé)任人;答復(fù)業(yè)主及回訪。上述處理措施的正確順序應(yīng)是（）。A. ttttB. TtttC. TTTTD. TTTT10. 物業(yè)銷售階段，建設(shè)單位在與購房人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)將（）向物業(yè)買受人明示并予以說明

4、，物業(yè)買受人應(yīng)予以書面承諾。A. 物業(yè)服務(wù)合同B. 管理規(guī)約C. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)D. 臨時管理規(guī)約二、多項選擇題（共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）11. 在物業(yè)建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的主要工作內(nèi)容包括（）。A. 確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)B. 就物業(yè)環(huán)境的適應(yīng)性提出建議C. 配合施工單位安裝物業(yè)設(shè)備D. 記錄物業(yè)項目的隱蔽工程E. 熟悉物業(yè)項目供水管線鋪設(shè)情況12. 下列物業(yè)管理檔案資料中，屬于永久保存的有（）。A. 物業(yè)及重要的附屬設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性文件資料B. 有關(guān)物業(yè)更新、改造的會議決議文件C. 物業(yè)

5、管理工作中產(chǎn)生的重要決議、決定D. 業(yè)主及業(yè)主大會的基礎(chǔ)資料E. 業(yè)主報修和投訴記錄13. 當(dāng)發(fā)生高空墜物時，屬于正確的處理措施有（）。A.發(fā)生高空墜物后，有關(guān)人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的危害情況B. 盡快確定墜物來源C. 關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止造成高空墜物事故者乘機逃跑D. 立即清理現(xiàn)場，恢復(fù)秩序E. 事后應(yīng)檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括（）。A. 企業(yè)所屬項目上交的酬金B(yǎng). 營業(yè)利潤C. 投資凈收益D. 營業(yè)外收支凈額E. 補貼收入15. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共秩序管理服務(wù)的內(nèi)容包括（）。A. 出入管理B. 安防系統(tǒng)的維護(hù)

6、和管理C. 施工現(xiàn)場管理D. 負(fù)責(zé)治安管理E. 停車管理三、案例分析題（共10題，第16題至25題，共80分）案例一某大型住宅小區(qū)2005年建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會，物業(yè)管理公司聘請了 30位業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)義務(wù)監(jiān)督員，并定期召開會議征求意見，通報情況。2010年，在義務(wù)監(jiān)督員會議上，義務(wù)監(jiān)督員提出如下建議。 本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴(yán)重，應(yīng)予更換。（2）由物業(yè)管理公司同義務(wù)監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會，選舉 產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時物業(yè)管理公司提出，基于物價上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物 業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)。問題：16. 經(jīng)物業(yè)管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約

7、需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由誰決定？如何決定？費用如何解決？17. 義務(wù)監(jiān)督員提出的建議（2）是否可行？請說明理由。18. 物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)是否合理？請說明理由，并說出應(yīng)該采取什么樣的合理步驟和方法。案例二某住宅小區(qū)有4棟30層住宅樓，即將投入使用。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)書 中有關(guān)公共秩序維護(hù)的具體要求包括：小區(qū)一個門崗和一個監(jiān)控崗24小時值班；小區(qū)樓宇內(nèi)走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時一次。另外，本項目招標(biāo)書已明確，建設(shè)單位為該小區(qū)無償提供價值20萬元的固 定資產(chǎn)，作為該項目管理服務(wù)開辦之用。問題：19. 若該小區(qū)每棟每層正常巡視時間

8、為 1分鐘，投標(biāo)物業(yè)管理公司每班至少需安排多少個巡視員方能滿足招標(biāo)書中對樓宇公共部位巡視方面的要求?（層與層之間巡視時間忽略不計，要列出計算過程）20. 統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為 30天，如按勞動法規(guī)規(guī)定，職工平均每月的工作天數(shù)為 20.83 天，每月加班最多不得超過 36小時，問每名員工每月最長工作時間是多少小時 ？小區(qū)門崗至 少需要安排多少名員工?（要列出計算過程，計算結(jié)果取整數(shù) ）21. 假設(shè)監(jiān)控崗由8名員工運轉(zhuǎn)，而每名員工月基本工資為 1500元，投標(biāo)企業(yè)實行綜合計算工時制。如不考慮國家法定節(jié)日加班費，統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，按勞動法規(guī)規(guī)定計算職工基本小時工資的月平均工作天數(shù)為21.7

9、5天，實行綜合計算工時制的超時加班費為職工基本小時工資的1.5倍，那么每名員工每小時超時加班工資是多少？每名員工每月超時加班工作時間是多少？每名員工月實際應(yīng)得工資額是多少?（要列出計算過程，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位）22. 若該項目前期物業(yè)服務(wù)合同期限為3年，物業(yè)服務(wù)收費中已將建設(shè)單位無償提供的開辦固定資產(chǎn)折舊（固定資產(chǎn)折舊年限為 5年）計入成本，則每 年固定資產(chǎn)折舊為多少 ？如前 期物業(yè)管理公司合同到期后未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會續(xù)聘，前期物業(yè)管理公司如何處理建設(shè)單位為開辦無償提供的固定資產(chǎn)及其折舊？案例三某高層綜合物業(yè)項目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2地下2層，部分為配套停車庫，部分為

10、機電設(shè)備層。整個大廈由一臺中央空調(diào)集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%且以本地樹種和灌木為主。1至4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場經(jīng)營。物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請的一家物業(yè)管理公司承擔(dān)，出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。問題：23. 節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能(如投入資金進(jìn)行設(shè)備改造)和管理節(jié)能(在管理手段方法等方面上下工夫)。請就本項目建筑和設(shè)備設(shè)施管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能措施各2項以上(含2項)。24. 該項目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序 管理服務(wù)、消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、社區(qū)文化等內(nèi)容。相對而言

11、，哪些是管理服務(wù)的 重點工作？請簡要說明理由。25. 在物業(yè)服務(wù)過程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點。(1) 物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。(2) 各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。(3) 百貨商場內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)。(4) 寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。(5) 大廈屋頂設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)管理公司經(jīng)營，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會主任 指定賬戶，由業(yè)主委員會管理、支配和使用。請分別指出上述觀點正確與否，并對不當(dāng)或錯誤的觀點說明理由。參考答案及解析一、單項選擇題I、A2、C3 C4 C5 A6 D7、A8 D9、C1

12、0 D二、多項選擇題II、CDE12 ACD13 ABE14 BCDE15 ABCE三、案例分析題案例一16. 更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由全體業(yè)主決定。經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過后實施。費用由業(yè)主自籌或從住宅專項維修資金中列支。17. 義務(wù)監(jiān)督員提出的建議（2）不可行。理由：業(yè)主代表大會籌備組應(yīng)由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成，義務(wù)監(jiān)督員是由物業(yè)公司聘請，不能代表全體業(yè)主行使權(quán)利。18. 物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)合理。理由：物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)既不能低于正常的管理服務(wù)成本的標(biāo)價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務(wù)要求。應(yīng)該采取的合理步驟和方法：由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企

13、業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和價格浮動幅 度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素而調(diào)整。案例二19. 投標(biāo)物業(yè)管理公司每班至少需安排巡視員人數(shù) =4X 30/60=2（人 ）。20. 每名員工每月最長工作時間=20.83 X 8+36=202.64（小時 ）。小區(qū)門崗至少需要安排的員工人數(shù) =24X 30/202.64=3.55=4（人 ）。21. 每名員工每小時超時加班工資 =1500/（21.75 X 8） X 1.5=12.93（元 ）。每名員工每月超時加班工作時間=（30 21.75） X 8=66（小時）。每名員工月實際應(yīng)得工資額=1500+12.93X 66=2353.38（元 ）。22

14、. 每年固定資產(chǎn)折舊=20/5=4（萬元）。前期物業(yè)管理公司應(yīng)向建設(shè)單位移交固定資產(chǎn)。案例三23. 技術(shù)節(jié)能措施有：對耗能較大設(shè)備的更換，提高設(shè)備技術(shù)水平或工藝水平。管理節(jié)能措施如下。(1) 落實組織和管理體系。(2) 加強節(jié)能宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識。(3) 建立能源消耗的計劃和考核制度。(4) 在運行管理上，盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用。(5) 調(diào)整設(shè)備運行時間，實行節(jié)能運行程序，特別注意控制空調(diào)、室外照明和霓虹燈等 的開關(guān)時間。(6) 合理設(shè)定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)，既保證正常使用功能，又節(jié)省能源。24. 房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)和消防管理服務(wù)是管理服務(wù)的重點工作。理由：房屋及設(shè)施設(shè)備管理涉及面廣，技術(shù)含量高，關(guān)系到物業(yè)的正常運行和安全使用，是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，消防管理服