愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目 錄第一章 總 論31.1 項(xiàng)目名稱(chēng)31.2 建設(shè)地址31.3 用地單位的確定31.4 編制單位31.5 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)41.6 可研報(bào)告研究的范圍41.7 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模51.8 投資估算及資金籌措61.9 項(xiàng)目效益分析6第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性72.1 項(xiàng)目建設(shè)的背景：72.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析82.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性13第三章 項(xiàng)目SWOT分析和市場(chǎng)定位163.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析法）163.2 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位18第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)、經(jīng)營(yíng)方案224.1 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地及總平面布置224.2 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模234.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略264.4 項(xiàng)目開(kāi)

2、發(fā)經(jīng)營(yíng)策略274.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模33第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件355.1 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址355.2 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置365.3 建設(shè)條件36第六章 投資估算與資金籌措386.1 工程投資編制依據(jù)與說(shuō)明386.2 項(xiàng)目投資估算396.3 資金籌措40第七章 項(xiàng)目實(shí)施管理及建設(shè)進(jìn)度安排417.1 項(xiàng)目實(shí)施的原則417.2 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理417.3 人員配置、勞動(dòng)制度417.4 項(xiàng)目實(shí)施管理417.5項(xiàng)目施工方式427.6 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃42第八章 招標(biāo)方案448.1 招標(biāo)投標(biāo)依據(jù)448.2 招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容448.3 招標(biāo)計(jì)劃安排458.4 招標(biāo)組織形式458.5 招標(biāo)方式和招標(biāo)程序4

3、68.6 招標(biāo)組織紀(jì)律46第九章 環(huán)境保護(hù)及節(jié)能措施479.1 施工期環(huán)境影響分析479.2 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響分析489.3 環(huán)保措施489.4 項(xiàng)目節(jié)能措施49第十章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)5010.1 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù)5010.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算5010.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析5210.4 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)綜合結(jié)論54第十一章 社會(huì)評(píng)價(jià)5511.1 社會(huì)影響分析5511.2 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論56第十二章 結(jié)論與建議57第一章 總 論1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目1.2 建設(shè)地址“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目位于寶雞市渭河南岸的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)范疇，具體位置為西與規(guī)劃學(xué)校用地接壤，東至公園南路中線(xiàn)，北鄰火炬路

4、中線(xiàn)，向南毗鄰村委會(huì)用地，該項(xiàng)目建設(shè)屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住建設(shè)用地，詳見(jiàn)規(guī)劃定點(diǎn)圖。1.3 用地單位的確定寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等形式，公開(kāi)出讓該宗用地的國(guó)有土地使用權(quán)，確定項(xiàng)目用地單位。1.4 編制單位本可行性研究報(bào)告編制單位為陜西建信工程管理有限公司，陜西省建設(shè)廳授予乙級(jí)工程咨詢(xún)資格證書(shū)，證書(shū)編號(hào)為乙5。陜西建信工程管理有限公司原名為“寶雞建信造價(jià)師事務(wù)有限公司”，是經(jīng)陜西省建設(shè)廳批準(zhǔn)，省工商局備案登記，成立于2000年1月，是寶雞地區(qū)最早組建的工程造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)之一，具有工程造價(jià)咨詢(xún)乙級(jí)、招標(biāo)代理乙級(jí)、工程造價(jià)司法鑒定等資質(zhì)資格。公司現(xiàn)有國(guó)家注冊(cè)造價(jià)工程師、高級(jí)工程師、

5、建筑、裝飾、管道、電氣、安裝、園林、審計(jì)、經(jīng)濟(jì)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員20余人。陜西建信人恪守職業(yè)道德，嚴(yán)守執(zhí)業(yè)紀(jì)律，堅(jiān)持“抓質(zhì)量求生存，創(chuàng)信譽(yù)立市場(chǎng)，促管理求發(fā)展”的服務(wù)宗旨，樹(shù)立“公正、精確、高效”的服務(wù)理念，依照國(guó)家法律、法規(guī)，為更多的建設(shè)項(xiàng)目提供專(zhuān)業(yè)的、忠誠(chéng)的工程造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)。1.5 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)a、委托編制“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目委托書(shū)；b、寶雞市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局關(guān)于市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心原萬(wàn)國(guó)建材市場(chǎng)用地定點(diǎn)及坐標(biāo)的批復(fù)；寶市建規(guī)規(guī)地字200910號(hào)；c、寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心200835號(hào)關(guān)于石壩河原萬(wàn)國(guó)建材市場(chǎng)用地規(guī)劃定點(diǎn)的申請(qǐng)； d、國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行

6、可行性研究的試行管理辦法及相關(guān)要求； e、現(xiàn)場(chǎng)考察和調(diào)研搜集到的資料。1.6 可研報(bào)告研究的范圍本報(bào)告重點(diǎn)是對(duì)“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)背景和必要性及迫切性、項(xiàng)目建設(shè)地址及條件、建設(shè)內(nèi)容及建筑方案、環(huán)境保護(hù)及節(jié)約能源、項(xiàng)目的組織、人員編制及培訓(xùn)、項(xiàng)目的管理及實(shí)施進(jìn)度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等內(nèi)容進(jìn)行可行性分析與論證，并編制可行性研究報(bào)告書(shū)，以供項(xiàng)目競(jìng)地單位決策之用。1.7 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目擬建于高新開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)的繁華地段，毗鄰環(huán)境優(yōu)美的人民公園與渭河生態(tài)公園，南依俊秀的秦嶺，地處寶雞市渭河南岸的經(jīng)濟(jì)、文化中心。該項(xiàng)目占地面積為18.432畝（不含代征道路）?！皭?ài)家

7、小區(qū)”建設(shè)應(yīng)高標(biāo)準(zhǔn)定位，開(kāi)發(fā)理念要新穎獨(dú)特，兼顧商用、居家功能，成為城區(qū)一道靚麗的風(fēng)景。以高層框剪結(jié)構(gòu)為主，總建筑面積為65000平方米（不含地下建筑面積）。小區(qū)擬建設(shè)3幢18層住宅樓及配套的休閑廣場(chǎng)、小型生態(tài)型停車(chē)場(chǎng)及配電室等公共基礎(chǔ)設(shè)施。戶(hù)型設(shè)計(jì)更加注重居室功能，力推以中套熱銷(xiāo)型為主，戶(hù)型面積配比為：120155平方米占總比例的85，90110平方米占總比例的15。項(xiàng)目用地的建設(shè)性質(zhì)為商業(yè)、居住建設(shè)，寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心擬對(duì)宗地進(jìn)行收購(gòu)，并通過(guò)公開(kāi)招、拍、掛形式出讓土地使用權(quán)。根據(jù)該宗土地的特點(diǎn)和地理位置，初步確定以“愛(ài)家小區(qū)”的規(guī)模及方案，以使該宗土地達(dá)到最佳的利用和較好的發(fā)揮其使用功

8、能。“愛(ài)家小區(qū)”是一項(xiàng)“惠民”的安居工程，同時(shí)也是加快公園南路舊城改造步伐，改善城市面貌的重要舉措，考慮到實(shí)際情況，先保證臨街商業(yè)用房及高層住宅建設(shè)以及所必須的各類(lèi)設(shè)施和綠化景觀布局，其他如生態(tài)型停車(chē)場(chǎng)、文化娛樂(lè)設(shè)施等逐步到位，使投資與效益協(xié)調(diào)一致，提高資金的使用效益。1.8 投資估算及資金籌措經(jīng)估算，“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總投資為13968.55萬(wàn)元，其中工程費(fèi)用8652.15萬(wàn)元，其他費(fèi)用4608.40萬(wàn)元，建設(shè)期利息708.00萬(wàn)元。本項(xiàng)目資金來(lái)源由項(xiàng)目建設(shè)單位統(tǒng)籌。經(jīng)方案初步測(cè)算，建設(shè)單位應(yīng)具備自有資金4190.00萬(wàn)元，融資1175.00萬(wàn)元，其余建設(shè)資金可從銷(xiāo)售資金補(bǔ)充。1.9

9、項(xiàng)目效益分析經(jīng)計(jì)算，“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目年投資利潤(rùn)為2.64%（含建設(shè)期利息），計(jì)算期6年內(nèi)利潤(rùn)總額為2216.01萬(wàn)元；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為15.42%，高于本項(xiàng)目設(shè)定的8%的基準(zhǔn)值；全部投資回收期為3.43年（含建設(shè)期3年）。不確定性分析顯示本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析可行。報(bào)告從“愛(ài)家小區(qū)”項(xiàng)目用地的實(shí)際情況出發(fā)，提出了行之有效的開(kāi)發(fā)建設(shè)方案，建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代文明城市的設(shè)計(jì)理念，具有經(jīng)濟(jì)、合理、投資省的特點(diǎn)?？傊擁?xiàng)目的實(shí)施具有良好的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 2.1 項(xiàng)目建設(shè)的背景： “愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是在省委、省政府全面

10、實(shí)施“民生八大工程”和市委、市政府為“改善城市環(huán)境、提高城市品位、造福于民”決策的大環(huán)境下提出的，該項(xiàng)目擬建于寶雞市高新開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)，由項(xiàng)目競(jìng)地中標(biāo)單位承擔(dān)建設(shè)任務(wù)。近年來(lái)，寶雞市城市建設(shè)有很大的發(fā)展，特別是“創(chuàng)衛(wèi)”、“創(chuàng)?！币詠?lái)，城市建設(shè)和管理水平上了一個(gè)新臺(tái)階。但隨著渭河南岸高新開(kāi)發(fā)區(qū)突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)，擬建項(xiàng)目現(xiàn)有場(chǎng)地存在不少危舊房屋，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、住宅與建材銷(xiāo)售用房布局無(wú)序、生活環(huán)境較差，且周邊商業(yè)用房及居住用房無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，經(jīng)市房屋經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)與寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心組織相關(guān)市場(chǎng)人員精心調(diào)研，特別是根據(jù)土地的使用特點(diǎn)，初步形成了擬建“愛(ài)家小區(qū)”藍(lán)圖的構(gòu)想。項(xiàng)目具體由獲得土地使用

11、權(quán)的使用單位實(shí)施，擬建成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)良、景觀優(yōu)美、功能齊全、集城市景觀和商住場(chǎng)所于一體的萬(wàn)人大型現(xiàn)代化住宅小區(qū)。為改善居民的居住條件，創(chuàng)建新的人居環(huán)境，必將發(fā)揮十分重要的作用，也為寶雞市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。該舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提升了城市品位，將寶雞努力建設(shè)成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市。“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的提出，是經(jīng)過(guò)詳細(xì)的調(diào)查研究，廣泛聽(tīng)取各方面意見(jiàn)，認(rèn)真總結(jié)和借鑒周遍市、縣區(qū)商住小區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，按照城鎮(zhèn)規(guī)劃的總體要求而布局，體現(xiàn)人性化、簡(jiǎn)約化、和諧化的新型商住小區(qū)。力爭(zhēng)將該項(xiàng)目建成為“設(shè)計(jì)規(guī)模精美，文化內(nèi)涵豐富，性能價(jià)比極佳

12、”的商業(yè)與居住項(xiàng)目，融合寶雞市中高收入居民的消費(fèi)導(dǎo)向的商住小區(qū)，使其成為渭河南岸最具發(fā)展?jié)摿Γ钜鄣男亲?。目前，該?xiàng)目用地由寶雞市土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行收購(gòu)，通過(guò)招、拍、掛形式確認(rèn)土地使用單位后，從而組織項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.2.1 寶雞市概況寶雞位于陜西關(guān)中西部，轄九縣三區(qū)，總面積1.8萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?67萬(wàn),其中市區(qū)面積555平方公里，人口55萬(wàn)。寶雞市被評(píng)為全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市，連續(xù)第五次榮獲全國(guó)“雙擁模范城”稱(chēng)號(hào)。位于陜、甘、川三省結(jié)合部，是連接西南、西北的交通樞紐。隴海、寶成、寶中鐵路在此交匯，是隴海鐵路線(xiàn)上第三個(gè)大“十”字。公路西通八達(dá)，已形成東連西安、西達(dá)蘭州

13、、北至銀川、南接成都的四條干線(xiàn)和110條支線(xiàn)公路網(wǎng)。 2003年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值261.12億元，同比增長(zhǎng)12.6%，高于全國(guó)和全省平均水平，也是我市“九五”以來(lái)最好水平；完成大口徑財(cái)稅收入31.5億元，其中地方財(cái)政收入10.6億元，較去年實(shí)際增長(zhǎng)14.1%。結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著。一二三產(chǎn)業(yè)比例達(dá)到11:51.4:37.6；非公有制經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)總量的比重達(dá)到38%，較2002年提高3個(gè)百分點(diǎn)；縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐不斷加快，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到39.8%，較2002年提高3.8個(gè)百分點(diǎn)；以實(shí)現(xiàn)投資主體多元化為方向的國(guó)有企業(yè)改革進(jìn)一步深化，工業(yè)經(jīng)濟(jì)走上多投入、大重組

14、、速度快、效益好的路子，預(yù)計(jì)全年全市規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)增加值78.54億元，同比增長(zhǎng)19%，工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到54%；旅游、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)市場(chǎng)更加活躍，全年實(shí)現(xiàn)全社會(huì)商品零售額73.6億元，同比增長(zhǎng)11.5%。全市實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入21億元，同比增長(zhǎng)16.7%。人民生活水平進(jìn)一步提高。城市居民人均可支配收入7049元，農(nóng)民人均純收入1846元，同比分別增長(zhǎng)8.7%和9.5%，人口自然增長(zhǎng)率為3.31。已探明鉛、鋅、銅、金、銀、煤等礦產(chǎn)資源30多種。太白、鳳縣鉛鋅礦帶、黃金礦帶，品位高、儲(chǔ)量大，排位亞洲及國(guó)內(nèi)前列，已建成中國(guó)西北地區(qū)最大的黃金出產(chǎn)企業(yè)。 寶雞古稱(chēng)陳倉(cāng)

15、，是華夏始祖炎帝的故鄉(xiāng)，周秦王朝的發(fā)祥地，青銅器之鄉(xiāng)。境內(nèi)有省級(jí)文物保護(hù)景點(diǎn)65處。著名古跡有炎帝活動(dòng)過(guò)的天臺(tái)山、西周宮室、周原遺址、雍城遺址、法門(mén)寺、釣魚(yú)臺(tái)、周公廟、五丈原諸葛亮廟等；名勝風(fēng)光有太白山國(guó)家森林公園、天臺(tái)山風(fēng)景名勝區(qū)、隴縣關(guān)山草原等。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，自然條件得天獨(dú)厚，水利資源豐富，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，商賈云集，人民富裕，是關(guān)中西部地區(qū)重要工業(yè)城市。2.2.2 2008年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月全國(guó)住房銷(xiāo)售量處于下降的態(tài)勢(shì)。8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲5.3%，但環(huán)比下降了0.1%。回顧08年以來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)

16、，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線(xiàn)。全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)同比漲幅1至9月分別為:11.3%,10.9%,10.7%,10.1%,9.2%,8.2%,7.0%,5.3%,3.5%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國(guó)房景氣指數(shù)也印證了樓市走低，國(guó)房景氣指數(shù)從年初的106降至8月的101.78.寄予厚望的“金九銀十”銷(xiāo)售季節(jié)，也沒(méi)挽回房?jī)r(jià)下滑的“頹勢(shì)”。盡管樓市運(yùn)行方向發(fā)生了改變，但從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面仍然較好。從1至8月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18439億元，同比增長(zhǎng)29.1%。住宅完成投資13385億元，增長(zhǎng)31.7%。國(guó)房指數(shù)也在100點(diǎn)以上。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，除少數(shù)起步較晚的地區(qū)保持穩(wěn)定外，大部

17、分地區(qū)已先后步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期。發(fā)改委表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在三方面問(wèn)題：一是新建商品住宅供需矛盾較大，北京、天津等大城市銷(xiāo)售面積有所下降，其他中小城市和城鎮(zhèn)需求均比旺盛。二是90平方米以下的普通商品住宅投資僅占商品住宅投資的17.2%，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)仍十分艱巨。三是房?jī)r(jià)漲幅雖總體有所下降，但西部新興城鎮(zhèn)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格仍在不同程度的上漲。2.2.3 寶雞地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析寶雞的城市發(fā)展目標(biāo)明確將寶雞市建成為陜西西部和陜、甘、寧、川四省毗鄰地區(qū)的中心城市，達(dá)到科教先進(jìn)、工業(yè)發(fā)達(dá)、交通便捷、商貿(mào)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的百萬(wàn)人口的現(xiàn)代化大城市。項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)規(guī)劃按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求、高規(guī)格的建設(shè)，

18、多方投入資金，改善基礎(chǔ)設(shè)施，提升管理水平，一時(shí)間，“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將會(huì)成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著高新西區(qū)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善、投資環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)化，開(kāi)發(fā)商蜂擁而至，土地價(jià)格、房屋價(jià)格大幅聚升，已經(jīng)成為寶雞地區(qū)增值速度最快、增值空間最大的區(qū)域?，F(xiàn)在的寶雞，是一個(gè)高速發(fā)展的黃金時(shí)期，短短的兩、三年內(nèi)，用于城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施改造的資金過(guò)幾十億元，相當(dāng)于過(guò)去10年的總和，城市面積、城鎮(zhèn)功能以及城市品味都發(fā)生了根本性的變化。據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年寶雞城區(qū)居民人均住房面積達(dá)到26平方米，08年將達(dá)到27平方米，城區(qū)居民居住環(huán)境大幅提升。過(guò)去的一年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資40億元，新開(kāi)工房屋建筑面

19、積130萬(wàn)平方米，竣工120萬(wàn)平方米，其中住宅110萬(wàn)平方米，如三迪世紀(jì)新城、左岸新城、水木清華、聚豐植物園二期、陽(yáng)光百翠園等大型住宅小區(qū)竣工投用，基本改善當(dāng)?shù)鼐幼∽》啃枨竺?，城區(qū)居民安居樂(lè)業(yè)。隨著城市框架“東遷、南移、北上”的戰(zhàn)略實(shí)施，其日新月異的發(fā)展吸引了眾多知名的開(kāi)發(fā)商、投資者進(jìn)駐，必定依托其敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)和前瞻性的效益眼光，還有中小投資者無(wú)法比擬的信息優(yōu)勢(shì)，這些開(kāi)發(fā)商的重大舉措，很多時(shí)候成為中小投資者的方向標(biāo)。該項(xiàng)目位于寶雞高新開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，地域交通發(fā)達(dá)，商業(yè)繁榮，房屋建設(shè)成本不高，加之受政府政策的支持，現(xiàn)在的人氣較強(qiáng)，區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)云集，娛樂(lè)、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，所以興

20、建集商住于一體的樓盤(pán)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小，銷(xiāo)售難度不大。從價(jià)格方面分析，該項(xiàng)目建設(shè)成本低廉，地域優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，高層住宅均價(jià)有望2400元/平方米，且商用建筑均價(jià)可在8000元/平方米的價(jià)位銷(xiāo)售；從戶(hù)型面積分析，主力戶(hù)型面積在120平方米左右，戶(hù)型以三室兩廳或四室為主，完全能夠滿(mǎn)足居室功能，而且符合市場(chǎng)銷(xiāo)售的熱點(diǎn)。關(guān)于寶雞市渭河南岸商品住房市場(chǎng)需求狀況，由于過(guò)去注重中小戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房建設(shè)，加之市區(qū)地價(jià)相對(duì)過(guò)高，造成當(dāng)前小戶(hù)型房源過(guò)剩。住宅面積的大小是反映居民家庭生活質(zhì)量的一個(gè)重要指標(biāo)，隨著寶雞新區(qū)建設(shè)和舊城改造步伐的加快，市區(qū)居民迫切需要一批功能齊全、設(shè)施完備的新型居住小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)商品

21、房熱銷(xiāo)售，對(duì)于轄區(qū)內(nèi)大多數(shù)購(gòu)房壓力不大的居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)中戶(hù)型會(huì)使有限的資金達(dá)到極佳的效果。中戶(hù)型的消費(fèi)群體主要是：1）經(jīng)商、個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)或外來(lái)投資者；2）具有較高學(xué)歷的技術(shù)和管理人員；3）城區(qū)具備中、高收入的人員。從當(dāng)前的銷(xiāo)售分析，項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域正處于第二輪房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期，當(dāng)前銷(xiāo)售呈現(xiàn)出的態(tài)勢(shì)有：1）由于城鎮(zhèn)消費(fèi)者住房壓力并不強(qiáng)烈，有相當(dāng)一部分人對(duì)于購(gòu)房持觀望態(tài)度，總體銷(xiāo)售處于慢熱階段。2）小區(qū)的規(guī)劃成為吸引購(gòu)買(mǎi)行為的一個(gè)重要因素，這深刻體現(xiàn)了城市消費(fèi)者對(duì)于安康生活的渴望；3）需求面積大多集中于120平方米左右，三室的房屋較為熱銷(xiāo)。2.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.3.1 是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的迫切需

22、要近幾年來(lái)，隨著我國(guó)住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房政策的推出，使人們對(duì)住房的需求變成現(xiàn)實(shí)的需要，大大刺激了人們的購(gòu)房欲望，推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)架構(gòu)中的重要組成部分和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住品質(zhì)不斷的提升。項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域地處原為城市邊緣地段，由于歷史原因，當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_(kāi)發(fā)發(fā)展相對(duì)滯后，現(xiàn)有的玉泉花園等住宅項(xiàng)目規(guī)模小，數(shù)量少，建筑擁擠、風(fēng)格陳舊，分布零散。物業(yè)管理落后，沒(méi)有統(tǒng)一的地下排污管網(wǎng)，污水橫流，企業(yè)和居民怨聲載道；管理力量薄弱，亂搭亂建、亂停亂放比較普遍，環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。目前，項(xiàng)目建設(shè)用地為簡(jiǎn)

23、易的建材市場(chǎng)，但隨著城市重心東遷，繼續(xù)經(jīng)營(yíng)建材市場(chǎng)將無(wú)法使土地資源高效利用，因此，建設(shè)高品位的人居環(huán)境的商住項(xiàng)目成為刻不容緩的重任。借鑒鄰近市、縣區(qū)的商住小區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，使“愛(ài)家小區(qū)”的規(guī)劃改變了過(guò)去低層次的居住需求，更多的注重了設(shè)計(jì)水平、周?chē)h(huán)境、功能設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林綠化、管理服務(wù)等“個(gè)性化”的理念， 體現(xiàn)了“人、建筑、生態(tài)、運(yùn)動(dòng)”的完美結(jié)合。2.3.2 符合項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展特征的需求據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，寶雞2008年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)7.9%，房屋施工面積增長(zhǎng)41%，新商品房銷(xiāo)售面積下降24%，自去年10月份以來(lái)市場(chǎng)持幣待購(gòu)者增多。但是從各類(lèi)房屋均價(jià)來(lái)看，高層住宅均在2400元/平方米，繼續(xù)保

24、持增長(zhǎng)，且現(xiàn)行房屋銷(xiāo)售價(jià)格較全省來(lái)說(shuō)還是相對(duì)偏低，市場(chǎng)總體水平仍呈現(xiàn)穩(wěn)升趨勢(shì)。同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域樓盤(pán)戶(hù)型特點(diǎn)以高層為主，主力戶(hù)型為三房?jī)蓮d或四房?jī)蓮d，建筑風(fēng)格以清新優(yōu)雅為原則，簡(jiǎn)潔、適用、大方，通過(guò)對(duì)陽(yáng)臺(tái)、凸窗、飄窗等細(xì)部處理形成獨(dú)特的建筑風(fēng)格；住宅平面功能分區(qū)明確，主臥室及客廳盡量朝南布置，以便有良好的朝向和視覺(jué)景觀；小區(qū)內(nèi)設(shè)施完善，一般配有地下和地上兩種停車(chē)位。項(xiàng)目建設(shè)地處高新東、西兩區(qū)的黃金地帶，交通便利，該區(qū)域居民的消費(fèi)力和消費(fèi)水平較高，所有三分之二的目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源于周邊工作的中、高收入者。項(xiàng)目建設(shè)響應(yīng)國(guó)家的安居工程，規(guī)劃、開(kāi)發(fā)“愛(ài)家小區(qū)”，能滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)廣大居住人群的住房需求，大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)

25、濟(jì)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展，并且使土地獲得最佳的使用效率，讓項(xiàng)目建設(shè)單位獲得高額利潤(rùn)回報(bào)。2.3.3 商用住宅是建設(shè)和諧社會(huì)的必要政策“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士盡歡顏”，是房地產(chǎn)業(yè)一貫遵循的宗旨，也是“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目提案的前提。讓廣大家庭“居者有其屋”，安居樂(lè)業(yè)，才能開(kāi)創(chuàng)社會(huì)和諧的太平盛世，對(duì)于社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)有著巨大的現(xiàn)實(shí)意義。2.3.4 響應(yīng)城市規(guī)劃和舊城改造戰(zhàn)略的政策建設(shè)“愛(ài)家小區(qū)”是響應(yīng)市委、市政府提出“東遷、南移、北上”建設(shè)百萬(wàn)人口現(xiàn)代化大城市戰(zhàn)略的政策，也是圍繞城市規(guī)劃建設(shè)工作的必然需要，隨著西部大開(kāi)發(fā)號(hào)角的吹響，項(xiàng)目建設(shè)地將圍繞以建設(shè)“城中城”為中心，進(jìn)一步加大改

26、革與投資力度，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展勢(shì)頭，為了更好支出寶雞開(kāi)發(fā)區(qū)的城鄉(xiāng)建設(shè)，使其經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生飛躍發(fā)展，也為提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，該項(xiàng)目實(shí)施是進(jìn)一步加快公園南路舊城改造步伐，改善城市面貌，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提升了城市品位，將寶雞努力建設(shè)成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市。第三章 項(xiàng)目SWOT分析和市場(chǎng)定位 3.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析法）SWOT分析法是競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)分析常用的方法之一。所謂SWOT分析，就是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素、劣勢(shì)因素、機(jī)會(huì)因素和威脅因素，通過(guò)調(diào)查羅列出來(lái)，并依照一定的次序排列起來(lái)，然后運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹

27、配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論。3.1.1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析(1) 項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的自然、人文環(huán)境，在寶雞高新開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)得天獨(dú)厚，南仰秦嶺，毗鄰渭河生態(tài)公園、人民公園等自然人文景觀，環(huán)境優(yōu)美。項(xiàng)目絕大部分樓層的位置能夠觀賞秀麗景觀。(2) 項(xiàng)目地處開(kāi)發(fā)區(qū)的黃金地段，緊鄰火炬路，33路、61路、42路等公交車(chē)方便出行，交通便捷；且與市中心的汽車(chē)站、寶雞火車(chē)站距離不超過(guò)2公里；(3) “愛(ài)家小區(qū)”項(xiàng)目占地18.432畝，項(xiàng)目規(guī)模不大，但設(shè)計(jì)起點(diǎn)高，品牌包裝的基礎(chǔ)好。地形形狀規(guī)整，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上可為業(yè)主營(yíng)造良好的居住環(huán)境。(4) 人文氣氛濃厚，地塊周邊有如寶雞文理學(xué)院、寶雞師范學(xué)校等多所重點(diǎn)院校，

28、并且周邊無(wú)工業(yè)污染及雜亂的農(nóng)村分布。地域商貿(mào)繁榮,毗鄰的一尊肥牛、毛家飯莊、艷陽(yáng)天、大連海鮮城等多家著名餐飲企業(yè)星羅布局，凸顯項(xiàng)目升值的潛力。(5) 寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心對(duì)該宗地進(jìn)行公開(kāi)招、拍、掛形式確認(rèn)的使用單位，可聯(lián)合有資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)思想以營(yíng)造精品，塑造品牌為出發(fā)點(diǎn)，為造就高品質(zhì)商住一體樓盤(pán)奠定基礎(chǔ)。(6) 項(xiàng)目的建設(shè)性質(zhì)為商業(yè)、居住，借助于建設(shè)單位與開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)又肩負(fù)著舊城改造的重任，且將獲得在建設(shè)用地、設(shè)施配套費(fèi)等方面得到優(yōu)惠政策，因此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本較低，銷(xiāo)售對(duì)象易得到當(dāng)?shù)卣Ｕ希_(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。3.1.2 項(xiàng)目劣勢(shì)分析(1) 鄰近建設(shè)用地的火炬

29、路、公園南路上車(chē)流量較大，存在一定的噪音及空氣污染。(2) 項(xiàng)目規(guī)模較不大，但項(xiàng)目征地費(fèi)用以及前期規(guī)劃費(fèi)用較高，可能引起資金回收期較長(zhǎng)，容易導(dǎo)致間接成本上升。同時(shí)，周邊同期開(kāi)發(fā)“中房怡和”樓盤(pán)，形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，使得快速銷(xiāo)售且資金及時(shí)回籠存在一定的困難。(3) 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地拆遷補(bǔ)償工作需投入大量資金，導(dǎo)致前期資金壓力較大，并且拆遷也存在一定的難度。(4) 項(xiàng)目地處寶雞高新開(kāi)發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)間的黃金地段，但是現(xiàn)狀缺乏大型的購(gòu)物超市、洗浴等設(shè)施，相對(duì)缺少商圈。3.1.3 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析(1) 對(duì)周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如“中房怡和”等市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑形式、營(yíng)銷(xiāo)策略等要素有一定的把握，能做到知己知彼，在市

30、場(chǎng)定位、建筑風(fēng)格、入市時(shí)機(jī)等開(kāi)發(fā)策略上可避開(kāi)對(duì)手。(2) 娛樂(lè)、購(gòu)物等配套設(shè)施可通過(guò)小區(qū)的商用建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)得以解決。(3) 通過(guò)尋求政府支持，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周邊市政配套設(shè)施進(jìn)行改造，可以使小區(qū)外部環(huán)境得以改善。(4) 項(xiàng)目區(qū)域位置于渭河南岸地區(qū)規(guī)劃商住圈，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施不斷的完善和健全，就有利于本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)的前景。項(xiàng)目潛在的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)也是相當(dāng)有分量，這也是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。3.1.4 項(xiàng)目潛在威脅分析(1) 國(guó)家出臺(tái)的對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的政策，加上地方政府對(duì)土地的供給控制，使得一部分消費(fèi)者產(chǎn)生了錯(cuò)覺(jué)，認(rèn)為寶雞地區(qū)的樓盤(pán)的價(jià)格會(huì)走跌，因而持幣待購(gòu)。(2

31、) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)同質(zhì)化較嚴(yán)重，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較激烈?！爸蟹库汀币黄谝呀?jīng)封盤(pán)，由于這些樓盤(pán)離本項(xiàng)目較近，因此對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。(3) 隨著西安、楊凌等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)的大力吸引和引導(dǎo)，造成目標(biāo)客戶(hù)流動(dòng)速度快。(4) 由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都十分注重樓盤(pán)硬環(huán)境的美化和完善。開(kāi)發(fā)商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都要做較大的投入。3.2 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，建設(shè)單位要建立自己的品牌和形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。（1）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析，結(jié)合本項(xiàng)

32、目的優(yōu)劣勢(shì)的分析，可以得出如下定位背景： “愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目西與規(guī)劃學(xué)校用地接壤，東至公園南路中線(xiàn)，北鄰火炬路中線(xiàn)，向南毗鄰村委會(huì)用地，自然環(huán)境優(yōu)越，交通便利，擁有眾多的中小學(xué)，具有濃郁的文化氛圍，是寶雞市渭河南岸地區(qū)不可多得的中檔居住地。 隨著今后房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)將演變成為項(xiàng)目特色和附加值的競(jìng)爭(zhēng)，縱觀2003年以前的寶雞市，樓盤(pán)同質(zhì)化現(xiàn)象突出，富有特色的高品質(zhì)的商品樓盤(pán)較少。特色帶來(lái)市場(chǎng)先機(jī)，樓盤(pán)設(shè)計(jì)的“個(gè)性化”、營(yíng)銷(xiāo)手法的“人性化”將成為未來(lái)樓市的一個(gè)焦點(diǎn)。 根據(jù)寶雞市總體規(guī)劃思想，本項(xiàng)目所在區(qū)域是未來(lái)“城中城”的中心，加上該區(qū)域優(yōu)越的自然地理環(huán)境，該項(xiàng)目將有很大

33、的增值空間。（2）項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目建設(shè)單位要以“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士盡歡顏”為建設(shè)目標(biāo)，在開(kāi)發(fā)理念上結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況保持適度超前，通過(guò)現(xiàn)代化的建筑形式自然環(huán)境相結(jié)合，為寶雞中、高收入居民營(yíng)造環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊備、舒適安全的居住環(huán)境，真正為居民提供低價(jià)位、高品質(zhì)的住宅，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的居住理念和管理方式，致力于引導(dǎo)一種全新的生活方式，在一定程度上提升了寶雞中、高收入市民新型的居住觀念和生活方式，從而提高居民的生活品質(zhì)。（3）目標(biāo)市場(chǎng)定位 寶雞市市陜西省的第二大城市，總?cè)丝?67萬(wàn),其中目前城鎮(zhèn)人口約60萬(wàn)，規(guī)劃城市人口總量達(dá)到百萬(wàn)以上。對(duì)于長(zhǎng)期居住在市區(qū)中心以及該項(xiàng)目周邊的人群來(lái)說(shuō)，迫切需要

34、大面積的商品住房，來(lái)滿(mǎn)足其理想的使用要求。這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為面向城鎮(zhèn)中、高收入家庭或者住房面積狹小而需更換的消費(fèi)群。 年齡判定在3045歲購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)的比例依次判定為：純居住、自住。（4）產(chǎn)品定位根據(jù)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為寶雞渭河南岸地區(qū)首席“現(xiàn)代化的人文生態(tài)城”，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位置的前提而作出的明智決策，主要原因是：1、相對(duì)而言，土地以政府通過(guò)招、拍、掛的方式取得，相對(duì)來(lái)說(shuō)，土地取得成本相對(duì)過(guò)高，造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本較高；2、項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)高檔物業(yè)目前銷(xiāo)售狀況不是很好。3、隨著開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資力度的加大，各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施等都

35、趨于完善。（5）服務(wù)定位“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從物業(yè)角度來(lái)定位：小區(qū)采用封閉式管理，車(chē)庫(kù)出入口設(shè)有自動(dòng)監(jiān)控設(shè)備，入行出入口設(shè)有保安24小時(shí)；社區(qū)內(nèi)有完善的配套設(shè)施，除一般常規(guī)性的服務(wù)項(xiàng)目以外，要建立一個(gè)集醫(yī)療、文藝、科普、健身、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合會(huì)所，經(jīng)常開(kāi)展各種各樣的社區(qū)文化活動(dòng)，以此相互交流信息、聯(lián)絡(luò)感情，構(gòu)筑一個(gè)有利于人與自然、人與文化、人與人之間相互溝通、相互和諧的環(huán)境。第四章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)、經(jīng)營(yíng)方案4.1 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地及總平面布置“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目是經(jīng)深入調(diào)研后，確認(rèn)土地最佳利用的方案，位于寶雞市渭河南岸的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)范疇，具體位置為西與規(guī)劃學(xué)校用地接壤，東至公園

36、南路中線(xiàn)，北鄰火炬路中線(xiàn)，向南毗鄰村委會(huì)用地，該項(xiàng)目建設(shè)屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住建設(shè)用地，詳見(jiàn)規(guī)劃定點(diǎn)圖。建設(shè)場(chǎng)地為一規(guī)則的形狀，場(chǎng)地兩側(cè)環(huán)街，在火炬路、公園南路上各設(shè)一個(gè)主出入口，與城區(qū)四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)連接，場(chǎng)地內(nèi)部將建設(shè)通至各建筑物的通道，道路系統(tǒng)能夠滿(mǎn)足使用和有關(guān)消防規(guī)范的要求。場(chǎng)地中心位置建設(shè)一人文化、簡(jiǎn)約化的中心廣場(chǎng)，物業(yè)管理辦公室、小區(qū)活動(dòng)休閑廣場(chǎng)，臨街兩側(cè)區(qū)域建設(shè)環(huán)形商業(yè)用房裙樓和高層住宅及樓宇間小型的生態(tài)型停車(chē)場(chǎng)，鳥(niǎo)瞰全區(qū)，建筑規(guī)劃布置規(guī)整，與景觀和諧一體?！皭?ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)兼顧到周邊環(huán)境，突出以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”的設(shè)計(jì)宗旨，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)

37、揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。體現(xiàn)了綠地與建筑的完美結(jié)合，使小區(qū)內(nèi)部風(fēng)景優(yōu)美，舒適宜人，為業(yè)主生活創(chuàng)造了良好的環(huán)境。布置詳見(jiàn)附件總平面布置圖。4.2 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模依據(jù)國(guó)家建設(shè)部?jī)?yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家有關(guān)居住小區(qū)設(shè)計(jì)的規(guī)范、規(guī)程，遵照寶雞地區(qū)總體規(guī)劃的指導(dǎo)思想，并借鑒西安、上海等地商業(yè)住宅建設(shè)總體思路，同時(shí)考慮“愛(ài)家小區(qū)”開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際，提出本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容。（1）設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想本項(xiàng)目建設(shè)體現(xiàn)以人為本的指導(dǎo)思想，以建設(shè)綠色生態(tài)型和人文化居住環(huán)境為目標(biāo)，強(qiáng)化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套通訊設(shè)施，提高生活質(zhì)量，為居民創(chuàng)造一個(gè)高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)

38、代化生態(tài)居住小區(qū)。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)建設(shè)，南北朝向，但整體感要強(qiáng)，應(yīng)符合自然條件。根據(jù)居民收入和生活水平不斷提高的發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目要充分考慮家庭未來(lái)轎車(chē)的普及，故在樓宇之間設(shè)置小型生態(tài)型停車(chē)場(chǎng)。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)景觀區(qū)，住宅層數(shù)以18層框剪結(jié)構(gòu)為主。平面交通按照人車(chē)分流和快速到達(dá)的原則，組織小區(qū)內(nèi)人流、車(chē)流線(xiàn)路，同時(shí)設(shè)計(jì)時(shí)考慮殘障通道。垂直交通主要以室外提升設(shè)施解決項(xiàng)目地形高差較大的人行出入不便。小區(qū)綠化主要以圍合內(nèi)主景觀為主，其規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)以簡(jiǎn)單、現(xiàn)代、休閑的風(fēng)格為主。住宅的基本朝向與火炬路平行，同時(shí)，適當(dāng)引入曲線(xiàn)形建筑群體組合，主要曲線(xiàn)的線(xiàn)型順各自主導(dǎo)風(fēng)向，形成

39、風(fēng)速，保證小區(qū)內(nèi)良好的通風(fēng)。按照住宅群的布局，采用點(diǎn)式與板式相結(jié)合的組成形式，使整個(gè)小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯(cuò)落而又不乏韻律。住宅群與整體環(huán)境的融合，使人賞心悅目。（3）建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)A、住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶(hù)之所想，每一個(gè)細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)充分體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi)，潔污分流。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說(shuō)：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶(hù)型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)，完全滿(mǎn)足起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)蓄、工作、學(xué)習(xí)以及陽(yáng)臺(tái)等現(xiàn)時(shí)流行的八大功能。本案戶(hù)型從均好性的角度出發(fā)，大開(kāi)間、淺進(jìn)深、寬敞明亮，尊

40、貴氣派、動(dòng)靜分區(qū)，功能合理，圓弧形景觀陽(yáng)臺(tái)，通透明亮。住宅戶(hù)型豐富多樣，滿(mǎn)足項(xiàng)目定位的消費(fèi)群體需求。B、住宅部分面積宜以建筑面積120平方米左右的三室兩廳、四室兩廳為主，設(shè)計(jì)必須盡可能人性化。C、為解決小區(qū)小車(chē)停車(chē)位，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置生態(tài)停車(chē)場(chǎng)以滿(mǎn)足小區(qū)的停車(chē)。（4）建筑風(fēng)格及外立面建議A、小區(qū)建筑可借鑒北歐理性主義先鋒派風(fēng)格，立面采用簡(jiǎn)潔素雅的造型，體現(xiàn)輕快、精致及高低錯(cuò)落的起伏感和韻律感。B、建筑的外立面強(qiáng)調(diào)豎線(xiàn)條，體現(xiàn)其高度挺拔感。建筑色彩以淺黃色與白色為基間，體現(xiàn)寧?kù)o素雅的建筑風(fēng)格。同時(shí)，簡(jiǎn)單、清爽、高雅的色彩，一是能夠保證施工速度，早建成早見(jiàn)效，二是方便維護(hù)及更換，三是節(jié)約投資降低房?jī)r(jià)，

41、優(yōu)惠于民。（5）小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)A、本著“人居與自然和諧共生”景觀設(shè)計(jì)理念，充分利用地理?xiàng)l件和自然環(huán)境資源，注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和社區(qū)環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，努力創(chuàng)造與自然環(huán)境有機(jī)協(xié)調(diào)的人居環(huán)境，形成具有地域特色的多層次的建筑空間效果。寶雞高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)綠化以及人民公園、渭河生態(tài)公園等是本項(xiàng)目的第一景觀資源，社區(qū)的建筑周邊園林為第二景觀資源，合理利用建筑之間的高低錯(cuò)落，使盡量多的戶(hù)型面向城鎮(zhèn)風(fēng)景。B、建筑小品：本小區(qū)建筑小品著力不多，但效果不錯(cuò)。其點(diǎn)綴功能往往有畫(huà)龍點(diǎn)睛之用。像假山、雕塑、休息納涼的圓桌、條形椅（無(wú)須本色，可佐以色彩）、避雨亭、釣魚(yú)池等，不拘一格，能夠起到大型住宅區(qū)所必須具備的。在設(shè)

42、計(jì)中首先賦予每個(gè)院落獨(dú)特優(yōu)美的主題-“琴苑”、“棋苑”、“詩(shī)苑”、“花苑”，每一塊宅間綠地中利用層次豐富的綠化植被系統(tǒng)，樹(shù)、草、花、石各有不同，形成琴棋詩(shī)畫(huà)，一派修然自得的休閑生活氣氛。（6）社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理要點(diǎn)社區(qū)服務(wù)方面配置了小車(chē)停車(chē)位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。前期物業(yè)管理工作將由開(kāi)發(fā)商面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)聘請(qǐng)社會(huì)信譽(yù)度高、服務(wù)周到、有資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，在小區(qū)也業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)公司。（7）裝修標(biāo)準(zhǔn)本建設(shè)項(xiàng)目所有的住房交房標(biāo)準(zhǔn)為清水房標(biāo)準(zhǔn)，但也可以根據(jù)客戶(hù)的需求提供各項(xiàng)簡(jiǎn)單化裝修房?？傊?，在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更需要注意小

43、區(qū)內(nèi)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)要求采用全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，結(jié)合沿海大城市的經(jīng)濟(jì)適用房操作經(jīng)驗(yàn)，集居住、購(gòu)物、娛樂(lè)、文化、休閑于一體的群式住宅，其建筑風(fēng)格結(jié)合現(xiàn)代文明城市的特點(diǎn)，濃縮了文明社區(qū)的精粹，將建筑藝術(shù)與東方園林、娛樂(lè)方式完美的柔和在一起，營(yíng)造出了一個(gè)高尚的住宅小區(qū)文化氛圍。4.3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、自主開(kāi)發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。（1） 整體規(guī)劃這是高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地18.432畝，因此必須結(jié)合周邊環(huán)境對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。（2） 自主開(kāi)發(fā)這是基于開(kāi)發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而做出的選擇。

44、 房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目用地單位可聯(lián)合其他有資質(zhì)的大型地產(chǎn)商憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。 該項(xiàng)目用地屬于商業(yè)、居住建設(shè)，可以通過(guò)政府招、拍、掛的方式取得或置換方式，所以建設(shè)開(kāi)發(fā)成本相對(duì)而言較高。 項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。 通過(guò)自主開(kāi)發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在寶雞地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的影響，為以后的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。（3） 力創(chuàng)精品這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于“愛(ài)家小區(qū)”的品牌，可迅速提升開(kāi)發(fā)商在寶雞房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。（4） 先環(huán)境、后房屋，現(xiàn)有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì) 建議項(xiàng)目首期預(yù)售

45、之前，先做好環(huán)境與配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。4.4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略4.4.1 營(yíng)銷(xiāo)推廣主賣(mài)點(diǎn)為了突出“愛(ài)家小區(qū)”的亮點(diǎn)，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，從而收到較好的市場(chǎng)反饋效果，達(dá)到增強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。在營(yíng)銷(xiāo)推廣中推出以下賣(mài)點(diǎn)：（1） 未來(lái)區(qū)域中心 極具升值空間“愛(ài)家小區(qū)”所在地段位于未來(lái)寶雞高新開(kāi)發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)接壤的中心黃金地段，南鄰渭河、秦嶺，環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越。該區(qū)域沒(méi)有工業(yè)污染，是未來(lái)區(qū)域中心，市場(chǎng)潛力巨大，極具升值空間。（2）一流居住環(huán)境 一流人居環(huán)境倡導(dǎo)“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士盡歡顏”和“居者有其室”的核心生活理念，把

46、人與自然、社會(huì)、城市三者之間的關(guān)系充分相結(jié)合，以“圍合-半圍合”式的建筑空間，讓中國(guó)傳統(tǒng)院落生活在繁華的都市中得以體現(xiàn)；社區(qū)內(nèi)采用中綠地、組團(tuán)綠地和宅前宅后綠地三級(jí)系統(tǒng)，綠化率達(dá)到42.62%；社區(qū)采用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，包括安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)等，將光纖光纜接入社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了“三網(wǎng)合一”寬帶多媒體上網(wǎng)；社區(qū)內(nèi)有“休閑、購(gòu)物”雙主題商業(yè)步行街，超市、醫(yī)療、銀行、郵政等便民措施一應(yīng)俱全。（3）交通便利 配套齊全該項(xiàng)目位于火炬路與公園南路交叉地區(qū)，城區(qū)公交33路、61路、42路等多條線(xiàn)路經(jīng)過(guò)，出租車(chē)充足，交通極為便利。項(xiàng)目周邊有五三七醫(yī)院石霸河分院，就醫(yī)條件相對(duì)方便。（4）濃郁的人文氣息 良好

47、的成長(zhǎng)氛圍該區(qū)域院校較多，有寶雞市文理學(xué)院、寶雞市師范學(xué)校、陜西省第二商貿(mào)學(xué)校、相家莊中小學(xué)校以及企業(yè)學(xué)校等，使該區(qū)域具有濃郁的文化氛圍。另外，社區(qū)還設(shè)置幼兒園，為孩子的成長(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，讓家長(zhǎng)解除后顧之憂(yōu)。（5）現(xiàn)代物業(yè) 周全到位在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，將通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家通過(guò)ISO9000體系認(rèn)證、“五星級(jí)服務(wù)理念”和“六心服務(wù)準(zhǔn)則”高標(biāo)準(zhǔn)要求的物業(yè)管理公司，讓其在社會(huì)上獲得良好的口碑。公司以“以人為本、服務(wù)社會(huì)”為經(jīng)營(yíng)宗旨，為社區(qū)居民提供全方位、多層次、專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（6）人車(chē)分流 安全舒適現(xiàn)代社會(huì)，私家車(chē)必將成為普通代步工具，樓宇間生態(tài)停車(chē)場(chǎng)盡可保證足夠的車(chē)位，社區(qū)內(nèi)無(wú)車(chē)輛穿行，真

48、正做到人、車(chē)分流。公共空間安全、寧?kù)o、開(kāi)闊，里仁為美、家人游樂(lè)，幸福洋溢整個(gè)小區(qū)。（7）泛會(huì)所概念 增添無(wú)限生活情趣社區(qū)生活會(huì)所設(shè)計(jì)超前、風(fēng)格現(xiàn)代、功能齊全，內(nèi)設(shè)游泳館、臺(tái)球室、多功能會(huì)議室等，能夠充分滿(mǎn)足社區(qū)多層次的休閑需要，詮釋出現(xiàn)代新城市中心生活的價(jià)值和內(nèi)涵。4.4.2 營(yíng)銷(xiāo)推廣階段按照“愛(ài)家小區(qū)”營(yíng)銷(xiāo)的節(jié)點(diǎn)和項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況，將本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作劃分為五個(gè)階段：（1）預(yù)熱期本階段以項(xiàng)目建設(shè)單位和項(xiàng)目的形象宣傳和展示為主，同時(shí)展開(kāi)全方位的市場(chǎng)調(diào)查和信息反饋工作，以了解開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi)居民對(duì)本項(xiàng)目及中心的看法及評(píng)價(jià)，并以售樓接待中心為陣地，開(kāi)始接受客戶(hù)登記，累積客戶(hù)資源，進(jìn)行項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)活動(dòng)

49、。（2）開(kāi)盤(pán)期本階段隨著項(xiàng)目所在手續(xù)證件的齊全，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期客戶(hù)累計(jì)的基礎(chǔ)之上，厚積薄發(fā)出來(lái)，借開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的東風(fēng)，發(fā)布開(kāi)盤(pán)信息，造成轟動(dòng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售的開(kāi)門(mén)紅。在樓盤(pán)正式亮相和推向市場(chǎng)之后，宣傳推廣的力度要逐漸加大，軟硬廣告相結(jié)合，圍繞項(xiàng)目推廣主題廣度上進(jìn)行拓寬、深度上進(jìn)行挖掘報(bào)道，報(bào)紙、電視、活動(dòng)三位一體形成立體宣傳攻勢(shì)，在寶雞樓市產(chǎn)生持續(xù)而廣泛的宣傳效應(yīng)。（3）強(qiáng)銷(xiāo)期本階段在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)之上，繼續(xù)加強(qiáng)客戶(hù)累積工作的力度，累積更多的潛在客戶(hù)，將目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)一步細(xì)分。本階段將是營(yíng)銷(xiāo)推廣的高峰期，所有的工作重心必須放在營(yíng)銷(xiāo)工作中來(lái)，將憑借新聞、廣告、媒體、活動(dòng)、公關(guān)等五駕馬車(chē)，對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行強(qiáng)

50、勢(shì)推廣和促銷(xiāo)。（4）鞏固期本階段目的在于鞏固和擴(kuò)大前面階段的工作成果。在開(kāi)盤(pán)期和強(qiáng)銷(xiāo)期的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)上，充分利用已購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進(jìn)一步挖掘潛在市場(chǎng)，累積更多的客戶(hù)資源，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率和顧客占有率。（5）掃尾期本階段在銷(xiāo)售大局已定的前提下，主要考慮對(duì)尾盤(pán)的處理，所以本階段的工作重點(diǎn)以較小的推廣成本進(jìn)行清盤(pán)，要應(yīng)采取比較靈活的促銷(xiāo)策略，目的在于將尾盤(pán)盡快消化。4.4.3 營(yíng)銷(xiāo)策劃方案隨著建設(shè)百萬(wàn)人口的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市戰(zhàn)略實(shí)施，該地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施將逐步完善，將會(huì)成為一個(gè)綠山環(huán)繞、環(huán)境優(yōu)美的工業(yè)化新城區(qū)，成為“城中城”。相信在這外部環(huán)境形成以后，有可能進(jìn)入較好的銷(xiāo)售高潮?！皭?ài)家

51、小區(qū)”尚未開(kāi)盤(pán)，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及在大量的摸底調(diào)研基礎(chǔ)上已深入人心，積累了大量潛在客戶(hù)。“愛(ài)家小區(qū)”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品自然景觀與水景設(shè)施、教育配套的重大優(yōu)勢(shì)，切合中、高收入家庭的目標(biāo)消費(fèi)群的特征，推廣“生態(tài)、”“人文”概念，而不乏“經(jīng)濟(jì)”、“合理”的特性，樹(shù)立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。1、案名：“愛(ài)家小區(qū)” 以“愛(ài)家小區(qū)”來(lái)命名本案，即展現(xiàn)了濃郁的地方特色，又體現(xiàn)了“以人為本”“經(jīng)濟(jì)適用”的建設(shè)理念。有地名與優(yōu)惠政策的知曉度，來(lái)提開(kāi)發(fā)商品牌的知名度，降低項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成本。 2、推廣主題：天然景觀、水景設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)師巧妙地運(yùn)用自然地形，創(chuàng)造出步步有景，步移景移的觀景效果，柔和綠色秦嶺

52、、渭河景觀水面融密居家、開(kāi)闊視野于一體，豐富你的生活。 3、主打廣告語(yǔ)：（1）2010高新西區(qū)最值得期待的生態(tài)人文住宅（開(kāi)盤(pán)前）（2）寶雞首席“現(xiàn)代人文生態(tài)城”（開(kāi)盤(pán)后，暫定）以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注。 主打廣告語(yǔ)的設(shè)計(jì)表現(xiàn)要搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶(hù)外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。4、賣(mài)點(diǎn)提煉：（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書(shū)香。 絕版地段，浸染墨繡書(shū)香，盡享寶雞商圈活力。 黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無(wú)限升值潛力。（2）優(yōu)越性?xún)r(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間 超值起價(jià)，引領(lǐng)寶雞人文生態(tài)區(qū)超值風(fēng)暴。 精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品

53、質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留省錢(qián)、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺(jué)更好。（3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范（4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛(ài)家之人的夢(mèng)想各校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。愛(ài)家人、愛(ài)孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級(jí)物管，感受心的呵護(hù)家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓你省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活；24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏，多想人性化服務(wù)。 讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。4.5 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！皭?ài)家小區(qū)”建設(shè)將體現(xiàn)高起點(diǎn)、現(xiàn)代化和生態(tài)化的特點(diǎn)，項(xiàng)目占地面積18.

54、324畝（不含代征道路），總建筑面積65000m2。規(guī)劃小區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)模為3幢18層(其中臨街2幢三層以下部分為商業(yè)用房)住宅樓，共計(jì)530套住房，入住居民1590人，小區(qū)公用配套設(shè)施面積3200平方米。主要建設(shè)內(nèi)容為經(jīng)濟(jì)適用住宅樓群、社區(qū)中心及公用配套設(shè)施。（1）、主要技術(shù)指標(biāo)1、總圖指標(biāo) 規(guī)劃總用地：12288.06 m2總建筑面積：65000 m2住宅總幢數(shù)：3幢住宅總戶(hù)數(shù)：530 戶(hù)居住人口：1590人總?cè)莘e率：5.29綠地率：42.62%2、主要分項(xiàng)建筑面積住宅面積： 52800 m2商業(yè)用房面積：9000 m2公建面積：3200m2（2）、戶(hù)型設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的銷(xiāo)售群體主要為中、高收入家庭

55、的城鎮(zhèn)居民，戶(hù)型設(shè)計(jì)以三室或四室為主，兩室兩廳為少量點(diǎn)綴。（3）、公共服務(wù)設(shè)施配置1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有生態(tài)型停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)道路及路燈亮化系統(tǒng)。2、小區(qū)內(nèi)設(shè)置籃球場(chǎng)、健身場(chǎng)等活動(dòng)場(chǎng)所、會(huì)所。 3、小區(qū)內(nèi)布置有園林觀景、公共綠地、亭臺(tái)樓閣等園林小景。4、其余設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求布局。第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件5.1 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址5.1.1 項(xiàng)目地理位置“愛(ài)家小區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目位于寶雞市渭河南岸的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)范疇，具體位置為西與規(guī)劃學(xué)校用地接壤，東至公園南路中線(xiàn)，北鄰火炬路中線(xiàn)，向南毗鄰村委會(huì)用地，該項(xiàng)目建設(shè)屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住建設(shè)用地，附近沒(méi)有工業(yè)或其他污染，空氣清新，是目前高新開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)最宜居家

56、的風(fēng)水寶地。 5.1.2 項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況本建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中高新東區(qū)與西區(qū)接壤的黃精地段，本身又是人氣旺盛之福地，又在周邊幾個(gè)大型樓盤(pán)的帶動(dòng)下，必將形成了一個(gè)成熟的商住區(qū)。作為一個(gè)商品開(kāi)發(fā)精品樓盤(pán)于2009年下半年由建設(shè)單位組織動(dòng)工建設(shè)，并于2010年上半年進(jìn)行正式銷(xiāo)售，預(yù)售時(shí)間會(huì)在動(dòng)工建設(shè)期間展開(kāi)（具體時(shí)間以市房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)），其時(shí)機(jī)比較適宜。5.1.3 項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)本項(xiàng)目土地規(guī)劃為商業(yè)、居住建設(shè)用地，土地性質(zhì)為國(guó)有土地，寶雞市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心采用招、拍、掛等方式以及置換等方式確認(rèn)用地單位，由用地單位組織小區(qū)的建設(shè)。其項(xiàng)目用地規(guī)模不大，且城市道路基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。項(xiàng)目周邊建有多所學(xué)校、市場(chǎng)等，朝南與秦嶺隔河相望，與 寶雞市核心居住區(qū)總體規(guī)劃宏然一體。5.2 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置5.2.1 土地調(diào)查本項(xiàng)目用地由一宗土地構(gòu)成，該工程總占地面積18.432畝（不含城市道路用地），土地性質(zhì)為國(guó)有土地。規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)、居住用地，寶雞