中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)

1、寫在前面的話中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的

2、房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曾經(jīng)的“大佬”們，也許將是我們尋找答案的最后時(shí)刻，“破”的過程也許是痛苦的，但為了最終化碟的美好，一切付出都將是必須的。下文將通過對(duì)為多少人所仰慕的行業(yè)翹楚進(jìn)行分析，希望能為在“破”與“立”邊緣徘徊的他們、我們，探尋二者間的華山之途。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登

3、刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司報(bào)告中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌合富輝煌、富陽（中國）、易居（中國）的比較研究中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可

4、視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌一、 合富輝煌、富陽（中國）、易居（中國）背景介紹中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短

5、一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌合富輝煌集團(tuán)由扶偉聰及其家人創(chuàng)立于九十年代初， 2004年7月，該集團(tuán)在香港聯(lián)交所主板正式掛牌上市（聯(lián)交所編號(hào)：733），成為中國國內(nèi)首家上市的地產(chǎn)顧問代理公司。在對(duì)自身資源進(jìn)行合理評(píng)估后，為契合中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，該集團(tuán)成立了“合富輝煌房地產(chǎn)顧問、合富置業(yè)、房王、合富地產(chǎn)、保來理財(cái)、港聯(lián)物業(yè)、駿華拍賣”等多個(gè)覆蓋不同專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，構(gòu)筑起包括“發(fā)展顧問、營銷代理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、金融理財(cái)和

6、物業(yè)管理”等多個(gè)專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的房地產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)體系。其中對(duì)集團(tuán)收入及利潤貢獻(xiàn)最大的分別是從是一手物業(yè)代理的合富輝煌房地產(chǎn)顧問及二手物業(yè)代理合富置業(yè)。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌富陽（中國）控股有限公司1997年由臺(tái)灣人江陳峰及其家

7、人成立于中國上海，并于06年7月在香港成功掛牌上市（聯(lián)交所編號(hào)：352）。經(jīng)過近十年的發(fā)展，該公司定位為通過全方位的服務(wù)平臺(tái)，在“立足中國”的基礎(chǔ)上，服務(wù)全球，打造專業(yè)國際化的房地產(chǎn)投資服務(wù)公司。旗下成員包括：上海富陽物業(yè)咨詢有限公司、臺(tái)灣富信廣告有限公司、柯納通投資管理咨詢（上海）有限公司、富陽資產(chǎn)管理有限公司。而上海富陽物業(yè)咨詢有限公司的主營業(yè)務(wù)一手房物業(yè)代理，是富陽（中國）的核心業(yè)務(wù)所在。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一

8、年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌易居（中國）控股有限公司的前身為2000年成立的上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司，現(xiàn)任易居（中國）ceo的周忻為該公司聯(lián)合創(chuàng)始人。該公司于2007年8月登陸美國紐交所，成為在美國第一家上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股。目前已經(jīng)逐漸發(fā)展成為一個(gè)以現(xiàn)代信息技術(shù)為依托，以營銷代理、決策咨詢、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為業(yè)務(wù)流，并覆蓋中國各大城市房地產(chǎn)流通服務(wù)體系的國際企業(yè)，目前旗下公司為上海city rehouse 房地產(chǎn)、cric

9、、上海房屋咨詢銷售公司。但主要的業(yè)務(wù)收入及利潤來源還是上海房屋咨詢銷售公司一手物業(yè)的代理。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌小結(jié)：中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，

10、僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌三家上市公司2家在上海，1家在廣州，盡管地域有所不同，但都分別處于中國“經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)”的核心地帶。依托于長三角和珠三角活躍的經(jīng)濟(jì)氛圍和可擴(kuò)展的深度產(chǎn)業(yè)鏈分工，為3家公司登陸資本市場(chǎng)創(chuàng)造了條件。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不

11、破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌三家公司的背景均有所不同，合富輝煌到目前仍基本可看做家族企業(yè)，在06年引入了3家戰(zhàn)略投資者之后，家族所持上市公司股份仍在73%左右；而富陽（中國）則類似于合伙制的企業(yè)，目前股份主要由前期創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)所持有，所持股權(quán)在85%左右；易居（中國）的發(fā)展歷程較為復(fù)雜，在引入戰(zhàn)略投資者后，治理結(jié)構(gòu)較為合理，但基本上還是該公司c

12、eo為主要大股東，持股比例在67.29%。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌三家公司目前的主要盈利業(yè)務(wù)為一手物業(yè)的代理，其中合富輝煌一手物業(yè)代理和二手物業(yè)代理的貢獻(xiàn)基本持平；從目前各公司著力打造的房地產(chǎn)全行業(yè)服務(wù)鏈條中，還沒有任何一家

13、公司在一手物業(yè)代理業(yè)務(wù)之外，取得較為明顯的市場(chǎng)成績，表明各公司所定位的目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)仍有較大距離。但易居（中國）的信息咨詢服務(wù)具備較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿ΑＶ袊康禺a(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌（以上信息均來源于各公司年報(bào)，具體分析詳見各公司獨(dú)立研究報(bào)

14、告）中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌二、2007年度合富輝煌、富陽（中國）、易居（中國）主要業(yè)務(wù)指標(biāo)比較中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)

15、，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌由上圖可知，易居無論是年收入還是凈利潤都高居榜首，收入和盈利最差的是富陽。合富輝煌與易居收入僅相差1億多rmb，但利潤卻相差2倍，除了二手代理業(yè)務(wù)的成本較高外，還有合富輝煌執(zhí)行的所得稅率最高，達(dá)33%，易居為20%左右，富陽為15%；就公司的增長質(zhì)量而言，易居最好，富陽最差。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視

16、為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌總收入凈利潤備注合富輝煌7.73億港元1.17億港元該公司年報(bào)以港幣計(jì)價(jià)，據(jù)07年報(bào)1港幣=9.3rmb富陽（中國）9794.2萬元2165.7萬元該公司年報(bào)收入以人民幣計(jì)價(jià)易居（中國）1.21016億美元4172.6萬美元該公司年報(bào)以美元計(jì)價(jià)，據(jù)07

17、年報(bào)1美元=7.3rmb小結(jié)：中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌由上圖可知，一手物業(yè)代理在各公司所占的比重都在50%以上，其中富陽對(duì)一手物業(yè)的依賴最大，達(dá)到98%；合富輝煌一二手物業(yè)代理業(yè)務(wù)發(fā)展比較均衡，但其他經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展則較為緩慢，

18、基本無亮點(diǎn)；易居盡管一手物業(yè)代理的占總收入的比重在83%，但其二手物業(yè)代理及信息咨詢業(yè)務(wù)正在成為新的增長點(diǎn)，未來前景看好。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌富陽一手物業(yè)代理在公司年度總收入中所占比重過大，在拐點(diǎn)已逐漸清晰的07年房地產(chǎn)

19、市場(chǎng)，其業(yè)務(wù)將會(huì)受到很大沖擊；在其未能找到公司新的明星業(yè)務(wù)之前，提高一手物業(yè)代理的專業(yè)服務(wù)能力進(jìn)而擴(kuò)展市場(chǎng)份額是其唯一之選。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌合富的一、二手物業(yè)代理業(yè)務(wù)發(fā)展比較均衡，在未來，應(yīng)繼續(xù)保持其這種一二手同步的

20、穩(wěn)健發(fā)展戰(zhàn)略，而對(duì)于其他所經(jīng)營的業(yè)務(wù)，應(yīng)圍繞一二手業(yè)務(wù)的需要做出相應(yīng)調(diào)整，放棄如拍賣等業(yè)務(wù)及相關(guān)品牌。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌一手物業(yè)代理二手物業(yè)代理信息咨詢其他合富輝煌3.99億港元3.43億港元07460萬港元富陽（中國

21、）9770萬元00240.2萬元易居（中國）1.00541億美元1188.8萬美元858.7萬美元0易居盡管目前一手物業(yè)代理所占比重仍較大，但其主營業(yè)務(wù)清晰，除發(fā)展傳統(tǒng)的二手物業(yè)代理服務(wù)外，還開發(fā)了毛利率較高的信息咨詢等業(yè)務(wù)作為未來的主要發(fā)展方向，而其當(dāng)前所面臨的考驗(yàn)是，二手物業(yè)代理及信息咨詢服務(wù)的短板能否跟上一手物業(yè)高速擴(kuò)張沖動(dòng)的步伐。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那

22、些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌易居一手物業(yè)代理收入較合富輝煌高出近一倍，而富陽與兩公司相比均有有較大差距，畢竟富陽舉全公司之力來發(fā)展一手物業(yè)代理業(yè)務(wù)，該成績差強(qiáng)人意；合富輝煌全國有25個(gè)一手代理業(yè)務(wù)的分公司，幾乎進(jìn)駐全國各省級(jí)行政區(qū)，易居僅有15個(gè)，合富輝煌“單店”盈利能力有待提高。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)

23、間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌小結(jié)：中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌

24、由上圖可知，合富輝煌一手物業(yè)的總銷額略高于易居，總銷面積與易居有一定距離，而富陽總銷面積僅相當(dāng)于合富輝煌、易居的1/5；中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌合富輝煌的單位面積銷售價(jià)格要高于易居1000多元，達(dá)到8712元/平方米，但單位

25、面積收入僅為易居的3/5，單位盈利能力較差；而富陽的單位面積收入也達(dá)到了141元/平方米，高于合富20%。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌由于國內(nèi)一手物業(yè)代理的收費(fèi)大多以總銷額提點(diǎn)計(jì)算，易居的提點(diǎn)最高，達(dá)到2.5%，而合富僅為1.2

26、%，在此我們可以假設(shè)，富陽居于兩者之間，大概在1.8%左右，則其單位銷售價(jià)格應(yīng)在7833元/平方米，總銷金額約在54.2億元；合富07年報(bào)顯示，其廣州業(yè)務(wù)占總收入的53%，表明廣東地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，代理公司溢價(jià)能力有限；而以長三角為代表的其他區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)務(wù)盈利能力較高，發(fā)展空間巨大。由此反映合富輝煌基本還屬于區(qū)域型公司，廣東以外市場(chǎng)開發(fā)不力，同時(shí)也給富陽及易居的發(fā)展戰(zhàn)略相應(yīng)的提醒。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一

27、年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌總銷金額（億rmb）總銷面積（萬平方米）單位銷售價(jià)格（元/平方米）單位面積收入（元/平方米）一手物業(yè)代理總收入（億元）合富輝煌299.483438712.581083.73富陽（中國）069.201410.977易居（中國）286.8398.57197.4184.177.339三、2007年度合富輝煌、富陽（中國）、易居（中國）相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)比較中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為0

28、7年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌財(cái)務(wù)比率富陽（中國）合富輝煌易居（中國）評(píng)價(jià)變現(xiàn)能力分析富陽變現(xiàn)能力最強(qiáng)，合富較差流動(dòng)比率10.580912.0073855.6541凈營運(yùn)資金1.36億港元1.6億人民幣2.53億美元資產(chǎn)管理能力分析總體分析，合富的資產(chǎn)管理能力較強(qiáng)，易居較差應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)

29、率2.1246123.9030171.018456總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.5710791.0692510.577667流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率1.7176861.5372260.626631負(fù)債比率分析各公司負(fù)債情況處于合理范圍內(nèi)資產(chǎn)負(fù)債率（%）0.1148070.2426840.168292負(fù)債權(quán)益率（%）0.1297570.3204520.204523獲利能力分析合富輝煌總體獲利能力最強(qiáng)凈利潤率（%）0.2212160.1676480.344797資產(chǎn)報(bào)酬率（%）0.1263310.1792580.126614權(quán)益報(bào)酬率（%）0.1460660.2332630.153872盈利質(zhì)量分析易居盈利質(zhì)量危險(xiǎn)盈利現(xiàn)

30、金比率（%）0.5352080.890203-1.947779873籌資能力分析合富輝煌籌資能力最強(qiáng)，易居需謹(jǐn)慎銷售現(xiàn)金比率（%）0.1183460.13566-0.671589401現(xiàn)金報(bào)酬率（%）0.0740220.145175-0.246616062償債能力分析富陽償債能力最強(qiáng)，易居需警惕現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債0.8134040.657417-1.490975289債務(wù)償還期1.7521351.671666-0.682403221成長能力分析易居增長能力最強(qiáng)可持續(xù)增長率（%）0.0635940.1589930.359125公司市場(chǎng)價(jià)值分析易居最高，合富輝煌最低市盈率（2007/12/31）9.01

31、7.8440.32258小結(jié)：中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌上表根據(jù)各上市公司披露的07年財(cái)報(bào)進(jìn)行相應(yīng)的整理和分析工作，通過不同的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)各公司的現(xiàn)狀及發(fā)展能力進(jìn)行評(píng)價(jià)（相關(guān)財(cái)務(wù)比率的作用可查看相關(guān)資料）。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市

32、公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌由上表可知，流動(dòng)比率最高的是富陽，盡管其凈營運(yùn)資金的絕對(duì)值最少，但這也從另一方面反映該公司資金利用率水平有待提高。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅

33、以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌從資產(chǎn)管理能力分析，比較有效率的是合富輝煌，易居盡管總收入較高，但其應(yīng)收賬款比值較大，整體拖累了資產(chǎn)管理水平。但其資產(chǎn)負(fù)債率還處于較優(yōu)水平，表明應(yīng)收賬款壓力還不大。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)

34、行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌從獲利能力分析，易居的凈利潤率最高，幾乎是合富輝煌的2倍。但其資產(chǎn)報(bào)酬率及權(quán)益報(bào)酬率僅和富陽持平，表明其資產(chǎn)利用效率不高，同時(shí)對(duì)股東的投資回報(bào)能力還需進(jìn)一步挖掘。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能

35、做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌從償債能力、籌資能力及盈利質(zhì)量分析，易居的現(xiàn)狀都必須值得警惕，因其經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)值，這主要受客戶保證金（customer deposits）支出過大的影響，必須要引起重視。而合富輝煌的指標(biāo)相應(yīng)較樂觀，而富陽由于積累了過多流動(dòng)資金，因此在償債能力指標(biāo)上獲評(píng)價(jià)較高。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅

36、以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌從成長能力分析，易居的前景看好，主要由于其留存利潤較高，即使不依靠外部融資，也能有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?。截?007/12/31日，易居的市盈率最高，達(dá)到40倍，表明美國投資者對(duì)其前景非?？春?。中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青式的完成對(duì)行業(yè)未來命運(yùn)的追問是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，我們能做的還有許多。短短一年時(shí)間，面對(duì)各地如今搖搖欲墜的房價(jià)，同比不斷下滑的銷量，那些資金鏈緊繃曙糟盎孵的繳遭禿陡孿辣較盛惑測(cè)裁惕帛雛庸皖膏殷歌吮挑登刮蒙薄諄咽近彤勺反敬唾洲入幸膚直訃拋蔬賊菏卒覺撣但孜涅受釀蟹柑殆爐問圈昭煌（最新情況：從08年初至今，三支股票股價(jià)除了富陽較穩(wěn)定外，合富輝煌和易居均有較大跌幅）中國房地產(chǎn)代理行業(yè)上市公司研究報(bào)寫在前面的話本篇可視為07年拙作代理之死的續(xù)篇，作為一個(gè)行業(yè)的“老兵”，僅僅以“不破不立”的姿態(tài)，憤青