上海市公園地產(chǎn)解析——

1、上海市公園地產(chǎn)解析 專業(yè)至上專業(yè)至上 服務(wù)至誠服務(wù)至誠 tospurtospur real estate consulting co. ltd. real estate consulting co. ltd. shanghaishanghai 樓市低迷，資源型住宅“外冷內(nèi)熱” 進(jìn)入第四季度以來，以仁恒森蘭雅苑、華潤中央公園等代表的中高端住 宅，成交行情“看漲”。專家指出，在目前宏觀調(diào)控頻出的樓市行情中，專家指出，在目前宏觀調(diào)控頻出的樓市行情中， 稀缺性產(chǎn)品開始凸現(xiàn)銷售引力稀缺性產(chǎn)品開始凸現(xiàn)銷售引力，目前各種以山景、江景、湖景、園景等 景觀為主題的“資源型”住宅逆勢熱銷，顯現(xiàn)出“外冷內(nèi)熱”的趨勢

2、。 具體到園景，從世紀(jì)公園周邊別墅的有價(jià)無市， 到新江灣城公園周邊項(xiàng)目被瘋狂搶購，再到顧 村公園的保利葉上海摘得的樓王桂冠，引發(fā)了引發(fā)了 我們對公園地產(chǎn)的深刻思考我們對公園地產(chǎn)的深刻思考。 世界著名公園地產(chǎn)世界著名公園地產(chǎn) 紐約中央公園在建成后的紐約中央公園在建成后的1515年里，周邊年里，周邊3 3個(gè)行政區(qū)的地價(jià)增長了個(gè)行政區(qū)的地價(jià)增長了9 9倍倍，而與此同時(shí)曼哈頓 的地價(jià)才增長了1 1倍倍；紐約中央公園周邊地產(chǎn)成為紐約高尚社區(qū)的代名詞。 公園地產(chǎn)發(fā)展歷程公園地產(chǎn)發(fā)展歷程 隨著紐約中央公園、海德公園等一系列公園地產(chǎn)成名，“公園地產(chǎn)公園地產(chǎn)”進(jìn)進(jìn) 入入開發(fā)熱潮開發(fā)熱潮，公園帶動了周邊地價(jià)和房價(jià)

3、都顯著地上升。 國外機(jī)構(gòu)研究數(shù)字表明，一個(gè)開放式的市級規(guī)劃公園將對半徑國外機(jī)構(gòu)研究數(shù)字表明，一個(gè)開放式的市級規(guī)劃公園將對半徑3 3公里內(nèi)的公里內(nèi)的 地價(jià)產(chǎn)生長遠(yuǎn)的影響地價(jià)產(chǎn)生長遠(yuǎn)的影響，這種規(guī)律在世界和中國的大城市均已得到驗(yàn)證。 據(jù)據(jù)同策咨詢同策咨詢統(tǒng)計(jì)，在上海，同樣的小區(qū)，看見園的房子與看不見園的房統(tǒng)計(jì)，在上海，同樣的小區(qū)，看見園的房子與看不見園的房 子差價(jià)為子差價(jià)為50%50%，而在香港則達(dá)，而在香港則達(dá)100%100%。 1. 公園地產(chǎn)基本理論回顧 2. 4個(gè)公園地產(chǎn)案例研究 3. 上海市公園地產(chǎn)研究總結(jié)上海市公園地產(chǎn)研究總結(jié) 4. 公園地產(chǎn)研究啟示和展望 帶著上海市公園對地產(chǎn)成交單價(jià)成

4、交單價(jià)真的有影響嗎，影響有多大影響有多大？除了單價(jià) 以外，還對哪些因素哪些因素有影響？公園周邊真的能成長為高端住宅區(qū)高端住宅區(qū)嗎等這 些疑問，從下面四個(gè)方面開始本專題的研究。 1. 公園地產(chǎn)基本理論回顧 1.1公園地產(chǎn)概念簡介 1.2公園地產(chǎn)特征 1.3上海市公園地產(chǎn)發(fā)展歷程 公園地產(chǎn)產(chǎn)生背景 市民住房需求首先是一種生存需求包括生理需求和安全需求，即對住房面積、功能的基 本需求；其次，住房需求也是一種消費(fèi)需求和發(fā)展需求，即對住房自然環(huán)境、社會環(huán)境 的要求；第三，住房需求也是一種投資，即對自我發(fā)展和自我實(shí)現(xiàn)的要求。 自我實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn) 對稀缺資源占用、收藏對稀缺資源占用、收藏 地位地位 通過住房彰

5、顯尊貴身份通過住房彰顯尊貴身份 舒適舒適 對住房自然、社會環(huán)境的需求對住房自然、社會環(huán)境的需求 安全安全對住房功、能質(zhì)量的需求對住房功、能質(zhì)量的需求 生理生理對住房基本功能的需求對住房基本功能的需求 公園地產(chǎn)在，人公園地產(chǎn)在，人 民生活水平提高民生活水平提高 的的背景下產(chǎn)生背景下產(chǎn)生。 出則繁華，入則自然，出則繁華，入則自然， 是每個(gè)都市人的居住夢想是每個(gè)都市人的居住夢想。 左手：都市繁華生活的不舍 右手：對大自然的向往 一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商依托市政公依托市政公 共公園共公園或?qū)⒒驅(qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來房地

6、產(chǎn)開發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來的項(xiàng)目。因此公園地產(chǎn)可的項(xiàng)目。因此公園地產(chǎn)可 以分為借園和造園兩種。以分為借園和造園兩種。（借園項(xiàng)目建筑規(guī)模一般在35萬方，造園項(xiàng) 目一般在50萬方）。 公園地產(chǎn)吸引力聚集公園地產(chǎn)吸引力聚集 公園地產(chǎn)的首要特征 是能舒緩身心，居住 在公園周邊可以滿足 人們對于景觀和自然 的需求。 自然條件自然條件 好好 公園地產(chǎn)除了具備良好的 生態(tài)環(huán)境以外，其生活和 周邊配套也成為了其體現(xiàn) 品質(zhì)生活的價(jià)值內(nèi)涵之一。 配套完善配套完善 公園地產(chǎn)由于靠近公園， 其交通已經(jīng)比較完善， 公園地產(chǎn)可借助于公園 的“天然”交通條件。 交通便利交通便利 公園地產(chǎn)為愜意的生 活方式提供了無限可 能，更

7、為物業(yè)價(jià)值上 揚(yáng)提供了更多保障。 投資回報(bào)投資回報(bào) 率高率高 公園地產(chǎn)多為低密度 居所，其優(yōu)越的人居 環(huán)境可帶給人良好的 安全感和歸屬感。 人居環(huán)境人居環(huán)境 優(yōu)越優(yōu)越 公園地產(chǎn)可帶來心理 的榮耀感，即給業(yè)主 帶來“出則繁華，入 則自然”的滿足感。 隱性的心隱性的心 理價(jià)值理價(jià)值 上海市公園地產(chǎn)發(fā)展歷程上海市公園地產(chǎn)發(fā)展歷程 第一代：傍公園第一代：傍公園 產(chǎn)產(chǎn) 特征特征：肯定了城：肯定了城 市公園的稀缺性市公園的稀缺性， 并以此重新定義滬 上高端住宅. 典型代表典型代表：上海 延中綠地、徐匯光 啟公園的周邊項(xiàng)目。 第二代：泛公園第二代：泛公園 地產(chǎn)地產(chǎn) 特征特征: :在在可見公園可見公園 的范圍

8、內(nèi)營造大型的范圍內(nèi)營造大型 生態(tài)居住集聚區(qū)生態(tài)居住集聚區(qū), 發(fā)揮著獨(dú)特的城 市“綠島效應(yīng)”， 并開始強(qiáng)調(diào)住宅產(chǎn) 品的品質(zhì)開發(fā)。 典型代表：典型代表：世紀(jì) 公園、黃興公園周 邊項(xiàng)目。 第三代：臨公園地第三代：臨公園地 產(chǎn)產(chǎn) 特征特征: :肩負(fù)起區(qū)域肩負(fù)起區(qū)域 綜合開發(fā)的職能綜合開發(fā)的職能， 將公園、居住、商 業(yè)等合理布局，使 公園與主題居住區(qū) 互為依托，景觀上 互為借用，從而形 成一個(gè)系統(tǒng)居住區(qū)。 典型代表典型代表：大寧 綠地和閔行體育公 園周邊項(xiàng)目。 2. 4個(gè)公園地產(chǎn)案例研究 1.1黃興公園周邊地產(chǎn)研究 1.2世紀(jì)公園周邊地產(chǎn)研究 1.3新江灣城公園周邊地產(chǎn)研究 1.4顧村公園周邊地產(chǎn)研究

9、研究樣本選取研究樣本選取 我們根據(jù)公園對外開放的日期，按照2至3年為時(shí)間間隔，同時(shí)兼顧公園的地理位置（包 含內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)），結(jié)合上海目前熱點(diǎn)地區(qū)，選擇楊浦的黃興公園、浦東的世紀(jì)公 園、楊浦的新江灣城公園和寶山的顧村公園。 世紀(jì)公園，占地世紀(jì)公園，占地140.3140.3公公 頃，頃，20042004年對外開放年對外開放 黃興公園，占地黃興公園，占地46.746.7萬平萬平 方米，方米，20012001年對外開放年對外開放 新江灣公園，占地新江灣公園，占地6.56.5公公 頃，頃，20072007年對外開放年對外開放 顧村公園，占地顧村公園，占地434.5434.5公公 頃，頃，200920

10、09年對外開放年對外開放 2.12.1黃興公園黃興公園 根據(jù)黃興公園的規(guī)劃建設(shè)進(jìn)程劃分為3個(gè)研究階段：規(guī)劃期（1999年）， 建設(shè)期（2000年），建成后（2001年）。 典型的“城中村”，環(huán)境衛(wèi)生條件差，住宅檔次低住宅檔次低 板塊住宅均價(jià)介于1800210018002100元元/ /平米平米 周邊板塊住宅平均價(jià)格為24002400元元/ /平米平米 規(guī)劃期規(guī)劃期 動遷1800戶農(nóng)村居民和120家村鎮(zhèn)企業(yè)和倉儲單位，拆除建筑面拆除建筑面 積積2020多萬方多萬方。 板塊內(nèi)住宅均價(jià)2400250024002500元元/ /平米（同比增長平米（同比增長33%33%） 周邊板塊住宅均價(jià)2800280

11、0元元/ /平米（同比增長平米（同比增長16%16%） 建設(shè)期建設(shè)期 交通和環(huán)境均得到改善交通和環(huán)境均得到改善 板塊內(nèi)住宅價(jià)格2700300027003000元元/ /平米（同比增長平米（同比增長13%13%） 周邊板塊內(nèi)住宅價(jià)格29002900元元/ /平米（同比增長平米（同比增長7%7%） 建成后建成后 我們在黃興公園周邊選取1999、2000和2001年三年均有推量的年均有推量的9 9個(gè)樓盤個(gè)樓盤作為研究對象； 小區(qū)到公園的距離小區(qū)到公園的距離指小區(qū)正門至公園的距離，單位為km。 黃興公園三個(gè)階段，周邊項(xiàng)目成交均價(jià)對比黃興公園三個(gè)階段，周邊項(xiàng)目成交均價(jià)對比 0 100 200 300 4

12、00 500 600 700 800 雙花公寓 （0.1） 營口大廈 （0.125） 臺益公寓 （0.3） 怡佳苑 （0.6） 萬昌大廈 （0.6） 松花小區(qū) （1.1） 九州花苑 （0.75） 祥順公寓 （1.2） 蘭花新村 （0.95） 2000增加值（建設(shè)期）2001增加值（建成后） 公園規(guī)劃期，周邊住宅價(jià)格出現(xiàn)小幅增長，說明規(guī)劃期對周邊住宅價(jià)格有小幅的拉動作用。小幅增長，說明規(guī)劃期對周邊住宅價(jià)格有小幅的拉動作用。 黃興公園建成后建成后價(jià)格漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)劃期大于規(guī)劃期的價(jià)格漲幅。 黃興公園帶來的增值與加權(quán)距離相關(guān)，隨著距離增加其增值幅度呈現(xiàn)下降趨勢，且以0.60.6公公 里為分界線，里為

13、分界線，0.60.6公里以內(nèi)影響比較顯著公里以內(nèi)影響比較顯著。 黃興公園周邊9個(gè)項(xiàng)目1999-2001年成交均價(jià)絕對增加值 我們選擇與黃興公園版塊相鄰相鄰五角場、鞍山、東外灘三個(gè)版塊作為公園外圍，與黃興公 園周邊住宅價(jià)格進(jìn)行對比分析，數(shù)據(jù)截取自公園規(guī)劃期至目前2011年。 黃興公園周邊與外圍成交均價(jià)對比分析黃興公園周邊與外圍成交均價(jià)對比分析 0 2500 5000 7500 10000 12500 15000 17500 20000 22500 25000 27500 1999200020012002200320042005200620072008200920102011 黃興公園周邊住宅價(jià)格

14、公園外圍住宅價(jià)格 黃興公園建成前后其周邊住宅價(jià)格與同期外圍區(qū)域?qū)Ρ?快速增長快速增長 穩(wěn)定期穩(wěn)定期 自1999公園規(guī)劃至2003 年，五年間，公園對成交 均價(jià)無顯著作用。 20042007年，公園作用 凸顯，拉動成交均價(jià)持續(xù) 上漲，年均增長37.5%， 高出外圍12.5%。 從圖中可以看出，黃興公園對周邊住宅成交均價(jià)的影響分為三個(gè)階段：潛伏增長期潛伏增長期（5 5 年）；快速增長期快速增長期（4 4年），年均增長37.5%；穩(wěn)定期，2006年至2011年黃興公園周邊 項(xiàng)目價(jià)格與公園外圍價(jià)格系數(shù)維持在1.221.22（19991999年為年為1 1），），左右進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)維系時(shí)代左右進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)

15、維系時(shí)代。 潛伏增長期潛伏增長期 2008年金融危機(jī)，2011國家 嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，公園周邊 項(xiàng)目體現(xiàn)了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)性。 產(chǎn)品特征分析產(chǎn)品特征分析 無配套商品房成交數(shù)據(jù)2005200620072008200920102011 套數(shù)544169213221793345015 建筑面積（m2）53845179984146475199043789354131787 套均面積（m2/套）99 106 111 111 113 116 116 因數(shù)據(jù)獲得有限，我們只能截取2005年至2011年無配套商品房成交的套均面積，從表 格可以看出2005年至2009年，呈現(xiàn)逐年遞增，板塊內(nèi)產(chǎn)品顯著提升呈現(xiàn)逐年遞增，

16、板塊內(nèi)產(chǎn)品顯著提升，主力面積段增大； 2004年至2011年黃興公園周邊無別墅產(chǎn)品推出和成交，2011年11月二手房市場在售 別墅項(xiàng)目5個(gè)且均為公寓個(gè)且均為公寓+別墅的混合產(chǎn)品項(xiàng)目別墅的混合產(chǎn)品項(xiàng)目，建筑年份為2002年和年和2003年年，2000 年以前無別墅項(xiàng)目產(chǎn)品。 項(xiàng)目名稱目前售價(jià)（元/平米）建筑年代項(xiàng)目名稱目前售價(jià)（元/平米）建筑年代 仁緣坊278832001貴仁雅苑232472003 文化佳苑318482002香閣麗苑286292004 公園3000303582002 黃興公園周邊項(xiàng)目選取黃興公園周邊項(xiàng)目選取 通過二手房系統(tǒng)，我們搜集了2011年黃興公園周邊在售的二手房銷售價(jià)格，根

17、據(jù)項(xiàng)目 入住年份，按照年均年均1%1%進(jìn)行折舊處理，得出周邊39個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格。 黃興公園黃興公園 36 20002000年前年前 20022002年前年前 20072007年前年前 周邊39個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格及距離黃興公園距離掃描。 小區(qū)名稱小區(qū)名稱售價(jià)售價(jià)( (元元/ /平米平米) )距離黃興公園的距離黃興公園的距離（距離（kmkm）小區(qū)名稱小區(qū)名稱售價(jià)售價(jià)( (元元/ /平米平米) )距離黃興公園的距離黃興公園的距離（距離（kmkm） 梅花村16889 1.15控江東三村15706 0.8 蘭花新村17035 0.95內(nèi)江二村16433 1.4 景蘭苑18398 0.8大眾苑18015 1.3

18、香格麗苑20727 0.4匯元坊20899 0.55 文化佳苑23447 0.2仁緣坊19653 0.45 公園三千23277 0.2浣沙四五村17511 0.65 雙花公寓16555 0.1浣沙三村17192 0.8 萬昌大廈18533 0.6黃興綠園20956 1 城市麗園17815 0.7楊浦欣苑18025 1.05 九州花苑19350 0.75翔順公寓17276 1.2 控江七村17302 0.65洪東新苑16559 1.35 控江西三村16531 0.7宏翔公寓15558 1.5 翔鷹大樓17234 1控江四東五村17264 0.15 萊茵半島17157 1.25臺益公寓18008

19、0.3 東茂佳苑17327 0.85松益公寓18223 0.25 蘭馨苑17680 0.65營口大廈17376 0.125 蘭花教室公寓19723 0.9佳龍花園22848 0.3 蘭馨雅苑20498 0.7怡嘉苑16527 0.6 佳泰花園22264 0.25松花小區(qū)16137 1.1 浣沙六村16347 0.15 成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析 通過spss統(tǒng)計(jì)軟件，對黃興公園周邊項(xiàng)目成交均價(jià)與至黃興公園的距離之間的關(guān)系進(jìn)行 分析（設(shè)定住宅價(jià)格y，空間距離為x），擬合曲線中三次函數(shù)相關(guān)系數(shù)最大為0.74， 方差分析表中得出f=19.18，顯著性概率signif

20、 f=0.0000.05，說明黃興公園周邊住宅說明黃興公園周邊住宅 價(jià)格與至黃興公園的距離呈現(xiàn)比較顯著的三次函數(shù)關(guān)系價(jià)格與至黃興公園的距離呈現(xiàn)比較顯著的三次函數(shù)關(guān)系。 32 5801146505 .80105 .18244xxxy 在模型中，存在兩個(gè)極值點(diǎn)，分別為0.29km0.29km和1.59km1.59km。1.591.59表明黃興公表明黃興公 園對住宅價(jià)格最大的影響范圍園對住宅價(jià)格最大的影響范圍，0.290.29是黃興公園對住宅成交均價(jià)的最強(qiáng)作是黃興公園對住宅成交均價(jià)的最強(qiáng)作 用點(diǎn)。用點(diǎn)。 成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析 黃興公園黃興公園建設(shè)各階段建設(shè)各階

21、段對周邊地區(qū)住宅價(jià)格的影響具有對周邊地區(qū)住宅價(jià)格的影響具有顯著的差異性顯著的差異性，公園建，公園建 成后，所帶來的增值幅度最大，且有三年的滯后性。成后，所帶來的增值幅度最大，且有三年的滯后性。 黃興公園黃興公園20022002年前無別墅產(chǎn)品，年前無別墅產(chǎn)品，20022002年、年、20032003年、年、20042004年均有別墅產(chǎn)品推年均有別墅產(chǎn)品推 出，出， 。 黃興公園影響效應(yīng)與距離黃興公園的距離存在著顯著的黃興公園影響效應(yīng)與距離黃興公園的距離存在著顯著的，其最，其最 大的影響范圍為大的影響范圍為。 黃興公園建成后對周邊房地產(chǎn)市場的影響可以分為黃興公園建成后對周邊房地產(chǎn)市場的影響可以分為

22、三個(gè)階段：潛伏期（三個(gè)階段：潛伏期（5 5年）；年）； 快速增長期（快速增長期（4 4年），年），年均增長年均增長37.5%37.5%，高于高于外圍外圍12.5%12.5%；穩(wěn)定期與外圍價(jià)格穩(wěn)定期與外圍價(jià)格 系數(shù)維持在系數(shù)維持在1.221.22，相比，相比19991999年的系數(shù)年的系數(shù)1 1，價(jià)格系數(shù)成長了，價(jià)格系數(shù)成長了22%22%。 黃興公園總結(jié)黃興公園總結(jié) 2.22.2世紀(jì)公園世紀(jì)公園 世紀(jì)公園占地總面積140.3公頃，設(shè)計(jì) 思想體現(xiàn)了中西方園林藝術(shù)和人與自然相 互融合的理念，20004年正式對外開發(fā)。 花木板塊坐落于浦東新 區(qū)，隸屬內(nèi)環(huán)以內(nèi)，且處于 內(nèi)環(huán)邊緣，境內(nèi)交通便利擁 有軌道交

23、通2號線、7號線， 環(huán)境優(yōu)美擁有世紀(jì)公園，距 離人民廣場10公里。 世紀(jì)公園板塊坐落于內(nèi)環(huán)的邊緣，價(jià)格對比內(nèi)環(huán)，可分為三個(gè)階段，2008之前，基本 持平；20082010，花木板塊與內(nèi)環(huán)成交均價(jià)均呈現(xiàn)較大幅度增長，且花木板塊增長幅 度顯著大于整個(gè)內(nèi)環(huán)，達(dá)66.7%，年均高出25%；2011年，板塊趨于穩(wěn)定。 世紀(jì)公園周邊項(xiàng)目與外圍對比，2011年與外圍的價(jià)格系數(shù)達(dá)1.21.2，相比，相比2004年的價(jià)格系 數(shù)為0.8倍, ,系數(shù)成長了系數(shù)成長了50%50%。 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 200420052006200720082009

24、20102011 花木成交均價(jià)花木成交均價(jià)內(nèi)環(huán)成交均價(jià)內(nèi)環(huán)成交均價(jià) 快速成長期快速成長期 高端住 宅區(qū)域 成熟。 公園周邊項(xiàng)目與公園外圍成交均價(jià)對比分析公園周邊項(xiàng)目與公園外圍成交均價(jià)對比分析 潛伏期潛伏期 平穩(wěn)期平穩(wěn)期 截止2011年世 紀(jì)公園周邊地 產(chǎn)基本開發(fā)完 畢，新推量較 少，基本維持 與2010年相同 的成交均價(jià)。 四年中，公園效應(yīng)不顯著， 與內(nèi)環(huán)保持同步增長。 世紀(jì)公園無配套商品房成交均價(jià)與內(nèi)環(huán)比較 3年間，成交均價(jià)快速上 揚(yáng)，年均增長66.7%，高 出內(nèi)環(huán)25%。 建成年 0.780.78 1.361.36 0.720.72 0.590.59 1.611.61 0.520.52 0

25、.630.63 4.194.19 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 20042005200620072008200920102011 供應(yīng)成交供求比 世紀(jì)公園板塊無配套商品房數(shù)據(jù)分析世紀(jì)公園板塊無配套商品房數(shù)據(jù)分析 20042004年，年，公園正式對外開放年公園正式對外開放年，版塊出現(xiàn)供不應(yīng)求，版塊出現(xiàn)供不應(yīng)求，且供求比達(dá)且供求比達(dá)0.780.78，公園建成后公園建成后當(dāng)當(dāng) 年對年對拉動成交有拉動成交有顯著影響，自開放至顯著影響，自開放至20102

26、010年年7 7年間，周邊需求非常旺盛，供求比小于年間，周邊需求非常旺盛，供求比小于1 1 的達(dá)的達(dá)5 5年年。對外開放后的連續(xù)四年，是板塊歷年成交供給量最大的四年，年均供給達(dá) 37萬方，年均成交達(dá)44萬方。 近年世紀(jì)公園版塊無配套商品供求數(shù)據(jù) 板塊產(chǎn)品變化趨勢分析數(shù)據(jù)分析板塊產(chǎn)品變化趨勢分析數(shù)據(jù)分析 147 160 161164 169 177 199 209 0 50 100 150 200 250 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 成交無配套商品房的套均面積 從歷年的成交產(chǎn)品套均面積，也可以看出世紀(jì)公園周邊項(xiàng)目套均面積呈 現(xiàn)逐年增加，年均漲幅

27、達(dá)年均漲幅達(dá)4%4%，20052005年，年，20092009年，年，20102010年漲幅更為顯著年漲幅更為顯著。 2004至2011，別墅供應(yīng)占整個(gè)住宅的比重較大，維持在16%，板塊產(chǎn)品 類型趨于高端，2010年后，版塊內(nèi)別墅項(xiàng)目基本開發(fā)完畢，鮮有新盤推出。 16.2% 10.0% 17.9% 0.0% 9.9% 20.5% 0.0% 0.7% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 別墅供應(yīng)占比 我們選取世紀(jì)公園周邊，2828個(gè)小區(qū)樣本，個(gè)小區(qū)樣本，世紀(jì)公園周邊項(xiàng)目總體數(shù)目不大，各

28、個(gè)項(xiàng)目體 量較大，多數(shù)項(xiàng)目均分為2-5期開發(fā) 。因2007年周邊在售項(xiàng)目最多，研究樣本成交均價(jià)選 取20072007年成交均價(jià)年成交均價(jià)，對07年售罄的項(xiàng)目進(jìn)行1%1%折舊；折舊； 成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析 2000年前 2004年前 2008年前 樓盤名稱到世紀(jì)公園距離成交均價(jià)樓盤名稱到世紀(jì)公園距離成交均價(jià) 雍景臺公寓0.03418580當(dāng)代清水園0.89112961 四季全景臺花苑0.11315266錦繡前程陽光苑0.98914180 建華鉆石公寓0.12824876上海綠城三期1.00112451 浦東世紀(jì)花園0.1420752錦繡滿堂1.009141

29、71 陸家嘴中央公寓0.16716962廣洋華景苑1.0511547 麗晶博園0.18525142東城家園1.0811015 香梅花園0.29621973錦繡花木公寓1.0911091 浦東虹橋公寓0.42716939花木苑0.3520300 中邦晶座0.53518836瑞達(dá)苑0.6518000 大唐國際公寓0.60514655東城家園1.0512000 建華新苑0.3518036櫻花坊0.4117025 仁恒河濱城0.6920395萬源杰座1.3311000 聯(lián)洋花園0.81311784愛家亞洲花園1.510123 牡丹小區(qū)0.5217203環(huán)龍世紀(jì)公園0.8613501 成交均價(jià)與距離公園

30、距離關(guān)系分析成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析 通過spss分析工具，對項(xiàng)目距離世紀(jì)公園的距離與項(xiàng)目成交均價(jià)進(jìn)行模 擬分析，發(fā)現(xiàn)方差分析表中得出f=11 ，顯著性概率signif f=0.010.05， 說明與黃興公園一樣，世紀(jì)公園周邊項(xiàng)目距離世紀(jì)公園的距離與項(xiàng)目成 交均價(jià)二者有明顯的三次函數(shù)關(guān)系三次函數(shù)關(guān)系。 32 34149692042944417903xxxy 世紀(jì)公園周邊住宅價(jià)格與至世紀(jì)公園的距離呈現(xiàn)比較顯著的三次函數(shù)關(guān)世紀(jì)公園周邊住宅價(jià)格與至世紀(jì)公園的距離呈現(xiàn)比較顯著的三次函數(shù)關(guān) 系系。且函數(shù)存在兩個(gè)極值點(diǎn)，分為為分為為5.1km5.1km和和0.5km0.5km，說明世紀(jì)公園對 周邊住

31、宅項(xiàng)目的最大影響范圍為5.1km5.1km，最強(qiáng)作用距離為0.50.5（距離 世紀(jì)公園0.5km的項(xiàng)目成交均價(jià)最大）。 成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析 世紀(jì)公園供應(yīng)相對集中于全面對外開放的世紀(jì)公園供應(yīng)相對集中于全面對外開放的4 4年間（年間（2004-20072004-2007），），供給和成交量，供給和成交量， 年均供給年均供給達(dá)達(dá)3535萬方，萬方，年均成交年均成交達(dá)達(dá)4343萬方，遠(yuǎn)高于周邊其他板塊，且萬方，遠(yuǎn)高于周邊其他板塊，且需求旺盛需求旺盛。 從從20042004年全面對外開放至年全面對外開放至20082008年，年，年成交住房的年成交住房的套均面積套

32、均面積，別墅產(chǎn)品占產(chǎn)品別墅產(chǎn)品占產(chǎn)品的的 份額逐年增加，份額逐年增加，世紀(jì)公園周邊利用世紀(jì)公園這個(gè)稀缺資源由普通住宅區(qū)域逐漸世紀(jì)公園周邊利用世紀(jì)公園這個(gè)稀缺資源由普通住宅區(qū)域逐漸 成長為成長為高檔住宅區(qū)域高檔住宅區(qū)域。 世紀(jì)公園自正式開放后，對周邊地產(chǎn)影響也分為三個(gè)階段，世紀(jì)公園自正式開放后，對周邊地產(chǎn)影響也分為三個(gè)階段，潛伏期（潛伏期（4 4）；快速快速 成長期（成長期（3 3年）年），年均增長，年均增長66.7%66.7%，高出內(nèi)環(huán)，高出內(nèi)環(huán)25%25%；穩(wěn)定期；穩(wěn)定期, 2007, 2007年后，逐漸超過年后，逐漸超過 內(nèi)環(huán)成交均價(jià)，維持在內(nèi)環(huán)成交均價(jià)，維持在1.21.2倍倍左右（左右（

33、20042004年為年為1 1）, ,價(jià)格系數(shù)成長了價(jià)格系數(shù)成長了20%20%。 世紀(jì)公園對周邊地區(qū)住宅價(jià)格的影響具有顯著的差異性，世紀(jì)公園對周邊地區(qū)住宅價(jià)格的影響具有顯著的差異性，公園影響效應(yīng)與距離世公園影響效應(yīng)與距離世 紀(jì)公園的距離存在著顯著的紀(jì)公園的距離存在著顯著的三次函數(shù)關(guān)系三次函數(shù)關(guān)系，其最大的影響范圍為其最大的影響范圍為5.1km5.1km。 世紀(jì)公園總結(jié) 2.3.新江灣城濕地公園 1 新江灣中 央公園 安徒生主 題公園 新江灣中央公園，占地6.5公頃,該 公園是新江灣城居民休閑、文娛活動、 健身養(yǎng)性的中心與安徒生主體公園南 北呼應(yīng)。 公園坐落于上海市區(qū)惟一一塊自然公園坐落于上海市

34、區(qū)惟一一塊自然 生態(tài)生態(tài)綠寶石綠寶石區(qū)域（區(qū)域（600600公頃的濕公頃的濕 地）地），周邊自然環(huán)境優(yōu)越，公園西側(cè) 被濕地包圍濕地包圍，東側(cè)被高校包圍高校包圍，在上 海市具有無可比擬的優(yōu)越區(qū)位，是一 座公園中的公園。 濕濕 地地 綠綠 化化 帶帶 復(fù)旦大學(xué) 江灣校區(qū) 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 20042005200620072008200920102011 新江灣城周邊板塊 快速成長期快速成長期 公園周邊項(xiàng)目和外圍項(xiàng)目成交均價(jià)對比分析 2007之前，即公園規(guī)劃期和建設(shè)期，新江灣城板塊與周邊板塊保持同

35、步增長保持同步增長，且略高于周邊板周邊板 塊塊；2005公園正式動工對成交均價(jià)有小幅度的拉動小幅度的拉動。 2007年后，即新江灣城濕地公園建好對外開發(fā)起，新江灣城濕地公園周邊樓盤成交均價(jià)與公園新江灣城濕地公園周邊樓盤成交均價(jià)與公園 外圍差距迅速拉大外圍差距迅速拉大，2011年，周邊項(xiàng)目與外圍項(xiàng)目成交均價(jià)系數(shù)達(dá)到1.91.9（2004年為1.1）,價(jià)格 系數(shù)成長了72.7%。 公園對外開放后，直接拉動新江灣 城板塊成交均價(jià)，4年中年均增長達(dá) 67%，高出外圍23%。 潛伏期潛伏期 公園規(guī)劃期和建設(shè)期，對板 塊成交均價(jià)無顯著拉動作用， 依然很周邊板塊保持相同增 長幅度。 新江灣城濕地公園坐落于新

36、江灣板塊，我們選擇與其相鄰的淞南高境淞南高境、五角場五角場和中原中原 三個(gè)相鄰板塊的成交均價(jià)作為新江灣城公園外圍進(jìn)行對比分析，可分為兩個(gè)階段兩個(gè)階段： 新江灣城公園與外圍對比新江灣城公園與外圍對比 近7年無配套商品供求數(shù)據(jù)分析 從供給和成交來看，2005年公園破土動工，直接拉動直接拉動公園周邊項(xiàng)目的供給量和成交量， 供給和成交同比同比增長504%504%、416%416%； 2007年，新江灣城濕地公園正式對外開放，成交量同比同比增長22%22%，且板塊首次出現(xiàn)需 求大于供給，且供求比達(dá)到0.570.57； 2008年至2011年板塊內(nèi)供求量依然很大，2010，供給達(dá)到今年最大值，華潤置地橡樹

37、華潤置地橡樹 灣城、建發(fā)江灣萃、江灣尊堡灣城、建發(fā)江灣萃、江灣尊堡等均在2010開盤 。 1111 4.05 1.16 1.32 0.57 1.84 0.59 1.67 1.38 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 20042005200620072008200920102011 供應(yīng)成交供求比 供給達(dá)到供給達(dá)到 最大最大 呈現(xiàn)高呈現(xiàn)高 速增長速增長 規(guī)規(guī) 劃劃 期期 建設(shè)中建設(shè)中建好后建好后 首次出現(xiàn)需首次出現(xiàn)需 求大于供給求大于供給 近

38、7年無配套商品成交均價(jià)數(shù)據(jù)分析 2007年公園建好開放對成交均價(jià)有顯著拉動，且此后作用越來越顯著作用越來越顯著，年均增長達(dá) 38%38%，2010年同比增長最快，主要原因是2010年首次有別墅產(chǎn)品推出，項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā) 生改變，品質(zhì)得到提升，可以看出新江灣城公園對周邊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改變需要一個(gè)近4 4年的一年的一 個(gè)成長過程個(gè)成長過程。 進(jìn)入2011年，即使在豪 宅市場不被看好的情況 下，仁恒怡庭、九龍倉 璽園也逆市開盤，并分 別獲得34、42套的銷量， 其中仁恒怡庭銷售金額 近7億元。 0 0 50005000 1000010000 1500015000 2000020000 2500025

39、000 3000030000 3500035000 4000040000 4500045000 5000050000 2004200420052005200620062007200720082008200920092010201020112011 成交均價(jià)成交均價(jià) 規(guī)劃期規(guī)劃期建成后建成后建設(shè)中建設(shè)中 2010年，漲幅較快，主要因首次 有別墅推出，且占比17%達(dá)。 124 119 121 113 135 157 179 0 50 100 150 200 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 成交套均面積成交套均面積 0%0%0%0%0%0% 17% 43% 0%

40、 10% 20% 30% 40% 50% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 別墅供應(yīng)占比別墅供應(yīng)占比 近7年周邊產(chǎn)品面積及物業(yè)類型數(shù)據(jù)分析 從成交無配套商品房的套均面積來看，公園動工和對外開放均無明顯影響均無明顯影響，2005至2008年 套均面積處于上下小幅度波動，無明顯規(guī)律上下小幅度波動，無明顯規(guī)律。 2009年至2011年，呈現(xiàn)顯著增長，年均增長16.6%16.6%，可見公園對周邊產(chǎn)品品質(zhì)有顯著的提 升作用，且該作用有一定的滯后性一定的滯后性，滯后約滯后約3 3年年。 再從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，2004年2009年周邊無別墅產(chǎn)品，2010年、2011

41、年別墅供應(yīng)占比分 別達(dá)到17%、43%，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級幅度較大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級幅度較大。 成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析 本研究選擇2011年，新江灣城公園周邊在售項(xiàng)目中有三房的項(xiàng)目，因在售新房項(xiàng)目個(gè)數(shù) 有限，我們對二手房市場在售的三房項(xiàng)目進(jìn)行篩選，選擇我們對二手房市場在售的三房項(xiàng)目進(jìn)行篩選，選擇20082008年以后修建，且折舊系數(shù)年以后修建，且折舊系數(shù) 按按1%1%，對項(xiàng)目成交均價(jià)進(jìn)行修正，對項(xiàng)目成交均價(jià)進(jìn)行修正。 32 23967022180448009xxxy 說明新江灣城公園周邊住宅價(jià)格與至公園的距離呈現(xiàn)比較顯著的三次函數(shù)新江灣城公園周邊住宅價(jià)格與至公園的距離

42、呈現(xiàn)比較顯著的三次函數(shù) 關(guān)系關(guān)系。但與前面兩個(gè)公園相比，新江灣城只存在1個(gè)極大值點(diǎn)，為1.85km1.85km， 說明新江灣城公園對周邊住宅項(xiàng)目的最大影響范圍為最大影響范圍為1.85km1.85km。 通過初步篩選，新江灣城主力產(chǎn)品是三房新江灣城主力產(chǎn)品是三房，我們選擇2011年新江灣城公園周邊在售項(xiàng) 目中的三房作為主要研究對象三房作為主要研究對象，對項(xiàng)目距離世紀(jì)公園的距離與項(xiàng)目三房成交均價(jià)進(jìn)行 模擬分析，方差分析表中得出f=11.6 ，顯著性概率signif f=0.000.05，發(fā)現(xiàn)與黃興 公園、世紀(jì)公園一樣二者有明顯的三次函數(shù)關(guān)系。 成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)

43、系分析 新江灣城動工和對外開放對周邊版塊的推盤節(jié)奏和成交量有著非常新江灣城動工和對外開放對周邊版塊的推盤節(jié)奏和成交量有著非常顯著的拉動顯著的拉動 作用作用，動工和對外開放當(dāng)年對成交均價(jià)影響，動工和對外開放當(dāng)年對成交均價(jià)影響不顯著不顯著。 新江灣城公園對周邊項(xiàng)目影響目前可以分為新江灣城公園對周邊項(xiàng)目影響目前可以分為兩個(gè)階段兩個(gè)階段：潛伏期（潛伏期（4 4年）年），與公，與公 園外圍保持同幅度增長；快速成長期（園外圍保持同幅度增長；快速成長期（4 4年），年），年均增長達(dá)年均增長達(dá)67%67%，高出外圍，高出外圍 23%23%，至，至20112011年達(dá)到外圍的年達(dá)到外圍的1.91.9倍（倍（20

44、042004年系數(shù)為年系數(shù)為1.11.1），系數(shù)成長了），系數(shù)成長了72.7%72.7%。 新江灣城公園周邊新江灣城公園周邊年成交住房的年成交住房的套均面積套均面積，別墅產(chǎn)品別墅產(chǎn)品占產(chǎn)品的占產(chǎn)品的份額逐年增加份額逐年增加。 由普通住宅區(qū)域逐漸成長為由普通住宅區(qū)域逐漸成長為高檔住宅區(qū)域高檔住宅區(qū)域，成，成長周期約為四年長周期約為四年，從，從20072007年全面年全面 對外開放至對外開放至20102010年。年。 新江灣城公園對周邊地區(qū)住宅價(jià)格的影響具有顯著的差異性，新江灣城公園對周邊地區(qū)住宅價(jià)格的影響具有顯著的差異性，公園影響效應(yīng)與公園影響效應(yīng)與 距離公園的距離存在著顯著的距離公園的距離存在

45、著顯著的三次函數(shù)關(guān)系三次函數(shù)關(guān)系，其最大的影響范圍為，其最大的影響范圍為1.85km1.85km. . 新江灣城公園總結(jié) 2.4顧村公園 顧村公園區(qū)位：北到沙浦，南至蕰藻 浜，東抵滬太路，西達(dá)陳廣路，規(guī)劃 總用地面積將達(dá)到434.5公頃，建成 以后將成為上海最大的郊野公園。 公園簡介：公園內(nèi)自然水系，濕地，植物群落，田 園風(fēng)光交匯，融合，傳承歷史人文，體現(xiàn)人與自然 和諧相處生態(tài)理念。一期以規(guī)劃郊野森林園，異域 風(fēng)情園等主題園區(qū)，目前已對外開放；二期用地約 250公頃規(guī)劃有森林水井區(qū)，森林草甸區(qū)等主題園 區(qū)，目前尚在建設(shè)中。 總體來說，顧村板塊成交均價(jià)低于公園外圍，20062006年成交均價(jià)與外

46、圍相比的系數(shù)為 0.72，可以看出顧村公園建設(shè)前，周邊板塊總體定位低于周邊其他板塊；20072007年至年至 20092009年年，顧村公園成交均價(jià)持續(xù)追趕持續(xù)追趕周邊板塊，差距越來越小；2010年至2011，并 連續(xù)兩年維持穩(wěn)定，與外圍成交均價(jià)系數(shù)為0.920.92，相比2006年價(jià)格系數(shù)成長了28%28%。 周邊項(xiàng)目與外圍項(xiàng)目成交均價(jià)對比分析 我們選擇顧村公園板塊周邊的大場板塊大場板塊、楊行板塊楊行板塊、羅店板塊羅店板塊和南翔板塊南翔板塊四個(gè)板塊的 成交均價(jià)與顧村公園進(jìn)行對比分析。 0 0 50005000 1000010000 1500015000 2000020000 25000250

47、00 2004200420052005200620062007200720082008200920092010201020112011 顧村板塊周邊項(xiàng)目 快速增長期（快速增長期（3 3年）年）穩(wěn)定期穩(wěn)定期 2004-2006，顧村公園周邊項(xiàng) 目在公園規(guī)劃期與外圍相比呈 現(xiàn)波動，漲幅落后于外圍。 潛伏期（潛伏期（3年）年） 三年成交均價(jià)快速上漲，與 周邊板塊差距逐漸縮小，年 均增長40%，高出外圍25%。 2010-2011與周邊 板塊同比增長，與 外圍系數(shù)比為0.92。 顧村公園與外圍對比分析顧村公園與外圍對比分析 0 0 50005000 1000010000 1500015000 2000

48、020000 2500025000 0.000.00 10.0010.00 20.0020.00 30.0030.00 40.0040.00 50.0050.00 60.0060.00 70.0070.00 2004200420052005200620062007200720082008200920092010201020112011 供應(yīng)成交成交均價(jià) 建成后 從推盤節(jié)奏來說，顧村公園的動工動工和建成建成對公園周邊商品房供給很大影響商品房供給很大影響，兩年商 品房供給量分別比上一年增長了152%152%和123%123%； 從成交量來看，2007年，首次首次出現(xiàn)成交大于供給成交大于供給，200

49、9年也呈現(xiàn)成交大于供給成交大于供給； 從成交均價(jià)來看，規(guī)劃期對成交均價(jià)影響較小規(guī)劃期對成交均價(jià)影響較小，在2007年至2009年建設(shè)期，成交均成交均 價(jià)呈現(xiàn)顯著上漲價(jià)呈現(xiàn)顯著上漲，2009年對外開放后同比去年上漲51%51%， 建設(shè)中規(guī)劃中 2004-2011年顧村公園無配套商品數(shù)據(jù) 周邊項(xiàng)目供求數(shù)據(jù)分析 需求大 于供給 0.0% 5.1% 4.5% 17.1% 21.9% 26.4% 10.9% 11.4% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 別墅供應(yīng)占比別墅供應(yīng)占比

50、100 106 120 111 104 113 0 20 40 60 80 100 120 140 200620072008200920102011 套均成交面積套均成交面積 周邊項(xiàng)目產(chǎn)品特征及物業(yè)類型分析 從成交無配套商品房的套均面積來看，公園動工和對外開放均無明顯影響無明顯影響，20052005至至20082008年年 套均面積處于上下小幅度波動，無明顯規(guī)律無明顯規(guī)律。 2009年至2011年，呈現(xiàn)顯著增長，年均增長年均增長16.6%16.6%，可見公園對周邊產(chǎn)品品質(zhì)有顯著的提 升作用，且該作用有一定的滯后性，新江灣城版塊滯后約滯后性，新江灣城版塊滯后約3 3年。年。 再從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，再

51、從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，20042004年年2011年周邊無別墅產(chǎn)品，2010年、2011年別墅供應(yīng)占比分別 達(dá)到17%17%、43%43%，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級幅度較大產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級幅度較大。 成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析 項(xiàng)目名稱 至顧村公園距離 （千米） 成交均價(jià) （元/平米） 項(xiàng)目名稱 至顧村公園距離 （千米） 成交均價(jià) （元/平米） 保利葉語0.20717000環(huán)綠國際0.99713627 保利葉上海0.74816000世紀(jì)非凡錦城0.97914549 古北菊翔苑0.7515732豐水寶坻0.48514835 上坤公園天地0.7613685世紀(jì)非凡怡園0.7614466

52、 采菊苑0.92714978自然居0.9514579 好日子大家園a區(qū)1.215126泰和新城1.413161 好日子大家園b區(qū)1.215484綠地公園7號0.9514929 好日子大家園c區(qū)1.2314562大唐花園0.8113939 好日子大家園d區(qū)1.312633世紀(jì)非凡錦城1.2813751 海尚菊園0.91914447麗景花園2.715597 圣卡鉑庭1.412939文寶苑0.615682 成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析 因2011年是顧村公園周邊在售公寓項(xiàng)目18個(gè)，因此我們選擇20112011年作為原始年份，折年作為原始年份，折 舊系數(shù)為舊系數(shù)為1%1

53、%，將周邊項(xiàng)目成交均價(jià)折算到，將周邊項(xiàng)目成交均價(jià)折算到20112011年年，對項(xiàng)目距離世紀(jì)公園的距離與項(xiàng)目 成交均價(jià)進(jìn)行模擬分析，發(fā)現(xiàn)與前面公園一樣二者有明顯的三次函數(shù)關(guān)系發(fā)現(xiàn)與前面公園一樣二者有明顯的三次函數(shù)關(guān)系。 方差分析表中得出f=12 ，顯著性概率signif f=0.010.05，說明顧村公園說明顧村公園 周邊住宅價(jià)格與至公園的距離呈現(xiàn)比較顯著的三次函數(shù)關(guān)系周邊住宅價(jià)格與至公園的距離呈現(xiàn)比較顯著的三次函數(shù)關(guān)系。存在一個(gè)極 值點(diǎn)，為為1.5km1.5km，說明顧村公園對周邊住宅項(xiàng)目的最大影響范圍為最大影響范圍為1.5km1.5km。 成交均價(jià)與距離公園距離關(guān)系分析成交均價(jià)與距離公園距離

54、關(guān)系分析 32 11058276332540520577xxxy 顧村公園對顧村板塊房地產(chǎn)市場可分為顧村公園對顧村板塊房地產(chǎn)市場可分為三個(gè)階段三個(gè)階段，即，即潛伏期（潛伏期（3 3年）年）；快速快速 成長期（成長期（3 3年），年均漲幅達(dá)年），年均漲幅達(dá)40%40%，同比外圍，同比外圍高出高出25%25%；穩(wěn)定期（穩(wěn)定期（2 2年）年）。與。與 公園建設(shè)前系數(shù)成長了公園建設(shè)前系數(shù)成長了28%28%。 顧村公園的動工和對外開放對周邊項(xiàng)目顧村公園的動工和對外開放對周邊項(xiàng)目開盤節(jié)奏和成交量有顯著影響開盤節(jié)奏和成交量有顯著影響，諸多，諸多 項(xiàng)目選擇在動工年和對外開放年開盤，項(xiàng)目選擇在動工年和對外開放年

55、開盤，且版塊內(nèi)需求旺盛且版塊內(nèi)需求旺盛。 顧村公園周邊項(xiàng)目年顧村公園周邊項(xiàng)目年成交套均面成交套均面和和別墅占比總體別墅占比總體呈現(xiàn)呈現(xiàn)逐年上升趨勢逐年上升趨勢，對周邊，對周邊 項(xiàng)目項(xiàng)目品質(zhì)有一定的拉動品質(zhì)有一定的拉動作用。作用。 顧村公園周邊項(xiàng)目成交均價(jià)與距離公園距離呈現(xiàn)顧村公園周邊項(xiàng)目成交均價(jià)與距離公園距離呈現(xiàn)三次函數(shù)關(guān)系三次函數(shù)關(guān)系，且最大影響，且最大影響 范圍為范圍為1.51.5公里。公里。 顧村公園總結(jié) 3. 上海市公園地產(chǎn)研究總結(jié) 3.1公園對地產(chǎn)供給需求影響總結(jié) 3.2公園對地產(chǎn)成交均價(jià)影響總結(jié) 3.2.1時(shí)間范圍影響 3.2.2空間范圍影響 3.3公園對地產(chǎn)產(chǎn)品影響總結(jié) 3.1公園對地產(chǎn)供給需求影響總結(jié) 顧村公園 世紀(jì)公園新江灣城公園 3.1公園對地產(chǎn)供給需求影響總結(jié) 共性共性： 公園的動工和對外開放當(dāng)年對周邊的項(xiàng)