校園物業(yè)管理方案(含目錄)[知識分享]

1、校園物業(yè)管理方案二一六年八月十五日校園物業(yè)管理方案目錄第一章校園物業(yè)管理特點及管理要點1一、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)1二、公共設(shè)施設(shè)備的維修和維護1三、教學(xué)服務(wù)及教學(xué)保障1四、樓宇管理及公共秩序維護1五、水電等能源的節(jié)約管理2六、師生公寓的管理措施2第二章校園物業(yè)管理主要內(nèi)容3一、服務(wù)工作目標(biāo)3二、管理項目內(nèi)容4第三章校園物業(yè)管理方案12一、安全防范服務(wù)方案12二、消防管理方案18三、停車場管理服務(wù)19四、物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施維護與保養(yǎng)方案21五、課室管理方案32六、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)方案34七、綠化養(yǎng)護管理方案39八、檔案資料建立與管理方案42九、師生公寓管理方案43第四章 校園物業(yè)管理流程及方式44一、組織結(jié)構(gòu)

2、設(shè)立44二、管理處內(nèi)部組織運作流程45三、人員管理機制49woe57第一章 校園物業(yè)管理特點及管理要點學(xué)校作為特殊的物業(yè)有其自身的特點，是學(xué)生學(xué)習(xí)、讀書、自習(xí)、休息、娛樂、就餐、運動等場所的綜合體系，下面根據(jù)學(xué)校物業(yè)的特點分析物業(yè)管理工作的特點及管理要點。一、 環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務(wù)教學(xué)的目標(biāo)。在具體操作當(dāng)中，一方面要全面引入ISO質(zhì)量管理體系，并嚴(yán)格參照標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范化、程序化地實施；另一方面針對學(xué)校物業(yè)的特點及教學(xué)活動的要求進行點對點地操作，利用崗位安排、提高標(biāo)準(zhǔn)、特別突擊等方式來應(yīng)對學(xué)校物業(yè)使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學(xué)校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大

3、型活動之前都必須進行清潔衛(wèi)生突擊清理，以達(dá)到活動組織者及學(xué)校的要求。在我們進行校園清潔衛(wèi)生服務(wù)工作中，全面提倡量化和細(xì)節(jié)管理，促使各項環(huán)節(jié)都能夠進行數(shù)字化的表示。二、 公共設(shè)施設(shè)備的維修和維護公共設(shè)施設(shè)備的維修維護首先要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標(biāo)，以保障設(shè)施設(shè)備得到科學(xué)、有效的維護。具體應(yīng)該做到：小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃、及時上報，既要考慮成本，又要考慮成效。我們將嚴(yán)格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規(guī)程，不斷提升維護人員的技術(shù)含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業(yè)化的操作和運行，保障公共設(shè)施設(shè)備隨時處于良好、可利用狀

4、態(tài)。三、 教學(xué)服務(wù)及教學(xué)保障根據(jù)教學(xué)的需要，通過和對口部門的及時有效的溝通，不斷優(yōu)化教學(xué)服務(wù)的模式，不斷擴展教學(xué)服務(wù)活動的項目和內(nèi)容，以達(dá)到教學(xué)有序、師生方便的目的。具體的內(nèi)容可以涉及：協(xié)助教室的分配使用、教學(xué)器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護、宿舍內(nèi)務(wù)檢查評比、協(xié)助組織文化活動等等。四、 樓宇管理及公共秩序維護由于人員流動性較大、樓宇設(shè)計和使用功能復(fù)雜等原因，學(xué)校物業(yè)的安全管理難度極大，各種安全事故突出、學(xué)生防范意識不足等。因此，要確立安全第一、規(guī)范操作、責(zé)權(quán)統(tǒng)一的目標(biāo)。我們將安全及消防工作作為物業(yè)服務(wù)工作中的重中之重，它直接關(guān)系到學(xué)生的切身利益，關(guān)系到學(xué)校的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。我們將通過

5、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防護技術(shù)，確保樓內(nèi)處于有序、安全、健康的狀態(tài)。五、 水電等能源的節(jié)約管理為了充分體現(xiàn)物業(yè)管理的管理效益，讓學(xué)校省心、省力、節(jié)省行政開支，對于物業(yè)公司的每一名員工，我們都要求做到：1、保潔員認(rèn)真負(fù)責(zé)所管樓層的用水用電，根據(jù)天氣控制公共部位電燈的開關(guān)，認(rèn)真檢查各區(qū)域衛(wèi)生間水管閥門有無跑、漏、滴的現(xiàn)象，及時報修。2、維修人員認(rèn)真巡視檢查教學(xué)樓及公寓所有機電供水設(shè)備，防止超負(fù)荷運轉(zhuǎn)等現(xiàn)象引起的能源消耗，保障設(shè)備設(shè)施安全。3、保安人員認(rèn)真巡視檢查夜間不關(guān)電燈、電扇、空調(diào)的教室和其他部位，作到及時開啟及時關(guān)閉，作好有關(guān)記錄。六、 師生公寓的管理措施加強師生公寓的物業(yè)

6、管理工作，其中學(xué)生公寓管理是學(xué)生管理體系的一個重要組成部分，其工作質(zhì)量直接影響學(xué)校的穩(wěn)定和校園精神文明建設(shè)。我們在總結(jié)國內(nèi)外學(xué)校學(xué)生公寓先進的物業(yè)管理經(jīng)驗基礎(chǔ)之上，抓住公寓安全等方面的重點和難點，應(yīng)當(dāng)結(jié)合校區(qū)學(xué)生公寓的實際情況，制定出符合現(xiàn)代學(xué)生公寓管理的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)與管理制度，力求在日常的服務(wù)之中逐步實現(xiàn)公寓管理的規(guī)范化、制度化與科學(xué)化，使之真正能夠以學(xué)生公寓為依托，開展包括生活、學(xué)習(xí)、文化娛樂等多方面內(nèi)容的服務(wù)性管理和教育，實現(xiàn)管理育人、服務(wù)育人、環(huán)境育人的公寓功能，共同創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安靜和奮發(fā)向上的成才環(huán)境。學(xué)校物業(yè)管理不僅僅是提供對學(xué)校房產(chǎn)物業(yè)本身的管理服務(wù)，更重要的是通過這種管理服

7、務(wù)構(gòu)筑起一個有利于人與人之間溝通，人與自然和諧，人與文化融通，健康、開放的學(xué)習(xí)工作和生活環(huán)境?？傊?，我公司將通過樹立現(xiàn)代的管理理念，以科學(xué)管理提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好的企業(yè)形象，盡最大程度發(fā)揮自身的價值，全面提升學(xué)校的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境和學(xué)校形象。第二章 校園物業(yè)管理主要內(nèi)容一、 服務(wù)工作目標(biāo)1、在學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)過程中，將嚴(yán)格依照國家建設(shè)部制定的物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)考評的各項標(biāo)準(zhǔn)開展工作，使物業(yè)各項使用功能正常，使物業(yè)各項工作有條不紊的開展。一年內(nèi)深化管理服務(wù)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，提升物業(yè)管理服務(wù)形象，為廣大師生提供舒適、安全、寧靜的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。消防管理：嚴(yán)格遵守有關(guān)消防管理，年檢完好率100%，確

8、保無責(zé)任性消防事故。安全防范：管理范圍內(nèi)治安案件發(fā)率為零，無任何管理責(zé)任性事故發(fā)生。環(huán)境衛(wèi)生實行動態(tài)保潔、環(huán)境衛(wèi)生滿意率在95%以上。房屋及公共配套設(shè)施報修及時率100%以上。除因基建質(zhì)量、設(shè)備質(zhì)量在保養(yǎng)期內(nèi)等特殊原因外，樓內(nèi)及配套設(shè)施、機電設(shè)施設(shè)備完好率95%以上。管理服務(wù)人員持有相應(yīng)的上崗證、資格證，專業(yè)培訓(xùn)合格率達(dá)100%。管理服務(wù)工作服從學(xué)校的管理監(jiān)督和指導(dǎo)，積極配合學(xué)校各部門開展各項工作。客戶對物業(yè)管理服務(wù)滿意率在95%以上。有效投訴率低于0.5%。有效投訴處理率達(dá)100%。環(huán)境衛(wèi)生、消殺達(dá)標(biāo)率為98%以上。2、嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)、條例以及政府部門的各項管理規(guī)定。科學(xué)、規(guī)范管理

9、，全面引入和推行ISO質(zhì)量管理體系，服務(wù)熱情、周到，建立現(xiàn)代化、人性化管理服務(wù)體系。3、建立嚴(yán)格、規(guī)范的消防、防臺風(fēng)、公共秩序應(yīng)急體系，確保物業(yè)管理工作萬無一失。4、嚴(yán)格認(rèn)真推行并實施人性化服務(wù)，達(dá)到細(xì)致、周到、真誠、規(guī)范的服務(wù)要求，定期發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)滿意度調(diào)查表，對合理的建議及時整改，努力提高廣大師生的滿意度。5、建立服務(wù)人員與學(xué)校師生的溝通機制，推行親情服務(wù)。6、進一步規(guī)范和完善24小時值班制度，將管理處的值班運作納入公司的24小時值班網(wǎng)絡(luò)，公示公司和管理處的24小時服務(wù)電話。7、提高優(yōu)質(zhì)環(huán)境保障，加大清潔管理力度。確保學(xué)校衛(wèi)生狀況良好，垃圾日產(chǎn)日清，定期進行消殺，使學(xué)校保持潔凈、舒適。

10、8、進一步完善各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，建立嚴(yán)格的考核方法，充分調(diào)動員工的工作積極性和主觀能動性。進一步加強員工的服務(wù)意識和責(zé)任心。9、制定完善系統(tǒng)的培訓(xùn)計劃，切實提高員工隊伍的整體素質(zhì)，確保持證上崗率達(dá)100%。二、 管理項目內(nèi)容（一） 安全保衛(wèi)負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)的安全保衛(wèi)、維護秩序和處置突發(fā)應(yīng)急事件的工作，制定完善的安全保衛(wèi)應(yīng)急方案。1、全天24小時對物業(yè)轄區(qū)范圍治安情況進行巡查和保衛(wèi)監(jiān)控。嚴(yán)禁在轄內(nèi)人行道上停車以及校區(qū)外圍張貼、擺賣或閑坐等。2、全天24小時對物業(yè)的門崗、大堂、車場、地下室出入口出入人員實施管理、檢查和控制。非工作時間及假期做好相關(guān)保衛(wèi)工作。3、加強對出入口和周邊環(huán)境的監(jiān)控

11、，嚴(yán)防外來人員從車庫及外圍直接進入樓宇，密切監(jiān)視可疑人員出入動態(tài)。4、物業(yè)建筑紅線范圍內(nèi)發(fā)生的侵犯工作人員事件或者出現(xiàn)擾亂學(xué)校正常工作秩序情況時，保安人員立即予以制止和保護，并采取救助行動。5、非開放時間對進入校區(qū)的人員實行出入登記，嚴(yán)禁未經(jīng)批準(zhǔn)的外來人員進入校區(qū)。6、對進入生活區(qū)的外來人員要進行嚴(yán)格管理與控制，同時對非正常時間回歸宿舍的學(xué)生要進行登記與管理。7、熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，實行24小時全天候?qū)χ攸c部位、監(jiān)控點進行監(jiān)視及錄像工作。8、全天24小時內(nèi)每隔2小時對各樓宇進行安全巡查一次，發(fā)現(xiàn)和查問進入物業(yè)區(qū)域的陌生人員，檢查物業(yè)內(nèi)重點部位及各層門、窗、設(shè)施設(shè)備、水電、消防等情況。9

12、、對攜帶大件行李或物品離開校區(qū)的，外來人員要提供“放行條”檢查，內(nèi)部人員要實施登記制度。10、做好物業(yè)的安全保衛(wèi)和人流疏導(dǎo)工作。在工作時間內(nèi)，積極做好咨詢室的工作人員做好外來人員的咨詢和指引工作。11、在正常工作時間內(nèi)，進行不間斷巡查，負(fù)責(zé)通道、衛(wèi)生間等部位的人員來往動態(tài)管理，嚴(yán)防不法行為的發(fā)生。12、做好外籍人員進入校區(qū)內(nèi)的指引及各項安全保衛(wèi)工作。13、協(xié)助學(xué)校組織各類活動的開展及臨時接待任務(wù)的安全保衛(wèi)工作，隨時提供人力支援。根據(jù)學(xué)校要求，按照“特殊敏感時期保衛(wèi)方案”，實施對校區(qū)的安全、防護、保衛(wèi)工作。14、負(fù)責(zé)校區(qū)轄內(nèi)重大突發(fā)情況和事（案）件的報警及救助工作。15、制定處置突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)

13、案，組織演練，并負(fù)責(zé)實施。16、遇有突發(fā)事件，值班人員應(yīng)立即按規(guī)定報告相關(guān)部門，并在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，控制和處理事件，所有保安人員必須無條件服從應(yīng)急指揮中心的指揮和調(diào)遣。（二） 消防管理負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)的全部消防設(shè)施、設(shè)備的使用和管理及物業(yè)火災(zāi)的報警和救助工作，并制定較為完善的物業(yè)消防應(yīng)急方案。1、認(rèn)真貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，設(shè)立消防組織機構(gòu)、職責(zé)、規(guī)章制度和工作程序，落實各級消防責(zé)任人。全面熟練掌握消防監(jiān)控報警、干式滅火（氣體）、濕式滅火（噴淋）、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。2、按廣東省公共建筑消防管理規(guī)定，負(fù)責(zé)對消防設(shè)備和設(shè)施的保養(yǎng)，定期和不定期進行全面檢查，確保

14、消防設(shè)備和設(shè)施隨時處于正常工作狀態(tài)。我方將按照學(xué)校的要求監(jiān)督配合并積極聯(lián)系、協(xié)調(diào)物業(yè)消防系統(tǒng)專業(yè)承保公司的各項維修保養(yǎng)工作，做好消防維保工作記錄，并將記錄資料和檢測結(jié)果提供給學(xué)校備案。宿舍區(qū)域和公共區(qū)域配裝的各種滅火器材、防毒面具、煙感、噴淋設(shè)施以及樓梯、走道和出口的安全疏散指示、應(yīng)急照明、通風(fēng)設(shè)施等由我方負(fù)責(zé)日常檢查，發(fā)現(xiàn)缺少和損壞及時上報學(xué)校。3、全天24小時消防中心值班，24小時消防主機監(jiān)管。出現(xiàn)消防報警3分鐘辨別消防報警的信息，5分鐘內(nèi)到達(dá)報警點。4、建立義務(wù)消防隊伍，出現(xiàn)消防事故15分鐘內(nèi)應(yīng)有10人以上到達(dá)現(xiàn)場，進行必要的撲救。5、每周進行一次全部消防設(shè)備、設(shè)施巡視檢查工作，并做好記

15、錄，及時整改火險隱患，監(jiān)護動火和易燃易爆用品存放情況，保持消防區(qū)及樓梯走道和出口暢通。重大節(jié)日前配合學(xué)校進行節(jié)日消防安全大檢查，并按學(xué)校要求及時進行整改。6、做好消防知識的培訓(xùn)和宣傳，每年組織綜合消防應(yīng)急演練不少于一次7、做好其它防火滅火工作及消防配套設(shè)施的維護。（三） 停車場管理車庫為內(nèi)部停車場。全天24小時車輛停放管理，嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)部停車場管理規(guī)定或臨時特定要求。1、負(fù)責(zé)學(xué)校重要接待及會議的車輛停放指揮、協(xié)調(diào)，必要時增加保安人員加強地面車輛臨時停放管理。2、每2小時對車場、車輛巡視一次，檢查車輛窗門是否關(guān)好，是否有漏油等情況并做好記錄。3、負(fù)責(zé)停車場智能系統(tǒng)的日常使用、管理、保養(yǎng)工作，負(fù)責(zé)停

16、車場交通配套設(shè)備、設(shè)施的日常使用、管理、保養(yǎng)及簡單維修，按學(xué)校規(guī)定的時間準(zhǔn)時對地下停車場進行排風(fēng)和送風(fēng)。4、對停車場和物業(yè)轄內(nèi)發(fā)生的車輛事故及交通設(shè)施損壞及時保護現(xiàn)場，妥善處理并報告協(xié)助學(xué)校做好善后處理工作。（四） 物業(yè)配套設(shè)施、水電設(shè)備的管理負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)所有土建、機電設(shè)備、給排水、外裝飾、課室設(shè)備、宿舍設(shè)施、辦公電器設(shè)備的管理與維護；會議設(shè)備系統(tǒng)、通信設(shè)備系統(tǒng)的管理與維護。其中，關(guān)鍵區(qū)域的設(shè)施設(shè)備管理與維護在學(xué)校指定專業(yè)技術(shù)人員的指導(dǎo)下實施。1、負(fù)責(zé)高、低壓變配電設(shè)施、設(shè)備的日常管理、使用和一般性維修。按照變壓器、配電柜管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)每2小時進行巡查，并做好記錄。2、建筑主體及內(nèi)外裝飾的日

17、常管理以及配套設(shè)施的日常管理、養(yǎng)護和一般性維修。包括各層辦公室、會議室、宿舍、實驗室、圖書館、體育場（館）、地下室（車庫、人防工程）、屋頂、內(nèi)外墻面、地面、樓梯走道、走廊、電梯廳、層間大廳、天花、洗手間、茶水間、陽臺、門窗門鎖，防火門、圍欄等等。3、物業(yè)共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的一般性維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、院墻、室外上下水管道、溝渠、池井。4、除電房以外的所有水、電設(shè)備設(shè)施，全部機電設(shè)備設(shè)施的日常管理、保養(yǎng)和一般性維修工作。包括：給排水系統(tǒng)、照明及動力電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防報警及滅火系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、監(jiān)控防盜系統(tǒng)、會議設(shè)備系統(tǒng)、通信設(shè)備系統(tǒng)、各層開水器等。（1）給排水系統(tǒng)（大修除外）：

18、雨水管、排污管、給水管、天面水池、集水泵、進水泵房、進水閥門等全部水系統(tǒng)的日常管理、保養(yǎng)、一般性維修和急修。（2）照明及動力等電力系統(tǒng)：包括低壓配電房末級開關(guān)后的電力系統(tǒng)。各校區(qū)內(nèi)外照明、開關(guān)插座、所有配電房，母線排及各線路的一般性保養(yǎng)、檢查、維修和更換工作。（3）空調(diào)系統(tǒng)：做好空調(diào)系統(tǒng)管理維護工作。（4）電梯系統(tǒng)：日常使用、管理和困人的緊急處理。負(fù)責(zé)監(jiān)督、配合電梯專業(yè)維修保養(yǎng)公司的維保工作。（5）安全監(jiān)視控制系統(tǒng)：監(jiān)控主機系統(tǒng)、每個校區(qū)內(nèi)監(jiān)控攝像點、紅外線防盜點、錄像設(shè)備、電腦抓拍即時打印設(shè)備的日常管理和使用，并負(fù)責(zé)與安全監(jiān)視控制系統(tǒng)維修保養(yǎng)公司的協(xié)調(diào)配合、聯(lián)系及監(jiān)督工作。（6）會議設(shè)備系統(tǒng)

19、：負(fù)責(zé)所有會議室的會議設(shè)備系統(tǒng)的使用、調(diào)試、檢修、保養(yǎng)和管理，發(fā)現(xiàn)問題及時報修，確保會議設(shè)備系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。（7）通信設(shè)備系統(tǒng)：負(fù)責(zé)對物業(yè)范圍內(nèi)的通信設(shè)備系統(tǒng)的日常管理，維護保養(yǎng)，監(jiān)督配合專業(yè)公司維修工作。（8）外飾：夜飾照明系統(tǒng)的日常管理、使用和一般性維修。5、設(shè)立24小時工程技術(shù)人員值班備勤崗2人，隨時接受學(xué)校報修，滿足學(xué)校各部門的工作需要（屬專業(yè)保養(yǎng)公司維修范疇的由我方聯(lián)系并監(jiān)督）。6、對校區(qū)內(nèi)的辦公、宿舍設(shè)施進行簡單的維修。對物業(yè)范圍內(nèi)的辦公電器設(shè)備簡單故障進行排除和維修。7、負(fù)責(zé)學(xué)校實施校區(qū)內(nèi)土建修繕的一般性維修。8、與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、竣工驗收資料、設(shè)備說明書、使用手冊等由學(xué)

20、校管理，物業(yè)管理公司可借閱。9、在滿足學(xué)校使用要求的前提下，合理控制機電設(shè)備和照明的開關(guān)時間，盡量節(jié)省能源。（五） 衛(wèi)生保潔1、負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)廣場、道路、公共地面、地毯、大堂、會議室、公共部位（衛(wèi)生間及廁具、樓梯、電梯、走廊、走火通道等）、停車場；各種設(shè)備、設(shè)施等的日常衛(wèi)生清潔，以及學(xué)校臨時要求的突擊清潔任務(wù)，如清潔會場、大掃除等等，隨時保潔。（1）關(guān)鍵辦公區(qū)域、指定辦公室的清潔衛(wèi)生由學(xué)校安排專人跟進和監(jiān)督質(zhì)量。（2）清潔時間應(yīng)盡量避免打擾學(xué)校的正常工作和生活時間，對公共區(qū)域等每天采取循回保潔方式，且周末要有一次大掃除、全面清洗。（3）清潔時所用的清潔用品要求如下：關(guān)鍵辦公區(qū)域、指定辦公室：會

21、議室臺面、沙發(fā)選用學(xué)校指定的專業(yè)清潔劑；玻璃：選用玻璃清潔劑或全能水；垃圾桶：選用全能水；樓梯：選用全能水,也可選用消毒水或漂白水；洗手間：地面選用全能水,便器選用潔瓷精；花崗石地面處理：選用磨光劑；大堂、各樓層走廊晶面清潔：采用清水和推拖；地毯：選用中性地毯水；鋁質(zhì)天花：采用中性清潔劑或化油劑，此外針對一些難以清除的污垢，選用更強的除污劑，例如潔而亮；木質(zhì)地板：采用專用地板蠟水護理。2、負(fù)責(zé)門前三包，各樓層定期消毒，除“四害”，防蟻、滅蚊、滅老鼠、滅蟑螂工作。協(xié)助學(xué)校與轄內(nèi)街道愛衛(wèi)工作的商洽和落實，并按學(xué)校的要求做好愛衛(wèi)工作有關(guān)資料的建檔工作。3、負(fù)責(zé)物業(yè)范圍的垃圾收集和清運，做到日產(chǎn)日清。

22、4、所有保潔范圍內(nèi)做到設(shè)備設(shè)施完好、干凈無塵；洗手間空氣清新、無異味；茶水間干凈，無雜物、無塵；電梯內(nèi)光亮、無手印，清潔無塵；地面光亮、無紙屑、無煙頭、無積水、無污水污泥；墻身無塵，燈飾光亮、無塵；天花、風(fēng)口無積塵、無污漬、無手印、無蜘蛛網(wǎng)；樓梯及扶手干凈無塵；會議室、辦公室整體干凈，地毯無污漬無積塵；玻璃光亮無印、無污漬；定期消殺、消毒；無老鼠、無蟑螂、無白蟻。（六） 綠化管理1、負(fù)責(zé)物業(yè)轄內(nèi)（室外部分）公用綠地、植物的管理和養(yǎng)護。2、按照花卉、植物的種類，每天保證植物、花卉水分充足，濕度適當(dāng)并適時整形修剪，保持花卉表面清潔無塵，葉片茂盛。3、定期施肥和防蟲。4、定期對綠化場地松土，割除雜草

23、。5、根據(jù)學(xué)校的要求及時對綠化植物進行補植和更換，保持公共綠化整體美觀，有特色。6、綠化區(qū)域內(nèi)，達(dá)到造型美觀、有層次感，不會散發(fā)有害氣味，危害身體健康。（七） 接待咨詢及信件收發(fā)保障服務(wù)1、接待咨詢服務(wù)保障（1）負(fù)責(zé)來人、來電的接待咨詢服務(wù)；（2）熟悉物業(yè)范圍內(nèi)的內(nèi)部各部門科室的布局設(shè)置，熟記所有電話號碼；（3）值班人員要形象好，著裝整齊，服務(wù)熱情，文明禮貌，處事穩(wěn)重機智。（4）遵守紀(jì)律，認(rèn)真做好保密工作。2、報刊信件收發(fā)服務(wù)（1）負(fù)責(zé)學(xué)校所訂的報紙、刊物的簽收和分發(fā)；學(xué)校來信的簽收和分發(fā)；（2）報刊、信件的收發(fā)要及時、準(zhǔn)確，無錯發(fā)漏發(fā)；（3）收發(fā)的各類重要信件、刊物要認(rèn)真做好登記；并及時通知

24、相關(guān)人員簽收；（4）做好信件刊物的管理工作，做到無信件丟失，無私拆信件郵票；（5）嚴(yán)格執(zhí)行保密制度。（八） 檔案資料建立與管理檔案資料包括物業(yè)資料、工程資料、設(shè)備檔案、設(shè)備運行維護保養(yǎng)資料、客戶資料、管理服務(wù)資料的收集、編目、歸檔和管理。1、按照國家檔案管理的標(biāo)準(zhǔn)，建立總體規(guī)劃，建設(shè)資料圖紙、設(shè)備設(shè)施臺帳及管理工作記錄，建立從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等檔案資料，按國家檔案管理規(guī)定要求進行檔案管理，按ISO質(zhì)量管理體系文件資料控制程序進行文檔控制，采用先進計算機管理，通過檔案的“集中化、有序化、信息化”科學(xué)管理程序，同時廣開渠道，存儲時做到內(nèi)容全面、豐富，收集時做到完整、詳盡和檢索

25、方便，建立一整套完善、清晰、取檔方便、快捷、保存安全的檔案資料，檔案管理成為公司管理眾多操作環(huán)節(jié)中嚴(yán)密周詳?shù)闹匾画h(huán)。2、資料的收集堅持內(nèi)容豐富實用性強的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要出發(fā)，擴大學(xué)校管理資料的來源渠道，從時間上講是指從計劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)管理構(gòu)成的方方面面都有詳細(xì)的資料收集。3、檔案資料的分類規(guī)劃建設(shè)資料、圖紙（復(fù)印件）驗收資料單項驗收資料綜合驗收資料整體移交驗收資料各項管理服務(wù)合同愛衛(wèi)、創(chuàng)衛(wèi)資料管理制度，管理人員考核制度機電設(shè)備運行、檢查、保養(yǎng)、維修記錄供水、供電、消防、房屋本體檢查、維修、保養(yǎng)記錄市政綠化、環(huán)境

26、、檢查維護記錄治安、車輛管理記錄社會文化活動資料管理服務(wù)記錄（巡視、投訴、回訪、意見征詢等）經(jīng)營管理統(tǒng)計及公布資料管理各項指標(biāo)完成情況統(tǒng)計分析及糾正、預(yù)防措施及改善提高記錄4、資料歸檔管理歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存。根據(jù)實際需要，校區(qū)的文件和資料管理嚴(yán)格執(zhí)行ISO質(zhì)量管理體系的管理，擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片、圖景等。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯、并分柜保存，便于查找和調(diào)用。文件資料的編號及借閱/傳閱按公司ISO質(zhì)量管理體系的質(zhì)量文件文件和資料控制程序執(zhí)行。檔案的取用、傳閱都必須由專

27、人登記；管理人員需及時收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失；5、檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。（九） 師生公寓管理服務(wù)1、管理范圍和主要設(shè)施管理范圍：學(xué)校實施校區(qū)內(nèi)學(xué)生公寓及老師公寓。主要設(shè)施：舍套床、椅子、風(fēng)扇、熱水器。2、管理服務(wù)的內(nèi)容及要求嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī)，嚴(yán)格遵守學(xué)校的規(guī)章制度。加強對員工的培訓(xùn)、教育和管理，不斷提高服務(wù)能力。熱誠為廣大師生員工提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，做好校區(qū)的和諧穩(wěn)定；自覺接受學(xué)校及相關(guān)部門的檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)；積極配合學(xué)校做好各項活動的有關(guān)工作；認(rèn)真做好與供水（含熱水）、供電、供氣和電視、網(wǎng)絡(luò)、電信、住戶在公寓內(nèi)（經(jīng)學(xué)校相關(guān)部門同意）增加設(shè)備設(shè)施等有

28、關(guān)的業(yè)務(wù)聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作；及時記錄及積累相關(guān)資料。每天必須有相關(guān)負(fù)責(zé)人和工作人員在校區(qū)24小時值班；自備保潔用品、用具，以使校區(qū)整潔和各項管理服務(wù)工作正常運轉(zhuǎn)。根據(jù)學(xué)校的安排承擔(dān)：（1）做好學(xué)生宿舍區(qū)域內(nèi)綜合管理協(xié)調(diào)：樓宇標(biāo)識物管理、宣傳欄管理、單車管理等，確保學(xué)生宿舍的良好秩序；（2）配合學(xué)校做好學(xué)生宿舍公共區(qū)域12小時保潔及綠化管理工作；（3）學(xué)生宿舍管理服務(wù)人員保持良好形象，對待學(xué)生要文明禮貌，學(xué)生來辦事要做到事事有答復(fù)，有落實。（4）負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍的財產(chǎn)管理，制定完善的財產(chǎn)管理制度。（5）負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍的秩序管理，對學(xué)生宿舍出現(xiàn)的學(xué)生違紀(jì)事件和突發(fā)事件要按照預(yù)案的要求初步處理和及時報告。（6

29、）配合學(xué)校有關(guān)部門做好學(xué)生宿舍內(nèi)學(xué)生的思想政治教育、學(xué)生宿舍文化建設(shè)活動和綜合治理工作，包括學(xué)生宿舍的穩(wěn)定、防火、防盜和學(xué)生違紀(jì)處理等。（7）配合學(xué)校有關(guān)部門做好學(xué)生宿舍除四害及防疫的相關(guān)工作。（8）做好公寓內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施的管理。（9）完成學(xué)校交辦的其他臨時性工作。（十） 其他事項1、按學(xué)校要求做好物業(yè)范圍內(nèi)防范各類傳染病（非典及類似疫情）的各項防疫及應(yīng)急工作。2、負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)防范自然災(zāi)害（臺風(fēng)、洪水、暴雨）等及應(yīng)急工作。3、根據(jù)學(xué)校的要求和指引，協(xié)助校方物業(yè)范圍內(nèi)廢舊物品的處置。4、專人負(fù)責(zé)學(xué)校辦公物品倉庫的管理，按學(xué)校的要求收發(fā)相關(guān)物品；按倉庫管理要求制定相關(guān)管理制度；倉庫物品存放分類、

30、整齊；帳物相符。5、掌握各種設(shè)備運行情況、管理要求和操作規(guī)程；掌握相關(guān)技術(shù)資料，做好各種設(shè)備接管交接工作。6、負(fù)責(zé)校區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項目其它相關(guān)工作及學(xué)校提出的物業(yè)其他管理工作、任務(wù)和要求。第三章 校園物業(yè)管理方案一、 安全防范服務(wù)方案1、安全管理方式安全管理的方式以安全保衛(wèi)、消防為主導(dǎo)的管制為主，輔以固定崗哨、流動崗哨、機動應(yīng)急分隊，建立一個嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。學(xué)校安全崗位設(shè)置以填補技防盲點為準(zhǔn)則。一般情況下的安全管理按原定班次、時間、人員、崗位、工作性質(zhì)來執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按時間的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動，突發(fā)事件的臨時性處置、管制，并在該物業(yè)的安全管理工

31、作中，設(shè)定緊急事件處理方案和突發(fā)性事件處理方案。2、職責(zé)范圍（1）負(fù)責(zé)學(xué)校內(nèi)的安全保衛(wèi)工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、維護學(xué)校正常秩序，對重點部位及責(zé)任區(qū)域進行定點守護和安全巡查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。（2）在學(xué)校保衛(wèi)部門領(lǐng)導(dǎo)下，開展內(nèi)部治安綜合治理。（3）配合公安機關(guān)，打擊內(nèi)部與周邊的違法犯罪活動。（4）與學(xué)校保衛(wèi)部門制訂學(xué)院突發(fā)事件應(yīng)急處置和應(yīng)急疏散預(yù)案，隨時出警，為學(xué)院內(nèi)人員提供緊急救助，提供安全支援。3、工作內(nèi)容（1）負(fù)責(zé)組織一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的專業(yè)保安隊伍，執(zhí)行嚴(yán)格的紀(jì)律和崗位責(zé)任制，保安人員要做到熟悉情況、訓(xùn)練有素、認(rèn)真負(fù)責(zé)，言語規(guī)范、文明執(zhí)勤，按政府標(biāo)準(zhǔn)，給保

32、安人員配穿統(tǒng)一的保安服并配置手電筒、對講機以及政策許可的保安器械。（2）建立并嚴(yán)格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發(fā)事件有應(yīng)急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告，必要時報警。（3）對學(xué)院進行24小時安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公共廣場、停車場、建筑物等，重要出口24小時值班、24小時監(jiān)控，學(xué)院要做到24小時有保安人員巡查。（4）熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，充分發(fā)揮本學(xué)院技防優(yōu)勢，24小時使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天候?qū)λ斜O(jiān)控點進行監(jiān)視及重要部位的錄像保存工作。（5）認(rèn)真貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，落實各級消防責(zé)任人

33、，設(shè)立消防組織機構(gòu)、職責(zé)、規(guī)章制度和工作程序。全面熟練掌握消防報警、氣體、噴淋、防排煙及消防栓五個系統(tǒng)的作用、位置和操作方法。熟練使用各類便攜式滅火器材和消防工具。（6）組建義務(wù)消防隊伍，定期接受消防培訓(xùn)。每周進行一次消防設(shè)備、設(shè)施巡視檢查工作并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題即刻報修并向?qū)W校管理人員報告。重大節(jié)日前開展消防安全大檢查，并按學(xué)校要求及時進行整改。（7）全天24小時對停車場實施服務(wù)和管理，并制定可行的管理制度，切實維護好停車秩序，確保停車場內(nèi)車道暢通，嚴(yán)防交通事故發(fā)生。（8）對進出學(xué)院的所有車輛實行登記制度，并指引汽車、自行車分別按制定的位置停放，要求車輛停放在停車位的黃線內(nèi)，防止亂停亂放現(xiàn)象

34、，做到規(guī)范、整齊、分類、安全。（9）其他安全保衛(wèi)有關(guān)事項。4、服務(wù)細(xì)則（1）組建一支思想素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強的專業(yè)保安隊伍A、通過選用高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)的保安人員，實行軍事化管理，配備先進的器材建立一支運作高效、裝備精良、素質(zhì)一流的保安隊伍。B、保安員全部要求持證上崗，高中畢業(yè)，身高1.70米以上，年齡在45歲以下，體貌端正、作風(fēng)正派、品格良好。C、通過充分利用閉路監(jiān)控系統(tǒng)，合理設(shè)置大門值班崗、巡邏崗等崗位，形成一個以“人防為主、技防為輔”的綜合立體化、智能化安全防范管理網(wǎng)絡(luò)。D、安全巡邏方面我們將建立嚴(yán)密的巡邏簽到制度，合理安排監(jiān)控巡邏路線。根據(jù)各種特殊情況，及時、靈活地調(diào)整巡邏路線及保安力量的分

35、布，實施主動式防范，以滿足安全防范工作的需要。E、我們將統(tǒng)一保安人員的著裝和標(biāo)識，并建立出操、交接崗、內(nèi)務(wù)等制度，規(guī)范管理，規(guī)范其站、坐、行姿勢，統(tǒng)一敬禮、交通指揮等服務(wù)手勢，做到禮貌服務(wù)與安全威儀并重，安全與管理服務(wù)結(jié)合。F、規(guī)范人員的著裝和標(biāo)識，并建立出操、交接崗、內(nèi)務(wù)等制度。（2）對重要的進出口實行24小時值班制，建立并嚴(yán)格執(zhí)行外來人員詢問登記制度和車輛出入管理制度。對突發(fā)事件有應(yīng)急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告，必要時報警。A、全天候?qū)W(xué)院出口的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域內(nèi)秩序正常；B、外來車輛必須

36、在大門口領(lǐng)取訪客登記表方可進入學(xué)院范圍；C、制訂突發(fā)事件應(yīng)急處理計劃和措施，確保突發(fā)事件發(fā)生時能得到及時處理，防止事態(tài)進一步惡化，并要保護好現(xiàn)場和及時報告學(xué)校和公司領(lǐng)導(dǎo)，必要時報警。D、為出入管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域的人員提供服務(wù)。E、對于不是學(xué)院內(nèi)的外來人員，嚴(yán)格按規(guī)定把關(guān)，必須在來訪登記表做好來訪登記。（3）對學(xué)院進行24小時安全保衛(wèi)、消防、監(jiān)控管理工作，包括公共廣場、停車場、建筑物等，學(xué)院內(nèi)要做到24小時有保安人員巡邏。A、檢查學(xué)院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。B、檢查消防設(shè)備、設(shè)施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風(fēng)口、應(yīng)急燈、疏散指示

37、燈開關(guān)、通道電源開關(guān)等）是否正常完好。C、檢查防火門是否關(guān)閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。D、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。E、檢視學(xué)院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、檢查可疑人員、閑雜人員的相關(guān)證件及攜帶的物品。G、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。（4）熟練并靈活運用監(jiān)視控制系統(tǒng)，24小時使用監(jiān)控系統(tǒng)，全天候?qū)λ斜O(jiān)控點進行監(jiān)視及重要部位的錄像保存工作。A、要求保安人員熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運用。B、保安人員在沒有頂替崗情況下，不得離開崗位。C、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報告。D、按規(guī)定要求做好工作

38、登記，交接班登記錄像和儲存工作。E、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時，立即向相關(guān)部門報告，并在監(jiān)控記錄本做好登記。5、保安主管職責(zé)保安主管負(fù)責(zé)消防組織工作和日常檢查，并負(fù)責(zé)安排保安員24小時的消防監(jiān)控值班；負(fù)責(zé)監(jiān)督落實消防工作；每年定期制定消防演習(xí)方案，供管理處項目主任及學(xué)校參考審批；消防演習(xí)結(jié)束后完成消防演習(xí)報告；負(fù)責(zé)編制轄區(qū)義務(wù)消防人員名單和落實培訓(xùn)工作和演練計劃；負(fù)責(zé)對消防設(shè)備進行檢查和組織維護，保安主管負(fù)責(zé)對消防設(shè)備設(shè)施的巡查和日常使用；建立重要消防部位登記、消防器材登記、消防設(shè)備清單和有關(guān)消防事宜文件的傳遞、發(fā)出和登記。6、保安人員責(zé)任描述（1）門崗執(zhí)勤大門崗。崗位目的：A、全天候?qū)W(xué)院出口

39、的出入人員實施管理、檢查和控制、保障管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域內(nèi)秩序正常，通過監(jiān)控系統(tǒng)，嚴(yán)密監(jiān)視和控制學(xué)院重點部位情況發(fā)現(xiàn)問題立即報告和處理，并做好錄像工作；B、守護管理學(xué)院內(nèi)公共設(shè)施及附屬設(shè)備；C、查詢進入學(xué)院的外來人員與物品；D、為出入學(xué)院的人員提供服務(wù)。工作內(nèi)容：A、保安員上崗一個月內(nèi)，熟悉學(xué)院內(nèi)的基本情況。B、人員進出時，應(yīng)主動禮貌問好，并在手提（推）重物的人員進出有困難時，應(yīng)主動上前提供幫助。C、對于非學(xué)院內(nèi)的外來人員，嚴(yán)格按規(guī)定把關(guān)，必須在來訪登記表做好來訪登記。對于非學(xué)院人員來訪應(yīng)主動查問，謝絕推銷、其它閑雜人員進入或聚集在管理服務(wù)區(qū)出入口處。請來訪人員出示有效證件并核對，清楚登記來訪人姓

40、名、有效證件名稱及號碼等，若不符，謝絕入內(nèi)。遇上級領(lǐng)導(dǎo)或前來參觀指導(dǎo)的社會各界人士，應(yīng)敬禮示意，然后將相關(guān)的人數(shù)、單位等情況記錄清楚，以備查核。若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，應(yīng)耐心做好解釋工作，必要時立即向當(dāng)班領(lǐng)導(dǎo)報告或報警處理。大件物品必需按規(guī)定檢查，嚴(yán)禁易燃易爆及放射性物質(zhì)進入學(xué)院。若發(fā)現(xiàn)攜帶大包東西或可疑物品必須要求檢查后才可以放行，并做好信息核對工作。E、外來施工人員，須持有管理處簽發(fā)的臨時出入證才能進入，并對其隨時進行檢查、登記，對于任何不遵守管理規(guī)定的施工人員，一律沒收臨時出入證，并驅(qū)逐出管理服務(wù)責(zé)任區(qū)。F、上崗一個月內(nèi)熟悉掌握各種監(jiān)視控制系統(tǒng)，并靈活運用。G、集中精神注視監(jiān)控系統(tǒng)

41、情況，發(fā)現(xiàn)可疑或異常情況立即報告。H、按規(guī)定要求做好工作登記，交接班登記錄像和儲存工作。I、發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)不正常時，立即向相關(guān)部門報告，并在監(jiān)控記錄本做好登記。（2）巡邏崗巡邏崗：學(xué)院內(nèi)巡邏崗。崗位目的：A、巡查管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域秩序、消防情況；B、巡查管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域物業(yè)公共場所環(huán)境；C、清查管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域無關(guān)人員及物品；D、協(xié)助相關(guān)崗位協(xié)防秩序、消防工作。巡邏內(nèi)容：A、檢查大堂秩序及人員、物品狀況；B、檢查學(xué)院及周邊治安、防火、防盜、煤氣、水情、交通、裝修情況以及管理服務(wù)責(zé)任區(qū)域的衛(wèi)生環(huán)境等情況。C、檢查消防設(shè)備、設(shè)施（煙感器、報警按鈕、消防栓、正壓送風(fēng)口、應(yīng)急燈、疏散指示燈開關(guān)、通道電

42、源開關(guān)等）是否正常完好。D、檢查防火門是否關(guān)閉，消防通道是否暢通，電線線路、電源開頭是否完好。E、檢查車場及外圍廣場車輛、人員以及其它情況。F、巡視學(xué)院外墻、門窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、檢查可疑人員、閑雜人員的相關(guān)證件及攜帶的物品。H、以上工作發(fā)現(xiàn)異常情況立即按緊急情況處理方案進行處理。巡邏要求：A、各班對管轄區(qū)域內(nèi)不間斷地進行巡查，每次巡查間隔時間不超過1小時，并在巡邏簽到表記錄巡查情況。B、按要求做好巡邏記錄，詳細(xì)記錄各種情況的時間、地點、事件、處理情況，并簽名確認(rèn)，并及時將發(fā)現(xiàn)的異常情況匯報主管或反映相關(guān)崗位人員，必要時報警處理。C、多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務(wù)。（

43、3）交接班規(guī)定接班隊員按規(guī)定時間集中在保安值班室，交接工作內(nèi)容和近期注意事項，并在對講機交接本上進行登記；保安員在執(zhí)勤中交換崗位時，首先接班隊員向交班隊員敬禮，表示對上班值勤隊員辛勤工作的慰問，交班隊員回禮，并向接班隊員交待本班事項。交接班時，接班人員必須要對自己管轄范圍工作區(qū)域的公共設(shè)施、消防設(shè)施等進行全面的檢查；車保員還應(yīng)該對車子的數(shù)量，車身情況進行全面的檢查核對，并詳細(xì)了解上一班登記的記錄情況。對崗位上所有的記錄本都要進行認(rèn)真檢查，包括車輛保管登記表上的月保、臨保車輛的登記情況，要認(rèn)真檢驗。交班人員要把當(dāng)班時所發(fā)生的事情，發(fā)生的問題，處理的情況要詳細(xì)清楚的記錄在值班記錄本上，未處理完成的

44、事項由交班隊員繼續(xù)負(fù)責(zé)完成。接班人員對上一班移交未處理完的事情，要繼續(xù)跟蹤處理，并做好記錄。接班人員對崗位上保管的公物工作用品，登記的情況要認(rèn)真的檢查核對。包括通訊器材、各種設(shè)備的檢查等，發(fā)現(xiàn)缺少或損壞等問題，要立即報告當(dāng)班主管確認(rèn)，以明確責(zé)任。交接完畢后，雙方在值班登記本上簽名確認(rèn)，如有其它情況發(fā)生，以簽收接管理服務(wù)方為主進行處理交班時如發(fā)生意外情況，以交班人員為主進行處理，待處理完畢后再換班。當(dāng)班人員必須要等接班人員上崗交接完畢后方能離崗。（4）來訪登記來訪登記是一項重要的工作環(huán)節(jié)，非學(xué)院師生進入一律憑工作證經(jīng)確認(rèn)后放行，并作好登記。沒有識別卡或身份不明的一律拒絕進入學(xué)院區(qū)域。來訪者要清楚

45、填寫所要找的部門、姓名、事由等然后由工作人員指引進入。保安員要做到彬彬有禮，給客人講明進入的規(guī)定。二、 消防管理方案搞好消防工作向來是我公司工作中的重中之重，我公司將以“隱患險于明火，防范勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山”的重要指示為方針，全面展開轄區(qū)內(nèi)的消防安全檢查，保持消防通道的順暢，對區(qū)內(nèi)所有的消防設(shè)備設(shè)施進行檢查、登記，根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)制度做好消防設(shè)備的保養(yǎng)與維護，同時結(jié)合我公司完善的消防管理制度和培訓(xùn)制度，以管理處全體人員為班底建立高素質(zhì)的義務(wù)消防隊伍，同時邀請熱心的校方管理人員參與其中，對他們進行定期的消防知識教育，落實防火崗位責(zé)任制，并進行滅火演習(xí)，為廣大師生的生活及工作提供安全環(huán)境，增加

46、用戶的安全感，保衛(wèi)其生命和財產(chǎn)的安全。按照公司的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，員工在入職和上崗前都要進行培訓(xùn)，要求管理人員和保安人員要具備消防滅火的基本知識，做到消防的“三知、三能、三會”即三知：知本人義務(wù)，知本人工作崗位周邊易發(fā)生火災(zāi)的部位，知火災(zāi)的預(yù)防措施；三能：能在工作中檢查發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，能撲救初起小火災(zāi)，能維修保養(yǎng)消防器材；三會：會使用現(xiàn)有的消防器材，會報警，會宣傳消防知識；以及火場自救知識。保安人員還經(jīng)常不定期參加公司組織的消防演練，確保不發(fā)生消防責(zé)任事故。1、各責(zé)任人及各級人員消防責(zé)任防火安全責(zé)任人管理處項目主任消防防火工作人員各部門主管、保安人員、工程人員、清潔人員等；A、防火安全責(zé)任人職

47、責(zé)：協(xié)助消防安全責(zé)任人進行工作，具體負(fù)責(zé)實施消防滅火器材、安全疏散信道、指示標(biāo)志設(shè)施以及消防防火工作人員的管理，保障防火巡查的時段、次數(shù)和保安監(jiān)控系統(tǒng)的完好，負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)和宣傳防火、滅火和疏散逃生等常識的工作。無論在任何時候，一旦發(fā)現(xiàn)火警或煙霧、焦味及不尋常的熱度引起的感覺，立即向消防中心報警，消防中心在1分鐘內(nèi)查明火警地點和原因。在緊急情況下需按動火警報警器報警。在發(fā)生火警時5分鐘要到達(dá)現(xiàn)場，若核查是誤報在5分鐘內(nèi)切斷警報，并在10分鐘內(nèi)將原因知會管理處；若火情屬實，在5分鐘內(nèi)將原因報告公司領(lǐng)導(dǎo)和學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)，具體組織消防滅火和搶救人員、物品的工作。盡量減少和避免人員與建筑物、物品的損害。

48、協(xié)助消防安全責(zé)任人做好善后工作。并負(fù)責(zé)建立健全管理區(qū)域的消防檔案。B、防火工作人員職責(zé)：注重消防防火巡查，按規(guī)定的時間頻次、內(nèi)容、部位，如對用電、用火、安全出口信道、消防器材設(shè)施、防火門等以及防火重點部位進行認(rèn)真細(xì)致的檢查，定期對消防設(shè)備設(shè)施進行維護保養(yǎng)或更新。消除遺留火種與火災(zāi)隱患，發(fā)現(xiàn)火警時迅速用對講機報告，并立即向消防中心報警，在緊急情況下需按動火警報警器報警，在5分鐘內(nèi)要到達(dá)現(xiàn)場，若核查是誤報在3分鐘內(nèi)切斷警報，并在10分鐘內(nèi)將原因報告管理處領(lǐng)導(dǎo)和總值領(lǐng)導(dǎo)，若火情屬實，在5分鐘內(nèi)將原因報告上級領(lǐng)導(dǎo)和消防部門，同時召喚人員幫忙搶救，并用附近的滅火器材撲滅初起火災(zāi)。大火時應(yīng)協(xié)助消防隊救火和

49、搶救人員。3、從技術(shù)上以及管理上進行防范加強維護，定期檢測確認(rèn)，保持消防主機及各種感煙探測器以及線路的工作正常，保持消防系統(tǒng)水泵以及控制線路等設(shè)備設(shè)施完好，發(fā)生故障應(yīng)迅速修復(fù)。消防設(shè)備設(shè)施每周定期檢查補充，保持手提滅火器以及消火栓隨時處于完好狀態(tài)，消防沙箱與消防水箱處于滿備待用狀態(tài)，同時建立健全消防檔案。定期檢測避雷針的接地電阻值，確保防雷系統(tǒng)工作正常，防止雷電擊壞建筑物或引致火災(zāi)。對老化的舊電線進行更換，避免用電設(shè)備過載、接觸不良以及加強除“四害”工作，避免老鼠、小動物以及昆蟲咬電線短路起火。限制使用明火，禁止吸煙；對堆放物資處注意通風(fēng)散熱避免自燃。加強易燃品、油漆管理，禁止在外圍或其它地方

50、燃放煙花炮竹，消除各種火災(zāi)隱患，避免火災(zāi)發(fā)生。三、 停車場管理服務(wù)1、管理崗位職責(zé)和各項規(guī)章制度管理制度車輛管理員的崗位職責(zé)A、負(fù)責(zé)對停車場（庫）的車輛管理。B、按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，并認(rèn)真填寫車輛出入登記表。C、遵守規(guī)章制度，按時上下班，認(rèn)真做好交接班手續(xù)，不擅離職守。D、負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，維持區(qū)域交通、停車秩序。E、負(fù)責(zé)對停車場的停放車輛進行巡視查看，做好車輛安全工作。F、檢查停放車輛的情況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象要及時通知車主。車輛管理員的紀(jì)律A、儀容整潔，遵守儀容儀表規(guī)定。B、執(zhí)行公司文明禮貌用語規(guī)范，講究文明服務(wù)，禮貌待人。C、嚴(yán)格遵守交接班

51、制度。D、值班時禁止喝酒、吸煙、吃零食；不準(zhǔn)嘻笑、打鬧，不準(zhǔn)在值班時會客、看書報、聽廣播，及做其他與值班職責(zé)無關(guān)的事。E、愛護各種設(shè)施設(shè)備，不得丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出。G、依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明。車輛管理人員工作程序門衛(wèi)必須控制進入物業(yè)區(qū)域的車輛，除救護車、消防車外其他車輛進入物業(yè)區(qū)域時，都應(yīng)限制性規(guī)定，經(jīng)過門衛(wèi)允許后方能駛?cè)?。大門門衛(wèi)要堅持驗證制度，對外來車輛要嚴(yán)格檢查，驗證放行；對從物業(yè)區(qū)域內(nèi)外出的車輛也要嚴(yán)格檢查，驗證放行。對可疑車輛要多觀察，對車主要細(xì)詢問，一旦發(fā)現(xiàn)問題，要拒絕車輛外出，并報告有關(guān)部門處理。車輛管理員交接班制度A、按時交接班，接班人員應(yīng)提前10分

52、鐘到達(dá)崗位，在接班人員未到達(dá)前，當(dāng)班人員不能離崗。B、接班時，要詳細(xì)了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應(yīng)注意事項。C、向下一班移交值班記錄和車輛出入登記表。D、交接班時應(yīng)將上一班移交的值班物品如對講機等及其他設(shè)備交接清楚，并在值班記錄上簽名。2、停車場管理規(guī)定管理處負(fù)責(zé)校方、外來的車輛管理，車輛行駛停放，保安主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查，停車場的管理工作，車管員負(fù)責(zé)車輛的存放、保管、放行等具體管理。停車場車輛的管理規(guī)定A、入停車場的車輛須具備一切有效停車證件，車輛號牌應(yīng)與停車證件相符。B、進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續(xù)，并按指定的車位停放。C、車輛停放后，司機須配合車管員做

53、好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶貴重物品，車管員沒有幫司機保管物品的義務(wù)。D、進場車輛嚴(yán)禁在場內(nèi)加油、修車、試剎車，禁止任何人在場內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛車輛。E、進場車輛和司機要保持場內(nèi)清潔，禁止在場內(nèi)亂丟垃圾與棄置廢雜物，禁止在場內(nèi)吸煙。F、進場司機必須遵守安全防火規(guī)定，嚴(yán)禁載有易燃易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車場。G、禁止超過停車場限高規(guī)定的車輛以及漏油、漏水等故障車輛進入停車場。H、進場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時，后果自負(fù)。I、機動車輛在車場內(nèi)禁止鳴號，不準(zhǔn)在場地內(nèi)試車、練車。停車場管理要求A、機動車進場（庫）時應(yīng)服從車管員指揮，遵守停車場管理規(guī)定，履行機動車進出車場有關(guān)手續(xù)。B

54、、停車場內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由管理處消防負(fù)責(zé)人定期檢查，由車管員負(fù)責(zé)管理使用。C、在停車場和車行道路須做好行車線、停車位（分固定和臨時）、禁停、轉(zhuǎn)彎、減速、消防通道等標(biāo)識。D、在停車場出入口處設(shè)置垃圾桶（箱），在必要位置設(shè)路障和防護欄。四、 物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施維護與保養(yǎng)方案設(shè)備設(shè)施的正常使用是確保學(xué)校內(nèi)正常運作的重要保證，我公司將派駐專業(yè)的工程技術(shù)人員，對區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施進行全面的維修保養(yǎng)，并設(shè)立24小時保修制度，隨時接受學(xué)校報修，滿足學(xué)校各部門的工作需求（屬專業(yè)保修公司維修范圍的由我公司聯(lián)系并監(jiān)督），同時制定相應(yīng)的工程設(shè)備管理制度，通過運用科學(xué)合理的管理方式，有效的為學(xué)校提供滿意

55、的服務(wù)，我們密切與學(xué)校進行協(xié)調(diào)配合，對重大維修保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施及時匯報和提出解決意見，力求保證學(xué)院內(nèi)所有設(shè)備設(shè)施正常運行，確保學(xué)校的工作學(xué)習(xí)生活環(huán)境不受影響。（一） 房屋物業(yè)巡查與維護制度1、 為使公司所管理的學(xué)院房屋和設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)，不使學(xué)校的生活和工作運作等受到影響，提高維修、保養(yǎng)工作效率，特制訂物業(yè)巡查操作規(guī)范。2、 每天由工程人員、工程主管、或者派出專業(yè)工程人員對轄區(qū)的學(xué)習(xí)場所的共用部位、公共設(shè)施、設(shè)備機房等進行巡查，每班巡查不少于一次，須巡查到所有部位及做好記錄。3、 所有物業(yè)設(shè)備均屬巡查范圍，包括空調(diào)末端設(shè)備，應(yīng)急系統(tǒng)，供配電及照明系統(tǒng)，門窗、地面、天花、墻面等房屋結(jié)構(gòu)

56、、供排水系統(tǒng)、用具等各種設(shè)施。4、 巡查必須在規(guī)定時間內(nèi)到位，特殊情況必須知會學(xué)校部門。巡查時注意在物業(yè)巡檢表上做好相關(guān)記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況或需特別說明的事項應(yīng)如實填寫。巡檢完畢后，向?qū)W校部門匯報巡檢情況及提交物業(yè)巡檢記錄表，并做好相關(guān)確認(rèn)工作，以便使各信息匯總后派單進行維修維護，以及報相關(guān)部門備案。（二） 客戶報修制度1、 為使公司所管理的物業(yè)房屋及設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)，明確管理責(zé)任，在制定物業(yè)巡查制度，加強巡查、及早發(fā)現(xiàn)和消除隱患的基礎(chǔ)上，對物業(yè)巡查人員不便到達(dá)和進入的區(qū)域或者房間，采用由使用部門報修的方式，特制定本報修制度，以彌補物業(yè)巡查可能遺漏的不足之處。2、 使用部門報修可利用電話進行，我公司在進入管理服務(wù)時，則將報修電話號碼進行公告，每天由工程人員接聽報修電話并進行記錄備案，然后迅速派工作單交工程部實施維修。3、 工程人員接工作單后按規(guī)定時間到達(dá)進行維修，完成維修后請用戶驗收和進行簽名確認(rèn)及對維修情況進行評價。發(fā)現(xiàn)維修未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)馬上返修。4、 完成的工作單經(jīng)按月整理和裝訂后由工程部保存?zhèn)洳?。（三?周期性維修