林地資產(chǎn)評(píng)價(jià)

1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案第六章 林地資產(chǎn)評(píng)估第一節(jié) 林地資產(chǎn)評(píng)估概述 林地是林業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)，林地資產(chǎn)是森林資源資產(chǎn)的主要構(gòu)成之一。 林地資產(chǎn)是可以單獨(dú)經(jīng)營(yíng)的商品。在我國(guó)，林地資產(chǎn)是所有權(quán)禁止買賣，而經(jīng)營(yíng)權(quán)可有償轉(zhuǎn)讓的特殊商品。一、林地資產(chǎn)的特點(diǎn)1有限性 林地是不可再生的資源，其資源在一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國(guó)家以至地球上總是有限的，可作為資產(chǎn)的林地更為有限。2差異性林地的差異性極大，除了其本身內(nèi)在的生產(chǎn)潛力差異外 （即立地質(zhì)量等級(jí) ），它還存在著地利等級(jí)即生產(chǎn)運(yùn)輸成本上的差異。3固定性 林地資產(chǎn)也和所有的土地資產(chǎn)一樣，它的位置是固定不可移動(dòng)。因而附屬于該位置的溫度、濕度、光照、降雨等均有一定的狀態(tài)， 它們構(gòu)成了土地

2、的自然地理位置，也在影響土地的生產(chǎn)潛力。4易變性 林地范圍的界定是人們根據(jù)土地的植被、用途、參照有關(guān)政策和法規(guī)界定的，因而是人為規(guī)定的。隨著林地上植被的變化，林地 很容易變?yōu)槠渌禺a(chǎn)。林地的地利等級(jí)、立地質(zhì)量等級(jí)的提高，經(jīng)濟(jì)效益上升，一些非資產(chǎn)的林地轉(zhuǎn)化為林地資產(chǎn)。因此在林地資 產(chǎn)的評(píng)估中，首先就必須界定林地資產(chǎn)的范圍。5依附性 林地資產(chǎn)是基礎(chǔ)性資產(chǎn)，它的資產(chǎn)是通過(guò)在其上生長(zhǎng)的植被來(lái)確定的。因此，林地資產(chǎn)的評(píng)估，脫離不了林地上的林木。二、林地地租地租主要由絕對(duì)地租和級(jí)差地租兩部分構(gòu)成。l、級(jí)差地租級(jí)差地租是指經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地所獲得的，并歸土地所有者占有的那一部分超額利潤(rùn)。 級(jí)差地租是林地立地質(zhì)量的

3、差異以及由于地理位置的差異形成所獲得的超額利潤(rùn)級(jí)差地租。 級(jí)差地租是林地使用期內(nèi)，由于經(jīng)營(yíng)者增加投入，實(shí)行集約經(jīng)營(yíng)，使林地的生產(chǎn)力或地利等級(jí)提高而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)，即為級(jí)差 地租。2、絕對(duì)地租三、林地使用權(quán)狹義的林地使用權(quán)是指依法對(duì)林地的實(shí)際使用； 廣義的林地使用權(quán)是含有林地占有權(quán)、狹義的林地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。 通常所說(shuō)的林地使用權(quán)也是指廣義的林地使用權(quán)，它是指林地使用者通過(guò)國(guó)家（林地所有者）有償取得林地后依法進(jìn)行使用或依法 對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利，是林地使用權(quán)的法律體現(xiàn)形式。林地使用權(quán)是我國(guó)林地使用制度在法律上的表現(xiàn)。 林地使用權(quán)的設(shè)定必須依法成

4、立， 任何人無(wú)論以何種方式取得林地使用權(quán)都必須 得到法律認(rèn)可，否則為非法占用他人林地。由于林地使用權(quán)是以他人林地為客體的權(quán)利，因此，林地使用權(quán)人一般須向林地使用權(quán) 出讓人支付林地使用權(quán)價(jià)格。四、林地資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)林地資產(chǎn)的評(píng)估實(shí)質(zhì)上是對(duì)林地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估， 林地使用權(quán)是林地使用者依法對(duì)林地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、 出 租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)的林地部分歸集體所有，其余的歸國(guó)家所有，使用者并無(wú)土地所有權(quán)。林地資產(chǎn)評(píng)估的目的是估計(jì)特定區(qū)域內(nèi)的林地在某個(gè)時(shí)間的使用權(quán)的價(jià)格，為林地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、投資、合股 經(jīng)營(yíng)、拍賣提供依據(jù)?！傲值兀ㄓ糸]度零

5、點(diǎn)二以上的喬木林地及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐跡地、火燒跡地、未成林造林地、苗圃地和縣以上 人民政府規(guī)劃的宜林地” 。在林地中具有資產(chǎn)屬性的均為林地資產(chǎn)。由于林地資產(chǎn)的依附性，對(duì)林地資產(chǎn)的評(píng)估（林地使用權(quán)的評(píng)估 ），實(shí)質(zhì)上是根據(jù)經(jīng)營(yíng)林地上植被產(chǎn)生的超額的利潤(rùn)，作為林地的收益，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行林地資產(chǎn)評(píng)估在一些無(wú)立木的林地上如采伐跡地、 火燒跡地、 國(guó)家規(guī)劃的宜林地， 則必須為其選擇最適用的植被， 平均的經(jīng)營(yíng)水平， 來(lái)進(jìn)行評(píng)估。精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案由于林地的依附性和林木資產(chǎn)的多效益性， 林地資產(chǎn)產(chǎn)生的直接經(jīng)濟(jì)效益是較低的、 尤其是防護(hù)林和用材林的林地使用權(quán)價(jià)格十分 低下，是各類土地使用權(quán)中價(jià)格

6、最低的一種。按福建現(xiàn)行的生產(chǎn)水平和有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其年地租約為 50 150 元 （公頃年），十分低下，而在福建南部的經(jīng)濟(jì)林經(jīng)營(yíng)中， 年地租一般為 150 1200 元/ （公頃年），兩者的差異較大。五、影響林地價(jià)值的因子 林地是通過(guò)生產(chǎn)木材和其它林產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值。因此，在估計(jì)這種價(jià)值時(shí)必須對(duì)這些森林的收獲進(jìn)行長(zhǎng)期的測(cè)定，即對(duì)林地未 來(lái)的收益 （林地本身的貢獻(xiàn) ）進(jìn)行預(yù)測(cè)。在預(yù)測(cè)中有許多因素對(duì)其結(jié)果發(fā)生影響，它們分別是：（一）林學(xué)質(zhì)量 林學(xué)質(zhì)量通常也稱為立地質(zhì)量，一般受下列因子所決定：1、土層厚度2、腐殖質(zhì)層厚度3、土壤質(zhì)地4、海拔高度5、坡位6、坡向7、坡形8、地勢(shì) 由于影響林學(xué)質(zhì)量的

7、因素較多，且這些因素多有交叉的配置，因此在調(diào)查中經(jīng)常簡(jiǎn)單地把立地質(zhì)量分為四個(gè)立地條件類型：I 肥沃類型；較肥沃類型；中等肥沃類型；瘠薄類型。 以林分平均高和平均年齡關(guān)系編制的地位級(jí)表； 以林分優(yōu)勢(shì)高和年齡關(guān)系編制的地位指數(shù)表；影響立地質(zhì)量的各因子與樹高生長(zhǎng)間的關(guān)系編制了數(shù)量化立地指數(shù)表。（二）經(jīng)濟(jì)質(zhì)量 經(jīng)濟(jì)質(zhì)量主要是指林地的經(jīng)濟(jì)位置，它通常以影響木材生產(chǎn)成本的因素作為主要指標(biāo)。如以近期內(nèi)道路是否能達(dá)到小班的可及度。 即可及小班一一道路已達(dá)到該小班內(nèi)或小班附近，小班內(nèi)采伐的木材，不要修建道路即可運(yùn)出； 將可及小班一一近期內(nèi)道路可延伸至小班或小班附近，小班安排采伐僅需修建少量的道路（木材生產(chǎn)成本可

8、承受得了的投資 ）即可運(yùn)出；不可及小班一一近期內(nèi)道路無(wú)法延伸到小班附近，采伐木無(wú)法運(yùn)出。 從木材生產(chǎn)成本費(fèi)用的開支的分析中可知，在各項(xiàng)木材生產(chǎn)成本中集材成本和運(yùn)輸成本的開支變幅極大。因此、在森林資產(chǎn)的評(píng)估 中，評(píng)定林地的經(jīng)濟(jì)質(zhì)量必須根據(jù)木材運(yùn)輸?shù)某杀緛?lái)劃分地利等級(jí)。區(qū)位等級(jí)也是反映土地經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的一種重要指標(biāo)，它是按土地所在縣 （市）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和交通運(yùn)輸條件進(jìn)行分級(jí)，并確定各個(gè)等級(jí) 的地域系數(shù)，以該系數(shù)來(lái)修正林地的價(jià)格。該方法來(lái)自城鎮(zhèn)國(guó)有土地的評(píng)估，該方法簡(jiǎn)單易行，因此，廣東省國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室和林業(yè)廳共同制訂的廣東森林資源資產(chǎn)評(píng)估程序與方法中將其引入林地評(píng) 估，用區(qū)位等級(jí)來(lái)代替地利等級(jí)，編制

9、了立地系數(shù)表和地域系數(shù)表，并確定其標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)為 3021 元/hm2 。立地系數(shù)表 （ 基準(zhǔn)年 20 年 ）等級(jí)每公頃出材量立地系數(shù)好60m31.4中42.3 m31.0差33.8 m30.8地域系數(shù)表區(qū)位等級(jí)12345678910地域系數(shù)6.05.55.04.03.02.41.91.51.21.0（三）森林經(jīng)營(yíng)的方式及強(qiáng)度從經(jīng)營(yíng)方式看，經(jīng)營(yíng)不同的林種如經(jīng)營(yíng)用材林或經(jīng)濟(jì)林，其經(jīng)營(yíng)的目的不同，經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益也有很大的差別精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案從經(jīng)營(yíng)的樹種看，經(jīng)營(yíng)不同的樹種，經(jīng)濟(jì)價(jià)值相差較大 從經(jīng)營(yíng)強(qiáng)度看，集約經(jīng)營(yíng)與粗放經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)效益有很大的差別（四）林產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格 林地資產(chǎn)的價(jià)值與林產(chǎn)品的價(jià)格息息相

10、關(guān)，它經(jīng)常以林地上林產(chǎn)品的產(chǎn)值扣除了成本、稅費(fèi)后的純收益為基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算的。林產(chǎn)品 的市場(chǎng)價(jià)格提高，對(duì)應(yīng)的林地資產(chǎn)的價(jià)格也高。（五）生產(chǎn)周期及利率1. 是要確定森林經(jīng)營(yíng)的時(shí)間期限。輪伐期的確定通常是以林木的工藝成熟齡或經(jīng)濟(jì)成熟齡作為確定的主要依據(jù)， 是根據(jù)當(dāng)?shù)匦璨牟姆N的要求以及經(jīng)營(yíng)單位的經(jīng)濟(jì)和經(jīng) 營(yíng)類型的齡級(jí)結(jié)構(gòu)來(lái)綜合考慮確定的。擇伐周期在理論上是以林木的生長(zhǎng)率、擇伐的強(qiáng)度，通過(guò)公式計(jì)算的。2. 是確定評(píng)估中所要采用的利率。在森林資產(chǎn)的評(píng)估中， 采用的利率是較低的。 因?yàn)樵u(píng)估中各計(jì)算公式所采用的成本支出， 或者經(jīng)營(yíng)收入， 均以現(xiàn)在的價(jià)格進(jìn)行計(jì)算， 其采用的利率必須從現(xiàn)行的商業(yè)利率中扣除通貨膨脹率

11、，僅由純利率和經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)率兩部分構(gòu)成。由于經(jīng)濟(jì)利率是較穩(wěn)定的，所采 用的利率的變化，主要是由經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)率所決定。（六）有林地與無(wú)林地的差別 在有林地上，在本周期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)樹種，經(jīng)營(yíng)方式和強(qiáng)度均已確定。在本周期內(nèi)的土地收益必須根據(jù)現(xiàn)有狀態(tài)確定，只有在下一輪伐 期后才能改變其經(jīng)營(yíng)的種類與方式。而無(wú)林地從評(píng)估時(shí)就必須為其確定較適合的經(jīng)營(yíng)樹種、經(jīng)營(yíng)方式和強(qiáng)度。此外，對(duì)有林地的更 新，其成本一般要低于無(wú)林地的造林。這些因子都使有林地的價(jià)值產(chǎn)生差別。（七）評(píng)估時(shí)間與交易案例時(shí)間的差異在森林資產(chǎn)的評(píng)估中使用現(xiàn)行市價(jià)法時(shí)， 經(jīng)常無(wú)法尋找到近期的交易案例， 這樣使用的案例的交易時(shí)間與評(píng)估時(shí)間有較長(zhǎng)的時(shí)間間 隔

12、，不同的時(shí)期市場(chǎng)的物價(jià)水平不同，也許是漲了 （通貨膨脹）、也許是跌了 （通貨緊縮），這樣相同的林地，在不同時(shí)期其價(jià)值是有 所不同的，利用不同時(shí)期的交易案例，必須根據(jù)市場(chǎng)的物價(jià)水平進(jìn)行調(diào)整。（八）作林地使用，還是改變林地的用途 林地由于其上生長(zhǎng)著的林木對(duì)改善人類的生存環(huán)境有著巨大的作用，其生態(tài)、社會(huì)的效益較大，而經(jīng)濟(jì)的收益相對(duì)較低。因此，在 林地評(píng)估時(shí)，是否改變林地的用途對(duì)林地的價(jià)格影響極大。改變用途的林地一般增值較大，必須用改變后用途來(lái)計(jì)算其收益，評(píng)估 其價(jià)值。（九）林地交易的迫切性 林地交易是否迫切，林地的出售有否競(jìng)買者，這對(duì)林地的價(jià)格有一定的影響。在通常情況下，林地出售的競(jìng)買者很少，而林地

13、所 有者對(duì)林地的出售也不迫切。如果有較多的競(jìng)買者，林地價(jià)格可能升高，而如果林地所有者對(duì)交易要求迫切，則林地價(jià)可能下降。 影響林地價(jià)值的因子小結(jié) :1、林地立地質(zhì)量及其他自然條件的差異 （林學(xué)質(zhì)量 ）2、林地地利條件差異 （經(jīng)濟(jì)質(zhì)量 ）3、林地經(jīng)營(yíng)方式及強(qiáng)度4、林產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格5、經(jīng)營(yíng)周期及利率6、有林地與無(wú)林地的差別7、評(píng)估時(shí)間與交易時(shí)間的不同8、作林地使用還是改變林地用途9、林地交易的迫切性六、林地資產(chǎn)評(píng)估的基本方法現(xiàn)行市價(jià)法適用于各類林地資產(chǎn)林地期望價(jià)法 適用于用材林地、薪炭林地、經(jīng)濟(jì)林地、竹林地、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐跡地、火燒跡地和國(guó)家規(guī)劃的宜林地等 林地資產(chǎn)評(píng)估精彩文檔

14、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案年金資本化法 林地年租金相對(duì)穩(wěn)定的林地資產(chǎn)可采用評(píng)估 有限期轉(zhuǎn)讓的林地資產(chǎn)可采用有限期林地費(fèi)用價(jià)法評(píng)估 林地費(fèi)用價(jià)法適用于苗圃地等林地資產(chǎn)評(píng)估。 比例系數(shù)法適用于異齡林林地評(píng)估1、現(xiàn)行市價(jià)法2、3、4、5、現(xiàn)行市價(jià)法是以相同或類似資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為比較基礎(chǔ)，估算被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。其計(jì)算公式為En K K b G M 式中： En資產(chǎn)評(píng)估值； K質(zhì)量調(diào)整系數(shù)KKK KKbKbb GGG MMM6、Kb物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)；7、G林地單位面積交易價(jià)格；8、M 林地資產(chǎn)評(píng)估總面積在實(shí)際應(yīng)用中其質(zhì)量系數(shù)常由立地質(zhì)量系數(shù)與地利等級(jí)系數(shù)構(gòu)成 立地質(zhì)量修正系數(shù)K1評(píng)估對(duì)象立地等級(jí)的標(biāo) 準(zhǔn)林分

15、在主伐時(shí)的蓄積 量參照林地立地等級(jí)的標(biāo) 準(zhǔn)林分在主伐時(shí)蓄積量地利等級(jí)修正系數(shù) 現(xiàn)實(shí)林分主伐時(shí)的立木 價(jià)KK 2 參照林分主伐時(shí)的立木 價(jià)物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)常用兩個(gè)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的木材銷售價(jià)格比值替代。K3評(píng)估基準(zhǔn)日的木材銷售 價(jià)格交易案例評(píng)估基準(zhǔn)日的 木材銷售價(jià)格其他因子的修正值 k4 只能按其實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)分，將綜合的評(píng)分值確定一個(gè)修訂值的量化指標(biāo)。上式可改寫為： BuK1 K 2 K 3 K 4 G S2、林地期望價(jià)法林地期望價(jià)法以實(shí)行永續(xù)皆伐為前提，從無(wú)林地造林開始計(jì)算，將無(wú)窮多個(gè)輪伐期的純收益全部折為現(xiàn)值累加求和，作為林地的評(píng) 估值。其計(jì)算公式為：Au Da(1 P)ua Db(1 P)u

16、 bCi (1 P)u(1 P) u 1式中： Bu 林地資產(chǎn)評(píng)估值；Ci第 i 年投入的營(yíng)林生產(chǎn)直接費(fèi)用（包括整地、栽植、撫育等費(fèi)用） ；Au 現(xiàn)實(shí)林分第 U 年主伐時(shí)的純收入（指木材E銷售n收入扣除采K運(yùn)成本，銷售K費(fèi)用b、管理費(fèi)G用、財(cái)務(wù)費(fèi)M用、有關(guān)稅費(fèi)、木材經(jīng)營(yíng) 的合理利潤(rùn)后的部分） ；Da、Db 現(xiàn)實(shí)林分第 a、b 年的間伐純收入；U經(jīng)營(yíng)周期；V年均營(yíng)林生產(chǎn)間接費(fèi)用（包括森林保護(hù)費(fèi)、營(yíng)林設(shè)施費(fèi)、良種實(shí)驗(yàn)費(fèi)、調(diào)查設(shè)計(jì)費(fèi)、基層生產(chǎn)單位管理費(fèi)、場(chǎng)部管理費(fèi)用和 財(cái)務(wù)費(fèi)用）；P利率。精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案重點(diǎn)與難點(diǎn) 該公式與收獲現(xiàn)值法公式的區(qū)別： 林地期望價(jià)公式AuDa (1 P)u a Db(

17、1P)Ci(1P)ui1(1 P)u 1收獲現(xiàn)值法公式Au Da (1 P)u a Db (1 P)u b (1 P)u nui n (1CiP)in1請(qǐng)注意二者分母的不同：注意 Ci 的不同，上式 Ci 為無(wú)林地造林至郁閉的造林成本，下式中的 Ci 則等同于上式中的 V 為每年的管 護(hù)成本其它計(jì)算過(guò)程與注意點(diǎn)與中齡林資產(chǎn)評(píng)估基本類似（此處略）實(shí)例 1 林地期望價(jià)計(jì)算某國(guó)營(yíng)林場(chǎng)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，杉木人工林投資，第一年 180 元/ 畝，第二年 80 元/ 畝，第三年 80 元/ 畝，第四年 40 元/ 畝，第 五年起每年管護(hù)費(fèi)用為 5元/畝，30 年主伐產(chǎn)量 16M3 ，出材率 70%（其中

18、原木 25% ；非規(guī)格材 45% ）。第10 年進(jìn)行第一次間伐， 產(chǎn)綜用材 0.8M3 ，扣除成本、稅費(fèi)后，純收入為 60 元/ 畝，第二次間伐為第 15 年間伐純收入為 300 元/ 畝。其余有關(guān)技術(shù)指標(biāo)與 中齡林資產(chǎn)評(píng)估案例同。計(jì)算其地價(jià)與年地租 有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（均為虛構(gòu)假設(shè)指標(biāo)）（一）營(yíng)林生產(chǎn)成本：從第五年起每年的管護(hù)費(fèi)用為 5 元/畝。（二）木材銷售價(jià)格（參照成過(guò)熟林而得） ：杉原木 730 元/ 立方米；杉綜合： 620 元/ 立方米（三）兩金統(tǒng)一計(jì)征價(jià)： 杉原木 400 元/M3 ；杉綜合：200 元/M3 ：增值稅起征價(jià)杉原木 550 元元/M3 ；杉綜合：420 元元/M3

19、：（四）木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本（含短運(yùn)、設(shè)計(jì)、檢尺等） ：130 元/M3（七）木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：杉原木 15 元/ 立方米；杉綜合 9 元/ 立方米（八）林業(yè)投資收益率： 6%（九）出材率：杉原木出材率為 25% ；杉綜合出材率為 45%（五）相關(guān)費(fèi)用：（1）育林費(fèi)：按統(tǒng)一計(jì)征價(jià)的 12% 計(jì)（2）維簡(jiǎn)費(fèi)：按統(tǒng)一計(jì)征價(jià)的 8% 計(jì)（3）木材檢疫費(fèi)：按統(tǒng)一計(jì)征價(jià)的 0.2% 計(jì)（4）銷售費(fèi)用： 10 元/ 立方米（5）管理費(fèi)用：按銷售收入的 5% 計(jì)（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：杉原木 12 元/ 立方米，杉綜合 7 元/ 立方米（7）增值稅：以起征價(jià)的 6% 計(jì)（8）城建稅、教育附加合計(jì)以增值稅的 8% 計(jì)）

20、 測(cè)算過(guò)程Au Da(1 P)u a Db (1 P)uCi (1 P)u i 1 iV(1 P) u 1由前例計(jì)算可得 杉原木主伐純收入為 A1=362 元 杉綜合材主伐純收入為 A2=332 元 該林地杉木主伐時(shí)純收入為Au=16 0.25362+16 0.45 332=3838 元精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案四年?duì)I造林成本合計(jì)值C=180 1.0630+80 1.0629+80 1.0628+40 1.0627=2069 元該地地價(jià)為：Bu=3838+60 1.06(30-10)+300 1.06(30-15)-2069/(1.0630-1)-5/0.06=468元年地租=Bu P=468 0.

21、06=28 元3、年金資本化法年金資本化法是將被評(píng)估的林木資產(chǎn)每年的穩(wěn)定收益作為資本投資的收益， 按適當(dāng)?shù)耐顿Y收益率估算林木資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方法。 其 計(jì)算公式為：Bu=A/p式中：Bu資產(chǎn)評(píng)估值；A年平均純收益；P投資收益率當(dāng)林地使用權(quán)有期限轉(zhuǎn)讓時(shí)，按以下公式計(jì)算林地使用權(quán)價(jià)格：Bn=Bu (1+P)n-1/ (1+P)n= A (1+P)n-1/ P (1+P)n式中：Bn林地使用權(quán)有期限轉(zhuǎn)讓價(jià)格；Bu 林地評(píng)估值(使用權(quán)無(wú)期限轉(zhuǎn)讓評(píng)估值) ；P利率； n林地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年數(shù)。案例 2 林地年金資本化法例：某林農(nóng)擬向村集體承包 100 畝林地進(jìn)行毛竹林經(jīng)營(yíng)，雙方協(xié)議約定每年地租為 30 元/

22、畝，要求現(xiàn)在一次性支付租賃期內(nèi)地價(jià)。(1) 承包經(jīng)營(yíng)期為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)(即無(wú)限期)(2 )承包經(jīng)營(yíng)期為 30 年 請(qǐng)分別計(jì)算該林地租賃價(jià)。(1)解：長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)且年地租穩(wěn)定，可采用年金資本化法計(jì)算，考慮到竹林的經(jīng)營(yíng)效益較高，其投資收益率取值為10% ，則該地價(jià)為Bu=A/P=100 30/0.1=30000( 元)該林農(nóng)一次性應(yīng)支付 3 萬(wàn)元林地使用費(fèi)(2 )解：承包租賃期為 30 年，可采用有限期林地使用費(fèi)法計(jì)算可得B30=Bu (1.+0.1)30-1)/(1+0.1)30=300000.943=28290 元該林農(nóng)一次性應(yīng)支付 28290 元( 30 年)林地使用費(fèi)技巧說(shuō)明 上述計(jì)算公式簡(jiǎn)單易算，

23、關(guān)鍵問(wèn)題是確定平均地租和投資收益率，在竹林、經(jīng)濟(jì)林林地資源資產(chǎn)評(píng)估中，由于林地上的竹林或經(jīng)濟(jì) 林木在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)每年有穩(wěn)定的收入， 其地租也較穩(wěn)定并經(jīng)常每年定期支付， 因此每年支付地租的林地資產(chǎn)評(píng)估中經(jīng)常采用這兩 種方法。現(xiàn)在在部分地區(qū)用材林林地逐年支付地租亦可使用此方法。4、林地費(fèi)用價(jià)法 林地費(fèi)用價(jià)法是以取得林地所需的費(fèi)用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費(fèi)用來(lái)估算林地評(píng)估值的方法。其計(jì)算公式為：nBu A(1 P)nMi(1 P)ni 1i1式中：Bu林地資產(chǎn)評(píng)估值；A林地購(gòu)置費(fèi)；Mi 林地購(gòu)置后，第 i 年林地改良費(fèi)；精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案 n林地購(gòu)置年數(shù)； P利率。5、比例系數(shù)法設(shè)某片 10

24、公頃的闊葉異齡林承包期已滿，在新的承包合同簽訂前要求對(duì)其林地資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并在這一基礎(chǔ)上確定新的地租 租金。（1）收益現(xiàn)值計(jì)算據(jù)調(diào)查該片異齡林的擇伐周期為 10 年，每次擇伐每公頃可出材 45m3 ，每立方米純收入 250 元，每年分?jǐn)偟墓茏o(hù)費(fèi)為 45 元/hm2 ， 利率為 6，擇伐強(qiáng)度為 30 。設(shè)某片 10 公頃的闊葉異齡林承包期已滿，在新的承包合同簽訂前要求對(duì)其林地資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并在這一基礎(chǔ)上確定新的地租 租金。（1）收益現(xiàn)值計(jì)算據(jù)調(diào)查該片異齡林的擇伐周期為 10 年，每次擇伐每公頃可出材 45m3 ，每立方米純收入 250 元，每年分?jǐn)偟墓茏o(hù)費(fèi)為 45 元/hm2 ， 利率為

25、 6，擇伐強(qiáng)度為 30 。（2）比例系數(shù)確定比例系數(shù)的確定。據(jù)福建省現(xiàn)行政策，林價(jià)中的山價(jià) （地租）部分所占份額為 10 30，平均為 20（3）計(jì)算地價(jià)與地租250 45nn (1p) n 1 p 1.0610 10.06地價(jià)： BuBn K 134750.202695地租： FBu p 26950.06162元/hm2元/hm2、經(jīng)濟(jì)林林地資產(chǎn)評(píng)估45 13475經(jīng)濟(jì)林林地資產(chǎn)的評(píng)估由于其上的經(jīng)營(yíng)方式不同于用材林， 其評(píng)估的方法也不同于用材林。 經(jīng)濟(jì)林評(píng)估的方法主要有林地期望價(jià)法、 現(xiàn)行市價(jià)法、年金資本化法。（一）林地期望價(jià)法經(jīng)濟(jì)林是將經(jīng)濟(jì)林在無(wú)窮多個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期的純收益 （扣除了正常成本利

26、潤(rùn) ）全部折為現(xiàn)值作為林地的價(jià)格。 在計(jì)算時(shí)先把各年的收入和支出（含成本利潤(rùn) ）折算為經(jīng)濟(jì)壽命期末的后價(jià)，然后再根據(jù)無(wú)窮遞縮等比級(jí)數(shù)的求和公式將其求和 其公式為：BuuAi 1i1ui1p1puui1Ci 1 p u i 1 i1 u式中：Ai 一一各年銷售收入Ci 一一各年的經(jīng)營(yíng)成本（含稅、費(fèi)及合理利潤(rùn)）Bu 一一林地期望價(jià)u 一一經(jīng)濟(jì)壽命期； 該公式必須預(yù)測(cè)各年度的收益和經(jīng)營(yíng)成本，計(jì)算較困難，為了便于計(jì)算，可假設(shè)造林的成本相同，盛產(chǎn)期收入相同，盛產(chǎn)前期的銷 售收入相近，每年的經(jīng)營(yíng)成本大體相同。這樣該公式可簡(jiǎn)化為：n u n 1 m 1 uAn1 p n1 1 p u np 1Am1 p m

27、1 p 1C 1 p uVBu u1 p 1（二）年金資本化法林地地價(jià)的年金資本化法是以林地每年的平均純收入 （地租）作為投資的收益額（利息） ，以當(dāng)?shù)卦撔袠I(yè)的平均投資收益率作為利率， 來(lái)求算其本金地價(jià)的方法。其計(jì)算公式為 :精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案式中： A 為年平均地租， p 為投資收益率（三）現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法是以在市場(chǎng)上已成交的類似的林地價(jià)格作為參照物， 然后確定待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格的方法。 在所有林種的林地資產(chǎn)評(píng)估中 現(xiàn)行市價(jià)法的公式都相同，但在經(jīng)濟(jì)林林地資產(chǎn)的評(píng)估中比用材林更為復(fù)雜。其考慮的因子除了立地質(zhì)量和地利等級(jí)外，還應(yīng)考慮 其上經(jīng)濟(jì)林樹種、品種、年齡和經(jīng)營(yíng)年限。三、竹林林地資產(chǎn)評(píng)估

28、 竹林林地資產(chǎn)的評(píng)估是能用收益比例系數(shù)法、年金資本化法和現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行。（一）收益比例系數(shù)法 竹林是異齡林，其立竹的重置成本測(cè)算困難，無(wú)法準(zhǔn)確劃分哪些是林地產(chǎn)生的價(jià)值，哪些是立竹產(chǎn)生的價(jià)值。因此竹林的林地資產(chǎn) 評(píng)估和立竹資產(chǎn)評(píng)估一樣經(jīng)常借助比例系數(shù)法。 其比例系數(shù)通常選用當(dāng)?shù)赜貌牧纸?jīng)營(yíng)中地租收入占經(jīng)營(yíng)總收益的百分比。 直接用這 一比例系數(shù)乘上竹林的總價(jià)值，就得到竹林林地資產(chǎn)的價(jià)值。（二）年金資本化法 竹林林地資產(chǎn)的年金資本化法僅在竹林的經(jīng)營(yíng)者已明確每年交納穩(wěn)定的地租時(shí)采用。（三）現(xiàn)行市價(jià)法 各林種林地的現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的公式都相同，但在竹林林地價(jià)測(cè)算時(shí)必須注意參照的成交案例與待評(píng)估資產(chǎn)在年齡結(jié)構(gòu)、

29、均勻度、整 齊度、立竹度、經(jīng)營(yíng)級(jí)、生長(zhǎng)級(jí)的差異。根據(jù)這些差異綜合確定其調(diào)整系數(shù)的 K 值，用 K 值對(duì)參照的成交案例的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行修 正。通過(guò)對(duì)三個(gè)以上案例的測(cè)算，最后綜合確定其評(píng)估結(jié)果。第三節(jié) 其它地類林地資產(chǎn)評(píng)估 其它地類的林地資產(chǎn)是指有林地以外的各地類的林業(yè)用地資產(chǎn)。它主要包括疏林地、未成林造林地、苗圃地和無(wú)林地。灌木林地大 多數(shù)不具備資產(chǎn)條件，一般不對(duì)它進(jìn)行評(píng)估。一、疏林地林地資產(chǎn)評(píng)估疏林地是指郁閉度在 0.1 0.2 的林業(yè)用地。疏林地林地評(píng)估的方法可以按照用材林的林地資產(chǎn)評(píng)估方法，或按無(wú)林地的評(píng)估方法 進(jìn)行。按用材林的林地資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，關(guān)鍵是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件、經(jīng)濟(jì)條件選擇最適合的

30、樹種，根據(jù)培育目的確定一個(gè)最適合的森林經(jīng) 營(yíng)類型，按該類型的森林經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)，假設(shè)在該林永續(xù)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，來(lái)評(píng)估林地的價(jià)格。按無(wú)林地進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先要確定適合的林種、樹種、經(jīng)營(yíng)類型，然后再按相應(yīng)的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。具體參閱無(wú)林地的林地資產(chǎn) 評(píng)估。二、苗圃地資產(chǎn)評(píng)估 苗圃地是林業(yè)用地中最小的地類，固定苗圃地通常是農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成，在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中為了減輕 病蟲害的發(fā)生，經(jīng)常需要與農(nóng)作物 （水稻）進(jìn)行輪作。因此，在苗圃地的評(píng)估中借用農(nóng)用地的評(píng)估方法，并借用相似的農(nóng)用地的經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)。（一）現(xiàn)行市價(jià)法現(xiàn)行市價(jià)法也稱市場(chǎng)成交價(jià)比較法， 它是以具有相同或類似條件的林地的現(xiàn)行市場(chǎng)的成交價(jià)作

31、為比較基礎(chǔ)， 估算林地評(píng)估值得的方 法。在苗圃地的評(píng)估中，其計(jì)算公式與一般林地資產(chǎn)評(píng)估所用的公式相同：Bu K K b G S式中： Bu 一一林地資產(chǎn)評(píng)估值Ku 一一苗圃地立地質(zhì)量綜合調(diào)整系數(shù)Kb 一一物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)G 一一參照案例的交易價(jià)格S 一一待評(píng)估苗圃地的面積（二）收益現(xiàn)值法精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案式中 R 為苗圃地上種植糧食的年純收入 （ 已扣除勞動(dòng)工資、生產(chǎn)成本及稅金費(fèi)等費(fèi)用 ）。 該法計(jì)算簡(jiǎn)單，資料來(lái)源容易，是最簡(jiǎn)單的評(píng)估方法。但在使用該法時(shí)要注意：1 、年純收入 R 值的計(jì)算。2、如果苗圃地種的是經(jīng)濟(jì)林木或綠化苗，其收益值明顯高過(guò)種糧食的收益值時(shí)，可將其地價(jià)適當(dāng)調(diào)高。3、如果年

32、地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長(zhǎng)，則可直接取R= 地租，進(jìn)行測(cè)算。（三）林地費(fèi)用價(jià)法在苗圃地的評(píng)估中， 取得林地所需的費(fèi)用是指征占用苗圃地時(shí)所支付的成本； 把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需費(fèi)用是指將原購(gòu)置的土地 改為苗圃地時(shí)的土地改良費(fèi)，包括修路、平整、修建排灌設(shè)施的費(fèi)用。公式為:nBu A1 p n K M i 1 p n i 1i1式中： A 一一林地購(gòu)置費(fèi)Mi 一一苗圃地購(gòu)置后第 i 年投入的林地改良費(fèi)n 一一購(gòu)置的年限P 一利率K 一一設(shè)施的成新率 該法一般用于新建的苗圃，其土地購(gòu)置的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。在使用該法時(shí)必須注意：1 、林地的購(gòu)置費(fèi) A，在有條件時(shí)應(yīng)盡可能采用重置成本。如無(wú)法進(jìn)行重置，而采用歷史成本時(shí)，其測(cè)算用的利率必須包括通貨膨 脹率。2、如果林地購(gòu)置后一直在經(jīng)營(yíng)，則當(dāng) A 是重置成本時(shí)，不再加算利息。當(dāng) A 是歷史成本時(shí)，其 P 含有通貨膨脹率 （即按通貨膨脹 將其購(gòu)置成本重置 ）。nn n i 1Bu A1 p n K M i 1 p n i 1i13、如果林地購(gòu)置后一直在進(jìn)行改良而未正式生產(chǎn)， A 是重置成本價(jià)時(shí)， P是不含通