投資性房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析

1、中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 目 錄 投資性房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)范要求 評(píng)估實(shí)務(wù)與案例分析 投資性房地產(chǎn)及其評(píng)估的一般概念 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)評(píng)估投資性房地產(chǎn)評(píng)估 公允價(jià)值公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn)及其 評(píng)估評(píng)估的一般概念 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 投資性房地產(chǎn) 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)號(hào)投資性房地產(chǎn)投資性房地

2、產(chǎn) 第二條和第三條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，第二條和第三條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值， 或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn) 備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 第四條規(guī)定，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：第四條規(guī)定，下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)： 自自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。 作為存貨的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)角度 國(guó)際國(guó)

3、際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)準(zhǔn)則40號(hào)號(hào)（IAS40） 投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而（由業(yè)投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而（由業(yè) 主或融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物主或融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物 的一部分，或兩者兼有）。的一部分，或兩者兼有）。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 投資性房地產(chǎn) 國(guó)際評(píng)估國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則準(zhǔn)則2011（IVS233） 投資性房地產(chǎn)是指以獲取租金收入、資本增值（或二者兼有）為目投資性房地產(chǎn)是指以獲取租金收入、資本增值（或二者兼有）為目 的的土

4、地、房屋建筑物及房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)的的土地、房屋建筑物及房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn) 和供應(yīng)，或者出于行政目的而使用的房地產(chǎn)，以及在日常業(yè)務(wù)中出和供應(yīng)，或者出于行政目的而使用的房地產(chǎn)，以及在日常業(yè)務(wù)中出 售的房地產(chǎn)（售的房地產(chǎn)（sale in the ordinary course of business）。）。 投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行） 本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指本指導(dǎo)意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3 號(hào)號(hào)投資投資 性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)及其應(yīng)用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或及其應(yīng)用指南所稱

5、的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或 資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)評(píng)估角度 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 投資性房地產(chǎn) 4種不屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)： 持有的為在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售或?yàn)殇N售而處于建造或開發(fā)過程中持有的為在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售或?yàn)殇N售而處于建造或開發(fā)過程中 的房地產(chǎn)（參見的房地產(chǎn)（參見國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)號(hào)-存貨存貨，例如，為了在不久，例如，為了在不久 的將來處置或?yàn)殚_發(fā)和零售而專門取得的房地產(chǎn)）；的將來處置或?yàn)殚_發(fā)和零售而專門取得的房地產(chǎn)）； 為

6、第三方在建或在開發(fā)的房地產(chǎn)；為第三方在建或在開發(fā)的房地產(chǎn)； 自用房地產(chǎn)，包括（除其它資產(chǎn)外）持有的將來用于自用的房地產(chǎn)，自用房地產(chǎn)，包括（除其它資產(chǎn)外）持有的將來用于自用的房地產(chǎn)， 持有的為將來開發(fā)并隨后作為自用的房地產(chǎn)，雇員占用的房地產(chǎn)持有的為將來開發(fā)并隨后作為自用的房地產(chǎn)，雇員占用的房地產(chǎn) （無論雇員是否按市場(chǎng)價(jià)支付租金）以及待處置的自用房地產(chǎn)；（無論雇員是否按市場(chǎng)價(jià)支付租金）以及待處置的自用房地產(chǎn)； 基于融資租約而出租給另一實(shí)體的房地產(chǎn)?；谌谫Y租約而出租給另一實(shí)體的房地產(chǎn)。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 投資性房地產(chǎn) 5種屬于投資性

7、房地產(chǎn)的情況(IAS40)： 為長(zhǎng)期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營(yíng)過程中為短期銷為長(zhǎng)期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營(yíng)過程中為短期銷 售而持有的土地；售而持有的土地； 尚未確定未來用途的土地（如果尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于尚未確定將其持有的土地用于 自用還是用于在正常經(jīng)營(yíng)過程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為自用還是用于在正常經(jīng)營(yíng)過程中的短期銷售，則持有的土地應(yīng)視為 用于資本增值）；用于資本增值）； 報(bào)告企業(yè)擁有（或報(bào)告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)報(bào)告企業(yè)擁有（或報(bào)告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng) 營(yíng)租賃下租出的建筑物；營(yíng)租賃下

8、租出的建筑物； 準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的空閑建筑物；準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的空閑建筑物； 正在建設(shè)開發(fā)并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程。正在建設(shè)開發(fā)并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn) 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行） 第二十一條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的投第二十一條規(guī)定，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉，在執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的投 資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象包括已出租的土地使用權(quán)、持有并資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象包括已出租的

9、土地使用權(quán)、持有并 準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。 賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)；賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)； 應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售；應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售； 在建投資性房地產(chǎn)。在建投資性房地產(chǎn)。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 投資性房地產(chǎn)評(píng)估 投資性房地產(chǎn)評(píng)估 投資性房地產(chǎn)評(píng)估，是指按照投資性房地產(chǎn)評(píng)估，是指按照以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指 南（試行）南（試行）要求，對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地要求，對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條

10、件的投資性房地 產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意 見的行為和過程。見的行為和過程。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 公允價(jià)值 公允價(jià)值 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）（國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第13號(hào)公允 價(jià)值計(jì)量） 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）（IAS 39、IAS 40） 美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB） 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（IVSC） 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 公允價(jià)值

11、公允價(jià)值 熟悉市場(chǎng)情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確熟悉市場(chǎng)情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確 定的價(jià)格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買定的價(jià)格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買 賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。 新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值應(yīng)具備的三個(gè)條件新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的公允價(jià)值應(yīng)具備的三個(gè)條件 ： （1）信息公開，雙方對(duì)于交易對(duì)象所了解的信息是對(duì)稱的；）信息公開，雙方對(duì)于交易對(duì)象所了解的信息是對(duì)稱的； （2）雙方自愿，若沒有相反的證據(jù)表明所進(jìn)行的交易是不公正的或）雙方自愿，若沒有相反的證據(jù)表明所進(jìn)

12、行的交易是不公正的或 處于非自愿的，市場(chǎng)交易價(jià)格即為資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。處于非自愿的，市場(chǎng)交易價(jià)格即為資產(chǎn)或負(fù)債的公允價(jià)值。 （3）對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行公平交易。）對(duì)資產(chǎn)或負(fù)債進(jìn)行公平交易。 公允價(jià)值既可以是基于事實(shí)性交易的真實(shí)市價(jià)，也可以是基于假設(shè)公允價(jià)值既可以是基于事實(shí)性交易的真實(shí)市價(jià)，也可以是基于假設(shè) 性交易的虛擬價(jià)格。性交易的虛擬價(jià)格。 公允價(jià)值的公允價(jià)值的本質(zhì)（公允性、主觀反映于客觀的結(jié)果）。本質(zhì)（公允性、主觀反映于客觀的結(jié)果）。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 公允價(jià)值 公允價(jià)值 投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）規(guī)定投資性房地產(chǎn)評(píng)估

13、指導(dǎo)意見（試行）規(guī)定“會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的投資性會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的投資性 房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場(chǎng)價(jià)值房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場(chǎng)價(jià)值”。 公允價(jià)值屬于會(huì)計(jì)計(jì)量屬性，與公允價(jià)值屬于會(huì)計(jì)計(jì)量屬性，與現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本等屬等屬 于可比系列，與評(píng)估準(zhǔn)則中的價(jià)值類型不屬一個(gè)范疇；于可比系列，與評(píng)估準(zhǔn)則中的價(jià)值類型不屬一個(gè)范疇； 公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值公允價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值 公允價(jià)值的基本特點(diǎn)公允價(jià)值的基本特點(diǎn)“四性四性”（公平性、估計(jì)性、開放性、動(dòng)（公平性、估計(jì)性、開放性、動(dòng) 態(tài)性）。態(tài)性）。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Apprai

14、sal Society Welcome Back 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見 國(guó)際相關(guān)規(guī)范介紹國(guó)際相關(guān)規(guī)范介紹 投資性房地產(chǎn)評(píng)估 的規(guī)范要求 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 制定指導(dǎo)意見的必要性 適應(yīng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則新變化的需要 進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要 適應(yīng)市場(chǎng)和提高執(zhí)業(yè)水平的需要 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 指導(dǎo)思想 明確定位 突出重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)專業(yè) 充分銜接 借鑒國(guó)際，

15、兼顧國(guó)情 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 共六章33條，包括： 引言引言制定目的和依據(jù)；相關(guān)定義；適用范圍。制定目的和依據(jù)；相關(guān)定義；適用范圍。 基本要求基本要求 評(píng)估原則；評(píng)估原則； 從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備基本知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)勝任能力；從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備基本知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)勝任能力； 執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)的可行性；執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)的可行性； 了解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求并與會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分的溝通；了解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求并與會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分的溝通； 評(píng)估基準(zhǔn)日；評(píng)估基準(zhǔn)日； 價(jià)值類型；價(jià)值類型； 現(xiàn)場(chǎng)勘察的要求?，F(xiàn)場(chǎng)勘察的要求。 - 主要內(nèi)容 中 國(guó)

16、資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象評(píng)估對(duì)象的明確；評(píng)估對(duì)象的主要特征；評(píng)估對(duì)象及其評(píng)估對(duì)象的明確；評(píng)估對(duì)象的主要特征；評(píng)估對(duì)象及其 公允價(jià)值的具體內(nèi)容。公允價(jià)值的具體內(nèi)容。 評(píng)估方法評(píng)估方法方法選擇；信息收集；市場(chǎng)法、收益法、成本法的運(yùn)用方法選擇；信息收集；市場(chǎng)法、收益法、成本法的運(yùn)用 及其基本要求。及其基本要求。 評(píng)估披露評(píng)估披露評(píng)估報(bào)告出具的基本要求；評(píng)估報(bào)告的披露內(nèi)容和評(píng)估報(bào)告出具的基本要求；評(píng)估報(bào)告的披露內(nèi)容和 具體要求。具體要求。 附則附則準(zhǔn)則生效日期。準(zhǔn)則生效日期。 主要內(nèi)容 - 主要內(nèi)容 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHI

17、NA Appraisal Society - 引 言 制定目的和依據(jù) 為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維 護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益。護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益。 根據(jù)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)不動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn)和和以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）。 相關(guān)定義 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)評(píng)估投資性房地產(chǎn)評(píng)估 公允價(jià)值公允價(jià)值 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society -

18、 引 言 適用范圍 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本 指導(dǎo)意見。指導(dǎo)意見。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 基本要求 評(píng)估原則 恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則 勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎 不得出現(xiàn)對(duì)評(píng)估結(jié)論具有重要影響的實(shí)質(zhì)性疏漏和錯(cuò)誤不得出現(xiàn)對(duì)評(píng)估結(jié)論具有重要影響的實(shí)質(zhì)性疏漏和錯(cuò)誤 不得以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論。不得以預(yù)先設(shè)定的價(jià)值作為評(píng)估結(jié)論。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Soci

19、ety - 基本要求 從事投資性房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備基本知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)勝任能力 具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具備從具備投資性房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具備從 事投資性房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)勝任能力。事投資性房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)勝任能力。 專業(yè)勝任能力 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)知識(shí)：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)知識(shí)： 房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)：房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)： 資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)：資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)： 企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)知識(shí)：企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)知識(shí)： 溝通能力溝通能力 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 基本要求 執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)的可行性 關(guān)注投資性房地產(chǎn)評(píng)估的復(fù)

20、雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，審關(guān)注投資性房地產(chǎn)評(píng)估的復(fù)雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，審 慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 基本要求 了解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求并與會(huì)計(jì)師進(jìn)行充分的溝通 充分理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求、評(píng)估對(duì)象在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的充分理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求、評(píng)估對(duì)象在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的 核算和披露要求，并提請(qǐng)企業(yè)管理層按其經(jīng)營(yíng)意圖以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算和披露要求，并提請(qǐng)企業(yè)管理層按其經(jīng)營(yíng)意圖以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 的規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)分類。的規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)

21、進(jìn)行恰當(dāng)分類。 與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，了解其與企業(yè)和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行必要的溝通，了解其 因遵循相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分因遵循相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分 析這些意見和建議對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的影響。析這些意見和建議對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)的影響。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 基本要求 評(píng)估基準(zhǔn)日 提醒委托方根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日。提醒委托方根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)要求，合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日。 評(píng)估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。評(píng)估基準(zhǔn)日可以是資產(chǎn)負(fù)

22、債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。 價(jià)值類型 知曉在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的知曉在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量屬性規(guī)定的條件時(shí)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的 投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場(chǎng)價(jià)值。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值一般等同于資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則下的市場(chǎng)價(jià)值。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 基本要求 現(xiàn)場(chǎng)勘察 對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀 況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。 要求委托方對(duì)投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對(duì)權(quán)屬資料要求委托方對(duì)投資性房地

23、產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對(duì)權(quán)屬資料 進(jìn)行必要的查驗(yàn)。進(jìn)行必要的查驗(yàn)。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 午休時(shí)間 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估對(duì)象 評(píng)估對(duì)象的明確 已出租的土地使用權(quán)：已出租的土地使用權(quán)：是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營(yíng) 租賃方式租出的土地使用權(quán)。租賃方式租出的土地使用權(quán)。 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后 轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置

24、土地，不屬于持有并 準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 已出租的建筑物：已出租的建筑物：是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的建筑是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的建筑 物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。物，包括自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成后用于出租的建筑物。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估對(duì)象 評(píng)估對(duì)象的主要特征 知曉評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的是個(gè)別建筑物單元，還是多個(gè)建筑物單元知曉評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的是個(gè)別建筑物單元，還是多個(gè)建筑物單元 及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個(gè)整體。及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個(gè)整體。

25、 當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對(duì)應(yīng)出租資產(chǎn)的當(dāng)出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對(duì)應(yīng)出租資產(chǎn)的 組成部分時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)合理考慮該設(shè)備和設(shè)施對(duì)投資組成部分時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)合理考慮該設(shè)備和設(shè)施對(duì)投資 性房地產(chǎn)價(jià)值的影響性房地產(chǎn)價(jià)值的影響 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 評(píng)估對(duì)象 在建投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則40號(hào)號(hào)（IAS40）第）第8條將條將“正在建設(shè)開發(fā)中并且建成正在建設(shè)開發(fā)中并且建成 后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程”納入投資性房地產(chǎn)科目核算，納入投資性房地

26、產(chǎn)科目核算，國(guó)國(guó) 際評(píng)估準(zhǔn)則際評(píng)估準(zhǔn)則2011也緊跟國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的這一變化，專門針對(duì)在建投資也緊跟國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的這一變化，專門針對(duì)在建投資 性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則IVS 233。 IVS 233認(rèn)為，市場(chǎng)法和成本法很難適用于在建投資性房地產(chǎn)評(píng)估，假認(rèn)為，市場(chǎng)法和成本法很難適用于在建投資性房地產(chǎn)評(píng)估，假 設(shè)開發(fā)法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法被認(rèn)為是相對(duì)合適的方法。這一觀點(diǎn)有必要進(jìn)設(shè)開發(fā)法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法被認(rèn)為是相對(duì)合適的方法。這一觀點(diǎn)有必要進(jìn) 一步討論，國(guó)內(nèi)評(píng)估師大多認(rèn)可成本法的適用性。一步討論，國(guó)內(nèi)評(píng)估師大多認(rèn)可成本法的適用性。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA A

27、ppraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估方法 方法選擇 根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，恰根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，恰 當(dāng)選擇評(píng)估方法。當(dāng)選擇評(píng)估方法。 把握好幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 要確保最大限度地使要確保最大限度地使“可觀察輸入值可觀察輸入值”客觀真實(shí)地反映評(píng)估對(duì)象的實(shí)客觀真實(shí)地反映評(píng)估對(duì)象的實(shí) 際情況；際情況； 案例、租約，以及案例、租約，以及租金水平的選取與預(yù)測(cè)租金水平的選取與預(yù)測(cè)，折現(xiàn)率等關(guān)鍵參數(shù)折現(xiàn)率等關(guān)鍵參數(shù)決定評(píng)決定評(píng) 估結(jié)論的可信度；估結(jié)論的可信度； 單一估值技術(shù)與多種估值技術(shù)；單一估值技術(shù)與多種估值技術(shù)； 評(píng)估結(jié)論既

28、可能是一個(gè)確定值，也可能是一個(gè)區(qū)間值評(píng)估結(jié)論既可能是一個(gè)確定值，也可能是一個(gè)區(qū)間值 。 交易費(fèi)用不包含在公允價(jià)值中。交易費(fèi)用不包含在公允價(jià)值中。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估方法 收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對(duì)所收集的信息及收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對(duì)所收集的信息及 其來源進(jìn)行審慎分析。在選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重其來源進(jìn)行審慎分析。在選用交易案例時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注案例的可比性，重 點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及點(diǎn)分析投資性房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、

29、交易情況及 租約條件。租約條件。 運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立價(jià)值可比基礎(chǔ)，細(xì)化相運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立價(jià)值可比基礎(chǔ)，細(xì)化相 關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、 具體位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。具體位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標(biāo)參數(shù)內(nèi)涵。 市場(chǎng)法的運(yùn)用及其基本要求 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估方法 收益法的運(yùn)用及其基本要求 對(duì)企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng)對(duì)企業(yè)

30、來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當(dāng)期產(chǎn)生的相應(yīng) 費(fèi)用進(jìn)行分析，合理判斷租金收益與相應(yīng)費(fèi)用的匹配性，合理確費(fèi)用進(jìn)行分析，合理判斷租金收益與相應(yīng)費(fèi)用的匹配性，合理確 定凈收益。定凈收益。 投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評(píng)估對(duì)象所對(duì)應(yīng)投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評(píng)估對(duì)象所對(duì)應(yīng) 的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電費(fèi)等其他項(xiàng)目，的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費(fèi)、代墊水電費(fèi)等其他項(xiàng)目， 并恰當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。并恰當(dāng)考慮免租期和租金收取方式的影響。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估方法 收益

31、法的運(yùn)用及其基本要求 關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括租金關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對(duì)公允價(jià)值的影響，包括租金 及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。 關(guān)注租約的合法有效性，了解實(shí)際履行狀況。對(duì)合法有效并實(shí)關(guān)注租約的合法有效性，了解實(shí)際履行狀況。對(duì)合法有效并實(shí) 際履行的租約，預(yù)測(cè)未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采際履行的租約，預(yù)測(cè)未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應(yīng)當(dāng)采 用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金。用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金。 當(dāng)約定租金與市場(chǎng)

32、租金水平存在較大差異時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析其原因，當(dāng)約定租金與市場(chǎng)租金水平存在較大差異時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析其原因， 并進(jìn)行充分披露。并進(jìn)行充分披露。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估方法 收益法的運(yùn)用及其基本要求 應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用 年限等參數(shù)，及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。年限等參數(shù)，及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。 應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū)應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評(píng)估基準(zhǔn)日類似地區(qū) 同類投資性房地產(chǎn)

33、平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn)同類投資性房地產(chǎn)平均回報(bào)水平和評(píng)估對(duì)象的特定風(fēng)險(xiǎn)。折現(xiàn) 率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金率的口徑應(yīng)當(dāng)與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金 等因素對(duì)折現(xiàn)率選取的影響。等因素對(duì)折現(xiàn)率選取的影響。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估方法 關(guān)于房地關(guān)系 采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論通常包括土采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估結(jié)論通常包括土 地使用權(quán)價(jià)值。地使用權(quán)價(jià)值。 應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物的會(huì)計(jì)核算中是否包含建筑物所對(duì)應(yīng)的應(yīng)當(dāng)關(guān)注已出租的建筑物的

34、會(huì)計(jì)核算中是否包含建筑物所對(duì)應(yīng)的 土地使用權(quán)。如果會(huì)計(jì)核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)企業(yè)管理土地使用權(quán)。如果會(huì)計(jì)核算不包含土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)企業(yè)管理 層重新分類，或者在評(píng)估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價(jià)值，并在評(píng)估層重新分類，或者在評(píng)估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價(jià)值，并在評(píng)估 報(bào)告中進(jìn)行必要的披露。報(bào)告中進(jìn)行必要的披露。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估方法 排除特殊交易 采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)排除特殊交采用市場(chǎng)法和收益法評(píng)估投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)排除特殊交 易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對(duì)價(jià)或折易情況

35、的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對(duì)價(jià)或折 讓等。讓等。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估方法 替代方法 運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以 采用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)可的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地采用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)可的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地 產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性 房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出

36、價(jià)值分析結(jié)論，并提醒評(píng)估報(bào)告 使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析意見的區(qū)別。使用者關(guān)注公允價(jià)值評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析意見的區(qū)別。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估披露 出具報(bào)告 根據(jù)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)不動(dòng) 產(chǎn)產(chǎn)和和以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）編制并由所編制并由所 在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)呐丁Ｔ谠u(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，進(jìn)行恰當(dāng)?shù)呐丁?中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 -

37、評(píng)估披露 披露要求 應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中披露必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者，包括應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中披露必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者，包括 企業(yè)管理層和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師等，完整了解評(píng)估過企業(yè)管理層和執(zhí)行審計(jì)業(yè)務(wù)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師等，完整了解評(píng)估過 程、合理理解并恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告結(jié)論。程、合理理解并恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告結(jié)論。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估披露 披露內(nèi)容 評(píng)估對(duì)象的具體描述，包括總體情況和主要特點(diǎn)等；評(píng)估對(duì)象的具體描述，包括總體情況和主要特點(diǎn)等； 評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息；評(píng)估對(duì)象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息；

38、價(jià)值類型的定義及其與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的對(duì)應(yīng)關(guān)系；價(jià)值類型的定義及其與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的對(duì)應(yīng)關(guān)系； 評(píng)估方法的選擇過程和依據(jù)及評(píng)估方法的具體運(yùn)用；評(píng)估方法的選擇過程和依據(jù)及評(píng)估方法的具體運(yùn)用； 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估披露 披露內(nèi)容 評(píng)估假設(shè)，主要包括：已簽租約是否合法有效；已簽租約是否評(píng)估假設(shè)，主要包括：已簽租約是否合法有效；已簽租約是否 實(shí)際履行，是否會(huì)改變和無故終止；已出租建筑物的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是實(shí)際履行，是否會(huì)改變和無故終止；已出租建筑物的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是 否會(huì)發(fā)生重大改變；否會(huì)發(fā)生重大改變； 關(guān)鍵性評(píng)估參數(shù)的來源、依據(jù)和測(cè)算過程等；關(guān)鍵性評(píng)

39、估參數(shù)的來源、依據(jù)和測(cè)算過程等； 是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或重大限制。是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或重大限制。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 評(píng)估披露 瑕疵事項(xiàng) 當(dāng)評(píng)估對(duì)象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項(xiàng)可能對(duì)投資性房地當(dāng)評(píng)估對(duì)象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項(xiàng)可能對(duì)投資性房地 產(chǎn)的公允價(jià)值產(chǎn)生重大影響時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)該瑕產(chǎn)的公允價(jià)值產(chǎn)生重大影響時(shí)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)該瑕 疵事項(xiàng)及其影響進(jìn)行披露并提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者予以關(guān)注。疵事項(xiàng)及其影響進(jìn)行披露并提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者予以關(guān)注。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Ap

40、praisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 附 則 指導(dǎo)意見生效日 本指導(dǎo)意見自本指導(dǎo)意見自2010年年7月月1日起執(zhí)行日起執(zhí)行。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 國(guó)際相關(guān)規(guī)范介紹 國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則40號(hào)（IAS40） 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2011（IVS 233） RICS估價(jià)-專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2012 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society Welcome Back 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 實(shí)務(wù)應(yīng)用情況實(shí)務(wù)應(yīng)用情況 評(píng)估實(shí)務(wù)中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題評(píng)估實(shí)務(wù)中的重點(diǎn)難點(diǎn)問

41、題 案例分析案例分析 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值 評(píng)估的實(shí)務(wù)與案例 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society - 實(shí)務(wù)應(yīng)用情況 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的實(shí)務(wù)應(yīng)用 2013年，年，A股上市公司企業(yè)股上市公司企業(yè)2534家，家，有投資性房地產(chǎn)類資產(chǎn)的有投資性房地產(chǎn)類資產(chǎn)的近千近千家，家， 其中采用公允價(jià)值作為后續(xù)計(jì)量模式的僅有其中采用公允價(jià)值作為后續(xù)計(jì)量模式的僅有48家家，占比約為，占比約為1.98%。 自自2007年以來，呈持續(xù)上升趨勢(shì)。大多數(shù)上市公司聘請(qǐng)了相關(guān)評(píng)估年以來，呈持續(xù)上升趨勢(shì)。大多數(shù)上市公司聘請(qǐng)了相關(guān)評(píng)估 機(jī)構(gòu)對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)在其中

42、發(fā)揮了主導(dǎo)作用。機(jī)構(gòu)對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)在其中發(fā)揮了主導(dǎo)作用。 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 重點(diǎn)難點(diǎn)問題 評(píng)估對(duì)象是否界定為投資性房地產(chǎn)，屬于哪類？是否界定為投資性房地產(chǎn)，屬于哪類？ 評(píng)估基準(zhǔn)日僅對(duì)轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值評(píng)估，還是包括追溯以前年度？?jī)H對(duì)轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值評(píng)估，還是包括追溯以前年度？ 專業(yè)溝通經(jīng)營(yíng)意圖，與財(cái)務(wù)信息銜接，信息來源可靠性經(jīng)營(yíng)意圖，與財(cái)務(wù)信息銜接，信息來源可靠性 評(píng)估方法收益法還是市場(chǎng)法？亦或成本法？收益法還是市場(chǎng)法？亦或成本法？ 參數(shù)確定合理性分析，確定依據(jù)合理性分析，確定依據(jù) 信息披露披露什么？如何披露？披露什么？如何披露？ 評(píng)估結(jié)果的可驗(yàn)證性披露什么？如何披露？披露什么？如何披露？ 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 創(chuàng)造價(jià)值 - 案例分析 項(xiàng)目背景 選擇評(píng)估方法問題 評(píng)估過程中關(guān)鍵點(diǎn)的處理 選擇評(píng)估方法 評(píng)估結(jié)果 問題與答復(fù) 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisal Society 中 國(guó) 資 產(chǎn) 評(píng) 估 協(xié) 會(huì) CHINA Appraisa