土地一級開發(fā)可行性研究報告模板917164607

1、xx項目可行性研究報告xxxxxx可 行 性 研 究 報 告項目名稱：（說明研究的項目的全稱）委托方：（說明本研究報告的委托方名稱）編制方：（說明編制本研究報告的機構(gòu)或個人名稱）編制作業(yè)日期：（說明本次報告編寫的起止時間）目錄摘要摘要正文：（說明報告研究的項目名稱、項目情況、研究中的關(guān)鍵參數(shù)和研究結(jié)論）摘要落款：（編寫機構(gòu)的名稱、并加蓋公章和法人簽名）摘要日期：（編寫摘要的年月日）編寫說明（說明可行性研究報告的編寫中應(yīng)用到的重要假設(shè)條件，關(guān)鍵資料數(shù)據(jù)的來源，以及報告中使用的未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)以及對其所作處理可能帶來的影響。本研究報告的使用范圍）xxxx土地一級開發(fā)項目可行性研

2、究報告一、 項目總說明在項目總說明中，應(yīng)著重就項目背景、項目主辦者或參與者、可行性研究的目的、可行性研究報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。二、 項目的界定與描述1 待開發(fā)宗地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其他法律關(guān)系2 宗地自然特征和區(qū)位特征3 宗地范圍內(nèi)地上地下物狀況4 宗地所處的環(huán)境5 宗地實施一級開發(fā)后的狀態(tài)三、 投資環(huán)境研究(主要包括當?shù)乜傮w社會經(jīng)濟情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。)四、 市場研究(按照所評估項目的特點，分別就當?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的土地市場、房地產(chǎn)市場整體和特定物業(yè)類型子市場進行分析研究。市場研究的關(guān)鍵是占有大量的第一

3、手市場信息資料，通過列舉市場交易實例，令讀者信服你對市場價格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢等方面的理解。)五、 項目策劃1 土地一級開發(fā)項目的開發(fā)深度2 項目實施進度計劃安排3 項目組織與實施方式4 項目融資方式5 項目完成后宗地和地上地下物處置方式與經(jīng)營管理六、 投資與成本費用估算(這一部分的主要任務(wù)是就項目的總投資進行估算，并按項目進度安排情況做出項目資金使用計劃。項目總投資的估算，應(yīng)包括項目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括（1）土地取得費用、（2）地價款、（3）前期工程費、（4）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、（5）公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費、（6）管理費用、（7）財務(wù)費用、（8）

4、銷售費用、（9）開發(fā)期稅費、（10）其它費用、（11）不開預(yù)見費。項目資金使用計劃實際是項目財務(wù)評價過程中有關(guān)現(xiàn)金流入的主要部分。此外，根據(jù)土地一級開發(fā)項目的特點，還要在本章制定出確實可行的成本控制措施。)七、 項目竣工后的土地價值分析和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定(這一部分的主要目的，是分析確定土地一級開發(fā)工作完成后，所形成的土地一級開發(fā)產(chǎn)品（熟地）的市場價值，確定合理的處置時機與處置方式，形成項目收款計劃（財務(wù)評價中現(xiàn)金流入部分）。土地價值分析應(yīng)采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法和基準地價修正法中兩種或兩種以上評估方法。項目評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定，主要是就項目成本和收益以外的其他相關(guān)參數(shù)，如基準

5、收益率、貸款利率等參數(shù)進行選擇。)八、 項目財務(wù)評價(這是項目可行性研究報告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對項目的經(jīng)濟可行性進行分析。這部分的內(nèi)容一般包括（1）現(xiàn)金流量分析、（2）資金來源與運用表與（3）貸款償還分析?，F(xiàn)金流量分析，要從全投資和資本金兩個方面對反映項目經(jīng)濟效益的財務(wù)內(nèi)部收益率、年投資回報率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進行分析測算。資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身資金收支平衡的能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。貸款償還分析主要是就項目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項目在何時開始、從哪項收入中償還貸款本息，計算貸款償還期，以幫助開發(fā)商安排融資計劃。)九、

6、 社會評價(社會評價是從全社會的角度，對項目預(yù)計可以取得的社會效益、環(huán)境影響進行分析，就項目開發(fā)完成后對周邊交通環(huán)境的影響進行評價，可以用效益費用分析的方法判斷項目的可行性。部分土地一級開發(fā)項目與政府公共配套工程、市政工程、綠化和廣場項目等的建設(shè)相關(guān)，此時土地一級開發(fā)的效益可能主要表現(xiàn)為社會效益，此時社會效益評價的結(jié)果，就會對項目的可行性產(chǎn)生決定性的影響。)十、 風險分析(一般包括定性分析和定量分析：定量分析包括平衡點分析和敏感性分析：平衡點分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的安全程度；敏感性分析則要說明影響項目經(jīng)濟效益的主要風險因素在一定幅度內(nèi)變化時，對全投資和資本金的經(jīng)濟評價指標的

7、影響情況。敏感性分析的關(guān)鍵是找出對項目影響最大的敏感性因素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項目實施過程中的操作人員幾時采取對策并進行有效的控制。定性分析是指對項目自身的目標市場和當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條件可能的變化對項目經(jīng)濟效益的影響進行定性分析。)十一、 結(jié)論(可行性研究的結(jié)論主要是說明項目的經(jīng)濟效益評價結(jié)果，是否表明項目具有較理想的財務(wù)內(nèi)部收益率（是否達到了同類項目的社會平均收益率標準）、是否有較強的貸款償還和自身平衡能力和較強的抗風險能力、以及項目是否可行。)附表基本報表1 全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位:萬元序號項目合計12. n 1現(xiàn)金流入1.1土地出讓收入1.2土地出租收入1.

8、3持有期末凈轉(zhuǎn)售收入1.4其他收入1.5回收固定資產(chǎn)余值1.6回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值(i= ) 6累計凈現(xiàn)值1. 開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不包含財務(wù)費用；2. 在運營費用中應(yīng)扣除財務(wù)費用、折舊費和攤銷費；3. 當采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算1.5、1.6、2.5 和2.6 項；4. 當采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算2.3 和2.4 項?；緢蟊?2 資本金財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位:萬元序號項目合計12.n1現(xiàn)金流入1.1土地出讓收入1.2土地出租收入1.3

9、持有期末凈轉(zhuǎn)售收入1.4其他收入1.5長期借款1.6短期借款1.7回收固定資產(chǎn)余值1.8回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7借款本金償還2.8借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值(i= 6累計凈現(xiàn)值計算指標:財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值注:1. 當采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算1.7、1.8、2.5 和2.6 項。2. 當采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算2.3 和2.4 項。基本報表3 投資者各方財務(wù)現(xiàn)金流量表單位:萬元基本報表3 投資者各方財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位:萬元序號項目合計12.

10、 n 1現(xiàn)金流入1.1應(yīng)得利潤1.2資產(chǎn)清理分配1.3回收固定資產(chǎn)余值1.4回收經(jīng)營資金1.5持有期末凈轉(zhuǎn)售收入1.6其他收入2現(xiàn)金流出2.1開發(fā)建設(shè)投資出資額2.2經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值(i= 6累計凈現(xiàn)值計算指標:財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值注: 當采用合作開發(fā)模式時，才需要編制此報表?；緢蟊?4 資金來源與運用表 單位:萬元序號項目12. n 合計1資金來源1.1土地出讓收入1.2土地出租收入1.3自有資金1.4長期借款1.5短期借款1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營資金1.8持有期末凈轉(zhuǎn)售收入2資金運用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2經(jīng)營資金2.3運營費用2.4修

11、理費用2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅2.7應(yīng)付利潤2.8借款本金償還2.9借款利息支付3盈余資金4累計盈余資金注:1. 當采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算1.6、1.7、2.5、2.6 和2.7 項;2. 當采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算2.3 和2.4 項。基本報表 5 損益表 單位:萬元序號項目12. n 合計1經(jīng)營收入1.1土地出讓收入1.2土地出租收入2經(jīng)營成本2.1土地出讓成本2.2土地出租經(jīng)營成本3運營費用4修理費用5經(jīng)營稅金及附加6利潤總額7所得稅8稅后利潤8.1盈余公積金8.2應(yīng)付利潤8.3未分配利潤注:1. 當采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需要計算

12、58 項；2. 當采用出租經(jīng)營模式時，還需要計算3 和4 項?；緢蟊? 資產(chǎn)負債表 單位：萬元序號項目12. n 1資產(chǎn)1.1流動資產(chǎn)1.1.1應(yīng)收賬款1.1.2存貨1.1.3現(xiàn)金1.1.4累計盈余資金1.2在建工程1.3固定資產(chǎn)凈值1.4無形及遞延資產(chǎn)凈值2負債及所有者權(quán)益2.1流動負債總額2.1.1應(yīng)付賬款2.1.2短期借款2.2借款2.2.1經(jīng)營資金借款2.2.2固定資產(chǎn)投資借款2.2.3開發(fā)產(chǎn)品投資借款負債小計2.3所有者權(quán)益2.3.1資本金2.3.2資本公積金2.3.3盈余公積金2.3.4累計未分配利潤注: 當采用合作開發(fā)模式或土地出租經(jīng)營模式時，才需編制此表?；緢蟊? 效益費用

13、分析表 單位：萬元序號項目合計12. n 1效益1.1直接效益1.1.1土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓價值1.2間接效益1.2.1 新增和改善基礎(chǔ)設(shè)施價值1.2.2 新增或改善公共服務(wù)設(shè)施價值1.2.3 工商企業(yè)稅費收入1.2.4 回收經(jīng)營資金1.2.5 其他間接收益2費用2.1開發(fā)建設(shè)投資2.2基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)營費用2.3項目管理費用2.4經(jīng)營資金3效益費用比率輔助報表 1 項目總投資估算表 單位:萬元序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.1土地取得費用1.2地價款1.3前期工程費1.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費1.6管理費用1.7財務(wù)費用1.8銷售費用1.9開發(fā)期稅費1.10其它費用1.11不

14、可預(yù)見費2經(jīng)營資金3項目總投資3.1開發(fā)產(chǎn)品成本3.2固定資產(chǎn)投資3.3經(jīng)營資金注:項目建成開始運營時，固定資產(chǎn)投資將形成固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)與遞延資產(chǎn)。輔助報表2 開發(fā)建設(shè)投資估算表 單位:萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計1土地取得費用2地價款3前期工程費4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費5公共配套設(shè)施建設(shè)費6管理費用7財務(wù)費用8銷售費用9開發(fā)期稅費10其它費用11不可預(yù)見費合計輔助報表3 經(jīng)營成本估算表 單位:萬元序號產(chǎn)品名稱開發(fā)產(chǎn)品成本12n 結(jié)轉(zhuǎn)比例經(jīng)營成本結(jié)轉(zhuǎn)比例經(jīng)營成本結(jié)轉(zhuǎn)比例經(jīng)營成本12345678經(jīng)營成本合計輔助報表 4 土地取得費用估算表 單位:萬元序號項目金額估算說明1土地收購補償費用

15、1.1搬遷補償費1.2一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費1.3設(shè)備搬遷安裝費土地收購補償費用合計2征地費用2.1土地補償費2.2人員安置補助費2.3地上物及青苗補償費2.4新增建設(shè)用地有償使用費2.5耕地開墾費2.6菜田基金2.7防洪費2.8超轉(zhuǎn)基金2.9耕地占用稅2.10征地管理費2.11其他征地費征地費用合計3農(nóng)民居民拆遷費用3.1拆遷補償費3.2搬遷補助費3.3提前搬家獎勵費3.4拆遷服務(wù)費3.5拆遷管理費3.6拆遷評估費3.7其他拆遷費農(nóng)民居民拆遷費用合計總計注：具體費用項目可根據(jù)實際情況增減，但增加費用項目需有必要說明。輔助報表 5 前期工程費估算表 單位:萬元序號項目金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計

16、、可研費2水文、地質(zhì)勘察費3道路費4供水費5供電費6地上物清拆與場地平整費7其它合計輔助報表 6 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位:萬元序號項目建設(shè)費用改造費用合計估算說明1道路2上水3污水4雨水5天然氣6熱力7供電8電信9人防工程10市政管理用房11環(huán)衛(wèi)設(shè)施12其它合計輔助報表7 公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費估算表 單位:萬元序號項目建設(shè)費用估算說明1公園2中心綠地3中心廣場4景觀小品5公共廁所6公交車輛場站7其它合計輔助報表8 其它費用估算表 單位:萬元序號項目金額估算說明1臨時用地費2臨時建設(shè)費3施工圖預(yù)算或標底編制費4工程合同預(yù)算或標底審查費5招標管理費6總承包管理費7合同公證費8施工執(zhí)照費9工程質(zhì)量監(jiān)督費10工程監(jiān)理費11竣工圖編制費12工程保險費13其它合計輔助報表9 銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位:平方米、萬元序號項目合計123 n 1出讓收入1.1可出讓面積1.2單位售價1.3出讓面積比例2經(jīng)營稅金及附加2.1營業(yè)稅2.2城市維護建設(shè)稅2.3教育費附加注: 當采用合作開發(fā)模式時，才需要計算2.12.3 項。輔助報表10 出租收入及經(jīng)營稅金估算表 單位:平方米