新會計(jì)準(zhǔn)則對L市土地經(jīng)營成果的影響

1、新會計(jì)準(zhǔn)則對l市土地經(jīng)營公司經(jīng)營成果影響案例的分析第一章 緒論1、本文研究的背景l(fā)市土地經(jīng)營公司始建于200x年。系l市土地儲備中心名義控股的國有企業(yè)。該公司的經(jīng)營范圍主要有：經(jīng)批準(zhǔn)的二級土地經(jīng)營市場和房地產(chǎn)開發(fā)。該公司的經(jīng)營模式在國內(nèi)尚屬少見，除了市土地儲備中心的一部分投資外，大部分經(jīng)營資金靠的是貸款，即舉債經(jīng)營。該公司在財(cái)政體制上實(shí)行兩種政策即：土地經(jīng)營實(shí)行收支兩條線，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入上繳國庫，土地購置和開發(fā)費(fèi)用由財(cái)政撥付；房屋開發(fā)項(xiàng)目則由土地經(jīng)營公司自負(fù)盈虧。l 市土地經(jīng)營公司會計(jì)核算執(zhí)行的是“工業(yè)企業(yè)會計(jì)制度”，按2001年發(fā)布的借款費(fèi)用原準(zhǔn)則處理貸款利息。由于l市土地經(jīng)營公司靠舉

2、債經(jīng)營，年借款費(fèi)用高達(dá)700多萬元，按原準(zhǔn)則的借款費(fèi)用有關(guān)規(guī)定核算結(jié)果，連年出現(xiàn)虧損。2006年財(cái)政部頒發(fā)的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號借款費(fèi)用（以下簡稱借款費(fèi)用準(zhǔn)則）允許資本化的范圍、資本化的借款范圍和資本化金額計(jì)算方法都有了一定的變化。借款費(fèi)用準(zhǔn)則的這些變化不僅有利于會計(jì)準(zhǔn)則的國際趨同，也進(jìn)一步有利于我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的完善和建設(shè)。借款費(fèi)用準(zhǔn)則的頒布，無疑也直接影響了該公司的經(jīng)營成果。本文試圖從新舊借款費(fèi)用準(zhǔn)則核算原則的變化分析與探討對土地經(jīng)營公司經(jīng)營成果的影響。2、本文研究的目的與意義：通過對l市土地經(jīng)營公司的經(jīng)營模式和“借款費(fèi)用”核算的研究，進(jìn)一步理解和掌握新的借款費(fèi)用準(zhǔn)則的要點(diǎn)，探討在

3、該公司土地開發(fā)成本核算中，貫徹借款費(fèi)用準(zhǔn)則進(jìn)行資本化的具體做法，從而達(dá)到真實(shí)、客觀的反映該公司土地開發(fā)成本信息的目的。這對真實(shí)、客觀反映土地經(jīng)營公司的經(jīng)營成果，具有重要的意義。3、本文擬實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)認(rèn)真貫徹和落實(shí)借款費(fèi)用準(zhǔn)則在l市土地經(jīng)營公司的應(yīng)用，切實(shí)合理解決該公司土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金和政府行為形成的其他流動資產(chǎn)占用資金的“借款費(fèi)用”進(jìn)行資本化核算的應(yīng)用，客觀、正確、真實(shí)的反映經(jīng)營成果。第二章、土地經(jīng)營公司“借款費(fèi)用”核算的現(xiàn)狀及問題一、企業(yè)基本概況：土地經(jīng)營公司是l市自負(fù)盈虧的國有企業(yè)。經(jīng)營范圍是：政府授權(quán)范圍內(nèi)的土地二級經(jīng)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。注冊資本為1000萬元，組建以來三年共經(jīng)營

4、土地xx宗，xx萬平方米，土地經(jīng)營收入44,900萬元。三年來共完成房屋開發(fā)建筑面積xx,xxx平方米，完成建筑投資3,984萬元。房屋開發(fā)收入3,685萬元，經(jīng)營虧損126萬元。 二、企業(yè)執(zhí)行的會計(jì)制度和財(cái)政政策：土地經(jīng)營公司設(shè)有財(cái)務(wù)科，公司建立了一套會計(jì)核算系統(tǒng)，土地經(jīng)營業(yè)務(wù)執(zhí)行財(cái)政部、土地管理局頒發(fā)的國有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算暫行辦法的規(guī)定，實(shí)行“收支兩條線”。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)則執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度。由于土地經(jīng)營公司的特殊性，即在土地二級經(jīng)營市場中充當(dāng)了政府土地管理職能和房地產(chǎn)開發(fā)商的雙重身份的角色，形成了一個企業(yè)執(zhí)行兩套會計(jì)制度的奇特現(xiàn)象。三、借款費(fèi)用準(zhǔn)則的概念、內(nèi)

5、容、重要會計(jì)事項(xiàng)的確認(rèn)和新舊準(zhǔn)則的差異1、借款費(fèi)用準(zhǔn)則的重要概念1(財(cái)政部企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解2010)2006年財(cái)政部頒發(fā)的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號借款費(fèi)用對企業(yè)采取借款方式籌措的資金所發(fā)生的借款費(fèi)用作了規(guī)范。進(jìn)一步明確了，借款費(fèi)用的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的批露作了明確的規(guī)定。借款費(fèi)用準(zhǔn)則明確了借款費(fèi)用的概念和內(nèi)容，闡述了專門借款和一般借款的界定。規(guī)定了借款費(fèi)用資本化的開始、暫停和停止的條件，及借款費(fèi)用的具體核算方法與批露的具體要求。2、借款費(fèi)用準(zhǔn)則的內(nèi)容2(財(cái)政部企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解2010)借款費(fèi)用，是指企業(yè)因借款而發(fā)生的利息及其相關(guān)的成本、發(fā)行債券發(fā)生的溢價或折價、借款發(fā)生的輔助費(fèi)用和外幣借款因匯率

6、變動影響的金額等。（1）借款利息。是指企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)等借入資金發(fā)生的利息，發(fā)行債券發(fā)生的利息，以及承擔(dān)帶息債務(wù)應(yīng)計(jì)的利息等；（2）對借款利息的調(diào)整。是指發(fā)行債券發(fā)生的折價或溢價；（3）借款發(fā)生的輔助費(fèi)用。是指企業(yè)在借款過程中發(fā)生的手續(xù)費(fèi)、傭金、印刷費(fèi)、承諾費(fèi)等費(fèi)用；（4）外幣借款發(fā)生的匯兌差額。是指由于匯率變動而對外幣借款本金及其利息的記帳本位幣金額產(chǎn)生的影響金額。3、重要會計(jì)事項(xiàng)的確認(rèn)3(財(cái)政部企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解2010)（1）規(guī)定了借款費(fèi)用應(yīng)予資本化的資產(chǎn)范圍。 借款費(fèi)用準(zhǔn)則規(guī)定，符合資本化條件的資產(chǎn)是需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的（通常為一年以上含一年）購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到可使用或者可

7、銷售狀態(tài)的資產(chǎn)。如：企業(yè)購建的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的對外出售的存貨房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，機(jī)械制造企業(yè)制造的用于對外出售的存貨大型機(jī)械設(shè)備。另外，建造合同成本、確認(rèn)為無形資產(chǎn)的開發(fā)支出等在符合條件的情況下，也可以認(rèn)定為符合資本化條件的資產(chǎn)。（2）明確了借款費(fèi)用應(yīng)予資本化的借款范圍。借款費(fèi)用準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)借款分為專門借款和一般借款。專門借款是指為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而專門借入的款項(xiàng)。專門借款通常應(yīng)當(dāng)有明確的用途，即為購建或者生產(chǎn)某項(xiàng)符合資本化條件的資產(chǎn)而專門借入的，并通常應(yīng)當(dāng)具有標(biāo)明用途的借款合同。一般借款是指除專門借款之外的借款，相對于專門借款而言，一般借款在借入時，其

8、用途通常沒有特指用于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)。（3）借款費(fèi)用準(zhǔn)則對借款費(fèi)用資本化的開始、暫停、停止條件的規(guī)定。 借款費(fèi)用開始資本化的條件，是指借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷、輔助費(fèi)用和因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額，具備以下三個條件時開始：即資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生、借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生和為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始；就是說，借款費(fèi)用資本化必須同時具備了以上三個條件時才能開始。 借款費(fèi)用暫停資本化的條件。符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷，且中斷時間連續(xù)超過3個月的應(yīng)當(dāng)暫定借款費(fèi)用的資本化。如果中斷的資本化資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)

9、必要的程序則借款費(fèi)用的資本化應(yīng)當(dāng)繼續(xù)。 借款費(fèi)用停止資本化的條件。根據(jù)借款費(fèi)用準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。對于符合資本化條件的資產(chǎn)，分別購建或者生產(chǎn)、分別完工的，則要區(qū)別以下不同情況，來界定借款費(fèi)用停止資本化的時點(diǎn)：購建或者生產(chǎn)的的資產(chǎn)的各部分分別完工，且每部分在其他部分繼續(xù)建造過程中可供使用或者可對外銷售，且為使該部分資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動實(shí)質(zhì)上一經(jīng)完成的，應(yīng)當(dāng)停止與該部分資產(chǎn)相關(guān)的借款費(fèi)用的資本化。購建或者生產(chǎn)的的資產(chǎn)的各部分分別完工，但必須等到整體完工后才可使用或者可對外銷售的，應(yīng)當(dāng)

10、在該資產(chǎn)整體完工時停止借款費(fèi)用的資本化。4、重要會計(jì)事項(xiàng)的計(jì)量4(財(cái)政部企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解2010)借款費(fèi)用的計(jì)量主要涉及到借款費(fèi)用資本化金額的確定，主要有以下幾項(xiàng)：（1）專門借款利息資本化金額的計(jì)算公式（2）一般借款利息資本化金額的計(jì)算公式=()（3）借款折價、溢價的應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際利率法確定每一會計(jì)期間應(yīng)攤銷的折價或者溢價金額，調(diào)整每期利息金額。計(jì)算公式如此下：“實(shí)際利率”是指企業(yè)在借款期限內(nèi)未來應(yīng)支付的利息和本金折現(xiàn)為借款當(dāng)期帳面價值的利率。（4）借款輔助費(fèi)用的處理。專門借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額予

11、以資本化，計(jì)入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本；在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。一般借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。（5）外幣折算差額資本化金額的確定。根據(jù)“借款費(fèi)用準(zhǔn)則”的規(guī)定，“在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的借入外幣專門借款，在每一個應(yīng)予資本化的會計(jì)期間，外幣專門借款本金及利息的匯兌差額，應(yīng)當(dāng)予以資本化。在達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的，外幣專門借款本金及利息的匯兌差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益?！?、新舊借款費(fèi)用準(zhǔn)則

12、的差異分析5(財(cái)政部企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解2010)（1）擴(kuò)大了借款費(fèi)用允許資本化的資產(chǎn)范圍。原準(zhǔn)則規(guī)定，借款費(fèi)用允許資本化的資產(chǎn)范圍僅限于固定資產(chǎn)；新準(zhǔn)則規(guī)定擴(kuò)大到符合資本化條件的資產(chǎn)，包括需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者銷售狀態(tài)的存貨、投資性房地產(chǎn)等除了固定資產(chǎn)之外的其他資產(chǎn)。（2）擴(kuò)大了借款費(fèi)用允許資本化的借款范圍。原準(zhǔn)則只允許專門借款所發(fā)生的借款費(fèi)用才可資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；新準(zhǔn)則規(guī)定，除了專門借款的借款費(fèi)用之外，為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用的一般借款的借款費(fèi)用也允許資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。（3）改變了借款利息資本化金額的計(jì)算方法。原準(zhǔn)則只允許專門借款

13、所發(fā)生的利息總費(fèi)用中，與購建固定資產(chǎn)支出相掛鉤部分的專門借款利息費(fèi)用資本化，因此需要通過計(jì)算累計(jì)資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)和所占用專門借款加權(quán)平均利率來計(jì)算確定借款利息資本化金額。新準(zhǔn)則對于專門借款所發(fā)生的利息費(fèi)用允許全部資本化，只是需要扣減尚未動用的專門借款金額存入銀行取得的利息收入或者進(jìn)行暫時性投資取得的投資受益；對于所占用一般借款利息資本化金額的確定則需要與所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件資產(chǎn)支出相掛鉤，即為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)累計(jì)資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，計(jì)算確定一般借款應(yīng)予資本化利息金額。四、企業(yè)資金來

14、源：截止2xxx年12月31日，l市土地經(jīng)營公司總資產(chǎn)為29,974萬元。其資金來源除實(shí)收資本為1,000萬元，其余28,974萬元資金，來源主要是銀行借款和占用應(yīng)繳財(cái)政專戶資金款。其中，銀行借款為9,150萬元。全年借款費(fèi)用高達(dá)700多萬。五、借款費(fèi)用核算中存在的主要問題：1、三年來l市土地經(jīng)營公司共購置和開發(fā)土地51萬平方米，購置土地并開發(fā)共占用資金26,573萬元，按原準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，這些供地成本沒有進(jìn)行借款費(fèi)用的資本化；2、三年來開發(fā)房地產(chǎn)建筑面積xx,xxx平方米，完成投資3,984萬元。開發(fā)占用的資金，雖然按財(cái)政部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定執(zhí)行，對“借款費(fèi)用”進(jìn)

15、行了資本化，但在開發(fā)產(chǎn)品完工之后發(fā)生的“借款費(fèi)用”，確認(rèn)為費(fèi)用計(jì)入了當(dāng)期損益。但因?yàn)橥恋亟?jīng)營公司的財(cái)政政策是：土地二級經(jīng)營收支實(shí)行的是收支兩條線，土地經(jīng)營收入上繳財(cái)政，土地經(jīng)營支出由財(cái)政核銷撥付。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行的是企業(yè)自負(fù)盈虧，企業(yè)虧損無處彌補(bǔ)。計(jì)入當(dāng)期損益的財(cái)務(wù)費(fèi)用也都列入了房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營虧損。3、l市政府一些涉及市政基礎(chǔ)建設(shè)和民生工程如“xx區(qū)改造”、“xx改擴(kuò)建”、“土地儲備中心”、“城市建設(shè)和動遷”等所需建設(shè)資金一時不能到位，以政府名義由土地經(jīng)營公司無償借出的資金竟高達(dá)8千多萬元，這些外借的資金其“借款費(fèi)用”也都計(jì)入“期間費(fèi)用”計(jì)入當(dāng)期損益，無疑也變相計(jì)入房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營虧損。4、l市土地經(jīng)

16、營公司經(jīng)營資金運(yùn)用及效果分析（表一） 資金占用及資金來源分析表 金額：萬元資金占用資金來源項(xiàng)目金額項(xiàng)目金額貨幣資金1,385.10短期借款9,150.00預(yù)付及應(yīng)收款11,430.80應(yīng)付款項(xiàng)7,543.00儲備地2,704.50應(yīng)繳稅費(fèi)7.40開發(fā)成本2,407.30應(yīng)繳財(cái)政專戶12,276.00開發(fā)產(chǎn)品5,894.90所有者權(quán)益997.30固定資產(chǎn)75.70其中：實(shí)收資本1,000.00待核銷供地成本6,075.30資產(chǎn)總額29,973.70負(fù)債及所有者權(quán)益總額29,973.70截止2xxx年12月31日l市土地經(jīng)營公司資產(chǎn)總額為29,973.70萬元，其中屬于政府行為，造成的資金占用高達(dá)

17、17,506.10萬元，占總資產(chǎn)的 58.40。17,506.10萬元中借出與墊付市政工程建設(shè)資金11,430.80萬元，待核銷地土地開發(fā)成本6,075.30萬元。同期l市土地經(jīng)營公司的29,973.70萬元資金除由土地儲備中心投資的1,000.00萬元實(shí)收資本外，其余的28,973.70萬元都是借入資金。主要有銀行短期借款9,150.00萬元，拖欠土地購置款7,543.00萬元和占用應(yīng)解繳而未繳財(cái)政的土地使用權(quán)出讓金12,276.萬元。（表二） 房產(chǎn)開發(fā)利潤表 金額：萬元項(xiàng)目金額一、主營業(yè)務(wù)收入3,696.70二、減：主營業(yè)務(wù)成本3,577.70 稅金及附加205.20三、加：其他業(yè)務(wù)收入2

18、.10四、減：營業(yè)費(fèi)用6.10 管理費(fèi)用399.40 財(cái)務(wù)費(fèi)用834.90五、加：營業(yè)外收入3.00六、利潤總額1,320.50截止2xxx年12月31日l市土地經(jīng)營公司房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收入3,696.79萬元，主營業(yè)務(wù)虧損86.2萬元。由于負(fù)擔(dān)了公司絕大部份的期間費(fèi)用“管理費(fèi)用”和“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，造成1,320.5萬元的嚴(yán)重虧損！第三章、按“新借款費(fèi)用準(zhǔn)則”組織土地經(jīng)營公司的“借款費(fèi)用”核算方法，調(diào)整2xxx年公司組建以來的土地開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本和政府行為“借出的流動資金”。（一）、組織土地經(jīng)營公司借款費(fèi)用核算的思路：根據(jù)新借款費(fèi)用準(zhǔn)則的適用范圍和新借款費(fèi)用準(zhǔn)則及投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的應(yīng)予資

19、本化的資產(chǎn)范圍，土地經(jīng)營公司為構(gòu)建、開發(fā)土地和房地產(chǎn)開發(fā)的資產(chǎn)，完全適用可以資本化資產(chǎn)的條件。對政府行為借出的貨幣資金，其用途實(shí)際是墊付于工程建設(shè)的“建造成本”，根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)重于形式的要求，即“企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報告，不僅僅以交易或者事項(xiàng)的法律形式為依據(jù)”的要求，政府行為借出的資金實(shí)際是轉(zhuǎn)移貸款。就是說利用土地經(jīng)營公司的貸款轉(zhuǎn)借給那些施工企業(yè)。另外，參照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第22號金融工具確認(rèn)和計(jì)量的規(guī)定，政府行為借出的“應(yīng)收帳款”也應(yīng)視同為資本化的資產(chǎn)對借款費(fèi)用進(jìn)行資本化。（二）、新借款費(fèi)用準(zhǔn)則應(yīng)用設(shè)計(jì)：1、審查借款合同，核實(shí)借款金額、期間和利率

20、。核查結(jié)果見下表；(表三) 借款合同審查表 借款合同號 借款人 借款金額 借款方式 合同約定借款期間 利率（） （200x）060045 商業(yè)銀行 80,000,000.00 抵押 200x.4.26-200x.3.15 5.7525 713124032005002 工商銀行 20,000,000.00 保證 200x5.1.6-200x.11.15 6.045 713125082005020 商業(yè)銀行 60,000,000.00 抵押 200x.3.10-200x.3.5 6.045 712124032005061 農(nóng)業(yè)銀行 20,000,000.00 保證 200x.11.16-200x.

21、11.15 6.045 700125082005081 商業(yè)銀行 11,500,000.00 抵押 200x.12.16-200x.12.5 6.045 712125032006007 交通銀行 60,000,000.00 抵押 200x.3.6-200x.3.5 6.045 712124032006044 中國銀行 20,000,000.00 保證 200x.11.16-200x.11.15 6.630 712125032006045 商業(yè)銀行 11,500,000.00 抵押 200x.12.21-200x.11.15 6.120 2、計(jì)算核實(shí)土地經(jīng)營公司全部“借款費(fèi)用”計(jì)算結(jié)果見下表；（

22、表四） 借款費(fèi)用計(jì)算表 金額：元 借款金額 利率（） 起息日 截息日 計(jì)息天數(shù) 應(yīng)計(jì)利息 80,000,000.00 5.7525 200x-5-14200x-3-15 301.00 4,617,340.00 20,000,000.00 6.045 200x-1-6200x-11-15 669.00 2,696,070.00 60,000,000.00 6.045 200x-4-29200x-3-5 306.00 3,699,540.00 20,000,000.00 6.045 200x-11-30200x-11-15 345.00 1,390,350.00 11,500,000.00 6.0

23、45 200x-12-20200x-12-5 345.00 799,451.25 60,000,000.00 6.045 200x-3-20200x-3-5 345.00 4,171,050.00 20,000,000.00 6.630 200x-12-15200x-11-15 330.00 1,458,600.00 11,500,000.00 6.120 200x-12-29200x11-15 316.00 741,336.00合計(jì)19,573,737.25根據(jù)借款合同審查核算土地經(jīng)營公司200x年至200x年三年借款利息為1,957萬元。其中：200x年為460萬元，200x年為759萬元

24、，2xxx年為637萬元。 3、審查土地購置合同，核實(shí)購進(jìn)土地面積、價值核實(shí)結(jié)果見下表：（表五） 土地購置合同及開發(fā)土地明細(xì)表 金額：萬元地塊名稱面積（m2）收購成本開發(fā)成本合計(jì)xx園l區(qū)2,640.0010.502,650.50xx園b區(qū)2,875.0011.502,886.50xxxx地塊395.002.00397.00xxxx公司397.001.50398.50xx局0.500.50x中932.004.00936.00xxxx醫(yī)院1,500.005.001,505.00xxx宗地363.002.00365.00xxxxx宗地39.001.0040.00xxx化工廠2,364.1029.6

25、32,393.73xxx化工廠3,618.950.003,618.95xxxx莊宗地300.008.25308.25xxx宗地 2,355.0041.672,396.67xxxxx宗地 877.8613.78891.64xxxxxx宗地 655.4413.98669.42xxxxx宗地 574.8511.99586.84xxxxxx路西側(cè)宗地 1,295.6110.841,306.45xxxxxx宗地 5,191.9830.075,222.05 合計(jì) 26,374.79198.2126,573.00l市土地經(jīng)營公司三年來共通過土地二級經(jīng)營市場購入土地xxx,xxx平方米，支出購地成本26,37

26、5萬元，土地開發(fā)支出198萬元，共計(jì)占用資金26,573萬元。這些資產(chǎn)按“原借款費(fèi)用準(zhǔn)則” 其“借款費(fèi)用”沒有進(jìn)行資本化，全部計(jì)入土地經(jīng)營公司當(dāng)期損益。4、審查土地出售合同，核實(shí)售出土地面積、售價土地出售明細(xì)表如下：（表六） 土地出售合同及成交明細(xì)表地塊名稱面積（m2）成交價款開發(fā)成本純收益xx園l區(qū)4,040.002,650.501,389.50xx園b區(qū)4,395.002,886.501,508.50xxxx地塊780.00397.00383.00xxxx公司491.00398.5092.50xx局55.000.5054.50x中1,392.00936.00456.00xxxx醫(yī)院2,51

27、1.001,505.001,006.00xxx宗地930.00365.00565.00xxxxx宗地65.0040.0025.00xxxx工廠3,713.002,393.731,319.27xxxx工廠7,750.713,618.954,131.76xxxx宗地1,060.00308.25751.75xxx宗地 4,626.002,396.672,229.33xxxxx宗地 1,209.00891.64317.36xxxxxx宗地 1,195.00669.42525.58xxxxx宗地 1,000.00586.84413.16xxxxxxx西側(cè)宗地 2,597.001,306.451,290.

28、55xxxxxx宗地 7,090.005,222.051,867.95 合計(jì) 44,899.7126,573.0018,326.71l市土地經(jīng)營公司三年通過二級土地經(jīng)營市場以掛、招、拍地的形式出售土地十八宗共xxx,xxx平方米，成交價款為44,899.71萬元，減去土地購置成本和開發(fā)費(fèi)用26,573萬元，實(shí)現(xiàn)利潤18,326.71萬元。按財(cái)政規(guī)定以收支兩條線的形式解繳財(cái)政。5、按新的“借款費(fèi)用準(zhǔn)則”的規(guī)定的“借款費(fèi)用資本化的范圍”，重新確認(rèn)應(yīng)進(jìn)行資本化的資產(chǎn)、資產(chǎn)支出金額、重新計(jì)量確定應(yīng)與資本化的“借款費(fèi)用”，調(diào)整和核實(shí)土地開發(fā)成本。（表七） 借款費(fèi)用資本化調(diào)整后土地開發(fā)成本明細(xì)表地塊名稱面

29、積（m2）成交價款開發(fā)成本純收益應(yīng)計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用調(diào)整后收益xx園l區(qū)4,040.002,650.501,389.5048.011,341.49xx園b區(qū)4,395.002,886.501,508.5052.271,456.23xxxx地塊780.00397.00383.002.70380.30xxxx公司491.00398.5092.502.2990.21xx局55.000.5054.5054.50x學(xué)1,392.00936.00456.000.02455.98xxxx醫(yī)院2,511.001,505.001,006.009.10996.90xx宗地930.00365.00565.0021.2754

30、3.73xxxxx宗地65.0040.0025.0025.00xxxx工廠3,713.002,393.731,319.27260.971,042.86xxxx工廠7,750.713,618.954,131.76446.323,663.27xxxx宗地1,060.00308.25751.7534.41717.34xxx宗地 4,626.002,396.672,229.338.212,221.12xxxx宗地 1,209.00891.64317.36158.20159.16xxxxxx宗地 1,195.00669.42525.58525.58xxxxx宗地 1,000.00586.84413.16

31、413.16xxxxx西側(cè)宗地 2,597.001,306.451,290.551,290.55xxxxxx宗地 7,090.005,222.051,867.951,867.95 合計(jì) 44,899.7126,573.0018,326.711,043.7717,245.33按新借款費(fèi)用準(zhǔn)則關(guān)于“借款利息資本化金額的確定”原則，對土地開發(fā)資產(chǎn)占用的資金，應(yīng)分?jǐn)偟慕杩钯M(fèi)用計(jì)算結(jié)果為1,044萬元。占全部借款費(fèi)用1,957萬元的53%。6、審查建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃，確定三年來開發(fā)房屋開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目。（表八） 建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資明細(xì)表工程項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）計(jì)劃投資（萬元）戶數(shù)備注1、xx住宅工程1,300

32、2、xx住宅工程2,1862033、xxx住宅工程5204、xx搬遷工程1,6005、xxx動遷工程2,792合計(jì)8,398經(jīng)核實(shí)l市土地經(jīng)營公司三年承包政府民生工程住宅工程項(xiàng)目x項(xiàng)總建筑面積xx,xxx平方米，計(jì)劃總投資8,398萬元。7、審查建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資完成情況，核實(shí)工程結(jié)算價款及資金使用情況；（表九） 建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃投資完成情況核查表工程項(xiàng)目名稱實(shí)際面積（m2）計(jì)劃投資實(shí)際完成投資比計(jì)劃增減比計(jì)劃1、xx住宅工程1,300.001,171.90128.109.852、xx住宅工程2,186.002,186.003、xxx住宅工程520.00625.40105.4020.274、xx搬遷

33、工程1,600.004,461.702,861.70187.865、xxx動遷工程2,792.004,734.401,942 .4069.57合計(jì)8,398.0013,179.804,781.8056.94通過審查l市土地經(jīng)營公司三年承包的x項(xiàng)民生工程實(shí)際施工面積為xx,xxx平方米，比計(jì)劃xx,xxx平方米減少了x,xxx平方米。完成實(shí)際投資13,179.80萬元，比計(jì)劃投資超支了4,781.80萬元，超支幅度為56.94。8、按新借款費(fèi)用準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行資本化調(diào)整，重新計(jì)算、核實(shí)房產(chǎn)開發(fā)成本；（表十） 建設(shè)項(xiàng)目工程成本資本化調(diào)整明細(xì)表工程項(xiàng)目名稱實(shí)際面積（m2）計(jì)劃投資實(shí)際

34、完成投資應(yīng)計(jì)借款費(fèi)用調(diào)整后建設(shè)成本比計(jì)劃增減增減1、xx住宅工程1,300.001,171.9048.831,220.7379.276.092、xx住宅工程2,186.002,186.0060.002,246.0060.002.743、xxx住宅工程520.00625.40625.40105.4020.274、xx搬遷工程1,600.004,461.70138.084,599.782,999.78187.495、xxx動遷工程2,792.004,734.4081.124,815.522,023.5272.47合計(jì)8,398.0013,179.80328.0313,507.835,109.836

35、0.85l市土地經(jīng)營公司承包的五項(xiàng)民生工程，其建設(shè)資金全部由銀行貸款墊付，按新借款費(fèi)用準(zhǔn)則關(guān)于應(yīng)予資本化金額計(jì)量方法確定應(yīng)分?jǐn)偟睦?28萬元。調(diào)整后的工程實(shí)際完成總投資為13,507.83萬元。比計(jì)劃投資超支5109.83萬元，比計(jì)劃投資超支幅度為60.83。9、核實(shí)政府行為無償借出的流動資金，分析資金去向及用途；截止2xxx年12月31日l市土地經(jīng)營公司根據(jù)政府的指示共無償借出資金9,407.00萬元。這些借款都是由銀行短期貸款和流動負(fù)債支付的。其“借款費(fèi)用”按“原借款費(fèi)用”準(zhǔn)則都不能進(jìn)行資本化，全部由房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目的當(dāng)期損益負(fù)擔(dān)。具體借款情況見下表：（表十一） 借出流動資金核定明細(xì)表

36、 金額：萬元序號借款單位名稱借款時間借款金額借款用途分析1xx安置辦公室2,728.20用于動遷戶的動遷補(bǔ)償2xx建設(shè)指揮部400.00護(hù)城河維修3xxx籌委會535.00廣佑寺的擴(kuò)建工程4xx局62.50財(cái)政借款5xxx改造工程182.20經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)墊付資金6xx房地產(chǎn)開發(fā)240.00企業(yè)借款7土地儲備中心3,759.10土地購置、開發(fā)資金占用8xxx工程指揮部1,500.00基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程合計(jì)9,407.00通過分析l市土地經(jīng)營公司借出的八筆，共9,407萬元的應(yīng)收帳款，沒有一筆是經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往來的欠款，而且全部是由政府指令借出的用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、文化設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)所用資金。

37、這部分資金不僅數(shù)額大，而且占用時間也較長。有的已長達(dá)兩年之久。實(shí)際土地經(jīng)營公司的這些資金都是銀行的短期借款，按新借款費(fèi)用準(zhǔn)則和企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，其借款費(fèi)用亦應(yīng)予以資本化。10、按新借款費(fèi)用準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，對“應(yīng)收帳款”占用的資金的“借款費(fèi)用”應(yīng)進(jìn)行資本化的金額進(jìn)行計(jì)算，并重新核實(shí)“應(yīng)收帳款”金額。（表十二）借出資金借款費(fèi)用應(yīng)予資本化計(jì)算表序號單位單位名稱借款金額應(yīng)與以資本化的利息合計(jì)借款金額1xx安置辦公室2,728.20318.503,046.702xx建設(shè)指揮部400.00108.00508.003xxx籌委會535.0064.00599.004xx局62.5011.9074

38、.405xxx改造工程182.20182.206xx房地產(chǎn)開發(fā)240.0024.60264.607土地儲備中心3,759.103,759.108xxx工程指揮部1,500.0057.901,557.90合計(jì)9,407.00584.909,991.90根據(jù)新借款費(fèi)用準(zhǔn)則的“借款利息資本化金額確定的原則”，和“應(yīng)收帳款”具體占用時間計(jì)算有六筆借款應(yīng)予負(fù)擔(dān)“借款費(fèi)用”585萬元。另有兩筆因?yàn)樯婕懊裆驼?cái)政負(fù)擔(dān)等原因沒有分?jǐn)偂Ｆ?、分析土地?jīng)營公司調(diào)整后的資金運(yùn)用情況,重新評價其經(jīng)營效果。(表十三) 調(diào)整后資金運(yùn)用情況及經(jīng)營效果分析表 資產(chǎn)負(fù)債表 金額：萬元資產(chǎn)項(xiàng)目報表數(shù)調(diào)整數(shù)審定數(shù)負(fù)債及權(quán)益項(xiàng)目報

39、表數(shù)調(diào)整數(shù)審定數(shù)貨幣資金1,385.11,385.1短期借款9,150.09,150.0預(yù)付及應(yīng)收11,430.9-927.310,503.6應(yīng)付款項(xiàng)7,543.01,619.09,162.0儲備地2,704.5-322.52,382.0應(yīng)繳稅費(fèi)7.47.4開發(fā)成本2,407.3-51.42,355.9應(yīng)繳財(cái)政專戶12,276.0696.612,972.6開發(fā)產(chǎn)品5,894.93,678.59,573.4所有者權(quán)益997.3483.41,480.7固定資產(chǎn)75.775.7其中：實(shí)收資本1,000.01,000.0待核銷供地成本6,075.3421.86,497.0資產(chǎn)總額29,937.72,799.032,772.7負(fù)債及所有者權(quán)益29,937.72,799.032,772.7審計(jì)調(diào)整后經(jīng)營公司總資產(chǎn)為32,772.7萬元，增加了2,799萬元。結(jié)構(gòu)也有了變化，實(shí)物資產(chǎn)儲備地、開發(fā)產(chǎn)品和開發(fā)成本有較大的增加。調(diào)整后的資金來源結(jié)構(gòu)也有了變化，主要是應(yīng)付款項(xiàng)有了增加。調(diào)整增加的主要原因是：xxx建設(shè)和xx園工程建設(shè)成本預(yù)結(jié)算造成的。其中僅xx園工程就增加了291萬元。經(jīng)營公司資金運(yùn)用實(shí)物資產(chǎn)的增加，預(yù)付應(yīng)收款項(xiàng)的減少反映了工程建設(shè)進(jìn)度有較