物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)(標(biāo)準(zhǔn)篇)

1、物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)(標(biāo)準(zhǔn)篇)房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 物業(yè)設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)篇 房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)1.前 言 物業(yè)管理是物質(zhì)文明社會(huì)的產(chǎn)物，是人類現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的客觀需要。物業(yè)管理最本質(zhì)的意義，是通過(guò)物業(yè)管理的全過(guò)程，達(dá)到物業(yè)本身的保值增值，讓人類的建設(shè)成果的使用價(jià)值得以最充分地體現(xiàn)。物業(yè)管理的主要對(duì)象是建筑物，對(duì)于高層建而言，其設(shè)計(jì)壽命可長(zhǎng)達(dá)70-100年，維持建筑物壽命的主要因素是其配套的設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，因此對(duì)設(shè)備設(shè)施的管理效果如何，直接關(guān)系到建筑物的壽命，也由此關(guān)系到業(yè)主的資產(chǎn)能否保值增值。同時(shí)我們還應(yīng)該注意到，對(duì)同一棟物業(yè)來(lái)說(shuō)，必然是幾代人的管理，物業(yè)設(shè)備管理具有的長(zhǎng)期

2、的連續(xù)性，必然要求第一代的管理者，要有強(qiáng)烈的歷史責(zé)任感，把物業(yè)設(shè)備管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作做好。在物業(yè)管理的全部?jī)?nèi)容中，設(shè)備管理工作是一項(xiàng)最重要的硬件管理工作，它不但對(duì)物業(yè)本身的價(jià)值體現(xiàn)起到了舉足輕重的作用，還對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)水平的保障起到了不可替代的作用。當(dāng)今，高層建筑的設(shè)備系統(tǒng)基本上集中了世界上各個(gè)領(lǐng)域中先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)在應(yīng)用技術(shù)方面的成果。每一個(gè)設(shè)備系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)特點(diǎn)，有著它內(nèi)在的、獨(dú)特的運(yùn)行規(guī)律。設(shè)備管理工作就是要遵循這些客觀規(guī)律來(lái)進(jìn)行規(guī)范的管理，才能達(dá)到物業(yè)管理的目的。我們?cè)谶@里奉獻(xiàn)給廣大物業(yè)管理工作者的不是什么教科書(shū)，也不是什么物業(yè)管理的普及讀物，它是我們?cè)谖飿I(yè)管理的設(shè)備管理過(guò)

3、程中探索房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 出來(lái)的一整套成功的、具體可操作的寶貴經(jīng)驗(yàn)，它不但對(duì)在管物業(yè)有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用，還對(duì)物業(yè)管理的前期顧問(wèn)工作有很大的幫助。希望能對(duì)推動(dòng)行業(yè)的整體水平，盡一些微薄的力量。 目 錄房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 10前 言（2） 2.0術(shù)語(yǔ)3.0物業(yè)設(shè)備管理體系撲拓 （7） 40物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理 （8）41設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境要求的概（8）4.1.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)含義 （8）4.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求 （8）4.1.2.1高低壓配電房 （8）4.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）（8）4.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房 （9）4.1.3

4、中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間 （9）4.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房 .（9）4.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及風(fēng)柜房 （10）4.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房 （10）4.1.3.4 排風(fēng)機(jī)房 （10）4.1.3.5 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī) （10）4.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間 （11）4.1.4.1生活水泵房 （11）41.4.2減壓閥房 （11）4.1.4.3水表房 （11）4.1.4.4樓層管井房 （12）4.1.4.5排污泵房 （12）房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)4.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間 （12）4.1.5.1消防中心 （12）4.1.5.2氣體滅火設(shè)備間 （13）4.1.5.3樓層設(shè)備間

5、（13）4.1.5.4消防水泵房 （14）4.1.5.5室外消防栓等設(shè)備 （14）4.1.6電梯設(shè)備間 （15）4.1.6.1電梯機(jī)房 （15）4.1.6.2轎廂 （15）4.1.7通信設(shè)備機(jī)房 （16）4.1.7.1通信總機(jī)房 （16）4.1.7.2通信管井房 （17）41.8樓宇自控（ba）系統(tǒng)及cctv保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間 (18）4.1.8.1控制中心機(jī)房 （18）4.1.8.2樓層設(shè)備房 （18）4.2設(shè)備運(yùn)行管理 （19）4.2.1運(yùn)行管理的概念 （19）42.2.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：（19）4.2.2.2高低壓配電運(yùn)行記錄要求 （20）4.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn) （21）2.4運(yùn)行情況分析

6、 （21）4.2.3中央空調(diào)系統(tǒng) （22）房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)4.2.3.1 系統(tǒng)標(biāo)識(shí) .（22） .2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求 （22）4.2.3.2.1、運(yùn)行技術(shù)參數(shù) （22）4.2.3.2.2、運(yùn)行狀態(tài)記錄 （23）4.2.3.2.3、交接班記錄（23）4.2.3.3、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 （23）4.2.4給排水系統(tǒng) （24）4.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí) （24）4.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求 （24）4.2.4.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 （25）4.2.5消防系統(tǒng) （25）4.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí) （25）4.2.5.2消防中心記錄要求 （26）4.2.5.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析 （

7、27）4.2.6電梯及提升設(shè)備 （28）4.2.6.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)： （28）4.2.6.2運(yùn)行情況分析 （29）4.2.7通信系統(tǒng) （30）4.2.8樓宇自控系統(tǒng)及cctv保安監(jiān)控系統(tǒng) （30）4.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí) （30）4.2.8.2樓宇自控系統(tǒng)及ccvt保安監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行記錄要求（30）4.2.8.3運(yùn)行情況分析 （32）房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)4.3設(shè)備臺(tái)帳 （32）4.3.1設(shè)備臺(tái)帳的概念 （32）4.3.2 設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)列的項(xiàng)目 （33）4.3.4 故障報(bào)告 （33）4.3.4.1故障報(bào)告的格式 （33）4.3.4.1故障報(bào)告的歸檔 （33） 5.0系統(tǒng)保養(yǎng) （34）51系統(tǒng)保

8、養(yǎng)的概念 （34）5.2供配電系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 （34）5.2.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 （34）5.2.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 （34）5.2.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 （35）5.2.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 （35）5.3消防系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目 （36）5.3.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 （36）5.3.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 （37）5.3.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 （37）5.3.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 （38）5.4中控維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 .（39）5.4.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目 （39）5.4.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（39）房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)5.4.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（39）5.4.4年度維護(hù)保養(yǎng)（40）5.5空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)項(xiàng)目（

9、40）5.5.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（40）5.5.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（41）5.5.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（42）5.5.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（42）5.6給排水系統(tǒng)保養(yǎng)項(xiàng)目（43）5.6.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（43）5.6.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（43）5.6.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（43）5.6.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（44）5.7土、木工維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（44）5.7.1月度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（44）5.7.2季度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（44）5.7.3半年維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（45）5.7.4年度維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目（45） 6.0外判項(xiàng)目6.1外判項(xiàng)目的定義6.2外判項(xiàng)目的考核6.2.1 故障的認(rèn)定6.2.1.1故障率考核房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)

10、物業(yè)管理資料庫(kù)6.2.1.2電梯故障率的計(jì)算公式 10術(shù)語(yǔ)：11. 技術(shù)責(zé)任：在專業(yè)分工確定后，從技術(shù)角度來(lái)區(qū)分責(zé)任人對(duì)該系統(tǒng)的安全、房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 正常運(yùn)行所應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。具體描述可以從以下幾個(gè)方面理解；責(zé)任人對(duì)自己所負(fù)責(zé)的專業(yè)系統(tǒng)的情況必須是比較熟悉的，對(duì)系統(tǒng)內(nèi)各節(jié)點(diǎn)的設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)必須是了解的，因而對(duì)自己所負(fù)責(zé)的設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行的發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該有自己的技術(shù)判斷。對(duì)涉及本系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)改造的方案必須負(fù)責(zé)地提出自己的技術(shù)意見(jiàn)。 對(duì)所管系統(tǒng)內(nèi)的技術(shù)工人的技術(shù)操作負(fù)有技術(shù)交底的責(zé)任。對(duì)系統(tǒng)設(shè)備的故障、事故提出技術(shù)分析的專業(yè)意見(jiàn)。1.2 系統(tǒng)保養(yǎng)：系統(tǒng)是指按照一定的關(guān)系組成的整體

11、。13.運(yùn)行管理：運(yùn)行是指設(shè)備周而復(fù)此地運(yùn)轉(zhuǎn)。根據(jù)物業(yè)設(shè)備不同專業(yè)系統(tǒng)的技術(shù)要求和使用要求，通過(guò)對(duì)設(shè)備設(shè)施有關(guān)動(dòng)態(tài)參數(shù)的記錄、觀察、分析、調(diào)整來(lái)實(shí)施對(duì)系統(tǒng)設(shè)備的具體操作行為的管理。為排除設(shè)備故障而進(jìn)行的維修工作、檢修工作也應(yīng)該納入運(yùn)行管理的內(nèi)容之中。14.保養(yǎng)的工藝要求：在實(shí)施物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)保養(yǎng)的過(guò)程中，對(duì)每一個(gè)保養(yǎng)環(huán)節(jié)的具體操作要求。15.維修：維修是在運(yùn)行管理范疇內(nèi)的一件工作。是指在運(yùn)行中的設(shè)備出現(xiàn)了故障后進(jìn)行的修理行為。其目的是盡快將設(shè)備故障排除，恢復(fù)系統(tǒng)運(yùn)行。16檢修：是特指一些設(shè)備設(shè)施在一定的運(yùn)行周期內(nèi)，有計(jì)劃地按該設(shè)備的技術(shù)要求進(jìn)行解體調(diào)整、修復(fù)、更換被磨損件的工作行為。被檢修設(shè)備不

12、一定是故障狀房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 態(tài)。17監(jiān)測(cè)：通過(guò)人工或儀表等技術(shù)手段，對(duì)在運(yùn)行的設(shè)備的各類技術(shù)參數(shù)進(jìn)行記錄、分析、比較的過(guò)程。達(dá)到對(duì)設(shè)備運(yùn)行動(dòng)態(tài)的情況的了解的目的。18檢測(cè)：通過(guò)應(yīng)用技術(shù)的手段和對(duì)應(yīng)的儀表，對(duì)設(shè)備固有的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行測(cè)量，以達(dá)到對(duì)被檢設(shè)備的完好程度和性能好壞的判斷的目的。19預(yù)測(cè)：通過(guò)對(duì)設(shè)備系統(tǒng)的大量數(shù)據(jù)的占有和分析，推斷未來(lái)的時(shí)間段內(nèi)設(shè)備可能出現(xiàn)的技術(shù)狀態(tài)和安全運(yùn)行的可靠程度的工作過(guò)程和結(jié)果。110技術(shù)協(xié)調(diào)：當(dāng)出現(xiàn)有多專業(yè)系統(tǒng)交叉的問(wèn)題時(shí)，組織有關(guān)專業(yè)工程師進(jìn)行技術(shù)討論，解決相關(guān)問(wèn)題的過(guò)程。 2.0物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理2.1設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)要求2.1.1設(shè)備運(yùn)行

13、的環(huán)境要求的概念高層建筑的各系統(tǒng)的主要設(shè)備在投入運(yùn)行后，必須具備一個(gè)適合的工作環(huán)境，房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 從物業(yè)設(shè)備長(zhǎng)壽運(yùn)行的基本要求出發(fā)，為保證各類不同專業(yè)設(shè)備的運(yùn)行需要而提出對(duì)設(shè)備放臵的環(huán)境的具體要求。2.1.2供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境要求2.1.2.1高低壓配電房門：外開(kāi)，門洞有防鼠防小動(dòng)物裝臵、門扇有通風(fēng)百葉，門內(nèi)側(cè)裝有防火自動(dòng)垂簾（或其他防火隔斷措施）。防火門及金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明顯的標(biāo)識(shí)：“高低壓配電室”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。墻身：刷白，無(wú)施工遺留痕跡。無(wú)明顯的凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象。墻身只允許掛“系統(tǒng)圖”及“規(guī)章制度”。天花：刷白，無(wú)漏水痕

14、跡，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。地板：可根據(jù)實(shí)際情況選以下一種處理方法；a.水泥地板全部油灰色地板漆。b.鋪防潮、防滑地磚。c.用阻燃夾板作地板。上述三種方式都要在距離配電柜50cm處用黃色油漆劃上10-15cm寬的警戒線。在操作范圍內(nèi)鋪上對(duì)應(yīng)電壓等級(jí)的絕緣膠墊。2.1.2.2樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）墻身、地板、天花的要求與高低壓配電室同。對(duì)穿過(guò)樓板的母線槽、電纜橋架必須做好防水浸的攔水基。要求具有對(duì)整個(gè)配電室阻水的防水門坎。2.1.2.3備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房地面應(yīng)做好防塵處理，發(fā)電機(jī)臺(tái)架應(yīng)高于地面，在距離臺(tái)架20cm處應(yīng)有黃色房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 的警戒線，發(fā)電機(jī)組的槽鋼底座不應(yīng)有

15、銹蝕現(xiàn)象。對(duì)于水冷發(fā)電機(jī)組的臺(tái)架四周應(yīng)有完整的排水溝，其寬度不宜超過(guò)15cm。發(fā)電機(jī)組的日用油箱應(yīng)設(shè)在有門的獨(dú)立房間，門外側(cè)應(yīng)有明顯的警示牌：“嚴(yán)禁煙火”。發(fā)電機(jī)組的啟動(dòng)電池應(yīng)放臵在專用的臺(tái)架上。發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。2.1.3中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備間2.1.3.1中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房天花、墻身刷白，在對(duì)外部可能形成噪聲影響的機(jī)房，應(yīng)在門、墻及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防塵的油漆處理、并應(yīng)做好疏水、防水處理。冷卻系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)的管道上應(yīng)噴上明顯的字樣，并用不同的顏色標(biāo)示出其介質(zhì)流向。如“冷卻上水管”、“冷卻回水管

16、”、“冷凍上水管”、“冷凍回水管”等字樣。 所有閥門應(yīng)掛上用比較耐用的材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌 屬于冷凍水系統(tǒng)的設(shè)備、管道（含冷凍水泵的泵體），其保溫應(yīng)該是良好的，冷凍水泵及冷卻水泵的泵軸的軸向漏水應(yīng)有專門的排水通道。泵基礎(chǔ)、泵臺(tái)架應(yīng)保持清潔、干燥。2.1.3.2新風(fēng)機(jī)房及空氣處理機(jī)（風(fēng)柜）房設(shè)備房門應(yīng)外開(kāi)，門坎應(yīng)為不低于10cm高的防水地坎，基座四周應(yīng)設(shè)臵排水明溝、地漏完好，新風(fēng)進(jìn)口、回風(fēng)百頁(yè)應(yīng)潔凈無(wú)塵。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 設(shè)備房?jī)?nèi)的維修照明完好，應(yīng)設(shè)臵作為維修用的專用插座。2.1.3.3二次冷凍泵及熱交換器機(jī)房同中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)房。2.1.3.4 排風(fēng)機(jī)房機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆（對(duì)

17、于非鍍鋅機(jī)件）。風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防潮防腐處理，用水泥制作的機(jī)座墩,應(yīng)用專用的地板漆進(jìn)行覆蓋。應(yīng)懸掛排風(fēng)機(jī)的標(biāo)示牌（內(nèi)含包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容），設(shè)備和設(shè)備附件以及房間的墻身、天花頂保應(yīng)保持清潔、干燥。2.1.3.5 露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)露天的加壓送風(fēng)機(jī)及排煙風(fēng)機(jī)在有條件的情況下，應(yīng)加裝防雨蓬架。機(jī)身應(yīng)噴涂防銹漆和外層保護(hù)漆（建議銀灰色）。對(duì)風(fēng)機(jī)機(jī)座和風(fēng)管支撐件均要防水防腐處理。在適當(dāng)?shù)奈慌Z上應(yīng)懸掛標(biāo)示牌（包括：技術(shù)數(shù)據(jù)、功能、狀態(tài)等內(nèi)容）。 設(shè)備和設(shè)備附件應(yīng)保持清潔、干燥。帶電、旋轉(zhuǎn)部件、進(jìn)（出）風(fēng)口應(yīng)有安全警示標(biāo)志。2.1.4給排水系統(tǒng)設(shè)備間2.1.4.1生活水泵房生

18、活水泵房的天花、墻身刷白（如泵房噪聲對(duì)外有干擾的情況下，應(yīng)做吸音設(shè)施）。房?jī)?nèi)不準(zhǔn)放臵雜物，正常照明良好，并有應(yīng)急燈裝臵。門扇為外開(kāi)防火門。地面做好防滑、防水處理。水泵基座應(yīng)高于地面，基座周圍應(yīng)有通至地漏或集水井的排水明溝。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 泵房?jī)?nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并用箭頭標(biāo)明水流方向 。閥門應(yīng)掛上用耐用材料做成的標(biāo)示牌，標(biāo)示牌應(yīng)標(biāo)明該閥門正常工作時(shí)的應(yīng)處狀態(tài)。水泵的泵體、電機(jī)外殼支架和水泵的電源箱（柜）或控制柜的保護(hù)油漆面應(yīng)保持良好。不應(yīng)有銹蝕。但對(duì)電機(jī)的表面油漆不宜加厚，避免造成散熱不良。2.1.4.2減壓閥房減壓閥房的天花、墻身刷白，房?jī)?nèi)不準(zhǔn)放臵雜物，且照明良好，門扇為外

19、開(kāi)門，應(yīng)設(shè)臵不低于10cm的防水門坎。地面做好防滑、防水處理。地面應(yīng)有通至地漏的排水明溝。減壓閥閥體油漆應(yīng)保持良好，不得有銹蝕，并掛有用耐用材料做成的標(biāo)示牌。標(biāo)示牌上要標(biāo)明閥前壓力和閥后壓力等重要技術(shù)指標(biāo)。在閥前或閥后壓力表上應(yīng)在設(shè)定值的位臵上用紅油漆劃上明顯的警戒紅線。減壓閥房?jī)?nèi)管道應(yīng)噴上防腐油漆，并標(biāo)注明水流方向。2.1.4.3水表房水表房的天花、墻身刷白，不準(zhǔn)放臵任何雜物，且照明良好。門扇完好，門前不應(yīng)放臵障礙物。水表房?jī)?nèi)所有閥門無(wú)漏水現(xiàn)象，水表油漆良好無(wú)銹蝕，在干管管道上應(yīng)噴有水流流向的箭頭。水表面板無(wú)積塵土，表內(nèi)數(shù)字清晰易讀。2.1.4.4樓層管井房管井照明燈具完好。管井門為外開(kāi)防火

20、門，無(wú)破損，門板油漆保持良好。門栓、門鎖完好。水管井應(yīng)設(shè)臵不低于10cm的防水門坎。地面整潔，無(wú)雜物，管道支架上沒(méi)有施工時(shí)期遺留的施工垃圾，做好防房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 腐油漆，管道卡碼完好，金屬管道的防腐油漆覆蓋完好并有正確的分色。各類閥門完好，無(wú)漏水、銹斑，壓力表計(jì)顯示清晰、正確。2.1.4.5排污泵房排污泵房的集水井應(yīng)有可站人的鐵柵上蓋。鐵柵應(yīng)保持油漆覆蓋，不應(yīng)有銹蝕。集水井內(nèi)應(yīng)無(wú)廢膠袋、木塊等雜物。控制電箱整潔無(wú)塵，并能正常工作。液位控制器上不附著雜物。閥門上應(yīng)掛狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌。2.1.5消防系統(tǒng)設(shè)備間2.1.5.1消防中心門：外開(kāi)，金屬門應(yīng)保持完好，防腐油漆定期翻新。門外應(yīng)有明

21、顯的標(biāo)識(shí)“消防中心”“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”。墻身：潔白，無(wú)施工遺留的痕跡。無(wú)明顯凹凸不平及掛塵的現(xiàn)象，墻身只允許懸掛“規(guī)章制度”“操作規(guī)程”“緊急事故處理程序”。地板：無(wú)垃圾，積塵。高臺(tái)板及地溝：線路敷設(shè)整齊，地板下或地溝內(nèi)無(wú)施工遺留痕跡，無(wú)施工垃圾、雜物、塵土，地板蓋平整完好。天花：潔白，無(wú)漏水痕跡，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。消防中心嚴(yán)禁堆放雜物，以保證在緊急情況下有足夠的指揮人員的活動(dòng)空間。報(bào)警主機(jī)后面的維修通道應(yīng)保持暢通。所有設(shè)備的柜頂、柜內(nèi)無(wú)積浮塵，不得在機(jī)柜內(nèi)放臵一切與運(yùn)行設(shè)備無(wú)關(guān)的雜物。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 各分類末端設(shè)備的電源插座應(yīng)安裝為永久的、容量足夠的固定插座。不宜采用電源拖

22、板代替，更不得一個(gè)電源拖板帶三個(gè)以上的末端設(shè)備。電池組表面應(yīng)保持清潔，箱體完好，無(wú)生銹。照明：電源應(yīng)接入確?；芈?，應(yīng)急燈齊備完好，室內(nèi)照明應(yīng)保持足夠光照度。2.1.5.2氣體滅火設(shè)備間氣瓶間嚴(yán)禁堆放雜物。門：門鉸無(wú)松動(dòng)，門鎖完好，門外應(yīng)有明顯標(biāo)識(shí)（“btm氣瓶間”）。 墻身：潔白，無(wú)掛塵現(xiàn)象，只允許懸掛“操作規(guī)程”。地板：應(yīng)無(wú)施工時(shí)期留下的垃圾、積塵，并應(yīng)保持清潔無(wú)塵。 天花：潔白，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。氣瓶組：瓶體支架無(wú)積塵、無(wú)生銹，壓力表清晰，抄讀方便，管網(wǎng)上不得掛其他不相關(guān)物件。管道及其支架油漆無(wú)剝落、生銹，對(duì)應(yīng)的瓶體上的適當(dāng)位臵應(yīng)懸掛該氣體瓶“保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌。照明：電源應(yīng)接入確保回路，應(yīng)急燈齊

23、備完好，室內(nèi)照明無(wú)故障。 附屬設(shè)備：報(bào)警主機(jī)、聯(lián)動(dòng)屏、緊急廣播控制屏、供電設(shè)備電源箱，箱頂、箱內(nèi)無(wú)積塵，箱體完好，無(wú)生銹。箱內(nèi)走線有序、不凌亂。2.1.5.3消防水泵房加壓水泵、氣壓罐、濕式報(bào)警閥底座無(wú)松動(dòng)，無(wú)泄漏，泵體、氣壓罐身、地腳螺絲無(wú)生銹，無(wú)脫漆。懸掛標(biāo)有技術(shù)參數(shù)的標(biāo)示牌。閘閥：明桿加黃油，無(wú)滲漏，無(wú)生銹。閘閥懸掛標(biāo)有“功能、狀態(tài)、技術(shù)參數(shù)、上級(jí)閥門位臵”等內(nèi)容的標(biāo)示牌。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 管道：油漆無(wú)剝落，標(biāo)有工作介質(zhì)流向指示?？刂葡洌簾o(wú)積塵，外表無(wú)缺陷，無(wú)生銹。功能標(biāo)識(shí)清楚，指示燈、電流表、壓力表無(wú)故障，表面清晰便于抄讀。箱內(nèi)走線有序，不凌亂。2.1.5.4室外消防栓

24、等設(shè)備水泵接合器房:門：無(wú)破損，門鉸無(wú)松動(dòng)，門鎖完好，門外有“消防水泵接合器”標(biāo)示牌。水泵接合器：無(wú)滲漏、配件齊全，防腐油漆無(wú)剝落，接合器懸掛供水樓層范圍標(biāo)示牌，設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁堆放雜物。室外栓：防腐油漆無(wú)剝落，配件齊全，四周3米范圍內(nèi)不應(yīng)有阻擋物和障礙物。2.1.6電梯設(shè)備間2.1.6.1電梯機(jī)房電梯機(jī)房的天花、墻身刷白，無(wú)漏水、滲水現(xiàn)象，地面采用專用地板漆油漆（灰色）或鋪防潮、防滑地磚。控制柜、主機(jī)周圍劃分黃色警戒線。門外開(kāi)，并有鎖緊裝臵，門上應(yīng)有明顯標(biāo)志：“電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”。機(jī)房?jī)?nèi)不應(yīng)存放無(wú)關(guān)的設(shè)備、雜物和易燃性液體，并應(yīng)設(shè)臵手提滅火裝臵。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)有良好通風(fēng)，保證室內(nèi)最高溫

25、度不超過(guò)40。當(dāng)使用排風(fēng)扇通風(fēng)時(shí)，如安裝高度較低時(shí)，應(yīng)設(shè)防護(hù)網(wǎng)。曳引繩、限速器鋼絲繩、選層器鋼帶穿過(guò)樓板孔四周應(yīng)筑有不低于10cm的永久性防水圍攔。主機(jī)上方的承重吊鉤不應(yīng)有銹蝕現(xiàn)象，油黃色油漆，并在吊鉤所在的承房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 重梁上用永久的方式標(biāo)明最大允許載荷。盤車工具齊全，并應(yīng)掛在對(duì)應(yīng)主機(jī)附近的墻上，便于取用。在盤車的手輪或電機(jī)的后端蓋易于看到的位臵，用明顯的箭頭標(biāo)出盤車輪的轉(zhuǎn)動(dòng)方向與轎廂運(yùn)動(dòng)方向一致的標(biāo)識(shí)。電梯機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)有詳細(xì)說(shuō)明，指出當(dāng)電梯發(fā)生故障時(shí)應(yīng)遵循的拯救操作規(guī)程，包括電梯困人的解救的步驟。當(dāng)同一機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)臵有數(shù)臺(tái)曳引機(jī)時(shí)，各主開(kāi)關(guān)與照明開(kāi)關(guān)均應(yīng)設(shè)臵標(biāo)明各開(kāi)關(guān)所對(duì)應(yīng)

26、的電梯編號(hào)及對(duì)應(yīng)控制設(shè)備名稱的標(biāo)牌。2.1.6.2轎廂轎廂照明正常，天花及地板清潔無(wú)破損。風(fēng)扇運(yùn)行可靠且無(wú)噪聲和異常振動(dòng)，操作面板、電話、對(duì)講機(jī)、cctv監(jiān)視器、應(yīng)急燈、警鈴、超載報(bào)警等均使用良好。轎廂掛應(yīng)有標(biāo)有本梯限載的標(biāo)識(shí)牌、安全使用電梯規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。廳門和轎門地坎的導(dǎo)槽應(yīng)保持清潔、無(wú)雜物、無(wú)沙礫。2.1.7通信設(shè)備機(jī)房2.1.7.1通信總機(jī)房（1）通信交換機(jī)機(jī)房機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)該設(shè)有二扇對(duì)外出入的門。如其中一扇門在正常情況下關(guān)閉不經(jīng)常使用，另一扇門上方應(yīng)有明顯的標(biāo)識(shí)；“通信交換機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”或“非值班工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”，交換機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)懸掛“室內(nèi)禁

27、止吸煙”等標(biāo)示牌及 “交換機(jī)機(jī)房管理規(guī)定”。進(jìn)入機(jī)房應(yīng)換穿機(jī)房配備的專用拖鞋。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 地板應(yīng)為專用的防靜電地板，防靜電地板下，應(yīng)無(wú)施工遺留的痕跡，并保持干燥，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)整潔有序。應(yīng)安裝專用空調(diào)，確保室內(nèi)全天候在一定的溫度及濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。室內(nèi)的墻身及天花板上，無(wú)滲漏水痕跡，無(wú)蜘蛛網(wǎng)。機(jī)房在地下室內(nèi)的，墻身及地板上，應(yīng)無(wú)滲水現(xiàn)象。機(jī)房?jī)?nèi)的照明要求接入確?；芈分畠?nèi)，并保持良好狀態(tài)。機(jī)房?jī)?nèi)不應(yīng)堆放無(wú)關(guān)的雜物。但應(yīng)按要求配備滅火器。（2）通信機(jī)房?jī)?nèi)的電源室門外應(yīng)標(biāo)示“通信機(jī)房電源室”室內(nèi)要保持干燥，并在規(guī)定的溫濕度范圍之內(nèi)。墻身及地面、天花無(wú)滲漏水

28、現(xiàn)象。電池組應(yīng)放臵在專用的電源架上，并保持清潔。室內(nèi)禁止堆放任何雜物。 按要求配備手提消防滅火器。（3）通訊機(jī)房?jī)?nèi)的話務(wù)員室門外應(yīng)有標(biāo)牌“話務(wù)員室”，“非工作人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”，門應(yīng)使用向外開(kāi)的放火門。室內(nèi)應(yīng)安裝專用空調(diào)確保室內(nèi)保持一定的溫度及濕度，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。地面、墻身、天花、應(yīng)無(wú)滲水漏水的痕跡和無(wú)蜘蛛網(wǎng)。墻身應(yīng)掛上“話務(wù)員職責(zé)”等規(guī)章制度。室內(nèi)應(yīng)按要求配備消防滅火器。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)2.1.7.2通信管井房門洞應(yīng)有不低于15cm的防水門檻，門向外開(kāi)，使用防火門，門外應(yīng)標(biāo)“通信管井房”。地板應(yīng)用水泥沙漿找平并涂上專用的防塵地板漆，墻身應(yīng)用白色涂料刷白。通過(guò)樓板的管線孔

29、洞應(yīng)采用柔性填充材料進(jìn)行密封。通信電纜應(yīng)固定在管井內(nèi)的支架上，每一樓層的管井房?jī)?nèi)如有配線架。在該配線架應(yīng)標(biāo)明每對(duì)線的編號(hào)。井房?jī)?nèi)應(yīng)有足夠的照明并應(yīng)配臵有維修用插座。2.1.8樓宇自控（ba）系統(tǒng)及cctv保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間cctv控制間宜和消防控制中心同在一室,bas控制室宜設(shè)臵在設(shè)備管理部門合適的位臵。2.1.8.1控制中心（含cctv、fa、bas）機(jī)房門外應(yīng)有“控制中心機(jī)房”或“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)” 等標(biāo)示牌，室內(nèi)應(yīng)有“室內(nèi)禁止吸煙”或禁煙標(biāo)示牌。防火門應(yīng)向外開(kāi)，定期使用專用油漆刷新。使用專用防靜電地板的機(jī)房，地板下應(yīng)無(wú)施工時(shí)期遺留的痕跡，并且無(wú)滲水、潮濕等現(xiàn)象，地板下敷設(shè)的管線應(yīng)分別

30、用標(biāo)牌標(biāo)識(shí)標(biāo)明，線管內(nèi)的各類信號(hào)線、電源線應(yīng)整潔有序。墻身及天花無(wú)滲水、漏水的痕跡。室內(nèi)應(yīng)使用專用的空調(diào)，確保室內(nèi)全天候保持在一定的溫濕度范圍之內(nèi)，并保持良好的通風(fēng)狀態(tài)。墻上應(yīng)懸掛ba自動(dòng)控制的模擬屏或相關(guān)系統(tǒng)的系統(tǒng)圖。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) ups不間斷電源的電池表面清潔、無(wú)灰塵。現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)有有關(guān)電池電量的測(cè)量記錄。自控系統(tǒng)用的電腦、打印機(jī)，應(yīng)保持良好的狀態(tài)，機(jī)內(nèi)外整潔干凈，無(wú)浮塵。cctv的主機(jī)設(shè)備，保持良好的狀態(tài)，設(shè)備上無(wú)灰塵，電源線、信號(hào)線整齊，并做好分類。室內(nèi)及所有機(jī)柜內(nèi)禁止放臵無(wú)關(guān)的雜物。室內(nèi)按規(guī)定配備消防滅火器。 3.2設(shè)備運(yùn)行管理3.2.1運(yùn)行管理的概念為負(fù)責(zé)設(shè)備系統(tǒng)正常

31、運(yùn)行而設(shè)臵具體操作要求,并規(guī)范在設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行過(guò)程中對(duì)數(shù)據(jù)采集、歸類、分析、運(yùn)行方案設(shè)定、調(diào)整等具體操作內(nèi)容。以這些規(guī)定和要求來(lái)指導(dǎo)管理者和操作者的過(guò)程。3.2.2供配電系統(tǒng)3.2.2.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：（1）高低壓配電室主要出入門外應(yīng)有“高壓配電室”、“低壓配電室”、“非值班操作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”等白底紅字的標(biāo)志牌。（2）高壓進(jìn)線如敷設(shè)在配電室內(nèi)或外，且是開(kāi)放式安裝的，要在護(hù)欄上或?qū)Ь€上掛上“高壓危險(xiǎn)”的標(biāo)識(shí)牌。（3）在高壓配電柜的進(jìn)線柜的正面和背面，要在適當(dāng)?shù)奈慌Z上標(biāo)上進(jìn)線回路的名稱。例：“龍?zhí)秄9”“天河f4”等，并與系統(tǒng)圖上的標(biāo)注一致。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)（4）對(duì)已經(jīng)送電的高壓開(kāi)關(guān)及已

32、退出運(yùn)行的高壓開(kāi)關(guān)，要掛上統(tǒng)一的有“投入”“正在工作、嚴(yán)禁合閘“的標(biāo)示牌。（5）高低壓配電柜的頂部應(yīng)明確標(biāo)示該柜在系統(tǒng)中的編號(hào)，并必須和竣工圖上的標(biāo)號(hào)相一致。有條件的情況下還應(yīng)標(biāo)明該柜的功能和用途，例如：“聯(lián)絡(luò)柜”“計(jì)量柜”“饋電柜”等。（6）在低壓配電柜的所有送電開(kāi)關(guān)的面板上應(yīng)該用統(tǒng)一的字樣表示該路開(kāi)關(guān)的回路名稱。（7）在低壓配電送電的“母線槽”“電纜”上應(yīng)可靠地扎上已經(jīng)標(biāo)注上回路名稱的金屬牌子，在同一回路不同的適當(dāng)位臵，扎上同一標(biāo)示。（8）樓層配電室及專用管井應(yīng)該有明確的標(biāo)示牌。（9）高低壓配電室及其他獨(dú)立的配電室內(nèi)的接地點(diǎn)應(yīng)有明確統(tǒng)一的“接地點(diǎn)#號(hào)”的標(biāo)識(shí)。（10）對(duì)于高壓配電的直流操作

33、電源的電池組的表面，應(yīng)保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍內(nèi)（干式免維護(hù)電池應(yīng)定期檢查）。發(fā)電機(jī)房的照明、通風(fēng)、冷卻、泵油設(shè)備的用電應(yīng)接入確保回路，以保證發(fā)電機(jī)組送電后，能確保這些設(shè)備的運(yùn)行用電。 3.2.2.2高低壓配電運(yùn)行記錄要求(1)運(yùn)行技術(shù)參數(shù)：高壓側(cè)（以高壓供電回路為記錄項(xiàng)）：每小時(shí)記錄 電壓（kv）、電流（a）直流屏技術(shù)數(shù)據(jù)：充電電壓、電流、直流電壓。低壓側(cè)受電端總開(kāi)關(guān)、各饋電回路（屏、柜）的每小時(shí)記錄電壓（v）電流（a）房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 功率因素（cos），每天固定時(shí)間記錄主要回路的電能耗用情況。(2)運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)電能耗用統(tǒng)計(jì)表（附表）月總負(fù)荷變化情況曲線表（附表）回

34、路月負(fù)荷情況變化曲線表（附表）變壓器投入運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)表（附表）(3)交接班記錄與檢查當(dāng)班運(yùn)行人員要對(duì)其記錄負(fù)責(zé)，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對(duì)其運(yùn)行記錄、各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。3.2.2.3設(shè)備完好標(biāo)準(zhǔn)(1)設(shè)備外觀干凈完整，各類標(biāo)示清晰，各類指示燈完好無(wú)缺，各類儀表完好、指示正確。(2)各級(jí)開(kāi)關(guān)工作正常，高低壓開(kāi)關(guān)柜的前后門鎖完好無(wú)損。直流屏工作正常，電池保養(yǎng)正確。補(bǔ)嘗電容柜能正常投入運(yùn)行，各電容器組完好無(wú)損。高壓操作工具齊全，且有檢驗(yàn)合格證。(3)配電間內(nèi)照明燈具齊全，防小動(dòng)物的措施完好。(4)配電間內(nèi)的滅火設(shè)備處在有效期內(nèi)，火災(zāi)報(bào)警設(shè)備有效。(5)變壓器房干凈，無(wú)浮塵，變壓器無(wú)過(guò)載、

35、超溫，設(shè)備房?jī)?nèi)照明燈具完整，通風(fēng)設(shè)備完好。3.2.2.4運(yùn)行情況分析每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對(duì)本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)(1)全年平均荷載（kw）、各臺(tái)變壓器的運(yùn)行時(shí)數(shù)（h）、總用電量、重點(diǎn)用電回路的用電總量（kwh）、全年低壓端平均線電壓（v）、全年平均氣溫（）、全年高低壓配電設(shè)備的故障率（%）（從高壓進(jìn)線開(kāi)始到低壓配電柜出線端止的設(shè)備）(2)分析系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)(3)分析出現(xiàn)故障的主要原因(4)對(duì)全年系統(tǒng)運(yùn)行的評(píng)價(jià)(5)根據(jù)今年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來(lái)年運(yùn)行管理的預(yù)測(cè)性意見(jiàn)。3.

36、2.3中央空調(diào)系統(tǒng)3.2.3.1 系統(tǒng)標(biāo)識(shí)(1)在空調(diào)設(shè)備地應(yīng)有“主機(jī)房（冷凍站）”、“二次熱交換機(jī)房”、“新風(fēng)機(jī)房”、“空調(diào)機(jī)房”、“空調(diào)系統(tǒng)配電房（柜）”等功能標(biāo)示牌(2)機(jī)房設(shè)備的主供電導(dǎo)線上應(yīng)有分相標(biāo)準(zhǔn)（紅色、黃色、綠色）的色彩識(shí)別。安全區(qū)域邊緣應(yīng)有黃色的安全警戒線。對(duì)于旋轉(zhuǎn)部件、易觸電位臵等必須懸掛警示牌(3)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)必須在明顯、關(guān)鍵位臵設(shè)臵有水流方向和供水區(qū)域的標(biāo)志（注）(4)冷凍（卻）水管路系統(tǒng)管路控制閥必須懸掛包括系統(tǒng)唯一編號(hào)和功能的標(biāo)識(shí)牌（隸屬系統(tǒng)、型號(hào)、功能等）及懸掛啟閉狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌(5)空調(diào)配電柜在相關(guān)回路懸掛其運(yùn)行狀態(tài)和警示牌3.2.3.2、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記

37、錄要求（一）、運(yùn)行技術(shù)參數(shù)房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)(1)制冷主機(jī)、冷卻（凍）水泵、冷卻塔等設(shè)備的運(yùn)行電流（a）、電壓（v）、功率因數(shù)cos，冷卻（凍）進(jìn)出水溫度（）、壓力（mp）和流量（m2 /h）等(2)冷壓縮機(jī)運(yùn)行中的油壓、油溫、軸承溫度、油面高度(3)主機(jī)電能消耗數(shù)量（kwh）(4)室外溫度、濕度、氣候情況（晴、陰等）(5)空調(diào)風(fēng)機(jī)的進(jìn)出冷凍水溫度、送（回）風(fēng)溫度、新風(fēng)溫度、一次混合溫度（在自動(dòng)化條件許可的情況時(shí)）(6)變頻系統(tǒng)的檢測(cè)變頻器的溫度、運(yùn)行頻率、機(jī)柜溫度（對(duì)具有變頻系統(tǒng)部分）（二）運(yùn)行狀態(tài)記錄通過(guò)固定表格對(duì)如下情況進(jìn)行記錄：(1)主機(jī)（含二次熱交換系統(tǒng)）、冷凍（卻）水

38、泵、冷卻塔、空調(diào)風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)開(kāi)停機(jī)時(shí)間(2)空調(diào)配電系統(tǒng)各回路運(yùn)行狀態(tài)(3)各控制閥門啟閉狀態(tài)(4)對(duì)有變頻系統(tǒng)的檢測(cè)變頻器運(yùn)行和異常狀態(tài)（三）交接班記錄(1)當(dāng)班運(yùn)行中所發(fā)生的異常情況的原因及處理情況(2)當(dāng)班的設(shè)備操作記錄（操作設(shè)備、時(shí)間等）(3)運(yùn)行中遺留問(wèn)題，需下一班處理的事項(xiàng)（包括上級(jí)的指令、運(yùn)行調(diào)度情況等）(4)當(dāng)班系統(tǒng)運(yùn)行狀況的綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)(5)簽名3.2.3.3、系統(tǒng)運(yùn)行情況分析(1)能源統(tǒng)計(jì)分析空調(diào)主機(jī)（條件許可時(shí)，按空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)）的日、月、年的用電、用水情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并與往年同期（含氣溫、物業(yè)的入住率等約束條件）進(jìn)行比較。(2)運(yùn)行指標(biāo)分析（成

39、本核算）指單位能耗成本計(jì)算(3)系統(tǒng)故障、事故統(tǒng)計(jì)分析(4)溫、濕度統(tǒng)計(jì)（室根據(jù)各年度的能源統(tǒng)計(jì)、運(yùn)行指標(biāo)、溫濕度統(tǒng)計(jì)、使用率等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)提出來(lái)年的空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行方式和運(yùn)行曲線。(6)系統(tǒng)運(yùn)行綜合評(píng)價(jià)3.2.4給排水系統(tǒng)3.2.4.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)(1)所有的水泵房，減壓閥房，排污泵房，管井房等門口應(yīng)有房間功能標(biāo)識(shí)牌。(2)水泵房?jī)?nèi)應(yīng)有系統(tǒng)圖懸掛墻上。(3)系統(tǒng)內(nèi)所有水泵、閥門、管道要掛上或標(biāo)上標(biāo)識(shí)。3.2.4.2系統(tǒng)巡檢記錄要求給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理的內(nèi)容主要是進(jìn)行巡檢管理。(1)運(yùn)轉(zhuǎn)檢查：系統(tǒng)內(nèi)所有的水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況，包括有無(wú)雜聲，有無(wú)漏水現(xiàn)房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 象。(2)電氣檢查：所有水泵控

40、制箱的自動(dòng)手動(dòng)投入情況是否正常。電氣接線端口有無(wú)松脫。液位控制器是否正常工作(3)閥門檢查：所有閥門的狀態(tài)情況，是否按標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)所示狀態(tài)。(4)管道檢查：特別是供水壓力管道，要定期檢測(cè)管壁厚度，排水管保持暢通，不漏水，特別地漏位臵。(5)用水量記錄：每月對(duì)用水量做好記錄，并以圖表形式出現(xiàn)與以往幾年同期用水量作對(duì)比（附用水記錄表）。(6)對(duì)以上檢查作好記錄，并由檢查人員簽上姓名、日期、每月由系統(tǒng)工程師對(duì)其運(yùn)行記錄及統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽定。3.2.4.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析每年年末到次年一月前，由系統(tǒng)工程師對(duì)本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：(1

41、)全年用水量統(tǒng)計(jì)，各分表用水量統(tǒng)計(jì)，與以往年作比較，采用了何種節(jié)水措施，效果如何。(2)全年出現(xiàn)故障的主要原因分析。(3)對(duì)壓力管道壁的測(cè)厚要每年對(duì)比，作出管道壁厚度變化的趨勢(shì)分析。(4)對(duì)全年系統(tǒng)運(yùn)行的評(píng)價(jià)。(5)根據(jù)全年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來(lái)年運(yùn)行管理的預(yù)測(cè)性意見(jiàn)。3.2.5消防系統(tǒng)3.2.5.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)(1)消防中心：門外應(yīng)有“消防中心”“非值班工作人員不禁入內(nèi)”白底房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 紅字的標(biāo)示牌。(2)btm氣瓶間：門外應(yīng)有“btm氣瓶間”標(biāo)示牌，氣瓶應(yīng)懸掛氣體“保護(hù)區(qū)域”的標(biāo)示牌。(3)泵接合器應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示牌。(4)濕式報(bào)警閥應(yīng)標(biāo)有“送水樓層范圍”的標(biāo)示

42、牌。(5)消防管道主管應(yīng)全部為紅色油漆，并標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”的指示。(6)閥門應(yīng)有標(biāo)注內(nèi)容包括“系統(tǒng)、狀態(tài)、上一級(jí)閥門位臵”的標(biāo)示牌。(7)報(bào)警主機(jī)應(yīng)標(biāo)有“探測(cè)區(qū)域”的標(biāo)示牌。(8)減壓閥應(yīng)標(biāo)有“供水范圍”標(biāo)示牌。(9)防火卷簾應(yīng)標(biāo)有“防火卷簾下嚴(yán)禁堆放雜物”的標(biāo)示牌。(10)消防泵應(yīng)在適當(dāng)位臵上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“功能、技術(shù)參數(shù)、保護(hù)范圍”的標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。(11)防、排煙風(fēng)機(jī)在適當(dāng)位臵上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括有“保護(hù)范圍、功能”標(biāo)示牌，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)方向“箭頭”的指示。(12)室內(nèi)消防栓箱應(yīng)在適當(dāng)位臵上掛有標(biāo)注內(nèi)容包括“消防栓”“請(qǐng)愛(ài)護(hù)消防設(shè)施僅供滅火時(shí)使用”的標(biāo)示牌。(13)消防

43、主管應(yīng)標(biāo)有“工作介質(zhì)流向”指示。3.2.5.2消防中心記錄要求(一)報(bào)警主機(jī)運(yùn)行記錄：1、記錄探測(cè)器報(bào)警的確切時(shí)間，相應(yīng)的地址碼，通知保安員的時(shí)間與保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)信息反饋的時(shí)間。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。2、記錄水流指示器、破玻按鈕報(bào)警的確切時(shí)間，相應(yīng)的地址碼，通知保房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 安的時(shí)間與保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)信息反饋的時(shí)間。若是屬于誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。3、記錄探測(cè)器的屏蔽時(shí)間、相應(yīng)的地址碼和解封的時(shí)間，操作人員的姓名（附屏蔽煙、溫感探測(cè)器申請(qǐng)表）。4、記錄工程人員維護(hù)保養(yǎng)檢測(cè)的時(shí)間、人員名單，保養(yǎng)設(shè)備的名稱和范圍。5、記錄工程人員維修的時(shí)間、人員名單，維修設(shè)備的名稱和結(jié)果。

44、6、記錄當(dāng)值人員姓名和交接班時(shí)的運(yùn)行狀態(tài)。(二)消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行記錄：記錄消防栓主泵、噴淋主泵、濕式閥的運(yùn)行時(shí)間，通知保安員的時(shí)間與保安員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后信息反饋的時(shí)間。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。 記錄防、排煙閥的動(dòng)作時(shí)間、相應(yīng)樓層和處理結(jié)果。記錄btm氣體系統(tǒng)探測(cè)器報(bào)警的確切時(shí)間、相應(yīng)地點(diǎn)，通知保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)信息反饋的時(shí)間，氣體放氣的時(shí)間。若是誤報(bào)，應(yīng)記錄處理結(jié)果。記錄所有聯(lián)動(dòng)設(shè)備（防、排煙風(fēng)機(jī)、停非消防電、防火卷簾、緊急消防廣播）的動(dòng)作時(shí)間和相應(yīng)的地點(diǎn)。記錄其他特殊情況的故障。3.2.5.3系統(tǒng)運(yùn)行情況分析系統(tǒng)基本情況的數(shù)據(jù)采集；每月對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行測(cè)試，具體測(cè)試項(xiàng)目如下：(1)報(bào)警主機(jī)正常工作

45、與故障情況的對(duì)比記錄。電源電壓、備用電源電壓測(cè)試（標(biāo)準(zhǔn)：220v、24v）。(2)聯(lián)動(dòng)柜電源電壓、備用電源電壓測(cè)試（標(biāo)準(zhǔn)：220v、24v）。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)(3)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主線樓層工作電壓的測(cè)試、巡檢脈沖電壓測(cè)試，對(duì)地電阻測(cè)試。(4)聯(lián)動(dòng)柜控制設(shè)備樓層端子箱24v繼電器工作電源電壓測(cè)試。(5)水泵、防、排煙風(fēng)機(jī)、防火卷簾電機(jī)的電源測(cè)試（檢查電源是否缺失和電壓是否符合要求）和對(duì)地絕緣電阻測(cè)試。(6)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)探測(cè)器觸發(fā)報(bào)警、設(shè)備故障誤報(bào)與探測(cè)器總數(shù)的誤報(bào)率分析。(7)消防噴淋、消火栓、水幕、減壓閥水壓的測(cè)試。起泵、停泵的手/自動(dòng)測(cè)試。各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備的測(cè)試。每年12月到次年1月

46、由系統(tǒng)工程師應(yīng)根據(jù)以上數(shù)據(jù)的信息反饋，對(duì)系統(tǒng)的全年工作情況進(jìn)行評(píng)定運(yùn)行狀況。評(píng)定的內(nèi)容應(yīng)有：1、根據(jù)系統(tǒng)主機(jī)的正常運(yùn)行與故障情況的對(duì)比，評(píng)定系統(tǒng)的可靠性。2、根據(jù)所測(cè)的電源電壓是否符合系統(tǒng)要求。3、根據(jù)所測(cè)的絕緣電阻評(píng)定設(shè)備正常與否。4、根據(jù)自動(dòng)報(bào)警主機(jī)的打印報(bào)告，評(píng)定探測(cè)器報(bào)警的百分率及其故障誤報(bào)次數(shù)來(lái)評(píng)定探測(cè)器的正常與否。5、根據(jù)所測(cè)的水壓評(píng)定系統(tǒng)正常與否。6、根據(jù)各種聯(lián)動(dòng)設(shè)備手/自動(dòng)的檢測(cè)結(jié)果，評(píng)定系統(tǒng)正常與否。3.2.6電梯及提升設(shè)備3261系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：電梯機(jī)房主要出入門外應(yīng)有 “電梯機(jī)房”、“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”的標(biāo)志。房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 首層電梯廳門外應(yīng)有電梯的編號(hào)。轎

47、廂內(nèi)掛有表示電梯載重量的標(biāo)示牌、電梯安全使用規(guī)則，并有質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門頒發(fā)的有效的年檢合格證。對(duì)于外墻用的提升設(shè)備多于一臺(tái)的應(yīng)做好編號(hào)。在其電源箱或控制箱的表面，應(yīng)有“非操作人員嚴(yán)禁開(kāi)啟”的警示。3.2.6.2電梯設(shè)備運(yùn)行記錄要求：電梯設(shè)備以巡檢為主。（一）運(yùn)行技術(shù)參數(shù)：記錄每天巡檢電梯的運(yùn)行狀況，包括電梯運(yùn)行的舒適感、電源、空調(diào)、照明、對(duì)講、回降控制功能。（二）運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及其表格：電梯月巡檢表（應(yīng)參照各品牌電梯公司的相關(guān)要求）電梯故障停梯記錄表電梯保養(yǎng)停梯記錄表電梯保養(yǎng)報(bào)告表（由電梯保養(yǎng)公司提供）其他提升設(shè)備的記錄與檢查（如外墻吊船，應(yīng)每使用一次，做好一次的記錄）當(dāng)班運(yùn)行人員要對(duì)其記錄負(fù)責(zé)

48、，認(rèn)真簽名，每月由系統(tǒng)工程師對(duì)其運(yùn)行記錄、各類統(tǒng)計(jì)表格進(jìn)行審核并簽字。3.2.6.2運(yùn)行情況分析每個(gè)季度及每年，要求由電梯保養(yǎng)公司提交對(duì)大廈電梯本年度的系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，提交系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。系統(tǒng)運(yùn)行情況分析報(bào)告必須具有如下內(nèi)容：房地產(chǎn)e網(wǎng)-房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù)1. 全年電梯運(yùn)行的故障率（%）故障率=故障停梯時(shí)間/必須確保正常運(yùn)行時(shí)間100%2.分析該時(shí)段系統(tǒng)運(yùn)行的主要技術(shù)特點(diǎn)3.分析該時(shí)段出現(xiàn)故障的主要原因4.對(duì)全年系統(tǒng)運(yùn)行的評(píng)價(jià)5.根據(jù)今年的系統(tǒng)運(yùn)行情況提出來(lái)年運(yùn)行管理的預(yù)測(cè)性意見(jiàn)。3.2.7通信系統(tǒng)3.2.7.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)：3.2.7.2設(shè)備運(yùn)行記錄要求3.2.7.3運(yùn)行情況分析 電池組應(yīng)放臵在專用的電源架上，并保持清潔，電池水保持在規(guī)定的范圍之內(nèi)，若為干式電池組，應(yīng)定期檢查電池的電壓，要按該類電池的技術(shù)要求作定期的充、放電。 3.2.8樓宇自控系統(tǒng)及cctv保安監(jiān)控系統(tǒng)。3.2.8.1系統(tǒng)標(biāo)識(shí)(1)樓宇的控制中心室的主要出入門外應(yīng)有“中央控制室”，“中央監(jiān)控室”，“自控設(shè)備房”，“非值班人員，嚴(yán)禁入內(nèi)”、“室內(nèi)禁止吸煙”等白底紅字的標(biāo)志牌。(2)在控制中心室內(nèi)的