文旅小鎮(zhèn)操作手冊

1、目錄 0 1文旅小鎮(zhèn)的定義及五大特征 0 3文旅小鎮(zhèn)資源匹配性研究 文旅小鎮(zhèn)的文化及自然資源采集 0 2 0 4文旅小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略規(guī)劃及定位 0 5文旅小鎮(zhèn)的市調(diào)論證 0 6項目定位前的三大模塊研究 contents 目錄 0 7概念規(guī)劃 0 9規(guī)劃建議任務書 財務論證 0 8 1 0開發(fā)模式及節(jié)奏 1 1物業(yè)介入 1 2營銷策劃 contents 文旅小鎮(zhèn)的定義 文旅小鎮(zhèn)是指位于城鄉(xiāng) 結(jié)合部，以一定旅游資 源或文化資源為基礎， 以產(chǎn)城一體化綜合開發(fā) 為手段，能全面融入傳 統(tǒng)生活和生產(chǎn)方式的新 型小城鎮(zhèn)。 。 文旅小鎮(zhèn)的五大特征 1.規(guī)模小，開發(fā)規(guī)模介于2平方公里到5平方公里之間。 2.人口聚集。

2、一個小鎮(zhèn)能容納一萬人左右，不包括游 客人數(shù)。 3.配套完善，具備教育、醫(yī)療、生態(tài)、生產(chǎn)、服務等 多元功能，能滿足當?shù)爻擎?zhèn)人口需求。 4. 旅游業(yè)是重要的產(chǎn)業(yè)支撐，通過“住、購、食、 娛”等元素的建設，來促進小鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展。 5.具有濃厚的傳統(tǒng)生活氣息，體現(xiàn)一種傳統(tǒng)生活的聚 集。 文旅小鎮(zhèn)的文化資 源采集 規(guī)劃院規(guī)劃院 文化資源采集 概念設計概念設計地方文化局地方文化局博物館博物館。 文旅小鎮(zhèn)的文化資源 采集： 從規(guī)劃院、概念規(guī)劃、 地方文化局、博物館 等入手。 文旅小鎮(zhèn)文化方向定位 通過民間的意見征集、 意見指導、座談會等 方式確定該小鎮(zhèn)文化 方向，尋找小鎮(zhèn)文化 制高點 意見征集 座談會 。

3、意見指導 文化方向文化方向 文旅小鎮(zhèn)的自然資源采集 text2 實地 盤踩 座談 自然資源采集：通過實地踩盤和座談了 解當?shù)氐淖匀环A賦。 資源匹配性研究 了解當?shù)氐奈幕Y源是否 與項目相匹配，做好資源 甄別工作 文旅小鎮(zhèn)的四大戰(zhàn)略規(guī)劃 lorem ipsum dolor 長短結(jié)合 項目轉(zhuǎn)讓 短期銷售 長期運營 企業(yè)通過長期運 營獲得利潤，盈 利方式包括商鋪 租金、門票、餐 飲等 即整個項目 全部轉(zhuǎn)出， 盈利方式為 土地差價 企業(yè)通過銷售地 產(chǎn)實現(xiàn)短期高盈 利，緩解企業(yè)資 金鏈緊張等問題 即長期運營和短期銷售相結(jié) 合的戰(zhàn)略規(guī)劃，在這一模式 下，長期運營為企業(yè)主要盈 利方式，短期銷售為次要盈 利方

4、式 文旅小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略定位依據(jù) product 1 .企業(yè)性質(zhì)國企還是民企 product 3 資源 product 2 企業(yè)資金充裕還是短缺. product 3 企業(yè)的社會資源以及政府資源. product 1 企業(yè)性質(zhì) product 2 資金 product 4 政府政策 product 4 政府對企業(yè)減稅、資金扶持計劃等優(yōu)惠措施。. 文旅小鎮(zhèn)的市場論證 市調(diào)論證 旅游參觀、投資意愿等 市調(diào)目的市調(diào)內(nèi)容和方法市調(diào)研究分析 項目定位前三大模塊研究 1.建設主題公園 2.挖掘當?shù)禺a(chǎn)業(yè) 3.聚攏多種生活方式或 者生產(chǎn)方式、自然資源 形成小鎮(zhèn) 包括股權融資、 債券融資等等。 居民融入小鎮(zhèn)， 實現(xiàn)自

5、身發(fā)展 三大模塊 小鎮(zhèn)的發(fā)展性 投融資模式 造景方式 小鎮(zhèn)的發(fā)展性： 包括居住沖動、投資沖動、 消費沖動等。投資沖動需要 把握價格原理，居住沖動需 要考慮產(chǎn)業(yè)發(fā)展，比如特色 商業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)、文化 產(chǎn)業(yè)等等；消費沖動考慮稀 缺屬性。注意要把一產(chǎn)業(yè)三 產(chǎn)化，推動農(nóng)業(yè)向休閑觀光 農(nóng)業(yè)發(fā)展。 投融資模式 股權 融資 即“公共私營合作制”，是指政府與私人組織之間 ，為了合作建設城市基礎設施項目。或是為了提供 某種公共物品和服務， 以特許權協(xié)議為基礎，彼此 之間形成一種伙伴式的合作關系，并通過簽署合同 來明確雙方的權利和義務，以確保合作的順利完成 ，最終使合作各方達到比預期單獨行動更為有利的 結(jié)果。

6、ppp 模式 債券融債券融 資資 指企業(yè)的股東愿意讓出部分企業(yè)所有權，通過企 業(yè)增資的方式引進新的股東的融資方式，總股本 同時增加。股權融資所獲得的資金，企業(yè)無須還 本付息，但新股東將與老股東同樣分享企業(yè)的贏 利與增長。 指企業(yè)通過借錢的方式進行融資，債權融資所獲得的資 金，企業(yè)首先要承擔資金的利息，另外在借款到期后要 向債權人償還資金的本金。債權融資主要有企業(yè)債和銀 行貸款2種。 文旅小鎮(zhèn)項目分目定位 市場定位 主題定位 項目分定位 產(chǎn)品定位 目標客群定位 價格定位 形象定位 文旅小鎮(zhèn)項目分定位 主題定位：以一種概念或文化標注項目的核心價值 。 以淮南豆腐文化小鎮(zhèn)為例，它是集生產(chǎn)加工、 文化

7、商貿(mào)、休閑旅游為一體的綜合商貿(mào)體， 故小鎮(zhèn)主題可定位為“中國豆腐文化商 貿(mào)園” 文旅小鎮(zhèn)項目分定位 市場定位：確定占據(jù)市場的特定身份，如：領袖、跟隨、差異、競爭等。 以安徽省淮南市豆腐文旅小鎮(zhèn)為例，因淮南市既是豆 腐原產(chǎn)地，也是豆腐文化的發(fā)源地，其地理位置和歷 史淵源就決定了該鎮(zhèn)在豆腐文化領域有著極其崇高的 文化地位。故給該小鎮(zhèn)定位為“天下第一豆腐小 鎮(zhèn)”。 文旅小鎮(zhèn)項目分定位 產(chǎn)品定位：確定項目產(chǎn)品的風格、形態(tài)、檔次 。 徽派建筑（風格） 徽派商業(yè)街（形態(tài)） 文旅小鎮(zhèn)項目分定位 目標消費客群 原住居民 周邊城市 居民 全國度假 旅游客 文旅小鎮(zhèn)項目分定位 消費端使用端 商務 家庭 團體客 自

8、由行 原住民、 員工（第 一居所） 附件城鎮(zhèn) 居民（第 二居所） 度假游客 （第三居 所） 文旅小鎮(zhèn)項目分定位 住宅價格：略高 于周邊小鎮(zhèn) 商業(yè)價格：略 高于住宅及周 邊小鎮(zhèn) 價格定位：以高價凸顯地位或以 低價強化競爭力。 文旅小鎮(zhèn)項目分定位 形象定位：展示項目的整體印象 以淮南豆腐小鎮(zhèn)為例，根據(jù)其風格、 層次、印象，我們給出的形象定位 “中國畫里的鄉(xiāng)村?！?文旅小鎮(zhèn)的概念規(guī)劃 文旅小鎮(zhèn)的基本要 素 有文化建筑以及 文化載體、居民 生活配套、學校 、醫(yī)療、教育等 。 可變動的硬件設施 主題樂園、生態(tài) 園、酒店、生活 場景 功能區(qū)面積配比 視項目具體情況 而定 資金來源及運用： 1、自有資金 2

9、、地產(chǎn)銷售收入 3、運營收入 4、資金收入 5、投融資模式結(jié) 合 現(xiàn)金流量分析： 1、財務凈現(xiàn)值 2、財務內(nèi)部收益 率，高于外部貸 款利率。 盈虧平衡分析： 即資金在項目某特 定階段實現(xiàn)盈利或 者虧損。 敏感性分析： 項目價格提高或者 下降時對市場及盈 利的影響，即項目 對這個指標的敏感 性。 財務論證流程 規(guī)劃建議任務書 產(chǎn)品構(gòu)成 包括住宅、 商業(yè)街、酒 店、客棧、 商務等產(chǎn)品 形態(tài) 平面布置 規(guī)劃原則性 即規(guī)劃建議，包括：項目 建筑風格建議，規(guī)劃示意， 功能區(qū)選址，業(yè)態(tài)分布建 議，動線建議，公建配套 建議、建筑位置布局等 開發(fā)模式 文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)模式 model 2 地產(chǎn)銷售 model

10、3 自持管理和地產(chǎn)銷 售相結(jié)合的方式， 但以自持運營為主、 地產(chǎn)銷售為輔 model 1 運營為主，即自持 管理，收取租金等 方式盈利 開發(fā)節(jié)奏 運營為主 運營和銷售相結(jié) 合 盈虧平衡分析 資金來源及運 營 現(xiàn)金 流量 分析 地產(chǎn)銷 售 敏感 性分 析 開發(fā)周期 開發(fā)分期 開發(fā)內(nèi)容及規(guī)模 物業(yè)公司介入 竣工前 竣工前 竣工后 負責形象崗、車輛指引及停 放、售樓部、樣板房、外圍 綠化地帶植物、綠化小品等 物品的看護、維修、保潔、 吧臺服務與接待。 竣工后 負責房屋維修、保養(yǎng)，綠化 維護保養(yǎng)、道路維護保養(yǎng)、 雨水井、污水井保養(yǎng)，路燈 保養(yǎng)、停車場保養(yǎng)、排水管 、明暗溝保養(yǎng)、消防設備保 養(yǎng)，維持小區(qū)治安。 營銷策劃 營銷策略 戰(zhàn)略總綱 1、文旅小鎮(zhèn)招商 2、運營方面營銷 策劃執(zhí)行 1、制定價格表 2、蓄客、拓客、營銷 現(xiàn)場布置 3、媒體計劃、發(fā)布、 渠道、pr事件等 案場管理 1、銷售現(xiàn)場制度 2、人員培訓計劃 和執(zhí)行 3、案場氛圍的營 造 開盤 集中開盤： 1、