房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)

1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)standard for basic terminology of real estate appraisal（再次征求意見(jiàn)稿）目次1 總則2 通用術(shù)語(yǔ)3 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值4 房地產(chǎn)估價(jià)原則5 房地產(chǎn)估價(jià)程序6 房地產(chǎn)估價(jià)方法6.1 市場(chǎng)法6.2 收益法6.3 成本法6.4 假設(shè)開(kāi)發(fā)法6.5 其他估價(jià)方法7 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告本標(biāo)準(zhǔn)用詞說(shuō)明附錄a 英文術(shù)語(yǔ)條目索引附錄b 漢語(yǔ)拼音術(shù)語(yǔ)條目索引條文說(shuō)明1總則1.0.1為了科學(xué)地統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)及其定義，利于國(guó)內(nèi)外交流，制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.0.2本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)及其管理、科研、教學(xué)和其他相關(guān)

2、領(lǐng)域。1.0.3采用房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)及其定義，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2通用術(shù)語(yǔ)2.0.1房地產(chǎn)估價(jià)real estate appraisal房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，依?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。2.0.2估價(jià)委托人client為了某種需要，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己或他人所有的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的法人或自然人。2.0.3房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)real estate appraisal co

3、mpany依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。2.0.4房地產(chǎn)估價(jià)師real estate appraiser依法取得房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員。2.0.5注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師licensed real estate appraiser經(jīng)過(guò)注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)師。2.0.6估價(jià)利害關(guān)系人interested parties估價(jià)結(jié)果的合理與否會(huì)直接影響其利益的法人或自然人。2.0.7估價(jià)目的appraisal purpose某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果的預(yù)期用途。2.0.8估價(jià)對(duì)象subject property某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的

4、房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。2.0.9價(jià)值日期date of value某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中所評(píng)估的價(jià)值對(duì)應(yīng)的日期。2.0.10價(jià)值類型type of value某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中所評(píng)估的某種具體價(jià)值，包括價(jià)值的名稱、定義或內(nèi)涵。2.0.11估價(jià)原則appraisal principle進(jìn)行估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。2.0.12估價(jià)程序appraisal process保質(zhì)、按時(shí)完成某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作及其進(jìn)行的先后次序。2.0.13估價(jià)依據(jù)appraisal documentation某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，以及估價(jià)委托書、估價(jià)委托合同、估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

5、、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師掌握和搜集的有關(guān)資料。2.0.14估價(jià)假設(shè)appraisal assumption某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中對(duì)估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所做的合理假定，以及對(duì)由估價(jià)目的決定的估價(jià)設(shè)定的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況不同之處等所做的說(shuō)明。2.0.15估價(jià)技術(shù)路線scope of work評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路。2.0.16估價(jià)方法appraisal approach測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值所采用的方法，包括市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。2.0.17估價(jià)參數(shù)appraisal rates and ratios估價(jià)方法中其取值大小

6、對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值測(cè)算結(jié)果有影響的系數(shù)、比率、比值，包括市場(chǎng)法中的各種修正系數(shù)、調(diào)整系數(shù)，收益法中的報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)、空置率、凈收益變化率，成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的利息率、利潤(rùn)率等。2.0.18估價(jià)結(jié)果final opinion of value評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)。2.0.19估價(jià)報(bào)告appraisal report房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向估價(jià)委托人所做的關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的正式陳述。2.0.20批量估價(jià)mass appraisal基于同一估價(jià)目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，對(duì)大量同類房地產(chǎn)在給定日期的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。2.0.21個(gè)

7、案估價(jià)single-property appraisal逐一分別對(duì)每宗房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。3房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值3.0.1成交價(jià)格transaction price一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方達(dá)成交易的金額，可能用貨幣來(lái)支付，也可能用實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益來(lái)支付。3.0.2市場(chǎng)價(jià)格average of market price某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格。它是剔除了各種偶然和不正常因素以后的價(jià)格，是該種房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果（如該種房地產(chǎn)成交價(jià)格的平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)）。3.0.3評(píng)估價(jià)值appraisal value評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值。3.0.4市場(chǎng)價(jià)值market value估

8、價(jià)對(duì)象在正常交易情況下，由對(duì)其了解并熟悉市場(chǎng)行情的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值日期自愿進(jìn)行交易的估計(jì)金額。（估價(jià)對(duì)象在進(jìn)行了適當(dāng)營(yíng)銷后，由懂行、審慎且無(wú)被迫的自愿的買方和自愿的賣方，以公平交易方式在價(jià)值日期進(jìn)行交易的估計(jì)金額。）3.0.5投資價(jià)值investment value根據(jù)某個(gè)特定投資者的實(shí)際情況所評(píng)估的價(jià)值。3.0.6快速變現(xiàn)價(jià)值liquidation value在沒(méi)有充足的時(shí)間進(jìn)行適當(dāng)營(yíng)銷情況下的價(jià)值。3.0.8現(xiàn)狀價(jià)值value in use在現(xiàn)狀利用情況下的價(jià)值。3.0.9殘余價(jià)值residual value在持有期結(jié)束時(shí)的價(jià)值。3.0.10抵押價(jià)值mortgage value

9、假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值扣除注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。3.0.11法定優(yōu)先受償款liens假定在價(jià)值日期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)稅及附加等費(fèi)用和稅金。3.0.12計(jì)稅價(jià)值assessed value為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。3.0.13保險(xiǎn)價(jià)值insurable value為投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值，以假定在價(jià)值日期發(fā)生保險(xiǎn)事故可能會(huì)遭受損失部分的重置成

10、本或重建成本為基礎(chǔ)。3.0.14完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值fee simple value不考慮租賃、抵押以及查封等因素的影響所評(píng)估的價(jià)值。不考慮租賃因素的影響是評(píng)估無(wú)租約限制的價(jià)值，即全部可出租部分均按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入；不考慮抵押、查封因素的影響是評(píng)估價(jià)值中不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。3.0.15出租人權(quán)益價(jià)值leased fee value已出租部分在租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按照市場(chǎng)租金水平確定租賃收入所評(píng)估的價(jià)值。3.0.16承租人權(quán)益價(jià)值leasehold value按照租賃合同約定的租金與市

11、場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。4房地產(chǎn)估價(jià)原則4.0.1獨(dú)立、客觀、公正原則principle of independence,objectiveness,and impartiality要求站在中立的立場(chǎng)上評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人都是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。4.0.2合法原則principle of legality要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。4.0.3價(jià)值日期原則principle of date of value要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定日期的價(jià)值或價(jià)格。4.0.4替代原則principle of substitution要求估價(jià)結(jié)果不得無(wú)理偏離類似房

12、地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格。4.0.5類似房地產(chǎn)similar property與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代等相同或相似的房地產(chǎn)。4.0.6最高最佳利用原則principle of highest and best use要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。4.0.7最高最佳利用highest and best use法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。5房地產(chǎn)估價(jià)程序5.0.1估價(jià)基本事項(xiàng)basic appraisal issues估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值日期和價(jià)值類型。5.0.2估

13、價(jià)委托書appraisal assignment估價(jià)委托人向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的載明委托人名稱或姓名、委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象范圍、委托日期等內(nèi)容的文件。5.0.3估價(jià)委托合同appraisal contract房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人之間就估價(jià)事宜簽訂的協(xié)議。5.0.4估價(jià)作業(yè)方案appraisal schedule為了保質(zhì)、按時(shí)完成某個(gè)估價(jià)項(xiàng)目而制定的用于指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過(guò)程未來(lái)各項(xiàng)工作的計(jì)劃，包括工作的主要內(nèi)容、進(jìn)度安排、質(zhì)量要求、參與人員和職責(zé)分工等。5.0.5實(shí)地查勘property inspection注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、檢查、記錄估價(jià)對(duì)象狀

14、況。5.0.6實(shí)地查勘記錄property inspection notes記載實(shí)地查勘情況和結(jié)果的文件。5.0.7估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核internal appraisal review房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照合格的估價(jià)報(bào)告要求，對(duì)撰寫完成而尚未出具的估價(jià)報(bào)告，從形式到內(nèi)容進(jìn)行審查核定。5.0.8估價(jià)資料歸檔appraisal files archiving對(duì)估價(jià)報(bào)告以及在估價(jià)過(guò)程中形成的其他各種文字、圖表、影像等形式的資料進(jìn)行集中清理，對(duì)其中有保存價(jià)值的資料進(jìn)行整理、分類后妥善保存起來(lái)。5.0.9估價(jià)信用檔案appraisers and appraisal companies records行政主管部

15、門或行業(yè)自律組織記錄房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績(jī)及良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會(huì)公眾查詢的信用信息管理系統(tǒng)。6房地產(chǎn)估價(jià)方法6.1市場(chǎng)法6.1.1市場(chǎng)法sales comparison approach選取一定數(shù)量發(fā)生過(guò)交易且符合一定條件的與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。6.1.2交易實(shí)例sale property發(fā)生過(guò)買賣或租賃交易的房地產(chǎn)及其成交價(jià)格、成交日期、付款方式等信息。6.1.3可比實(shí)例 comparable property；comparables交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)目的吻合、成交

16、日期與價(jià)值日期接近、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)。6.1.4建立比較基準(zhǔn)selecting units of comparison對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的表現(xiàn)形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比。6.1.5交易情況修正adjustment for conditions of sale把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格處理成正常價(jià)格。6.1.6市場(chǎng)狀況調(diào)整adjustment for market conditions；time adjustment將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整到在價(jià)值日期的價(jià)格。6.1.7房地產(chǎn)狀況調(diào)整adjustmen

17、t for property conditions把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。6.1.8單價(jià)調(diào)整adjustment based on unit price基于可比實(shí)例的單價(jià)對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。6.1.9總價(jià)調(diào)整adjustment based on total price基于可比實(shí)例的總價(jià)對(duì)其價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。6.1.10百分比調(diào)整percentage adjustments采用百分比對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。6.1.11金額調(diào)整monetary adjustments采用金額對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。6.1.12直接比較調(diào)整direct comparison adj

18、ustments以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行比較，然后根據(jù)兩者的差異情況對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。6.1.13間接比較調(diào)整indirect comparison adjustments設(shè)定一種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象狀況和可比實(shí)例狀況與其進(jìn)行比較，然后對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。6.1.14樓層調(diào)整系數(shù)ratio for each floor用于對(duì)處于不同樓層的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.15朝向調(diào)整系數(shù)ratio for each orientation用于對(duì)處于不同朝向的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.16比準(zhǔn)價(jià)值value indica

19、tion from sales comparison approach采用市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值。6.2收益法6.2.1收益法income capitalization approach；income approach預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。6.2.2報(bào)酬資本化法yield capitalization method預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，然后利用合適的報(bào)酬率將未來(lái)各期的凈收益折現(xiàn)到價(jià)值日期后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。6.2.3直接資本化法direct capitalization method預(yù)測(cè)估

20、價(jià)對(duì)象未來(lái)第一年的收益，然后將未來(lái)第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。6.2.4收益乘數(shù)法income multiplier method將未來(lái)第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。6.2.5收益期限economic life預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)可以獲取收益的時(shí)間。具體是自價(jià)值日期起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取收益之日止的時(shí)間。6.2.6持有期holding period預(yù)計(jì)持有房地產(chǎn)的時(shí)間。6.2.7潛在毛收入potential gross income房地產(chǎn)在充分利用、沒(méi)有空置下所能獲得的歸屬于房地產(chǎn)的總收入。6.2.8空置和收租損失vaca

21、ncy and collection loss因空置以及租出的部分承租人拖欠租金（包括延遲支付租金、少付租金或不付租金）造成的收入損失。6.2.9有效毛收入effective gross income從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。6.2.10運(yùn)營(yíng)費(fèi)用operating expenses維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出。6.2.11運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率operating expense ratio運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入的百分比。6.2.12凈收益net operating income從有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。6.2.13凈收益率net inc

22、ome ratio凈收益占有效毛收入的百分比。6.2.14期間收益annual income預(yù)計(jì)在持有期間各期可以獲得的凈收益。6.2.15期末轉(zhuǎn)售收益reversion預(yù)計(jì)在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可以獲得的凈收益。6.2.16實(shí)際收益actual income估價(jià)對(duì)象在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益。6.2.17客觀收益objective income排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益。6.2.18報(bào)酬率yield rate將估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值的折現(xiàn)率。6.2.19安全利率safe rate沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)或極少風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。6.2.20資本化

23、率capitalization rate房地產(chǎn)的凈收益與其價(jià)格的百分比。6.2.21綜合資本化率overall capitalization rate用于將建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地共同產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值的資本化率。6.2.22土地資本化率land capitalization rate用于將歸屬于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價(jià)值的資本化率。6.2.23建筑物資本化率building capitalization rate用于將歸屬于建筑物的凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價(jià)值的資本化率。6.2.24收益乘數(shù)income multiplier房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年收益所得的倍數(shù)。6.2

24、.25市場(chǎng)提取法market extraction method通過(guò)可比實(shí)例的有關(guān)數(shù)據(jù)求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率、資本化率、折舊等的方法。6.2.26土地剩余技術(shù)land residual technique從整個(gè)房地產(chǎn)的凈收益中分離出歸屬于土地的凈收益，用土地資本化率進(jìn)行資本化得出整個(gè)房地產(chǎn)中土地的價(jià)值。6.2.27建筑物剩余技術(shù)building residual technique從整個(gè)房地產(chǎn)的凈收益中分離出歸屬于建筑物的凈收益，用建筑物資本化率進(jìn)行資本化得出整個(gè)房地產(chǎn)中建筑物的價(jià)值。6.2.28收益價(jià)值value indication from income capitalization ap

25、proach采用收益法測(cè)算出的價(jià)值。6.3成本法6.3.1成本法cost approach求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值日期的重置成本或重建成本和折舊，然后將重置成本或重建成本減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。6.3.2土地重置成本land replacement cost假設(shè)在價(jià)值日期重新取得估價(jià)對(duì)象中的土地的必要支出，或重新開(kāi)發(fā)估價(jià)對(duì)象中的土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。6.3.3建筑物重置成本building replacement cost采用價(jià)值日期的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在價(jià)值日期的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支

26、出及應(yīng)得利潤(rùn)。6.3.4建筑物重建成本building reproduction cost采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備及建筑技術(shù)和工藝等，在價(jià)值日期的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。6.3.5實(shí)際成本actual cost某個(gè)單位或個(gè)人實(shí)際耗費(fèi)的成本。6.3.6客觀成本objective cost假設(shè)重新開(kāi)發(fā)時(shí)大多數(shù)單位或個(gè)人一般耗費(fèi)的成本。6.3.7單位比較法comparative-unit method以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計(jì)量單位（如單位建筑面積、單

27、位體積、延長(zhǎng)米等）作為比較單位，調(diào)查在價(jià)值日期的近期建成的相同或相似建筑物的這種單位建筑安裝工程費(fèi)，然后對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。6.3.8分部分項(xiàng)法unit-in-place method先把估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程，并測(cè)算每個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量，然后調(diào)查價(jià)值日期的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本，最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。6.3.9工料測(cè)量法quantity survey method先把估價(jià)對(duì)象建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和

28、建筑設(shè)備，并測(cè)算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的種類、數(shù)量及人工時(shí)數(shù)，然后調(diào)查價(jià)值日期的相應(yīng)建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的單價(jià)及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，再將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備的數(shù)量及人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。6.3.10建筑物折舊depreciation各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值日期的重置成本或重建成本與在價(jià)值日期的市場(chǎng)價(jià)值之差。6.3.11物質(zhì)折舊physical deterioration因?qū)嶓w老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.12功能折舊functional obso

29、lescence因功能不足或過(guò)剩造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.13功能不足折舊functional obsolescence caused by deficiency因沒(méi)有其一般應(yīng)有的某些部件、設(shè)施設(shè)備等，或現(xiàn)有的某些部件、設(shè)施設(shè)備等的標(biāo)準(zhǔn)低于市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)或有缺陷而影響其他部件、設(shè)施設(shè)備等的正常運(yùn)行或有效發(fā)揮作用造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.14功能過(guò)剩折舊functional obsolescence caused by superadequacy因現(xiàn)有的某些部件、設(shè)施設(shè)備等的標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.15外部折舊external o

30、bsolescence建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。6.3.16年齡-壽命法age-life method根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。6.3.17分解法breakdown method把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分，然后把它們相加來(lái)求取建筑物折舊的方法。6.3.18建筑物實(shí)際年齡actual age of building建筑物自竣工日期起至價(jià)值日期止的年數(shù)。6.3.19建筑物有效年齡effective age of building價(jià)值日期的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。6.3

31、.20建筑物自然壽命physical life of building建筑物自竣工日期起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時(shí)間。6.3.21建筑物經(jīng)濟(jì)壽命economic life of building建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間。具體是建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的時(shí)間。6.3.22建筑物剩余自然壽命remaining physical life of building建筑物的自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。6.3.23建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命remaining economic life of building建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后

32、的壽命。具體是自價(jià)值日期起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。6.3.24修復(fù)成本cost to cure采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用（包括正常的成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等）。6.3.25可修復(fù)curable預(yù)計(jì)修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。6.3.26不可修復(fù)incurable預(yù)計(jì)修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。6.3.27積算價(jià)值value indication from cost approach采用成本法測(cè)算出的價(jià)值。6.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法6.4.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法residual method預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利

33、潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。6.4.2待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)proposed improvement具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)，包括可供開(kāi)發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。6.4.3后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期remaining construction and operating time自價(jià)值日期起至未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束之日止的時(shí)間。6.4.4后續(xù)建設(shè)期remaining construction period自價(jià)值日期起至未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日止的時(shí)間。6.4.5銷售期marketing time自開(kāi)始銷售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的

34、房地產(chǎn)之日起至將其全部售出之日止的時(shí)間。6.4.6運(yùn)營(yíng)期operating time自未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日起至其一般正常持有期結(jié)束之日或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日止的時(shí)間。6.4.7開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值after-completion value估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值。6.4.8后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)cost and developers profit將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)狀況變成未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，所必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金及應(yīng)當(dāng)獲得的一般正常利潤(rùn)。6.4.9自己開(kāi)發(fā)前提assumption by current developer估價(jià)對(duì)象仍然由其擁有者或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)

35、發(fā)完成的一種假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)前提。6.4.10自愿轉(zhuǎn)讓前提assumption by intended developer估價(jià)對(duì)象要被其擁有者或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成的一種假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)前提。6.4.11被迫轉(zhuǎn)讓前提assumption by unexpected developer估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)完成的一種假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)前提。6.5其他估價(jià)方法6.5.1基準(zhǔn)地價(jià)修正法land base price adjustment method在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對(duì)估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整來(lái)求取估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。6.5.2路線價(jià)法unit foot appraisal method一種城鎮(zhèn)土地批量估價(jià)方法，在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格，然后利用價(jià)格調(diào)整系數(shù)將該平均價(jià)格調(diào)整為各宗臨街土地的價(jià)值。6.5.3標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法standard price adjustment method一種批量估價(jià)方法，在一定區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行估價(jià)分區(qū)，在每個(gè)估價(jià)分區(qū)內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并求其價(jià)格，然后利用房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價(jià)值。6.5.4多元回歸分析