房地產(chǎn)評(píng)估案例2

1、房地產(chǎn)評(píng)估案例2.4 小組成員： 演講者：陳婷 鄒惠敏 PPT制作:張雪梅 姚玉俠 資料搜集：浦雅婷 項(xiàng)尚 商場(chǎng)評(píng)估案例 案例： G公司是一家大型商貿(mào)公司，因融通資金需 要，委托C評(píng)估事務(wù)所對(duì)其所屬的X商場(chǎng)進(jìn)行 評(píng)估 一.評(píng)估對(duì)象簡(jiǎn)介 商場(chǎng)座落于W市最繁華的商業(yè)街區(qū)，是W市 經(jīng)商的黃金地帶。建筑物共24層，其中地下1層， 地上23層(裙樓5層，主體塔樓18層)。大廈的裙 樓自1994年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，以招商出租營(yíng)業(yè)場(chǎng)所為 主要方式。第一層為日用百貨區(qū)，二、三層是 服裝、鞋帽、床上用品區(qū)，四層為家具區(qū)，五 層為舞廳、臺(tái)球等娛樂(lè)區(qū)，地下室按人防工程 設(shè)計(jì)施工，現(xiàn)為停車(chē)場(chǎng)和其他出租經(jīng)營(yíng)。主體 塔樓為寫(xiě)字間

2、設(shè)計(jì)，外部的面磚貼面、鋁合金 窗、玻璃幕墻已經(jīng)安裝完工，電梯已完成采購(gòu)， 但內(nèi)部裝修尚未開(kāi)始。大廈自營(yíng)業(yè)以來(lái)，一直 是W市經(jīng)營(yíng)較好的商家之一。 二.評(píng)估過(guò)程簡(jiǎn)介 C評(píng)估事務(wù)所的評(píng)估人員，按照必要的程序， 在對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)實(shí)施了必要的現(xiàn)場(chǎng)勘 查、市場(chǎng)調(diào)查與詢(xún)證的基礎(chǔ)上對(duì)委評(píng)資產(chǎn) 做出了評(píng)估，主要做法如下： （一）評(píng)估思路和方法的選取 房地產(chǎn)評(píng)估的一般方法有三種：市場(chǎng)法、收 益法和成本法。 市場(chǎng)法：是指在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，用條 件相類(lèi)似已成交的房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)相 比較，以此推出待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方 法。 收益法：適用于有收益的房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng) 估，不適宜公益性房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。 成本法：主要適

3、用于公用、公益性房地產(chǎn) 以及無(wú)需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。 評(píng)估對(duì)象為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，但其主體塔樓內(nèi)裝 修尚未完工，因此對(duì)裙樓運(yùn)用收益法評(píng)估，對(duì) 塔樓運(yùn)用重置成本法評(píng)估。 （二）裙樓的評(píng)估 收益法下房地產(chǎn)的評(píng)估值=（房地產(chǎn)的年總收入房地 產(chǎn)年總費(fèi)用）（P/A，r , n） 純收益為除各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非 實(shí)際收益，因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái) 獲取。 1.總收益 預(yù)計(jì)在今后一段時(shí)間內(nèi)W市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與前幾年 相比不會(huì)有大的變化，所以各年租金按前3年實(shí)際發(fā) 生額的平均數(shù)計(jì)算調(diào)整。具體情況是： (1)一至四層為商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū)，實(shí)際的租金收入 由于各樓層經(jīng)營(yíng)品種不同而有所差別。一層

4、 經(jīng)營(yíng)日用百貨等贏利水平低的商品，租金相 對(duì)較低；二、三層經(jīng)營(yíng)鞋帽、服裝等贏利水 平高的商品，租金收入較高；四層經(jīng)營(yíng)家具， 租金收入偏低。按照最佳效用原則和貢獻(xiàn)原 理，一至四層的租金收入應(yīng)從一層至四層遞 減。因此，將各層的實(shí)際收入水平調(diào)整為客 觀收入，即：每月平均租金收入一層為67元 平方米；二層為60元平方米；三層為46 元平方米；四層為38元平方米。調(diào)整后 的整體租金收入與調(diào)整前不發(fā)生變化。 (2)四層現(xiàn)有部分面積用于辦公，考慮也可出租營(yíng) 業(yè)，故四層的租金收入按四層總面積計(jì)算。 (3)五層在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，預(yù)計(jì)仍按現(xiàn)在用途使 用。但是，按目前的收入水平測(cè)算，費(fèi)用大于收 入，所以五層用成本法

5、評(píng)估。 (4)共享大廳暫作出租營(yíng)業(yè)使用。為客觀反映其收 益水平 ，比照裙樓將其收入調(diào)整為67元平方 米，商場(chǎng)豪華裝修部分價(jià)值，按成本法另行計(jì)算。 (5)地下室分為兩部分。一部分為停車(chē)場(chǎng)，另 一部分尚未出租。尚未出租部分比照停車(chē)場(chǎng) 收入按其80%計(jì)算。 (6)通過(guò)以上分析計(jì)算調(diào)整，確定各部分租金 收入為：一層2,455,416元；二層2,299,680元； 三層3,081,264元：四層2,555,880元；地下室 386,064元；共享大廳2,999,724元。合計(jì) 13,778,028元。 2.總費(fèi)用 合計(jì)包括管理費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、稅 金和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)五部分，經(jīng)分析計(jì)算攤銷(xiāo)到 每層分別為

6、：一層980,925元；二層952,113元； 三層1,096,707元；四層999,520元；共享大廳 1,081,622元；地下室71,422元。合計(jì)入 182,309元。 3.純收益 為總收益與總費(fèi)用的差，一層1,474,491元； 二層1,347,567元；三層1,984,557元；四層 1,556,369元；共享大廳1,918,102元；地下室 314,642元。合計(jì)8,595,719元。 4.折現(xiàn)率的確定 取國(guó)債5年期利率折成復(fù)利率，再加風(fēng)險(xiǎn)利率 確定折現(xiàn)率，為 5.057%。 5.折現(xiàn)期 收益期即房地產(chǎn)收益法評(píng)估中的預(yù)計(jì)收益年限。 單獨(dú)評(píng)估建筑物建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評(píng)估土地土地

7、使用年限 房地合一：當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用年限， 據(jù)土地使用權(quán)年限確定收益期； 當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用年限， 因此土地使用權(quán)剩余年限為其折現(xiàn)期，即34 年。 因此： （P/A , r, n）=1-1/(1+5.057%)341/5.057%=16.079 6.評(píng)估結(jié)果 依據(jù)上述資料得出委評(píng)資產(chǎn)的評(píng)估值： 評(píng)估值=a(P/A,r,n) a為凈收益 一層評(píng)估值=147449116.079=2371(萬(wàn)元) 二層評(píng)估值=134756716.079=2166(萬(wàn)元) 三層評(píng)估值=198455716.079=3191(萬(wàn)元) 四層評(píng)估值=155636916.079=2502(萬(wàn)元) 五層評(píng)估值=13

8、02萬(wàn)元（按成本法評(píng)估） 共享大廳=191810216.079+豪華裝修部分價(jià)值 =3442(萬(wàn)元)注：豪華裝修部分按成本法計(jì)算 地下室=31464216.079=506(萬(wàn)元) 依據(jù)上述資料得出委評(píng)資產(chǎn)的評(píng)估值： 1.裙樓評(píng)估值15,480萬(wàn)元，其中一層2,371萬(wàn) 元；二層2,166萬(wàn)元；三層3,191萬(wàn)元；四層 2,502萬(wàn)元；五層1,302萬(wàn)元(按成本法評(píng)估)； 共享大廳3,442萬(wàn)元；地下室506萬(wàn)元。 2.塔樓評(píng)估值2,888萬(wàn)元(按成本法評(píng)估得到) 。 3.委評(píng)資產(chǎn)總評(píng)估值為18,868萬(wàn)元。 案例分析 (1)評(píng)估對(duì)象屬于商業(yè)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn) 是能夠獲得收益，其價(jià)值集中體現(xiàn)在

9、它的獲 益能力上，所以收益法是商業(yè)性房地產(chǎn)評(píng)估 最為常用的方法。但評(píng)估對(duì)象中的塔樓尚未 裝修完工，目前尚無(wú)收益，且評(píng)估目的為融 資需要，因此本案例分別采用收益法和成本 法對(duì)裙樓和塔樓進(jìn)行評(píng)估，并加和求得房地 產(chǎn)總價(jià)值，評(píng)估思路和方法選取都是正確的。 (2)收益法應(yīng)用的關(guān)鍵是對(duì)評(píng)估對(duì)象年純收益 的估算和折現(xiàn)率的選用，因此，運(yùn)用收益法 進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須在獲得相關(guān)可靠信 息的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)評(píng)估對(duì)象的年純收 益并采用合理的方法測(cè)算出折現(xiàn)率，才能對(duì) 評(píng)估對(duì)象客觀合理的價(jià)格作出正確的判斷。 雖然收益法的理論和步驟是惟一的，但在具 體操作過(guò)程中又要根據(jù)收益性房地產(chǎn)的不同 類(lèi)型區(qū)別對(duì)待。 (3)收益

10、性房地產(chǎn)可劃分為出租型和商業(yè)、生 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型兩類(lèi)。本案例中的房地產(chǎn)是出租型 房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算純收益。C評(píng)估 事務(wù)所根據(jù)調(diào)查研究，預(yù)計(jì)在今后一段時(shí)間 內(nèi)W市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與前幾年不會(huì)有大的變 化，將租金收入按前3年的租金實(shí)際發(fā)生額的 平均數(shù)計(jì)算調(diào)整，技術(shù)方法合理，測(cè)算過(guò)程 正確，評(píng)估結(jié)果符合實(shí)際情況。而且，商場(chǎng) 現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)格局，并未反映出房地產(chǎn)最佳使 用狀況，以致使本應(yīng)該獲利高的樓層獲利低， 本應(yīng)該獲利較低的樓層獲利反而偏高。 評(píng)估人員按照最佳效用原則和貢獻(xiàn)原理，將 各樓層的實(shí)際收入水平調(diào)整為客觀收入水平， 并據(jù)此評(píng)估出各層的價(jià)格，即能滿足房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)分割變動(dòng)的需要，又能如實(shí)反映評(píng)估房 地

11、產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格。而且商場(chǎng)目前的整體收 益水平基本代表了未來(lái)收益水平，因此調(diào)整 后的整體租金收入與調(diào)整前不發(fā)生變化，這 樣就不會(huì)因?qū)Ω鳂菍幼饨鸬恼{(diào)整影響委評(píng)房 地產(chǎn)的整體價(jià)格。 (4)出租型房地產(chǎn)的純收益是按租金收入扣除維修 費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金來(lái)計(jì)算的。本案例計(jì) 算總費(fèi)用時(shí)，未把大廈的年折舊費(fèi)包括在內(nèi)，這 一點(diǎn)是正確的。在實(shí)際評(píng)估工作中.有很多評(píng)估 人員在用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)把折舊費(fèi)包括 在總費(fèi)用中，這種做法是錯(cuò)誤的。因?yàn)槿绻鄢?折舊，就已不是房地產(chǎn)的價(jià)格了。本案例中，扣 除了一項(xiàng)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，這是因?yàn)榻ㄖ镏黧w與附 屬設(shè)備的使用年限不同，在經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)需要考慮 設(shè)備重置發(fā)生的費(fèi)用(如電梯

12、、空調(diào))，另外還存 在重新裝修的可能，將這些費(fèi)用列為不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)， 體現(xiàn)了謹(jǐn)慎原則。 (5)折現(xiàn)率的確定是運(yùn)用收益法較為棘手的問(wèn)題。 本案例的折現(xiàn)率是用國(guó)債5年期利率折成復(fù)利率， 加風(fēng)險(xiǎn)利率來(lái)確定的。這種確定方法是比較合理 的。一般來(lái)說(shuō)，折現(xiàn)率包括三方面內(nèi)容：無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 利率、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和通貨膨脹率。在目前條件下， 根據(jù)通貨膨脹對(duì)收益額影響的弱相關(guān)性和不完全 性，確定折現(xiàn)率可以不考慮通貨膨脹率。這樣， 折現(xiàn)率通常用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率來(lái)確定。 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率是投資者投資應(yīng)獲得的最低報(bào)酬率， 國(guó)外評(píng)估機(jī)構(gòu)通常以政府長(zhǎng)期國(guó)債作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利 率。因此，本案例采用5年期國(guó)債復(fù)利率加風(fēng)險(xiǎn) 利率確定折 現(xiàn)率是可行的。 (6)總體來(lái)看，本案例評(píng)估思路合理，選用方 法適當(dāng)，評(píng)估測(cè)算過(guò)程正確，評(píng)估結(jié)果符合 市場(chǎng)實(shí)際情況。但也有以下幾點(diǎn)值得注意的 問(wèn)題： 1.本案例具備采用成本法的條件，應(yīng)將成本法 作為其中一種評(píng)估方法求出一個(gè)值，再與收 益法相聯(lián)系，最后綜合確定評(píng)估值，或用成 本法來(lái)驗(yàn)