[房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析]房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理分類模擬題35

1、房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理分類模擬題35房地產(chǎn)估價(jià)師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理分類模擬題35房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理分類模擬題35一、單項(xiàng)選擇題問題:1. 下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，直接導(dǎo)致投資的實(shí)際收益率降低的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是_。A.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)B.比較風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)答案:D解析 由于通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)直接降低投資的實(shí)際收益率，房地產(chǎn)投資者非常重視此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響。問題:2. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款3000萬元，期限為2年，年利率為7.5%。若該筆貸款的還款方式是期間按月付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的本息總額是_萬元。A.3450.00B

2、.3466.88C.3480.67D.3483.88答案:D解析 F=P(1+r/m)m=3483.88萬元。問題:3. 下列不可以提供抵押貨款服務(wù)的是_。A.證券公司B.商業(yè)銀行C.抵押貸款公司D.保險(xiǎn)公司答案:A問題:4. 從市場(chǎng)營銷的角度，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，主要是由于_存在著差異性。A.房地產(chǎn)產(chǎn)品B.項(xiàng)目區(qū)位C.房地產(chǎn)需求D.住房?jī)r(jià)格答案:C解析 一個(gè)整體市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧客需求存在著差異性。問題:5. 某開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級(jí)為AA級(jí)，以商品房做抵押，期限2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為A級(jí)，該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度是_。A.18%B.25

3、%C.30%D.50%答案:A解析 貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度=50%50%120%60%=18%。問題:6. 建筑規(guī)模一般在1萬3萬m2之間，服務(wù)人口在10萬30萬人，年?duì)I業(yè)額在1億5億元之間，該物業(yè)為_。A.市級(jí)購物中心B.地區(qū)購物商場(chǎng)C.居住區(qū)商場(chǎng)D.鄰里服務(wù)性商店答案:B問題:7. 下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的說法，不正確的是_。A.二級(jí)市場(chǎng)是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)B.三級(jí)市場(chǎng)是指存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)C.按照增量存量的方式，將土地市場(chǎng)劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)D.按照增量存量的方式，房屋市場(chǎng)劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)、二級(jí)房屋市場(chǎng)和三級(jí)房屋市場(chǎng)答案:D解析 按照增量存量的方式，房屋市場(chǎng)劃分為一級(jí)房

4、屋市場(chǎng)和二級(jí)房屋市場(chǎng)。問題:8. 某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額50萬元、期限20年、年利率6%的個(gè)人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個(gè)月的還款金額為_元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33答案:A解析 等額還本利息照付是指規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息，最后一個(gè)月還款金額由兩部分組成：一是每月應(yīng)償還的本金，二是最后一個(gè)月應(yīng)付利息。每月應(yīng)償還的本金=，最后一個(gè)月應(yīng)付利息=，則最后一個(gè)月的還款金額為問題:9. 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)中不包括_。A.建筑安裝工程費(fèi)B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.土地費(fèi)用D.基礎(chǔ)設(shè)施建

5、設(shè)費(fèi)答案:C解析 房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。問題:10. 房地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)_的估計(jì)為基礎(chǔ)。A.現(xiàn)時(shí)收益B.未來收益C.客觀收益D.長(zhǎng)期收益答案:B問題:11. 物業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無市，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期的_。A.第一階段B.第二階段C.第三階段D.第四階段答案:D問題:12. 物業(yè)管理的核心工作是_。A.根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)管理公司的工作B.對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)C.執(zhí)行資產(chǎn)管理所

6、確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標(biāo)D.擁有一個(gè)管理有序、高效率的辦公環(huán)境答案:B問題:13. 對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于_。A.1.3B.1.5C.1.2D.2.0答案:A解析 要注意與利息備付率應(yīng)大于2.0區(qū)別開來。問題:14. 某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為9%、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為_萬元。A.3.41B.4.05C.4.59D.12.59答案:A解析 A=1009%(1+9%)15/(1+9%)15-1萬元=12.41萬元， (12.41-1009%)萬元=3.41萬元問題:15. 用于計(jì)算房地

7、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部投資動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的財(cái)務(wù)報(bào)表是_現(xiàn)金流量表。A.資本金B(yǎng).財(cái)務(wù)計(jì)劃C.項(xiàng)目投資D.投資者各方答案:C二、多項(xiàng)選擇題問題:1. 下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的有_。A.安排短期和長(zhǎng)期信貸B.市場(chǎng)狀況分析C.初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平D.簽訂施工合同E.開挖基槽 A B C D E答案:ABC解析 “項(xiàng)目的市場(chǎng)分析”屬于第一階段。問題:2. 按投資業(yè)務(wù)不同，REITs可分為_。A.權(quán)益型REITsB.多重合伙REITsC.抵押型REITsD.混合型REITsE.傘型合伙REITs A B C D E答案:ACD問題:3. 下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有_。A.能為投資者

8、帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流B.分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式C.適合于長(zhǎng)期投資D.常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易E.位置對(duì)其有著特殊的重要性 A B C D E答案:ACDE解析 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，商用物業(yè)投資的“開發(fā)一出售”模式，即將建成后的商用物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售的模式越來越缺乏生命力。問題:4. 下列房地產(chǎn)指標(biāo)中，能衡量房地產(chǎn)泡沫程度的有_。A.交易量增長(zhǎng)率B.吸納周期C.實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比D.房?jī)r(jià)收入比E.房?jī)r(jià)租金比 A B C D E答案:CDE解析 從房地產(chǎn)泡沫成因入手，實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比、房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比等指標(biāo)都可以從一個(gè)側(cè)面反映房地產(chǎn)泡沫的程度，也可以綜合用房地產(chǎn)

9、泡沫指數(shù)來衡量。問題:5. 以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括_。A.建筑安裝工程費(fèi)B.土地使用權(quán)出讓金C.拆遷補(bǔ)償費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) A B C D E答案:BCE問題:6. 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有_。A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B.調(diào)整銀行貸款利率C.調(diào)整公共住房政策D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E.加快城市化進(jìn)程 A B C D E答案:BCD問題:7. 甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開發(fā)經(jīng)營期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有_。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.財(cái)

10、務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率 A B C D E答案:AB問題:8. 關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說法，正確的有_。A.有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)D.滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)E.服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng) A B C D E答案:ACE問題:9. 開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，須提供的材料主要有_。A.建設(shè)工程規(guī)劃許可證B.規(guī)劃意見書(選址)C.項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖D.政府計(jì)劃管理部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件E.1:2000或1:500的地形圖 A B C D E答案:BDE問題:10. 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出主要包括_。A.預(yù)

11、售費(fèi)用B.經(jīng)營費(fèi)用C.建造費(fèi)用D.還本付息E.土地費(fèi)用 A B C D E答案:BCDE解析 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。三、判斷題問題:1. 權(quán)益投資比例是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占借貸資本總額的比例。答案:B解析 權(quán)益投資比例是指投資者所投入的權(quán)益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。問題:2. 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有調(diào)查和專家打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。答案:A問題:3. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命一般要比自然壽命長(zhǎng)得多。答案:B解析 自然壽命比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)。問題:4. 預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源。答案

12、:A解析 資金來源包括三方面：資本金、預(yù)租售收入和借貸資金。問題:5. 解析法是一種通過對(duì)隨機(jī)變量的統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)、隨機(jī)模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法，其特點(diǎn)是用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理。答案:B解析 應(yīng)是蒙特卡洛模擬法。問題:6. 金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。答案:A解析 金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率。問題:7. 過高的物業(yè)租金，不會(huì)導(dǎo)致業(yè)主利益的損失；而過低的物業(yè)租金，則一定會(huì)導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。答案:B解析 過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利

13、益的損失，因?yàn)槿裟匙诖鲎馕飿I(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會(huì)上升；而低于市場(chǎng)租金水平的租金，雖然可能使出租率達(dá)到100%，但可獲得的總租金收入并不一定理想。問題:8. 全部投資現(xiàn)金流量表以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資利潤率等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力。答案:B解析 全部投資現(xiàn)金流量表以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力。問題:9. 投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲取未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨?，?jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。答案:A問題:

14、10. 控制主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用，這是控制工程成本的最基本的做法。答案:B解析 強(qiáng)化“成本”意識(shí)，協(xié)調(diào)各部門共同參加成本控制工作，是成本控制最基本的做法。四、計(jì)算題問題:1. 某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下： (1)目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；(2)該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購房；(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭

15、可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息) 答案:由已知得：i=3%/12=0.25%，n=512=60，s=0.5%， A1=1200050%=6000，A2=1000 (1)F1=P1(1+i)n=500000(1+0.25%)60元=580808.39元 (2)F2=P2(1+i)n=A1/(i-s)1-(1+s)/(1+i)n(1+i)n =6000/(0.25%=0.5%)1-(1+0.5%)/(1+0.25%)60 (1+0.25%)60 =449360.09元 (3)F3=A2(1+i)n-1/i=1000(1+0.25%)60-1/0.25%=64646

16、.71元 (4)F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.20元 (5)可購住房總價(jià)為：1094815.20/50%元=2189630.40元 (6)可購住房單價(jià)為：2189630.40/120=18246.92元/m2 問題:2. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2012年6月末以16000萬元購得一宗土地用于商品住宅開發(fā)。該項(xiàng)目按規(guī)劃可建60000m2住宅，建造費(fèi)用為3000元/m2，專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)用、管理費(fèi)用分別為建造費(fèi)用的8%、4%、3%。經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，項(xiàng)目于2014年6月末動(dòng)工建設(shè)，建造費(fèi)用投入進(jìn)度及銷售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度計(jì)劃見表1。

17、專業(yè)人員費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他工程費(fèi)用、管理費(fèi)用投入進(jìn)度與建造費(fèi)用投入進(jìn)度相同。項(xiàng)目銷售均價(jià)為9000元/m2，銷售費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、其他交易費(fèi)用分別為銷售收入的3.5%、5.5%、1%。銷售費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加、其他交易費(fèi)用發(fā)生的進(jìn)度與銷售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度相同。建造費(fèi)用和銷售收入均發(fā)生在季度末(不考慮土地增值稅與所得稅)。如果以2014年6月末為計(jì)算時(shí)點(diǎn)，該企業(yè)期望的投資收益率為14%，請(qǐng)完成項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表(表2)，并計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。表1 建造費(fèi)用投入及銷售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度計(jì)劃 期末 2014.6 2014.9 2014.12 2015.3 2015.6 2015.9 2015.12 2016.3 建造費(fèi)用投入進(jìn)度 5% 15% 20% 20% 30% 10% 銷售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度 5% 20% 35% 30% 10%表2 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 期末 2012.6 2014.6 2014.9 2014.12 2015.3 2015.6 2015.9 2015.12 2016.3 年數(shù) 現(xiàn)金流入 銷售收入 現(xiàn)金