物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)匯編

1、 什么是物業(yè)管理？什么是物業(yè)管理？ 是指業(yè)主物通過選聘業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按 照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng) 地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi) 生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 概念理解概念理解 合同雙方、管理依據(jù)、管理內(nèi)容 什么是前期物業(yè)管理什么是前期物業(yè)管理 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。 概念理解 簽訂時(shí)間、合同雙方、合同效力 王先生與方正公司簽訂了商品房買賣合同。合 同約定，由大成公司提供物業(yè)管理服務(wù)。王先生接受 方正公司與大成公司之間簽訂的前期物業(yè)管理協(xié) 議。 入住后，方正公司將制定的臨時(shí)管理規(guī)

2、約張貼 在小區(qū)公告欄，臨時(shí)管理規(guī)約中列明了應(yīng)業(yè)主應(yīng) 承擔(dān)的義務(wù)，及違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。 收取管理費(fèi)時(shí)，王先生以臨時(shí)管理規(guī)約無效為 由，拒絕繳納。 問：臨時(shí)管理規(guī)約是否有效？ 王先生是否能以臨時(shí)管理規(guī)約無效拒絕繳納物業(yè)管 理費(fèi)？ 分析： 有效的臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)滿足的條件 物業(yè)管理費(fèi)收取的依據(jù) 雖未簽訂雙方合同，但已形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)法律 關(guān)系。 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例 第二十二條第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理 規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主 應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法 作出約定。 建設(shè)單位制定

3、的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法 權(quán)益。 第二十三條第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向 物業(yè)買受人明示，并予以說明。 物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守 臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若 干問題的解釋干問題的解釋 第一條第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè) 服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服 務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以 其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 物業(yè)管理中建設(shè)

4、單位應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)：物業(yè)管理中建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)： 建設(shè)過程中：配置物業(yè)管理用房 售前： 向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工驗(yàn)收資料 制定臨時(shí)管理規(guī)約 全程（按合同或質(zhì)量保修書約定時(shí)間） 建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的保修責(zé)任 物業(yè)服務(wù)用房：物業(yè)服務(wù)用房： 面積：建筑面積的千分之二 最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米 樓層：地面以上的房屋； 沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不 得 高于四層 功能：獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能 權(quán)屬：全體業(yè)主 用途：專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得挪作他用 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 第三十八條第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理

5、區(qū)域總建筑面積千分 之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方 米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于十平 方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先 期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè) 服務(wù)用房。 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用 功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。 物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作， 不得挪作他用。 第三十九條第三十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售時(shí)予以公布。 縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在

6、辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，在 房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分。 業(yè)主有權(quán)查詢。 在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： 設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限： 基礎(chǔ)設(shè)施工程、地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程 年： 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間 房間和外墻面的防 滲漏 年： 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程 個(gè)采暖期、供冷期： 供熱與供冷系統(tǒng) 保修期的起始時(shí)間： 起算時(shí)間：住宅質(zhì)量保修書約定： 約定的交樓日期或?qū)嶋H交付日期中較早的日期 終止時(shí)間： 期間屆滿 提問：為何為較早的時(shí)間？ 徐先生和徐太太去小女兒家住了半年多，最近才回 來。 物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管

7、理費(fèi)，徐先生以家里沒 人為由拒交物業(yè)管理費(fèi)。 徐先生一家是否應(yīng)當(dāng)交物業(yè)管理費(fèi)？物業(yè)公司怎么 收取物業(yè)管理費(fèi) 分析： 物業(yè)服務(wù)定義 物業(yè)服務(wù)范圍：專有部分+共有部分 業(yè)主沒有交物業(yè)管理費(fèi)的，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員的督 促義務(wù) 書面催繳后業(yè)主無正當(dāng)理由或在規(guī)定期限內(nèi)仍未交納 的，可起訴。 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 第四十七條第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物 業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 物業(yè)管理?xiàng)l例 第六十七條第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾

8、期仍不交納的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋 第六條 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的 合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的， 人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主 僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不 予支持 徐先生，欲裝修房屋，應(yīng)該：徐先生，欲裝修房屋，應(yīng)該： 通知物業(yè)管理企業(yè) 告知鄰里 提交登記資料 普通裝修 房屋所有權(quán)證； 申請(qǐng)人身份證； 裝飾裝修方案； 施工單位的資質(zhì)證書復(fù)印件 特殊裝修 超出規(guī)范裝修的應(yīng)提交原設(shè)計(jì)單

9、位或具有同等資質(zhì)單位 的設(shè)計(jì) 變更方案； 需要政府部門同意的裝修活動(dòng)，還應(yīng)當(dāng)提交政府部門的 批準(zhǔn)文件 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十三條第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè) 服務(wù)企業(yè)。 住宅裝飾裝修管理辦法住宅裝飾裝修管理辦法 第十三條第十三條裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向 物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理單位）申報(bào) 登記。 非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè) 主的書面同意。 第十五條第十五條裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 住宅裝飾裝修管理辦法住宅裝飾裝修管理辦法 第十四條申報(bào)登

10、記應(yīng)當(dāng)提交下列材料。 （四）變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者 具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案； （五）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件， 涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設(shè)計(jì)方案或者施工方 案； （六）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書 的復(fù)印件。 得知徐先生裝修，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)做出哪些反應(yīng)？得知徐先生裝修，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)做出哪些反應(yīng)？ 開工前 履行告知義務(wù) 告知業(yè)主裝修禁止及限制性的行為 簽訂裝修管理協(xié)議 開工后 對(duì)裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查權(quán) 違規(guī)行為報(bào)告義務(wù) 住宅裝飾裝修管理辦法 第十五條第十五條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁

11、 止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè) 第十六條第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物 業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： 裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；實(shí)施期限；允許施工的時(shí)間；廢棄 物的清運(yùn)與處置；住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求； 禁止行為和注意事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)用；違約責(zé)任；其他需要約定 的事項(xiàng) 徐先生想把書房改大一點(diǎn)，他計(jì)劃把書房與陽(yáng)臺(tái)間的隔 墻敲掉。 為了增加臥室的采光，徐先生打算在外墻上開一個(gè)窗。 他看見朋友家裝了一個(gè)巨型浴缸，也想在自家裝一個(gè)。 徐先生的計(jì)劃是否都能實(shí)現(xiàn)？ 分析： 拆除隔墻拆除隔墻 若

12、隔墻為承重墻，須原設(shè)計(jì)單位或具有同等資質(zhì)的單位 出具設(shè)計(jì)方案 外墻開窗外墻開窗 更改外立面，須物業(yè)所在地的規(guī)劃部門同意。若外墻為 承重墻，則須設(shè)計(jì)單位同意；若為填充墻，則無須 安裝巨型浴缸安裝巨型浴缸 若巨型浴缸超過樓面荷載，須原設(shè)計(jì)單位或具有同等資 質(zhì)的單位出具設(shè)計(jì)方案 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 住宅裝飾裝修管理辦法 第五條第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為： （一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提 出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； （二）將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間； （三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、 混凝土墻體； （四）損壞房屋原

13、有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； （五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括 屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。 本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加 作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)， 包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、 懸索等。 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 住宅裝飾裝修管理辦法 第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不 得有下列行為： （一）搭建建筑物、構(gòu)筑物； （二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； （三）拆改供暖管道和設(shè)施； （四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 本條所列第（

14、一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃 行政主管部門批準(zhǔn)；第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批 準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 住宅裝飾裝修管理辦法住宅裝飾裝修管理辦法 第七條第七條住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷 載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出 設(shè)計(jì)方案。 第八條第八條改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制 訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)。 第九條第九條裝修人經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單 位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，或者裝修活動(dòng)涉及 本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì) 的

15、裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)。 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為： （二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng) 性用房； （六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位； （七）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備； （八）損毀樹木、園林； （九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品， 存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品； （十）亂丟垃圾，高空拋物； （十一）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)； （十二）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。 樓下的余先生得知徐先生打算安裝的浴缸超過了樓面 荷載，余先生建議徐先生更換

16、一個(gè)輕便型的浴缸，徐先 生對(duì)余先生的建議，不予理會(huì)。余先生這時(shí)該怎么辦？ 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十五條第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人有 權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或 者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、者管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門

17、，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí) 處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 第三十條第三十條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn) 場(chǎng)檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng) 要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。 共有部分包括法定共有和約定共有。共有部分包括法定共有和約定共有。 法定共有：法定共有： 綠地 道路 物業(yè)服務(wù)用房 維修資金 建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所或共用設(shè)施 約定共有：約定共有： 車庫(kù)、車位（首先滿足業(yè)主需求） 會(huì)所 “欣欣苑”共有1200套房屋，車位1

18、500個(gè)。開發(fā)商 方正公司，將24個(gè)車位租給了毗鄰小區(qū)月亮灣的業(yè)主， 租期為1年。欣欣苑的業(yè)主強(qiáng)烈反對(duì)，方正公司負(fù)責(zé)人說 “車位所有權(quán)是我們公司的，業(yè)主無權(quán)干涉”。 方正公司是否可以對(duì)外出租小區(qū)內(nèi)的車位？ 分析 車庫(kù)、車位的所有權(quán)歸屬（地塊規(guī)劃用途） 若為方正公司所有： 車位是否滿足本小區(qū)業(yè)主需求； 租期不得超過6個(gè)月 若為業(yè)主所有： 業(yè)主決定是否出租 租金收益分配 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 物權(quán)法物權(quán)法 第七十四條第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首 先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事 人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共

19、有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于 業(yè)主共有。 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 第五十四條第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首 先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先 出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后， 建設(shè)單位將車位、車庫(kù)出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的， 其租賃合同期限不得超過六個(gè)月。 建設(shè)單位依法取得車位、車庫(kù)權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫(kù)。建設(shè) 單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫(kù)一個(gè)月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主， 并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位

20、置公示擬出售車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出 售價(jià)格。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只 能購(gòu)買一個(gè)車位、車庫(kù)。 大成公司，將由其負(fù)責(zé)物業(yè)管理的大廈底層大堂 （200平方米）出租給一個(gè)企業(yè)做電腦展臺(tái)。 大廈部分業(yè)主認(rèn)為，此面積已在購(gòu)房時(shí)由各業(yè)主分 攤，各業(yè)主對(duì)此部分共有使用權(quán)。 據(jù)此，要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)主權(quán)益，拆除 展臺(tái)或給予業(yè)主一定的賠償。 問：物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主給予賠償？ 分析： 共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有。 利用業(yè)主共同所得收益，歸全體業(yè)主。 費(fèi)用分配：貼補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足；納入到維修基金之中； 比例向全體業(yè)主分配。 【法律依據(jù)法律依據(jù)】 物權(quán)法物權(quán)

21、法 第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征 得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手 續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大 會(huì)的決定使用。 某日早上徐先生出門時(shí)發(fā)現(xiàn)屋頂在滴水，他懷疑是 樓上漏水，向物業(yè)公司反映了該情況后，就出去了。 物業(yè)公司得知此情況后，立刻聯(lián)系了樓上的佘先生， 佘先生以自己在外等各種理由推諉不予配合。 中午徐先生發(fā)現(xiàn)自己家的天花板、燈具等不同層次 的都已遭受損失。為了避免損失擴(kuò)大徐先生建議物業(yè)公 司直接進(jìn)入佘先生家。 物業(yè)公司是否可以破門而入？此時(shí)應(yīng)當(dāng)怎么處理？ 分析 風(fēng)能進(jìn)、雨能進(jìn)，國(guó)王不能進(jìn) 鄰居有配

22、合檢查的義務(wù) 緊急避險(xiǎn)。確有危險(xiǎn)；危險(xiǎn)正在發(fā)生；侵犯第三人合法權(quán) 益；正當(dāng)?shù)谋茈U(xiǎn)意圖；損害較小的利益保護(hù)較大的利益 2002年的第一場(chǎng)雪后，天氣寒冷，路面濕滑。賈君 鵬去上班，在通往載貨電梯的臺(tái)階時(shí)，因三樓漏水未修 理，滴水正好滴在臺(tái)階上，天氣寒冷地面出現(xiàn)結(jié)冰。賈 君鵬走上臺(tái)階滑倒摔傷。賈君鵬要求物業(yè)公司對(duì)此事承 擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承擔(dān)。 應(yīng)由誰承擔(dān)責(zé)任？ 物業(yè)公司行為分析 物業(yè)公司是否有過錯(cuò) 賈君鵬是否遭受損失 兩者之間是否有因果聯(lián)系 物業(yè)公司是否盡到安全提醒義務(wù) 賈君鵬行為分析 賈君鵬是否盡到注意義務(wù) 賈君鵬是否有過錯(cuò) 物業(yè)公司是否有過錯(cuò) 綜上：物業(yè)公司和賈君鵬共同承擔(dān)責(zé)任 邱先生與大成物業(yè)公司簽訂了一份物業(yè)管理服務(wù) 合同。 合同約定：甲方將居住小區(qū)的公共物業(yè)管理事務(wù)委 托給乙方