對(duì)于泰州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、青，取之于藍(lán)而青于藍(lán)；冰，水為之而寒于水對(duì)于泰州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告相關(guān)熱詞搜索：泰州 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 泰州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 目錄 第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析p16 一、城市概況 二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 三、最新城市建設(shè)總體規(guī)劃 第二部分 泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析p715 一、房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)態(tài)分析 二、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)分析 三、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析 四、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)分析 五、城市居民可承接力分析與年需求量預(yù)分析 第三部分 項(xiàng)目分析p1636 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 三、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 四、項(xiàng)目 swto 分析 五、項(xiàng)目潛在客戶分析 泰州市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 第一部分 項(xiàng)目投資環(huán)境可行性分析 一、 城市概

2、況 1 1 、地理位置 泰州市地處江蘇省中部、長(zhǎng)江北岸,西面連接揚(yáng)州市、北面和東北毗鄰鹽城市、東面緊依南通市、南面與蘇州、無(wú)錫、常州三市以及鎮(zhèn)江市所轄揚(yáng)中市隔江相望。全市南北長(zhǎng)而東西窄，南北最大直線距離約 124 公里，東西最窄處約 19公里，最寬處也僅 55 公里，全市總面積 5790 平方公里，其中市區(qū)面積 428 平方公里，總面積中，陸地面積占 82.74%，水域面積占 17.26%。自 2021 年末，泰州市行政區(qū)劃設(shè)海陵、高港 2 個(gè)區(qū)，興化、靖江、泰興、姜堰 4 個(gè)縣級(jí)市，共有91 個(gè)鎮(zhèn)、8 個(gè)鄉(xiāng)、6 個(gè)街道辦事處、338 個(gè)居民委員會(huì)、1578 個(gè)村民委員會(huì)，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下

3、轄 9 個(gè)鎮(zhèn)、2 個(gè)鄉(xiāng)、6 個(gè)街道辦事處、87 個(gè)居民委員會(huì)、127個(gè)村民委員會(huì)。2021 年末，泰州總戶數(shù) 169.59 萬(wàn)戶，總?cè)丝?503 萬(wàn)人，其中市區(qū) 62 萬(wàn)人。 2 2 、交通條件 泰州濱江近海，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。蘇中入江達(dá)海的 5 條重要航道在此交匯。境內(nèi)長(zhǎng)江岸線近百公里，其中 10 米以上較為穩(wěn)定的深水岸線 60 公里，建有長(zhǎng)江港口 3 個(gè)。以國(guó)家一類開放口岸泰州港為主體的內(nèi)河港口群初具規(guī)模。投資 10 多億元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一體，成為泰州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條龍脈。全市公路通車總里程 5693 公里，328 國(guó)道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬

4、高速公路在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。江陰長(zhǎng)江大橋及其南北接線高速公路，開辟了泰州與上海、蘇南的快速通道。鐵路交通發(fā)展較快，新長(zhǎng)鐵路、寧啟鐵路均從泰州境內(nèi)穿過(guò)，明年泰州鐵路將全線貫通。 3 3 、歷史文化 泰州是一座歷史文化名城。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期稱海陽(yáng)，漢初稱海陵，南唐至明清稱泰州，取國(guó)泰民安之意。千余年來(lái)，泰州枕吳楚之交，襟江淮之風(fēng)，交通發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)繁榮，素有漢唐古郡、淮海名區(qū)之稱。泰州歷代人文薈萃，名賢輩出， 儒風(fēng)之盛，夙冠淮南。水滸傳施耐庵、泰州學(xué)派創(chuàng)始人哲學(xué)家王艮、揚(yáng)州八怪代表人物鄭板橋、京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學(xué)家丁文江等，均是泰州歷代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飛、政治家文學(xué)家范仲淹、書畫大師齊白石等

5、曾在泰州主政或從業(yè)。豐富的歷史積淀為泰州留下眾多名勝古跡?，F(xiàn)存古遺址、古建筑、古石刻數(shù)百處，其中列為省市級(jí)文物保護(hù)單位的有 134 處。全市建有 5 座博物館，珍藏文物萬(wàn)余件。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院、施耐庵陵園、鄭板橋故居、梅蘭芳紀(jì)念館等人文景觀俱是泰州歷史文化的瑰寶。 4 4 、人文習(xí)慣 溱潼會(huì)船節(jié) 溱湖地區(qū)歷史文化悠久，民間傳說(shuō)豐富多彩。南宋紹興元年，一支從山東南下投奔岳家軍的義民隊(duì)伍行至溱湖，與金兵遭遇，打得金兵落花流水，義民也傷亡慘重，血染溱湖。溱湖百姓含悲收葬為國(guó)捐軀的英雄，并于每年清明節(jié)撐船來(lái)此祭掃，久而久之，便形成清明撐會(huì)船的習(xí)俗

6、，由此演化成每年一度的水鄉(xiāng)民間盛會(huì)溱潼會(huì)船節(jié)。每年清明節(jié)，四鄉(xiāng)八鎮(zhèn)的數(shù)百船只，上萬(wàn)船民來(lái)此聚會(huì)，觀眾游客超過(guò)十萬(wàn)人。其恢宏壯觀的場(chǎng)面，驚心動(dòng)魄的爭(zhēng)賽、多姿多彩的表演，堪稱民俗文化之大觀，水鄉(xiāng)風(fēng)情之博覽，被海內(nèi)外人士盛贊為天下會(huì)船數(shù)溱潼。她是92 中國(guó)友好觀光年江浙滬旅游目的地之一，95 中國(guó)江蘇民俗風(fēng)情游首游式亦在此舉行，2021 年列為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。 中國(guó)泰興銀杏節(jié) 中國(guó)泰興銀杏節(jié)由銀杏藝術(shù)節(jié)、銀杏科技節(jié)演化而來(lái)。每年在銀杏成熟的時(shí)候舉辦此節(jié)，旨在以銀杏為媒、宣傳泰興。銀杏節(jié)期間，一般都要舉辦論壇、科技市場(chǎng)、產(chǎn)品交易、信息發(fā)布、項(xiàng)目洽談、人才引進(jìn)以及大型文藝演出等活動(dòng)，以促進(jìn)泰興與外界的交

7、流溝通，進(jìn)一步提高泰興的知名度，強(qiáng)化招商引資、院企對(duì)接、項(xiàng)目開發(fā)等工作，推進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展。12 年來(lái)，銀杏節(jié)為泰興經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。 中國(guó)興化 鄭板橋藝術(shù)節(jié) 鄭板橋是清代著名的書畫家、文學(xué)家、揚(yáng)州八怪的杰出代表人物，在海內(nèi)外享有盛譽(yù)。興化是鄭板橋先生的故鄉(xiāng)。為紀(jì)念板橋，宣傳興化，擴(kuò)大交往，加快發(fā)展，從 1993 年 11 月 22 日鄭板橋誕辰 300 周年之際舉辦了首屆中國(guó)興化鄭板橋藝術(shù)節(jié)后，每?jī)赡昱e辦一次。 二、 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 1 1 、城市類型 泰州區(qū)位優(yōu)越，地勢(shì)平坦，有良好資源條件和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，目前已聚集春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、lg 等世界知

8、名企業(yè)。東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，是長(zhǎng)江三角洲工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個(gè)以工業(yè)為主商貿(mào)并存發(fā)展的新興商貿(mào)城市。 2 2 、宏觀經(jīng)濟(jì)水平 2021 年泰州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng), 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 580.04 億元，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 13.4%，是建市以來(lái)增幅最高的一年，占全省的比重 4.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 72.62 億元，增長(zhǎng) 3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 300.37 億元，增長(zhǎng)17.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 207.05 億元，增長(zhǎng) 11.7%。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 11513 元，增 長(zhǎng) 13.3% 。 三 次 產(chǎn) 業(yè) 構(gòu) 成 比

9、 例 由 上 年 的 14.249.536.3 調(diào) 整 為12.552.835.7。全市財(cái)政收入 662563 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) 24.7%，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)良好。 個(gè)私經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，全市個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資 236.67 億元,比上年增長(zhǎng) 22.1%,占僅僅總量的 40.8%,比上年增長(zhǎng) 2.4%,泰州目前個(gè)體工商業(yè)共有 11 萬(wàn)余戶，私營(yíng)企業(yè) 14768 戶,比上年增長(zhǎng) 14% 。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 12.4%。城鎮(zhèn)居民年人均可支配增長(zhǎng) 6.4%。 3 3 、城市人口分布 2021 年末全市人口分布狀況: 地區(qū) 總?cè)丝跀?shù)(人) 城鎮(zhèn)人口 鄉(xiāng)村人口 市區(qū) 622910 547028 75882

10、興化市 1549922 556726 993196 靖江市 664706 308026 356680 泰興市 1292127 563548 728579 江堰市 906979 334793 572186 從泰州市的人口分布狀況來(lái)看,泰州市區(qū)人口與其他四市相比要少的多,城市化發(fā)展還是相對(duì)落后,市區(qū)人口增長(zhǎng)速度緩慢，市區(qū)鄉(xiāng)村人口僅 7.5 萬(wàn)人,城市發(fā)展后備力量相對(duì)不足。泰州雖然是市區(qū)所在城市，但是在城市的人口規(guī)模上不 存在優(yōu)勢(shì)，周邊的四市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，逐漸形成多個(gè)經(jīng)濟(jì)中心，市區(qū)的聚集能力相對(duì)薄弱。 4 4 、人均收入支出情況 2021 年市區(qū)居民人均可支配收入 8517 元，人均消費(fèi)性支出 57

11、43 元，恩格爾系數(shù) 42.3%;全市農(nóng)民人均純收入 4079 元，人均消費(fèi)性支出 2606 元，恩格爾系數(shù) 41.7%；人均手存現(xiàn)金 1859.7 元；人民生活達(dá)到小康水平。 附泰州市 2021 年來(lái)人均可支配收入情況: 市區(qū)人均可支配收入 全市農(nóng)民人均純收入 金額(元) 8517 4079 增長(zhǎng)率(%) 9.4 6.4 恩格爾系數(shù)(%) 42.3 41.7 2021 年泰州市城鎮(zhèn)居民平均每人生活費(fèi)支出及構(gòu)成情況: 項(xiàng)目 金額(元) 占總支出比例 食品 2429.29 42.3 衣著 554.53 9.66 家庭設(shè)備品 388.4 6.76 醫(yī)療保健 394.86 6.87 交通通訊 542

12、.51 9.45 教育文化娛樂(lè)服務(wù) 550.05 9.58 居住 578.58 10.07 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 304.73 5.31 總支出 5742.94 100 全市生產(chǎn)資料市場(chǎng) 32 個(gè)，年成交額 172.04 億元。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 149.34 億元,餐飲業(yè) 21.5 億元。泰州消費(fèi)環(huán)境不斷改善，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)升溫，活躍興旺，泰州市區(qū) 2021 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 173.76 億元，同比增長(zhǎng)12.4%。居住支出僅次于食品支出，達(dá)到 578.58 元，說(shuō)明人們對(duì)改善居住條件，提高生活質(zhì)量的要求更為強(qiáng)烈。 三、 最新城市建設(shè)總體規(guī)劃 泰州的城市擴(kuò)張，已經(jīng)顯現(xiàn)出向南，向東的發(fā)展

13、趨勢(shì)。向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開發(fā)，主要為：拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。向東發(fā)展進(jìn)一步整合海陵、姜堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體,從基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展。在城市向南、向東發(fā)展的同時(shí),應(yīng)積極整合城市西北側(cè)用地，協(xié)調(diào)好九龍與城市同步發(fā)展的關(guān)系，不斷改變北側(cè)的交通狀況與生活環(huán)境。 城市中期規(guī)劃 2021-2021 年，人口 55 萬(wàn)，用地 60 平方公里。其中：主城區(qū) 42 萬(wàn)人，高港區(qū) 13 萬(wàn)人。主城區(qū)完成環(huán)城河以內(nèi)的綜合整治，基本實(shí)現(xiàn)下壩地區(qū)的改造，初步完

14、成五巷、涵西街古民居片的保護(hù)與改造。新區(qū)完成府南街區(qū)的綜合開發(fā)，基本完成 328 國(guó)道以南地區(qū)東風(fēng)路至泰高路之間的商住開發(fā)。加快高科技工業(yè)園區(qū)、春蘭工業(yè)園、西北工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基本完成周山河以北用地的項(xiàng)目布點(diǎn)，適時(shí)開發(fā)周山河以南泰高路以西區(qū)域。高港區(qū)的刁鋪鎮(zhèn)、口岸鎮(zhèn)完成由集鎮(zhèn)向中等城市發(fā)展的過(guò)渡，加快長(zhǎng)江岸線的綜合開發(fā)。 城市遠(yuǎn)期規(guī)劃 2021-2021 年,主城區(qū)形成大城市規(guī)模，城市用地調(diào)整基本完成，形成結(jié)構(gòu)合理、功能明確、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的新城區(qū)，完成老城區(qū)的全面改造。高港區(qū)形成中等城市規(guī)模，沿江開發(fā)已成規(guī)模。寺巷和野徐、泰東和蘇陳組團(tuán)形成，成為市區(qū)間的重要節(jié)點(diǎn)。 第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)

15、分析 一、 房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)態(tài)分析 1 1 、房地產(chǎn)市場(chǎng)紅火 2021 年一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資 9.41 億元，同比增長(zhǎng) 51.82%，低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅 20 多個(gè)百分點(diǎn)。這是近年來(lái)泰州市首次出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)慢于全社會(huì)投資增長(zhǎng)的局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021 年一季度全市房地產(chǎn)開發(fā)施工房屋面積 204.06 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 62.31%；海陵區(qū)銷售房屋面積30.97 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 283.29%；商品房銷售額 5.11 億元，同比增長(zhǎng) 285.06%?？罩蒙唐贩吭鲩L(zhǎng)的局面得到遏制。一季度全市空置房 31.06 萬(wàn)平方米，與上年同期基本持平。市區(qū)一季度空置房同比下降了 1

16、1.42%，空置面積為 5.12 萬(wàn)平方米。 2. 舊城改造與新區(qū)建設(shè)力度相當(dāng)，形成板塊競(jìng)爭(zhēng) 泰州政府呼吁舊城改造和新區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，要在推進(jìn)新區(qū)建設(shè)的同時(shí)，加快舊城改造。舊城區(qū)啟動(dòng)坡子街商貿(mào)區(qū)的建設(shè)，加快完成拆遷及相關(guān)配套，將坡子街商貿(mào)區(qū)與五一路、府前街商貿(mào)區(qū)以及東進(jìn)西路商貿(mào)區(qū)連成一片，屆時(shí)將成為老城區(qū)繁華的商業(yè)街區(qū)。這樣勢(shì)必帶動(dòng)周邊樓盤的價(jià)格，該區(qū)域目前典型的樓盤有鵬欣麗都，開發(fā)規(guī)模也相當(dāng)大，現(xiàn)在正處預(yù)約階段，估計(jì)今年內(nèi)會(huì)開盤，開盤價(jià)具周邊業(yè)內(nèi)人士估計(jì)會(huì)在 3000 元每平方米。新區(qū)在建的項(xiàng)目有盛世華庭、西湖翠苑、景泰園、泰墅園、恒景國(guó)際花園以及本項(xiàng)目。在市場(chǎng)上不僅僅存在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)和老

17、城區(qū)也形成競(jìng)爭(zhēng)，老城區(qū)在生活配套以及商業(yè)配套上存在一定的優(yōu)勢(shì)，目前整體價(jià)格要比新區(qū)高。但是新城區(qū)在規(guī)劃上是今后的城市中心，泰州市政府以及其他的辦事機(jī)構(gòu)全部集中于此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展前景將十分看好。 3. 放量供量，是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn) 2021-2021 年泰州市土地供應(yīng)量公相當(dāng)大，未來(lái)幾年內(nèi)泰州市樓盤上市量將會(huì)非常大。初步估計(jì)，今后新區(qū)板塊的供應(yīng)量就將達(dá)到 100 萬(wàn)平方米，如果再加市中心、城東板塊等，兩年內(nèi)的供應(yīng)量肯定可達(dá)到 150 萬(wàn)平方米，所以未上市的體量面積數(shù)字無(wú)疑是龐大的,市場(chǎng)板塊競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈,應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)防的開發(fā)。所以我們認(rèn)為本案在開發(fā)策略上，第一是要抓住稍縱即逝的開發(fā)時(shí)機(jī)

18、，第二是要做出自己的特點(diǎn)，第三是要謹(jǐn)慎推盤，第四是要做好樓盤的品質(zhì)。 4. 房?jī)r(jià)步步高升，一路上揚(yáng) 雖然價(jià)格上漲之勢(shì)很猛，2021 年市區(qū)均價(jià)就已超過(guò)每平方米 2100 元大關(guān)，其他地區(qū)均價(jià) 1550 元。目前價(jià)格并沒(méi)有呈下降趨勢(shì)，相反的是房?jī)r(jià)繼續(xù)往上揚(yáng)，目前的情況是：地段不好，品質(zhì)不高的樓盤，價(jià)格升不上去，買是沒(méi)有問(wèn)題的。而一些定位準(zhǔn)確，有自己特點(diǎn)的樓盤則是呈旺銷之勢(shì)，例如鵬欣麗園等（均價(jià)在2700 元每平方米），其規(guī)模龐大，地段很好，生活配套設(shè)施齊全，其銷售情況仍然非常好(一期銷售率達(dá) 100)。另外如黃金家園小高層，香江花園等品質(zhì)較好的樓盤最高價(jià)已突破每平方米 3000 元以上。根據(jù)我們

19、對(duì)泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，認(rèn)為明后兩年房?jī)r(jià)還有上漲的空間。如東進(jìn)路北側(cè)正在籌備之中的鵬欣麗都，估計(jì)開盤時(shí)價(jià)格會(huì)在 3000 每平方米以上。形成高價(jià)旺銷的其中最主要的原因是泰州市目前有大批舊城項(xiàng)目，促使了房地產(chǎn)的進(jìn)一不發(fā)展。 5. 開發(fā)商各顯其能，高品質(zhì)樓盤不斷面市 以盛世華庭為例，其在泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)中可以算是高品質(zhì)的樓盤。無(wú)論從前期廣告宣傳還是設(shè)計(jì)商及物業(yè)管理公司等的資源整合，再加上市政府對(duì)面核心地段,人民公園,人民廣場(chǎng)和周邊便利的交通環(huán)境的硬件設(shè)施。盛世華庭沒(méi)有理由不做高品質(zhì)的樓盤。而事實(shí)也正是如此，全面的配套設(shè)施，都使得這一高品質(zhì)樓盤在泰州市民心中烙下深深的印記。同時(shí)象西湖翠院、泰墅園、

20、恒景國(guó)際花園、四季林語(yǔ)、鵬欣麗都等樓盤的品質(zhì)在泰州處于領(lǐng)先地位。 6. 小高層悄然進(jìn)入泰州市場(chǎng) 產(chǎn)品稀缺主要表現(xiàn)在產(chǎn)品品質(zhì)，在此前泰州市房產(chǎn)品普遍是單一的多層住宅，樓盤缺乏特質(zhì)，自 2021 年鳳凰房產(chǎn)開發(fā)泰州市第一個(gè)小高層水景住宅取得成功后，高層住宅已經(jīng)悄悄的進(jìn)入泰州市場(chǎng).盛和房地產(chǎn)開發(fā)的盛世華庭;泰州基泰恒業(yè)房產(chǎn)公司開發(fā)的景泰園高層住宅；鵬欣房地產(chǎn)開發(fā)的鵬欣麗都以及紹興恒景房地產(chǎn)開發(fā)的恒景國(guó)際花園都設(shè)計(jì)有小高層住宅。隨著樓盤品質(zhì)的提高，消費(fèi)者的品味也會(huì)相應(yīng)的提高，這也就導(dǎo)致發(fā)展商在推出產(chǎn)品的同時(shí)要考慮更多的因素同時(shí)，把自己的產(chǎn)品做得更美更好，以求在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，屆時(shí)將會(huì)加劇泰州

21、市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展，同時(shí)必將引起新的一輪開發(fā)熱。 7. 泰州住宅開發(fā)市場(chǎng) 熱點(diǎn)板塊預(yù)測(cè) 泰州市房地產(chǎn)發(fā)展主要分布在老城區(qū)和城南新區(qū)兩大快，老城區(qū)的舊城改造 力度也是相當(dāng)大，大都是一些零星的小盤，而且城市的主要交通比較狹窄，從遠(yuǎn)期來(lái)看，不存在優(yōu)勢(shì)。現(xiàn)在由于其交通設(shè)施,生活配套設(shè)施等比較完善，在其競(jìng)爭(zhēng)上還是有一定優(yōu)勢(shì)，價(jià)格水平也相對(duì)新區(qū)要高點(diǎn)。新區(qū)在規(guī)劃上比較完善，各個(gè)功能分區(qū)明確，道路寬敞，生活區(qū)也逐漸趨向成熟，同時(shí)又是泰州市的政府部門集中辦公地點(diǎn)。目前新區(qū)樓盤面積都在 100 畝以上，大盤時(shí)代的到來(lái)將在在新區(qū)誕生，因此新區(qū)的發(fā)展是大趨所勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的家度看，市民對(duì)新區(qū)的房產(chǎn)絕對(duì)看好，普遍認(rèn)

22、為新區(qū)的房子在三五年后肯定看漲，目前最主要的是商業(yè)設(shè)施不比老區(qū)，人氣一時(shí)難聚集。 二、 房 地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)分析 1 1 、土地出讓方式描述 申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)的方式主要有兩種：一是劃撥，二是出讓。作為房地產(chǎn)開發(fā)用地，一般都是以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的。在公開、公平、公正的土地使用制度基礎(chǔ)上出讓方式有三種：招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。 招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地

23、點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。該方式是目前泰州市主要的土地出讓方式。 2 2 、出讓土地與城市基準(zhǔn)地價(jià)之間的變幅情況 圖表 1 主城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/平方米 土地級(jí)別 一 二 三 四 五 六 基準(zhǔn)地價(jià) 3200 2250 1400 820 620 400 地價(jià)變幅 2200-4200 1650-2850 950-1850 520-1120 470-770 3

24、00-500 容積率 0.2 1.9 1.7 1.4 1.2 1.0 圖表 2 主城區(qū)住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/平方米 土地級(jí)別 一 二 三 四 五 基準(zhǔn)地價(jià) 1000 830 650 450 350 地價(jià)變幅 800-1200 680-980 500-800 350-550 290-410 容積率 1.3 1.2 1.1 1.0 1.0 3 3 、4 2021 年泰州市土地成交情況 2021 年上半年,泰州市政府相對(duì)放寬,大量土地上市,新開土地和更新改造土地估計(jì)在 1000 畝以上,土地市場(chǎng)價(jià)格一時(shí)難以上漲,其中主要的原因還是泰州市政府的政策,實(shí)施舊城改造和新區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展,缺乏實(shí)施只

25、拆不建,推地還綠,更新交通設(shè)施的政策,使土地市場(chǎng)價(jià)格處于蕭條局面。 近期202119 號(hào)地塊，即電視塔街區(qū)工程改造地塊正在公開掛牌。該地塊位于青年南路東側(cè)，海陵南路西側(cè)，暮春街南側(cè)。經(jīng)勘測(cè)定界，宗地總面積約128957 平方米（193.44 畝），其中：出讓土地面積約 121347 平方米（182.02 畝）、河流道路綠化面積 7610 平方米（11.42 畝）。規(guī)劃用途為商業(yè)住宅綜合用地，規(guī)劃建筑面積約 122650 平方米，其中：商業(yè)約 44410 平方米、住宅約 78240 平方米，容積率約 0.95。本次掛牌出讓地塊為現(xiàn)狀毛地，起始價(jià)為 2.01 億元。 附：2021 年 1 月 12

26、 日開始泰州市土地供應(yīng)（包括近期招標(biāo)的） 地塊位置 地塊面積（畝） 總建筑面積（m2） 住宅面積（m2） 起始價(jià) （萬(wàn)元） 成交價(jià) （萬(wàn)元） 2021-30-1 東進(jìn)路西片地塊，鼓樓路西，東進(jìn)路北 55.06 53349 17746 8750 2021-30-2 東進(jìn)路東片地塊，鼓樓路東，南通路西，東進(jìn)路北 121.15 101527 44295 18100 2021-2 號(hào)海陵區(qū) 80 地塊 29.16 1640 2021-4 好地塊，汽車城東，海陵路西，永興路南，永定路北 353.37 243320 165200 11410 2021-5 號(hào)地塊，江洲南路，本項(xiàng)目 105.66 66588

27、 66588 6000 2021-8 號(hào)地塊，南官河?xùn)|，鳳凰路南，泰高路82 81600 73200 2742 西，變電所北 2021-10 號(hào)地塊，南通路西，東進(jìn)路北 166.09 171022 82127 28288 2021-12 號(hào)地塊，江洲南路東，迎春西路南，南官河西，景莊河北側(cè) 59.73 38610 32510 3800 2021-14 號(hào)地塊，中國(guó)聯(lián)通有限公司泰州分公司西側(cè)，建工大廈東側(cè)，鳳凰東路北側(cè) 12.69 14663.31 766 2021-15 號(hào)地塊，鼓樓南路東，預(yù)備役二團(tuán)南，鳳凰河西，永興路北 116.81 99549.8 75265.4 7080 2021-16

28、-1 號(hào)地塊職中路東，一職中南，稻河路西，揚(yáng)州路北 139.35 112274 79115 975 2021-16-2 號(hào)地塊南關(guān)河?xùn)|，東進(jìn)路西南，城河北 37.64 17000 9000 120 2021-19 號(hào)地塊，即電視塔街區(qū)工程改造地塊 193.44 122650 78240 20210 三、 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)分析 1 1 、市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 2021 年，泰州市區(qū)房地產(chǎn)投資總額為 12.35 億元，占全市的 39.66%。市區(qū)全年新開工各類住宅 50 萬(wàn)平方米，竣工 54 萬(wàn)平方米，銷售面積達(dá) 60.35 萬(wàn)平方米，市區(qū)住宅樓基本是買方市場(chǎng)。泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍是有目共睹的

29、，而且其增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍顯得很猛，以這樣的態(tài)勢(shì)而言，對(duì)于近期將推出的樓盤，還是有一定的空間和消化能力的。今年市政府推出幾幅地，面積也都具一定規(guī)模，大都被外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨變?yōu)楸就僚c外來(lái)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。僧多而粥少就意味著競(jìng)爭(zhēng)的激烈，目前泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)上光規(guī)模在20 萬(wàn)平方米以上的在售大盤就有 2 個(gè)，而尚未開盤的 10 以上的樓盤也有 4 個(gè)。 2 2 、4 2021 年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃 更新改造項(xiàng)目： 序 項(xiàng) 目 名 稱 建 建設(shè)規(guī)模及內(nèi) 總投資 建 設(shè) 從開工 2021 年計(jì)劃 號(hào) 設(shè) 性質(zhì) 容 起 止年 限 到 2021年底完成投資 計(jì)劃 投資 建設(shè) 計(jì)劃 合 計(jì) 1

30、83000 9000 71100 1 建 成 濟(jì) 川 小區(qū) 續(xù)建 總規(guī)模 5.5 萬(wàn)m2 ,年度開發(fā)規(guī)模 5.5 萬(wàn) m2 11000 2021- 2021 3000 8000 竣工 2 實(shí) 施 東 進(jìn) 東路街區(qū)改造 續(xù)建 總規(guī)模22萬(wàn)m2 ，年度開發(fā)規(guī)模8萬(wàn) m2 55000 2021- 2021 10000 竣工 3 建 成 時(shí) 代 花園 續(xù)建 總規(guī)模 4.1 萬(wàn)m2 6000 2021- 2021 3000 3000 竣工 4 建成北薈苑 續(xù)建 總規(guī)模 4.5 萬(wàn)m2 5000 2021- 2021 3000 2000 竣工 5 海陵南路街區(qū)綜合開發(fā) 新建 總規(guī)模 7 萬(wàn) m2 ，南山寺

31、路南城河，鐵塔廣場(chǎng)中市河、暮春路時(shí)代超市 18000 2021- 2021 11000 6 肉 聯(lián) 廠 東 側(cè)低 洼 地 改 造工程 新建 總規(guī)模12萬(wàn)m2 ，年度開發(fā)規(guī)模4萬(wàn) m2 20000 2021- 2021 6000 7 關(guān) 帝 廟 巷 東西 兩 側(cè) 綜 合開發(fā) 新建 總規(guī)模 2.6 萬(wàn)m2 ，年度開發(fā)規(guī)模 1 萬(wàn) m2 6000 2021- 2021 4000 8 工人路北側(cè)綜合開發(fā) 新建 總規(guī)模 4 萬(wàn) m2 ，年度開發(fā)規(guī)模1.8 萬(wàn) m2 5000 2021- 2021 2000 9 實(shí)施府前路北側(cè)綜合開發(fā) 新建 總規(guī)模 4.5 萬(wàn)m2 ，年度開發(fā)規(guī)模 2 萬(wàn) m2 14000

32、 2021- 2021 7000 10 稅西街北側(cè)古民居保護(hù)性整治 新建 總規(guī)模 2.5 萬(wàn)m2 5000 2021- 2021 1500 11 實(shí) 施 東 進(jìn) 西路綜合開發(fā) 續(xù)建 總規(guī)模 6 萬(wàn) m2 ，年度開發(fā)規(guī)模1萬(wàn) m2 18000 2021- 2021 8000 12 海 陵 區(qū) 社 區(qū)示 范 活 動(dòng) 中心 新建 總規(guī)模 2 萬(wàn) m2 8000 2021- 2021 4800 結(jié)頂 13 高 港 區(qū) 舊 城改造 新建 總規(guī)模 13 萬(wàn) m2 12000 2021- 2021 3800 新建工程： 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 建設(shè) 性質(zhì) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 總投資 建 設(shè)起止 年 限 從開工到

33、2021 年底完成投資 2021 年計(jì)劃 計(jì)劃投資 年度建設(shè)計(jì)劃 合 計(jì) 467000 72500 1 盛和花園一期 續(xù)建 總規(guī)模 30 萬(wàn) m2 ，年度開發(fā)規(guī)模 10萬(wàn) m2 60000 2021- 2021 18000 竣工 2 鑫龍家園 續(xù)建 總規(guī)模 25 萬(wàn) m2 ，年度開發(fā)規(guī)模 5萬(wàn) m2 24000 2021- 2021 8000 竣工 3 府南居住區(qū)二期 新建 總規(guī)模 120 萬(wàn) m2 ，年度開發(fā)規(guī)模 8萬(wàn) m2 180000 2021- 2021 10000 完成拆遷、土地上市 4 拆遷安置房（經(jīng)濟(jì)適用房） 新建 總規(guī)模 20 萬(wàn) m2 ，年度開發(fā)規(guī)模 10萬(wàn) m2 25000

34、 2021- 2021 12500 完成拆遷、土地 劃撥，主體竣工 5 低價(jià)房建設(shè)工程 新建 總規(guī)模 10 萬(wàn) m2 ，年度開發(fā)規(guī)模 5萬(wàn) m2 12000 2021- 2021 8000 完成拆遷、土地劃撥 6 高港區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) 續(xù)建 總規(guī)模 166 萬(wàn) m2 ，年度開發(fā)規(guī)模 18萬(wàn) m2 166000 2021- 2021 16000 在未來(lái)三年內(nèi),泰州計(jì)劃投資房地產(chǎn)總額 65 億元，其中更新工程完成投資18.3 億元，新建設(shè)工程完成投資 46.7 億元，開發(fā)面積大約為 250 萬(wàn)平方米左右,年開發(fā)量估計(jì)在 60 萬(wàn)平方米左右，年銷售在 60 萬(wàn)左右。 3 3 、全市 3 2021 年房地

35、產(chǎn)開 發(fā)投資情況 2021 年全市房地產(chǎn)投資額達(dá)到 31 億元,上年同比增長(zhǎng) 59.99%；全市住宅開工量為 244.44 萬(wàn)平方米,上年同比增長(zhǎng) 16.27%；全市住宅竣工面積為 109.35 萬(wàn)平方米，上年同比增長(zhǎng) 13.55%；全市商品房銷售面積為 122.37 萬(wàn)平方米,上年同比增長(zhǎng) 24.84%；商品房銷售面積超出竣工面 13.02 萬(wàn)平方米,房地產(chǎn)市場(chǎng)十分紅火。 指標(biāo)名稱 計(jì)量單位 2021 年 2021 年 增長(zhǎng)比例(%) 一.本年總投資 萬(wàn)元 311484 194687 59.99 其中住宅 萬(wàn)元 202643 136403 48.56 二.新增固定資產(chǎn) 萬(wàn)元 181993 1

36、59998 13.75 三.房屋建筑面積 施工面積 萬(wàn)平方米 316.53 253.81 24.71 住宅 萬(wàn)平方米 244.44 210.23 16.27 竣工面積 萬(wàn)平方米 125.06 118.09 5.90 住宅 萬(wàn)平方米 109.35 96.30 13.55 四.土地開發(fā)投資 萬(wàn)元 28709 22524 27.46 土地開發(fā)面積 萬(wàn)平方米 44.75 57.30 降 21.90 五.商品房銷售額 萬(wàn)元 185326 143075 29.53 商品房銷售面積 萬(wàn)平方米 122.37 98.02 24.84 六.竣工住宅套數(shù) 套 8558 8119 5.41 四、 房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)分析

37、隨著泰州房地產(chǎn)的進(jìn)一步升溫，房地產(chǎn)二手市場(chǎng)逐漸開始活躍。據(jù)泰州新世紀(jì)房產(chǎn)中介公司介紹，該公司幾家連鎖店合計(jì)基本每月能過(guò)戶 20 套左右商品房，其中城南地區(qū)二手房最為活躍，主要原因?yàn)椋?首先，這個(gè)板塊大多是近幾年修的住宅小區(qū)，整體比較新，小區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部環(huán)境以及配套設(shè)施齊全，整個(gè)住宅區(qū)逐步趨向成熟；其次，小區(qū)周邊生活配套設(shè)施逐漸完善，大型超市、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施完善；再次，該區(qū)域處于南面新區(qū)房源充足，而離市中心只隔兩座橋，相應(yīng)市中心可供應(yīng)的新房子少；最后，泰州城市整體向南擴(kuò)發(fā)展，購(gòu)房者對(duì)南區(qū)的房產(chǎn)前景十分看好。這些因素使大多購(gòu)房者選擇把最終目標(biāo)索定在該區(qū)域，目前該區(qū)域商品房平均價(jià)格 2350

38、 元/平方米左右，去年初增長(zhǎng)特別快。作為二手市場(chǎng)的走勢(shì)來(lái)看，從一個(gè)方面了解泰州房產(chǎn)的的走勢(shì)，也反映了購(gòu)房中作為投資開始占相當(dāng)?shù)囊徊糠帧?最新交付幾個(gè)樓盤二手房情況： 樓盤名稱 開盤價(jià)（ 元/） 二手市場(chǎng)價(jià) 該區(qū)域租賃價(jià)格 100 方為準(zhǔn) 中裝家電齊 毛胚 鵬欣麗園 2200 元/ 2600 元/ 1600 元/月 600 元/月 鑫龍花園 1900 元/ 2300 元/ 1200 元/月 500 元/月 時(shí)代花園 1820 元/ 2600 元/ 1200 元/月 500 元/月 天陽(yáng)花園 2100 元/ 2800 元/ 1600 元/月 600 元/月 錦繡華庭 2350 元/ 2600 元/

39、 1200 元/月 500 元/月 怡景花園 2250 元/ 2600 元/ 1200 元/月 500 元/月 明珠小區(qū) 1400 元/月 2000 元/月 1000 元/月 400 元/月 最新二手房市場(chǎng)報(bào)價(jià)： 地點(diǎn) 戶型 樓層 面積 車庫(kù) 裝修 房齡 報(bào)價(jià) 鳳凰 21 聯(lián)體別墅 3 層 168 21 毛坯 02 48 蓮花六區(qū) 3 室 2 廳 4 樓 135 13 毛坯 期房 39 盛和花園 3 室 2 廳 3 樓 137.6 28 毛坯 04 40 盛和花園 3 室 1 廳 4 樓 116 18 毛坯 期房 原價(jià) 蓮花六區(qū) 3 室 2 廳 3 樓 140 19 毛坯 期房 37 蓮花六區(qū)

40、 3 室 2 廳 5+6 150+120 有 毛坯 期房 38.8 蓮花七區(qū) 2 室 1 廳 3 樓 83 18 中裝 02 23 景光南苑 獨(dú)立別墅 3 層 320 有 毛坯 03 98 怡景花園 3 室 2 廳 2 樓 128 9 毛坯 期房 35 蓮花八區(qū) 3 室 2 廳 3 樓 112.22 33.22 毛坯 03 40 工人新村 3 室 2 廳 6 樓 103 17 高裝 02 28.8 怡景花園 3 室 2 廳 2 樓 128 9 毛坯 期房 35 明珠小區(qū) 4 室 2 廳 4+5 153+120 40 毛坯 03 40 五、 城市居民可承接力分析與年需求量預(yù)分析 去年泰州市城鎮(zhèn)居

41、民可支配收入達(dá)到 8517 元，人均消費(fèi)支出 5743 元，住房消費(fèi) 588 元，占總消費(fèi)支出的 10.07%左右，遠(yuǎn)低于大城市的水平，而泰州的整 體經(jīng)濟(jì)水平表現(xiàn)的十分活躍，人均收入不斷創(chuàng)立新高，人民對(duì)物質(zhì)生活的質(zhì)量要求更高，迫切的改善居住條件，市場(chǎng)前景還是十分可觀的。去年海陵區(qū)住宅竣工面積為 15.31 萬(wàn)平方米，而商品房銷售面積為 16.15 萬(wàn)平方米。按照保守的估計(jì)，今后兩年內(nèi)泰州房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)于 10%以上的速度增長(zhǎng)（房地產(chǎn)的發(fā)展速度一般走在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前面）。 第三部分 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況 1 1 、項(xiàng)目四至位置 本案位于泰州江洲路與鳳凰路交叉口西北側(cè)，鳳凰二

42、十一小區(qū)南，介于開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)之間，向東沿鳳凰路客至泰州市行政中心、人民公園、人民廣場(chǎng)等大型市政設(shè)施；沿鳳凰路向南拐可至泰州市客運(yùn)中心；向西為泰州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，沿鳳凰西路以及梅蘭西路連接 328 國(guó)道；北面沿江洲路直接到達(dá)泰州市汽車西站，四邊交通十分便捷。 2 2 、項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目地段相對(duì)處城市郊區(qū)，空氣清新，環(huán)境宜人。東南有一定的水域河流，為區(qū)塊提供了絕好的水資源，南面有開發(fā)區(qū)會(huì)所，以及高爾夫球練習(xí)場(chǎng)，環(huán)境相當(dāng)幽雅，景觀較佳，為小區(qū)提供景觀。東面隔南官河為農(nóng)居點(diǎn)，規(guī)劃商比較凌亂、復(fù)雜。西面為泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，整體環(huán)境尚可，本案西南面有一變壓器，影響景觀；北面為泰墅園別墅園區(qū)，環(huán)境較佳，同

43、時(shí)北面有一高壓線，對(duì)本案有一定的影響。 3 3 、項(xiàng)目周邊路況 目前本案周邊的主要路網(wǎng)南北向有江洲路青年路等，東西方向有鳳凰路梅蘭西路以及濟(jì)川路等，道路狀況良好，其中青年路、鳳凰路為雙向六車道一級(jí)道路（50 米寬），江洲路、濟(jì)川路為雙向死車道（38 米寬）。本案到達(dá)泰州市客運(yùn)站十分便捷，向北 5 分鐘車程可到泰州汽車西站，向南 3 分鐘車程可到泰州客運(yùn)中心，交通十分便捷。 4 4 、項(xiàng)目周邊交通 目前泰州城市已經(jīng)開通二十多條公交路線，本案位置地處西南面，開發(fā)區(qū)地 帶，相對(duì)較偏，過(guò)往人流量相對(duì)較少，目前公交發(fā)展較為緩慢，通往江洲南路地公交目前僅 26 路，公交站點(diǎn)設(shè)鳳凰 21 大門口，離本案 3

44、00400 米距離，估計(jì)1020 分鐘一班，起止時(shí)間為 6：306：00 。除本站外其他離本案最近地公交站點(diǎn)為 濟(jì)川路上的明珠小區(qū)和青年路的消防支隊(duì)，該站點(diǎn)距離本案較遠(yuǎn)。 5 5 、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 該區(qū)處開發(fā)區(qū)，周邊住宅區(qū)尚未成熟，總體配套相對(duì)落后，一些大型生活配套設(shè)施比較欠缺，目前該區(qū)塊主要商業(yè)配套為小型的便利店為主。 商業(yè) 以本案北面鳳凰 21 沿街商鋪為該區(qū)塊提供商業(yè)服務(wù)，主要營(yíng)業(yè)汽車摩托車裝潢、小型超市、便利店、藥店、麻將桌店、小吃店、美容店、浴室等。 文教 本案北面明珠小區(qū)有明珠雙語(yǔ)幼兒園，西面沿梅蘭西路有以鄉(xiāng)辦小學(xué) 醫(yī)療 普濟(jì)醫(yī)院（現(xiàn)在正動(dòng)工建造規(guī)模較大），附近有明珠藥房 金融

45、鳳凰 21 門口中國(guó)銀行（離本案 400 米左右），中國(guó)工商銀行江洲支行、中國(guó)建設(shè)銀行（離本案 1000 米左右） 酒店 本案沿江洲路上向西 500 米有紫金城大酒店，沿鳳凰路向東有新永泰大酒店、金錢豹大酒店、花園假日大酒店等 農(nóng)貿(mào) 本案向西 1000 米有明珠農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 二、 項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 1 、用地狀況 園區(qū)用地范圍：基地西臨江洲南路，南臨湯加河，北面有 110kv 高壓線穿過(guò)，基地南北長(zhǎng)約 326 米，東西面寬 210 米，呈長(zhǎng)方形，面積為 70440 平方米。 2 2 、規(guī)劃布局 l 園區(qū)內(nèi)布置環(huán)形主道路為基本框架，布置南北向景觀干道，將園區(qū)分為三各小組團(tuán)，中間輔以休閑小道，配以

46、自然人造景觀。 l 園區(qū)綠化沿城市道路設(shè)置，形成良好景觀，沿江洲南路設(shè)主入口廣場(chǎng)，在住宅之間設(shè)主題綠地活動(dòng)場(chǎng)所，北面道路設(shè)次入口。 l 住宅均為南北向布置，結(jié)合地理情況，南底北高，形成天際線。 3 3 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) l 征地面積： 70440 平方米； l 總建筑面積： 71831.2 平方米； 其中住宅面積： 68830.7 平方米； 商業(yè)面積： 2664.4 平方米； 物業(yè)面積： 336.1 平方米； l 建筑占地面積： 23172 平方米； l 建筑密度： 27.8%； l 建筑容積率： 1.02； l 建筑綠化率： 36.2%； l 綠地面積： 25499.3 平方米； 其中中心

47、廣場(chǎng)綠地面積： 1032.1 平方米； l 居住戶數(shù)： 477 戶 l 機(jī)動(dòng)車位室內(nèi)： 212 輛 室外： 48 輛 l 建筑間距： 11.25 4 4 、住宅房物業(yè)形態(tài)情況 共 46 幢 477 套 物業(yè)形態(tài) 幢數(shù) 面積 占總面積比例 套數(shù) 占總套數(shù)比例 多層 14 33083 46.05% 293 61.42% 聯(lián)排 19 18178 25.30% 90 18.87% 疊排 10 16053 22.35% 88 18.45% 聯(lián)體別墅 3 1515 2.11% 6 1.56% 三、 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 2021 年伴隨泰州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市框架的拉大，特別是行政中心南移，使城市基礎(chǔ)設(shè)施逐漸

48、從老城區(qū)轉(zhuǎn)向了城南新區(qū)。特別是市委、市政府提出加快城市沿江發(fā)展的宏偉規(guī)劃，使城南區(qū)域成為各界人士投資的一塊熱土。 目前城南區(qū)域已建成的有市行政中心、市政府、市政協(xié)、市人大、人民廣場(chǎng)、人民公園、金錢豹國(guó)際大酒店等設(shè)施，交通也日漸便利，永輝路、鳳凰路、永興 路、永定路、青年路、海陵路、鼓樓路、東風(fēng)路等多條道路，特別是 328 國(guó)道也將從該區(qū)域通過(guò)，構(gòu)筑起其發(fā)達(dá)的交通圈，另外，在不久的將來(lái)這里將建幾個(gè)大規(guī)模的住宅小區(qū)，多座中小學(xué)校，逐漸形成以行政辦公為基礎(chǔ)，生活居住、文化、商貿(mào)、休閑娛樂(lè)協(xié)調(diào)發(fā)展的生態(tài)型園林新城。 本項(xiàng)目位于江洲南路隸屬新區(qū)西面，周邊有在建或待建大型住宅項(xiàng)目,開發(fā)與開盤時(shí)間接近本項(xiàng)目

49、，下為重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案解析： 1.盛世華庭 盛世華庭 項(xiàng) 目 基 本 情 況 名稱 盛世華庭 區(qū)位圖 項(xiàng)目地點(diǎn) 鳳凰東路 99 號(hào) 發(fā)展商 江蘇盛和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 建筑設(shè)計(jì)公司 上海同設(shè)建筑設(shè)計(jì)院 建筑施工單位 南通二建、南通四建 廣告策劃/代理公司 上海同濟(jì)房地產(chǎn)咨詢有限公司 規(guī)劃用地面積 450 畝 總建筑面積 30.469 萬(wàn) 建筑風(fēng)格 歐陸風(fēng)格 容積率 1.06 物 業(yè) 管 理公司 南京金陵飯店物業(yè)公司擔(dān)任物業(yè)顧問(wèn) 香江物業(yè)管理公司管理 綠化率 50.7% 規(guī)模（幢） 由 114 棟綜合型建筑組成 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) 項(xiàng)目規(guī)劃為中高檔復(fù)合型住宅，在其產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面，具有一定的優(yōu)勢(shì)

50、，園區(qū)東南向?yàn)榕盼輩^(qū),中間是別墅區(qū),四周一多層圍合,符合常規(guī)的高檔物業(yè)的設(shè)置,布局上錯(cuò)落有致,每一棟樓都有各自的景觀. 住宅樓情況 整個(gè)小區(qū)共有住宅樓 114 棟,一期 22 棟多層（共 510 套單位）,12 棟獨(dú)立別墅,3 棟聯(lián)排(22 套),二期 12 棟多層,1 棟小高層,三期未定. 商鋪情況 南面,西面,北面為沿街商鋪 (價(jià)格 35005500,均價(jià) 4500) 寫字樓情況 無(wú) 銷 售 指 標(biāo) 一期情況 推出時(shí)間 2021.11 交付時(shí)間 2021.10 推出體量 近 10 萬(wàn)，多層 22 棟(510 套) ,12 棟獨(dú)立別墅,3 棟聯(lián)排(22 套) 物業(yè)類型 多層,排屋,別墅 工程

51、狀況 多層交付,別墅立面裝修 主要戶型 二房一廳一衛(wèi) 三房一廳一衛(wèi) 三房?jī)蓮d二衛(wèi) 戶型面積 80300 價(jià)格 多層均價(jià):1868 元/ ( 面積 90130) 排屋價(jià)格:30803680 元/ (面積 180210) 別墅價(jià)格:600010000 元/ (面積 280300) 銷售情況 一期銷售率為 100%（2021 年 9 月止）,部分獨(dú)立別墅買現(xiàn)房 二期已經(jīng)開盤。 車位設(shè)置方式 地上/地下 價(jià)格 汽車 1550 元/(50) 摩托車800元/ 二期情況 推出時(shí)間 200.09.13 交付時(shí)間 2021.10 推出體量 12 棟多層,1 棟小高層,西面商鋪 物業(yè)類型 多層,小高層,商鋪 工

52、程狀況 多層基礎(chǔ)施工,商鋪主體工程施工 戶型面積 二房一廳（90 ） 120 套 剩一半多 在 112,113,114 號(hào)樓 三房一廳（115120 ） 80 套 不到 5 套 在 102 號(hào)樓 三房?jī)蓮d(130151 ) 150 套 30 來(lái)套 104,106,110 號(hào)樓 三房?jī)蓮d (172 ) 9 套 不詳 四房?jī)蓮d (194 ) 9 套 不詳 四房?jī)蓮d(182198 ) 40 套 不詳 價(jià)格 多層均價(jià):2380 元/ 小高層均價(jià):2780 元/ 汽車庫(kù)位:1550 元/(室內(nèi) 50 ) 摩托車庫(kù):800 元/ 商鋪均價(jià) 4500 元/ 銷售情況 銷售情況比較好,每天基本能消化幾套,估計(jì)

53、開盤到現(xiàn)在銷掉 70%左右;商鋪銷售不大景氣. 三期情況 推出時(shí)間 2021.10 交付時(shí)間 推出體量 物業(yè)類型 工程狀況 戶型面積 價(jià)格 銷售情況 廣告主要賣點(diǎn) 營(yíng)銷推廣 盛世有華庭，家和萬(wàn)事興 新區(qū) cld 首席名邸，創(chuàng)泰州第一生活天地 交 樓 標(biāo) 準(zhǔn) 多層： 外 墻：面磚為主，局部外墻涂料； 門 窗：進(jìn)戶門采用電子對(duì)講門，分戶門采用金屬防盜門，窗采用彩色鋁合金（或彩色塑鋼）； 內(nèi)墻面：水泥沙漿粉刷，白水泥批膩?zhàn)樱?樓地面：樓面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。室內(nèi)地坪采用水泥沙漿找平。 陽(yáng) 臺(tái)：鐵藝欄桿； 廁 所：僅安裝坐便器，其他預(yù)留。 水、電、煤：一戶一表配套到位； 有線電視：預(yù)留有線電視終端

54、； 通 信：電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)預(yù)留到位； 太陽(yáng)能：太陽(yáng)能預(yù)裝到位； 安保系統(tǒng)：家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、24 小時(shí)保安； 智能化系統(tǒng)：小區(qū)背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)。 別墅： 外 墻：涂料為主，局部石材； 進(jìn)戶門：可視對(duì)講門； 其它同多層配置。 小高層： 電梯：每單元一座 自來(lái)水：14 層市政管網(wǎng)直供，4 層以上變頻供水 小高層不采用太陽(yáng)能 其余同多層 配 套 設(shè) 施 小區(qū)內(nèi)部情況 智能化： 1、周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)；2、電子對(duì)講系統(tǒng)；3、電子巡更系統(tǒng)； 4、中央監(jiān)控系統(tǒng)；5、家庭防范系統(tǒng)；6、背景音響廣播系統(tǒng)。 生活配套： 網(wǎng)球場(chǎng),桑拿,健身房,豪華會(huì)所文化、原生態(tài)兩大主題景觀社區(qū) 服務(wù)生活 配套設(shè)施： 家政服務(wù)（ ）商務(wù)服務(wù)（ ）文娛服務(wù)（ ）園藝服務(wù)（ ） 旅游服務(wù)（ ）保安服務(wù)（ ）清潔服務(wù)（ ） 小區(qū)外部情況 周邊生活配套：