徐永豐XXXX-415陳雪梅(中陽商城S3-1-7#、8#商鋪)農(nóng)行

1、房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價 報 告估價項目名稱：陳雪梅的房地產(chǎn)委托估價方： 陳雪梅 受托估價方：徐州永信房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司估 價 人 員： 徐偉 張玉東 董亞勝 郭強估價作業(yè)日期：2011年2月16日至2011年2月18日估價報告編號：永信徐房估字2011第415號目 錄一、致委托方函2二、估價師聲明3三、估價的假設(shè)和限制條件4四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告6五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告9六、附件14致 委 托 方 函陳雪梅 ：我公司接受您的委托，對您所屬位于豐縣中陽大道北中陽商城小區(qū)S3-1-7#、8#商鋪的房地產(chǎn)進行市場價格評估，估價時點為2011年2月16日，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度

2、提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，依據(jù)我國有關(guān)法律、法規(guī)、制度的規(guī)定，在了解和分析估價對象實際情況的基礎(chǔ)上，本著公正、公平、公開、科學(xué)的原則，遵循必要的估價程序，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價值因素的分析、計算，估價對象房屋建筑面積325.64m2，在估價時點2011年2月16日的房地產(chǎn)市場價值為148.7萬元，大寫人民幣：壹佰肆拾捌萬柒仟元整。以上內(nèi)容摘自房地產(chǎn)估價報告，欲了解本估價項目的全面情況，請認真閱讀房地產(chǎn)估價報告書全文。徐州永信房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司 二零一一年二月十八日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確

3、的。 2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.參與本次估價項目的估價師對本報告中的估價對象進行了實地查勘，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。6.本估價報告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資

4、料，委托方對資料的真實性負責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。8.本報告不作土地、房產(chǎn)權(quán)屬確認的依據(jù)。9.本次估價報告僅供委托方按約定的估價目的及上級主管部門審查使用，未經(jīng)估價機構(gòu)允許，估價報告全部及部分內(nèi)容不得提供給其它單位和個人，也不得見諸于公開媒體。10.本報告最終解釋權(quán)為徐州永信房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司所有。注冊房地產(chǎn)估價師：（簽章） 二零一一年二月十八日估價的假設(shè)和限制條件1.本報告評估結(jié)果是2011年2月16日的委評房地產(chǎn)公開市場價值，即在估價時點預(yù)期能夠成交的最好價格，僅適用于本評估報告之特定目的，它基于

5、如下假設(shè)：（1） 具有一個公開、比較活躍、發(fā)達的房地產(chǎn)市場；（2） 委估對象能夠在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；（3） 為使交易完成以及達成合理成交價格，需有一個合理的談判周期，在這個周期內(nèi)，市場狀況、物理狀態(tài)等是相對靜止不變的；（4） 委估方提供的情況都是完整、真實的，有關(guān)資料是合法、有效的。2.本次評估房地產(chǎn)所依據(jù)的建筑面積等數(shù)據(jù)均以委托方提供的數(shù)據(jù)為依據(jù)，如建筑面積有變化，其價值隨之作相應(yīng)的調(diào)整。3.本次評估過程中評估機構(gòu)僅對評估技術(shù)條件負責(zé)，所涉及的證件、資料的真實性、合法性、完整性等均由委托方負責(zé)。4.估價師實地勘察未對建筑物的質(zhì)量進行檢測，評估時假定委估對象建筑質(zhì)量合格。 5.本報告中評估價

6、值是假設(shè)估價對象不存在他項權(quán)利的條件下得出的估價時點公開市場價值，評估價值隨著時間及市場行情的變化，該價值需作相應(yīng)的調(diào)整；本估價報告未考慮委估對象在短期內(nèi)強制變現(xiàn)對估價值的影響，亦未考慮變現(xiàn)時的有關(guān)稅費。 6. 委估對象提供所在宗地的土地使用權(quán)證及房產(chǎn)證。7.本次評估將委評房地產(chǎn)的用途按產(chǎn)權(quán)證明書登記用途作為委評房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)。8.本估價報告僅為本估價目的所使用，不得挪作他用。9.本評估報告的全文或部分內(nèi)容公布以前，需征得本公司書面同意；本公司承諾未經(jīng)委托方同意，不以任何方式向第三者提供報告全文或其中內(nèi)容，國家法律有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告永信徐房估字2011第415號一、委托

7、估價方名稱：陳雪梅 二、受托估價方 機構(gòu)名稱：徐州永信房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司機構(gòu)營業(yè)地址：江蘇省徐州市西安北路6號恒茂大廈801室資質(zhì)等級：貳級資質(zhì)證書號：徐州PG00114號法定代表人：胡榮建負 責(zé) 人：朱 磊聯(lián)系電話0516-85708602郵政編碼：221000三、估價對象概況1. 委估對象權(quán)屬狀況委估對象為陳雪梅所屬房產(chǎn)，位于豐縣中陽大道北中陽商城小區(qū)S3-1-7#、8#商鋪，委估對象具體情況如下：委估對象東臨向陽路，南臨中陽大道，北臨人民路，西臨書院街。該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為陳雪梅所有，房屋所有權(quán)證豐房權(quán)證私字第19796號，房屋建筑面積為325.64m2，建

8、于2005年；土地使用權(quán)證豐土國用（2011）第00547號，土地用途為批發(fā)零售用地，城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)面積為108.5m2。2.委估對象物質(zhì)實體情況簡介委估對象房屋建筑總面積為325.64平方米，評估價值為148.7萬元，大寫人民幣：壹佰肆拾捌萬柒仟元整。具體建筑物狀況見附表一： 委估對象建筑物狀況一覽表序號使用情況結(jié)構(gòu)等級建筑面積（）成新層數(shù)層高（m）備注調(diào)整系數(shù)1正?？蚣芤患?25.6490%33.5、3.2、3.2-3.交通狀況3.1道路通達度：委估對象所在區(qū)域內(nèi)有道，道路通達度較優(yōu)。3.2公交便捷度：委估對象附近有1、2路公交車通過，公交便捷度優(yōu)。四、估價

9、目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點2011年2月16日六、價值定義根據(jù)房地產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求，本次估價采用的是公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果中的房地產(chǎn)價格是指委估對象于估價時點在其建筑物現(xiàn)狀條件下的公允市場價值。七、估價依據(jù)1. 評估委托書2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法3.中華人民共和國土地管理法4. 中華人民共和國擔(dān)保法5.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法6. 房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999） 7. 建設(shè)部頒發(fā)房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)8. 江蘇省建筑工程綜合預(yù)算定額9.江蘇省建筑工程預(yù)算定額文件匯編10.委托方提供的國有土地使用證、房屋所有

10、權(quán)證以及委托方提供的其他相關(guān)資料11.受托估價方對評估對象的現(xiàn)場勘察、市場調(diào)查及受托方需要收集和所能收集到的資料。八、估價原則應(yīng)遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，具體表現(xiàn)為：1.合法原則。應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2.最高最佳使用原則。應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3.替代原則。要求估價結(jié)果不得偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。4.估價時點原則。要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格。5.預(yù)期收益原則。要求估價結(jié)果應(yīng)充分考慮到預(yù)期的收益因素，動態(tài)分析得出委估對象的價格。九、估價方法一般而言，房地產(chǎn)估價方法主要有收益法、市場比較法、基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)開發(fā)

11、法、成本法等。估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了現(xiàn)場勘察之后，根據(jù)評估對象的特點和實際狀況，具體選用收益法作為本次房地產(chǎn)估價的基本方法進行測算，綜合確定最終估價結(jié)果。十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，采用科學(xué)的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，評定委估房地產(chǎn)，房屋建筑面積325.64，用途為批發(fā)零售用地，城鎮(zhèn)住宅用地。在估價時點2011年2月16日的房地產(chǎn)市場價值為148.7萬元，大寫人民幣：壹佰肆拾捌萬柒仟元整。十一、估價人員注冊房地產(chǎn)估價師：徐 偉(簽章) 注冊號:3220050044注冊房地產(chǎn)估價師：張玉東(簽

12、章) 注冊號:3220030184十二、估價作業(yè)日期從2011年2月16日起至2011年2月18日止。十三、本評估報告的使用有效期限一年（從2011年2月18日起至2012年2月17日止）。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告永信徐房估字2011第415號一、個別因素分析1、委估對象位置委估對象為陳雪梅所屬位于豐縣中陽大道北中陽商城小區(qū)S3-1-7#、8#商鋪房地產(chǎn)，委估對象具體情況如下：委估對象東臨向陽路，南臨中陽大道，北臨人民路，西臨書院街。該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為陳雪梅所有，房屋所有權(quán)證豐房權(quán)證私字第19796號，房屋建筑面積為325.64m2，建于2005年；土地使用權(quán)證豐土國用（2011）第00547號，土地用途

13、為批發(fā)零售用地，城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)面積為108.5m2。2.委估對象物質(zhì)實體情況簡介委托項目位于豐縣中陽大道北中陽商城小區(qū)S3-1-7#、8#商鋪，主體為三層框架結(jié)構(gòu)，鋪地磚，仿瓷內(nèi)粉，鋁合金窗。委估對象房屋建筑面積結(jié)構(gòu)等，具體建筑物狀況見表1： 表1 委估對象建筑物狀況一覽表序號房屋建筑面積(m2)建成時間層數(shù)結(jié)構(gòu)備注11325.6420053框架2合 計325.64二、區(qū)域因素分析1、位置委估對象位于豐縣中陽大道北中陽商城小區(qū)S3-1-7#、8#商鋪。2、交通便捷度委估對象所在交通便捷。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件3.1供水委估對象所在區(qū)域由豐縣自來水廠供水，供水保證率達9

14、5%以上，供水狀況優(yōu)。3.2供電委估對象所在區(qū)域由豐縣供電局供電，骨干輸電線路，供電保證率95%以上，供電狀況優(yōu)。3.3電訊委估對象所在區(qū)域?qū)儇S縣市話服務(wù)范圍，電話交換方式為程控交換，區(qū)域裝機容量大，通訊狀況好，電訊狀況優(yōu)。3.4排水委估對象所在區(qū)域內(nèi)排水設(shè)施，排水狀況一般。4、周邊環(huán)境委估對象所在區(qū)域有一定噪聲、大氣污染，綜合環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)。5、公共配套設(shè)施商務(wù)配套：良好。生活配套：較好。三、市場背景分析豐縣隸屬江蘇省徐州市，界于東經(jīng)1162115-1165203，北緯342425-345627之間，地處蘇、魯、豫、皖四省七縣交界處，淮海經(jīng)濟區(qū)中心地帶。北與山東省的金鄉(xiāng)、魚臺縣接壤，南與安徽省

15、碭山、蕭縣毗鄰，西接山東省單縣、東與本省銅山、沛縣相連。全縣總面積1449.7平方公里，南北長約59.2公里，東西寬約46.6公里。 豐縣在全國的區(qū)位，整體位于淮海經(jīng)濟區(qū)的黃金地帶，是江浙經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)連接中西部地區(qū)的樞紐。從產(chǎn)業(yè)擴散和演變規(guī)律來看，目前，長江三角洲地區(qū)已形成以上海為龍頭、包括蘇南、浙江等地在內(nèi)的中國最具競爭力的城市群，這些地區(qū)正在加速進行產(chǎn)業(yè)升級、結(jié)構(gòu)調(diào)整，一些勞動密集型企業(yè)正在向欠發(fā)達地區(qū)轉(zhuǎn)移，豐縣作為蘇北地區(qū)承接南北、貫通東西的重要“門戶”，資源豐富、地域廣闊、勞動力成本低、區(qū)位優(yōu)勢明顯，在接受長三角地區(qū)、尤其是蘇南經(jīng)濟輻射的過程中，縣域經(jīng)濟發(fā)展的潛力會逐步顯現(xiàn)，必將成為外

16、來投資的新興地區(qū)。豐縣交通區(qū)位優(yōu)勢獨特：公路交通發(fā)達，境內(nèi)有省級公路三條，分別為 S321、S322和S254。其中豐徐一級公路S322 連接洛連（洛陽連云港）、寧徐（南京徐州）、京滬（北京上海）高速； S322 豐沛單公路西通山東菏澤、河南商丘等地，東連京滬（北京上海）、京福（北京-福州）高速；S254貫穿豐縣南北，北通國道105、日東（日照-東明）高速、京滬、京福高速；南連國道310、連徐（連云港-徐州）高速。豐縣至北京行車僅需8小時，至西安需8小時，至南京需5小時。建設(shè)中的徐濟（徐州濟寧）高速公路穿境而過，與京福、京滬高速公路并網(wǎng)，該項目2008年下半年開工建設(shè)， 2010年年底豐縣段已

17、前建成通車。 圍繞提高城市化率，按照“建設(shè)新區(qū)、疏散老城、突出亮點”的實施要求，舊城改造與新區(qū)開發(fā)同步進行，既注重改造城市形象，做優(yōu)做美老城區(qū)，又注重改善城市基礎(chǔ)，增強城市綜合服務(wù)功能。老城區(qū)著力抓好了名仕花園、邵園區(qū)塊等6大商貿(mào)住宅小區(qū)和向陽北路等城區(qū)道路改造建設(shè)，加快“城中村”改造，促進“城中村”由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變、村民向市民轉(zhuǎn)變、村莊向社區(qū)轉(zhuǎn)變。新區(qū)開發(fā)堅持基礎(chǔ)設(shè)施和社會服務(wù)設(shè)施先行的原則，加快推進住宅小區(qū)、行政中心和社會公益設(shè)施東進南移。從而系統(tǒng)推進了商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、政務(wù)設(shè)施、道路管網(wǎng)等設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)，完善了城市功能。目前城區(qū)人口規(guī)模約15萬人，城市建設(shè)用地11.34平方公里，規(guī)劃

18、區(qū)面積33.57平方公里，規(guī)劃控制區(qū)面積167平方公里，遠期至2020年人口規(guī)模將發(fā)展至約30萬人，城市建設(shè)用地27.54平方公里，建成區(qū)面積35平方公里。近期，城建工作將圍繞縣委、縣政府十二屆六次、七次全會提出的爭取兩年內(nèi)城區(qū)人口增加5萬人，達到20萬人的奮斗目標(biāo)，新修人民西路，打通工農(nóng)北路，改造解放東路延伸段，實施四號溝至污水處理廠截污管網(wǎng)及五號溝排污方涵工程，完成污水處理廠一期工程建設(shè)，提高城區(qū)供水、供氣和排水能力，高標(biāo)準(zhǔn)實施新修道路兩側(cè)的路燈建設(shè)。加快新區(qū)開發(fā)和老城區(qū)改造步伐，改善投資環(huán)境，以招商引資促進城區(qū)規(guī)模的擴大，在完成中陽商城二期建設(shè)項目的基礎(chǔ)上，重點實施名仕花園等一批社區(qū)建設(shè)

19、，不斷增強城市發(fā)展動力。切實抓好交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極做好豐沛鐵路和豐沛運河立項的前期工作，開工建設(shè)徐豐高速公路。把豐縣建設(shè)成為一個經(jīng)濟繁榮，社會穩(wěn)定，文化發(fā)達，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷的新興城市。徐州市位于江蘇省西北部，是淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市，土地總面積11258平方公里，地形以平原為主，地勢低平，屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，資源豐富，光、熱、水配合較好，有利于農(nóng)作物的生長。徐州地處蘇、魯、豫、皖四省交界， “東襟東海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱。京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，京杭大運河傍城而過貫穿，公路四通八達，北通京津，南達滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為全國重要水陸交通樞紐和東西

20、南北經(jīng)濟聯(lián)系的重要“十字路口”。104、105、206、310等多條公路國道和京杭運河為骨架的水陸交通縱橫交錯、四通八達，加之北京、上海、南京、惠陽等地航線的開辟和華東輸油管道的建設(shè)，形成了以鐵路為主，水運為輔，航空和管道運輸逐步發(fā)展的綜合交通運輸體系，被譽為“五通匯流”，聯(lián)系華北與“三北”，沿海與內(nèi)地的重要交通樞紐。 四、最高最佳使用分析根據(jù)委估對象所處區(qū)域城市規(guī)劃的要求，根據(jù)國有土地使用證記載估價對象的用途，根據(jù)委估對象的個別因素和區(qū)位條件的分析，其最高最佳使用用途為混合住宅。五、估價方法選用估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了現(xiàn)場勘察之后，根據(jù)評估對象的特點和實際狀況，具體選用收益法作為本次房地產(chǎn)估價的基本方法。六、估價測算過程（一）采用收益法測算估價對象價格1、純收益的確定：由于該評估物為經(jīng)營性房地產(chǎn)，故確定純收益時，根據(jù)同類市場