環(huán)境污染房地產(chǎn)價(jià)值

1、環(huán)境污染房地產(chǎn)價(jià)值環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有著很大的影響。以美國為代表的北美地區(qū)， 對(duì)此有過非常深入的研究，其研究成果與受污染房地產(chǎn)的評(píng)估實(shí)踐經(jīng) 驗(yàn)都非常豐富。但是就目前而言，國內(nèi)關(guān)于此方面的研究很少，理論 還很缺乏。我國房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)也應(yīng)該及時(shí)預(yù)見和把握這種趨 勢(shì)，重視環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，構(gòu)建相關(guān)估價(jià)與法律法規(guī)體 系，以便與國際房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展接軌。一、環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響因素（一）環(huán)境污染威脅公眾健康環(huán)境污染在各國污染土地問題引起各級(jí)政府和社會(huì)各界廣泛關(guān)注的首 要原因是公眾的健康問題，即土壤和地下水中所含有的污染成分對(duì)人 類、生態(tài)系統(tǒng)和城市建設(shè)的潛在危害。若居住用的房地產(chǎn)

2、周邊環(huán)境不 利于居民公共健康向有益的方向發(fā)展，該房產(chǎn)價(jià)值顯然會(huì)受到影響。（二）環(huán)境污染減損房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的形成原因是房地產(chǎn)的有用性、房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性 及對(duì)房地產(chǎn)的有效需求三者相互作用的結(jié)果。由于工業(yè)化和城市化的 快速發(fā)展，城市和城市周圍的生態(tài)環(huán)境遭到了很大的破壞，城市居住 和工作環(huán)境變差了很多，人們也更關(guān)注居住環(huán)境的健康舒適和安全。 處于惡劣環(huán)境中的房地產(chǎn)與處于優(yōu)美環(huán)境中的房地產(chǎn)價(jià)值不等同，即 使它們的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量、建筑材料等條件是一樣的。（三）環(huán)境污染造成長期的社會(huì)資源成本環(huán)境污染會(huì)使許多重要資源如土地、森林、淡水資源及能源等出現(xiàn)短 缺，為此，要投入巨額資金開發(fā)新的資源或者

3、提高現(xiàn)有資源的利用效 率，環(huán)境污染造成資源破壞，使許多重要資源成本的浪費(fèi)，同時(shí)也影 響經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民生活。由于房地產(chǎn)具有投資價(jià)值巨大、使用時(shí)間長 久、一旦建成便不可改變等特點(diǎn)，如果開發(fā)之前沒有進(jìn)行充分的環(huán)境評(píng)估，將會(huì)給消費(fèi)者或社會(huì)造成巨大的改動(dòng)成本。二、環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響的主要形式 環(huán)境污染在房地產(chǎn)中的表現(xiàn)形式有很多種， Jackson （ 2002）將它們 歸納為碳?xì)浠衔铩⑹?、溶劑、放射性物質(zhì)、金屬、生物制劑六 類。約瑟夫E.高特爾斯（2005）把房地產(chǎn)中的環(huán)境問題總結(jié)為石 棉、氡、鉛、有毒廢物、濕地、瀕危物種、病態(tài)建筑綜合癥、地下儲(chǔ) 藏罐、電磁場 9 類。本文將環(huán)境污染分為以

4、下五類：（一）水污染對(duì)于居民來說，生活用水必不可少，雖然平時(shí)人們可能并不在意生活 用水的問題，但是若是由于周圍環(huán)境條件的惡劣，連為居民提供良好 的生活用水這種必要措施都無法達(dá)到，可想而知該房地產(chǎn)價(jià)值必定會(huì) 受到嚴(yán)重影響。（二）室內(nèi)空氣污染由于室內(nèi)引入能釋放有害物質(zhì)的污染源或室內(nèi)環(huán)境通風(fēng)不佳，導(dǎo)致室 內(nèi)空氣中有害物質(zhì)無論數(shù)量上還是種類不斷增加，并引起人的一系列 不適癥狀的現(xiàn)象，即為室內(nèi)空氣受到了污染。世界銀行的研究資料表 明，我國目前每年由于室內(nèi)空氣污染造成的損失約為 106 億美元。室 內(nèi)空氣污染危害人們身體健康和生態(tài)平衡，當(dāng)然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生 一定的減損。（三）噪音隨著人們居住質(zhì)量的提高，

5、“聲環(huán)境”引起了越來越多人的重視，購 房者也逐漸熟悉了這個(gè)和自己每天生活息息相關(guān)的陌生名詞。當(dāng)消費(fèi) 者在買房時(shí)，開始鄭重地考慮周圍噪音的影響時(shí)，“聲環(huán)境”正逐漸 成為城市居民購房的新焦點(diǎn)。交通噪聲對(duì)住戶的干擾居首位。四）土壤污染問題我國土壤受污染的程度趨勢(shì)加劇，據(jù)調(diào)查，目前全國受污染耕地約有1.5 億畝，污水灌溉污染耕地 3250 萬畝，固體廢棄物堆存占地和毀田 200 萬畝，合計(jì)約占耕地總面積的 1/10 以上。土壤污染能夠造成有害 物質(zhì)在農(nóng)作物中積累，并通過食物鏈進(jìn)入人體，引發(fā)各種疾病，最終 危害人體健康。由于土壤污染對(duì)于購房者有著潛在危險(xiǎn)，因此這也是 影響房地產(chǎn)價(jià)值減損的重要原因。(五)

6、電磁場污染隨著人民生活水平的提高以及社會(huì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，各類家用電 器、辦公自動(dòng)化設(shè)備、移動(dòng)通訊設(shè)備等迅速進(jìn)入辦公與家庭環(huán)境，提 高了人們的工作效率、豐富了人們的精神和物質(zhì)生活。可是，隨之而 來的是這些高科技的電器產(chǎn)品，在使用過程中會(huì)不同程度地產(chǎn)生電磁 輻射，從而造成“電磁輻射污染”。三、北美地區(qū)對(duì)受環(huán)境污染房地產(chǎn)價(jià)值減損的評(píng)估及處理 美國的環(huán)境保護(hù)法體系龐雜，執(zhí)法嚴(yán)厲，其中尤以國會(huì) 1980 年通過 并于 1986年和 1996 年分別做了重要修訂的美國綜合環(huán)境處理、賠 償和責(zé)任法( ComprehensiveEnvironmentalResponse ， Compensationand

7、LiabilityAct ，CERCL)A 為最，由于其獨(dú)特的嚴(yán)格、 無限連帶責(zé)任制度以及此種制度的追溯既往的法律效力，因此在美國 該法與受污染房地產(chǎn)的價(jià)值休戚相關(guān)。環(huán)境污染對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的減損的方 面。在 Patchin (1988)的理論體系中，他將房地產(chǎn)價(jià)值的減損分為三 個(gè)方面：污染物清除成本( Costsofcleanup )；對(duì)受污染損害的公眾 承擔(dān)的補(bǔ)償義務(wù)( Liabilitytothepublic )；污染物清除后的污名損 失( Stigmaaftercleanup )。本文將結(jié)合我國具體情況加以說明。(一) 污染物清除成本( Costsofclean

8、up )所帶來的房地產(chǎn)減值美國綜合環(huán)境處理、賠償和責(zé)任法，俗稱“超級(jí)基金”(Superfund )，主要用于治理全國范圍內(nèi)的閑置不用或被拋棄的危險(xiǎn)廢物處理場，即所謂的“棕色地塊”，并對(duì)危險(xiǎn)物品泄漏做出緊急反應(yīng)。該法案授權(quán)美國環(huán)保局（EPA敦促“有關(guān)責(zé)任方”予以清理，即應(yīng)當(dāng)對(duì)清除該污染承擔(dān)連帶嚴(yán)格責(zé)任，當(dāng)事人不管有無過錯(cuò)，任何一 方均有承擔(dān)全部清理費(fèi)用的義務(wù)。（二）環(huán)境損害賠償以及環(huán)境保險(xiǎn)制度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響1 、環(huán)境損害賠償。以環(huán)境管理法規(guī)方式全面體現(xiàn)環(huán)境補(bǔ)償?shù)牡湫头墒敲绹鴩鴷?huì)1980年頒布的CERCLA該法律授權(quán)環(huán)境保護(hù)署（theEnvironmentalProtectionAgency

9、， EPA 建立一個(gè)托管基金（ atrustfund ）負(fù)責(zé)調(diào)查和治理遭受危險(xiǎn)物質(zhì)污染的場所。根據(jù)CERCL中相關(guān)條款，EPA列出了危險(xiǎn)物質(zhì)目錄。無論何時(shí)，只要有理 由確定包含在該目錄上的污染物危害已發(fā)生或可能發(fā)生，CERCL的官員就有權(quán)開始調(diào)查，并實(shí)施有效措施強(qiáng)制要求當(dāng)事人負(fù)擔(dān)治理費(fèi)用， 包括賠償/補(bǔ)償費(fèi)用。違反CERCL的責(zé)任方式不僅包括強(qiáng)制清除污 染，或賠償所有清污費(fèi)用，還包括對(duì)環(huán)境損失的賠償費(fèi)。2 、環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)制度。環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)是指投保人向保險(xiǎn)人支付一定數(shù)額的保險(xiǎn)費(fèi)，當(dāng)被保險(xiǎn)人因從事保險(xiǎn)合同約定的業(yè)務(wù)活動(dòng)造成環(huán)境污染而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)環(huán)境賠償或治理責(zé)任時(shí)，由保險(xiǎn)人在約定的責(zé)任限額內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)

10、任的保險(xiǎn)。這種制度的建立與完善非常有利于分散企業(yè) 環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)第三人環(huán)境利益和減少政府環(huán)境壓力，同時(shí)強(qiáng)化了保 險(xiǎn)公司對(duì)企業(yè)保護(hù)環(huán)境、預(yù)防環(huán)境損害的監(jiān)督管理。（三）污名（ stigma ）污名的概念國內(nèi)尚沒有完全發(fā)展成體系，本文在這里簡要介紹一下美國此概念的發(fā)展歷程。污名的概念最早是由 Patchin （1988）提出來 的。他認(rèn)為，污名是指受污染房地產(chǎn)的污染物被清除后存在的“名 譽(yù)”上的損失，這種損失會(huì)繼續(xù)帶來房地產(chǎn)價(jià)值的減少。緊接著，Mundy（1992）揭示了污名的本質(zhì)，即污名產(chǎn)生于人們對(duì)環(huán)境污染問題 的認(rèn)知水平及由此帶來的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。Roddewig（ 1996）區(qū)分了房地產(chǎn)中的環(huán)

11、境風(fēng)險(xiǎn)（ environmentalrisk ）和污名，他認(rèn)為，房地產(chǎn) 中的污名是環(huán)境污染治理成本之外的附加價(jià)值影響。值得一提的是，Bell （ 1998）提出了一種與污名類似的概念，即市場抵抗（ marketresistance ），并且把這種市場抵抗歸結(jié)為對(duì)未來責(zé)任或潛 在治理成本的擔(dān)憂等許多因素。四、構(gòu)建我國環(huán)境污染減損房地產(chǎn)價(jià)值的預(yù)警機(jī)制（一）完善環(huán)保法律法規(guī)體系，明確權(quán)利責(zé)任法律法規(guī)對(duì)投資者的導(dǎo)向，應(yīng)該有更加明確積極的態(tài)度，明確責(zé)任關(guān) 系與賠償制度，既可以從源頭上，也可以對(duì)現(xiàn)有的受污染的房地產(chǎn)的 投資渠道起到積極的作用。1 、應(yīng)建立健全的環(huán)境污染補(bǔ)償制度。首先，提高政府補(bǔ)償效率，發(fā)

12、揮政府補(bǔ)償機(jī)制的功能?？梢钥紤]建立全國和區(qū)域統(tǒng)一的環(huán)境補(bǔ)償管 理機(jī)制，提高環(huán)境補(bǔ)償?shù)膶?shí)效。同時(shí)，還需要完善政府補(bǔ)償?shù)谋O(jiān)督機(jī) 制和政府績效評(píng)價(jià)機(jī)制。其次，充分發(fā)揮市場補(bǔ)償機(jī)制的功能。引導(dǎo) 社會(huì)各方參與環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)，培育資源市場，使資源資本化、 生態(tài)資本化，引導(dǎo)鼓勵(lì)生態(tài)環(huán)境保護(hù)者和受益者之間通過協(xié)商實(shí)現(xiàn)合 理的環(huán)境補(bǔ)償。再次，建立健全環(huán)境補(bǔ)償融資體制，拓寬生態(tài)建設(shè)和 環(huán)境保護(hù)資金籌措渠道。既要堅(jiān)持政府主導(dǎo)，又要積極引導(dǎo)社會(huì)各方 參與，形成政府引導(dǎo)、市場推進(jìn)、社會(huì)參與的環(huán)境補(bǔ)償和生態(tài)建設(shè)融 資機(jī)制。最后，環(huán)境補(bǔ)償?shù)挠行н\(yùn)作需要以法律作保障。為此，要完 善生態(tài)環(huán)境資源法律法規(guī)體系，使生態(tài)環(huán)境保護(hù)

13、和自然資源利用相統(tǒng) 一；要制定專門的環(huán)境補(bǔ)償法和區(qū)域性的環(huán)境補(bǔ)償法規(guī)，為環(huán)境補(bǔ)償 機(jī)制的規(guī)范化運(yùn)作提供法律依據(jù)。2 、應(yīng)建立健全的環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)制度。環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)在我國開展僅限 于少數(shù)幾個(gè)城市，投保企業(yè)較少。 20世紀(jì) 90 年代初，保險(xiǎn)公司和當(dāng)?shù)?環(huán)保部門合作推出了污染責(zé)任保險(xiǎn)， 1991 年大連最早開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)， 后來沈陽、長春、吉林等城市也相繼開展。總體上看，由于我國的環(huán) 保法律法規(guī)不夠健全，尤其缺少污染賠償方面的法律規(guī)定，再加上執(zhí) 法不嚴(yán)，因此對(duì)排污者客觀上形不成壓力。3 、應(yīng)注意環(huán)境污染損害賠償基金與環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)的相結(jié)合。在建立 健全的環(huán)境污染損害賠償制度與環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)制度的過程中，應(yīng)

14、注意 環(huán)境污染損害賠償基金與環(huán)境責(zé)任保險(xiǎn)的相結(jié)合。環(huán)境侵害往往損失 巨大，很可能導(dǎo)致企業(yè)一次賠償就告破產(chǎn)，不利于保險(xiǎn)市場的健康發(fā) 展。環(huán)境賠償基金是一種建立于保險(xiǎn)之上的救濟(jì)方式，一旦發(fā)生環(huán)境 污染事件，產(chǎn)生侵權(quán)損失，首先由基金撥款賠付，不足部分再由保險(xiǎn) 人承擔(dān)，這樣，就減輕了保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，也給保險(xiǎn)賠償提供了兩 條有力的途徑。（二）相關(guān)職能部門應(yīng)該對(duì)受污染房地產(chǎn)價(jià)值減損進(jìn)行考慮1 、執(zhí)行環(huán)境保護(hù)法律法規(guī)的過程中應(yīng)該對(duì)受污染房地產(chǎn)價(jià)值減損進(jìn) 行考慮。我國在環(huán)境保護(hù)方面已經(jīng)通過了一些關(guān)于水、雜訊、固體廢 物等法律和條例，但是，這些法律法規(guī)的執(zhí)行目標(biāo)，僅在預(yù)防環(huán)境污 染的出現(xiàn)，或是在出現(xiàn)環(huán)境污染后

15、，采取措施以保證環(huán)境條件恢復(fù)到 未受污染時(shí)的狀況，相關(guān)部門沒有考慮環(huán)境污染造成的對(duì)周圍房地產(chǎn) 價(jià)值減損，進(jìn)而通過修復(fù)或補(bǔ)償?shù)姆绞?，保證受污染房地產(chǎn)的價(jià)值恢 復(fù)到未受污染時(shí)的狀況，以保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的利益。2 、相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在消費(fèi)者買房時(shí)提供相應(yīng)的環(huán)境評(píng)估報(bào)告。由于 工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，居民的居住周圍的生態(tài)環(huán)境遭到了很大 的破壞，人們更注重居住環(huán)境的舒適與健康。環(huán)境污染早已對(duì)房地產(chǎn) 價(jià)值造成了很大影響，普通居民由于缺乏專業(yè)知識(shí)往往不能預(yù)先得 知，就需要相關(guān)部門做出明確的居住環(huán)境調(diào)查報(bào)告讓居民參考。3 、銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)應(yīng)該對(duì)受污染房地產(chǎn)價(jià)值減損進(jìn)行 考慮。目前，我國銀行在發(fā)放房

16、地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，缺乏必要的環(huán)境污 染損失風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，一般很少考慮房地產(chǎn)中的環(huán)境污染問題，更不會(huì)因 為存在環(huán)境污染而適當(dāng)減少貸款數(shù)量；也不會(huì)考慮當(dāng)貸款者不能按時(shí) 償還抵押貸款時(shí)，銀行可能得到的是受環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失 的抵押物。三）企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的控制和管理企業(yè)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營行為所造成的環(huán)境影響使企業(yè)自身 遭受經(jīng)濟(jì)和形象損失的可能性。企業(yè)應(yīng)樹立環(huán)境意識(shí)，平衡好自身利 益與社會(huì)責(zé)任之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)增效與減低環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的雙贏目 標(biāo)，走可持續(xù)發(fā)展的道路。雖然企業(yè)面臨的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)不可避免，但是 通過以下三個(gè)方面還是能夠降低環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的。1 、建立行之有效的環(huán)境管理體系，對(duì)重大環(huán)境因素和危險(xiǎn)源實(shí)施控 制。主要做法包括：識(shí)別環(huán)境因素，掌握、評(píng)價(jià)企業(yè)環(huán)境狀況，獲取 適用的法律法規(guī)；實(shí)行清潔生產(chǎn)，節(jié)能降耗，減少污染物排放；在生 產(chǎn)、物質(zhì)管理和處理程序上，建立一套完善的環(huán)境管理系統(tǒng)，以防止 發(fā)生化學(xué)物質(zhì)泄漏等環(huán)境污染事故，或在發(fā)生事故的情況下可以將污 染所造成的損害控制在最小范圍內(nèi)，降低企業(yè)的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和須承擔(dān)的 環(huán)境責(zé)任。2 、創(chuàng)新環(huán)保技術(shù)，開發(fā)環(huán)保產(chǎn)品。這是不少成功企業(yè)降低環(huán)境風(fēng) 險(xiǎn)，增強(qiáng)市場競爭力的有力武器。一個(gè)典型的例子是海爾冰箱在進(jìn)軍 歐洲市場前，對(duì)歐洲市場的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了詳細(xì)的了解，采用創(chuàng)新