抵押人能否將已抵押的房屋進(jìn)行置換

1、抵押人能否將已抵押的房屋進(jìn)行置換 某市登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)：我市有一家企業(yè)為了向銀行貸款，把該廠自有的11幢廠房向銀行進(jìn)行了抵押，我處也為之辦理了抵押權(quán)登記?，F(xiàn)在，距離被擔(dān)保的主債權(quán)債務(wù)履行期限屆滿還有一年多時(shí)間。由于該企業(yè)對(duì)其中3幢房屋另有他用，因此和銀行協(xié)商，準(zhǔn)備把該廠所有的其他2幢面積較大的房屋（未設(shè)定過(guò)抵押）來(lái)置換這3幢房屋，以解除對(duì)這3幢房屋的抵押，銀行對(duì)此也表示同意。我市以往沒(méi)有遇到過(guò)這類問(wèn)題，對(duì)抵押物能否通過(guò)置換來(lái)進(jìn)行變更并辦理變更登記，我們不能確定。申請(qǐng)人聘請(qǐng)的律師認(rèn)為：物權(quán)法第193條規(guī)定了：抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押人可以提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保，因此可以理解為可以以其他房屋來(lái)替代

2、。問(wèn)：我們是否可以依此為當(dāng)事人辦理抵押物置換的變更登記？ 金紹達(dá)：申請(qǐng)人所說(shuō)的對(duì)已抵押的房屋進(jìn)行“置換”，實(shí)際上是將新的抵押物設(shè)定抵押，替代原已抵押的房屋來(lái)?yè)?dān)保債的履行。這是一個(gè)抵押關(guān)系的解除，另一個(gè)新的抵押關(guān)系的設(shè)定。不能用抵押權(quán)的變更登記來(lái)處理。理由如下： 一、抵押權(quán)未經(jīng)法定原因不會(huì)消滅，原來(lái)已設(shè)定抵押的房屋，沒(méi)有以抵押物置換的方式來(lái)消滅其抵押權(quán)的法律規(guī)定。 二、按房屋登記辦法第44條、第45條的規(guī)定：除了法律、法規(guī)規(guī)定變更抵押權(quán)的其他情形之外，只有抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的姓名或者名稱的變化、被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額的變化才屬于抵押權(quán)的變更登記，并不包括抵押物的更換。房屋登記辦法釋義在解釋抵押權(quán)變更的

3、表現(xiàn)形式時(shí)，列入了“因抵押物的地址、面積發(fā)生改變”而導(dǎo)致的抵押權(quán)的變更。地址的改變是指因房屋的坐落門牌號(hào)碼或街道名稱的變化；面積發(fā)生改變也應(yīng)該是“抵押物的面積發(fā)生改變”，即已經(jīng)抵押的房屋由于部分拆除或測(cè)量等原因發(fā)生的面積變化，而不是因?yàn)槲丛盅旱姆课莸慕槿攵l(fā)生的面積改變。 三、物權(quán)法第193條規(guī)定：抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。全國(guó)人大法工委編寫的中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義對(duì)該條的解釋是：“本條規(guī)定的抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少，均是由于抵押人的行為造成的”（第421頁(yè)），前述釋義對(duì)于這些行為的具體解釋是：抵押人拆除抵押的房屋或是對(duì)需要修繕的抵押房屋不加修繕，從而降低抵押物的價(jià)值。而且，物權(quán)法的該條規(guī)定首先是“抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為”，即制止抵押人拆除抵押的房屋，或是敦促抵押人對(duì)需要修繕的房屋及時(shí)進(jìn)行修繕，以保持抵押物的價(jià)值，不能理解為已抵押的房屋可以更換。 應(yīng)該說(shuō)明的是：抵押只是對(duì)債的擔(dān)保，并不影響抵押人對(duì)房屋的使用，已抵押的房屋也不是不允許轉(zhuǎn)讓，只是要按物權(quán)法的