浙江嘉興桐鄉(xiāng)濮院項(xiàng)目市場調(diào)研分析報告

1、目 錄一、前 言2二、濮院概況2-13（一）濮院簡介（二）濮院地理位置（三）濮院主要市場分布及概況（四）濮院樓盤三、洪合概況13-17（一）洪合簡介（二）洪合地理位置（三）洪合主要市場分布及概況（四）洪合樓盤四、市場調(diào)研分析17-28五、項(xiàng)目策略的幾點(diǎn)建議28-29一、前 言市場調(diào)研是通過一系列定性和定量的方法對研究對象進(jìn)行的一種信息篩選、歸納和分析的過程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)研是進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的一個必要的途徑，是項(xiàng)目定位、項(xiàng)目發(fā)展和項(xiàng)目推廣的基礎(chǔ)，因此本調(diào)研報告是遵循客觀性、全面性、系統(tǒng)性和科學(xué)性的原則，融合了對濮院、洪合已有商業(yè)項(xiàng)目及房地產(chǎn)的相應(yīng)情況的分析，把一個實(shí)實(shí)在在的濮院、洪合呈現(xiàn)在眼前

2、，為濮院地產(chǎn)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位提供一個切實(shí)的參考依據(jù)。二、濮院概況（一）、濮院簡介濮院鎮(zhèn)地處長江三角洲平原腹地，滬、杭、蘇中間節(jié)點(diǎn)位置，區(qū)內(nèi)有320國道、申嘉湖高速公路、嘉湖公路、嘉桐公路、京杭大運(yùn)河等交通要道。全鎮(zhèn)總面積64平方公里，轄5個居民社區(qū)、14個行政村，總?cè)丝?5萬人，其中新濮院約10萬人。濮院被譽(yù)為“魚米之鄉(xiāng)、百花盛地”，曾以“日出萬匹綢”成為“嘉禾一巨鎮(zhèn)”。改革開放以來，因毛針織產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大而獲得“全國最大的羊毛衫集散中心”、“中國羊毛衫名鎮(zhèn)”、“中國市場名鎮(zhèn)”、“中國毛衫第一市”、“中國大型品牌市場”、“全國百佳產(chǎn)業(yè)集群”等榮譽(yù)稱號。 （二）、地理位置濮院居蘇滬杭金三角中心地帶，

3、320國道，京杭大運(yùn)河，嘉湖公路和嘉桐公路橫貫東西，滬杭，申嘉湖高速公路及籌建中的蕭山通道斜掠過境；距上海127公里，杭州65公里，蘇州80余公里。滬杭高鐵開設(shè)桐鄉(xiāng)站，穩(wěn)步接軌蘇滬杭的1小時交通動脈，便捷暢達(dá)。 得天獨(dú)厚的交通地理位置，便捷的交通與物流運(yùn)輸，全方位架起了濮院通向海內(nèi)外的橋梁。 因此在濮院投資興業(yè)，從長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看是正確的選擇。（三）、濮院主要市場分布及概況1、羊毛衫市場中國羊毛衫市場 由濮院鎮(zhèn)政府1988年創(chuàng)辦,經(jīng)過22年來的改擴(kuò)建，現(xiàn)有羊毛衫交易區(qū)11個，占地1.5平方公里，商鋪6000間；集中了毛衫市場、針織技術(shù)開發(fā)中心、物流中心、客運(yùn)中心、卸貨中心、毛針織品檢測中心和

4、人力資源服務(wù)中心等；物業(yè)形態(tài)：街鋪式；經(jīng)營業(yè)態(tài)：羊毛、羊絨和t恤系列針織服裝，市場主要以中低檔的產(chǎn)品為主；售價：市場只賣經(jīng)營權(quán)不賣產(chǎn)權(quán)，10年經(jīng)營權(quán)80萬；租金：200-600元/平方米/月；外貿(mào)交易中心濮院羊毛衫市場下轄的一個專營外貿(mào)服飾的交易區(qū)，地處羊毛衫市場交易區(qū)的東面。總占地面積20600平方米，商鋪330間，配套商務(wù)房224套，倉庫290間。毛紡原料市場（濮院南方毛紗市場）濮院毛紡原料市場緊靠320國道，正對濮院羊毛衫市場交易區(qū)，建成于1999年，建筑面積4萬平方米；建筑形態(tài)：街鋪式；經(jīng)營業(yè)態(tài)：毛紡織原料，包括羊毛、毛條和各種新型纖維；售價：市場只賣經(jīng)營權(quán)不賣產(chǎn)權(quán),10年經(jīng)營權(quán)60萬

5、；租金：180-360元/平方米/月；毛紗市場毛紗市場和毛紡原料市場連為一體，市場共有門面300間，主要經(jīng)營各類針織用紗線；售價：市場只賣經(jīng)營權(quán)不賣產(chǎn)權(quán)；租金：150-300元/平方米/月；針織機(jī)械輔料城市場占地25畝、總建筑面積6萬平方米，于2006年11月18日開業(yè)；該市場由四棟樓構(gòu)成，南北兩排形成一個庭院空間，中間及a、b兩區(qū)圍成一個中心廣場。1至3樓為商鋪，共計631間，面積從30-200平方米不等。其中一層針織機(jī)械；二層包裝印務(wù)、服飾輔料；三層為針織面料；4層至11層為配套設(shè)施，包括休閑娛樂餐飲、三星級酒店、寫字樓和酒店式公寓等；租金：60-150元/平方米/月；售價：一層1.2-1

6、.5萬/平方米，二層7000-10000元/平方米，三層5000-7000元/平方米；羊毛衫交易中心 位于濮院工貿(mào)大道南側(cè)、雙燕路北側(cè)，由浙江濮院羊毛衫城發(fā)展股份有限公司開發(fā)建造，于2007年11月6日開業(yè)；物業(yè)形態(tài)：框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積7.7萬平方米，其中市場總面積4.7萬平方米；經(jīng)營規(guī)劃：主要功能按建筑樓層分布：地下層為停車場及設(shè)備用房，1-3層為商鋪，4-12層為市場配套綜合用房，設(shè)有產(chǎn)品展示中心、信息發(fā)布中心、會議中心、商務(wù)公寓等；租金：100-180元/平方米/月；售價：一層1.2-1.5萬/平方米，二層7000-10000元/平方米，三層5000-7000元/平方米；濮院世貿(mào)大廈市

7、場東臨緊靠濮院羊毛衫市場交易區(qū)、西接濮院國際貿(mào)易中心，建成于2004年8月；建筑形態(tài)：總建筑面積52821平方米，大廈主體樓高10層，地下1層；經(jīng)營業(yè)態(tài)：品牌毛衫；租金：100-300元/平方米/月；售價：均價8000元/平方米；中央商城位于浙江交通樞紐320國道與濮院的主干道中央交匯處，為原濮院羊毛衫市場的第四、第五交易區(qū)，是濮院羊毛衫市場改造的第一個啟動項(xiàng)目，集商貿(mào)洽談、品牌展示、購物交易、商務(wù)辦公及餐飲休閑于一體，于2007年8月18日開業(yè)；建筑形態(tài)：總建筑面積126777平方米，由兩幢15層現(xiàn)代化辦公商務(wù)樓與面積近5萬平方米的大型專業(yè)羊毛衫交易中心構(gòu)成； 經(jīng)營規(guī)劃：1-3層為市場，商鋪

8、約1000間，一層為綜合毛衫批發(fā)區(qū)，二層為精品毛衫，三層為品牌毛衫服飾；4-18為商務(wù)辦公區(qū)；租金價格：200-600元/平方米；銷售價格：商鋪一層1.8-2萬/平方米，二層1.5-1.8萬/平方米，三層1-1.2萬/平方米，辦公區(qū)均價8000元/平方米；年回報保底8%，包租3年，三年24%一次性返還；中國毛衫城（已建成，招商中，于2010年9月29日開業(yè)）由濮院鎮(zhèn)政府全資開發(fā)的中國毛衫城，集品牌毛衫貿(mào)易、采購于一體的精品市場，走批零兼營路線，向毛衫零售專業(yè)市場進(jìn)軍；物業(yè)形態(tài)：建筑面積2.9萬平方米，共5層；經(jīng)營規(guī)劃：中高檔品牌毛衫，共有商鋪400間；租金價格： 80-160元/平方米，免租1

9、年，每間店鋪押金1萬；女裝羊毛衫貿(mào)易中心濮院環(huán)貿(mào)中心位于濮園鎮(zhèn)工貿(mào)大道北側(cè)，于2009年5月開業(yè)；建筑形態(tài)：框架結(jié)構(gòu)，共19層，總建筑面積4.1萬平方米；商場有十部扶梯，從一樓至五樓，有兩部觀光電梯，三部貨梯。層高：1層4.5米、2-5層4.2米、6-19層3.3米；經(jīng)營規(guī)劃：1-5層為市場，建筑面積2萬平方米（每層4000平方米），單間面積16-40平方米不等，總間數(shù)400間；6-19層為辦公，建筑面積2.1萬平方米（每層1500平方米）；銷售價格：一層均價23900元，二層均價17800元，三層均價12300元，四層均價10800元，五層均價9000元；優(yōu)惠政策：包租3年,年匯報8%，一次

10、性抵充房款,一鋪一價，40年產(chǎn)權(quán)對外出售；國貿(mào)大廈國貿(mào)大廈位于桐鄉(xiāng)市慶豐南路西，老320國道南；占地面積約44268平方米，總建筑面積66590.62平方米，其中地上總面積63273.79平方米，地下總面積3316.83平方米。項(xiàng)目包括國際商貿(mào)城市場、國際商貿(mào)中心寫字樓及四星級大酒店。綜合樓1f以整個商業(yè)配套為主，如小超市、手機(jī)店等為主；2-3f以大型品牌餐飲和娛樂設(shè)施為主，4-6f以各個品牌公司辦公為主，主要給貿(mào)易、物流公司做辦公配套。大型商業(yè)街，由a、b、c、d、e、f、g七個街區(qū)組成，其中a、b、c、e、f、g街區(qū)為精品展示區(qū)，1-2f集中了毛衫、皮草、皮鞋、皮革、家紡等知名品牌的展示。

11、部分3f為貨物堆放區(qū)。d區(qū)圓形區(qū)域1f為崇福地區(qū)的皮草、泉州地區(qū)皮鞋展示區(qū)，2f濮院地區(qū)毛衫品牌展示區(qū)域，3f為家紡展示區(qū)域。兩側(cè)圓形建筑為桐鄉(xiāng)本地土特產(chǎn)杭白菊和高橋的榨菜等零售和批發(fā)區(qū)域。國際童裝城項(xiàng)目位于興業(yè)路西側(cè)，總體建筑面積規(guī)劃為8萬平方米，地下一層，地上五層。主要經(jīng)營中高檔品牌童裝，2010年10月份開盤，2011年12月竣工開業(yè)。2、濮院商業(yè)情況濮院依托羊毛衫專業(yè)市場形成了大量的外地打工人群，他們構(gòu)成了晚上商業(yè)人群的主體。主要集中在詠梅路老街以及凱旋路和永樂路，兩條馬路相交。三條馬路商圈業(yè)態(tài)種類繁多，品牌齊全，配套設(shè)施完善，涵蓋了購物，娛樂，休閑，金融于一體,商業(yè)氛圍特別好。商業(yè)街

12、業(yè)態(tài)布局現(xiàn)濮院商業(yè)街主要有凱旋路、詠梅路、永樂路等。新街凱旋路從西到東分別主營布局業(yè)態(tài)為家居建材、生活配套、休閑娛樂和餐飲購物。老街永樂路（似嘉興少年路定位）和詠梅路（似嘉興商城定位）以購物零售為主，集聚各中低檔次的品牌及非品牌專賣店和賣場，其中又以詠梅路的沿街大棚服飾賣場和專賣店最為熱鬧，人氣集聚。其中穿插酒吧、足浴、網(wǎng)吧等休閑娛樂。附表：商業(yè)業(yè)態(tài)布局一覽表路段業(yè)態(tài)舉例比重服裝娛樂購物餐飲凱旋西路好又多超市、鑫洲閣川菜、老四川火鍋老百姓大藥房、東方新天地、江南水鄉(xiāng)茶樓10%20%40%30%凱旋中路五芳齋、世紀(jì)銀座、話機(jī)世界、腳印足浴、楓葉家電、阿能面15%10%65%10%凱旋東路迪信通、

13、中國黃金、蘇杭超市、東興商廈、天天漁港、華萊士快餐40%5%40%15%永樂路服裝鞋業(yè)為主、各種運(yùn)動品牌為主、餐飲足浴、電影院60%5%25%10%詠梅路李寧、安踏等運(yùn)動服飾為主、以購物休閑娛樂為主75%10%10%5%九龍灣百盛網(wǎng)吧、哈城故事、曉得火鍋、千足閣足浴0%15%5%80%消費(fèi)者特點(diǎn)總體來說：最直接反應(yīng)消費(fèi)者特點(diǎn)就是消費(fèi)時間，濮院白天消費(fèi)很少，夜晚則呈現(xiàn)出商業(yè)繁華。外來消費(fèi)者更多的是選擇購物零售，當(dāng)?shù)氐膭t以餐飲娛樂休閑為主。說明消費(fèi)的目的性和新市鎮(zhèn)消費(fèi)水平及購買行為的區(qū)別特征還是比較明顯的。 附表：消費(fèi)者特點(diǎn)一覽表白天夜晚消費(fèi)者業(yè)態(tài)選擇一消費(fèi)者業(yè)態(tài)選擇二消費(fèi)者業(yè)態(tài)選擇三本地 少較多

14、餐飲娛樂購物外地少繁多購物餐飲娛樂周邊少一般餐飲娛樂休閑總結(jié)消費(fèi)力整體較少夜晚的濮院最繁華餐飲業(yè)市場龐大娛樂行業(yè)前景看好 3、濮院樓盤（1）、樓盤數(shù)量濮院現(xiàn)有樓盤13個，于2010-2011年建成并將交付的有陽光花城、晶都花苑、鉆石公館、財富大廈（單身公寓）、勝利廣場、上上城。當(dāng)?shù)貥潜P以多層為主，主力面積90-140平米，總體房產(chǎn)銷售較好。（2）、售樓價格多層住宅銷售價格4000元/平米-5000元/平米；單身公寓銷售價格在3800-6000元/平方米；寫字樓銷售價格在8000-10000元/平方米；商鋪銷售價格在15000-18000元/平方米；附表：濮院樓盤情況一覽表樓盤名稱開發(fā)總面積銷售

15、價格主力戶型備 注上上城16萬平方米4200-5000元/平方米高層為主，主力面積80-118平方米項(xiàng)目規(guī)劃12棟精品高層住宅，1座星級商務(wù)產(chǎn)權(quán)公寓式酒店（2層臨街底商），1座精裝單身公寓（2層臨街底商），1座15層寫字樓（3層裙樓集中商業(yè)）、1座2層商業(yè)購物街及超5000平米大型休閑廣場。陽光花城20萬平方米4000-6000元/平方米多層為主，主力面積87-130平方米勝利廣場20萬平方米商鋪：1.2-2萬/平方米住宅：8000-12000元/平方米酒店式公寓，主力面積45-60平方米項(xiàng)目規(guī)劃1.3萬平方米嘉興王府井購物中心，4萬平方米王府井商業(yè)街，4.8萬平方米酒店，財富大廈18萬平方米

16、5000-7000元/平方米酒店式公寓，主力面積45-60平方米東方新天地5.5萬平方米7000-12000萬/平方米街鋪式，1托4聯(lián)賣世紀(jì)銀座5萬平方米4800-6000元/平方米酒店式公寓，主力面積45-60平方米晶都花苑5萬平方米3000-5000元/平方米復(fù)式，主力面積150-200平方米聚寶華府3萬平方米5000-6500元/平方米酒店式公寓，主力面積45-60平方米港灣夢苑5萬平方米2000-3500元/平方米多層為主巴黎春天7萬平方米5000-6500元/平方米多層、酒店式公寓為主鉆石公館10萬平方米5000-6000元/平方米高層為主，主力面積80-110平方米中央花園6萬平方

17、米4000-6000元/平方米酒店式公寓，主力面積45-60平方米紅樹林5萬平方米3000-4500元/平方米多層為主，主力面積80-110平方米合 計125.5萬平方米（3）、購買群體特征、購買人群：洪合、濮院鎮(zhèn)上的生意人、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主，還有眾多上海、溫州、義烏的投資客。、購房目的： a、 洪合，濮院鎮(zhèn)上買房也是為了子女而買婚房。 b、本地人，企事業(yè)方便上班。 c、外地商戶，生意需要。、接受物業(yè)形態(tài)：多層公寓房、高層景觀房、高層酒店式住宅。、購房考慮因素：交通情況、區(qū)位（離市場遠(yuǎn)近）、價格、配套設(shè)施、物業(yè)管理、城市環(huán)境。、熱銷戶型: 舒適多層為主，主力面積90-140平方米、價格承受范圍：40

18、00元/平米-6000元/平米、獲取信息渠道：報廣、網(wǎng)站、戶外、dm、 短信、口碑，除鉆石公館外基本無樣板房理念（4）、住宅商品房存在的不足之處、售樓中心：在銷售中心布置上，體現(xiàn)不出高檔樓盤的檔次，沙盤、宣傳資料、置業(yè)顧問形象都一般，服務(wù)意識不強(qiáng)。 、品質(zhì)理念不強(qiáng)，沒有無管化外立面，無高檔入室門廳理念。三、洪合概況（一）、洪河簡介洪合鎮(zhèn)是浙江省嘉興市秀洲區(qū)轄鎮(zhèn)，地處經(jīng)濟(jì)繁榮的長江三角洲杭嘉湖平原，是全國聞名遐邇的羊毛衫之鄉(xiāng)，全鎮(zhèn)總面積57平方公里，2009年底當(dāng)?shù)厝丝?6193人，外來人口約10萬。鎮(zhèn)區(qū)氣候溫和，特產(chǎn)豐富，是槜李、黃花梨的著名產(chǎn)地，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府”的美譽(yù)。洪合羊毛衫市

19、場是全國著名的羊毛衫生產(chǎn)力口工批發(fā)基地。（二）、地理位置洪合極具交通地利優(yōu)勢，位于滬杭高速公路和乍嘉蘇高速公路兩個“t”字交叉口，滬杭、乍嘉蘇高速公路交叉而過，距滬杭高速公路王店出口處6公里，連接上海和杭州的320國道橫穿鎮(zhèn)區(qū)，東距嘉興市區(qū)10公里，西與桐鄉(xiāng)相接，北靠京杭大運(yùn)河，距上海虹橋機(jī)場、浦東國際機(jī)場、杭州國際機(jī)場均僅一小時路程，是嘉興市西郊一個水陸交通便捷，工商業(yè)繁榮的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。（三）、洪合主要市場分布及概況1、毛衫市場毛衫城市場洪合毛衫市場自1988年以來，通過20多年的建設(shè)，市場規(guī)模逐步擴(kuò)大，目前已經(jīng)形成了毛衫城市場南區(qū)和北區(qū)兩大專業(yè)銷售市場，建筑總面積13.9萬平方米，70%以上

20、產(chǎn)品遠(yuǎn)銷美國、俄羅斯等世界多個國家和地區(qū)。全鎮(zhèn)已經(jīng)形成企業(yè)、市場為一體，生產(chǎn)、銷售相配套，原料供應(yīng)、設(shè)計打樣、生產(chǎn)加工、成衣印染、后道整理、貨物托運(yùn)等相互銜接的完善的產(chǎn)業(yè)體系。、毛衫城南區(qū)建筑形態(tài)：大棚式，共14幢，2248間，每間面積7-9平方米；經(jīng)營業(yè)態(tài)：低檔毛衫及來料加工；租金價格：150-300元/平方米/月；、毛衫城北區(qū)建筑形態(tài)：大棚式，共43幢，2600間，每間面積7-9平方米；經(jīng)營業(yè)態(tài)：低檔毛衫及來料加工；租金價格：150-300元/平方米/月；丹紅毛衫服裝城丹紅毛衫服裝城緊靠320國道，正對毛衫城市場，建成于1999年，建筑面積4萬平方米；建筑形態(tài)：大棚式，共16幢，600間，

21、每間面積7-9平方米；經(jīng)營業(yè)態(tài)：低檔毛衫及來料加工；租金：80-140元/平方米/月；2、物流市場洪合聯(lián)運(yùn)托運(yùn)中心該市場由鎮(zhèn)政府投資開發(fā)，只租不賣，占地1.08萬平方米，商戶50家，單間面積15平方米，一拖二聯(lián)租（上下托）；租金：80-160元/平方米/月； 3、配套市場 洪合已形成四大加工區(qū)域，即精紡區(qū)、粗紡區(qū)、毛紡區(qū)、綜合貿(mào)易區(qū)，構(gòu)筑了一條分工協(xié)作、極其規(guī)模的龐大產(chǎn)業(yè)鏈。截至目前，整個市場建筑面積10萬平方米。該四大加工區(qū)域由政府開發(fā)，只租不賣，租金：80-160元/平方米/月；4、洪合商業(yè)情況洪合鎮(zhèn)是一個經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的和諧之地。由于洪合羊毛衫市場的興旺，使特色產(chǎn)業(yè)帶動了與之相配套的各行各

22、業(yè)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的全面進(jìn)步，形成了大量的外地打工人群。主要集中在洪昌路和洪運(yùn)路，兩條馬路相交。業(yè)態(tài)種類繁多，品牌齊全，配套設(shè)施完善，涵蓋了購物，娛樂，休閑，金融于一體,商業(yè)氛圍較好。商業(yè)街業(yè)態(tài)布局洪合商業(yè)街與濮院商業(yè)街較為類似，主要有洪昌路、洪運(yùn)路。洪運(yùn)路從西到東分別主營布局業(yè)態(tài)為生活配套、餐飲購物。洪昌路主要以購物零售為主，集聚各中低檔次的品牌及非品牌專賣店和賣場，其中洪合小商品市場和步行街也集中在此，人流較多，生意較好。附表：商業(yè)業(yè)態(tài)布局一覽表路段業(yè)態(tài)舉例比重服裝娛樂購物餐飲洪昌路好又多超市、鑫洲閣川菜、老四川火鍋老百姓大藥房、東方新天地、江南水鄉(xiāng)茶樓35%10%25%30%洪運(yùn)路五芳齋、世

23、紀(jì)銀座、話機(jī)世界、腳印足浴、楓葉家電、阿能面27%8%30%35%（四）、洪合樓盤多層住宅銷售價格4000元/平米-5000元/平米；多層銷售價格在3000-5000元/ 平方米；商鋪銷售價格在8000-11000元/平方米；附表：洪合樓盤情況一覽表樓盤名稱開發(fā)總面積銷售價格主力戶型備 注宏聯(lián)廣場1萬平方米3000-5000元/平方米多層為主，主力面積90-130平方米中邦財富廣場1.5萬平方米7000-11000元/平方米商鋪為主；沿街獨(dú)立商鋪和精品休閑步行街組成，外加大型現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場構(gòu)筑一個全新的綜合型商業(yè)平臺。集購物，休閑，娛樂，餐飲，居住，交通等各方面為一體合 計2.5萬平方米四、市場

24、調(diào)研分析（一）、各樓盤銷售狀況 1、商品房 目前，濮院整個商品房經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)步上升的發(fā)展階段，2010-2011年已建成并將交付有陽光花城、東方新時代、晶都花苑、鉆石公館、財富大廈（單身公寓）、勝利廣場、上上城等多個項(xiàng)目。近期其中規(guī)模較大的、具一定競爭力的是陽光花城，在市場上整體商品房均價在4000-5000元/平米左右。而洪合相對來說總體較少，基本上以當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)的安置房為主。從市場總體情況看銷售情況良好，無論是濮院還是洪合幾個小區(qū)基本都已經(jīng)售罄。隨著浙江建國大酒店、嘉興王府井購物中心、中邦財富廣場的落成與營業(yè)，將給整個濮院、洪合市場帶來前所未有的市場氛圍，政府同時大規(guī)模的招商引資，引進(jìn)高端物

25、業(yè)來打造新城鎮(zhèn)，從而以優(yōu)越的地理交通和舒適環(huán)境來吸引周邊居民。其中代表性的有：、財富廣場，以酒店式公寓為主，價格在5000-7000元/平米，已全部售完；、鉆石公館住宅沿街底鋪：一層是17000元/平米，二層7200元/平米，三層3700元/平米。共有商鋪54套,面積在45-180平米，三年包租，年回報7%，現(xiàn)已全部售完；高層價格在5000-6000元/平米，已售出80%；、勝利廣場：現(xiàn)在在賣的是王府井購物中心和酒店裙樓! 1層每平米均價2.3萬 ，2層每平米均價1.8萬元，3層均價1萬元！ 包租10年，每年回報率為8%，前三年總收益24%可一次性從總房款里扣除的，第四年開始按實(shí)際租金收益業(yè)主

26、與管理方9:1分成！王府井購物中心共三層，450間左右，總體銷售70%，1層剩10間左右，2層剩50-60間左右，3層大約還有一半。2、單身公寓、購買人群：當(dāng)?shù)啬贻p生意人、投資客、接受面積：45-60平方米、購房目的：自住、投資、購房因素：區(qū)位、配套、價格、供求情況：濮院財富大廈人才公寓現(xiàn)房，總量50余套，2010年年初基本售罄；聚寶華府酒店式公寓40，公寓分布在310樓，共計420間左右，每層約50個房間，面積在40平方米左右，開間在3.6米，進(jìn)深在8米左右，目前還剩40間左右在售；、價格區(qū)間：4800-6000元/ 、市場優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢：總價相對較低，政府支持的人才公寓；精裝修公寓，品

27、質(zhì)生活；成熟完善的商業(yè)配套，貼心的居住服務(wù)；靈活的首付方式，輕松成就置業(yè)夢想 劣勢：小戶型的市場接受程度還有待開發(fā)；戶型設(shè)計不夠科學(xué)，2梯多戶，得房率低居??；物業(yè)管理混亂，居住人群魚龍混雜；3、寫字樓、財富大廈寫字樓 共14層，為復(fù)合式酒店公寓， 、勝利廣場寫字樓 1-3層為商鋪，三層以上是酒店式公寓，70年產(chǎn)權(quán)，10年包租，前三年直接抵房價24%，主力面積60平方，均價9300元/平方米。、中央商務(wù)區(qū)環(huán)貿(mào)中心女裝區(qū)1-5層為毛衫商鋪，6-19層為寫字樓，單層面積1352.92平方，現(xiàn)在7-10層均已入住，13層分割為100平方左右租售。（二）經(jīng)營行業(yè)1、羊毛衫行業(yè)濮院、洪合羊毛衫市場共10個

28、，總面積207.54萬平方米；其中濮院羊毛衫市場共8個，總面積189.64萬平方米；洪合羊毛衫市場共2個，總面積17.9萬平方米；附表：羊毛衫市場一覽表地 區(qū)市場名稱面積經(jīng)營檔次經(jīng)營狀況地理位置備 注濮院中國羊毛衫市場150萬中低檔好320國道邊位置較好外貿(mào)交易中心2.06萬中低檔一般工貿(mào)大道位置一般羊毛衫交易中心4.7萬中低檔一般工貿(mào)大道位置一般世貿(mào)大廈528萬中低檔較好工貿(mào)大道位置一般中央商城12.6萬中低檔好320國道邊位置較好中國毛衫城2.9萬中高檔差320國道邊位置較好女裝羊毛衫貿(mào)易中心4.1萬中高檔差320國道邊位置較好國際童裝城8萬中高檔320國道邊位置較好合計189.64萬洪合

29、毛衫城13.9萬低檔好320國道邊位置較好丹紅毛衫服裝城4萬低檔一般320國道邊位置較好合計17.9萬總 計207.54萬2、羊毛衫輔料行業(yè)濮院、洪合羊毛衫輔料市場共3個，總面積23萬平方米，覆蓋了羊毛衫輔料市場的各個行業(yè)；附表：羊毛衫輔料市場一覽表地 區(qū)市場名稱面積經(jīng)營檔次經(jīng)營狀況地理位置備 注濮院毛紡原料市場4萬中低檔好320國道邊位置較好毛紗市場3萬中低檔好320國道邊位置較好針織機(jī)械輔料6萬中低檔一般320國道邊位置較好洪合配套加工區(qū)10萬中低檔好洪源路位置一般總 計23萬3、物流行業(yè)濮院洪合物流市場共2個，總面積11.08萬平方米；附表：物流市場一覽表地 區(qū)市場名稱面積經(jīng)營檔次經(jīng)營狀

30、況地理位置備 注濮院物流倉儲中心10萬好雙燕路位置一般洪合聯(lián)運(yùn)托運(yùn)中心1.08萬好320國道邊位置較好總 計11.08萬4、商業(yè)配套行業(yè)濮院洪河商業(yè)配套總面積約200萬平方米，商業(yè)氛圍較濃，但各行業(yè)所占比例不均衡，詳見下表； 附表：商業(yè)業(yè)態(tài)布局一覽表地區(qū)面積比重服裝娛樂購物餐飲濮院120萬33%11%31%25%洪河80萬38%8%24%30%總計200萬72萬16萬56萬56萬商業(yè)經(jīng)營狀況高檔餐飲和酒店賓館是當(dāng)?shù)刈钋啡睒I(yè)態(tài)，且當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平以及消費(fèi)需求越來越清晰。就經(jīng)營狀況來說，作為廠區(qū)眾多，外來人口集聚，中低檔次的購物零售成為主流且形成規(guī)模，所以總量還是較大的。但往往這樣的氛圍導(dǎo)致當(dāng)?shù)刂懈叨?/p>

31、消費(fèi)向嘉興和桐鄉(xiāng)分流，沒能在當(dāng)?shù)亟亓?，造成消費(fèi)經(jīng)營的兩極化發(fā)展。附表：商業(yè)經(jīng)營狀況一覽表業(yè)態(tài)種類優(yōu)劣勢產(chǎn)品定位消費(fèi)額服裝品牌種類較多，但大多都是低檔次的，市場競爭力弱運(yùn)動服飾品牌二三線品牌服飾人均消費(fèi)在100-200元之間餐飲特色餐飲品牌為主，龐大的餐飲需求市場，但大型餐飲酒樓偏少火鍋，海鮮等特色餐飲，主體餐廳人均消費(fèi)在50元左右超市超市品牌較多，但檔次都較低，且面積都較小東興超市、蘇杭時代、好又多、華聯(lián)等二三線超市人均消費(fèi)在20元左右養(yǎng)生休閑主要商業(yè)街區(qū)分布較多，中低檔次為主。中低檔次人均消費(fèi)在50-100元之間娛樂大型娛樂沿國道分布較多，商業(yè)街分布以小型會所為主，檔次差異明顯以中高檔次娛樂

32、會所為主流人均消費(fèi)在200左右酒店賓館來往人流較多，客商、消費(fèi)者較多，市場需求量大，檔次差異明顯商務(wù)快捷酒店，小旅館居多，在建五星級酒店人均消費(fèi)100-150元之間健身美容人口眾多，有一定市場需求，但以外來人口居多，難以追求檔次有少量高檔次，以中低檔為主人均消費(fèi)在200元左右總結(jié)：（1）整體商業(yè)氛圍良好，擁有良好的市場環(huán)境，街區(qū)人流旺盛，尤其夜晚的濮院、洪合商業(yè)街區(qū)仿佛一個熱鬧的小城市。（2）商業(yè)鋪位租金地域性差異明顯，由數(shù)據(jù)可知，濮院鎮(zhèn)，老街區(qū)永樂、詠梅路的商業(yè)鋪位租金價格明顯高于新街區(qū)凱旋路，大型的知名品牌進(jìn)駐在老街區(qū)的相對更多，說明濮院商業(yè)市場成型，認(rèn)知度較早。（3）商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)比較雜亂

33、，包括店招，門頭在內(nèi)的做的都比較簡單、普通，街區(qū)交通系統(tǒng)比較紊亂，對于整體商業(yè)氛圍影響較大。（4）新商業(yè)街區(qū)的帶動效果比較明顯，品牌商業(yè)大多聚集在 老街區(qū)，新商業(yè)街大型業(yè)態(tài)較多（超市、藥房、珠寶、餐飲 等）。商業(yè)市場前景十分看好。（三）、濮院、洪合市場租金及銷售情況、各市場租賃及銷售情況市場名稱經(jīng)營面積平均租賃價格平均銷售價格銷售率備注中國羊毛衫市場150萬200-600元/平米/月只賣經(jīng)營權(quán)，10年80萬/間100%位置好人氣旺外貿(mào)交易中心2.06萬100-200元/平米/月不賣自租不賣毛紡原料市場4萬180-360元/平米/月只賣經(jīng)營權(quán)，10年60萬/間100%位置好人氣旺毛紗市場3萬15

34、0-300元/平米/月1.5萬/平方米100%位置好人氣旺針織機(jī)械輔料6萬60-150元/平米/月7000元/平方米80%位置一般羊毛紗交易中心4.7萬100-180元/平米/月7500元/平方米75%位置一般世貿(mào)大廈5.28萬100-300元/平米/月8000元/平方米90%位置一般中央商城12.6萬200-600元/平米/月1.6萬/平方米90%位置好人氣旺中國毛衫城2.9萬80-160元/平米/月不賣位置好女裝羊毛衫貿(mào)易中心4.1萬100-200元/平米/月1.5萬/平方米60%位置較好國貿(mào)大廈6.6萬120-260元/平米/月9000元/平方米55%位置一般國際童裝城8萬未開盤位置一般

35、物流倉儲中心10萬80-150元/平米/月只租不賣位置一般洪合毛衫城13.9萬150-300元/平米/月1.3萬/平方米100%位置好人氣旺丹紅毛衫服裝城4萬150-300元/平米/月1.2萬/平方米90%位置好洪合聯(lián)運(yùn)托運(yùn)中心1.08萬80-140元/平米/月不賣位置好、商業(yè)租賃情況總體來說：現(xiàn)濮院商業(yè)街主要有凱旋路、詠梅路、永樂等。租賃情況從西到東呈遞增趨勢，租金價格受地段和商業(yè)氛圍影響較大，甚至出現(xiàn)凱旋路西、中、東三路段成翻倍增長，且凱旋路相較永樂路和詠梅路為新街，所以目前形成商業(yè)氛圍較濃厚的還是詠梅路和永樂路，這從業(yè)態(tài)布局也能體現(xiàn)。洪合主要集中在洪昌路、洪運(yùn)路上，租賃情況同樣從西到東呈

36、遞增趨勢，洪運(yùn)路上集中了洪合小商品市場、洪合步行街，商業(yè)氛圍濃厚。附表：商業(yè)租金情況表地區(qū)路段租金濮院凱旋西路朝南50-70元/平米/月朝北35-45元/平米/月凱旋中路20-40元/平米/月凱旋東路40-55元/平米/月永樂路150-165元/平米/月詠梅路180-210元/平米/月九龍灣18-30元/平米/月洪合洪昌路30-60元/平米/月洪運(yùn)路80-120元/平米/月（四）、結(jié) 論通過對以上濮院和洪合地區(qū)各個行業(yè)規(guī)模分析可以看出：結(jié)論：1、羊毛衫行業(yè)規(guī)?？偨?jīng)營面積達(dá)到207.54萬平方米，其中濮院189.64萬平方米，洪合17.9萬平方米；從羊毛衫經(jīng)營檔次看，濮院、洪合羊毛衫行業(yè)以中低檔

37、為主，經(jīng)營面積192.54萬平方米，而高檔只有15萬平方米，其中還有8萬平方米正在建設(shè)中。隨著百姓消費(fèi)觀念的不斷改變，對生活質(zhì)量的不斷追求，在該地區(qū)開發(fā)一個體量較小的高檔羊毛衫品牌市場，是能操作成功的。2、羊毛衫輔料配套行業(yè)市場總面積23萬平方米，其余部分羊毛衫配套均由濮院和洪合的針織企業(yè)加工，面積約4.5平方公里，由于該行業(yè)市場已高度飽和，所以在該地區(qū)再開發(fā)羊毛衫輔料配套行業(yè)風(fēng)險太大，競爭太激烈，所以本項(xiàng)目不宜做該類市場。3、物流行業(yè)總經(jīng)營面積11.08萬平方米，根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模、容積率及地理位置，不宜做物流行業(yè)，所以占不考慮。4、濮院、洪合商業(yè)配套總面積200萬平方米，目前鎮(zhèn)區(qū)整體商業(yè)發(fā)展水平不高，個別業(yè)態(tài)檔次缺乏知名度，但是市場需求量、擁有量較大，高檔的一站式