房地產(chǎn)估價畢業(yè)論文

1、摘要摘 要隨著我國土地使用制度、住房制度以及其他相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)濟體制改革的不斷深入和完善，房地產(chǎn)估價的作用越來越大，房地產(chǎn)估價方法的研究將越來越重要。本文主要對房地產(chǎn)估價的三種方法市場比較法、成本法、收益法進行了比較詳細的闡述和分析，并分別在這幾種估價方法中引入數(shù)學(xué)模型，以定量的方法來確定房地產(chǎn)估價。首先，本文在介紹國內(nèi)外房地產(chǎn)估價研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出估價方法在目前應(yīng)用中存在的難點和問題；接著概述資產(chǎn)評估的基本概念；然后是房地產(chǎn)估價方法的闡述和分析，在市場比較法中首先介紹了各因素的修正，分析了應(yīng)用市場比較法估價的難點；在收益法中首先介紹了純收益、資本化率和收益年限的確定，接著分析了運營費用的合

2、理構(gòu)成；在成本法中首先介紹了房地產(chǎn)價格構(gòu)成，分析了建筑物折舊的分類和求取方法，最后根據(jù)其中比較常用的市場比較法，結(jié)合實際的案例進行房地產(chǎn)估價，從而達到了對該方法的實際驗證，并做出了該房地產(chǎn)估價的案例報告。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價；市場比較法；收益法；成本法；資本化率25abstractabstractas our country land use system, the housing system as well as all the correlation domains economic restructuring is unceasingly deepingand is perfected,

3、 the real estate estimate pay more and more function, the real estate estimate research will be more and more important. this article will elaborated the parameter determination of the market comparison method, the income law and the cost law in detail and proposed some new ideas about that, and wil

4、l separately introduce the mathematical model in these estimate method, and definite real estate estimate quota method. first , in the base of the research of the domestic and foreign real estate estimate present situation,this article proposes the difficulty and question of estimate method in the a

5、pplication at present; then outlines the basic concept of the real estate estimate; the article introduces the various factors revision of the market comparison method, analyzes the difficulty of the market comparison method in application, proposes the application of the set一air analysis in the est

6、imate, and has confirmed the analysis superiority of the set-pair analysis through the example; in the income method firstly introduces the determination of net income and capitalization rate and fixed number of year of income, then analyses the reasonable operating costs; first of all introduces th

7、e real estate prices in cost method, analyzes the classification of building depreciation and calculating methods, finally according to the market that are widely used in the comparison method, combined with the actual case to carry on the real estate appraisal, so as to achieve the practical valida

8、tion of the method, and made the case of real estate appraisal report. key words: the real estate estimate; market comparison method; income approach; cost approach; capitalization rate目錄目錄摘 要iabstractii第一章 緒論11.1研究背景和研究意義11.2國內(nèi)外研究狀況11.2.1 國外研究狀況11.2.2 國內(nèi)研究狀況2第二章 資產(chǎn)評估的概述42.1 資產(chǎn)評估的價格標準42.1.1重置成本42.1.

9、2 現(xiàn)行市價42.1.3 收益現(xiàn)值52.1.4 清算價格52.2 資產(chǎn)評估的基本方法62.2.1 收益現(xiàn)值法62.2.2 重置成本法62.2.3 市場比較法7第三章 中外房地產(chǎn)估價的差異分析93.1 土地使用年限的差異93.2 折舊的差異93.3 資本化率的差異10第四章 房地產(chǎn)估價概述114.1估價概念及目的114.2市場比較法概述114.2.1 市場比較法的基本概念114.2.2 市場比較法的理論依據(jù)124.2.3 市場比較法應(yīng)用的條件124.2.4 市場比較法操作步驟124.3 收益法概述134.3.1 收益法的估價原理144.3.2.收益法的適用范圍144.3.3 收益法公式144.3

10、.4 資本化率164.3.5收益法估價的操作步驟164.4 成本法概述164.4.1 成本法的概念164.4.2 成本法的適用范圍164.4.3 成本法的基本公式174.4.4 成本法估價的步驟17第五章 案例分析185.1 案例概況185.2 搜集交易實例185.3 選取可比實例185.4 進行交易情況修正195.5 進行交易日期修正195.6 進行區(qū)域因素修正（采用打分法）205.7 進行個別因素修正（采用打分法）21結(jié)論23參考文獻24致謝25第一章 緒論第一章 緒論1.1研究背景和研究意義隨著房地產(chǎn)開發(fā)的深入和社會主義市場經(jīng)濟體制的確定,我國的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,房地產(chǎn)市場日趨完善。住房

11、分配貨幣化已成為城鎮(zhèn)住房制度改革的發(fā)展方向。在這種形勢下。無論是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、融資以及政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，還是老百姓的選房、購房，都需要大量的信息咨詢、市場研究和投資決策服務(wù)，尤其是房地產(chǎn)估價服務(wù)，可以說，房地產(chǎn)估價是規(guī)范房地產(chǎn)市場的一把尺子。進行房地產(chǎn)估價研究是新形勢下房地產(chǎn)管理工作的需要，是各類房地產(chǎn)交易的需要。是房地產(chǎn)作價入股和合資合作的需要、是銀行確定房她產(chǎn)抵押貸款額度的需要、是為征地和拆遷補償提供依據(jù)的需要、是國家征收稅費的需要，是仲裁和訴訟中確定房地產(chǎn)價值的需要、是房地產(chǎn)開發(fā)商進行投資決策的需要，是房地產(chǎn)拍賣、典當、保險,注冊資本驗資的需要。 因此,無論是房地產(chǎn)的買賣、

12、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、析產(chǎn)、糾紛處理,還是企業(yè)的合資、合作、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、股份制改造、買賣、合并、兼并、分設(shè)、破產(chǎn)清算、結(jié)業(yè)清算、清產(chǎn)核資,以及房地產(chǎn)的投資決策、管理和會計成本分析等,都需要房地產(chǎn)估價。房地產(chǎn)估價也是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程中一項必不可少的基礎(chǔ)性工作,隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)估價的領(lǐng)域?qū)⒃絹碓綇V房地產(chǎn)估價方法的應(yīng)用也將顯得更加重要。1.2國內(nèi)外研究狀況1.2.1 國外研究狀況英國,早在1884年便出版了房地產(chǎn)估價的專著,詳細論述了收益法,其后近百年時間。該方法幾乎沒有什么大的變動,為以后各代估價師所沿用。20世紀20年代以來,西方主要國

13、家進入城市化高速發(fā)展時期,房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)空前繁榮,同時推動房地產(chǎn)估價研究的發(fā)展,大體上可以分為以下三個階段：第一階段是土地經(jīng)濟學(xué)派的興起,奠定了土地價值論基礎(chǔ)。第二階段是摩茨科(arthujmertzke)在房地產(chǎn)評估界發(fā)表的具有劃時代意義的論著房地產(chǎn)估價過程(1927),他在這本著作中發(fā)展了馬歇爾的思想體系,將價值理論與評估理論緊密結(jié)合起來。第三階段的代表人物是海德(ic lee hyder,1888一1947)、阿特金森(harry rant aikinson,18901979)和舒姆茨(georgo lsclmutz,18931958),特別是舒姆茨的估價過程(1941年)一書成為西方房地

14、產(chǎn)界最有權(quán)威的房地產(chǎn)估價專著。英國主要采用五種房地產(chǎn)估價方法：市場比較法、投資法(收益法)、剩余法(假設(shè)開發(fā)法),利潤法和成本法。美國采用三種房地產(chǎn)估價方法：市場比較法、收益法、成本法。德國的不動產(chǎn)評估方法主要有三種：比較法、收益法和成本法。此外,加拿大的房地產(chǎn)評估方法也是三種：直接比較法、成本法和收益法。日本的房地產(chǎn)評估方法主要有三種：成本法、市場比較法和收益法。綜上所述,由于各個國家或地區(qū)情況不同,房地產(chǎn)估價方法的發(fā)展與應(yīng)用也不同。國際上房地產(chǎn)估價法可以分為兩大類,一是以英國為代表的英聯(lián)邦國家,采用五種基本方法：市場比較法、收益法、成本法、利潤法、剩余法在進行房地產(chǎn)估價時,注重經(jīng)驗、藝術(shù),

15、注重市場信息,在推算時很少采用數(shù)學(xué)模型。他們認為,在市場發(fā)達情況下,直接根據(jù)市場信息估價更為可靠。二是以美國為代表的北美、日本等國家,采用三種基本方法：市場比較法、收益法、成本法。在進行房地產(chǎn)估價時,注重技術(shù)、計量,注重數(shù)學(xué)模型,即從投入產(chǎn)出來計算房地產(chǎn)的價值他們認為,通過建立具體的數(shù)學(xué)模型來評估更為公平合理。因此要求對一宗房地產(chǎn)的估價盡量同時采用三種方法。以便作出比較分析1。1.2.2 國內(nèi)研究狀況中國房地產(chǎn)估價理論研究始于20世紀30年代。直到新中國成立之前,這個時期主要是在介紹國外房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)理論的基礎(chǔ)上,對房地產(chǎn)價格作了初步研究。新中國成立后,逐步消滅了土地私有制,建立起社會主義公有制

16、。由于“左”傾思想干擾。受前蘇聯(lián)產(chǎn)品經(jīng)濟思想的影響,認為社會主義不存在地租,城市住宅不是商品,因此房地產(chǎn)業(yè)不復(fù)存在,房地產(chǎn)價值及價格評估研究也被冷落嘲。黨的十一屆三中全會以來。學(xué)術(shù)氣氛逐漸濃厚,對房地產(chǎn)價值理論開始進行探索,1980年鄧小平同志作了住房要改革的指示,房地產(chǎn)價值理論研究與實踐探討開始出現(xiàn)新局面,有關(guān)房地產(chǎn)報刊雜志先后發(fā)表了許多有關(guān)城市住宅屬性,地租等方面的論文。1980年11月成立了中國土地學(xué)會,并召開了學(xué)術(shù)討論會。探討社會主義地租地價問題。這一時期,以地租地價問題討論為中心,引發(fā)了整個土地價格問題的研究,較普遍地承認了社會主義存在地租,接受了地價是地租資本化這一古典理論,并一致

17、承認應(yīng)實行土地使用制度改革；以住宅商品化問題討論為中心,引發(fā)了住宅商品化、住房制度改革,房產(chǎn)經(jīng)濟等同題的深入研究,逐步形成了房屋商品化理論體。1984 年 12 月 12日,原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部發(fā)布了經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則,這是新中國成立后發(fā)布的第一個關(guān)于房地產(chǎn)估價的部門規(guī)章,規(guī)定房屋估價方法為：房屋現(xiàn)值（凈值）=房屋重置完全價值新舊程度,或房屋現(xiàn)值=房屋重置完全價值房屋折舊。對于新舊程度的評定,1984 年 11 月 8 日發(fā)布了房屋完損等級評定標準。自 1987 年起,我國開始了城鎮(zhèn)土地定級估價工作,并且由點到面,由沿海到內(nèi)地,由大中城市向中心城市逐步進行,以便探索出適合我國當時地價評估的方

18、法。1989 年福建省石獅市土地定級估價中,提出了從商業(yè)鋪面租金中剝離地租推算綜合級別基準地價的方法,即鋪面租金剝離法。1991 年,建設(shè)部政策研究中心、中國城市住宅問題研究會房地產(chǎn)評估委員會組織的課題房地產(chǎn)價格評估方法與應(yīng)用完成,第一次比較全面地介紹了國外的房地產(chǎn)估價方法：市場比較法、收益還原法、成本法、剩余法、購買年法、路線價法、趨勢法,同時總結(jié)了當時我國常用的房地產(chǎn)價格評估方法：計分計點法、重置評估法、土地成本加總法。從 1992 年起,北京市研究制定了北京市房屋重置價評估標準,在總結(jié)當時各地使用的分等定價法、定額核算法、折舊扣除法、分項計價法的基礎(chǔ)上,提出了“部件計分法”。這為我國房屋

19、重置價格標準的制定開了定量分析的先河。1993 年頒布了城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）。城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程頒布后的四年,我國的土地估價管理辦法、土地估價管理條例紛紛出臺,土地市場日趨健全和完善,市場交易資料也很充分,這時如果再采用先定級、后估價的方法測算地價,既累贅又使估價結(jié)果的精度不夠,因此,地價評估逐步淡化土地定級而直接采用市場交易資料評估地價,即以市場比較法、收益法、路線價法為主,其他方法為輔的地價評估法。1995 年組織了首次全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試,并出版了權(quán)威的指定輔導(dǎo)教材共四本,其中房地產(chǎn)估價理論與方法共推介了市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法等六種估價方法

20、,仍為傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價方法。中國房地產(chǎn)估價方法受英國體系的影響較大,一般注重經(jīng)驗與藝術(shù),盡管不斷有學(xué)者探討引入各種數(shù)學(xué)模型,但這些方法在實際中應(yīng)用都各有缺點。因此,借鑒英美兩大評估體系各自特點進行探索性應(yīng)用研究,對中國房地產(chǎn)估價方法的發(fā)展與完善將具有一定的理論意義和現(xiàn)實意義。第二章 資產(chǎn)評估的概述第二章 資產(chǎn)評估的概述資產(chǎn)評估,即資產(chǎn)價值形態(tài)的評估。是指專門的機構(gòu)或?qū)ｉT評估人員,遵循法定或公允的標準和程序,運用科學(xué)的方法,以貨幣作為計算權(quán)益的統(tǒng)一尺度,對在一定時點上的資產(chǎn)進行評定估算的行為。資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)重新估價的過程,是一種動態(tài)性、市場化活動,具有不確定性的特點,其評定價格也是一種模擬價格

21、。因此,資產(chǎn)評估需要規(guī)范進行。資產(chǎn)評估作為我國社會經(jīng)濟活動中一個重要的中介服務(wù)行業(yè),在社會主義經(jīng)濟體制改革中發(fā)揮著十分重要的作用,已經(jīng)成為社會主義市場經(jīng)濟不可或缺的重要組成部分2。2.1 資產(chǎn)評估的價格標準根據(jù)我國資產(chǎn)評估管理要求和國際資產(chǎn)評估慣例,資產(chǎn)評估中的價格標準有重置成本、現(xiàn)行市價、收益現(xiàn)值和清算價格等四種。2.1.1重置成本重置成本也稱現(xiàn)行成本或重置價值,它是指在現(xiàn)時條件下,按功能重置資產(chǎn),并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本。重置成本與歷史成本一樣,也是反映資產(chǎn)購建、運輸、安裝、調(diào)試等建造過程中全部費用的價格,所不同的是重置成本是按該項資產(chǎn)的原設(shè)計方案套用現(xiàn)行的費用標準和定額計算確定的

22、購建價格。資產(chǎn)在全新的狀態(tài)下,如果物價不變,其重置成本與歷史成本是一致的。但是由于資產(chǎn)在企業(yè)中存在一個或長或短的時期,因此,在這個時期由于價格、損耗、技術(shù)等的變化,使資產(chǎn)的重置成本與歷史成本發(fā)生差異。以重置成本作為資產(chǎn)的價格標準,克服了歷史成本標準忽視技術(shù)進步、通貨膨脹所造成的價值失真的情況,能較為客觀公正地反映資產(chǎn)的真實價格。但重置成本標準并不十全十美,它忽視了資產(chǎn)的盈利能力,而且?guī)в休^大的主觀性,也不適用大多數(shù)企業(yè)整體資產(chǎn)的評估。重置成本標準必須建立在資產(chǎn)續(xù)用的前提下才可使用,如果資產(chǎn)改變用途,或是無法經(jīng)營而中斷運轉(zhuǎn),在評估中就應(yīng)改用其他價格標準。資產(chǎn)的續(xù)用形式有：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用和移用

23、續(xù)用。不同續(xù)用形式會影響重置成本計價所考慮的具體因素。2.1.2 現(xiàn)行市價現(xiàn)行市價是指資產(chǎn)在公開市場上的銷售價格,這種銷售可以是實際銷售,也可以是模擬銷售?，F(xiàn)行市價應(yīng)是在有充分的市場競爭,交易雙方都沒有壟斷及強制,而且雙方都有足夠時間和能力了解實情,具有獨立的判斷和理智的選擇的條件下進行。決定資產(chǎn)現(xiàn)行市價的基本因素有：資產(chǎn)本身的再生產(chǎn)成本價格。一般來講,資產(chǎn)價格高低取決于其生產(chǎn)成本的高低；資產(chǎn)現(xiàn)時功能狀況、質(zhì)量因素、技術(shù)參數(shù)及損耗狀況,在一般情況下優(yōu)質(zhì)就會優(yōu)價；市場供需情況,一般情況一項資產(chǎn)供大于求,其價格會下降；如果求大于供,價格就會上。我國在現(xiàn)時情況下,資產(chǎn)市場尚未完全形成,市場信息渠道尚

24、不夠暢通,評估者的實踐經(jīng)驗有待進一步提高。因此,除土地及房屋評估以外,以現(xiàn)行市價作為價格標淮,對某些資產(chǎn)評估時尚有一定難度。2.1.3 收益現(xiàn)值收益現(xiàn)值是指資產(chǎn)產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)現(xiàn)值之和。收益現(xiàn)值的本質(zhì)是本金市場價格,是剩余價值的本金化。在市場經(jīng)濟條件下、投資者投資的直接目的是為了獲得預(yù)期收益。在正常的經(jīng)營條件下,投資者欲獲得更多的收益,就必須在資產(chǎn)方增加投資或提高收益率。投資越多資產(chǎn)價值就越大,反之越小。從本金運動的目的看,本金和收益是可以相互轉(zhuǎn)化的,投入一定量的本金,可獲得定量的收益,反之,根據(jù)一定量的收益,也可追溯為一定量相應(yīng)的本金。這就形成了兩個概念：一是本金收益率,即投入的本

25、金與預(yù)期收益的比率,二是收益本金化率,即預(yù)期收益還原為本金的比率。收益現(xiàn)值就是年預(yù)期收益除以適用本金收益率后的商。以收益現(xiàn)值作為資產(chǎn)的價格標準,意味著資產(chǎn)所有者流動的不是一般的商品買賣,而是將資產(chǎn)作為收益能力來買賣,在預(yù)期收益比較穩(wěn)定的情況下：資產(chǎn)現(xiàn)值=收益現(xiàn)值=預(yù)期收益/適用資產(chǎn)收益率收益現(xiàn)值標準在應(yīng)用中有兩個不足,一是決定收益現(xiàn)值的預(yù)期收益額和資產(chǎn)收益率預(yù)測起來因難。二是用預(yù)期收益作為被評資產(chǎn)價值的基礎(chǔ),似乎與資產(chǎn)實體本身無關(guān),故用起來難度大。但盡管如此,收益現(xiàn)值仍有其無法替代的優(yōu)越性。收益現(xiàn)值標準是在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提下,評估對象只能是整體資產(chǎn)或具有單獨獲利能力的資產(chǎn),并且在預(yù)期收益較為

26、穩(wěn)定的條件下應(yīng)用才較為科學(xué)。2.1.4 清算價格清算價格是指企業(yè)停止經(jīng)營或破產(chǎn)后。要求在一定期限內(nèi)以變現(xiàn)的方式處理其資產(chǎn),以清償債務(wù)和分配剩余權(quán)益條件下所采用的資產(chǎn)價值,也就是在非正常市場條件下資產(chǎn)拍賣的價格。企業(yè)停業(yè)的原因多種多樣,可能是破產(chǎn)或是歇業(yè),也可能是合作期滿。但無論是什么原因停業(yè),其核心問題都是清償債務(wù),而且通常情況下要以現(xiàn)金形式償還。這就決定了清算價格的基本特點是快速變現(xiàn)。由于受到期限限制和買主限制,其價格一般大大低于現(xiàn)行市價。清算價格有強制清算價格,有序清算價格和續(xù)用清算價格。以清算價格作為資產(chǎn)的計價標準,稱為清算價格標準。資產(chǎn)業(yè)務(wù)的價格標準應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)、評估目的和前提

27、條件加以選樣。從原則上說,資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)和價格類型應(yīng)該是嚴格匹配的,不存在資產(chǎn)估價標準的相互替代問題。但在實踐中出于種種原因和評估條件的需要,具體操作時可能產(chǎn)生價格類型替代的必要性。在某些情況下,這種替代還可能提高評估質(zhì)量和資產(chǎn)業(yè)務(wù)質(zhì)量,也便于實際操作。2.2 資產(chǎn)評估的基本方法2.2.1 收益現(xiàn)值法是將評估對象剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)期收益,用適當?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn),累加得出評估基準日的現(xiàn)值,以此估算資產(chǎn)價值的方法。收益現(xiàn)值法通常用于有收益企業(yè)的整體評估及無形資產(chǎn)評估等3。此方法,國外用得最普遍,在國內(nèi)也是技術(shù)型資產(chǎn)評估的主要方法。它的出發(fā)點是資產(chǎn)的價值由使用所產(chǎn)生的效益大小決定,不考慮其成本

28、。使用收益法的前提條件是：要能夠確定和量化資產(chǎn)的未來獲利能力、凈利潤或凈現(xiàn)金流量；能夠確定資產(chǎn)合理的折現(xiàn)率。對于收益可以量化的機器設(shè)備,可用收益法評估,如生產(chǎn)線、成套化工設(shè)備等。收益法的優(yōu)點在于它可以充分考慮資產(chǎn)的各種貶值因素,并且,由于是用未來收益來衡量資產(chǎn)的價值,其結(jié)果較容易被投資者所接受。其局限性是,大多數(shù)設(shè)備因為所預(yù)測的現(xiàn)金流量是由包括房屋、機器設(shè)備在內(nèi)的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、土地、無形資產(chǎn)等整體資產(chǎn)帶來的,很難量化到單臺機器設(shè)備上。預(yù)測未來收益和確定折現(xiàn)率的主觀因素較大,兩者直接影響評估結(jié)果的準確性和可信性。在運用收益法評估時,應(yīng)注意其收益期限不能是無限期；要考慮設(shè)備的技術(shù)含量、技術(shù)進

29、步是否有提前淘汰被評估設(shè)備的可能性。稍有疏乎即將帶來風(fēng)險。鑒于以上受到收益預(yù)測的限制等因素,故在評估工作中,收益法多作為一種補充法,用來確定設(shè)備的功能性貶值和經(jīng)濟性貶值,同時用來分析企業(yè)是否存在無形資產(chǎn)。2.2.2 重置成本法重置成本法是在現(xiàn)時條件下,被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項資產(chǎn)的實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值,估算資產(chǎn)價值的方法。用重置成本法進行資產(chǎn)評估的,應(yīng)當根據(jù)該項資產(chǎn)在全新情況下的重置成本,減去按重置成本計算的已使用年限的累積折舊額,考慮功能變化、成新率(被評估資產(chǎn)的新舊程度,如八成新、六成新)等因素,評定重估價值；或者根據(jù)資產(chǎn)的使用期限,考慮資產(chǎn)功能變化等因素重新確定

30、成新率,評定重估價值。重置成本法的計算公式是：被評估資產(chǎn)價值=重置全價-實體性陳舊貶值-功能性陳舊貶值-經(jīng)濟性陳舊貶值或被評估資產(chǎn)價值=重置全價成新率其中,重置全價是指被評估資產(chǎn)在全新狀態(tài)下的重置成本。成本法是從成本的角度來衡量資產(chǎn)的價值,它首先估算與評估對象完全相同或功能相同的全新資產(chǎn)的成本。如果被評估對象是一臺全新的設(shè)備或一個全新的工廠,則被評估對象的價值為它的重置成本。根據(jù)替代性原則,在進行資產(chǎn)交易時,購買者所愿意支付的價格不會超過按市場標準重新購置或構(gòu)建該項資產(chǎn)所付出的成本。如果被評估資產(chǎn)已經(jīng)使用過,則應(yīng)該從重置成本中扣減在使用進程中的自然磨損、技術(shù)進步或外部經(jīng)濟環(huán)境導(dǎo)致的各種貶值。因

31、此,成本法是通過估算被評估資產(chǎn)的重置成本和資產(chǎn)實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值,將重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評估價值的一種方法。2.2.3 市場比較法市場比較法是根據(jù)公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象是不完全相同,則需要根據(jù)評估對象與參照物之間的差異對價值的影響作出調(diào)整。影響機器設(shè)備市場價值的主要是比較因素。比較因素是一個指標體系,它要能夠全面反映影響價值的因素。不全面的或僅使用個別指標所作出的價值評估是不準確的。一般來說,設(shè)備的比較因素可分為四大類,即個別因素、交易因素、地域因素和時間因素。市場比較法評估機器設(shè)備,要求有一個有效

32、、公平的市場。有效是指市場所提供的信息是真實可靠的,評估參照物在市場上的交易是活躍的。而公平是指市場應(yīng)該具備公平交易的所有條件,買賣雙方的每一步?jīng)Q策都是在謹慎和充分掌握信息的基礎(chǔ)上作出的,并且假定這價格不受不適當刺激的影響。市場比較法公式：p=vabcd=v式中：p 鑒定地產(chǎn)價格 v 可比交易實例價格a交易情況修正系數(shù) =b交易日期修正系數(shù) =c區(qū)域因素修正系數(shù) =d個別因素修正系數(shù) =第三章 中外房地產(chǎn)估價的差異分析第三章 中外房地產(chǎn)估價的差異分析在美、英、法、德等西方國家實行土地私有制,只要土地所有者不出賣土地所有權(quán),即可無限期使用土地并取得收益,或者出租土地以取得地租收入。而我國實行的是

33、土地公有制,具體又分為城市土地國家所有和農(nóng)村土地集體所有,但國家對農(nóng)村集體所有的土地實際上保有最終所有權(quán)。我國改革土地使用制度后,逐漸實行有償有限期使用土地制度,在 1990 年頒布的中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例中規(guī)定,我國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的最高年限按土地用途確定：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其他用地 50 年。同時規(guī)定,土地使用期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物所有權(quán)由國家無償取得。我國的這一土地使用制度與歐美國家的土地私有制不同,土地的有限期使用必然會影響房地產(chǎn)估價

34、的結(jié)果。3.1 土地使用年限的差異由于歐美國家實行土地私有制,可以無限期使用土地,而我國實行土地公有制,只能有限期使用土地,因此存在土地使用年期的差異,這無疑導(dǎo)致我國在房地產(chǎn)估價中必須增加土地使用年期修正因素。如在成本法中,有一個公式為：舊有房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物重新建造成本建筑物的折舊。這時的土地重新取得價格,在我國應(yīng)當是土地使用權(quán)重新出讓價格或土地剩余使用年限的使用權(quán)價格,其公式應(yīng)修正為：舊有房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格土地已使用年數(shù)的使用權(quán)價格+建筑物重新建造成本-建筑物的折舊 （2-31）或 舊有房地產(chǎn)價格=土地剩余使用年限的使用權(quán)價格+建筑物重新建造成本建筑物的折舊 （

35、2-32）又如在市場比較法中,進行因素修正時必須考慮進行土地使用年期修正。因為即使其他條件相同或類似,如果土地使用年期不同,價格就會存在很大的差異,所以應(yīng)引入土地使用年期修正系數(shù)。由收益法中有限年期收益法價格評估公式可推導(dǎo)出：3.2 折舊的差異一般物品有折舊現(xiàn)象,其價值隨著時間的流逝而貶低。土地由于具有耐久性和稀缺性,不僅無折舊現(xiàn)象,而且有增值現(xiàn)象,其價格一般隨著時間的流逝而自然升高,但這是對土地所有權(quán)擁有者而言的。我國有限期的土地使用權(quán)則是一個特例,這種土地使用權(quán)應(yīng)提取折舊。如果是土地所有權(quán)交易,新的土地所有權(quán)者不存在購地資本逐步回收的問題,因為購地者可以永續(xù)擁有土地,即用于購置土地的資本總

36、以土地實物的形式存在,他可以根據(jù)需要隨時將其轉(zhuǎn)化為貨幣資本而一次收回購地資本并取得一定的增值收益。但我國有限期的土地使用權(quán)價格則大不相同,它是一種具有若干限定條件的權(quán)益價格,其權(quán)益將隨剩余使用年限的減少而逐步減少,到達規(guī)定的使用年期后將被國家無償收回,因此購地者必須在有限年期內(nèi)將包括購地資本在內(nèi)的所有投入收回,即我國的土地使用權(quán)應(yīng)提取折舊。3.3 資本化率的差異一般情況下,國外的資本化利率大都在 5%左右,美國習(xí)慣上采用 4%,日本 5%,德國 5.5%。前蘇聯(lián)年地租計算年限為 2025 年,即土地購買年為 2025 年,則資本化率為 4-5%。我國臺灣一年定期存款利率平均為 8.5%左右,若

37、扣除每年約 4%的通貨膨脹率,也約為 5%。從現(xiàn)有估價成果來看,我國一般將資本化率定為一年期定期存款利率,大多為 1015%。90 年代初較高,一般為 1015%,近幾年略低,一般為 810%。由此可以看出,我國與歐美各國的資本化率存在較大的差異,這主要是購買土地所有權(quán)與購買土地使用權(quán)有著本質(zhì)的差別。購買土地所有權(quán)除看作投資以獲得投資收益外,更重要的是看作購買一筆保值、增值、風(fēng)險小的財富。在土地私有制國家,評估土地所有權(quán)價格時,土地資本化率一般低于較長期的投資利率,甚至低于一年期的銀行存款利率。購買土地使用權(quán)卻截然不同,只能僅僅看成是一種投資。由于土地使用期滿后要被國家無償收回,沒有保值、增值

38、功能,還要盡量降低投資風(fēng)險,其投資收益率必然與其投資風(fēng)險相對應(yīng)。因此,土地資本化率也應(yīng)大致等同于相同風(fēng)險的投資收益率,這是我國土地資本化率高于銀行存款利率的根本原因。第四章 房地產(chǎn)估價概述第四章 房地產(chǎn)估價概述房地產(chǎn)估價可以簡單的理解為估測房地產(chǎn)的價格,房地產(chǎn)指土地、土地上的定著物以及諸如水和礦藏等自然資源,還包括與土地所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)或利益。就房地產(chǎn)估價而言,房地產(chǎn)是指土地及建筑物組成的物質(zhì)實體和由它們衍生的各種物權(quán)。但科學(xué)、準確且具有法律效力的評估,必須是由專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的,遵循房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律與估價原則,按照估價程序,運用科學(xué)的估價方法,并結(jié)合估價人員的豐富經(jīng)驗所進行的評估

39、6。4.1估價概念及目的房地產(chǎn)的估價對象是指一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)。在估價實踐中房地產(chǎn)估價對象主要有土地、建筑物、房地等。估價目的是指一個具體估價項目的期望用途。不同的估價目的,來源于對估價的不同需要。從第一章介紹的估價需要中可知,現(xiàn)實中主要的房地產(chǎn)估價目的可以有:土地使用權(quán)出讓,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,租賃、抵押、典當、保險、課稅、農(nóng)民集體土地征用補償、城市房屋拆遷補償、損害補償、分割、合并、糾紛、涉案、企業(yè)合資、合作、合并、兼并、買賣、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算,房地產(chǎn)估價糾紛及涉案中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定等。不同的估價目的,將影響估價結(jié)果,因為估價目的不同,估價的依據(jù)和應(yīng)考

40、慮的因素,以及采用的價值標準。估價方法就有可能不同,甚至估價對象的范圍也不相同。在價值構(gòu)成的各要素,即成本、費用、稅金、利潤等的取舍上,也必須服從于估價目的。而不同的估價目的,限制了估價報告的用途。4.2市場比較法概述4.2.1 市場比較法的基本概念市場比較法是參照于估價時點近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格來評定待估房地產(chǎn)價格的一種估價方法。此方法將待估對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照,從己經(jīng)發(fā)生了交易的類似的房地產(chǎn)的既知價格,通過交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正等,最后得出待估房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格。所謂類似房地產(chǎn),是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所

41、處地區(qū)等方面,與估價對象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等相同或相似的房地產(chǎn)11。市場比較法是以市場實際交易價格為估價基準,所以市場比較法是一種說服力較強,適用范圍較廣及普遍采用的重要估價方法。4.2.2 市場比較法的理論依據(jù)市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。替代原則、供求原則、均衡原則和適合原則是形成市場比較法的基礎(chǔ)。一般來說,任何經(jīng)濟主體,如個人、企業(yè)等,在市場上的行為都是想以最小的費用或代價取得最大的利潤或效用,因而在選擇物品時,都要選擇效用高而價格低的物品。對于具有特殊供求關(guān)系的房地產(chǎn)市場,替代原理同樣適用,表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)之間,其價格相互影響,互為替代,并

42、最終趨于一致。這種經(jīng)濟主體選擇行為的結(jié)果,在效用均等的物品之間會產(chǎn)生替代作用,其價格應(yīng)基本相同。所以,類似的房地產(chǎn),其價格必然相互牽引,相互接近。房地產(chǎn)估價要根據(jù)這些原則考慮與估價相關(guān)的問題,從而使估價結(jié)果充分反映市場情況。4.2.3 市場比較法應(yīng)用的條件市場比較法在市場經(jīng)濟非常發(fā)達的國家和地區(qū)被普遍使用。因為在市場經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域,通常由相當發(fā)達的房地產(chǎn)市場,而且市場比較所需要的有關(guān)房地產(chǎn)交易的價格資料,很容易從經(jīng)紀人、法院或政府稅收部門那得到。應(yīng)用市場比較法進行房地產(chǎn)價格評估,其基本條件就是需要有一個充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場,以及一個可以供便捷利用的市場資料源。如能取得有效資料,市場比較法可以說是

43、最直觀,系統(tǒng)的估價方法,而在幾乎沒有房地產(chǎn)交易或交易實例很少發(fā)生的房地產(chǎn),如教堂、學(xué)校、高爾夫球場、加油站等,這種方法很難適用,這主要是因為市場資料的不足造成的。4.2.4 市場比較法操作步驟運用市場法估價,首先需要擁有大量真實的交易實例。只有擁有了大量真實的交易實例,才能把握正常的市場價格行情,才能據(jù)此評估出客觀合理價格或價值。不是任何交易實例都可以用來參照比較的,有些交易實例并不合適。因此需要從中選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例即可比實例。選取可比實例有4個基本要求: 可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)；可比實例的成交日期與估價時點接近；可比實例的交易類型應(yīng)與估價

44、目的吻合；可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。選取了可比實例之后,需要對這些可比實例的成交價格進行換算處理,使他們之間的口徑一致、相互可比,并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來,為后續(xù)進行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。建立價格可比基礎(chǔ)包括: 統(tǒng)一付款方式； 統(tǒng)一采用單價； 統(tǒng)一幣種和貨幣單位； 統(tǒng)一面積內(nèi)涵； 統(tǒng)一面積單位。市場比較法是將待估房地產(chǎn)與比較實例房地產(chǎn)相比較,通過修正比較實例房地產(chǎn)的成交價格來確定待估房地產(chǎn)價格的估價方法。因此待估房地產(chǎn)與比較實例的比較修正是市場比較法的關(guān)鍵和核心所在。根據(jù)我國目前的行業(yè)狀況,比較修正包括四個方面:交易情況修正；交易日期修正；

45、 區(qū)域因素修正；個別因素修正。對上述市場比較法的內(nèi)容進行歸納總結(jié)可知,運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進行: 搜集交易實例；選取可比實例； 建立價格可比基礎(chǔ)；進行交易情況修正；進行交易日期修正；進行區(qū)域因素修正； 進行個別因素修正；求出比準價格。 所以在房地產(chǎn)估價時,可以用類似房地產(chǎn)的已成交價格,通過因素修正比較求得待估房地產(chǎn)的價格。這里的條件指數(shù)是一個無量綱的數(shù)值,是相對于某種標準情況下的相對值,需根據(jù)估價資料和實際情況分析判斷。為方便比較,可設(shè)待估房地產(chǎn)各修正項目之條件為基準,條件指數(shù)取 1 或 100%,將比較案例各項目條件向待估房地產(chǎn)各項目條件進行修正。但是由于時間差異項目中,比較案例交

46、易日期發(fā)生在先,待估房地產(chǎn)估價時點在后,而不同時間點相應(yīng)的價格指數(shù)中,一般以前一時期價格指數(shù)為基準,因此,時間差異項目宜以比較案例為基準。其計算公式為：待估房地產(chǎn)價格=可比實例價格 交易情況 交易日期 區(qū)域因素 個別因素 修正 修正 修正 修正=可比實例價格 4.3 收益法概述收益法是預(yù)計估價對象未來的正常純收益,選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。4.3.1 收益法的估價原理收益法的理論依據(jù)是效用價值論一一房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益原理。預(yù)期原理說明決定房地產(chǎn)當前價值的,重要的不是過去的因素而是未來的因素。房地產(chǎn)當前的價值,通常不是基于其歷史價格

47、。開發(fā)建設(shè)它所花費的成本或者過去的市場狀況,而是基于市場參與者對其未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。由于房地產(chǎn)的壽命長久,占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益,而且可以期望在未來持續(xù)獲得收益。因此,購買收益性房地產(chǎn),可以視為一種投資:投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的,不是購買房地產(chǎn)本身,而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的收益,是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金14。4.3.2.收益法的適用范圍收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn),如寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場等它不限于估價對象本身是否有收益,只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如,估價

48、對象目前為一自用或空閑的住宅,雖然沒有實際收益,但卻具有潛在收益,因為類似住宅以出租方式獲取收益的情形很多,因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運用收益法估價,即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料,采用類似于市場比較法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費用等,再利用收益法來估價。但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價,收益法大多不適用。收益法評估出的價值,取決于人們對未來的預(yù)期,錯誤和非理性的預(yù)期就會得出錯誤的評估價值。因此,收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險都能夠較準確的量化。4.3.3 收益法公式 收益法的具體計算公式 表4-1應(yīng)用情形計算公式最一般v=+ +

49、（2-2）最簡單v= （2-3）有限年期且其他因素不變v=1-, r0 （2-4）v=, r = 0 (2-5)純收益在前若干年有變化 v=+, 年期無限 （2-6）v=+1-, 年期有限 （2-7）預(yù)知未來若干年后的房地產(chǎn)價格v=+, （2-8）純收益按等差級數(shù)遞增v=+, 年期無限 （2-9）v=（+）1-,年期有限 （2-10）純收益按等差級數(shù)遞減v=-, 年期無限 （2-11）v=（-）1-+, 年期有限 （2-12）純收益按一定比例遞增v=, 年期無限 （2-13）v=1-, 年期有限 （2-14）純收益按一定比例遞減v=, 年期無限 （2-13）v=1-, 年期有限 （2-14）備

50、注v房地產(chǎn)價格；a房地產(chǎn)的純收益；r房地產(chǎn)的資本化率；t,n房地產(chǎn)的收益年限；a 房地產(chǎn)逐年遞增或遞減的數(shù)額；s純收益逐年遞增或遞減的比率。4.3.4 資本化率資本化率又稱還原化率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。前者是把貨幣存入銀行產(chǎn)生利息的能力即利息率，后者則是把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率，兩者不能等同。資本化率也不同于其它行業(yè)的收益率，因為它們反映的是不同投資領(lǐng)域的獲利能力。資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。購買房地產(chǎn)可以看作是一種投資,這種投資的資本即是房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的掙收益。因此,資本化率實質(zhì)上是一種資本投資收益率。從市場投資和統(tǒng)計角度而論,資本投資收益率與資本投

51、資的風(fēng)險成正比,即某類項目投資的風(fēng)險越大,其收益率也相應(yīng)越高,反之亦然。例如,期貨、股票類投資的風(fēng)險一般較高,但其收益率也往往較高；而將資本存入銀行,風(fēng)險極小,其收益率也相對較低。房地產(chǎn)作為一種資本投資,在眾多的投資項目類別中,也有一定的與其投資風(fēng)險相當?shù)耐顿Y收益率。因此可以認為房地產(chǎn)資本化率是與獲取估價對象所產(chǎn)生的凈收益具有相同風(fēng)險的資本化率13。4.3.5收益法估價的操作步驟運用收益法估價一般分為以下7個步驟: 收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料；估算潛在毛收入；估算有效毛收入；估算運營費用；估算掙收益；選用適當?shù)馁Y本化率；選用適宜的收益法計算公式求出收益價格。4.4 成本法概述4.4.1 成

52、本法的概念成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格,然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)價格的方法。成本法的理論依據(jù)是勞動價值論一一商品的價格依據(jù)其生產(chǎn)所必要的成本。4.4.2 成本法的適用范圍房地產(chǎn)估價規(guī)范指出:“在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下,可采用成本法作為主要的估價方法?！睆倪@一條款可以看出成本法在各種估價方法中具有不可替代的特殊用途,尤其適用于下述房地產(chǎn)估價: 無交易、無收益的房地產(chǎn)估價；特殊目的房地產(chǎn)估價； 特殊建造的房地產(chǎn)； 狹小市場上

53、的房地產(chǎn)；市場比較法的修正計算。4.4.3 成本法的基本公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地費用+開發(fā)土地所需費用+正常利潤（2-17）新建房地價格=取得土地費用+建造建筑物費用+正常利稅 （2-18）新建建筑物價格=建造建筑物費用+正常利稅 （2-19）舊有房地價格=土地重新取得價格+建筑物重新建造成本建筑物折舊（2-20）舊有建筑物價格=建筑物重新建造成本建筑物折舊 （2-21）或 舊有建筑物價格=建筑物重新建造成本建筑物成新度 （2-22）成本法在房地產(chǎn)估價中有其特殊的用途,特別適用于既無收益又很少交易的房地產(chǎn)的估價,如學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公共建筑和公益設(shè)施。單純建筑物的估價基本上也是采用成本法。另外