市景晟昊珠寶及工藝品文化廣場項目可行性研究報告0

1、目錄第一章 總論2第一節(jié) 項目概況2第二節(jié) 項目建設(shè)單位3第二章 項目建設(shè)的背景3第一節(jié) 項目建設(shè)的宏觀背景3第二節(jié) 項目建設(shè)的微觀背景7第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析9第三章 項目建設(shè)的指導思想和原則11第一節(jié) 項目建設(shè)的定位11第二節(jié) 項目建設(shè)的優(yōu)勢13第三節(jié) 項目建設(shè)的指導思想和原則16第四章 項目建設(shè)內(nèi)容18第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃18第二節(jié) 項目的建設(shè)規(guī)劃23第三節(jié) 項目總投資及構(gòu)成26第五章 項目經(jīng)濟效益分析28第六章 項目的運營與管理29第一節(jié) 項目管理模式29第二節(jié) 項目營銷管理29第七章 項目的環(huán)境影響分析30第八章 項目的風險分析31第九章 結(jié)論33第一章 總論第一節(jié) 項目概況1

2、、項目名稱：深圳市xx珠寶及工藝品文化廣場項目2、建設(shè)單位：深圳市xx實業(yè)有限公司3、建設(shè)地點：深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村4、項目總占地面積：66,454.69平方米5、項目總建筑面積：約111，757平方米6、項目總投資：約人民幣33527.1萬元7、項目建設(shè)周期：自2007年3月開工，至2009年底竣工。其中，項目分四期建設(shè)：一期擬定開發(fā)期為：2007年3月至2007年12月為第一期，總占地面積約11000平方米，總建筑面積約22280平方米，總投資約6684萬元。二期擬定開發(fā)期為：2008年1月至2008年6月為第二期，總占地面積約24000平方米，總建筑面積約37000平方米，總投

3、資約11100萬元。三期擬定開發(fā)期為：2008年7月至2009年12月為第三期，總占地面積約14000平方米，總建筑面積約26000平方米，總投資約7800萬元。四期擬定開發(fā)期為：2009年1月至2009年12月為第四期，總占地面積約16454.69平方米，總建筑面積約26477平方米，總投資約7943.1萬元。第二節(jié) 項目建設(shè)單位深圳市xx實業(yè)有限公司成立于貳零零肆年，注冊資金500萬元，為民營全資公司。公司的主營業(yè)務(wù)是興辦實業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)策劃管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀，物業(yè)管理，自有物業(yè)出租，建材、五金制品的銷售，國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè) 。第二章 項目建設(shè)的背景第一節(jié) 項目建設(shè)的宏

4、觀背景深圳作為經(jīng)濟特區(qū)，已經(jīng)在我國改革開放的道路上走過了26個年頭。在新的形勢下，深圳面臨著轉(zhuǎn)型和可持續(xù)性發(fā)展的重大轉(zhuǎn)折抉擇。隨著粗放型、重污染、簡單制造和加工產(chǎn)業(yè)逐步移出深圳，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已經(jīng)越來越呈現(xiàn)出巨大的活力和發(fā)展前景。根據(jù)深圳市“十一五”發(fā)展規(guī)劃，深圳將建設(shè)“三圈”，即“深港半小時生活圈”、“珠三角一小時商業(yè)圈”和泛珠三角“一日到達圈”。所有這些都為深圳帶來了難得的歷史發(fā)展機遇。在深圳市政府確立的高新科技、物流、金融和文化四大支柱產(chǎn)業(yè)中，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的就占了三項。建設(shè)“自主創(chuàng)新型”城市，大力發(fā)展“循環(huán)經(jīng)濟”，建設(shè)先鋒城市，打造“品牌之都”、“設(shè)計之都”、“鋼琴之都”等，并將“文化立市

5、”作為城市發(fā)展的基本戰(zhàn)略方針。一系列的發(fā)展規(guī)劃伴隨著各項扶持政策的出臺，為深圳順利地完成轉(zhuǎn)型和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，創(chuàng)造了良好的宏觀氛圍。在政府強有力的政策支持和明確導向下，集聚基地的建設(shè)成為深圳發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，由“深圳制造”向“深圳創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變過程中的重頭。所謂集聚基地，就是將同一產(chǎn)業(yè)及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈條中上下游單位盡可能地聚在一起，將以往分散、競爭的態(tài)勢轉(zhuǎn)變?yōu)榫奂?、競合，從而避免不必要的資源浪費，提升效率，節(jié)約成本，企業(yè)也從集聚帶來的整體形象提升中擴大了影響，因為集聚基地吸引的關(guān)注和客戶遠比企業(yè)單打獨斗來得更多、更有效。目前，位于羅湖的水貝珠寶首飾集散基地、動漫創(chuàng)意基地、古玩文化城以及位于福田的世紀工

6、藝品文化廣場和田面創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等項目，都是在這樣的前提下建成的，其中很多項目已經(jīng)實現(xiàn)了很好的社會和經(jīng)濟效益，有些即便還沒有全面啟動，但巨大的社會影響已經(jīng)形成。伴隨著這些集聚基地的建成和運行，人們看到的不僅是某一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且以集聚基地為依托而逐步帶動起來的商業(yè)氛圍更使人驚喜。以往工業(yè)園區(qū)單純生產(chǎn)和開發(fā)的模式，現(xiàn)在已經(jīng)逐步被開發(fā)、生產(chǎn)、批發(fā)、銷售和娛樂休閑相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)集聚基地所取代?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的融入已經(jīng)產(chǎn)生了效果。相比之下，作為深圳市最大的行政區(qū)，而且處在經(jīng)濟龍頭地位的寶安區(qū)，由于歷史上一直作為一個工業(yè)大區(qū)，在建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面還有很長的路要走。根據(jù)寶安區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，寶安區(qū)從自身條件來

7、看，將受到四大因素的制約：一是粗放型經(jīng)濟增長模式難以為繼，經(jīng)濟增長與資源短缺之間的矛盾日益突出，成為制約未來發(fā)展的主要瓶頸。二是產(chǎn)業(yè)處在國際產(chǎn)業(yè)分工體系中的較低層次。以加工貿(mào)易為主，產(chǎn)品擁有自主知識產(chǎn)權(quán)與自有品牌的企業(yè)少，工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)外資企業(yè)占統(tǒng)治地位，產(chǎn)業(yè)競爭力低下。三是基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展滯后成為發(fā)展的瓶頸。四是社會管理壓力大。為此，在未來相當一段歷史時期內(nèi)，寶安區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展必須實現(xiàn)“四大轉(zhuǎn)變”：經(jīng)濟增長從速度型向效益型轉(zhuǎn)變；從追求經(jīng)濟總量增長向追求經(jīng)濟社會和諧發(fā)展轉(zhuǎn)變；資源的粗放利用向資源的集約化、生態(tài)化利用轉(zhuǎn)變；從發(fā)展外向型經(jīng)濟為主向外向型、內(nèi)源型經(jīng)濟并重轉(zhuǎn)變。未來五年，將重點發(fā)展商貿(mào)業(yè)、

8、物流業(yè)、旅游業(yè)，穩(wěn)步提升房地產(chǎn)業(yè)，積極培育文化產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、信息服務(wù)業(yè)。其中有關(guān)發(fā)展商貿(mào)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃內(nèi)容包括：商貿(mào)服務(wù)業(yè)方面，以增強城市服務(wù)功能和輻射功能為重點，建設(shè)一批與制造業(yè)相結(jié)合的帶有專業(yè)市場性質(zhì)的物流配送項目，與旅游業(yè)相結(jié)合的旅游商業(yè)項目，與休閑活動相結(jié)合的大型購物中心、主題購物中心等有特色的大型商業(yè)項目。重點發(fā)展專業(yè)批發(fā)市場，鼓勵發(fā)展集散型批發(fā)市場，尤其是為產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的生產(chǎn)資料市場和承接特區(qū)內(nèi)功能轉(zhuǎn)移的市場。文化產(chǎn)業(yè)方面，將努力使其發(fā)展成為寶安區(qū)新的支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長的新亮點。將在做大做強印刷、工藝禮品、玩具等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，扶持廣告、影視動漫、網(wǎng)絡(luò)游戲、文化中介等現(xiàn)代文化

9、產(chǎn)業(yè)，聚集提升廣電傳媒、休閑娛樂、文化旅游等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；積極培育創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)。培育三大文化產(chǎn)業(yè)群：即包括印刷、玩具、工藝禮品、動漫游戲、藝術(shù)創(chuàng)作等在內(nèi)的“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群”；包括數(shù)字電視、演藝娛樂、藝術(shù)培訓等在內(nèi)的“文化傳播產(chǎn)業(yè)群”；包括法律、專利、品牌、版權(quán)服務(wù)、咨詢、中介、營銷在內(nèi)的“文化產(chǎn)業(yè)服務(wù)群”。建設(shè)三大文化產(chǎn)業(yè)基地：即現(xiàn)代印刷包裝產(chǎn)業(yè)基地，工藝禮品創(chuàng)意設(shè)計、加工制作、交易展示及出口基地，玩具創(chuàng)意設(shè)計、加工制作、交易展示及出口基地。在利用和結(jié)合現(xiàn)有舊城舊村的改造來促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，寶安區(qū)“十一五”規(guī)劃中，特別強調(diào)：要依區(qū)位條件、招商條件、成本或其它條件，對處在各街道辦的中心地帶的城中

10、村（舊村）、舊工業(yè)區(qū)，按照規(guī)劃要求，變更用途，大力發(fā)展商業(yè)、服務(wù)業(yè)，完善公共市政設(shè)施配套，使一些舊廠房通過改造翻新變成服務(wù)設(shè)施；另一些條件成熟的可以改造成大型實驗基地、維修中心、檢測中心等；也可根據(jù)實際需要改建成工業(yè)品批發(fā)交易市場等；還有一些可改造成培訓中心、配送中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)孵化園區(qū)等等。綜上所述，無論是深圳市還是寶安區(qū)，在發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，尤其是在發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)集聚基地等方面，都給予了高度的重視，并在政策扶持和導向上做出了積極的努力，為本項目的規(guī)劃建設(shè)創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。第二節(jié) 項目建設(shè)的微觀背景本項目選址在深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村，之所以選擇在此，主要是綜合考慮

11、寶安區(qū)和西鄉(xiāng)街道當前良好的微觀環(huán)境。寶安地處穗、港、深黃金分割點上，深圳市關(guān)于珠三角“一小時商業(yè)圈”的規(guī)劃，將會給寶安帶來前所未有的發(fā)展機遇。作為連通珠三角城市群的交通樞紐，寶安已基本形成陸、海、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，具有發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的良好地理條件以及發(fā)展大型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的受眾群體基礎(chǔ)。寶安區(qū)商業(yè)持續(xù)興旺，市場規(guī)模不斷擴大。社會消費品零售總額由1996年的33.4億元增長到2005年的284.99億元，年增長率一直保持在14以上。全區(qū)共有商業(yè)網(wǎng)點8萬多個，其中經(jīng)營面積5000平方米以上的大中型網(wǎng)點74個，營業(yè)面積在500平方米以上的大中型批發(fā)市場77個，形成了以沃爾瑪、家樂福、天虹商場、蘇寧電器、海雅百

12、貨、國美電器、好百年等20多家知名品牌企業(yè)為龍頭，擁有大型現(xiàn)代先進超市、專賣店、購物中心和主題商場為結(jié)構(gòu)的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。與此相對應的，西鄉(xiāng)汽車交易市場、沙井電子專業(yè)市場、觀瀾體育休閑用品專業(yè)市場、公明專業(yè)內(nèi)衣市場、大浪服裝專業(yè)市場、福永家居專業(yè)市場等六大專業(yè)市場的規(guī)劃和建設(shè)，已經(jīng)納入寶安區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，將成為寶安發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)集聚基地的重頭。而在文化產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃上，位于西鄉(xiāng)勞動村的深圳f518創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、福永的勁嘉印刷園、觀瀾版畫基地、深圳職業(yè)技術(shù)學院寶安校區(qū)四大項目將形成寶安區(qū)文化產(chǎn)業(yè)的基本格局。盡管如此，對比深圳市其他各區(qū)的文化與商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局和寶安區(qū)的規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，寶安區(qū)目前

13、尚沒有一個以珠寶首飾和工藝、禮品為主題的大型集聚基地。從當前深圳市已經(jīng)形成規(guī)模和正在規(guī)劃建設(shè)的類似項目來看，東部有羅湖水貝珠寶首飾基地和筍崗工藝品基地；中部有福田沙尾的世紀工藝品文化廣場；而占據(jù)深圳人口最多、面積最大、位置最重要的西部，卻沒有一個像樣的集開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)和休閑消費為一體的基地，這是不符合市場發(fā)展需要的。隨著深圳時尚版圖的擴張，將深圳的繁華都市中心有效延伸到寶安，已經(jīng)勢在必行。2006年以來，寶安中心區(qū)建設(shè)的加快，大鏟灣港的即將建成投產(chǎn)，深港西部通道2007年通車，都是深圳西部國際化的鮮明符號。消費力巨大的寶安同樣在成熟城區(qū)內(nèi)需要以特定文化主題引領(lǐng)下的大型文化產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)商貿(mào)集聚基

14、地。因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合、營商氛圍等因素，西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村都是開發(fā)和改造成為主題文化產(chǎn)品與商貿(mào)集散地的首選。第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析本項目選擇的珠寶首飾與工藝禮品行業(yè)，具有十分巨大的市場前景和廣闊的發(fā)展空間。而以此為主題形成的及產(chǎn)品開發(fā)、制造和銷售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理條件，吸納更廣泛地區(qū)的采購受眾，并且使項目成為人們?nèi)粘Ｐ蓍e、娛樂和學習的重要場所。首先，隨著中國國民經(jīng)濟和珠寶產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，到2010年，中國將成為世界奢侈品消費大國，僅中國有珠寶消費需求的群體將超過6億人，每年的消費需求超過上千億元；眾

15、多世界知名珠寶名牌，更是非?？春弥袊南M市場及制造環(huán)境，對強勢進入中國市場躍躍欲試。而深圳黃金珠寶企業(yè)的國內(nèi)市場銷售額約占全國13,市場占有率居國內(nèi)第一。深圳珠寶產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值在430億元以上，生產(chǎn)能力占國內(nèi)珠寶市場70以上?？梢灶A見，珠寶產(chǎn)業(yè)將成為深圳經(jīng)濟騰飛新的“增長引擎”和“城市名片”。然而，從目前深圳市珠寶產(chǎn)業(yè)布局來看，大都集中在中港國際珠寶城、水貝工業(yè)區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū)，其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產(chǎn)和交易的七成規(guī)模，預計2006年產(chǎn)值將超過300億元，在全國珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。相比之下，面積、人口、消費能力以及交通條件在深圳都居第一位的西部地區(qū)，卻沒有一個同類型的集

16、散地。再反觀水貝片區(qū)，盡管在珠寶首飾產(chǎn)業(yè)方面已經(jīng)形成如此巨大的規(guī)模，但現(xiàn)有的廠房大都是上世紀80年代的建筑，外表陳舊，區(qū)內(nèi)道路狹窄，已經(jīng)不適應大規(guī)模發(fā)展的要求。區(qū)內(nèi)臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、裝飾材料和雜貨店為主，與珠寶、商業(yè)等經(jīng)營環(huán)境難以相容。由于規(guī)劃建設(shè)年代的局限性，這個片區(qū)的城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平和容量已嚴重不適應城市經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，已經(jīng)成為發(fā)展的瓶頸，區(qū)域的發(fā)展將面臨全面改造升級。從這個意義上說，羅湖的珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地在基礎(chǔ)設(shè)施起步上并不比寶安具備更優(yōu)越的條件，而且隨著深圳經(jīng)濟發(fā)展中心逐漸西移，為項目在寶安建設(shè)和實施將創(chuàng)造良好的市場環(huán)境氛圍。與珠寶行業(yè)相同的，深圳工藝禮品行

17、業(yè)經(jīng)過20年發(fā)展，已成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，展示了巨大的市場前景。2005年底，深圳該行業(yè)有企業(yè)3000余家，年銷售額280億元，占全國同類工藝禮品70的份額，深圳事實上已成為中國工藝禮品制造和交易中心。而全世界工藝禮品的年交易額達到上千億美元，并且還在不斷高速地增長。可見，深圳的工藝禮品行業(yè)，仍然面臨巨大的機會，但同時，也存在一定的問題，長期以來，深圳工藝禮品企業(yè)基本上處于各自為戰(zhàn)的分散狀態(tài)，現(xiàn)有的幾個市場都不具規(guī)模。深圳已經(jīng)成型和正在規(guī)劃招商的大型工藝禮品集聚基地，基本都設(shè)在中東部。相比之下，無論是珠寶首飾還是工藝禮品行業(yè)擁有大量制造工廠的寶安，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場所。綜上可見，在深圳具備全

18、國甚至全球性影響的珠寶首飾與工藝禮品兩個行業(yè)，盡管同樣擁有眾多強大實力的研發(fā)、設(shè)計和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費人群，但寶安區(qū)卻迄今沒有一個可與水貝珠寶集聚基地和筍崗藝展中心相媲美的珠寶與工藝禮品集聚基地。這為項目的建設(shè)和實施開辟了市場的機會窗口。在對深圳的消費市場進行深入的市場調(diào)查后顯示，寶安區(qū)域消費力并不像人們一直以為的那樣，消費群體中個體收入低，導致消費水平不高。2005年寶安gdp高達1100多億，區(qū)域零售消費總額已經(jīng)達到285億元，同比增長15.4。這些數(shù)據(jù)都足以說明寶安已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟基礎(chǔ)和消費基礎(chǔ)。而且，項目所在的西鄉(xiāng)河西工業(yè)村周邊，聚集了天驕世家

19、、御龍居、麗景城、鴻隆公寓、尖崗山居住區(qū)等高尚居住群體，530萬平方米建筑面積的高檔社區(qū)有十多個，寶安中心區(qū)大型高尚住宅區(qū)也被納入其輻射范圍，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強的消費能力，足以讓項目發(fā)揮聚集人氣的作用。第三章 項目建設(shè)的指導思想和原則第一節(jié) 項目建設(shè)的定位本項目的定位是“立足深圳西部，通過對現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進行翻新和改造，建設(shè)具有區(qū)域性影響力的珠寶首飾與工藝禮品產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)積聚基地，并通過賦予基地文化內(nèi)涵，使其成為寶安區(qū)全新的文化休閑與旅游購物中心。上述項目定位中，包含幾個關(guān)鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：1、“立足深圳西部”與“區(qū)域性影響力”正如在本報告第三章中所分析的，從目前深

20、圳市和寶安區(qū)的未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來看，深圳西部缺少高水平、上檔次的珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和寶安區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)在深圳市乃至全國的實際地位是不相稱的。因此，本項目的建設(shè)首先是彌補了深圳西部的一塊產(chǎn)業(yè)空白。其次，深圳東部以水貝和筍崗為代表，已經(jīng)形成了在全國有較大影響的相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚基地，例如，水貝珠寶市場已經(jīng)占據(jù)了全國市場的半壁江山，羅湖區(qū)與福田區(qū)的工藝禮品市場，其每年的交易額在全國也占有很大的比重。相比之下，剛剛起步的寶安如果一上來將自己定位在國際或全國影響力的集聚基地，一方面并不現(xiàn)實，另一方面，也沒有必要。如果能夠借助自身的區(qū)位優(yōu)勢和對周邊，尤其是對加工產(chǎn)業(yè)密集的東莞形成區(qū)位帶動和輻射，則

21、完全可以彌補區(qū)域性空白，避免與羅湖和福田區(qū)展開正面的競爭，從而在市場機會窗口中快速成長。2、“產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)集聚基地”產(chǎn)業(yè)離不開商業(yè)平臺的促動作用，而平臺的價值也取決于產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效應。因此，本項目在定位中，著眼于構(gòu)建完整的經(jīng)濟鏈條，從產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計，到制造加工，到展示交易，再經(jīng)過市場檢驗和反饋后進行新的開發(fā)和設(shè)計，構(gòu)成一個微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。圈內(nèi)上下游配套企業(yè)、同行競爭企業(yè)以及公共服務(wù)企業(yè)利用集聚基地的整合效應，最大限度降低市場開拓的成本和投入。3、“文化內(nèi)涵”與“文化休閑與旅游購物中心”本項目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)園區(qū)，也不是單純的批發(fā)市場。此類型的項目不論是在寶安還是深圳，都

22、不少見。從項目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設(shè)的應該是賦予深刻文化內(nèi)涵的項目。之所以如此，和項目選擇的產(chǎn)業(yè)主題有很大關(guān)系。珠寶首飾與工藝禮品本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊；同時，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設(shè)計在產(chǎn)品價值中所占的比重是很高的。由此可見，項目主題本身就和文化產(chǎn)業(yè)不可分，其中的從業(yè)人員也和文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)，加上本項目所在的區(qū)位是寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道的核心地區(qū)，區(qū)內(nèi)人群的消費水平和整體素質(zhì)較高，所有這些因素決定了項目完全可以通過建設(shè)成以文化休閑、娛樂購物為外在吸引的珠寶首飾和工藝禮品產(chǎn)業(yè)集聚基地。兩者相輔相成，相互促進，還可

23、以聚集人氣，擴大影響，成為寶安中心商貿(mào)組團圈內(nèi)的中心，進一步形成對周邊地區(qū)的帶動和輻射。第二節(jié) 項目建設(shè)的優(yōu)勢綜合考慮本項目所處的宏觀與微觀環(huán)境，以及自身條件，項目具有十大競爭優(yōu)勢：1、區(qū)域優(yōu)勢從深圳市的整體區(qū)位來講，項目選擇的地點彌補了產(chǎn)業(yè)布局中的一個空白，因此，不僅平衡了該產(chǎn)業(yè)東強西弱的格局，也為項目的發(fā)展預留了廣闊的空間。而從寶安區(qū)的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)來看，項目落戶后，可以成為帶動全區(qū)及周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大引擎，成為經(jīng)濟文化中心西移的催化劑。同時，由于寶安區(qū)毗鄰東莞，珠三角地區(qū)的珠寶首飾和工藝禮品產(chǎn)業(yè)在全國乃至世界上也占有舉足輕重的地位，這為鞏固寶安區(qū)在珠三角經(jīng)濟發(fā)展中所處的引領(lǐng)和帶動

24、地位將會起到積極的作用，反過來，也為項目的未來運作成功，奠定了基礎(chǔ)。2、交通優(yōu)勢項目所處的寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道河西工業(yè)村，緊鄰107國道（廣深公路），與廣深高速公路寶安出口僅有不足5分鐘車程，跨過西鄉(xiāng)立交，到達寶安大道與寶安新中心區(qū)車程也不足5分鐘。如此便利的交通條件，使得項目吸引消費群體、帶動周邊經(jīng)濟發(fā)展以及便捷的物流服務(wù)成為可能。3、規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積為66,454.69平方米，總建筑面積約117,000平方米，在深圳市來說雖然不是規(guī)模最大的同類型集散基地，但作為一個區(qū)域性商貿(mào)與產(chǎn)業(yè)集聚基地，尤其是以珠寶首飾和工藝禮品為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當?shù)囊?guī)模，足夠?qū)χ苓叜a(chǎn)生較大的影響。4、定位

25、優(yōu)勢項目的定位并沒有一味地追求大、新、奇，而是結(jié)合實際的情況，突出區(qū)域性領(lǐng)先和產(chǎn)商結(jié)合的特點，并最終落腳在文化休閑與娛樂購物中心上，這使得項目未來聚集人氣的能力大大提升，而且也符合項目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現(xiàn)實發(fā)展情況，從而借助已經(jīng)發(fā)展起來的成熟社區(qū)環(huán)境促進項目自身的成功運作。5、功能優(yōu)勢項目提供的是產(chǎn)業(yè)鏈條中全方位服務(wù)，從開發(fā)設(shè)計到生產(chǎn)加工，從交易展示到休閑娛樂，因此，不同需要的客戶都可以在本項目中找到適合自己的服務(wù)內(nèi)容，并且特別為中小企業(yè)的需要設(shè)計了面積適合的開發(fā)設(shè)計工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又不失其體面。類似的功能考慮在項目規(guī)劃中還可以找出很多，充分體現(xiàn)了

26、項目強大的功能優(yōu)勢。6、專業(yè)優(yōu)勢本項目并不是簡單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化內(nèi)涵的項目，項目建設(shè)方將與深圳貿(mào)促會、深圳世界貿(mào)易中心會、中國工藝美術(shù)學會旅游紀念品專業(yè)分會、深圳華博展覽公司、珠寶行業(yè)協(xié)會等專業(yè)海內(nèi)外商協(xié)會合作，不僅聚集廠家和商家，還主動為其搭建對外出口和交流合作的橋梁，使其真正實現(xiàn)生意上的成功。因此，本項目具有很強的專業(yè)優(yōu)勢。7、營銷優(yōu)勢本項目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國際貿(mào)易、旅游概念、展會經(jīng)濟等結(jié)合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易成功，因此項目具有強大的營銷優(yōu)勢。8、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢珠寶首飾、工藝禮品乃至整個中國文化產(chǎn)業(yè)目前正處在歷史

27、上的最好時期，以此為概念的商業(yè)行為勢必成為商業(yè)潮流的新寵。9、政策優(yōu)勢由于本項目的選題完全符合深圳市政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補了城市產(chǎn)業(yè)布局中的空白，所以市區(qū)兩級政府對項目都會給予政策方面的扶持和傾斜，進而使進入項目的商家受惠。10、管理優(yōu)勢本項目采用建設(shè)單位成立專業(yè)項目管理公司的方式，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，從而確保項目能夠順利實施。第三節(jié) 項目建設(shè)的指導思想和原則一、項目建設(shè)的指導思想本項目建設(shè)的指導思想是“以文促商，以商養(yǎng)文”。歷來“文”、“商”二者之間難以相容，隨著改革開放的不斷深入，尤其是各級政府對于發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的高度重視，將“文化”與“產(chǎn)業(yè)”相提并論，為我們發(fā)展相關(guān)項目創(chuàng)造了良好

28、的宏觀環(huán)境。所謂“以文促商”，就是通過賦予普通的商業(yè)行為以文化內(nèi)涵和主題，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商品本身的價值，還有其隱含的文化。這樣，可以提高交易的成功率，并且提升產(chǎn)品交易過程中的價值增值空間。所謂“以商養(yǎng)文”，就是利用交易獲取的收益，反哺為交易成功創(chuàng)造條件的文化本身。單純的文化與文化產(chǎn)品，不與市場化的商業(yè)交易行為相結(jié)合，不能滿足消費群體的需求，只能是陽春白雪，曲高和寡。而能夠走入尋常人家的文化，則更加具有生命力。能夠認識和接受文化中的不同側(cè)面需求，并接受通過商業(yè)行為促進文化的交流，才能為文化的發(fā)展提供更多的發(fā)展空間。二、項目建設(shè)的原則1、特色性原則特色是項目成功發(fā)展的生命之

29、所在，愈有特色其競爭力和發(fā)展?jié)摿蜁鷱姟Ｍ怀鑫幕黝}、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項目的特色。園區(qū)規(guī)劃要秉承“綠色、自然、恬靜、適宜、環(huán)?！钡囊?，努力保護原始生態(tài)環(huán)境，重視環(huán)境綜合治理，嚴防項目建設(shè)和項目運轉(zhuǎn)過程產(chǎn)生新的環(huán)境污染，注重和周邊相關(guān)項目的協(xié)調(diào)發(fā)展。2、先進性原則項目的建設(shè)應具有一定的前瞻性，要能適應國際、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。單純的制造加工或者產(chǎn)品批發(fā)集散地已經(jīng)趨于飽和，為最大限度縮短產(chǎn)業(yè)鏈條流程，更加吸引消費群體，創(chuàng)造良好的采購環(huán)境，本項目的建設(shè)就是巧妙地將生產(chǎn)與商貿(mào)相結(jié)合，將商貿(mào)與展示相結(jié)合。3、經(jīng)濟性原則項目建設(shè)的目的是為了帶來更大的經(jīng)濟效益，促進地方

30、經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，要始終遵循經(jīng)濟性原則：一是項目建設(shè)要在保持高標準的前提下，力求降低項目投資；二是要注重項目的經(jīng)濟效益，防止建設(shè)低效益或效益項目。從項目定位的確立就可以看出，本項目更加務(wù)實。4、生態(tài)環(huán)保原則項目雖然不存在重污染產(chǎn)業(yè)，但仍然要注重“生態(tài)環(huán)保原則”。在規(guī)劃布局上，應充分利用綠化、園藝等點綴產(chǎn)業(yè)園區(qū)，采用節(jié)能設(shè)施和屋頂綠化等。第四章 項目建設(shè)內(nèi)容第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃根據(jù)本項目的定位，項目建設(shè)內(nèi)容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、一基地、五區(qū)域”。所謂“一中心、一基地”表示本項目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求。單純的“專業(yè)”會使項目變成傳統(tǒng)意義上的加工制造園區(qū)，缺少與市場和消費

31、群體的良好互動；單純的“大眾”會使項目變成沒有產(chǎn)業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū)，不利于使商業(yè)氛圍更上檔次，缺乏后勁。“一中心”是指“文化旅游中心”，“一基地”是指“珠寶首飾與工藝禮品加工交易基地”。圍繞上述兩個主題，整個項目從功能上將分為五個區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”、“教育研發(fā)區(qū)”和“公共服務(wù)區(qū)”。一、生產(chǎn)加工區(qū)專為珠寶首飾和工藝禮品類產(chǎn)品的加工制造而劃分的區(qū)域，除成品組裝和加工外，與此類產(chǎn)品相關(guān)的配套零部件制造也包含在本區(qū)內(nèi)。通過吸引更多同類型產(chǎn)品的加工與制造廠商進入園區(qū)，一方面使產(chǎn)業(yè)逐步產(chǎn)生集聚效益，降低生產(chǎn)制造過程中的產(chǎn)業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產(chǎn)業(yè)制造與

32、展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán)節(jié)，使產(chǎn)業(yè)更貼近市場。二、展示交易區(qū)專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進行珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域。在這個區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產(chǎn)品，形成永不落幕的展覽交易會。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應的交易區(qū)域進行專業(yè)產(chǎn)品的交易。根據(jù)展示和交易內(nèi)容的不同類別，該區(qū)域內(nèi)共包含6個子功能區(qū)：1、珠寶首飾展示交易區(qū)集中展示和交易珠寶首飾類產(chǎn)品。2、工藝禮品展示交易區(qū)集中展示和交易工藝禮品類產(chǎn)品。3、家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產(chǎn)品。4、玩具與動漫產(chǎn)品展示交易區(qū)集中展示和交易各類玩具和動漫相關(guān)產(chǎn)品。5、民間創(chuàng)意展示交易區(qū)面向民間，收集各類自己設(shè)

33、計制作的工藝、飾品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平臺，通過發(fā)揮群眾的創(chuàng)造智慧，使本項目的吸引力大幅提升。6、珠寶首飾與工藝禮品拍賣區(qū)該區(qū)域是對產(chǎn)品展示與交易功能的補充，通過提供專業(yè)的拍賣服務(wù)，面向高檔珠寶首飾、限量版工藝禮品和民間孤品飾品等的交易。三、文化旅游區(qū)面向消費市場，以參與體驗為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來本項目游覽和消費，擴大項目影響。文化旅游區(qū)的建設(shè)將使本項目成為寶安區(qū)又一群眾消費、休閑和旅游的中心。文化旅游區(qū)按其內(nèi)容類別，包含四個子功能區(qū)：1、文化主題廣場該廣場以文化主題雕塑、文化小品為主，提供群眾休閑和交流，并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動的場所。2、動漫主題體驗區(qū)該

34、區(qū)域主要是結(jié)合流行和經(jīng)典動漫形象和動漫體驗娛樂項目，面向青少年和時尚人群，提供如兒童動漫反斗城、動漫游戲城、動漫體驗娛樂城和動漫玩偶制作等項目。3、酒文化體驗與特色酒吧街該區(qū)域?qū)⒓腥澜绺鞯孛?，介紹和展示各地酒文化，建設(shè)顧客專用酒窖，定期舉辦品酒會，珍藏名酒交換和以酒會友活動。在此基礎(chǔ)上，建設(shè)成特色酒吧街，引入特色文化表演項目進入酒吧街，建設(shè)小型露天電影放映場等，使本項目成為文化氛圍濃厚的中高檔消費區(qū)。4、休閑會所與俱樂部休閑會所和俱樂部面向園區(qū)內(nèi)人員和市場消費群體，以及專為私人酒窖擁有者等提供小型聚會、休閑娛樂等服務(wù)，如餐飲、ktv、棋牌、沐足、水療、spa等。四、教育研發(fā)區(qū)配合珠寶首飾

35、與工藝禮品產(chǎn)業(yè)主題，尤其是文化產(chǎn)業(yè)的特點，集中相關(guān)的設(shè)計開發(fā)與培訓項目，不僅服務(wù)本園區(qū)內(nèi)客戶，更面向周邊地區(qū)。本區(qū)域內(nèi)包含兩個子功能區(qū)：1、設(shè)計開發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心內(nèi)容是產(chǎn)品設(shè)計工作室和裝飾工程與居家設(shè)計工作室。產(chǎn)業(yè)鏈條的上游環(huán)節(jié)基本集中在此，可以形成專業(yè)創(chuàng)意與設(shè)計基地，創(chuàng)意與設(shè)計成果既可以進入展示交易區(qū)進行直接展示和交易，也可以為園區(qū)內(nèi)制造工廠所采用，裝飾工程與居家設(shè)計工作室可以直接為周邊日益增多的樓盤提供服務(wù)。2、培訓區(qū)本區(qū)域內(nèi)將集中各類培訓項目，包括“珠寶首飾設(shè)計”、“珠寶鑒定”、“裝飾工程設(shè)計”、“動漫設(shè)計”、“工業(yè)設(shè)計”等專業(yè)培訓項目，也包括面向普通消費人群的培訓項目，包括樂器培訓、美

36、術(shù)培訓、舞蹈培訓、茶藝培訓、棋類培訓等。通過上述項目的實施，可以使本園區(qū)成為周邊地區(qū)內(nèi)集中進行專業(yè)和群眾培訓的中心。五、公共服務(wù)區(qū)本項目中專為其他功能區(qū)提供公共服務(wù)的區(qū)域，共包含五個子功能區(qū)：1、珠寶質(zhì)量鑒定中心與國內(nèi)知名質(zhì)量鑒定機構(gòu)合作，在本園區(qū)內(nèi)設(shè)立珠寶質(zhì)量鑒定中心，通過提供中立的第三方鑒定服務(wù)，使在本園區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商家遵守質(zhì)量和誠信守則，也使來此消費的不同類型的消費者安心消費。同時，堅定中心還將定期舉辦專業(yè)知識講座，以及為個人收藏愛好者提供鑒定等服務(wù)。2、會議與創(chuàng)意演播中心為充分考慮園區(qū)內(nèi)中小型商家的需要，盡量降低其運營成本，園區(qū)將設(shè)立集中公共的會議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會議

37、，向客戶進行創(chuàng)意設(shè)計演示的專業(yè)場所和設(shè)施，包括遠程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會議設(shè)施等。此類設(shè)施由于造價較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經(jīng)濟，而通過有需要時租用則可以大幅度降低成本，此類設(shè)施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開放，以擴大本項目的影響。3、電子商務(wù)服務(wù)中心項目建設(shè)單位將專為本項目開設(shè)網(wǎng)上展示與交易平臺，所有入駐商家可以通過該平臺不受國界限制，與海內(nèi)外商家開展交易和展示，也可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務(wù)進行在線支付和商家調(diào)查等，以確保交易的安全和快捷。4、物流服務(wù)中心面向園區(qū)內(nèi)商家，提供及時、周到的物流運輸服務(wù)，專門制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮

38、中心，方便各項交易的開展。5、設(shè)計師公寓園區(qū)內(nèi)專門為商家設(shè)立公寓設(shè)施，服務(wù)商家員工。第二節(jié) 項目的建設(shè)規(guī)劃本項目的建設(shè)將在保留現(xiàn)有河西工業(yè)村建筑和基本道路格局的前提下，通過對現(xiàn)有建筑進行翻新、加固，對區(qū)間道路進行拓寬和修繕等，使其滿足項目功能規(guī)劃的需要。建設(shè)規(guī)劃主要分為4部分，即“建筑單體規(guī)劃”、“道路與園區(qū)規(guī)劃”、“市政設(shè)施規(guī)劃”和“園林綠化規(guī)劃”?！敖ㄖ误w規(guī)劃”主要結(jié)合功能規(guī)劃，按照不同功能，對現(xiàn)有建筑進行改造和翻新。規(guī)劃原則是依據(jù)建筑不同功能，對于同一功能的建筑采用同一色彩和風格的外部裝飾，以區(qū)分園區(qū)內(nèi)不同功能的建筑。對于建筑內(nèi)部的改造，則視不同產(chǎn)業(yè)的具體特點，采用不同的改造方法。例如

39、，對于珠寶首飾類加工制造工廠，由于其所占面積并不大，因此可以選擇建筑體量較小的原有廠房，而對于工藝禮品類工廠，有些需要較大規(guī)模的生產(chǎn)面積和較大尺量的電梯運輸條件，則可以考慮現(xiàn)有園區(qū)中建設(shè)期較晚的大廠房進行改造。對于園區(qū)內(nèi)現(xiàn)存較多的員工宿舍，其改造方向可以重點考慮設(shè)計師公寓、創(chuàng)意設(shè)計工作室、樂器培訓、藝術(shù)培訓、休閑娛樂、酒窖儲藏等用途，因為上述功能需要的面積不大，更多考慮的是環(huán)境和氛圍，因此，完全有條件經(jīng)過改造和翻新，使其滿足功能需要?！暗缆放c園區(qū)規(guī)劃”是本項目建設(shè)規(guī)劃的重頭，因為根據(jù)本項目的功能規(guī)劃可見，占地6萬余平方米的園區(qū)內(nèi)，將包含5大功能分區(qū)，每個功能分區(qū)內(nèi)又包含若干子功能區(qū)，未來園區(qū)內(nèi)

40、工作人員與游覽和消費人員的數(shù)量將比當前高出數(shù)倍甚至十幾倍。如何很好地將這些人群分入到不同建筑內(nèi)，并疏導整體人流，對于道路和園區(qū)規(guī)劃提出了很高的要求。在園區(qū)規(guī)劃中，結(jié)合河西工業(yè)區(qū)的建筑現(xiàn)狀，找出面積足夠大的露天廣場比較有難度，因此，應重點考慮開辟現(xiàn)有建筑首層作為人流公共活動空間，創(chuàng)造有別于露天廣場的另一番風情步行街，這樣可以解決大量人員公共活動區(qū)域不足的問題，而且還可以創(chuàng)造出獨一無二的別樣情調(diào)。在園區(qū)靠近107國道一側(cè)，重點安排文化主題廣場，因為此位置高近周邊已經(jīng)相對成熟的商業(yè)街區(qū)，融入其中，可以帶動整個園區(qū)的發(fā)展。在車位規(guī)劃上，應考慮園區(qū)內(nèi)現(xiàn)有道路比較狹窄的現(xiàn)狀，可以選擇在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)

41、域，集中作為公共停車場；還可以結(jié)合園區(qū)道路翻新和改造，參考香港和澳門道路狹窄，但仍巧妙安排停車位的經(jīng)驗。在道路改造上，應為道路融入文化內(nèi)涵，可以考慮按照不同的功能劃分，將世界各地具有特色的街道風格融入到本園區(qū)內(nèi)的街道翻新改造中。正因為本園區(qū)街道狹窄，但兩側(cè)建筑體量并不高，而且由于建筑年份不同，因此形成了高低錯落的現(xiàn)狀。在改造規(guī)劃中，可以充分利用這一現(xiàn)狀。如果能夠選擇不同地域的街景，配合將兩側(cè)建筑的外墻及門面也改造成同樣風格，則園區(qū)本身也可以成為一個文化旅游的熱點，再將文化產(chǎn)品的展示、交易融入其中，則項目將會因此成為深圳西部的一個旅游亮點?！笆姓幸?guī)劃”方面，重點包含對現(xiàn)有園區(qū)供電、供水、消防、

42、通訊和排污等設(shè)施的改造。其中，應重新建設(shè)集中的變電站和消防中心，將現(xiàn)在的露天變壓器、分散的消防系統(tǒng)改為室內(nèi)干式變壓器和集中的消防控制系統(tǒng)，以提升園區(qū)整體用電和消防安全水平。另外，借助道路翻新，將現(xiàn)有園區(qū)的市政管網(wǎng)系統(tǒng)進行一次翻新改造，將露天管線全部變?yōu)榘德窆芫€。在排污方面，將集中整理現(xiàn)有管線，結(jié)合建設(shè)公廁，集中處理全區(qū)的污水和垃圾。建設(shè)集中垃圾處理中轉(zhuǎn)站。除上述考慮之外，對于園區(qū)內(nèi)重點街道和景點，如主題廣場、特色酒吧街等，應設(shè)立景觀照明，以營造浪漫氛圍?！皥@林綠化規(guī)劃”方面，由于本園區(qū)公共露天面積并不多，因此不宜采用大面積草坪和花園，而是應重點選擇小品型雕塑、噴泉、綠化和垂直綠化，尤其是配合特

43、色街道的改造，在街道中布置相應的樹木、攀爬植物、花卉和小型噴泉等，使游客和客商在游覽和交易參觀過程中，感受到來自身邊的親切和不同風格的異域風情。屋頂綠化也是本項目考慮的一個重點，由于園區(qū)內(nèi)建筑高低錯落，由條件將屋面改造為花園，并在花園內(nèi)設(shè)立特色休閑、餐飲等設(shè)施，為客商和游客提供交流和休息的良好環(huán)境。第三節(jié) 項目總投資及構(gòu)成本項目總投資預計為人民幣33527.1萬元，全部由項目建設(shè)單位自籌。項目各功能劃分和相應的投資構(gòu)成參見表1。 按功能劃分的項目投資構(gòu)成表 （表1）序號功能區(qū)項目名稱占地面積(m2）建筑面積(m2)投資總額(萬元)1生產(chǎn)加工區(qū)珠寶首飾加工廠1,000.003,000450.0工

44、藝禮品與玩具加工廠1,000.003,000450.02展示交易區(qū)珠寶首飾展示交易區(qū)1,940.007,7603,238.0工藝禮品展示交易區(qū)942.005,6501,412.5家居飾品展示交易區(qū)2,845.0017,0683,413.6玩具及動漫產(chǎn)品展示交易區(qū)1,488.009,1102,277.5民間創(chuàng)意展示交易區(qū) 350.00 1,400280.0拍賣中心 470.00 1,880752.03文化旅游區(qū)文化主題廣場（含園林景觀）12,000.001,000560.0酒文化與特色酒吧街（含園林景觀）22,548.699,9798,008.3動漫主題體驗區(qū)1,460.007,3001,825

45、.0休閑會所與俱樂部1,000.003,000600.04教育研發(fā)區(qū)創(chuàng)意設(shè)計中心620.005,0281,005.6培訓中心1,000.003,000600.05公共服務(wù)區(qū)珠寶首飾質(zhì)量鑒定中心291.00582174.6會議與創(chuàng)意演示中心1,000.003,000900.0設(shè)計師公寓14,000.0022,0006,600.0物流服務(wù)中心1,500.006,0001,500.0園區(qū)管理中心（含市政、電子商務(wù)平臺、消防等）1,000.002,000600.06合計66,454.69111,75733,527.1本項目分四期，共3年建設(shè)完成，各期投資構(gòu)成參見表2。按建設(shè)期劃分的項目總投資構(gòu)成表（表

46、2）項目建設(shè)期起止時間總投資（萬元）1期2007年3月至2007年12月6,684.02期2008年1月至2008年6月11,100.03期2008年7月至2009年12月7,800.04期2009年1月至2009年12月7,943.1合計2007年3月至2009年12月33,527.1第五章 項目經(jīng)濟效益分析本項目綜合修繕建筑面積為111,757平方米，修繕后的園區(qū)內(nèi)物業(yè)租金等綜合收益均價有望達到50元/平方米，原合約租金價格為18元/平方米，僅租金一項年收益約為3,621萬元，項目采取滾動方式發(fā)展，自項目啟動至前期收益變現(xiàn)，前期所投資金約為人民幣8,000萬元，按90年不變價累計滾動發(fā)展之

47、資金成本，項目投資回收期約4年。項目建成后，年資金收益率約為31%。其中按項目產(chǎn)能80%計，每年交易額高達人民幣200億元。同時解決中、高收入就業(yè)2,000人，對當?shù)鼐蜆I(yè)人才及智力儲備現(xiàn)狀有較大改善。第六章 項目的運營與管理第一節(jié) 項目管理模式本項目采用委托專業(yè)商業(yè)管理公司模式進行管理。即項目建設(shè)單位在完成項目規(guī)劃、立項和基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè)后，項目的招商和運營管理委托專業(yè)的商業(yè)管理公司負責。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公司、人員和技能的優(yōu)勢，突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，從而確保項目能夠在一開始就按照正確的方向開展。除此之外，項目將“合作” 作為管理的主要形式。其中，將重點與專業(yè)的行業(yè)協(xié)會和商會合作，

48、目的是擴大項目的影響，借助已經(jīng)具備相當實力的社會權(quán)威機構(gòu)，幫助進入園區(qū)的商家主動擴大和挖掘市場機會。例如，項目建設(shè)單位與深圳世界貿(mào)易中心會開展合作，將項目列為該組織面向國際市場的重要出口展示和供應基地；與中國工藝美術(shù)學會旅游紀念品專業(yè)分會合作，將項目作為該學會的教學、研究和交易展示基地；與深圳市旅游局和各主要旅行社合作，將本項目列為深圳市涉外旅游景點之一等等。通過上述合作，一方面擴大了項目的影響，同時為進駐項目的商家提供了更立體的多層次服務(wù)，獲得市場實惠，反之又促進了項目的影響和招商。第二節(jié) 項目營銷管理本項目的服務(wù)對象分為專業(yè)和普通消費群體兩類。所謂專業(yè)群體主要指業(yè)內(nèi)制造商、批發(fā)商和設(shè)計商等

49、，其根本的目的，是通過進入園區(qū)而獲得更好的產(chǎn)業(yè)氛圍和條件，并更直接地進入市場。因此，針對此部分群體的營銷主要是宣傳本項目的專業(yè)管理與專業(yè)的合作伙伴。這些都會使其認可項目所營造的強烈的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)氛圍。所謂普通消費群體主要指參與項目提供的各類文化、娛樂和休閑購物活動的群體。對于此類對象，項目營造的特色文化氛圍和良好的購物休閑環(huán)境將作為重點宣傳和營銷賣點。包括特色酒吧、酒文化專區(qū)、動漫體驗、培訓與講座以及購物休閑等內(nèi)容。因此，項目在營銷方面沒，將通過舉辦一些具有影響力的活動來聚攏人氣和關(guān)注。同時，圍繞項目主題展開的促銷活動和常規(guī)廣告宣傳等也是不可缺少的。第七章 項目的環(huán)境影響分析本項目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)

50、相結(jié)合的項目，其中，商業(yè)部分主要產(chǎn)生的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場所還將有油煙氣體排放。產(chǎn)業(yè)部分主要是加工場所產(chǎn)生的廢水、廢氣和廢渣。對于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應設(shè)立集中的生活垃圾中轉(zhuǎn)站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。所有生活廢水，進入化糞池后，在排入市政污水管道。餐飲場所應集中規(guī)劃，油煙在高空排放前應過濾處理。對于生產(chǎn)涉及到的環(huán)境保護問題主要集中在生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的廢水、廢氣、廢物以及噪音四個方面。其中：工業(yè)廢水主要來自于加工過程中因需要清洗和降溫而產(chǎn)生的廢水，由于本項目所涉及的產(chǎn)業(yè)不存在重污染物質(zhì)，所以排放的廢水可以直接進入市政污水管道。同理，本項目中也不會有

51、超標的廢氣產(chǎn)生，生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的少量廢氣以及停電時啟動柴油發(fā)電機時產(chǎn)生的柴油廢氣，可通過高空排放直接進入大氣，不會對周邊環(huán)境構(gòu)成影響。對于生產(chǎn)中產(chǎn)生的焊錫渣，將委托環(huán)境保護部門直屬的回收機構(gòu)定期集中回收，不能直接丟棄。而對于包裝材料，則由專業(yè)的廢品回收機構(gòu)回收。本項目中噪音主要來自于中央空調(diào)系統(tǒng)中冷卻塔發(fā)出的噪音和應急情況下柴油發(fā)電機發(fā)出的噪音。對于前者，在冷卻塔采購時，就選擇低噪音型冷卻塔，即直接在冷卻塔出廠時就已經(jīng)做好降噪處理。對于后者，需要在柴油發(fā)電機房進行消音處理。上述兩項在竣工時，必須通過環(huán)境保護部門的現(xiàn)場噪音檢測。綜上所述，該項目并沒有對環(huán)境構(gòu)成特殊影響的廢水、廢氣、廢物和噪音，經(jīng)

52、過采取相應的措施，都可以達到國家規(guī)定的控制標準。在項目立項實施前，需要由專業(yè)機構(gòu)對項目進行環(huán)境評估，項目竣工后，還將由專業(yè)機構(gòu)進行環(huán)境保護方面的驗收。第八章 項目的風險分析 本項目的風險主要體現(xiàn)在以下三個方面：1、招商風險與本項目主題相同或類似的項目主要集中在深圳的中東部地區(qū)，而且已經(jīng)具有相當?shù)挠绊懥鸵?guī)模，如花都區(qū)政府對金銀珠寶城給予了較大的政策傾斜，在土地和出口方面優(yōu)惠力度很大。如珠寶城為投資商提供的建廠土地，每畝只需要8萬元人民幣。這一價格遠遠低于其他工業(yè)項目的用地價格；同時，對于珠寶企業(yè)每出口100美元，就獎勵人民幣1元。因此，在本項目投入使用的初期，如何吸引更多的商家進入，是本項目成

53、功與否的關(guān)鍵。針對招商風險，主要的對策包括：選擇具有相關(guān)項目運作經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)管理公司負責項目策劃和招商；突出項目的各項優(yōu)勢；制定有利于扶持商家的各項優(yōu)惠政策；積極與專業(yè)的公共服務(wù)機構(gòu)和商協(xié)會合作，為商家提供更多的增值服務(wù)等。2、市場風險任何商業(yè)項目都會面臨市場風險，消費群體是否認可，以及項目所處的區(qū)域是否具有相當消費層次和消費購買能力的客戶人群等，都是項目能否接受市場考驗的重要條件。針對市場風險，主要的對策包括：利用項目的文化主題和特色消費亮點，積極開展面向周邊消費群體的活動，如形象代言人選拔、社區(qū)活動、培訓和講座活動舉辦等；在市場上進行針對性的宣傳和推廣，擴大項目的知名度和影響；通過與貿(mào)易

54、促進機構(gòu)的合作，拓展海外市場，積極使本項目成為國際市場供應基地。3、規(guī)劃改造風險由于本項目是在現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上改造完成的，一些現(xiàn)有資料可能會不完整，這給項目改造過程中能否如規(guī)劃順利進行帶來一定的風險，尤其是一些隱蔽設(shè)施的存在。此類風險會使項目增加額外投資的風險。針對規(guī)劃改造風險，主要對策是在規(guī)劃前期盡量收集原有資料，并對現(xiàn)場進行認真地查勘。除此之外，就是能夠因勢利導，盡量考慮現(xiàn)有的基礎(chǔ)條件進行設(shè)計和翻新，以最大限度減少改造的工程量，從而減低規(guī)劃改造的風險。第九章 結(jié)論綜合上述，本項目具有不可復制的政策、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和專業(yè)管理優(yōu)勢。符合深圳市和寶安區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導向要求，彌補了深圳

55、市產(chǎn)業(yè)布局中的一項空白，利用現(xiàn)有舊工業(yè)區(qū)進行翻新改造，充分體現(xiàn)了項目的經(jīng)濟性。因此，項目可行，且成功運作，將使其成為深圳西部文化產(chǎn)業(yè)集聚基地的引領(lǐng)者，對周邊地區(qū)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)起到積極的輻射和帶動作用。 深圳市xx實業(yè)有限公司 2007年1月4日 肁荿薁羅芄膁薇羄羃蕆蒃薀肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肂芆莆蚆膅聿蚄蚅襖芅蝕蚄肇肇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膅莀葿蝿裊膂蒞蝿羇莈莁螈膀芁蠆螇衿蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆袃袆肀薂袃羈芆蒈袂膁肈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆羇罿膃蚅羆肁荿薁羅芄膁薇羄羃蕆蒃薀肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肂芆莆蚆膅聿蚄蚅襖芅蝕蚄肇肇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆

56、莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膅莀葿蝿裊膂蒞蝿羇莈莁螈膀芁蠆螇衿蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆袃袆肀薂袃羈芆蒈袂膁肈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆羇罿膃蚅羆肁荿薁羅芄膁薇羄羃蕆蒃薀肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肂芆莆蚆膅聿蚄蚅襖芅蝕蚄肇肇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膅莀葿蝿裊膂蒞蝿羇莈莁螈膀芁蠆螇衿蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆袃袆肀薂袃羈芆蒈袂膁肈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆羇罿膃蚅羆肁荿薁羅芄膁薇羄羃蕆蒃薀肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肂芆莆蚆膅聿蚄蚅襖芅蝕蚄肇肇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膅莀葿蝿裊膂蒞蝿羇莈莁螈膀芁蠆螇衿蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆袃袆肀

57、薂袃羈芆蒈袂膁肈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆羇罿膃蚅羆肁荿薁羅芄膁薇羄羃蕆蒃薀肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肂芆莆蚆膅聿蚄蚅襖芅蝕蚄肇肇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膅莀葿蝿裊膂蒞蝿羇莈莁螈膀芁蠆螇衿蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆袃袆肀薂袃羈芆蒈袂膁肈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆羇罿膃蚅羆肁荿薁羅芄膁薇羄羃蕆蒃薀肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肂芆莆蚆膅聿蚄蚅襖芅蝕蚄肇肇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膅莀葿蝿裊膂蒞蝿羇莈莁螈膀芁蠆螇衿蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆袃袆肀薂袃羈芆蒈袂膁肈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆羇罿膃蚅羆肁荿薁羅芄膁薇羄羃蕆蒃薀肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肂芆莆蚆膅聿蚄蚅襖芅蝕蚄肇肇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膅莀葿蝿裊膂蒞蝿羇莈莁螈膀芁蠆螇衿蒆薅螆羂艿蒁螅肄蒄莇螄膆芇蚆袃袆肀薂袃羈芆蒈袂膁肈蒄袁袀莄莀袀羃膇蚈衿肅莂薄袈膇膅蒀袇袇莀莆羇罿膃蚅羆肁荿薁羅芄膁薇羄羃蕆蒃薀肆芀荿薀膈蒅蚈蕿袈羋薄薈羀蒄蒀蚇肂芆莆蚆膅聿蚄蚅襖芅蝕蚄肇肇薆蚄腿莃蒂蚃衿膆莈螞羈莁蚇蟻肅膄薃螀膅莀葿蝿裊膂蒞蝿羇莈莁螈膀芁蠆螇衿蒆