第七章 城市房地產(chǎn)管理法律制度

1、第七章第七章 城市房地產(chǎn)管理法律制度城市房地產(chǎn)管理法律制度 案例案例 某市居民劉某向張某借款某市居民劉某向張某借款10萬元，張某要求劉某提供抵押，萬元，張某要求劉某提供抵押， 劉某使用自己居住的房屋所有權(quán)作為抵押，并同張某簽訂了抵押劉某使用自己居住的房屋所有權(quán)作為抵押，并同張某簽訂了抵押 合同，期限合同，期限1年，并把房屋所有權(quán)證交予張某。年，并把房屋所有權(quán)證交予張某。1年后，當(dāng)張某要年后，當(dāng)張某要 求劉某還借款時(shí)，劉某由于無力償還，張某便提出向劉某索要?jiǎng)⑶髣⒛尺€借款時(shí)，劉某由于無力償還，張某便提出向劉某索要?jiǎng)?某居住的房屋。某居住的房屋。 試分析：試分析： （1）張某能否將劉某居住的房屋賣掉

2、？為什么？）張某能否將劉某居住的房屋賣掉？為什么？ （2）劉某是否可以掛失房屋所有權(quán)證，并以此要求房產(chǎn)登記機(jī)）劉某是否可以掛失房屋所有權(quán)證，并以此要求房產(chǎn)登記機(jī) 關(guān)補(bǔ)發(fā)？關(guān)補(bǔ)發(fā)？ 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)管理法概述房地產(chǎn)管理法概述 一、概念一、概念 n房地產(chǎn)：房屋財(cái)產(chǎn)房地產(chǎn)：房屋財(cái)產(chǎn)+土地財(cái)產(chǎn)土地財(cái)產(chǎn) n房地產(chǎn)管理法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總房地產(chǎn)管理法：調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總 稱。稱。 房地產(chǎn)關(guān)系：人們?nèi)〉谩㈤_發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理房地產(chǎn)而形成的房地產(chǎn)關(guān)系：人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)和管理房地產(chǎn)而形成的 社會(huì)關(guān)系。社會(huì)關(guān)系。 1、民事性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系、民事性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系 平等主體之間基

3、于房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租平等主體之間基于房地產(chǎn)而發(fā)生的所有、使用、轉(zhuǎn)讓、抵押、租 賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系；賃等經(jīng)濟(jì)關(guān)系； 2、行政性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系、行政性質(zhì)的房地產(chǎn)關(guān)系 不平等主體之間基于房地產(chǎn)的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立不平等主體之間基于房地產(chǎn)的征用、拆遷、土地用途管制、建設(shè)立 項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅收等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。項(xiàng)審批、房地產(chǎn)稅收等經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)管理法概述房地產(chǎn)管理法概述 二、房地產(chǎn)管理法二、房地產(chǎn)管理法 目前，我國(guó)已經(jīng)基本形成了以目前，我國(guó)已經(jīng)基本形成了以城市房地產(chǎn)城市房地產(chǎn) 管理法管理法為基本法，輔之以一系列房地產(chǎn)的相為基本法，輔之以一系列房地產(chǎn)的相 關(guān)法規(guī)（

4、如關(guān)法規(guī)（如建筑法建筑法、城市規(guī)劃法城市規(guī)劃法、 婚姻法婚姻法、繼承法繼承法等等），共同調(diào)整房等等），共同調(diào)整房 地產(chǎn)關(guān)系的房地產(chǎn)管理法規(guī)體系。地產(chǎn)關(guān)系的房地產(chǎn)管理法規(guī)體系。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 一、房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)概述 1、概念、概念 n房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為 投資對(duì)象所進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。投資對(duì)象所進(jìn)行的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 n在依法取得在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)的土地上進(jìn) 行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 一、房地產(chǎn)開發(fā)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)概

5、述 2、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn) n房地產(chǎn)開發(fā)是在國(guó)有土地上進(jìn)行的；房地產(chǎn)開發(fā)是在國(guó)有土地上進(jìn)行的； 作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地，必須是國(guó)有土地，集體作為房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地，必須是國(guó)有土地，集體 土地不能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。土地不能成為房地產(chǎn)開發(fā)用地。 n房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施（土地開發(fā)）（土地開發(fā)）和房和房 屋建設(shè)屋建設(shè) （房屋開發(fā)）。（房屋開發(fā)）。 土地開發(fā)土地開發(fā)是指通過三通一平是指通過三通一平(即通電、通水、通道路即通電、通水、通道路)或七通一平或七通一平(即通電、通水、即通電、通水、 通道路、通排水、通煤氣、通熱力、通郵通道路、通排水、

6、通煤氣、通熱力、通郵; 一平即為平整土地一平即為平整土地)，進(jìn)行土方工程施工。，進(jìn)行土方工程施工。 將自然狀態(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旄黝惙课莺透黝愒O(shè)施的建筑用地，即把生地變?yōu)閷⒆匀粻顟B(tài)的土地變?yōu)榭晒┙ㄔ旄黝惙课莺透黝愒O(shè)施的建筑用地，即把生地變?yōu)?熟地的開發(fā)活動(dòng)。新城建設(shè)一般都需要先進(jìn)行土地開發(fā)。開發(fā)公司在平整土地之前，熟地的開發(fā)活動(dòng)。新城建設(shè)一般都需要先進(jìn)行土地開發(fā)。開發(fā)公司在平整土地之前， 還應(yīng)對(duì)地下物進(jìn)行勘察，以確定地下是否有文物古跡、管道、電纜、防空洞和其它還應(yīng)對(duì)地下物進(jìn)行勘察，以確定地下是否有文物古跡、管道、電纜、防空洞和其它 地下物，并按照規(guī)定進(jìn)行地下物的清除。不能清除的也要在設(shè)施施工時(shí)

7、加以考慮和地下物，并按照規(guī)定進(jìn)行地下物的清除。不能清除的也要在設(shè)施施工時(shí)加以考慮和 處理。處理。 土地再開發(fā)土地再開發(fā)是指對(duì)已開發(fā)區(qū)域的現(xiàn)有土地，通過一定量的資金、勞動(dòng)的投入，是指對(duì)已開發(fā)區(qū)域的現(xiàn)有土地，通過一定量的資金、勞動(dòng)的投入， 對(duì)城市原有土地進(jìn)行改造，拆除原來的建筑物，改變土地用途。舊城區(qū)改造一般都對(duì)城市原有土地進(jìn)行改造，拆除原來的建筑物，改變土地用途。舊城區(qū)改造一般都 需進(jìn)行土地再開發(fā)。需進(jìn)行土地再開發(fā)。 房屋開發(fā)和再開發(fā)房屋開發(fā)和再開發(fā)。房屋開發(fā)是指在具備建設(shè)條件的土地上，新建各類房屋的活。房屋開發(fā)是指在具備建設(shè)條件的土地上，新建各類房屋的活 動(dòng)。一般包括地基建設(shè)、主體工程建設(shè)、配

8、套和附屬工程建設(shè)、安裝和裝飾工程建動(dòng)。一般包括地基建設(shè)、主體工程建設(shè)、配套和附屬工程建設(shè)、安裝和裝飾工程建 設(shè)等內(nèi)容。房屋再開發(fā)指的是為了提高現(xiàn)有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除設(shè)等內(nèi)容。房屋再開發(fā)指的是為了提高現(xiàn)有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除 現(xiàn)有房屋的前提下，對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行較大規(guī)模的擴(kuò)建和改建活動(dòng)。一般又稱舊城區(qū)現(xiàn)有房屋的前提下，對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行較大規(guī)模的擴(kuò)建和改建活動(dòng)。一般又稱舊城區(qū) 開發(fā)。開發(fā)。 土地房屋一體化開發(fā)土地房屋一體化開發(fā)。 土地房屋一體化開發(fā)是指從事土地開發(fā)和房屋開發(fā)，或土地房屋一體化開發(fā)是指從事土地開發(fā)和房屋開發(fā)，或 從事土地再開發(fā)和房屋開發(fā)全過程的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。

9、我國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)此類從事土地再開發(fā)和房屋開發(fā)全過程的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。我國(guó)目前的房地產(chǎn)開發(fā)此類 形式居多。形式居多。 根據(jù)開發(fā)目的不同，房地產(chǎn)的開發(fā)劃分為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開根據(jù)開發(fā)目的不同，房地產(chǎn)的開發(fā)劃分為經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開 發(fā)和自用性房地產(chǎn)開發(fā)。發(fā)和自用性房地產(chǎn)開發(fā)。 1、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)。、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)。 經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)是指由專業(yè)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)是指由專業(yè) 化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，通過房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動(dòng)將開發(fā)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行，通過房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動(dòng)將開發(fā) 產(chǎn)品產(chǎn)品(房屋、基礎(chǔ)設(shè)施房屋、基礎(chǔ)設(shè)施)作為商品進(jìn)行交易，以追求利潤(rùn)回報(bào)的作為商品進(jìn)行交易，以追求利潤(rùn)回報(bào)的 開發(fā)活動(dòng)。開發(fā)

10、活動(dòng)。 2、自用性房地產(chǎn)開發(fā)。、自用性房地產(chǎn)開發(fā)。 自用性的房地產(chǎn)開發(fā)是指為自自用性的房地產(chǎn)開發(fā)是指為自 用而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，開發(fā)者即使用者，開發(fā)的房地產(chǎn)用而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，開發(fā)者即使用者，開發(fā)的房地產(chǎn) 產(chǎn)品不進(jìn)行流通領(lǐng)域，只是滿足開發(fā)者自己進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或產(chǎn)品不進(jìn)行流通領(lǐng)域，只是滿足開發(fā)者自己進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或 消費(fèi)的需要，開發(fā)環(huán)節(jié)本身不追求營(yíng)利。消費(fèi)的需要，開發(fā)環(huán)節(jié)本身不追求營(yíng)利。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 二、房地產(chǎn)開發(fā)用地二、房地產(chǎn)開發(fā)用地 指的是以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)為目的的而取得使指的是以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)為目的的而取得使 用權(quán)的土地。用權(quán)的土地。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開

11、發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 二、房地產(chǎn)開發(fā)用地二、房地產(chǎn)開發(fā)用地 （一）土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓 n是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限 內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向 國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) n土地使用權(quán)出讓的特征土地使用權(quán)出讓的特征 n土地使用權(quán)出讓是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓的行為土地使用權(quán)出讓是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓的行為 n土地使用權(quán)出讓是一種有償行為土地使用權(quán)出讓是一種有償行為 n土地使用權(quán)出讓是一種附有特殊限制的行為土地使用權(quán)出讓是一種附

12、有特殊限制的行為 n土地使用權(quán)出讓的有期限的土地使用權(quán)出讓的有期限的 n土地使用者應(yīng)對(duì)土地負(fù)有管理、保護(hù)和合理利用的義務(wù)土地使用者應(yīng)對(duì)土地負(fù)有管理、保護(hù)和合理利用的義務(wù) n土地使用權(quán)的客體不含地下之物土地使用權(quán)的客體不含地下之物 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)出讓的方式 1 1、協(xié)議出讓的方式、協(xié)議出讓的方式 n“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的， 必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍 賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議

13、的方式?！鼻仪?“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得 低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)”。 n沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，人為因素較多，容易產(chǎn)生不正沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，人為因素較多，容易產(chǎn)生不正 之風(fēng)。之風(fēng)。 n適用于市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府重點(diǎn)適用于市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府重點(diǎn) 扶持的項(xiàng)目。扶持的項(xiàng)目。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓方式土地使用權(quán)出讓方式 2、招標(biāo)出讓、招標(biāo)出讓 n出讓人發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀出讓人發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀 請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ膯挝换騻€(gè)人在規(guī)定請(qǐng)?zhí)囟?/p>

14、或者不特定的單位或個(gè)人在規(guī)定 的期限以內(nèi)參加土地使用權(quán)書面投標(biāo)，的期限以內(nèi)參加土地使用權(quán)書面投標(biāo)， 由招標(biāo)方根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定土地由招標(biāo)方根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果擇優(yōu)確定土地 使用者的方式。使用者的方式。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) n招標(biāo)出讓的程序招標(biāo)出讓的程序 n招標(biāo)招標(biāo) n投標(biāo)投標(biāo) n評(píng)、定標(biāo)評(píng)、定標(biāo) n簽約簽約 n履約履約 中標(biāo)者不一定是投標(biāo)標(biāo)價(jià)的最高者。在評(píng)價(jià)標(biāo)時(shí)，除了投標(biāo)價(jià)，而中標(biāo)者不一定是投標(biāo)標(biāo)價(jià)的最高者。在評(píng)價(jià)標(biāo)時(shí)，除了投標(biāo)價(jià)，而 且要對(duì)投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)者的資信情況等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。且要對(duì)投標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和投標(biāo)者的資信情況等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。 適用于開發(fā)性用地或有較高技術(shù)性要

15、求的建設(shè)用地。適用于開發(fā)性用地或有較高技術(shù)性要求的建設(shè)用地。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓方式土地使用權(quán)出讓方式 3、拍賣出讓、拍賣出讓 n指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指 定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合，就所定的時(shí)間、地點(diǎn)，利用公開場(chǎng)合，就所 出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價(jià)競(jìng)投，出讓土地使用權(quán)的地塊公開叫價(jià)競(jìng)投， 按按“價(jià)高者得價(jià)高者得”的原則，確定土地使用的原則，確定土地使用 權(quán)受讓者的一種方式。權(quán)受讓者的一種方式。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) n適用于投資適用于投資 環(huán)境好、贏環(huán)境好、贏 利大、競(jìng)爭(zhēng)利大、競(jìng)爭(zhēng) 性很強(qiáng)的房性很強(qiáng)

16、的房 地產(chǎn)業(yè)、金地產(chǎn)業(yè)、金 融業(yè)、旅游融業(yè)、旅游 業(yè)、商業(yè)和業(yè)、商業(yè)和 娛樂用地。娛樂用地。 據(jù)據(jù)廣州日?qǐng)?bào)廣州日?qǐng)?bào)報(bào)道報(bào)道28日，來自深圳的女子李燕如以日，來自深圳的女子李燕如以5.26億元總價(jià)，力億元總價(jià)，力 挫挫12家開發(fā)商，拍得廣州一塊住宅用地。廣州市房地產(chǎn)交易登記中心證實(shí)，家開發(fā)商，拍得廣州一塊住宅用地。廣州市房地產(chǎn)交易登記中心證實(shí)， 這是廣州首次有自然人成功拍得住宅用地。這是廣州首次有自然人成功拍得住宅用地。 28日下午，面積日下午，面積17304平方米的天河區(qū)黃埔大道堅(jiān)紅化工廠地塊競(jìng)拍引來平方米的天河區(qū)黃埔大道堅(jiān)紅化工廠地塊競(jìng)拍引來 13位競(jìng)拍者。此次出讓的宅地要求通過位競(jìng)拍者。此

17、次出讓的宅地要求通過“限地價(jià)、競(jìng)配建限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式拍賣。僅的方式拍賣。僅 十多分鐘，地價(jià)就已從十多分鐘，地價(jià)就已從3.6億元飆升至億元飆升至4.9億元。競(jìng)拍數(shù)額沖至億元。競(jìng)拍數(shù)額沖至5億元后，自然億元后，自然 人李燕如將總價(jià)抬至人李燕如將總價(jià)抬至5.26億元。隨后，拍賣隨著地塊最高限價(jià)的出現(xiàn)，轉(zhuǎn)至億元。隨后，拍賣隨著地塊最高限價(jià)的出現(xiàn)，轉(zhuǎn)至 “競(jìng)配建競(jìng)配建”環(huán)節(jié)。在此環(huán)節(jié)，李燕如與越秀地產(chǎn)爭(zhēng)奪了環(huán)節(jié)。在此環(huán)節(jié)，李燕如與越秀地產(chǎn)爭(zhēng)奪了13輪后，以輪后，以130套、套、 3900平方米公平方米公租房的配建規(guī)模力壓對(duì)手。租房的配建規(guī)模力壓對(duì)手。 廣州市房地產(chǎn)交易登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，這是廣

18、州有史以來首次有廣州市房地產(chǎn)交易登記中心相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，這是廣州有史以來首次有 自然人成功拍得住宅用地，按規(guī)定，李燕如隨后將成立公司對(duì)自然人成功拍得住宅用地，按規(guī)定，李燕如隨后將成立公司對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)。土地進(jìn)行開發(fā)。 李燕如在拍賣結(jié)束后稱自己來自深圳，并進(jìn)行過房地產(chǎn)開發(fā)。李燕如在拍賣結(jié)束后稱自己來自深圳，并進(jìn)行過房地產(chǎn)開發(fā)。 廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，李燕如在申請(qǐng)競(jìng)買該地塊時(shí)，按照廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，李燕如在申請(qǐng)競(jìng)買該地塊時(shí)，按照 競(jìng)買須知的要求提交了成立項(xiàng)目公司競(jìng)買須知的要求提交了成立項(xiàng)目公司“廣州市雅翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州市雅翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”的的 相關(guān)證明。相關(guān)證

19、明。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 土地使用權(quán)出讓的最高年限土地使用權(quán)出讓的最高年限 n土地使用權(quán)出讓最高年限土地使用權(quán)出讓最高年限 n居住用地居住用地70年年 n工業(yè)用地工業(yè)用地50年年 n教育科技、文化、衛(wèi)生、體育教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年年 n商業(yè)、旅游娛樂用地商業(yè)、旅游娛樂用地40年年 n綜合或其他用地綜合或其他用地50年年 主要是考慮土地收益；其次考慮房屋的折舊期。主要是考慮土地收益；其次考慮房屋的折舊期。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) （二）土地使用權(quán)劃撥（二）土地使用權(quán)劃撥 n縣級(jí)以上人民政府依法縣級(jí)以上人民政府依法 批準(zhǔn)，在土地使用者交批準(zhǔn)，在土地使用者交 納

20、補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后 將國(guó)有土地使用權(quán)無償將國(guó)有土地使用權(quán)無償 交付給土地使用者使用交付給土地使用者使用 的行為。的行為。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) （二）土地使用權(quán)劃撥（二）土地使用權(quán)劃撥 n土地使用權(quán)劃撥的特征土地使用權(quán)劃撥的特征 n土地使用權(quán)的劃撥具有行政性，是一種具體土地使用權(quán)的劃撥具有行政性，是一種具體 的行政行為的行政行為 n土地使用權(quán)劃撥是一種無償行為土地使用權(quán)劃撥是一種無償行為 n劃撥土地使用權(quán)無使用期限的限制劃撥土地使用權(quán)無使用期限的限制 n劃撥土地使用權(quán)一般具有不可交易性劃撥土地使用權(quán)一般具有不可交易性 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) （二）

21、土地使用權(quán)劃撥（二）土地使用權(quán)劃撥 n土地使用權(quán)劃撥的范圍土地使用權(quán)劃撥的范圍 n國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地 n城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地 n國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 n法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)的區(qū)別 劃撥土地使用劃撥土地使用 權(quán)權(quán) 出讓土地使用出讓土地使用 權(quán)權(quán) 取得方式取得方式 行政方式行政方式 合同方式合同方式 支付對(duì)價(jià)否支付對(duì)價(jià)否 無償取得無償取得 支付出讓金支付出讓金 存續(xù)期限存

22、續(xù)期限長(zhǎng)期或者無期長(zhǎng)期或者無期 限限 有期限有期限 可交易否可交易否 一般不可轉(zhuǎn)讓、一般不可轉(zhuǎn)讓、 出租、抵押出租、抵押 可以轉(zhuǎn)讓、出可以轉(zhuǎn)讓、出 租、抵押租、抵押 案例分析案例分析 n某國(guó)防廠因遷廠留有閑置房某國(guó)防廠因遷廠留有閑置房251間，某縣造紙廠間，某縣造紙廠 了解情況后，經(jīng)其業(yè)務(wù)上級(jí)同意，雙方達(dá)成一項(xiàng)了解情況后，經(jīng)其業(yè)務(wù)上級(jí)同意，雙方達(dá)成一項(xiàng) 有償房地產(chǎn)協(xié)議書有償房地產(chǎn)協(xié)議書（簡(jiǎn)稱協(xié)議），經(jīng)該縣公（簡(jiǎn)稱協(xié)議），經(jīng)該縣公 證處公證生效。證處公證生效。 協(xié)議商定：某國(guó)防廠將其閑置的協(xié)議商定：某國(guó)防廠將其閑置的 251間房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給造紙廠，房地產(chǎn)四界明確，間房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給造紙廠，房地產(chǎn)四界明

23、確， 并附有房地產(chǎn)平面圖。造紙廠付給某國(guó)防廠房地并附有房地產(chǎn)平面圖。造紙廠付給某國(guó)防廠房地 產(chǎn)價(jià)款后，對(duì)該房地產(chǎn)行使了管理。產(chǎn)價(jià)款后，對(duì)該房地產(chǎn)行使了管理。 n 問：國(guó)防廠與造紙廠的交易是否合法？為什么？問：國(guó)防廠與造紙廠的交易是否合法？為什么？ 參考答案參考答案 n以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)， 應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府 審批。本案中某國(guó)防廠轉(zhuǎn)讓的土地，所有權(quán)屬審批。本案中某國(guó)防廠轉(zhuǎn)讓的土地，所有權(quán)屬 于國(guó)家，某國(guó)防廠只有使用權(quán)，無權(quán)轉(zhuǎn)讓。某于國(guó)家，某國(guó)防廠只有使用權(quán)，無權(quán)轉(zhuǎn)讓。某

24、國(guó)防廠與造紙廠通過有償轉(zhuǎn)讓房屋自行轉(zhuǎn)讓國(guó)國(guó)防廠與造紙廠通過有償轉(zhuǎn)讓房屋自行轉(zhuǎn)讓國(guó) 有土地使用權(quán)，違反有土地使用權(quán)，違反土地管理法土地管理法和和城市城市 房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定。的有關(guān)規(guī)定。 n中華人民共和國(guó)土地管理法中華人民共和國(guó)土地管理法 第四十七條規(guī)第四十七條規(guī) 定：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒定：買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒 收非法所得，限期或者沒收在買賣或者以非法收非法所得，限期或者沒收在買賣或者以非法 轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并可轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并可 以對(duì)當(dāng)事人處以罰款；對(duì)主管人員由其所在單以對(duì)當(dāng)事人處以罰款；對(duì)主管人員由其

25、所在單 位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立的，以營(yíng)利房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立的，以營(yíng)利 為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的法人為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的法人 企業(yè)。企業(yè)。 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā) 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) n房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件 n有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu) n有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 n有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本 n有足夠的專業(yè)人員有足夠的專業(yè)人員 n

26、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件 昆明虛假樓盤吸引人購(gòu)買昆明虛假樓盤吸引人購(gòu)買 詐騙近詐騙近3億億 五星級(jí)酒店里的售樓處、媒體上大肆的廣告宣傳、與政府五星級(jí)酒店里的售樓處、媒體上大肆的廣告宣傳、與政府 單位的單位的“團(tuán)購(gòu)協(xié)議團(tuán)購(gòu)協(xié)議”、每平方米比周邊樓盤便宜、每平方米比周邊樓盤便宜2000元的優(yōu)惠元的優(yōu)惠 價(jià)格價(jià)格昆明的昆明的“華西濱湖國(guó)際生態(tài)城華西濱湖國(guó)際生態(tài)城”吸引了吸引了2000多個(gè)市民多個(gè)市民 和和40余家單位搶購(gòu)，到頭來竟是一場(chǎng)徹頭徹尾的騙局。余家單位搶購(gòu)，到頭來竟是一場(chǎng)徹頭徹尾的騙局。 要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙彶殚_發(fā)商的主體資格要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙彶殚_發(fā)商的主體資格 ； 要審查開發(fā)商的要審

27、查開發(fā)商的國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可建設(shè)用地規(guī)劃許可 證證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證和和 商品房銷售商品房銷售(預(yù)售預(yù)售)許可證許可證是否齊全是否齊全 。 “毗鄰滇池國(guó)家旅游度假區(qū)，江蘇華西村參與投資，每平方米售價(jià)毗鄰滇池國(guó)家旅游度假區(qū)，江蘇華西村參與投資，每平方米售價(jià)4900元，比周邊樓盤低元，比周邊樓盤低 2000元元”今年初，昆明今年初，昆明“華西濱湖國(guó)際生態(tài)城華西濱湖國(guó)際生態(tài)城”成了受到昆明人熱捧的熱門樓盤。成了受到昆明人熱捧的熱門樓盤。 今年今年5月，從浙江來昆明做生意的陳先生在房產(chǎn)中介公司月，從浙江來昆明做生意的

28、陳先生在房產(chǎn)中介公司“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”一名員工的極力一名員工的極力 推薦下，購(gòu)買了一套推薦下，購(gòu)買了一套88平方米和一套平方米和一套118平方米的住宅，并繳納了房款總價(jià)平方米的住宅，并繳納了房款總價(jià)30%的的“代建誠(chéng)意代建誠(chéng)意 金金”，總計(jì)，總計(jì)30.28萬元。萬元。 在宣傳資料上，在宣傳資料上，“濱湖生態(tài)城濱湖生態(tài)城”位于昆明市官渡區(qū)六甲街道永勝村，為城中村改造項(xiàng)目，位于昆明市官渡區(qū)六甲街道永勝村，為城中村改造項(xiàng)目， 由江蘇華西村與云南君信投資有限公司投資，昆明寧山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建。由江蘇華西村與云南君信投資有限公司投資，昆明寧山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建。 “年初，君信公司找我

29、們談過聯(lián)合開發(fā)的事，但六甲街道約年初，君信公司找我們談過聯(lián)合開發(fā)的事，但六甲街道約14平方公里的范圍內(nèi)，有平方公里的范圍內(nèi)，有10條入條入 滇河道，屬于滇池流域重點(diǎn)保護(hù)治理區(qū)域，尚未納入城中村改造范圍。滇河道，屬于滇池流域重點(diǎn)保護(hù)治理區(qū)域，尚未納入城中村改造范圍?！绷捉值擂k事處相關(guān)六甲街道辦事處相關(guān) 負(fù)責(zé)人告訴記者，負(fù)責(zé)人告訴記者，“隨后幾個(gè)月，不斷有市民來電咨詢買房的事，還有人親自到村里來看隨后幾個(gè)月，不斷有市民來電咨詢買房的事，還有人親自到村里來看 我們感到有問題了。我們感到有問題了?！?今年今年3月，六甲街道辦事處與永勝社區(qū)居委會(huì)在當(dāng)?shù)孛襟w上做出聲明，表示有關(guān)月，六甲街道辦事處與永勝社

30、區(qū)居委會(huì)在當(dāng)?shù)孛襟w上做出聲明，表示有關(guān)“濱湖生態(tài)濱湖生態(tài) 城城”的房屋售賣信息的房屋售賣信息“與實(shí)際情況嚴(yán)重不符與實(shí)際情況嚴(yán)重不符該片區(qū)城中村改造未確定任何開發(fā)企業(yè)該片區(qū)城中村改造未確定任何開發(fā)企業(yè)” 一個(gè)月后，官渡區(qū)加快推進(jìn)城中村改造辦公室也發(fā)表聲明稱，一個(gè)月后，官渡區(qū)加快推進(jìn)城中村改造辦公室也發(fā)表聲明稱，“相關(guān)的土地征收及建設(shè)手相關(guān)的土地征收及建設(shè)手 續(xù)尚未獲得審批，任何銷售該項(xiàng)目商品房的行為均屬于違法行為。續(xù)尚未獲得審批，任何銷售該項(xiàng)目商品房的行為均屬于違法行為?！?然而，然而，“預(yù)警預(yù)警”并沒有降低購(gòu)房者的熱情。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，短短半年間，有并沒有降低購(gòu)房者的熱情。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，短短半年間，

31、有40余家單位和約余家單位和約 2000名市民被騙，涉案資金近名市民被騙，涉案資金近3億元。億元。 “公司是虛報(bào)注冊(cè)資本成立的，樓盤項(xiàng)目是虛構(gòu)的，戶型圖是網(wǎng)上下載的。公司是虛報(bào)注冊(cè)資本成立的，樓盤項(xiàng)目是虛構(gòu)的，戶型圖是網(wǎng)上下載的?！崩ッ魇泄怖ッ魇泄?局經(jīng)濟(jì)犯罪案件偵查支隊(duì)副支隊(duì)長(zhǎng)、本案專案組副組長(zhǎng)普令德說。局經(jīng)濟(jì)犯罪案件偵查支隊(duì)副支隊(duì)長(zhǎng)、本案專案組副組長(zhǎng)普令德說。 普令德介紹，云南君信投資有限公司董事長(zhǎng)楊慶榮與其同伙租下了五星級(jí)的佳華廣場(chǎng)酒店普令德介紹，云南君信投資有限公司董事長(zhǎng)楊慶榮與其同伙租下了五星級(jí)的佳華廣場(chǎng)酒店 一整層樓當(dāng)作辦公室，又租下酒店大堂作為一整層樓當(dāng)作辦公室，又租下酒店大

32、堂作為“濱湖生態(tài)城濱湖生態(tài)城”的展示大廳，還專門請(qǐng)公司制作了的展示大廳，還專門請(qǐng)公司制作了 樓盤的樓盤的3D宣傳影像。宣傳影像。 “這樣檔次的售樓處在昆明房地產(chǎn)界應(yīng)該是惟一的，看上去就很有實(shí)力的樣子。這樣檔次的售樓處在昆明房地產(chǎn)界應(yīng)該是惟一的，看上去就很有實(shí)力的樣子?！逼樟畹抡f。普令德說。 第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 一、概述一、概述 n城市房屋拆遷城市房屋拆遷指因國(guó)家建設(shè)、城市改造、指因國(guó)家建設(shè)、城市改造、 整頓市容和保護(hù)環(huán)境等需要，根據(jù)城鎮(zhèn)整頓市容和保護(hù)環(huán)境等需要，根據(jù)城鎮(zhèn) 規(guī)劃和國(guó)家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃以及當(dāng)規(guī)劃和國(guó)家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃以及當(dāng) 地政府的用地文件，由取得地政府的用

33、地文件，由取得房屋拆遷許房屋拆遷許 可證可證的單位依法對(duì)城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的單位依法對(duì)城市建設(shè)用地范圍內(nèi) 的房屋予以拆除，并對(duì)被拆遷房屋的所的房屋予以拆除，并對(duì)被拆遷房屋的所 有人進(jìn)行有人進(jìn)行補(bǔ)償和安置補(bǔ)償和安置的行為。的行為。 房 屋 拆 遷 的 準(zhǔn) 備 工 作 申請(qǐng)房屋拆遷許可證 取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 申領(lǐng)用地規(guī)劃許可證 獲取國(guó)有土地使用權(quán)證 簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 實(shí) 施 房 屋 拆 遷 編制拆遷方案和計(jì)劃 存入拆遷補(bǔ)償安置金 發(fā)布房屋拆遷公告 房屋拆遷程序 最牛釘子戶最牛釘子戶”拉了五年拉了五年“鋸鋸”家里曾被投活蛇射家里曾被投活蛇射 煙花，也曾被深達(dá)煙花，也曾被深達(dá)1 米的米的“護(hù)城河

34、護(hù)城河”圍困。圍困。 第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 二、城市房屋拆遷補(bǔ)償二、城市房屋拆遷補(bǔ)償 n房屋拆遷補(bǔ)償?shù)母拍罘课莶疬w補(bǔ)償?shù)母拍?n拆遷人依法對(duì)被拆遷人因房屋拆遷所遭受經(jīng)拆遷人依法對(duì)被拆遷人因房屋拆遷所遭受經(jīng) 濟(jì)損失所給予的合理彌補(bǔ)。濟(jì)損失所給予的合理彌補(bǔ)。 n對(duì)象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人。對(duì)象：被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人。 第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 二、城市房屋拆遷補(bǔ)償二、城市房屋拆遷補(bǔ)償 n房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问椒课莶疬w補(bǔ)償?shù)男问?n貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償：在拆遷補(bǔ)償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人：在拆遷補(bǔ)償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人 協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市

35、場(chǎng)評(píng)估協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場(chǎng)評(píng)估 價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆遷人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆遷人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。 n產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ：拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房：拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房 屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的 評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的 行為。行為。 第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 四、城市房屋拆遷安置四、城市房屋拆遷安置 n房屋拆遷安置房屋拆遷安置是房屋拆遷人因拆除被拆遷人的是房屋拆遷人因拆除被拆遷人的 房屋而對(duì)被拆除房屋使用人所另外

36、提供房屋以房屋而對(duì)被拆除房屋使用人所另外提供房屋以 供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用。供居住使用，并給予一定的補(bǔ)助費(fèi)用。 n安置與補(bǔ)償不同，補(bǔ)償是拆除有產(chǎn)權(quán)的房子；安置與補(bǔ)償不同，補(bǔ)償是拆除有產(chǎn)權(quán)的房子； 安置是拆除沒有產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)人下落不明、無產(chǎn)安置是拆除沒有產(chǎn)權(quán)（產(chǎn)權(quán)人下落不明、無產(chǎn) 權(quán)關(guān)系證明等）的房子。權(quán)關(guān)系證明等）的房子。 第三節(jié)第三節(jié) 城市房屋拆遷城市房屋拆遷 四、城市房屋拆遷安置四、城市房屋拆遷安置 n房屋拆遷安置補(bǔ)助房屋拆遷安置補(bǔ)助 n搬遷補(bǔ)助費(fèi)：由于房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)：由于房屋 被拆遷，該房屋的使用人被拆遷，該房屋的使用人 搬遷而發(fā)生的費(fèi)用。搬遷而發(fā)生的費(fèi)用。 n臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)臨時(shí)

37、安置補(bǔ)助費(fèi)： 過渡費(fèi)過渡費(fèi) n停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)：停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)： 拆遷生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房，拆遷生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房， 對(duì)停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償。對(duì)停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償。 原告：脫啟英，男，原告：脫啟英，男，80歲，北京市人，北京市天壇家具公司退休工人。歲，北京市人，北京市天壇家具公司退休工人。 被告：北京市東城區(qū)房屋土地管理局。被告：北京市東城區(qū)房屋土地管理局。 第三人：北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三人：北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司。 脫啟英共有私房脫啟英共有私房8間，建筑面積間，建筑面積935平方米，位于本市東城區(qū)東四北大平方米，位于本市東城區(qū)東四北大 街街273號(hào)、號(hào)、 275號(hào)，屬拆遷范圍。其房產(chǎn)全部

38、用于經(jīng)營(yíng)，該戶在冊(cè)戶口為號(hào)，屬拆遷范圍。其房產(chǎn)全部用于經(jīng)營(yíng)，該戶在冊(cè)戶口為9人人 。 天創(chuàng)公司根據(jù)脫敞英對(duì)房產(chǎn)的使用情況及在冊(cè)戶口人數(shù)，對(duì)脫啟英共補(bǔ)天創(chuàng)公司根據(jù)脫敞英對(duì)房產(chǎn)的使用情況及在冊(cè)戶口人數(shù)，對(duì)脫啟英共補(bǔ) 1130395元，脫啟英拒絕接受補(bǔ)償，要求原地回遷，故天創(chuàng)公司要求東城房元，脫啟英拒絕接受補(bǔ)償，要求原地回遷，故天創(chuàng)公司要求東城房 地局依法裁決。地局依法裁決。 第三人于第三人于2000年年3月月1日委托北京市東城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所對(duì)原告所有日委托北京市東城區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估所對(duì)原告所有 的非住宅房屋進(jìn)行評(píng)估。共計(jì)補(bǔ)償人民的非住宅房屋進(jìn)行評(píng)估。共計(jì)補(bǔ)償人民1130395元。元。 第三人天

39、創(chuàng)公司依法領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和房屋第三人天創(chuàng)公司依法領(lǐng)取了國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和房屋 拆遷許可證后，對(duì)本市東城區(qū)魏家胡同、東四北大街拆遷許可證后，對(duì)本市東城區(qū)魏家胡同、東四北大街261-277號(hào)進(jìn)行辦公樓建號(hào)進(jìn)行辦公樓建 設(shè)并委托昊海拆遷服務(wù)中心實(shí)施拆遷，天創(chuàng)公司辦理的上述拆遷手續(xù)齊全、設(shè)并委托昊海拆遷服務(wù)中心實(shí)施拆遷，天創(chuàng)公司辦理的上述拆遷手續(xù)齊全、 合法有效。合法有效。 脫啟英訴北京市東城區(qū)房屋土地管理局城市房屋拆遷糾紛案脫啟英訴北京市東城區(qū)房屋土地管理局城市房屋拆遷糾紛案 被告認(rèn)為，天創(chuàng)公司對(duì)脫啟英的拆遷補(bǔ)償，符合被告認(rèn)為，天創(chuàng)公司對(duì)脫啟英的拆遷補(bǔ)償，

40、符合 北京市城市房屋拆遷管理辦法北京市城市房屋拆遷管理辦法的有關(guān)規(guī)定，脫啟英的有關(guān)規(guī)定，脫啟英 拒絕接受，理由不足，被告不予支持。拒絕接受，理由不足，被告不予支持。 裁決如下：一、脫啟英自收到裁決書之日起五日內(nèi)，裁決如下：一、脫啟英自收到裁決書之日起五日內(nèi)， 將原房屋騰空，交天創(chuàng)公司拆除。二、天創(chuàng)公司一次性將原房屋騰空，交天創(chuàng)公司拆除。二、天創(chuàng)公司一次性 將拆遷補(bǔ)償款，計(jì)人民幣將拆遷補(bǔ)償款，計(jì)人民幣1130395元整交付脫啟英。三、元整交付脫啟英。三、 逾期不搬，將根據(jù)逾期不搬，將根據(jù)拆遷管理辦法拆遷管理辦法相關(guān)條例執(zhí)行。相關(guān)條例執(zhí)行。 原告訴稱，天創(chuàng)公司向被告提交的原告私有房屋建筑面積是原告

41、訴稱，天創(chuàng)公司向被告提交的原告私有房屋建筑面積是1987年前的建筑面年前的建筑面 積。原告早在積。原告早在1987年就將房屋依法改建，其建筑面積明顯大于年就將房屋依法改建，其建筑面積明顯大于93.5平方米。天創(chuàng)公司平方米。天創(chuàng)公司 未根據(jù)未根據(jù)拆遷管理辦法拆遷管理辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，以確定房屋真實(shí)的面積；的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，以確定房屋真實(shí)的面積；天創(chuàng)天創(chuàng) 公司補(bǔ)償原告內(nèi)外裝修費(fèi)用與實(shí)際相差甚遠(yuǎn)公司補(bǔ)償原告內(nèi)外裝修費(fèi)用與實(shí)際相差甚遠(yuǎn)，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。 請(qǐng)求人民法院判決撤銷京東房地裁字請(qǐng)求人民法院判決撤銷京東房地裁字(2000)第第53號(hào)裁決。原告

42、曾于號(hào)裁決。原告曾于1988年年7月月12 日經(jīng)北京市東城區(qū)城市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)，對(duì)其所有的房屋實(shí)施翻建。翻建許可證申日經(jīng)北京市東城區(qū)城市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)，對(duì)其所有的房屋實(shí)施翻建。翻建許可證申 請(qǐng)書標(biāo)明同意翻建住房請(qǐng)書標(biāo)明同意翻建住房95.02平方米。原告在庭審中提交了中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究所平方米。原告在庭審中提交了中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究所 設(shè)計(jì)的該房屋翻建圖紙以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照等文件。設(shè)計(jì)的該房屋翻建圖紙以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照等文件。 原告翻建其私有房屋竣工后至今未到房管部門辦理房屋現(xiàn)狀變更登記。原告翻建其私有房屋竣工后至今未到房管部門辦理房屋現(xiàn)狀變更登記。 被告辯稱，我局因原告未向我局提供其私有房屋所有權(quán)證，故

43、我局依據(jù)房屋檔被告辯稱，我局因原告未向我局提供其私有房屋所有權(quán)證，故我局依據(jù)房屋檔 案的記載認(rèn)定該房的房屋面積是正確的。案的記載認(rèn)定該房的房屋面積是正確的。 原告在私有房屋翻建房屋現(xiàn)狀變更后，其應(yīng)在原告在私有房屋翻建房屋現(xiàn)狀變更后，其應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)依法到房屋主管部門辦理房個(gè)月內(nèi)依法到房屋主管部門辦理房 屋現(xiàn)狀變更登記，以獲得國(guó)家法律保護(hù)。原告未能依法履行其義務(wù)，失去了法律的屋現(xiàn)狀變更登記，以獲得國(guó)家法律保護(hù)。原告未能依法履行其義務(wù)，失去了法律的 支持。根據(jù)支持。根據(jù)拆遷管理辦法拆遷管理辦法的有關(guān)規(guī)定，的有關(guān)規(guī)定，私有房屋建筑面積以房屋產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明私有房屋建筑面積以房屋產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明 的面積為準(zhǔn)的面

44、積為準(zhǔn) 。 該裁決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法規(guī)正確，程序合法，本院應(yīng)予維持。該裁決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法規(guī)正確，程序合法，本院應(yīng)予維持。 原告要求撤銷被告裁決的訴訟請(qǐng)求，理由不當(dāng)，本院不予支持。原告要求撤銷被告裁決的訴訟請(qǐng)求，理由不當(dāng)，本院不予支持。 南京率先動(dòng)用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià) n07年年5月以來，面對(duì)再次飆升的房?jī)r(jià)，南京市月以來，面對(duì)再次飆升的房?jī)r(jià)，南京市 首開地方政府動(dòng)用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)先河，對(duì)首開地方政府動(dòng)用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)先河，對(duì) 商品住宅實(shí)施以商品住宅實(shí)施以“政府指導(dǎo)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)”為核心的價(jià)格為核心的價(jià)格 監(jiān)管制度。監(jiān)管制度。 n文件規(guī)定，普通商品住宅的利潤(rùn)率不

45、得高于文件規(guī)定，普通商品住宅的利潤(rùn)率不得高于 8%，在核準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，開發(fā)商最高加，在核準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，開發(fā)商最高加 價(jià)幅度不得高于價(jià)幅度不得高于5% 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 一、房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易概述 n概念概念 “本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押抵押 和房屋和房屋租賃租賃。” 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第2條條 n特點(diǎn)特點(diǎn)-房地產(chǎn)交易時(shí)權(quán)屬不分離原則房地產(chǎn)交易時(shí)權(quán)屬不分離原則 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地 使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)

46、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋 占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登 記。記。 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 二、房地產(chǎn)交易的價(jià)格管理二、房地產(chǎn)交易的價(jià)格管理 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定了兩種制度，規(guī)定了兩種制度，即房地產(chǎn)價(jià)格即房地產(chǎn)價(jià)格 評(píng)估制度評(píng)估制度和和房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)制度。 n房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 n房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，對(duì)房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作房地

47、產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，對(duì)房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作 出的推測(cè)和判斷。無論是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押還是房屋租賃，出的推測(cè)和判斷。無論是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押還是房屋租賃， 都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，這是房地產(chǎn)交易過程中的一項(xiàng)必都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，這是房地產(chǎn)交易過程中的一項(xiàng)必 不可少的基礎(chǔ)性工作。不可少的基礎(chǔ)性工作。 n房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度繳納稅費(fèi)依據(jù)繳納稅費(fèi)依據(jù) n房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià) 格向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門申報(bào)，不得對(duì)成交價(jià)格向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門申報(bào)，不得對(duì)成交價(jià) 格隱瞞不報(bào)

48、或者作不實(shí)的、虛假的申報(bào)。格隱瞞不報(bào)或者作不實(shí)的、虛假的申報(bào)。 n房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度-房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)師 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 n房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將 其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 n房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件 n司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其 他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 n依法收回土

49、地使用權(quán)的依法收回土地使用權(quán)的 n共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的 n權(quán)屬有爭(zhēng)議的權(quán)屬有爭(zhēng)議的 n未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的 n法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形 案件回放：打算過戶時(shí)發(fā)現(xiàn)是案件回放：打算過戶時(shí)發(fā)現(xiàn)是“查封房查封房” 去年去年3月，林先生通過一家房產(chǎn)中介公司介紹，與賣方王月，林先生通過一家房產(chǎn)中介公司介紹，與賣方王 先生簽訂一份房屋買賣協(xié)議，購(gòu)買王先生名下商品房一套。協(xié)先生簽訂一份房屋買賣協(xié)議，購(gòu)買王先生名下商品房一套。協(xié) 議簽訂之日，林先生付了購(gòu)房款議簽訂之日，林先生付了購(gòu)房款

50、30多萬元。之后，林先生陸續(xù)多萬元。之后，林先生陸續(xù) 支付了銀行按揭房貸款及房子的物業(yè)管理費(fèi)。購(gòu)房支付了銀行按揭房貸款及房子的物業(yè)管理費(fèi)。購(gòu)房7個(gè)月后，個(gè)月后， 林先生準(zhǔn)備裝修房子，并準(zhǔn)備辦理產(chǎn)權(quán)過戶，就到房產(chǎn)交易中林先生準(zhǔn)備裝修房子，并準(zhǔn)備辦理產(chǎn)權(quán)過戶，就到房產(chǎn)交易中 心去查，這才發(fā)現(xiàn)該房已于心去查，這才發(fā)現(xiàn)該房已于2009年年12月月14日被法院查封（日被法院查封（原房原房 東因債務(wù)問題，導(dǎo)致這套房子被查封，卻仍掛到房產(chǎn)中介那銷東因債務(wù)問題，導(dǎo)致這套房子被查封，卻仍掛到房產(chǎn)中介那銷 售售）。）。 房產(chǎn)中介公司收了中介服務(wù)費(fèi)，卻連最起碼的審查工作都房產(chǎn)中介公司收了中介服務(wù)費(fèi)，卻連最起碼的審查

51、工作都 沒做，簽了合同就了事了，做事很不負(fù)責(zé)。林先生很生氣，將沒做，簽了合同就了事了，做事很不負(fù)責(zé)。林先生很生氣，將 賣家和房產(chǎn)中介告上法庭。賣家和房產(chǎn)中介告上法庭。 法院認(rèn)為，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，司法機(jī)關(guān)、行法院認(rèn)為，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，司法機(jī)關(guān)、行 政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。王先生將已被法院查封的房屋轉(zhuǎn)讓給林先生，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。王先生將已被法院查封的房屋轉(zhuǎn)讓給林先生， 違反了國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該房屋買賣無效。違反了國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，該房屋買賣無效。 最后，法院判此房

52、產(chǎn)交易無效，王先生退購(gòu)房款，并支付最后，法院判此房產(chǎn)交易無效，王先生退購(gòu)房款，并支付 從付款之日起至實(shí)際還款之日止按銀行同期貸款利率計(jì)算的利從付款之日起至實(shí)際還款之日止按銀行同期貸款利率計(jì)算的利 息；房產(chǎn)中介退中介費(fèi)。息；房產(chǎn)中介退中介費(fèi)。 n權(quán)屬有爭(zhēng)議權(quán)屬有爭(zhēng)議 王先生的母親是朝陽區(qū)某處私房的產(chǎn)權(quán)人，王父已故多年。王先生的母親是朝陽區(qū)某處私房的產(chǎn)權(quán)人，王父已故多年。 王母膝下有王先生及其姐妹三人。王母王母膝下有王先生及其姐妹三人。王母1997年年9月去世，當(dāng)時(shí)月去世，當(dāng)時(shí) 王家沒有對(duì)該私房析產(chǎn)，此后，該房一直由王先生的姐姐一王家沒有對(duì)該私房析產(chǎn)，此后，該房一直由王先生的姐姐一 家居住。家居住

53、。2000年年2月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)批準(zhǔn)在該地區(qū)進(jìn)行月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)批準(zhǔn)在該地區(qū)進(jìn)行 拆遷，王先生和妹妹主張?jiān)摲课菔悄赣H遺產(chǎn)，拆遷補(bǔ)償款不拆遷，王先生和妹妹主張?jiān)摲课菔悄赣H遺產(chǎn)，拆遷補(bǔ)償款不 能被姐姐一人獨(dú)占。但他姐姐認(rèn)為房屋一直由其一家居住使能被姐姐一人獨(dú)占。但他姐姐認(rèn)為房屋一直由其一家居住使 用，因此拆遷補(bǔ)償款只能由她一人領(lǐng)取。類似的產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議用，因此拆遷補(bǔ)償款只能由她一人領(lǐng)取。類似的產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議 的房屋在實(shí)踐中較普遍。的房屋在實(shí)踐中較普遍。 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng) 符合的條件符合的條件 n

54、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金， 并取得土地使用權(quán)證書并取得土地使用權(quán)證書 n轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所 有權(quán)證書有權(quán)證書 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 n以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng) 符合的條件符合的條件 n相關(guān)政府部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓相關(guān)政府部門批準(zhǔn)，其土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓 n受讓方辦理土地使用權(quán)證書，繳納土地使用權(quán)出讓受讓方辦理土地使用權(quán)證書，繳納土地使用權(quán)出讓 金金 n轉(zhuǎn)讓方的收益應(yīng)上繳國(guó)家轉(zhuǎn)讓方的收

55、益應(yīng)上繳國(guó)家 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 四、商品房預(yù)售四、商品房預(yù)售 n房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企 業(yè)將正在建設(shè)中的業(yè)將正在建設(shè)中的 房屋預(yù)先出售給承房屋預(yù)先出售給承 購(gòu)人，由承購(gòu)人支購(gòu)人，由承購(gòu)人支 付定金或房?jī)r(jià)款的付定金或房?jī)r(jià)款的 行為行為 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 四、商品房預(yù)售四、商品房預(yù)售 n商品房預(yù)售的條件商品房預(yù)售的條件 n已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書土地使用權(quán)證書 n持有持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證和和施工許可證施工許可證 n按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到按提供預(yù)售的商品房計(jì)

56、算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到 工程建設(shè)總投資的工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和 竣工交付日期竣工交付日期 n向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取 得得商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證 “一方二賣一方二賣” 某房地產(chǎn)開發(fā)公司某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱以下簡(jiǎn)稱A公司公司)在某市商業(yè)街開發(fā)了一幢商品在某市商業(yè)街開發(fā)了一幢商品 樓，售價(jià)樓，售價(jià)10000元元/m2 。 某甲選中了其中一套三居室，雙方簽定了購(gòu)房合同并于某甲選中了其中一套三居室，雙方簽定了購(gòu)房合同并于2004年年2月月1日日 辦理了付款交房的手

57、續(xù)，并且約定一年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。某甲因公辦理了付款交房的手續(xù)，并且約定一年之內(nèi)辦理所有權(quán)證書。某甲因公 需要出國(guó)一年，為了方便房屋的維護(hù)，某甲在需要出國(guó)一年，為了方便房屋的維護(hù)，某甲在2004年年2月月18日將房屋鑰日將房屋鑰 匙交給匙交給A公司下屬的物業(yè)處保管。公司下屬的物業(yè)處保管。 3月份以后，該市的樓價(jià)大幅上漲，商品房供不應(yīng)求。月份以后，該市的樓價(jià)大幅上漲，商品房供不應(yīng)求。3月月5日，日，A公公 司售樓人員某乙從物業(yè)處取走了某甲房屋鑰匙，打開房門讓購(gòu)房者參觀司售樓人員某乙從物業(yè)處取走了某甲房屋鑰匙，打開房門讓購(gòu)房者參觀 選購(gòu)。選購(gòu)。 該房屋被某丙看中，某乙以該房屋被某丙看中，某乙以A

58、公司名義與某丙簽訂了購(gòu)房合同，雙方公司名義與某丙簽訂了購(gòu)房合同，雙方 于于3月月30日辦理了交房付款手續(xù)，并于次日辦理了過戶登記手續(xù)。日辦理了交房付款手續(xù)，并于次日辦理了過戶登記手續(xù)。 某甲于某甲于2005年年5月回國(guó)后發(fā)現(xiàn)本屬于自己的房屋已被他人居住，十月回國(guó)后發(fā)現(xiàn)本屬于自己的房屋已被他人居住，十 分氣憤，手持購(gòu)房合同要求某丙騰退房屋，遭到某丙拒絕。分氣憤，手持購(gòu)房合同要求某丙騰退房屋，遭到某丙拒絕。 某甲找到某甲找到A公司交涉，公司交涉，A公司負(fù)責(zé)人表示公司負(fù)責(zé)人表示“一房二賣一房二賣”的確是自己的的確是自己的 工作人員所為，向某甲道歉并表示愿意按照合同約定返還某甲的全部購(gòu)工作人員所為，向

59、某甲道歉并表示愿意按照合同約定返還某甲的全部購(gòu) 房款及利息，但拒絕某甲要求返還房屋的請(qǐng)求。房款及利息，但拒絕某甲要求返還房屋的請(qǐng)求。 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第八條第八條“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房 買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買無法取得房屋的買 受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利 息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過 已付購(gòu)房款一倍的

60、賠償責(zé)任已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一一)商品房買賣商品房買賣 合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋 抵押給第三人；抵押給第三人；(二二)商品房買賣合同訂立后，商品房買賣合同訂立后， 出賣人又將該房屋出賣給第三人。出賣人又將該房屋出賣給第三人。” 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易 六、房地產(chǎn)抵押六、房地產(chǎn)抵押 n指指抵押人抵押人以其合法的房以其合法的房 地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方 式向式向抵押權(quán)人抵押權(quán)人提供債務(wù)提供債務(wù) 履行擔(dān)保的行為。債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù) 人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán) 人有權(quán)依法以抵押的房人有權(quán)依法