萊茵置業(yè)(000558)深度研究報(bào)告：精品戰(zhàn)略鑄就發(fā)展基石擴(kuò)張速度亟待提升0928

1、ingbao:公司研究.研究報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)2012 年 9 月 25 日湘財(cái)證券研究所萊茵置業(yè)（000558.sz）深度研究報(bào)告投資評(píng)級(jí)（首次）目前價(jià)格:目標(biāo)價(jià)格:目標(biāo)期限:市場(chǎng)數(shù)據(jù)總股本(百萬(wàn)股)a 股股本(百萬(wàn)股)b/h 股股本(百萬(wàn)股)a 股流通比例(%)第一大股東第一大股東持股比例增持3.77 元4.50 元6 -12 個(gè)月630.27630.27-/-99.64萊茵達(dá)控股有限有限公司65.93%精品戰(zhàn)略鑄就發(fā)展基石，擴(kuò)張速度亟待提升 股權(quán)集中度高，有利于戰(zhàn)略執(zhí)行。公司的大股東為萊茵達(dá)控股集團(tuán)有限公司，持股比例達(dá)到 65.93%（2012 年中報(bào)），公司處于絕對(duì)控股地位。公司第二大股東

2、為上海國(guó)際信托有限公司-t-0301，為公司股權(quán)激勵(lì)的賬戶，持有股份數(shù)為 1000 萬(wàn)股，持股比例為 1.59%。公司大股東具有絕對(duì)的控股地位，有利于公司戰(zhàn)略的制定與執(zhí)行。杭州市場(chǎng)占最重要位置。從公司項(xiàng)目的比例看，公司在杭州的項(xiàng)目占公司所有項(xiàng)目的很大比例。無(wú)論是按照土地儲(chǔ)備比例、權(quán)益土地儲(chǔ)備比例、項(xiàng)目 gav 以及未來(lái)可能帶來(lái)的結(jié)算量，杭州的項(xiàng)目都占到八成以上。杭州外市場(chǎng)需要補(bǔ)充。公司戰(zhàn)略空間布局上看，項(xiàng)目在南京、上海和杭州三大長(zhǎng)三角省會(huì)直轄市分布。依托在省會(huì)城市分布的地緣優(yōu)勢(shì)，再在長(zhǎng)三角的三四線城市完成布局。所謂的一二線城市建立品牌和維護(hù)地緣注： 2012 年 9 月 20 日數(shù)據(jù)近十二個(gè)月

3、股價(jià)表現(xiàn)分析師：張化東執(zhí)業(yè)證書編號(hào)：s0500512060002(8621)68634518-8051網(wǎng)絡(luò)，向三四線城市擴(kuò)張的基礎(chǔ)才穩(wěn)定。由于公司異地項(xiàng)目也拿地較早，因此項(xiàng)目普遍毛利率水平較高，具有一定的安全邊際。同時(shí)也可以看出，異地項(xiàng)目的相對(duì)杭州項(xiàng)目略顯薄弱。在南通、揚(yáng)州、南京和上海分別有兩個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在泰州僅有一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。雖然揚(yáng)州唐郡項(xiàng)目、南通藏瓏項(xiàng)目、南京萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目等在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ氖袌?chǎng)知名度和美譽(yù)度，但項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)效應(yīng)沒(méi)有形成。而且后期項(xiàng)目的開(kāi)拓跟進(jìn)較慢，公司最近幾年的新開(kāi)拓項(xiàng)目補(bǔ)充不足。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，在一般規(guī)模的城市市場(chǎng)占有率在 5%以上的公司才能夠顯示出規(guī)模優(yōu)勢(shì)。給予公司

4、“增持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià) 4.5 元。持有礦業(yè)公司股份按取得成本計(jì)算，公司項(xiàng)目的 gav 達(dá)到 41.19 億元，扣除凈負(fù)債 10.73 億元后達(dá)到 30.46 億元，折合每股重估凈資產(chǎn) 4.83 元，相較于 2012 年 9 月 24日的收盤價(jià) 3.77 元存在一定幅度的折價(jià)。我們預(yù)測(cè) 2012 年至 2014 年的每股收益分別為 0.10 元、0.51 元和 0.63 元。以 2012 年 9 月 20 日的收盤價(jià)計(jì)算，分別對(duì)應(yīng)的 pe 為 39.47 倍，7.47 倍和 5.96 倍。2012年至 2014 年的每股凈資產(chǎn)分別為 1.36 元、1.86 元、2.50 元。對(duì)應(yīng) 2012年 9

5、 月 20 日的 pb 分別為 2.78 倍、2.03 倍和 1.51 倍。重要財(cái)務(wù)指標(biāo)單位:百萬(wàn)元地址：上海市浦東新區(qū)陸家嘴環(huán)路958號(hào)華能聯(lián)合大廈5層湘財(cái)證券研究所http:/主要財(cái)務(wù)指標(biāo)營(yíng)業(yè)收入收入同比(%)歸屬母公司凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)同比(%)毛利率(%)roe(%)每股收益(元)2011993-46%62-64%27.0%7.7%0.102012e961-3%60-2%27.9%7.1%0.102013e2518162%319428%35.6%27.1%0.512014e276610%40025%38.4%25.4%0.63p/e重要聲明 ：本公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、雇員對(duì)上述信息的來(lái)源、準(zhǔn)確性

6、及完整性不作任何保證。在任何情況下，報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見(jiàn)僅供參考，并不構(gòu)成所述證券買賣的出價(jià)或征價(jià)。本公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)、雇員對(duì)使用本報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失概不負(fù)責(zé)。我公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會(huì)持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券并進(jìn)行交易，還可能為這些公司提供或爭(zhēng)取提供投資銀行業(yè)務(wù)等服務(wù)。本報(bào)告版權(quán)歸湘財(cái)證券所有，未經(jīng)書面許可任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表或引用等。3.11萊茵置業(yè)（000558.sz）深度研究報(bào)告目錄1 公司基本情況 . 31.1 發(fā)展歷程發(fā)展歷程 . 31.2 控制權(quán)集中利于戰(zhàn)略執(zhí)行控制權(quán)集中利于戰(zhàn)略執(zhí)行 . 32 立足杭州，放眼長(zhǎng)三角 .

7、 42.1 杭州項(xiàng)目占最重要地位杭州項(xiàng)目占最重要地位 . 42.2 杭州外城市需要補(bǔ)充杭州外城市需要補(bǔ)充 . 53 增持評(píng)級(jí)，6-12 個(gè)月 4.50 元 . 6nav 估值估值 . 63.2 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) . 74 公司重點(diǎn)項(xiàng)目情況 . 84.1 杭州萊德紳華府杭州萊德紳華府 . 84.2 杭州泊悅府杭州泊悅府 . 94.3 杭州西溪玫瑰項(xiàng)目杭州西溪玫瑰項(xiàng)目 . 94.4 揚(yáng)州唐郡項(xiàng)目揚(yáng)州唐郡項(xiàng)目 . 104.5 泰州萊茵東郡項(xiàng)目泰州萊茵東郡項(xiàng)目 . 114.6 南通藏瓏項(xiàng)目南通藏瓏項(xiàng)目 . 11敬請(qǐng)閱讀末頁(yè)之重要聲明表表表表表2萊茵置業(yè)（000558.sz）深度研究報(bào)告圖 目 錄圖 1

8、: 公司主要發(fā)展歷程 . 3圖 2: 各城市土地儲(chǔ)備（建面）比例預(yù)測(cè) . 4圖 3: 各城市權(quán)益土地儲(chǔ)備（建面）比例預(yù)測(cè) . 4圖 4: 各城市項(xiàng)目（gav）比例預(yù)測(cè) . 5圖 5: 各城市項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（從 2012 后四年）比例預(yù)測(cè) . 5圖 6: 杭州萊德紳華府項(xiàng)目區(qū)位圖 . 9圖 7: 杭州萊德紳華府項(xiàng)目實(shí)景圖 . 9圖 8: 杭州泊悅府項(xiàng)目區(qū)位圖 . 9圖 9: 杭州泊悅府項(xiàng)目效果圖 . 9圖 10: 杭州西溪玫瑰項(xiàng)目區(qū)位圖 . 10圖 11: 杭州西溪玫瑰項(xiàng)目效果圖 . 10圖 12: 揚(yáng)州唐郡項(xiàng)目區(qū)位圖 . 10圖 13: 揚(yáng)州唐郡項(xiàng)目實(shí)景圖 . 10圖 14:泰州萊茵東郡項(xiàng)目區(qū)位

9、圖 . 11圖 15: 泰州萊茵東郡項(xiàng)目效果圖 . 11圖 16: 南通藏瓏項(xiàng)目區(qū)位圖 . 12圖 17: 南通藏瓏項(xiàng)目實(shí)景圖 . 12表 目 錄1：2011 年年報(bào)預(yù)收賬款情況年年報(bào)預(yù)收賬款情況 . 42：公司部分高端項(xiàng)目：公司部分高端項(xiàng)目 . 53：省內(nèi)杭州外城市項(xiàng)目情況：省內(nèi)杭州外城市項(xiàng)目情況. 64：公司：公司 nav 估值估值 . 65：公司財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)：公司財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) . 7敬請(qǐng)閱讀末頁(yè)之重要聲明1萊茵置業(yè)（000558.sz）深度研究報(bào)告公司基本情況1.1 發(fā)展歷程發(fā)展歷程2002 年 3 月公司控股深交所上市公司“沈陽(yáng)房天股份有限公司”，將其更名為“萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司”（股票代碼

10、：000558），成為 a 股上市公司。2002 年 9 月公司成立揚(yáng)州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司，開(kāi)始進(jìn)入揚(yáng)州。2003年 5 月公司成功收購(gòu)嘉善工信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，更名為嘉善萊茵達(dá)置業(yè)有限公司，進(jìn)入嘉善。同年 8 月和 11 月，成立南通萊茵達(dá)置業(yè)有限公司和成立儀征萊茵達(dá)置業(yè)有限公司，繼續(xù)在長(zhǎng)三角進(jìn)行拓展。2004 年 12 月公司成立杭州萊茵達(dá)恒建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，為此后在杭州的業(yè)務(wù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。2006 年 3 月成立揚(yáng)州萊茵西湖置業(yè)有限公司，正式進(jìn)入揚(yáng)州。2007 年 2 月成立上海萊德置業(yè)有限公司，進(jìn)入上海市場(chǎng)從事開(kāi)發(fā)。2007 年 12 月萊茵置業(yè)收購(gòu)控股股東優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，完成資產(chǎn)重組

11、。2008 年 2 月公司成立泰州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司，進(jìn)入泰州市場(chǎng)。公司從項(xiàng)目型公司成長(zhǎng)為一個(gè)布局才長(zhǎng)三角多項(xiàng)目并行開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商。圖 1: 公司主要發(fā)展歷程2002.3 上市公司“沈陽(yáng)房天股份有限公司”更名為“萊茵達(dá)置業(yè)2002.9 公司成立揚(yáng)州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司，開(kāi)始進(jìn)入揚(yáng)州。2003.5 公司收購(gòu)嘉善工信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，更名為嘉善萊茵2003.8，11 成立南通萊茵達(dá)置業(yè)有限公司和成立儀征萊茵達(dá)置業(yè)有限2004.12 公司成立杭州萊茵達(dá)恒建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，為此后在杭2006.3 成立揚(yáng)州萊茵西湖置業(yè)有限公司，正式進(jìn)入揚(yáng)州。2007.2 成立上海萊德置業(yè)有限公司，進(jìn)入上海市場(chǎng)從事開(kāi)發(fā)

12、。2007.12 萊茵置業(yè)收購(gòu)控股股東優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，完成資產(chǎn)重組。2008.2 公司成立泰州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司，進(jìn)入泰州市場(chǎng)。股份有限公司”，成為a股上市公司。達(dá)置業(yè)有限公司，進(jìn)入嘉善。公司，繼續(xù)在長(zhǎng)三角進(jìn)行拓展。州的業(yè)務(wù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。資料來(lái)源：公司網(wǎng)站1.2 控制權(quán)集中利于戰(zhàn)略執(zhí)行公司的大股東為萊茵達(dá)控股集團(tuán)有限公司，持股比例達(dá)到 65.93%（2012年中報(bào)），公司處于絕對(duì)控股地位。公司第二大股東為上海國(guó)際信托有限公司-t-0301，為公司股權(quán)激勵(lì)的賬戶，持有股份數(shù)為 1000 萬(wàn)股，持股比例為 1.59%。2萊茵置業(yè)（000558.sz）深度研究報(bào)告公司大股東具有絕對(duì)的控股地位，有利于公司戰(zhàn)

13、略的制定與執(zhí)行。表 1：2011 年年報(bào)預(yù)收賬款情況股東名稱萊茵達(dá)控股集團(tuán)有限公司上海國(guó)際信托有限公司-t-0301珠海藍(lán)琴科技投資有限公司北京首開(kāi)天鴻集團(tuán)有限公司張國(guó)珠尤國(guó)平徐美琴陶大寧仇元方吳榮合計(jì)持股數(shù)量(股)415,564,76510,000,0003,103,1311,851,3001,695,6401,522,2891,162,7101,076,0001,015,660930,000437,921,495持股比例(%)65.931.590.490.290.270.160.1569.47股本性質(zhì)流通 a 股流通 a 股流通 a 股,受限流通股流通 a 股流通

14、a 股流通 a 股流通 a 股流通 a 股流通 a 股流通 a 股資料來(lái)源：ifind立足杭州，放眼長(zhǎng)三角2.1 杭州項(xiàng)目占最重要地位杭州項(xiàng)目占最重要地位從公司項(xiàng)目的比例看，公司在杭州的項(xiàng)目占公司所有項(xiàng)目的很大比例。無(wú)論是按照土地儲(chǔ)備比例、權(quán)益土地儲(chǔ)備比例、項(xiàng)目 gav 以及未來(lái)可能帶來(lái)的結(jié)算量，杭州的項(xiàng)目都占到八成以上。圖 2: 各城市土地儲(chǔ)備（建面）比例預(yù)測(cè)各城市土地儲(chǔ)備（建面）比例預(yù)測(cè)資料來(lái)源：公司年報(bào)圖 3: 各城市權(quán)益土地儲(chǔ)備（建面）比例預(yù)測(cè)萊茵置業(yè)（000558.sz）深度研究報(bào)告圖 4: 各城市項(xiàng)目（gav）比例預(yù)測(cè)圖 5: 各城市項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入（從 2012 后四年）比例預(yù)測(cè)1%

15、2%2%0%7%杭州泰州揚(yáng)州南通南京上海88%資料來(lái)源：公司年報(bào)杭州開(kāi)發(fā)商具有的特點(diǎn)是精品化戰(zhàn)略。這主要是由于杭州市場(chǎng)的成熟度較高、房?jī)r(jià)水平較高以及城市環(huán)境影響，大多數(shù)杭州本土開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品方面都采取精品戰(zhàn)略。而萊茵置業(yè)也沿襲杭州開(kāi)發(fā)商的一貫風(fēng)格，公司的精品戰(zhàn)略也塑造了一些具有品牌意義的項(xiàng)目，為公司的項(xiàng)目拓展奠定基礎(chǔ)。表 2：公司部分高端項(xiàng)目：公司部分高端項(xiàng)目項(xiàng)目城市特色總建筑面積價(jià)格情況揚(yáng)州“瘦西湖唐郡” 揚(yáng)州低密度；瘦西湖70000獨(dú)棟別墅在 1000 萬(wàn)以上南通藏瓏上?！叭R茵美墅”杭州西溪玫瑰南通上海杭州市中心；精裝修大平層一線城市低密度西溪景區(qū)2699733448104499精裝大平層；

16、單價(jià) 25000 元以上疊加別墅單價(jià)在 17000 元左右聯(lián)排別墅單價(jià)在 25000 元左右資料來(lái)源：公司公告2.2 杭州外城市需要補(bǔ)充杭州外城市需要補(bǔ)充公司戰(zhàn)略空間布局上看，項(xiàng)目在南京、上海和杭州三大長(zhǎng)三角省會(huì)直轄市分布。依托在省會(huì)城市分布的地緣優(yōu)勢(shì)，再在長(zhǎng)三角的三四線城市完成布局。所謂的一二線城市建立品牌和維護(hù)地緣網(wǎng)絡(luò)，向三四線城市擴(kuò)張的基礎(chǔ)才穩(wěn)定。由于公司異地項(xiàng)目也拿地較早，因此項(xiàng)目普遍毛利率水平較高，具有一定的安全邊際。同時(shí)也可以看出，異地項(xiàng)目的相對(duì)杭州項(xiàng)目略顯薄弱。在南通、揚(yáng)州、南京和上海分別有兩個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在泰州僅有一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。雖然揚(yáng)州唐郡項(xiàng)目、南通藏瓏項(xiàng)目、南京萊茵小

17、鎮(zhèn)項(xiàng)目等在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ氖袌?chǎng)知名度和美譽(yù)度，但項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)效應(yīng)沒(méi)有形成。而且后期項(xiàng)目的開(kāi)拓跟進(jìn)較慢，公司最近幾年的新開(kāi)拓項(xiàng)目補(bǔ)充不足。根據(jù)一般經(jīng)驗(yàn)，在一般規(guī)模的城市市場(chǎng)占有率在 5%以上的公司才能夠顯示出規(guī)模優(yōu)勢(shì)。因此公司需要加大對(duì)于已進(jìn)入城市的投入和市場(chǎng)維護(hù)。3萊茵置業(yè)（000558.sz）深度研究報(bào)告表 3：省內(nèi)杭州外城市項(xiàng)目情況：省內(nèi)杭州外城市項(xiàng)目情況股權(quán)比總建筑項(xiàng)目毛利率例城市面積gav竣工年月泰州“萊茵東郡一二期”別墅泰州“萊茵東郡三期”揚(yáng)州“瘦西湖唐郡三期”南通“萊茵雅苑”南通藏瓏南京“萊茵鉑郡”上?！叭R茵美墅二期”48.3%28.9%48.4%34.7%36.0%44.2%49.0%

18、100.0%100.0%100.0%100.0%90.0%100.0%100.0%泰州泰州揚(yáng)州南通南通南京上海180,026180,02649,12936,70026,99746,50033,44833321694177295720122014201220132013201320121031231239資料來(lái)源：公司公告增持評(píng)級(jí)，6-12 個(gè)月 4.50 元3.1nav 估值估值持有礦業(yè)公司股份按取得成本計(jì)算，公司項(xiàng)目的 gav 達(dá)到 41.19 億元，扣除凈負(fù)債 10.73 億元后達(dá)到 30.46 億元，折合每股重估凈資產(chǎn) 4.83 元，相較于 2012 年 9 月 24 日的收盤價(jià) 3.7

19、7 元存在一定幅度的折價(jià)。表 4：公司：公司 nav 估值毛利結(jié)轉(zhuǎn)金額結(jié)轉(zhuǎn)面積項(xiàng)目杭州“萊德紳華府”杭州“泊悅府”杭州矩陣國(guó)際杭州“余政掛出 2010（128）號(hào)地塊)杭州西溪玫瑰一期二期杭州西溪玫瑰三期四期泰州“萊茵東郡一二期”別墅泰州“萊茵東郡三期”揚(yáng)州“瘦西湖唐郡三期”南通“萊茵雅苑”南通藏瓏南京“萊茵鉑郡”上?！叭R茵美墅二期”城市杭州杭州杭州杭州杭州杭州泰州泰州揚(yáng)州南通南通南京上海率49.4%48.4%37.3%43.1%41.1%41.1%48.3%28.9%48.4%34.7%36.0%44.2%49.0%gav84084865265612355333216941772957201

20、2e0000120760110135001102013e135308880210490154533043792014e0236638100638012380834302012e00004800304004413108000044142013e563590394820850019600613364016522327831412014e0985801692100255000212503070413132780資料來(lái)源：公司公告萊茵置業(yè)（000558.sz）深度研究報(bào)告3.2 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)我們預(yù)測(cè) 2012 年至 2014 年的每股收益分別為 0.10 元、0.51 元和 0.63元。以 2012 年

21、9 月 20 日的收盤價(jià)計(jì)算，分別對(duì)應(yīng)的 pe 為 39.47 倍，7.47倍和 5.96 倍。2012 年至 2014 年的每股凈資產(chǎn)分別為 1.36 元、1.86 元、2.50元。對(duì)應(yīng) 2012 年 9 月 20 日的 pb 分別為 2.78 倍、2.03 倍和 1.51 倍。表 5：公司財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)：公司財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)資產(chǎn)負(fù)債表單位:百萬(wàn)元利潤(rùn)表單位:百萬(wàn)元會(huì)計(jì)年度流動(dòng)資產(chǎn)現(xiàn)金應(yīng)收賬款其他應(yīng)收款預(yù)付賬款存貨其他流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)期投資固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)其他非流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)流動(dòng)負(fù)債短期借款應(yīng)付賬款其他流動(dòng)負(fù)債非流動(dòng)負(fù)債長(zhǎng)期借款201142303833282137098639292781104462

22、2272574115018348886382012e555550014375000331612270133587132731247691957153812882013e744880411111136500932318262141777145503003243926183815882014e954890031241085001132215254152987059701336341429321081888會(huì)計(jì)年度營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失公允價(jià)值變動(dòng)收益投資凈收益營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)外收入營(yíng)業(yè)外支出利潤(rùn)總額所得稅凈利潤(rùn)少數(shù)股東損益歸屬母公司凈利潤(rùn)ebitdaeps（

23、元）201199372566467021-6027403712052-10621050.102012e961693634367260006832691950-10601020.102013e2518162016488171310004440044412032453194830.512014e2766170418383180580005590055915140884006250.63其他非流動(dòng)負(fù)債250250250220負(fù)債合計(jì)3613481163878078主要財(cái)務(wù)比率少數(shù)股東權(quán)益214204209217會(huì)計(jì)年度20112012e2013e2014e股本630630630630成長(zhǎng)能力資本公積

24、留存收益歸屬母公司股東權(quán)益3013579630196856305151175309151575營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)利潤(rùn)歸屬于母公司凈利潤(rùn)-45.5%-68.2%-63.6%-3.3%-7.8%-2.1%162.1%552.6%428.3%9.8%26.0%25.4%負(fù)債和股東權(quán)益4622587177719870獲利能力毛利率(%)27.0%27.9%35.6%38.4%現(xiàn)金流量表單位:百萬(wàn)元凈利率(%)6.2%6.3%12.7%14.5%會(huì)計(jì)年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流2011-4402012e-10262013e9332014e-1226roe(%)roic(%)7.7%2.8%7.1%1.9%27.1%11

25、.4%25.4%9.6%凈利潤(rùn)5250324408償債能力4萊茵置業(yè)（000558.sz）深度研究報(bào)告折舊攤銷財(cái)務(wù)費(fèi)用投資損失營(yíng)運(yùn)資金變動(dòng)1021-2-4998260-117883105548580-1662資產(chǎn)負(fù)債率(%)凈負(fù)債比率(%)流動(dòng)比率速動(dòng)比率78.2%44.97%1.550.1981.9%58.51%1.700.1782.2%35.03%1.640.2181.8%44.86%1.600.18其他經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流-226816-38營(yíng)運(yùn)能力投資活動(dòng)現(xiàn)金流資本支出長(zhǎng)期投資-8939-103-21107-710-5總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率0.242483.840.182506

26、.310.372508.240.312505.13其他投資現(xiàn)金流-772-4-2每股指標(biāo)（元）籌資活動(dòng)現(xiàn)金流2161144-6081329每股收益(最新攤薄)10.63每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流(最短期借款436506-9471036新攤薄)-0.70-1.631.48-1.94每股凈資產(chǎn)(最新攤長(zhǎng)期借款31650300300薄)1.261.361.862.50普通股增加260000估值比率資本公積增加其他籌資現(xiàn)金流現(xiàn)金凈增加額0-510-3130-121170393040-896p/ep/bev/ebitda38.662.993639.472.78377.472.0385.961.

27、516資料來(lái)源：公司公告公司重點(diǎn)項(xiàng)目情況4.1 杭州萊德紳華府杭州萊德紳華府萊德紳華府，位于主城區(qū)申花板塊核心區(qū)域，南至豐登街，西至益樂(lè)路，靠近西溪濕地和浙大紫金港校區(qū)。項(xiàng)目總占地 35805 平方米，地上總建筑面積約 10 萬(wàn)平方米。共由七幢高層組成，項(xiàng)目的戶型從 90 平方米至 200 平方米均有所配置。項(xiàng)目一共推出 8.95 萬(wàn)平方米（809 套），尚余可售面積 5.09萬(wàn)平方米（451 套）。項(xiàng)目從 2012 年 1 月的月均價(jià) 19268 元/平方米增長(zhǎng)至2012 年 9 月 20836 元/平方米。該項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)企穩(wěn)，未來(lái)具有一定的利潤(rùn)空間。是萊茵置業(yè)（000558.sz）深度研

28、究報(bào)告圖 6: 杭州萊德紳華府項(xiàng)目區(qū)位圖圖 7: 杭州萊德紳華府項(xiàng)目實(shí)景圖資料來(lái)源：google 地圖；公司網(wǎng)站4.2 杭州泊悅府泊悅府總用地面積為 47754 ，總建筑面積 131208 ，由 9 幢高層住宅組成。項(xiàng)目位于余杭區(qū)老余杭鎮(zhèn)中心區(qū)域。由萊茵置業(yè)和浙江萬(wàn)馬集團(tuán)共同來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目未來(lái)總計(jì)貨量也有將近 13 個(gè)億， 2009 年獲取的項(xiàng)目。由于項(xiàng)目位于余杭區(qū)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格不高，屬于剛性需求的產(chǎn)品。圖 8: 杭州泊悅府項(xiàng)目區(qū)位圖杭州泊悅府項(xiàng)目區(qū)位圖圖 9: 杭州泊悅府項(xiàng)目效果圖資料來(lái)源：google 地圖；透明銷售網(wǎng)4.3 杭州西溪玫瑰項(xiàng)目西溪玫瑰項(xiàng)目由杭州中尚置業(yè)和萊茵達(dá)置業(yè)共同開(kāi)發(fā)，項(xiàng)

29、目位于荊長(zhǎng)路，萊茵置業(yè)（000558.sz）深度研究報(bào)告緊鄰五常大道。繞城高速連接天目山路，靈溪隧道直通西湖景區(qū)，靠近西溪國(guó)家濕地，總用地面積 99523 平方米，容積率 1.05，規(guī)劃 289 戶。圖 10: 杭州西溪玫瑰項(xiàng)目區(qū)位圖圖 11: 杭州西溪玫瑰項(xiàng)目效果圖資料來(lái)源：google 地圖；新浪房產(chǎn)網(wǎng)站4.4 揚(yáng)州唐郡項(xiàng)目揚(yáng)州唐郡項(xiàng)目揚(yáng)州唐郡項(xiàng)目地處國(guó)家 4a 級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)蜀岡瘦西湖景區(qū)，北倚平山堂，觀音山，東連瘦西湖，西鄰蜀岡西峰生態(tài)公園。 項(xiàng)目占地 168 畝，由 107棟獨(dú)棟或聯(lián)排別墅以及 1 棟會(huì)所組成。目前待開(kāi)發(fā)的別墅大約 10 棟左右，已開(kāi)發(fā)完成項(xiàng)目基本售罄，目前項(xiàng)目的單套售

30、價(jià)在一千萬(wàn)以上。圖 12: 揚(yáng)州唐郡項(xiàng)目區(qū)位圖揚(yáng)州唐郡項(xiàng)目區(qū)位圖資料來(lái)源：google 地圖；公司網(wǎng)站圖 13: 揚(yáng)州唐郡項(xiàng)目實(shí)景圖萊茵置業(yè)（000558.sz）深度研究報(bào)告4.5 泰州萊茵東郡項(xiàng)目萊茵東郡項(xiàng)目，地處城東大學(xué)城東側(cè)，北倚永定路（原 328 國(guó)道），南臨泰州東西核心干道濟(jì)川路，包含多層、別墅、商鋪。目前在售的是萊茵東郡項(xiàng)目二期的部分別墅項(xiàng)目 129 席高端別墅。目前主推的是高層公寓項(xiàng)目，項(xiàng)目的起價(jià)在 5000 元以下，主要可以滿足市場(chǎng)的剛性需求，受到市場(chǎng)的較大關(guān)注。圖 14:泰州萊茵東郡項(xiàng)目區(qū)位圖泰州萊茵東郡項(xiàng)目區(qū)位圖圖 15: 泰州萊茵東郡項(xiàng)目效果圖資料來(lái)源：google 地圖4.6 南通藏瓏項(xiàng)目南通藏瓏項(xiàng)目位于南通市中心的東西干道青年中路，占地面積 13616.38平米，總建筑面積 27000 平米。藏瓏西臨南通市繁華商業(yè)中心南大街，東靠近貫穿南通主城區(qū)南北中軸線工農(nóng)路，毗鄰文峰公園。藏瓏項(xiàng)目規(guī)劃