房地產(chǎn)復習提綱

1、解釋名詞:1. 容積率：指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。2. 典當與絕賣：典當 是典權人（承典人）支付典金占有出典人的房屋并加以使用和獲得收益的行為，或者是房屋的出典人（所有人）占有、使用、收益的行為。絕賣是指房屋典權人（承典人）按房價向出典人補足典價的差額而取得房屋的所有權的行為。3. 級差地租：級差地租是等量資本投資于等面積的不同等級的土地上所產(chǎn)生的利潤不相同，因而所支付地租也就不同，這樣的差別地租就是級差地租。4. 重置成本：重置成本法，就是在現(xiàn)實條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的評估對象，所需的全部 成本減去評估對象的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟性陳

2、舊貶值后的差額，以其作為評估對 象現(xiàn)實價值的一種評估方法。5. 地役權：是指為使用自己不動產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動產(chǎn)的權利。其一， 地役權是按照當事人的約定設立的用益物權。其二，地役權是存在于他人不動產(chǎn)上的用益物權。其三， 地役權是為了需役地的便利而設立的用益物權。6. 房地產(chǎn)：指土地、建筑物及其他地上定著物，包括實物和依托于實物上的權益。7. 土地使用權出讓與轉(zhuǎn)讓：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。8

3、. 房地產(chǎn)經(jīng)紀人：在房地產(chǎn)機構中直接從事房地產(chǎn)經(jīng)濟業(yè)務的執(zhí)業(yè)人員。9. 房地產(chǎn)經(jīng)營收入:10. 房地產(chǎn)投資決策分析：11. 生地：指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農(nóng)地。12. 熟地：指具有較完善的城市基礎設施且土地平整，能直接在其上進行房屋建設的土地。13. 房地產(chǎn)業(yè)：是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)。14. 物業(yè)管理：指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋 及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序 的活動。15. 稅收：是國家參與社會剩余產(chǎn)品分配的一種規(guī)范形式，其本質(zhì)是國家憑借政治權力，按照法律

4、規(guī)定 的標準，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N手段。稅收的特征：強制性、無償性、固定性16. 房地產(chǎn)產(chǎn)權：以房地產(chǎn)為標的的產(chǎn)權17. 資金的時間價值：資金隨時間推移而增值的性質(zhì)資金具有時間價值的前提條件：（1）經(jīng)過時間的推移（2）經(jīng)過勞動生產(chǎn)的周轉(zhuǎn)。18. 房地產(chǎn)中介服務 是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為 當事人提供居間服務的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。20.房地產(chǎn)市場：從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒訄鏊?，以及一切交易途徑和形式。二、問答題：1 簡述房地產(chǎn)商品的特性。答：位置固定性、使用長期性、投資大量性、增值保

5、值性2. 房地產(chǎn)商品的特殊性：1）土地是房屋的直接物質(zhì)構成要素。2）制約性：由于城市土地的國家所有制，作為商品的知識土地的使用權。3）房屋商品的使用價值在空間上具有固定性。4）房屋價值在很大程度上受土地價值決定，即受經(jīng)濟地理因素制約。3. 房地產(chǎn)市場的特性：1）市場供給的壟斷性 2 ）市場需求的廣泛性和多樣性3 ）市場交易的復雜性 4 ）市場價格與位置密切相關5 ）存在廣泛的經(jīng)濟外部性 6 ）市場信息的不對稱性4 簡述廈門市房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況。廈門房地產(chǎn)的供求關系分析：1、需求：A、經(jīng)濟增長、B、人口增長、C、居民住房消費邊際傾向提高、D投資需求增加、2、供給：A、土地拍賣B、存量土地推出C

6、、開發(fā)速度相對房價分析：A.與同類城市比B收入房價比C與開發(fā)成本、產(chǎn)品品質(zhì)比 D.市場預警 其他影響因素：A.利率升降B.幣值升降C.其他城市房價變動 D.政策因素（如稅收等）5 為什么說房地產(chǎn)證券化是當今世界經(jīng)濟金融證券化的必然趨勢？房地產(chǎn)證券化：是把對房地產(chǎn)的投資用證券的形式予以表示，從而使得投資者與投資對象之間直 接的物權關系轉(zhuǎn)化為債權性質(zhì)的有價證券形式。房地產(chǎn)證券化之所以能成為經(jīng)濟、金融證券化的重要內(nèi)容和主要表現(xiàn)，其直接原因就在于：第一 住房抵押貸款易于實現(xiàn)證券化。第二，抵押貸款證券化囊括了國際金融業(yè)務創(chuàng)新的所有特點，即證券 化、全球化、套購或套利、保值風險分擔以及競爭等特點。第三，銀

7、行調(diào)整資產(chǎn)負債結構的需要。第 四，為改善資本結構，順應資本管制的需要，第五，銀行適應強烈競爭的需要。第六，政府的支持。 活躍于美國二級抵押市場上的三大政府機構通過購買金融的抵押貸款、為抵押貸款的流動提供擔保等 手段，使二級抵押市場更富有效率，保證了房地產(chǎn)抵押債權的流動性，為房地產(chǎn)抵押債權的證券化創(chuàng) 造了良好的外部條件。6 試分別敘述房地產(chǎn)市場長期和短期的供求原理。短期供給特征：在短期之內(nèi)，房地產(chǎn)商品的供給無法一下子大量增加，這是由于在受到需要符合城市 規(guī)劃和政府有關政策措施限制的條件下，改變土地用途、建筑整修或重新開發(fā)，都需要相當長的時間, 因此房地產(chǎn)的價格容易因為市場需求的微小的變化而發(fā)生較

8、大幅度的波動0.長期供給特征：由于在長期，開發(fā)商能夠在符合城市規(guī)劃和有關政策的前提下，通： 用途，以及開發(fā)新的土地等方法來增加市場供給，因此房地產(chǎn)的價格變化相對短期-7 簡述參與房地產(chǎn)回租業(yè)務的利與弊。 對開發(fā)商：利：1）項目未完工，就可回收百分之百的成本。2）可以減少現(xiàn)金流出3）租金可以從納稅收入中扣除4）為回租人提供長期經(jīng)營收益的機會。 弊：1）租金高于抵押貸款的分期付款抵押貸款債務還清就不用還款，但租金是永續(xù)2)的8.簡述參與樓宇按揭各方之間的關系。樓宇按揭各方有開發(fā)商、銀行、購房者。最先涉及到購房者和開發(fā)商的關系， 者與賣者的關系，購房者買房給開發(fā)商錢，你開發(fā)商把房屋的所有權轉(zhuǎn)移給購房

9、者 購房者和開發(fā)商的關系就這么簡單。由于開發(fā)商賣房需要的是一次性拿到房款，但很多購房者不能承擔如此大費用，就需要去銀行貸 款，在符合銀行得條件之后（首付和購房合同是必須的條件），銀行會貸款給購房者，把錢一次性支 付給開發(fā)商，這樣開發(fā)商就拿到了購房款。而之后的還款則是購房者和銀行的關系，與開發(fā)商無關。9 相對于傳統(tǒng)的生產(chǎn)經(jīng)營，資產(chǎn)經(jīng)營和資本經(jīng)營有何特點，其優(yōu)勢何在？資本經(jīng)營相對于生產(chǎn)經(jīng)營來說，資本經(jīng)營具有以下特點：1）資本經(jīng)營是以資本導向為中心的企業(yè)運作機制。2）資本經(jīng)營是以價值形態(tài)為主的管理。3）資本經(jīng)營重視資本的支配和使用而非占有。4）資本經(jīng)營是一種開放式經(jīng)營，注重資本的流動性。5）資本經(jīng)營

10、通過資本組合回避經(jīng)營風險。6）資本經(jīng)營是一種結構優(yōu)化式經(jīng)營。資產(chǎn)經(jīng)營相對于生產(chǎn)經(jīng)營來說，資產(chǎn)經(jīng)營具有以下特點：1）資產(chǎn)經(jīng)營則是在產(chǎn)品經(jīng)營的基礎上，借助于企業(yè)資產(chǎn)的流動與重組而展開的戰(zhàn)略性、超常規(guī)的經(jīng) 營活動。2）資產(chǎn)經(jīng)營的著眼點則是把企業(yè)本身作為商品來生產(chǎn)和經(jīng)營。3）資產(chǎn)經(jīng)營重視的是價值流，關注投資效益和資金的循環(huán)周轉(zhuǎn)與增值。10簡要說明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用。A :地位：房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中是一個極其重要的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)。社會生產(chǎn)與生活離不開房地產(chǎn)，各行各業(yè)和人們居住等都需要有房屋與開發(fā)好的可用土地作為基本活動和生活場所。房地產(chǎn)業(yè) 是世界各國特別是經(jīng)濟發(fā)達國家國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)

11、之一。房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代社會經(jīng)濟系統(tǒng)中的地位，已成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟系統(tǒng)的有機組成部分。在現(xiàn)代社會里，國民經(jīng)濟活動鏈中生產(chǎn)與生活的聯(lián)結，公共投資和個人消費，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化調(diào)整，城市基礎設施 發(fā)展以及城市化經(jīng)濟發(fā)展，無不受到房地產(chǎn)業(yè)的深刻影響。房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化、城市化中興起，形成了獨立的產(chǎn)業(yè)：反過來-它又推動工業(yè)化、城市化以及現(xiàn)代化的發(fā)展。當今世界上，許多國家和地區(qū)，尤其是經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟 繁榮的重要支撐點之一，在國民經(jīng)濟中占有重要位置。我國房地產(chǎn)業(yè)近年來迅速崛起，在國民經(jīng)濟發(fā) 展中發(fā)揮了巨大的作用，其潛在的發(fā)展趨勢預示著它在我國國民經(jīng)濟中具有同樣意義的地位。B :房地產(chǎn)業(yè)的作用

12、：房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面。（1）房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟提供了基本物質(zhì)保證。社會生產(chǎn)的發(fā)展是以房屋及其附屬用地為前提的?？?以說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國民經(jīng)濟發(fā)展的先導和基礎。（2）房地產(chǎn)業(yè)影響著人民的居住水平。住房是人們的基本消費資料，是勞動力再生產(chǎn)必不可少的前提。 因此，能否解決人們的住房問題，以及解決的程度和水平，關系到勞動力再生產(chǎn)的質(zhì)量和社會安定。（3）房地產(chǎn)業(yè)是城市財政的重要來源。（4）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有力地推動金融業(yè)的發(fā)展，使房地產(chǎn)專業(yè)銀行應運而生，房地產(chǎn)財團迅速形成， 為城市經(jīng)濟的繁榮發(fā)展打下堅實的基礎。（5）發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進城市土地的合理配置。（6）房地產(chǎn)業(yè)

13、的改革發(fā)展是中國經(jīng)濟體制全面深化改革的重要基礎。11 按規(guī)定商品房預售必須符合哪些條件？1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證；2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3）投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25測上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;4）辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。12. (1)投資機會選擇： 投資機會尋找、投資機會篩選在結合投資設想尋找投資機會的過程中，開發(fā)商首先要選擇項目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對該城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的認識，尋找投資的可能性，亦即“看地”或“看項目”。此時，開發(fā)商可能面對多種投資的可能性，對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)

14、驗和投資能力，快速地在 頭腦中初步判斷其可行性，以進行投資機會的篩選。細化投資設想，就是對篩選出的投機機會中進一步分析比較，并最終將其投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過 與土地當前的擁有者或使用者、潛在的買家或租戶、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初 步的開發(fā)投資方案，如認為可行，就可以草簽有關合作的意向書。(2) 決策分析：市場分析、項目財務評價市場分析主要分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付 的價格或租金水平。 項目財務評價 則是根據(jù)市場分析的結果以及相關的項目資本結構設計，就項目的 經(jīng)營收入、成本費用與盈利能力進

15、行分析評價。投資決策分析工作，應該在尚未簽署任何協(xié)議之前進 行，以便使開發(fā)商有充分的時間和自由度來考慮有關問題。房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)營開發(fā)前首先要解決的一個重要環(huán)節(jié)，它 是對房地產(chǎn)投資項目的一些根本性問題，諸如建設地點的選擇、投資方案的確定等重大問題做出判斷 和決定，是房地產(chǎn)開發(fā)公司能否生存的關鍵，是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷發(fā)展的關鍵。一、房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營的必然性在經(jīng)歷了前幾年大幅度回落與盤整之后，中國的房地產(chǎn)業(yè)有望步出低谷，同時伴隨我國城鎮(zhèn)居民 住房制度改革的不斷深入，居民住房消費將成為能否啟動房地產(chǎn)市場的關鍵。為了鼓勵人們購買商品 房，有關政策與措施相繼出臺，然而卻并未

16、給人們帶來期望中的神效，商品房積壓日益嚴重，目前全 國商品房總積壓面積已直逼 7000萬平方米大關。要使得存量空置商品房能盡快消化，首要任務就是要 分析造成空置商品房的根本的原因。無論從房地產(chǎn)市場的總體，還是從空置的個盤的情況來看，造成 空置的原因是多方面的，有經(jīng)營者的問題、有消費者的問題、有工程的問題、有設計的問題、有政策 的問題、有環(huán)境的問題等等，但總體上可以分為市場因素和非市場因素兩大類。其中市場的因素對于 企業(yè)個體來講，在短期內(nèi)是很難加以改變的。而有些因素則是經(jīng)營者本身的原因造成的，它能夠通過 改革經(jīng)營理念、管理操作方式加以改變。不容忽視，針對當前市場上空置商品房的問題，各地政府已 經(jīng)

17、實施了許多有效的政策；開發(fā)商為了盡快消化空置樓盤，也采取了靈活的付款方式、降低房價等措 施。但是，空置商品房的現(xiàn)狀還沒有從根本上得到解決。事實證明，政策措施提供的良好環(huán)境，是房 地產(chǎn)市場發(fā)展和空置商品房消化不可缺少的，但并不能以此來代替房地產(chǎn)企業(yè)的自身努力?？罩蒙唐?房的消化是一個大的社會系統(tǒng)工程，對這一問題的解決，還要求市場的主體房地產(chǎn)企業(yè)充分發(fā)揮自己 的主觀能動性，提高經(jīng)營管理水平，探索房地產(chǎn)領域經(jīng)營管理的新路子。我們認為，在目前房地產(chǎn)市 場發(fā)展的今天，資產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)探索解決存量空置商品房的一個新思路。資產(chǎn)經(jīng)營不是把生產(chǎn)要素從而資本要素簡單加總，資產(chǎn)經(jīng)營的管理操作的具體內(nèi)容正是不斷調(diào)

18、整 各資本要素間的比例、布局，不斷優(yōu)化資本的運動結構，這包括：產(chǎn)業(yè)結構、組織結構、技術結構、 時空結構，規(guī)模結構，乃至經(jīng)營結構、市場結構等等。我們不難理解，資本結構優(yōu)化與否是企業(yè)整體 素質(zhì)高低的根本體現(xiàn)。只有資本結構的不斷優(yōu)化，才能實現(xiàn)良性循環(huán)，保證投資一一增值一一一更大 投資一一更大增值的鏈條不斷。資本的特征是無孔不入，在一定條件下，社會上各類可用于生產(chǎn)和經(jīng)營活動的要素都可能轉(zhuǎn)化為 資本，成為賺錢、增值的手段。不僅企業(yè)的機器設備等存量資產(chǎn)是資本的重要要素，名人、名廠、名 品、知識、信息、技術、人才、社會關系、政策差異等等，都可以作為重要的資本要素運作。如何讓 這些要素不閑置、不浪費，如何讓有

19、形、無形，物質(zhì)、精神的因素都溶入企業(yè)發(fā)展潮流，這不僅包括 企業(yè)自有資金的運營，還包括對社會資本的運營；不僅關注商品、資金的經(jīng)營，更要關注資產(chǎn)、產(chǎn)權 的經(jīng)營。因而，資產(chǎn)經(jīng)營不僅是企業(yè)經(jīng)營的理念，更是管理的手段、方針、技巧和過程。資產(chǎn)經(jīng)營的重要目標是獲得最高投資回報率，實現(xiàn)價值的最大增值，因而集中反映在資產(chǎn)的保值 增值能力上。與傳統(tǒng)的企業(yè)考核辦法相比較，它不只是包含了重視銷售總額、利稅總額，更重視資本 的投入水平，這正說明了只有結合資本投入水平，用投資回報率即總預付資本的回報率才能完整地、 真實地說明企業(yè)的績效。因此，我們可以說，從生產(chǎn)經(jīng)營邁向資產(chǎn)經(jīng)營中現(xiàn)代企業(yè)運營方式的變化，從而企業(yè)管理的創(chuàng)新，

20、 資產(chǎn)經(jīng)營命題的確立必將帶動企業(yè)管理模式的整體創(chuàng)新，標志著企業(yè)管理思想和實踐的新的飛躍。一 般說來，資產(chǎn)經(jīng)營具有以下六個放大效應：1 結構放大效應。資產(chǎn)經(jīng)營跳出了傳統(tǒng)的只對產(chǎn)品進行生產(chǎn)經(jīng)營提供勞務的模式，對經(jīng)營對象 作了極大擴展，它把廠房、設備、產(chǎn)品、貨幣、債權等有形資產(chǎn)，以及商標、專利、技術、人才、商 譽、管理、營銷網(wǎng)絡等無形資產(chǎn)全部利用起來，通過在資本市場上的運作，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和資 產(chǎn)的快速增值。把經(jīng)營對象由單一的產(chǎn)品或勞務的簡單結構，擴大到了創(chuàng)造經(jīng)濟效益的所有生產(chǎn)環(huán)節(jié) 和生產(chǎn)要素，從而形成企業(yè)利潤的立體結構，推動企業(yè)的調(diào)整增長。2 .交易放大效應。隨著經(jīng)營對象的擴大和完善，資產(chǎn)經(jīng)營

21、的交易規(guī)模也隨之急速擴大，交易量 與產(chǎn)品經(jīng)營相比往往會呈現(xiàn)幾何級數(shù)的增長，這是產(chǎn)品經(jīng)營所無法比擬的。3 .市場放大效應。在資本市場日趨國際化的今天，由于資產(chǎn)經(jīng)營是通過價值形態(tài)、資本形態(tài)的 交易方式進行的，不僅可以運用資本市場的各種投資工具，還可利用資本市場特有的流動性強，不受 空間、時間的特點，與世界上任何地方進行交易，在這種意義上，市場容量幾乎是無限地擴大。4 融資放大效應。資產(chǎn)經(jīng)營把產(chǎn)業(yè)資本與金融資本結合起來進行融資，與一般融資方式相比， 具有非常明顯的特點：一是直接融資，它依托資本市場進行，資金來源面廣；二是融資工具多元化， 可根據(jù)條件和時機，靈活運用配股、注資、分拆、可轉(zhuǎn)換債券、股份出

22、售等各種融資工具；三是資金 量大；四是股本型，無負債，可增強企業(yè)財務基礎；五是無次數(shù)限制，只要企業(yè)經(jīng)營好，在資本市場 上進行擴股和配售基本上不受時間約束；六是具有兼容性，它不排斥一般融資方式，而且成功的資產(chǎn) 經(jīng)營還可以提高企業(yè)知名度和資信，更有利于企業(yè)進行其他方式的融資。5 時間放大效應。產(chǎn)品經(jīng)營從建設、生產(chǎn)到銷售，投資回收需要較長的周期。而資產(chǎn)經(jīng)營由于 它一般經(jīng)營已進入銷售階段且有3年以上盈利佳績的資產(chǎn)，因此它的投入和產(chǎn)出的周期集中在一個特 定的時間中，然后在特定的市場交易中釋放出來。因此投入產(chǎn)出時間大為縮短，這也意味著資金循環(huán) 的時速大大擴大。6效益放大效應。資產(chǎn)經(jīng)營通過對資產(chǎn)存量和增量進

23、行管理、重組和交易，可在短期內(nèi)使資產(chǎn)獲 得最大限度的增值，為企業(yè)帶來巨大收益。資產(chǎn)經(jīng)營的交易有另一個特點，就是其交易不是以資產(chǎn)的 當時實際價值進行，而是以溢價方式進行，不僅包括了當時價值，還能提交獲得未來價值和利潤，這 就使資產(chǎn)經(jīng)營的投入產(chǎn)出比大大提高。世界大企業(yè)的發(fā)展歷史和資產(chǎn)經(jīng)營的功能作用已經(jīng)揭示，資產(chǎn)經(jīng)營是迅速擴大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的捷 徑，國有房地產(chǎn)企業(yè)只有依靠資產(chǎn)經(jīng)營這個翅膀，才能實現(xiàn)長足發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)無論現(xiàn)在和將來，都是我國國民經(jīng)濟的重要部分，為此我們需要將資產(chǎn)經(jīng)營思路延伸到 房地產(chǎn)企業(yè)的運作上來。這是因為：1 推進房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營，能夠形成解決存量空置商品房消化問題的一個新思路。在目前我

24、國房 地產(chǎn)市場發(fā)展的初期階段，相當數(shù)量的空置商品房的存在，對于國家和企業(yè)來說都是一個沉重的負擔。 對于企業(yè)來說，造成大量自有資金和銀行借貸資金的積壓，必須負擔沉重的銀行利息，不僅影響到企 業(yè)的聲譽和品牌，還嚴重影響到了企業(yè)的生存和發(fā)展；對于國家來講，大量資金在房地產(chǎn)業(yè)中的沉淀， 不僅會影響到國家的投資環(huán)境及其對外形象，而且會對整個國民經(jīng)濟的正常運作產(chǎn)生負面影響。因此， 這些空置商品房的消化，是政府和開發(fā)商的迫切的希望。2 建立股份制專業(yè)性的房地產(chǎn)經(jīng)營公司，可以成為存量空置商品房資產(chǎn)經(jīng)營的一種組織形式。 存量空置商品房的資產(chǎn)經(jīng)營的運作，無論是生產(chǎn)經(jīng)營，還是資產(chǎn)經(jīng)營管理，作為實施管理的主體一一 企

25、業(yè)，必須是以適應市場經(jīng)濟體制為前提的，而股份制公司是市場經(jīng)濟條件下的產(chǎn)物，所以，可以采 用股份制模式構建房地產(chǎn)專業(yè)性經(jīng)營管理公司運作存量空置商品房。股份制企業(yè)的主要優(yōu)越性：一是 籌措規(guī)模資本的有效模式，使需要巨額資本的產(chǎn)業(yè)得以建立；二是股份制公司更有一套嚴密的管理組 織，能夠保證大規(guī)模的有效經(jīng)營；三是股份制公司的建立可以兼顧各方面投資股東的利益，使各方面 都能獲得比獨立操作更大的利益；四是股份制公司有利于資本產(chǎn)權的社會化和公眾化，為資產(chǎn)重組而 形成集團化企業(yè)的資產(chǎn)經(jīng)營提供了前提和鋪墊。所以純市場化的股份制公司的運作，將可以成為進行 房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營的管理和操作主體。而且以資產(chǎn)經(jīng)營為主要方式的納市

26、場化的股份制公司是追求房地 產(chǎn)最大的利益、促進房地產(chǎn)最大增值的保證。在大量存量房地產(chǎn)積壓、國有資產(chǎn)處于隱性流失的今天， 公司的主要目標將是盤活存量。通過盤活存量，使處于閑置或半閑置的資產(chǎn)得以流動，并在流動中得 以增值后，公司將通過其管理行為，形成有上海特色的房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式，并將該模式與國際市場 接軌。房地產(chǎn)作為一種特殊的資產(chǎn)，特別是作為一些因種種原因空置，成為存量空置商品房的不良資產(chǎn), 在資本市場上通過股份制的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)營管理公司進行資產(chǎn)重組、租賃、托管等形式，以優(yōu)化配置、 動態(tài)調(diào)整等手段，通過綜合運營以追求最大利潤和資產(chǎn)最大增值為目標的資產(chǎn)經(jīng)營管理模式，這是一 個全新的領域。因此，在這

27、一新的領域中，必須加強理論研究，根據(jù)資產(chǎn)經(jīng)營的原則，運用資產(chǎn)重組 股份制的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)營管理公司的運作，形成其資產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)?；罂缍鹊馁Y產(chǎn)重組、專業(yè)化市場 營銷組合、規(guī)范和系統(tǒng)化的物業(yè)管理及國際化的金融合作等的綜合模式。綜合運用資產(chǎn)經(jīng)營的各種方 式，以存量空置商品房為經(jīng)營對象，搞活存量房地產(chǎn)，使其產(chǎn)生效益，進而將不良資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為良性 資產(chǎn)。二、房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營方式選擇一般說來，資產(chǎn)經(jīng)營的主要方式和途徑主要有如下幾種（）上市經(jīng)營上市經(jīng)營是指將資產(chǎn)進行整合重組，對外公開招募股份，在證券市場上市交易。這是資產(chǎn)經(jīng)營的 一種主要方式。企業(yè)上市既可以公開發(fā)行股票直接上市，也可以通過買殼等形式間接上市。這樣企

28、業(yè) 可以在證券市場源源不斷籌集資本、開展資產(chǎn)經(jīng)營，且隨企業(yè)的發(fā)展可以不斷地注入新資產(chǎn)，也可以 發(fā)行新股，在時機成熟時還可以將部分業(yè)務分拆獨立上市，使整個集團不斷成長壯大。通過股市籌資， 不僅不要還本、無固定支付股息的約束，而且增（二）兼并與收購這是指一家企業(yè)，部分地甚至全部地獲得另一家企業(yè)的資產(chǎn)。資擴股相對靈活，從而可以增強企業(yè)財 務基礎。只要企業(yè)經(jīng)營得好，注資和分拆上市時通過溢價可使企業(yè)經(jīng)營得到較高回報。如香港華資首 富李嘉誠，以發(fā)展房地產(chǎn)為主業(yè)，同時通過收購兼并，重組上市，形成了以長江實業(yè)、和黃等三只香 港恒生指數(shù)為主的上市公司體系，在不到3 0年時間內(nèi)，聚集了市值達60 0 0億港元的龐

29、大資產(chǎn)，其每年產(chǎn)值甚至超過了國內(nèi)一些大城市。需要注意的是：上市經(jīng)營可在國內(nèi)證券市場或國外證券市場操作。美國經(jīng)濟學家、諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者喬治斯蒂格勒曾說：“一個企業(yè)通過兼并其競爭對手的途徑成為巨型企業(yè)是現(xiàn)代經(jīng)濟史上的突出現(xiàn)象”?！皫缀鯖]有一家大公司主要依靠內(nèi)部擴張成長起來的”。兼并與收購可以通過多種方式來實現(xiàn)：一是以現(xiàn) 金購買資產(chǎn)；二是以現(xiàn)金購買股票；三是以股票換取資產(chǎn)；四是用股票換取股票。后兩種方式雖然互 換股票的數(shù)額完全相同，但實際上在各自企業(yè)資產(chǎn)中所占的比例卻各異，從而達到取得控股權的目的。（三）產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓對不需要或不符合經(jīng)營策略方向的業(yè)務或資產(chǎn)，在需要籌措資金，或資產(chǎn)的市場較為理想時，可

30、以考 慮進行產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓出售。從某種程度來說，產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)經(jīng)營的最終實現(xiàn)環(huán)節(jié)，是資產(chǎn)經(jīng)營的關鍵內(nèi) 容。產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的對象可以是兼并收來的資產(chǎn)，經(jīng)過調(diào)整，可將其中優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)直接出售套現(xiàn)，如中信泰 富將恒昌大廈和投資股份高價出售，分得現(xiàn)金股息11. 7億港元，部分地應付了收購資金需求。同時，對于效益較差的資產(chǎn)，在重組和加強管理后，待時機成熟時也可出售。產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)也可以是企業(yè) 原有的資產(chǎn)，對于那些增長潛力有限，或?qū)ζ髽I(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略關聯(lián)不大的資產(chǎn)，可以通過轉(zhuǎn)讓獲得資 金，用來發(fā)展新的或效益更好的項目。產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓可以在證券市場實現(xiàn)，也可以在產(chǎn)權交易市場、資本 市場上實現(xiàn)。（四）租賃與托管這是指以法人財產(chǎn)權為基

31、礎，以短期經(jīng)營利潤為指標的經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓，托管是租賃的延伸和完善。租賃 和托管也是一種企業(yè)資產(chǎn)市場化運作方式，它們并未改變資產(chǎn)所有權的性質(zhì)，而經(jīng)營權和處置權發(fā)生 了有條件的轉(zhuǎn)移，并在租賃和托管過程中雙方都能受益。作為租賃方和受托方，可以憑借其管理才能 進而以較少的投入，借助他人資產(chǎn)進行經(jīng)營，從而達到獲取經(jīng)濟利益的目的。作為被租方和委托方， 可改善原有資產(chǎn)的盈利狀況，獲得收益。（五）投資基金組建方向性投資基金，在各地市場上配售上市，吸引國際中小投資者的資金，投向獲利較高的項 目，也是一種資產(chǎn)經(jīng)營的方式?；饘儆陂L期性股本融資方式，適宜長期性投資項目，并可獲得戰(zhàn)略 投資者的資金、技術及管理，且不影響企

32、業(yè)資產(chǎn)負債比例。目前，這種方式國有企業(yè)運用較少，但就 長遠而言則大有發(fā)展前途。（六）抵押經(jīng)營抵押可在短期內(nèi)彌補企業(yè)的資金量的不足，使企業(yè)得以將固定資產(chǎn)折價進入流動資產(chǎn)，共同支持企業(yè) 的發(fā)展需要。但企業(yè)面臨貸款利息過重，至U期需要將資產(chǎn)套現(xiàn)還款，從而對企業(yè)發(fā)展不利，這是由于 企業(yè)要承擔較大的投資盈利風險的緣故。由于每種資產(chǎn)經(jīng)營的方式都有相應的優(yōu)、劣勢，故現(xiàn)代資產(chǎn)經(jīng)營注重多種方式的組合運用，使之 達到以小控大、資產(chǎn)迅速擴張、效益迅速增長的目的。要搞好資產(chǎn)經(jīng)營，必須注意以下幾點：一是選 好選準項目。項目選得好，資產(chǎn)經(jīng)營就成功了一半。要選好選準項目，就必須進行充分的市場調(diào)查和科學客觀的項目論證，組織專

33、門力量開展此項專業(yè)性的工作，為投資決策提供科學的參考依據(jù)。事實 證明，資產(chǎn)經(jīng)營搞得比較成功的公司都以相當大的投入來抓好這個環(huán)節(jié)。二是抓好企業(yè)經(jīng)營管理。無 論是不直接介入企業(yè)經(jīng)營管理的股權交易業(yè)務，還是涉及企業(yè)經(jīng)營管理的活動，企業(yè)經(jīng)營管理的狀況 都是關鍵因素。只有槍業(yè)經(jīng)營管理處于良好的狀況，資產(chǎn)經(jīng)營才能順利進行。大多數(shù)投資項目的效益 得到保證，資產(chǎn)經(jīng)營才能進入良性循環(huán)。三是組織好從事資產(chǎn)經(jīng)營的力量和渠道。無論是哪種方式的 資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務都涉及大量專業(yè)性操作業(yè)務，如招股、注資、分拆資產(chǎn)等等；同時產(chǎn)生的交易是實現(xiàn)資 產(chǎn)經(jīng)營效果的最終環(huán)節(jié)，能否便捷及時地購入或賣出有關的資產(chǎn)，對資產(chǎn)經(jīng)營的順利進行具有關鍵

34、影 響。因此，應當組織專業(yè)力量來從事資本市場的具體操作事務，并在資本市場和產(chǎn)權交易市場設立自 己的交易渠道，使資產(chǎn)經(jīng)營渠道從操作到交易都能順暢便利。10簡要說明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用正確認識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用，對房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的實踐活動都具有重要的現(xiàn)實意義。1 .房地產(chǎn)業(yè)的地位房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中是一個極其重要的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)。社會生產(chǎn)與生活離不開房地產(chǎn)，各 行各業(yè)和人們居住等都需要有房屋與開發(fā)好的可用土地作為基本活動和生活場所。房屋及其附屬用地 乃是人們生產(chǎn)與生活的基本載體。房地產(chǎn)業(yè)是世界各國特別是經(jīng)濟發(fā)達國家國民

35、經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之O房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代社會經(jīng)濟系統(tǒng)中的地位.已不僅僅是其固有的承載體的意義，而且巳成為現(xiàn)代社會經(jīng)濟系統(tǒng)的有機組成部分。在現(xiàn)代社會里，國民經(jīng)濟活動鏈中生產(chǎn)與生活的聯(lián)結，公共投資和個人消 費，產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化調(diào)整城市基礎設簏發(fā)展以及城市化經(jīng)濟發(fā)展，無不受到房地產(chǎn)業(yè)的深刻影響。房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化、城市化中興起，形成了獨立的產(chǎn)業(yè)：反過來-它又推動工業(yè)化、城市化以及現(xiàn)代化的發(fā)展；當今世界上，許多國家和地區(qū)，尤其是經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟 繁榮的重要支撐點之一，在國民經(jīng)濟中占有重要位置。我國房地產(chǎn)業(yè)近年來迅速崛起，在國民經(jīng)濟發(fā) 展中發(fā)揮了巨大的作用，其潛在的發(fā)展趨勢預示著它在我國國民

36、經(jīng)濟中具有同樣意義的地位。2 房地產(chǎn)業(yè)的作用房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面。(1)房地產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟提供了基本物質(zhì)保證。社會生產(chǎn)的發(fā)展是以房屋及其附屬用地為前提的。而 房地產(chǎn)業(yè)正是一個從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理的行業(yè)，可以說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是國民經(jīng)濟發(fā)展的 先導和基礎。(2) 房地產(chǎn)業(yè)影響著人民的居住水平。社會經(jīng)濟活動以人為主體，以人為目的。住房是人們的基本 消費資料.是勞動力再生產(chǎn)必不可少的前提。因此，能否解決人們的住房問題，以及解決的程度和水 平，關系到勞動力再生產(chǎn)的質(zhì)量和社會安定。住房問題始終是人們最關心的問題之一。加速住房建設， 改善居住條件，。是我們社會主義生產(chǎn)的根

37、本目的所要求的。(3) 房地產(chǎn)業(yè)是城市財政的重要來源。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，能為城市財政提供穩(wěn)定而持久的財源。除 了映在財政上的直接收益外房地產(chǎn)業(yè)還以多種間接方式開辟了城市建設的資金渠道。這包括逐步把 城建資金納入綜合開發(fā)資金循環(huán)，使城市基礎設蔥建設與房地產(chǎn)開發(fā)緊密、協(xié)調(diào)地聯(lián)系起來。通過綜 合開發(fā)既收到街景房貌同步改善的效果，叉能回收一部分資金，還原于城市建設。(4) 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能促進其他行業(yè)的發(fā)展建筑業(yè)生產(chǎn)建筑產(chǎn)品，創(chuàng)造價值；房地產(chǎn)業(yè)推銷產(chǎn)品， 實現(xiàn)價值促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以給建筑業(yè)提供再生產(chǎn)資金；而建筑業(yè)的發(fā)展又可以帶動建材業(yè)的 發(fā)展.促進鋼鐵和機械等基礎工業(yè)的發(fā)展；并可帶動諸如交通運輸業(yè)、

38、郵電業(yè)、公用事業(yè)、市政園林、 家具、家用電器及保險業(yè)等方面的相應發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)還可為商業(yè)、服務業(yè)等城市第三產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展提供以住房為主的生產(chǎn)資料。此外，房屋商品化要求金融業(yè)發(fā)揮融通資金的作用開展房地 產(chǎn)信貸業(yè)務，進而經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的有價證券。因而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有力地推動金融業(yè)的發(fā)展，使 房地產(chǎn)專業(yè)銀行應運而生，房地產(chǎn)財團迅速形成，為城市經(jīng)濟的繁榮發(fā)展打下堅實的基礎。(5) 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)可以促進城市土地的合理配置。在中國傳統(tǒng)的產(chǎn)品計劃體制下，中國城市土地基 本上都是無償使用的，這等于失去了城市土地的地租約束。在大力發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的形勢下， 要求重新建立城市地租約束機制，以便控制城市

39、用地的盲目擴大，減少各單位征用土地寬打?qū)捤?、?征少用、早征遲用、征而不用的浪費現(xiàn)象；促進城市用地的重新調(diào)整、布局，做好城市地產(chǎn)資源的合 理配置。通過房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)在機制的完善和全面發(fā)展，能有效地調(diào)整各種城市經(jīng)濟關系。(6) 房地產(chǎn)業(yè)的改革發(fā)展是中國經(jīng)濟體制全面深化改革的重要基礎。中國房地產(chǎn)業(yè)的改革發(fā)展，為 經(jīng)濟體制改革的深入發(fā)展創(chuàng)造了必要的條件，對中國社會主義現(xiàn)代化建設事業(yè)具有重要意義。對此， 我們可以從以下幾個方面來加以認識。房地產(chǎn)業(yè)的改革發(fā)展可以促進社會消費結構的合理化。中國由于住房這個大商品沒有進入消費市場領域，因而導致了中國消費結構極不合理.一般居民住房支出只占家庭收入的I。5 %3%,而在其他國家，如美國、法國等，住房支出都占家庭收入的 25 %30 %。由于房屋租金太低，買房不如租房， 人們有了錢就投向住房以外的其他消費品，造成超前消費的問題.引起物價上漲.從而形成了通貨膨 脹的潛在威脅。因此，中國的住房制度迫切需要加快改革步伐.朝住房商品化的方向發(fā)展.使住房消 費占家庭總梢贊的比例趨向合理，以便抑制對其他消費品的不合理需求，使社會消費結構趨向于臺理 化。房地產(chǎn)業(yè)具有較強的投資導向作用。從