文化古鎮(zhèn)案例研究彝人古鎮(zhèn)

1、文化旅游專題之文化古鎮(zhèn)彝人古鎮(zhèn)n宋大理國(guó)高氏相族宋大理國(guó)高氏相族890年前德江城，為古鎮(zhèn)年前德江城，為古鎮(zhèn)建設(shè)提供了依據(jù)建設(shè)提供了依據(jù)在890年前，宋代大理國(guó)高氏相族曾在威楚（今楚雄）西北二公里建德江城，但是由于戰(zhàn)亂、自然災(zāi)害等原因，古城已蕩然無存 大理國(guó)時(shí)期，是彝族發(fā)展過程中一個(gè)極為重要的階段。在這一時(shí)期，彝族的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化都得到了全面的發(fā)展【項(xiàng)目背景】匯通地產(chǎn)為響應(yīng)楚雄政府號(hào)召，以開發(fā)彝族文化產(chǎn)業(yè)為切入點(diǎn)，在“德江城”舊址上打造滇西旅游的新目的地n政府大力支持彝族文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為古鎮(zhèn)政府大力支持彝族文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為古鎮(zhèn)建設(shè)找到靈魂建設(shè)找到靈魂在建設(shè)旅游強(qiáng)省的發(fā)展過程中，各地依托地域

2、民族文化優(yōu)勢(shì)，相繼打造出了納西族（麗江）、白族（大理）、藏族（迪慶）等民族文化為主題的旅游區(qū)，成效卓著然而由于歷史原因，特別是廣大彝族民眾居住分散的情況，在楚雄彝州尚未成型一個(gè)規(guī)?；⒂杏绊懥Φ囊妥逦幕d體楚雄州委、州人民政府提出了“打造彝族文化精品，發(fā)展彝族文化產(chǎn)業(yè)，建設(shè)彝族文化名州”的目標(biāo)，想要大力開展特色旅游業(yè) 為響應(yīng)省委、省政府號(hào)召，實(shí)現(xiàn)楚雄州委、州政府的目標(biāo)，為了挽救和保留那些具有歷史和社會(huì)價(jià)值的民族文化；楚雄匯通古鎮(zhèn)文化旅游開發(fā)有限公司以開發(fā)彝族文化產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展切入點(diǎn)，在大理國(guó)德江城舊址，把民族文化、建筑文化、旅游文化相結(jié)合，開發(fā)建設(shè)集民族性、地域性、時(shí)代性為一體的地產(chǎn)文化精品項(xiàng)目

3、【開發(fā)商背景】匯通地產(chǎn)是以開發(fā)中國(guó)傳統(tǒng)建筑文化、人文文化為主的，擁有六家全資子公司的民營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)商 楚雄匯通古鎮(zhèn)文化旅游開發(fā)有限公司是以開發(fā)中國(guó)傳統(tǒng)建筑文化、人文文化為主的地產(chǎn)開發(fā)商 公司性質(zhì)：民營(yíng)企業(yè) 基本概況：成立于2003年2月，注冊(cè)資本金5000萬 主營(yíng)業(yè)務(wù)：旅游資源綜合開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游、商貿(mào)、酒店經(jīng)營(yíng)的 將建設(shè)10座古鎮(zhèn)：云南大姚“石羊古鎮(zhèn)”、重慶長(zhǎng)壽區(qū)“長(zhǎng)壽古鎮(zhèn)”、河北唐山灤縣“灤州古城”等 開發(fā)彝人古鎮(zhèn)屬于楚雄州政開發(fā)彝人古鎮(zhèn)屬于楚雄州政府招商引資過去的，享受了府招商引資過去的，享受了低地價(jià)的優(yōu)惠政策低地價(jià)的優(yōu)惠政策楚雄匯通古鎮(zhèn)文化旅游開發(fā)有限公司楚雄彝人古鎮(zhèn)旅游開發(fā)有限公

4、司楚雄偉光匯通物業(yè)管理公司楚雄彝人古鎮(zhèn)旅游商貿(mào)會(huì)展有限公司石羊古鎮(zhèn)旅游開發(fā)有限公司重慶長(zhǎng)壽古鎮(zhèn)旅游開發(fā)有限公司唐山灤州古鎮(zhèn)置業(yè)有限公司【區(qū)位及規(guī)?！宽?xiàng)目處在“滇西旅游黃金線”上，總占地約3000畝，是集商業(yè)、居住和文化的于一體的大型文化旅游地產(chǎn) 區(qū)位極佳，交通便捷區(qū)位極佳，交通便捷 位于云南楚雄市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是“滇西旅游黃金線”的門戶 從楚雄彝人古鎮(zhèn)東去昆明車行100分鐘，西至大理車行80分鐘，均為高等級(jí)公路，交通便捷n項(xiàng)目四至及規(guī)模：項(xiàng)目四至及規(guī)模：西鄰龍川江，南面永安大道，東接太陽歷公園，北臨楚大高速公路。緊鄰楚雄市開發(fā)區(qū)管委會(huì)，地處楚雄州政府政務(wù)中心旁總占地約3161畝，總建筑面積1

5、50萬平方米，總投資32億元麗江麗江大理大理昆明昆明彝人古鎮(zhèn)彝人古鎮(zhèn)龍川江龍川江永安大道永安大道太陽歷公園太陽歷公園楚大高速公路楚大高速公路 分分8期開發(fā)建設(shè)：期開發(fā)建設(shè)： 1、2期占地243畝，建面約15萬平（商業(yè)面積約5萬平）總投資3.2億元，于2005年初動(dòng)工，已在2006年底建成并投入使用； 3、4、5、6、7期占地1109.5畝，建面約70萬平（其中商業(yè)建面16萬平，住宅建面52萬平，公建面積2萬平），于2007年春動(dòng)工，于2011年底全部竣工 8期劃出專用地200畝，擬投資6000萬元，成立專業(yè)的會(huì)展中心【規(guī)劃布局】項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，分8期實(shí)施建設(shè)；利用威楚大道和兩條水系形成“中間

6、商業(yè)、兩側(cè)住宅”的商住分區(qū)格局3-7期期1-2期期8期期威楚大道住宅住宅住宅住宅商業(yè)商業(yè)茶花溪清明河【核心設(shè)施】以“高氏相府德江城”彝族文化為主線，集觀光、會(huì)議、住宿、影視拍攝等功能于一體，形成古鎮(zhèn)的景觀主軸高氏相府：婚宴高氏相府文化 望江樓：博物館觀光楚雄歷史文化土司府：營(yíng)銷展示中心、電影基地室內(nèi)戲拍攝彝族土司文化彝人部落村：旅游、觀光、購(gòu)物彝族建筑、市井、原生態(tài)生活文化畢摩文化廣場(chǎng)（雕塑）：舉辦節(jié)慶活動(dòng)彝族民間傳說核心設(shè)施及功能核心設(shè)施及功能彝族文化分類表達(dá)彝族文化分類表達(dá)3-7期期1-2期期8期期德江城（望江樓）廟會(huì)廣場(chǎng)祖廟高氏相府畢摩文化廣場(chǎng)威楚樓（彝王宮）彝人部落土司府清明河桃花溪茶

7、花溪威楚樓：五星級(jí)酒店（會(huì)議、住宿）彝族歌舞、服飾文化祖廟及廟會(huì)廣場(chǎng)：舉辦節(jié)慶活動(dòng)彝族祭祀活動(dòng)演出【功能業(yè)態(tài)商鋪及酒店】建面占比約為25，成功塑造環(huán)境，為地產(chǎn)搭建價(jià)值平臺(tái)商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)畫室娛樂項(xiàng)目餐館 酒店、客棧商鋪（手工藝品、餐飲）酒吧、茶吧水上娛樂兒童游樂畫廊客棧酒店酒吧珠寶玉器燒烤美食街餐館住住宅宅住宅住宅住宅住宅商商鋪鋪及及酒酒店店【功能業(yè)態(tài)住宅】 建面占比約為75，按照物業(yè)形態(tài)的不同，區(qū)分為別墅、多層和高層住宅區(qū)高檔別墅區(qū)高檔別墅區(qū)多層住宅區(qū)多層住宅區(qū)高層住宅區(qū)高層住宅區(qū)產(chǎn)品形式面積區(qū)間特色院落：云南民居半顆印、一顆印、三坊一照壁、四合五天井及北京三合院、北京四合院一進(jìn)院、北京四合

8、院兩進(jìn)院等別墅：聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟特色院落：230-900平方米/戶，別墅：230-300平方米/戶5.6層多層80-150平方米/戶，40多種戶型17-18層的小高層和25-33層的高層40-140平方米/戶高高檔檔別別墅墅區(qū)區(qū)多層住多層住宅區(qū)宅區(qū)高層住高層住宅區(qū)宅區(qū)【運(yùn)營(yíng)管理】成立各類管理公司；按照經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分區(qū)銷售，必要時(shí)對(duì)商鋪采用“售后返租”的經(jīng)營(yíng)管理模式 建成后期統(tǒng)一運(yùn)作，成立專門的管理公司，成立了專門的旅游公司、會(huì)展公司、招商公司和物業(yè)公司 按經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分區(qū)銷售，有選擇性地對(duì)商鋪采用“售后返租”的經(jīng)營(yíng)模式，既保證了業(yè)主的收益問題，也保證了古鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)范化 缺乏統(tǒng)一運(yùn)作和管理：古鎮(zhèn)雖然

9、打著“古鎮(zhèn)”的招牌，但是并不是仿古建筑，或者是在大景點(diǎn)里面做一個(gè)小景點(diǎn)，亦或者只是負(fù)責(zé)建設(shè)和銷售 如大理南國(guó)城，珠江源古城，以及昆明的官渡古鎮(zhèn)【盈利模式】開發(fā)商低地價(jià)拿地，通過聯(lián)動(dòng)資源、大力營(yíng)銷提升人氣，全盤銷售快速回籠資金從而實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā) 楚雄政府提出大力發(fā)展彝族文化產(chǎn)業(yè)，對(duì)彝人古鎮(zhèn)的開發(fā)給予大力支持 屬于州政府招商引招商引資的項(xiàng)目資的項(xiàng)目，2004年匯通地產(chǎn)享受了20萬萬/畝畝低地價(jià)等優(yōu)惠政策，解決了啟動(dòng)資金問題低價(jià)拿地，成功起步低價(jià)拿地，成功起步聯(lián)動(dòng)資源，大力營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)資源，大力營(yíng)銷全盤銷售，滾動(dòng)開發(fā)全盤銷售，滾動(dòng)開發(fā)n以轉(zhuǎn)讓部份股份的形式，與以轉(zhuǎn)讓部份股份的形式，與康輝集團(tuán)（旅行社康輝集

10、團(tuán)（旅行社17強(qiáng)）合強(qiáng)）合作作，將古鎮(zhèn)納入滇西旅游黃金線，形成重要旅游景點(diǎn)，吸引人氣n古鎮(zhèn)的物業(yè)管理公司小投入小投入舉辦節(jié)慶舉辦節(jié)慶（利用物業(yè)費(fèi)用舉辦小型節(jié)慶娛樂活動(dòng)），提升人氣，促進(jìn)物業(yè)銷售n住宅和商業(yè)的銷售收入約占住宅和商業(yè)的銷售收入約占90，場(chǎng)租收入占比較低，場(chǎng)租收入占比較低住宅銷售收入：出售高端別墅、多層住宅和高層，快速回籠資金商業(yè)銷售收入：將商鋪和少量別墅出售，開發(fā)商一次性獲得銷售收入場(chǎng)租收入：德江樓提供影視拍攝；斗雞等賭博項(xiàng)目收取提成注：2004年商業(yè)用地51萬/畝，住宅用地30萬/畝，綜合用地40萬/畝楚雄州國(guó)土局注：入滇旅行團(tuán)中的70%，都將彝人古鎮(zhèn)列為必到景點(diǎn) 楚雄州旅游局【

11、開發(fā)策略】早期通過旅游開發(fā)為地產(chǎn)搭建價(jià)值平臺(tái)，后期通過地產(chǎn)回現(xiàn)促進(jìn)旅游滾動(dòng)開發(fā)2005 2006.7 2007.11（3期） 2008.7（4期） 2009（5-8期） 2010-至今時(shí)間時(shí)間設(shè)施建設(shè)設(shè)施建設(shè)旅游開發(fā)旅游開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)特點(diǎn)開發(fā)特點(diǎn)以文化旅游產(chǎn)品為主，不斷推出新的旅游項(xiàng)目地產(chǎn)銷售旅游開發(fā)為先，低投入的景觀、體驗(yàn)及展示項(xiàng)目，為地產(chǎn)搭建價(jià)值平臺(tái)地產(chǎn)回現(xiàn)促進(jìn)旅游持續(xù)開發(fā)土司府、彝人部落主題公園和雕樓、虎門、小牌坊等景觀德江城（威楚樓、畢摩文化廣場(chǎng)、祖廟及廟會(huì)廣場(chǎng)）環(huán)境塑造：原德江古城的建筑風(fēng)格/彝風(fēng)、江南水鄉(xiāng)的園林景觀會(huì)展中心荷花塘3期開盤，10萬平住宅（多層、別墅）；5.5

12、萬平商業(yè)2006年7月1、2期開盤：5.3萬平商業(yè)；10萬平住宅（別墅）4-7期，42萬平住宅（別墅、多層）；10萬平商業(yè)8期，14萬平，純住宅，高層【綜合效益】在價(jià)格和消化速度上領(lǐng)跑了楚雄房地產(chǎn)市場(chǎng)，客戶結(jié)構(gòu)多元化保證了項(xiàng)目快銷社會(huì)效益：社會(huì)效益：截止到2010年，接待的游客量總計(jì)630萬人；年游客達(dá)到120萬-150萬人次，景點(diǎn)門票收入達(dá)到3億元，營(yíng)業(yè)額達(dá)到6億元，并為當(dāng)?shù)貛?000萬元以上的稅收，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)5000人經(jīng)濟(jì)效益：經(jīng)濟(jì)效益：彝人古鎮(zhèn)8期高層3800元/平，而楚雄其他樓盤均價(jià)2500元/平客戶結(jié)構(gòu)多元：客戶結(jié)構(gòu)多元：項(xiàng)目前期本省人居多，整體外省人居多；投資客戶占80，有15

13、%本地人購(gòu)房自營(yíng)，5度假時(shí)間軸時(shí)間軸2006年1、2期2007年10月3期產(chǎn)品產(chǎn)品n多層住宅n別墅n商業(yè)商鋪1-3層n別墅n商鋪價(jià)格價(jià)格n住宅2500元/平米n商鋪3000-4000元/平米n市場(chǎng)平臺(tái)水平1500-2000元/平2008年月4期n住宅n客棧n純商鋪、n商住別墅面積面積n200-300平米/套n100-150平米/套n200-500平米/套n200-600平米/套n100平米n認(rèn)籌卡n住宅10000/張n商業(yè)50000/張n住宅2000-2700元/平米3200元/平米n商鋪4000-5500元/平米n市場(chǎng)平臺(tái)水平1500-2000元/平n住宅5000-6000元/平米n市場(chǎng)平臺(tái)

14、水平2000-2200元/平2010年n別墅n商鋪n酒店式公寓n商鋪50200平n酒店式公寓6300元/平n商鋪7000元/平n市場(chǎng)平臺(tái)水平：2200-2600元/平n住宅3800元/平米n商鋪6000元/平n市場(chǎng)平臺(tái)水平：2500-3000元/平n高層n商鋪n住宅75-140平n商鋪86平n認(rèn)籌卡10000元/張，持卡可抵18000元NOW客戶客戶昆明等云南省內(nèi)客戶，投資居多60%以上的業(yè)主來自浙江、廣東、上海、北京、哈爾濱，而省內(nèi)主要以昆明、大理居多美國(guó)、德國(guó)等國(guó)外客戶增多，客戶結(jié)構(gòu)多元，投資2006.7-2008.6前三期整體銷售達(dá)到90%左右：住宅共20萬平，銷售了80，年消化量8萬平

15、；商業(yè)共11萬平，均售罄，年消化量5.5萬平市場(chǎng)平臺(tái)水平文化表達(dá)方式：在建筑上融入了彝族特色文化，承載了酒店、客棧、餐館等功能在綠化、水體和景觀小品的打造上，突顯彝族風(fēng)情123文化情景化文化情景化文化商業(yè)化文化商業(yè)化文化活動(dòng)化文化活動(dòng)化將文化融入不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，展示傳統(tǒng)文化的同時(shí)，滿足游客消費(fèi)體驗(yàn)需求通過生活場(chǎng)景的還原和民俗活動(dòng)的演繹，同時(shí)延展現(xiàn)代的節(jié)慶活動(dòng)，達(dá)到民族節(jié)日常態(tài)化文化情景化：在建筑上融入了彝族特色文化，承載了酒店、客棧、餐館等功能（1/2） 整個(gè)古鎮(zhèn)的建筑外觀集中展示了滇、川、黔、桂等省區(qū)彝族土司頭人的建筑文化 在酒店、客棧、住宅開發(fā)及商鋪的打造上，都集中體現(xiàn)了彝族建筑樣式酒店酒

16、店餐館餐館四合院別墅四合院別墅+ +外圍臨街商外圍臨街商鋪鋪臨水聯(lián)排商住別墅臨水聯(lián)排商住別墅 臨街公寓（客棧）臨街公寓（客棧）+ +商鋪商鋪文化情景化：在綠化、水體和景觀小品的打造上，突顯彝族風(fēng)情（2/2）廣場(chǎng)、雕塑廣場(chǎng)、雕塑小橋、流水小橋、流水綠植綠植裝飾、小品裝飾、小品地鋪、路牌地鋪、路牌阿普湖阿普湖威楚大道威楚大道文化商業(yè)化：將文化融入不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，展示傳統(tǒng)文化的同時(shí)，延展異域風(fēng)情文化，形成文化多元化 彝族餐飲、手工藝： 餐飲：酒鋪、豆腐房（制作工藝展示、酒具展示）；藥鋪（制藥、看?。┱故疽妥宓尼t(yī)藥文化；茶鋪（制茶、品烤茶）展示彝族的茶文化 彝族手工：刺繡房（織布、染布、刺繡工藝展示）

17、；木器、竹器、樂器、銀器、漆器、鐵葫蘆等工藝品制作和展示 異國(guó)異域風(fēng)情： 其他特色餐飲：滇菜系列、南粵海鮮、北方風(fēng)味、成都小吃 其他手工藝品：緬甸翡翠玉等珠寶玉石燒烤美食街大型餐飲街彝人部落村商業(yè)街緬甸風(fēng)情街東南亞特產(chǎn)專賣店泰國(guó)商貿(mào)街東盟風(fēng)情街成都小吃街酒吧咖啡館韓國(guó)燒烤一條街東盟風(fēng)情街彝族商業(yè)街區(qū)鎮(zhèn)宅石緬甸珠寶文化活動(dòng)化：通過生活場(chǎng)景的還原和民俗活動(dòng)的演繹，同時(shí)延展現(xiàn)代的節(jié)慶活動(dòng)，達(dá)到民族節(jié)日常態(tài)化祭祀活動(dòng)演出祭祀文化茶花展茶文化彝鄉(xiāng)千人宴彝族年祭火大典彝鄉(xiāng)戀歌大型歌舞 彝族傳統(tǒng)節(jié)日 元旦、春節(jié)、元宵節(jié)、插花賽裝節(jié)、端午節(jié)、火把節(jié)、鬼節(jié)、中秋節(jié)、彝族年 特別節(jié)慶活動(dòng) 彝族歌舞及婚俗表演、民族

18、體育競(jìng)技表演、百人對(duì)山歌、千人彝鄉(xiāng)宴、萬人左腳舞、太陽女選拔大賽暨彝族賽裝節(jié) 【成功KPI】在該項(xiàng)目眾多成功因素中，良好的區(qū)位條件以及省級(jí)、州政府的支持，成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵成功KPI天時(shí)地利人和統(tǒng)一管理，營(yíng)銷包裝楚雄房地產(chǎn)市場(chǎng)利好地理位置優(yōu)越省級(jí)、州政府支持統(tǒng)一管理運(yùn)作聯(lián)動(dòng)旅行社，大力宣傳古鎮(zhèn)一二期開發(fā)完后，正值楚雄房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展期，在旅游地產(chǎn)開發(fā)占盡先機(jī)地處“彝族文化大走廊”的中心部位，是“滇西旅游黃金線”上的門戶云南省政府及楚雄州政府想要大力發(fā)展彝族文化產(chǎn)業(yè)，利用低地價(jià)和解決融資等優(yōu)惠方式招商引資建成后期統(tǒng)一運(yùn)作，成立專門的管理公司，必要時(shí)售后返租以求控制業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)旅行社，大力宣傳古鎮(zhèn)，將彝人古鎮(zhèn)設(shè)置為滇西旅游黃金線上的關(guān)鍵旅游節(jié)點(diǎn)，成功地將古鎮(zhèn)推向市場(chǎng)重要性【項(xiàng)目小結(jié)】文化與旅游、旅游與地產(chǎn)都形成了很好的結(jié)合，但是文化對(duì)地產(chǎn)并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的影響，僅僅成為營(yíng)銷的噱頭 文化成為旅游靈魂和支柱，人文旅游資源對(duì)游客的吸引具有重復(fù)性 在旅游項(xiàng)目上融入文化，大大提升了古鎮(zhèn)的知名度，促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游收入的增加文化文化旅游旅游地產(chǎn)地產(chǎn)n在房地產(chǎn)開發(fā)中，引入旅游產(chǎn)業(yè)，形成房地產(chǎn)與旅游業(yè)的互動(dòng)n彝人古鎮(zhèn)是云南起步最早、發(fā)展最快、業(yè)態(tài)發(fā)展最完善的旅游地產(chǎn)n彝人古鎮(zhèn)中，文化和地產(chǎn)不能很好的結(jié)合，文化對(duì)居住并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的影響，更多是的充當(dāng)了概念