第五章房地產(chǎn)評(píng)估_第1頁(yè)
第五章房地產(chǎn)評(píng)估_第2頁(yè)
第五章房地產(chǎn)評(píng)估_第3頁(yè)
第五章房地產(chǎn)評(píng)估_第4頁(yè)
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1、第五章第五章 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估v第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述 v第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用v第三節(jié)第三節(jié) 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用v第四節(jié)第四節(jié) 剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用v第五節(jié)第五節(jié) 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述房地產(chǎn)評(píng)估概述v一、房地產(chǎn)的概念及其特征一、房地產(chǎn)的概念及其特征v 房地產(chǎn)是土地、建筑物以及其他地上定著物及其房地產(chǎn)是土地、建筑物以及其他地上定著物及其權(quán)屬的統(tǒng)

2、稱。權(quán)屬的統(tǒng)稱。v(一)土地(一)土地v土地一般是指地球表層的陸地部分,包括內(nèi)陸水域土地一般是指地球表層的陸地部分,包括內(nèi)陸水域和灘涂。和灘涂。v土地的供給可以分為土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩土地的供給可以分為土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給兩個(gè)方面。個(gè)方面。v土地及其上的定著物通常稱為不動(dòng)產(chǎn)。土地及其上的定著物通常稱為不動(dòng)產(chǎn)。v(二)土地的特性(二)土地的特性v1.1.土地的自然特性土地的自然特性v(1 1)位置的固定性)位置的固定性v(2 2)質(zhì)量的差異性)質(zhì)量的差異性v(3 3)不可再生性)不可再生性v(4 4)效用永續(xù)性)效用永續(xù)性v2.2.土地的經(jīng)濟(jì)特性土地的經(jīng)濟(jì)特性v(1 1)供給的稀缺性)

3、供給的稀缺性v(2 2)可壟斷性)可壟斷性v(3 3)土地用途的廣泛性)土地用途的廣泛性v(4 4)效用級(jí)差性)效用級(jí)差性v(三)土地的權(quán)利(三)土地的權(quán)利v 我國(guó)土地的權(quán)利不是孤立的一種權(quán)利,而是一我國(guó)土地的權(quán)利不是孤立的一種權(quán)利,而是一個(gè)權(quán)力束,主要包括土地的使用權(quán)、所有權(quán)、租賃個(gè)權(quán)力束,主要包括土地的使用權(quán)、所有權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)和空間利用權(quán)等。權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)和空間利用權(quán)等。v 土地的國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓,土地的國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓,可轉(zhuǎn)讓的只能是土地的使用權(quán)。可轉(zhuǎn)讓的只能是土地的使用權(quán)。v 土地的使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使土地的使

4、用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用和依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、用和依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。投資的權(quán)利。v(四)建筑物(四)建筑物v 從從建筑學(xué)建筑學(xué)角度,建筑物是指人工建筑而成的東角度,建筑物是指人工建筑而成的東西西, ,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。 v 從從資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估角度,建筑物不僅包括了房屋和構(gòu)筑角度,建筑物不僅包括了房屋和構(gòu)筑物,而且還包括了與其不可分離的部分及其附帶的物,而且還包括了與其不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)利。各種權(quán)利。v(五)房地產(chǎn)的特性:(五)房地產(chǎn)的特性: (1)(1)位置固定性及區(qū)域性。位置固定性

5、及區(qū)域性。 (2)(2)長(zhǎng)期使用性。長(zhǎng)期使用性。 (3)(3)保值與增值趨勢(shì)。保值與增值趨勢(shì)。 (4)(4)投資風(fēng)險(xiǎn)性。投資風(fēng)險(xiǎn)性。 (5)(5)政策限制性。政策限制性。 v(六)房地產(chǎn)評(píng)估原則(六)房地產(chǎn)評(píng)估原則v 房地產(chǎn)評(píng)估除了遵守資產(chǎn)評(píng)估的五大原則(預(yù)房地產(chǎn)評(píng)估除了遵守資產(chǎn)評(píng)估的五大原則(預(yù)期原則、貢獻(xiàn)原則、供求原則、替代原則、估價(jià)日期原則、貢獻(xiàn)原則、供求原則、替代原則、估價(jià)日期原則)外還要堅(jiān)持一下兩個(gè)原則:期原則)外還要堅(jiān)持一下兩個(gè)原則:v(1 1)合法性原則)合法性原則v(2 2)最有效使用原則)最有效使用原則v(七)地租與地價(jià)理論(七)地租與地價(jià)理論v(1 1)地租理論)地租理論v

6、 絕對(duì)地租絕對(duì)地租v 級(jí)差地租級(jí)差地租v 壟斷地租壟斷地租v 礦山地租礦山地租v 建筑地段地租建筑地段地租v(2 2)地價(jià)理論)地價(jià)理論v地價(jià)的特征:地價(jià)的特征:v 1.1.地價(jià)是地租的資本化地價(jià)是地租的資本化v 2.2.地價(jià)是權(quán)益價(jià)格地價(jià)是權(quán)益價(jià)格v 3.3.土地具有增殖性土地具有增殖性v 4.4.地價(jià)與用途相關(guān)地價(jià)與用途相關(guān)v 5.5.地價(jià)具有可比性地價(jià)具有可比性v 6.6.地價(jià)具有個(gè)別性地價(jià)具有個(gè)別性v(八)房地產(chǎn)評(píng)估程序(八)房地產(chǎn)評(píng)估程序v1.1.明確評(píng)估基本事項(xiàng)明確評(píng)估基本事項(xiàng)v(1 1)明確評(píng)估目的)明確評(píng)估目的v(2 2)了解評(píng)估對(duì)象)了解評(píng)估對(duì)象v(3 3)明確評(píng)估價(jià)值類型)

7、明確評(píng)估價(jià)值類型v(4 4)確定評(píng)估基準(zhǔn)日)確定評(píng)估基準(zhǔn)日v(5 5)簽訂評(píng)估委托協(xié)議或合同)簽訂評(píng)估委托協(xié)議或合同v2.2.制定工作計(jì)劃制定工作計(jì)劃v3.3.實(shí)地勘察與收集資料實(shí)地勘察與收集資料v4.4.測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值測(cè)算待評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值v5.5.綜合分析確定評(píng)估結(jié)果綜合分析確定評(píng)估結(jié)果v6.6.撰寫(xiě)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告v二、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素二、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素v(一)房地產(chǎn)種類(一)房地產(chǎn)種類v (1)(1)按房地產(chǎn)權(quán)益劃分按房地產(chǎn)權(quán)益劃分, ,房地產(chǎn)價(jià)格可分為房地產(chǎn)價(jià)格可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其它權(quán)利價(jià)格所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其它權(quán)利價(jià)格( (如

8、如抵押權(quán)、租賃權(quán)等價(jià)格抵押權(quán)、租賃權(quán)等價(jià)格) )。v (2)(2)按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格。格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格。v (3)(3)按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可劃分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)等。v(二)影響房地產(chǎn)價(jià)格及評(píng)估價(jià)值的因素(二)影響房地產(chǎn)價(jià)格及評(píng)估價(jià)值的因素v (1)(1)一般因素一般因素v 一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的一般的、普遍的、共同的因素。價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的一般的、普遍的、共同的因素。v 1.

9、1.經(jīng)濟(jì)因素:經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素;財(cái)政金融因素;經(jīng)濟(jì)因素:經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素;財(cái)政金融因素;產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素v 2.2.社會(huì)因素:人口因素;家庭規(guī)模因素;房地社會(huì)因素:人口因素;家庭規(guī)模因素;房地產(chǎn)投機(jī)因素;教育科研水平和治安因素;社會(huì)福利產(chǎn)投機(jī)因素;教育科研水平和治安因素;社會(huì)福利因素因素v 3.3.行政因素行政因素v 土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策,城市規(guī)劃、土地使用制度與住房制度、地價(jià)政策,城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收制度、交通管土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略、稅收制度、交通管制制v(2 2)區(qū)域因素)區(qū)域因素v 區(qū)域繁華程度、道路通達(dá)程度、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)區(qū)域繁華程度、道路

10、通達(dá)程度、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施狀況,以及區(qū)域環(huán)境等。繁華程度對(duì)商業(yè)性房施和公共設(shè)施狀況,以及區(qū)域環(huán)境等。繁華程度對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)的價(jià)格及評(píng)估價(jià)值影響最大,而區(qū)域環(huán)境對(duì)住宅的價(jià)格地產(chǎn)的價(jià)格及評(píng)估價(jià)值影響最大,而區(qū)域環(huán)境對(duì)住宅的價(jià)格及評(píng)估價(jià)值的影響最大。及評(píng)估價(jià)值的影響最大。v(3 3)個(gè)別因素)個(gè)別因素v 1.1.土地土地的個(gè)別因素,也叫宗地因素,是宗地自身的條件的個(gè)別因素,也叫宗地因素,是宗地自身的條件和特征對(duì)該宗土地價(jià)格的影響。具體包括區(qū)位因素、面積因和特征對(duì)該宗土地價(jià)格的影響。具體包括區(qū)位因素、面積因素、臨街寬度、臨街深度、土地形狀、地力因素、地質(zhì)因素、素、臨街寬度、臨街深度、土

11、地形狀、地力因素、地質(zhì)因素、地形因素、容積率因素、土地使用年限因素等地形因素、容積率因素、土地使用年限因素等v 2.2.建筑物建筑物的個(gè)別因素:建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、材料等,的個(gè)別因素:建筑物的面積、結(jié)構(gòu)、材料等,設(shè)計(jì)、設(shè)備是否良好,施工質(zhì)量,法律限制建筑物是否與周設(shè)計(jì)、設(shè)備是否良好,施工質(zhì)量,法律限制建筑物是否與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等第二節(jié)第二節(jié) 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用v一、基本思路一、基本思路v二、適用范圍二、適用范圍v是要有適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)交易實(shí)例就可以使用。是要有適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)交易實(shí)例就可以使用。v三、計(jì)算公式三、計(jì)算公式參照物交易日價(jià)格指數(shù)格指數(shù)待估地產(chǎn)

12、評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)參照物個(gè)別因素值待估地產(chǎn)個(gè)別因素值參照物區(qū)域因素值待估地產(chǎn)區(qū)域因素值參照物交易情況正常交易情況參照物交易價(jià)值待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值v四、市場(chǎng)售價(jià)類比法的評(píng)估步驟四、市場(chǎng)售價(jià)類比法的評(píng)估步驟v1 1、廣泛搜集房地產(chǎn)交易資料、廣泛搜集房地產(chǎn)交易資料v2 2、選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物、選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物v3 3、進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正、進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正v4 4、進(jìn)行交易日期修正、進(jìn)行交易日期修正v5 5、進(jìn)行區(qū)域因素修正、進(jìn)行區(qū)域因素修正v6 6、進(jìn)行個(gè)別因素修正、進(jìn)行個(gè)別因素修正- -剩余使用年限修正剩余使用年限修正v7 7、容積率的修正、容積率的修正v8 8、確定

13、待評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值、確定待評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值例:某城市土地容積率修正系數(shù)表例:某城市土地容積率修正系數(shù)表容積率容積率0.10.10.40.40.70.71.01.01.11.11.31.31.71.72.02.02.12.12.52.5修正系數(shù)修正系數(shù)0.50.50.60.60.80.81.01.01.11.11.21.21.61.61.81.81.91.92.12.1如果確定比較案例宗地地價(jià)每平方米為如果確定比較案例宗地地價(jià)每平方米為800800元,容積率元,容積率為為2.12.1,被估宗地規(guī)劃容積率為,被估宗地規(guī)劃容積率為1.71.7,則待估宗地容積,則待估宗地容積率修正計(jì)算如下:率修正

14、計(jì)算如下:容積率修正后的正常價(jià)格容積率修正后的正常價(jià)格=800=8001.6/1.91.6/1.9 =673.7( =673.7(元每平方米元每平方米) )v例:有一待估宗地例:有一待估宗地g g需評(píng)估,現(xiàn)收集到與待估宗地需評(píng)估,現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的條件類似的6 6宗地,具體情況如下表:宗地,具體情況如下表:宗地宗地成交價(jià)成交價(jià)交易時(shí)間交易時(shí)間交易情況交易情況容積率容積率區(qū)域因素區(qū)域因素個(gè)別因素個(gè)別因素a a68068020032003+1%+1%1.31.30 0+1%+1%b b610610200320030 01.11.10 0-1%-1%c c70070020022002+5%

15、+5%1.41.40 0-2%-2%d d570570200420040 01.01.0-1%-1%-1%-1%e e75075020052005-1%-1%1.61.60 0+2%+2%f f700700200620060 01.31.3+1%+1%0 0g g200620060 01.11.10 00 0v表中成交價(jià)的單位為:元表中成交價(jià)的單位為:元/ /平方米。該城市地價(jià)指數(shù)表(見(jiàn)平方米。該城市地價(jià)指數(shù)表(見(jiàn)下表)為:下表)為:v另?yè)?jù)調(diào)查,該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為:當(dāng)容積另?yè)?jù)調(diào)查,該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為:當(dāng)容積率在率在11.511.5之間時(shí),容積率每增加之間時(shí),容積率每

16、增加0.10.1,宗地單位地價(jià)比容,宗地單位地價(jià)比容積率為積率為1 1時(shí)的地價(jià)增加時(shí)的地價(jià)增加5%5%;超過(guò);超過(guò)1.51.5時(shí),超出部分的容積率時(shí),超出部分的容積率每增長(zhǎng)每增長(zhǎng)0.10.1,單位地價(jià)比容積率為,單位地價(jià)比容積率為1 1時(shí)的地價(jià)增加時(shí)的地價(jià)增加3%3%。對(duì)交。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正,都是案例宗地與待易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正,都是案例宗地與待估宗地比較,表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地差,正號(hào)估宗地比較,表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地差,正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地,數(shù)值大小代表對(duì)宗地地表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地,數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。價(jià)的修

17、正幅度。v試根據(jù)以上條件,評(píng)估待估宗地試根據(jù)以上條件,評(píng)估待估宗地g g在在20062006年的價(jià)格。年的價(jià)格。時(shí)間時(shí)間20002000200120012002200220032003200420042005200520062006指數(shù)指數(shù)100100103103107107110110108108107107112112解析:(解析:(1 1)建立容積率地價(jià)指數(shù)表)建立容積率地價(jià)指數(shù)表v(2 2)交易時(shí)間修正)交易時(shí)間修正 a a:112/110 b112/110 b:112/110 112/110 vc c:112/107 d112/107 d:112/108 e112/108 e:112

18、/107 f112/107 f:112/112112/112v(3 3)交易情況修正)交易情況修正 a a:100/101 b100/101 b:100/100 100/100 vc c:100/105 d100/105 d:100/100 e100/100 e:100/99 f100/99 f:100/100100/100v(4 4)容積率修正)容積率修正 a a:105/115 b105/115 b:105/105 105/105 vc c:105/120 d105/120 d:105/100 e105/100 e:105/128 f105/128 f:105/115105/115v(5

19、5)區(qū)域因素修正)區(qū)域因素修正v d d:100/99 f100/99 f:100/101100/101v(6 6) 個(gè)別情況修正個(gè)別情況修正 a a:100/101 b100/101 b:100/99 100/99 vc c:100/98 d100/98 d:100/99 e100/99 e:100/102100/102容積率容積率1.01.01 11 11.21.21.31.31.41.41.51.51.61.6地價(jià)指數(shù)地價(jià)指數(shù)100100105105110110115115120120125125128128112100105100100.600620()110101 115100101

20、a元/平方米112100105100100.610627()11010010510099b元/平方米112100105100100.700623()10710512010098c元/平方米112100105100100.680755()1081001009999d元/平方米112100105100100.750638()10799128100102e元/平方米112100105100100.700633()112100115101 100f元/平方米620627623638633評(píng)估結(jié)果 ()/5=628(元/米)v五、路線價(jià)估價(jià)法在土地使用權(quán)評(píng)估中的應(yīng)用五、路線價(jià)估價(jià)法在土地使用權(quán)評(píng)估中的應(yīng)

21、用v(一)路線價(jià)估價(jià)法的基本思路及運(yùn)用范圍(一)路線價(jià)估價(jià)法的基本思路及運(yùn)用范圍 路線價(jià)估價(jià)法是對(duì)面臨特定街道、接近性相等路線價(jià)估價(jià)法是對(duì)面臨特定街道、接近性相等的城鎮(zhèn)土地的城鎮(zhèn)土地, ,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度, ,求取在該深度上數(shù)宗地求取在該深度上數(shù)宗地塊的平均單價(jià)并附設(shè)于該特定街道上塊的平均單價(jià)并附設(shè)于該特定街道上, ,此單價(jià)稱為此單價(jià)稱為路線價(jià)路線價(jià), ,然后據(jù)此路線價(jià)然后據(jù)此路線價(jià), ,再配合深度指數(shù)表再配合深度指數(shù)表, ,用數(shù)用數(shù)學(xué)方法求算出臨接該街道的其他各宗土地價(jià)格的一學(xué)方法求算出臨接該街道的其他各宗土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。種估價(jià)方法。v適用范圍:適宜于同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估,

22、特別適用范圍:適宜于同時(shí)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估,特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要大范適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的場(chǎng)合。圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的場(chǎng)合。v(二)理論依據(jù)(二)理論依據(jù)v 替代原則替代原則v(三)路線價(jià)估價(jià)法的基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為:(三)路線價(jià)估價(jià)法的基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為:v宗地價(jià)格宗地價(jià)格= =路線價(jià)路線價(jià)深度指數(shù)深度指數(shù)宗地面積宗地面積 v采用此方法估價(jià)時(shí)采用此方法估價(jià)時(shí), ,如果街道兩邊的土地另有特如果街道兩邊的土地另有特殊條件存在殊條件存在, ,如街角地、兩面臨街地、不規(guī)則形地如街角地、兩面臨街地、不規(guī)則形地等等, ,則還要進(jìn)行因素的加

23、減修正則還要進(jìn)行因素的加減修正, ,數(shù)學(xué)表達(dá)式為:數(shù)學(xué)表達(dá)式為:v宗地價(jià)格宗地價(jià)格= =路線價(jià)路線價(jià)深度指數(shù)深度指數(shù)宗地面積宗地面積修正修正額額v(四)路線價(jià)估價(jià)法的估價(jià)步驟(四)路線價(jià)估價(jià)法的估價(jià)步驟v (1)(1)劃分路線價(jià)區(qū)段劃分路線價(jià)區(qū)段v (2)(2)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度v (3)(3)確定路線價(jià)確定路線價(jià)v (4)(4)制定深度指數(shù)表和其他修正率表制定深度指數(shù)表和其他修正率表v (5)(5)計(jì)算各地塊的價(jià)格計(jì)算各地塊的價(jià)格v(五)深度指數(shù)表(五)深度指數(shù)表v(三)路線價(jià)估價(jià)法舉例(三)路線價(jià)估價(jià)法舉例v例:某路線價(jià)區(qū)段例:某路線價(jià)區(qū)段, ,標(biāo)準(zhǔn)深度為標(biāo)準(zhǔn)深度為1818米米, ,

24、路線價(jià)為路線價(jià)為10001000元元/ /平方米平方米, ,待估臨街各宗地塊情況見(jiàn)圖待估臨街各宗地塊情況見(jiàn)圖, ,臨街深臨街深度指數(shù)表見(jiàn)表。假設(shè)各宗地的寬度都為度指數(shù)表見(jiàn)表。假設(shè)各宗地的寬度都為6 6米米, ,計(jì)算各宗計(jì)算各宗地的評(píng)估價(jià)值。地的評(píng)估價(jià)值。v臨街深度質(zhì)數(shù)表臨街深度質(zhì)數(shù)表深度深度4 4以下以下4-84-88-128-1212-1612-1616-1816-181818以上以上指數(shù)指數(shù)1301301251251201201101101001004040表表 待估各宗地塊情況表待估各宗地塊情況表a ab bc cd de e10001000元元( (路線價(jià)路線價(jià)) )注:超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)深度注

25、:超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)深度1818米以后的地塊為里地。米以后的地塊為里地。v(1)(1)宗地宗地a a為臨街地為臨街地, ,臨街深度為臨街深度為17.517.5米米, ,查臨街深度查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為指數(shù)表得其深度指數(shù)為100,100,則宗地的價(jià)格為:則宗地的價(jià)格為:v 100010001 1(17.5(17.56)=105000(6)=105000(元元) )v(2)(2)宗地宗地b b為臨街地為臨街地, ,臨街深度為臨街深度為13.513.5米米, ,查臨街深度查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為指數(shù)表得其深度指數(shù)為110,110,則宗地的價(jià)格為:則宗地的價(jià)格為:v 100010001.101.1

26、0(13.5(13.56)=89100(6)=89100(元元) )v(3)(3)宗地宗地c c為臨街地為臨街地, ,臨街深度為臨街深度為3 3米米, ,查臨街深度指查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為數(shù)表得其深度指數(shù)為130,130,則宗地的價(jià)格為:則宗地的價(jià)格為: 100010001.301.30(3(36)=23400(6)=23400(元元) )v(4)(4)宗地宗地d d為臨街地為臨街地, ,臨街深度為臨街深度為7 7米米, ,查臨街深度指查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為數(shù)表得其深度指數(shù)為125,125,則宗地的價(jià)格為:則宗地的價(jià)格為: 100010001.251.25(7(76)=5250

27、0(6)=52500(元元) ) (5) (5)宗地宗地e e為臨街地為臨街地, ,臨街深度為臨街深度為1111米米, ,查臨街深度指查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為數(shù)表得其深度指數(shù)為120,120,則宗地的價(jià)格為:則宗地的價(jià)格為: 100010001.201.20(11(116)=79200(6)=79200(元元) )第三節(jié)第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用v一、基本思路一、基本思路v 評(píng)估值評(píng)估值p=p=v二、適用范圍二、適用范圍v具有現(xiàn)時(shí)或潛在收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,如商具有現(xiàn)時(shí)或潛在收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、飯店、公寓、住宅等場(chǎng)、寫(xiě)字樓、飯店、公寓、

28、住宅等11niiiriv三、基本步驟三、基本步驟v(1 1)收集相關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用資料;)收集相關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用資料;v(2 2)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)正常收入;)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)正常收入;v(3 3)估算房地產(chǎn)正常費(fèi)用;)估算房地產(chǎn)正常費(fèi)用;v(4 4)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)正常收益;)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)正常收益;v(5 5)估測(cè)并選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率;)估測(cè)并選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率;v(6 6)選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估技術(shù)和方法估測(cè)房)選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估技術(shù)和方法估測(cè)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。v四、純收益四、純收益v(一)純收益的涵義(一)純收益的涵義v未來(lái)的、客觀的純收益,一般以年為單位。未來(lái)的、客觀的純收益,一

29、般以年為單位。v純收益純收益= =總收入總收入總費(fèi)用總費(fèi)用v(二)客觀總收入(最佳使用狀態(tài))(二)客觀總收入(最佳使用狀態(tài))v 注意:一是要以類似房地產(chǎn)的收入作比較;注意:一是要以類似房地產(chǎn)的收入作比較;二是要對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè);三是必須二是要對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)作準(zhǔn)確的預(yù)測(cè);三是必須考慮房地產(chǎn)收入的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性??紤]房地產(chǎn)收入的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。v(三)客觀總費(fèi)用(三)客觀總費(fèi)用 剔除不正常的費(fèi)用支出剔除不正常的費(fèi)用支出v五、折現(xiàn)率或資本化率五、折現(xiàn)率或資本化率v(一)折現(xiàn)率或資本化率的本質(zhì)(一)折現(xiàn)率或資本化率的本質(zhì)v(二)折現(xiàn)率或資本化率的種類(二)折現(xiàn)率或資本化率的種類v1.1.土地折現(xiàn)

30、率或資本化率土地折現(xiàn)率或資本化率v2.2.建筑物折現(xiàn)率或資本化率建筑物折現(xiàn)率或資本化率v3.3.房地產(chǎn)綜合折現(xiàn)率或資本化率房地產(chǎn)綜合折現(xiàn)率或資本化率 注意:注意:折現(xiàn)率與資本化率不一定是恒等關(guān)系,折現(xiàn)率與資本化率不一定是恒等關(guān)系,這主要取決于房地產(chǎn)在未來(lái)不同時(shí)期所面臨的這主要取決于房地產(chǎn)在未來(lái)不同時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否一樣。風(fēng)險(xiǎn)是否一樣。v綜合資本化率、綜合資本化率、 建筑物資本化率和土地資本建筑物資本化率和土地資本化率的關(guān)系為:化率的關(guān)系為:v公式中:公式中:r r為綜合資本化率為綜合資本化率v 為土地資本化率為土地資本化率v 為建筑物資本化率為建筑物資本化率v x x為土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)值的

31、比例為土地價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)值的比例v y y為建筑物價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)值的比例為建筑物價(jià)格占房地產(chǎn)價(jià)值的比例v l l為土地價(jià)值為土地價(jià)值v b b為建筑物價(jià)值為建筑物價(jià)值1r2r12rlr brlb12r xr y或21rlbr brlv(三)折現(xiàn)率或資本化率估測(cè)的基本思路和方法(三)折現(xiàn)率或資本化率估測(cè)的基本思路和方法v(1)市場(chǎng)租價(jià)比法)市場(chǎng)租價(jià)比法v 評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上若干近期交易的,且與待評(píng)評(píng)估人員搜集市場(chǎng)上若干近期交易的,且與待評(píng)估房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)的正常租金,以及交估房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)的正常租金,以及交易價(jià)格等資料,運(yùn)用參照物實(shí)際租金與市場(chǎng)價(jià)格之易價(jià)格等資料,運(yùn)用參照物實(shí)際

32、租金與市場(chǎng)價(jià)格之比求出一組市場(chǎng)租價(jià)比(折現(xiàn)率或資本化率),可比求出一組市場(chǎng)租價(jià)比(折現(xiàn)率或資本化率),可以通過(guò)加權(quán)平均法或簡(jiǎn)單算術(shù)平均法消除各種偶然以通過(guò)加權(quán)平均法或簡(jiǎn)單算術(shù)平均法消除各種偶然因素的干擾,具體可以根據(jù)實(shí)際情況選擇。這種方因素的干擾,具體可以根據(jù)實(shí)際情況選擇。這種方法要求市場(chǎng)發(fā)育比較充分、交易實(shí)例比較多。法要求市場(chǎng)發(fā)育比較充分、交易實(shí)例比較多。v例:在房地產(chǎn)市場(chǎng)上收集到例:在房地產(chǎn)市場(chǎng)上收集到5 5個(gè)與待評(píng)估房地產(chǎn)類個(gè)與待評(píng)估房地產(chǎn)類似的交易實(shí)例。似的交易實(shí)例。v對(duì)以上對(duì)以上5 5個(gè)可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均個(gè)可比實(shí)例的資本化率進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均就可以得到資本化率:就可以得

33、到資本化率:vr=r=(10%+12%+11%+11.5%+10.6%10%+12%+11%+11.5%+10.6%)5=11.02%5=11.02%可比實(shí)例可比實(shí)例租金租金價(jià)格價(jià)格資本化率資本化率1 11001001000100010102 21801801500150012123 3999990090011114 42992992600260011.511.55 5169.6169.61600160010.610.6v(2 2)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法v(3 3)各種投資收益率排序插入法)各種投資收益率排序插入法v(4 4)資金成本加權(quán)平均法)資金成本加權(quán)平均法v

34、將房地產(chǎn)投資中的借入資金成本與自有資金成本,按其將房地產(chǎn)投資中的借入資金成本與自有資金成本,按其在房地產(chǎn)投資中的比重,采用加權(quán)平均的方法計(jì)算折現(xiàn)在房地產(chǎn)投資中的比重,采用加權(quán)平均的方法計(jì)算折現(xiàn)率或資本化率的一種方法。率或資本化率的一種方法。v公式中:公式中:r r為綜合折現(xiàn)率為綜合折現(xiàn)率v g g為借入資金占房地產(chǎn)投資(價(jià)值)的比重;為借入資金占房地產(chǎn)投資(價(jià)值)的比重;v 為借入資金成本(收益率)為借入資金成本(收益率)v 為自有資金成本(收益率)為自有資金成本(收益率)1gerg rgrgrerv六、運(yùn)用收益法的具體計(jì)算公式(貢獻(xiàn)原則)六、運(yùn)用收益法的具體計(jì)算公式(貢獻(xiàn)原則)v(1 1)評(píng)

35、估房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值)評(píng)估房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值v房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值= =房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益 綜合資本化率綜合資本化率v式中:式中:v房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益= =房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總收益- -房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用v房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用= =管理費(fèi)管理費(fèi)+ +維修費(fèi)維修費(fèi)+ +保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)+ +稅金稅金+ + v 空房損失費(fèi)空房損失費(fèi)v(2 2)單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值(空地出租)單獨(dú)評(píng)估土地的價(jià)值(空地出租)v 1.1.土地價(jià)值土地價(jià)值= =房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值- -建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值v建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值= =建筑物重置成本建筑物重置成本- -年貶值額年貶值額v 已使用年限已使

36、用年限v年貶值額年貶值額= =(建筑物重置價(jià)(建筑物重置價(jià)- -殘值)殘值)/ /耐用年限耐用年限v = =【建筑物重置價(jià)建筑物重置價(jià)建筑物重置價(jià)建筑物重置價(jià)- -殘殘值(值(1-1-殘值率)殘值率)】 / /耐用年限耐用年限v 2.2.土地價(jià)值土地價(jià)值= =(房地產(chǎn)純收益(房地產(chǎn)純收益- -建筑物純收建筑物純收益)益) 土地資本化率土地資本化率v建筑物純收益建筑物純收益= =建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值建筑物資本化率建筑物資本化率v(3 3)由房地產(chǎn)收益評(píng)估建筑物價(jià)值)由房地產(chǎn)收益評(píng)估建筑物價(jià)值v 1.1.建筑物價(jià)值建筑物價(jià)值= =房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值- -土地價(jià)值土地價(jià)值v 2.2.建筑物價(jià)值建筑

37、物價(jià)值= =(房地產(chǎn)純收益(房地產(chǎn)純收益- -土地純收土地純收益)益) 建筑物資本化率建筑物資本化率v注意:注意:房地產(chǎn)純收益房地產(chǎn)純收益= =房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總收益- -房地產(chǎn)房地產(chǎn)總費(fèi)用總費(fèi)用v 房地產(chǎn)總費(fèi)用并不包括房地產(chǎn)折舊費(fèi),房地產(chǎn)總費(fèi)用并不包括房地產(chǎn)折舊費(fèi),以上所列公式均假設(shè)土地使用年限為無(wú)限年以上所列公式均假設(shè)土地使用年限為無(wú)限年期期v例:有一宗土地,出讓年期為例:有一宗土地,出讓年期為5050年,資本化率為年,資本化率為10%10%,預(yù)計(jì)未來(lái)前預(yù)計(jì)未來(lái)前5 5年的純收益分別為年的純收益分別為1515萬(wàn)元、萬(wàn)元、1616萬(wàn)元、萬(wàn)元、1818萬(wàn)元、萬(wàn)元、1515萬(wàn)元、萬(wàn)元、2020

38、萬(wàn)元,第萬(wàn)元,第6 6年開(kāi)始純收益大約可以年開(kāi)始純收益大約可以穩(wěn)定在穩(wěn)定在2525萬(wàn)元左右,評(píng)估該宗土地的收益價(jià)格。萬(wàn)元左右,評(píng)估該宗土地的收益價(jià)格。v v =216.1=216.1(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)234515161815201 10%1 10%1 10%1 10%1 10%p 550 525111 10%10%1 10%v例:有一宗房地產(chǎn),例:有一宗房地產(chǎn),20102010年的純收益為年的純收益為5050萬(wàn)萬(wàn)元,資本化率為元,資本化率為5%5%,若,若(1 1)未來(lái)各年的純收)未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1 1萬(wàn)元;(萬(wàn)元;(2 2)未)未來(lái)各年的純收益將在

39、上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%1%。分別評(píng)估兩種情況下分別評(píng)估兩種情況下20102010年初的房地產(chǎn)收益年初的房地產(chǎn)收益價(jià)格。價(jià)格。v(1 1)v(2 2)250114005%5%p (萬(wàn)元)5012505% 1%p (萬(wàn)元)v例:某宗土地從例:某宗土地從20032003年年1 1月月1 1日至日至20082008年年1 1月月1 1日的日的5 5年中,每年中,每年的純收益為年的純收益為1010萬(wàn)元,預(yù)計(jì)從萬(wàn)元,預(yù)計(jì)從20082008年年1 1月月1 1日起,純收益逐年日起,純收益逐年遞增遞增0.10.1萬(wàn)元,資本化率為萬(wàn)元,資本化率為10%10%,評(píng)估該宗土地在,

40、評(píng)估該宗土地在20032003年年1 1月月1 1日的價(jià)格。日的價(jià)格。v該宗土地在該宗土地在20082008年年1 1月月1 1日的價(jià)格:日的價(jià)格:v該宗土地在該宗土地在20032003年年1 1月月1 1日的價(jià)格:日的價(jià)格:200822ab100.1110rr10%10%p(萬(wàn)元)200355101110137.91 68.30106.2110%1 10%1 10%p(萬(wàn)元)v例:某市區(qū)有六層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓一棟,已使用例:某市區(qū)有六層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓一棟,已使用4 4年,土地面積年,土地面積500500平方米,房屋建筑面積平方米,房屋建筑面積15001500平方平方米,月租金實(shí)收米,月租金實(shí)收

41、4 4萬(wàn)元,另?yè)?jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝愞k公萬(wàn)元,另?yè)?jù)調(diào)查,當(dāng)?shù)赝愞k公樓出租租金一般為每月樓出租租金一般為每月4.54.5萬(wàn)元。土地尚可使用萬(wàn)元。土地尚可使用4848年,建筑物尚可使用年,建筑物尚可使用5252年,假設(shè)建筑物的還原利率年,假設(shè)建筑物的還原利率為為10%10%,土地的還原利率為,土地的還原利率為8%8%,房產(chǎn)稅為租金收入,房產(chǎn)稅為租金收入的的12%12%,土地使用稅每年每平方米,土地使用稅每年每平方米2 2元,管理費(fèi)以年元,管理費(fèi)以年租金的租金的3%3%計(jì),修繕費(fèi)以房屋重置價(jià)的計(jì),修繕費(fèi)以房屋重置價(jià)的1.5%1.5%計(jì),房租計(jì),房租損失準(zhǔn)備費(fèi)按半月租金計(jì),保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)損失準(zhǔn)備費(fèi)按

42、半月租金計(jì),保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)0.3%0.3%計(jì),建筑物重置價(jià)格為計(jì),建筑物重置價(jià)格為120120萬(wàn)元。要求評(píng)估該萬(wàn)元。要求評(píng)估該房屋基地房屋基地4848年期價(jià)格。年期價(jià)格。v1 1、求取總收入(租金收入)、求取總收入(租金收入)v年租金收入年租金收入540000540000元(元(45000450001212)v2 2、求取總費(fèi)用、求取總費(fèi)用v(1 1)房租損失準(zhǔn)備費(fèi))房租損失準(zhǔn)備費(fèi)2250022500元;元;v(2 2)房產(chǎn)稅為)房產(chǎn)稅為6480064800元;元;v(3 3)土地使用費(fèi))土地使用費(fèi)10001000元;元;v(4 4)管理費(fèi))管理費(fèi)1620016200元;元;v(5 5)

43、修繕費(fèi))修繕費(fèi)1800018000元;元;v(6 6)保險(xiǎn)費(fèi))保險(xiǎn)費(fèi)36003600元;元;v(7 7)總費(fèi)用)總費(fèi)用126100126100元。元。v3 3、計(jì)算總收益、計(jì)算總收益v540000-126100=413900540000-126100=413900(元)(元)v4 4、求取土地純收益。、求取土地純收益。v(1 1)房屋純收益:)房屋純收益:v12000001200000(1-4/(48+4)(1-4/(48+4)10%=111428.57110%=111428.571(元)(元)v(2 2)土地純收益)土地純收益v總收益總收益- -房屋收益房屋收益=413900- 111428

44、.571=413900- 111428.571v =302471.43 =302471.43(元)(元)v5 5、求取土地使用權(quán)價(jià)格、求取土地使用權(quán)價(jià)格v(1 1)土地總價(jià))土地總價(jià)=302471.43=302471.43(p/a,8%,48p/a,8%,48) =3686854.51(=3686854.51(元元) ) (2 2)土地單價(jià))土地單價(jià)=3686854.51=3686854.51500=7373.71500=7373.71(元)(元)第四節(jié)第四節(jié) 剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用剩余法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用v一、基本思路一、基本思路v二、適用范圍二、適用范圍v(1 1)待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)。

45、)待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)。v(2 2)將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地估價(jià))將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地估價(jià)v(3 3)待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)土地的估價(jià),此時(shí))待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)土地的估價(jià),此時(shí)的建筑費(fèi)還應(yīng)包括拆遷費(fèi)用。的建筑費(fèi)還應(yīng)包括拆遷費(fèi)用。v三、計(jì)算公式三、計(jì)算公式v基本公式基本公式:v土地價(jià)值土地價(jià)值= =房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值- -開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)- -投資利息投資利息- -正常正常利潤(rùn)利潤(rùn)- -其他稅費(fèi)其他稅費(fèi)v常用計(jì)算公式:常用計(jì)算公式:v地價(jià)地價(jià)= =樓價(jià)樓價(jià)- -建筑費(fèi)建筑費(fèi)- -專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用- -利息利息- -利潤(rùn)利潤(rùn)- -稅費(fèi)稅費(fèi)v上式中:上式中:v利息利息= =(地價(jià)(地價(jià)+ +建筑費(fèi)建筑

46、費(fèi)+ +專業(yè)費(fèi)用)專業(yè)費(fèi)用)利息率利息率v利潤(rùn)利潤(rùn)= =(地價(jià)(地價(jià)+ +建筑費(fèi)建筑費(fèi)+ +專業(yè)費(fèi)用)專業(yè)費(fèi)用)利潤(rùn)率利潤(rùn)率v稅費(fèi)稅費(fèi)= =土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的租售費(fèi)用土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的租售費(fèi)用+ +開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中及完成后應(yīng)繳的各種稅費(fèi)完成后應(yīng)繳的各種稅費(fèi)v四、剩余法的估價(jià)步驟四、剩余法的估價(jià)步驟v 1.1.調(diào)查待評(píng)估土地的基本情況調(diào)查待評(píng)估土地的基本情況v 2.2.選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式v 3.3.估計(jì)建設(shè)期估計(jì)建設(shè)期v 4.4.預(yù)測(cè)土地開(kāi)發(fā)完成后的樓價(jià)(出售和出租)預(yù)測(cè)土地開(kāi)發(fā)完成后的樓價(jià)(出售和出租)v 例例:根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平,與所開(kāi)發(fā):根據(jù)當(dāng)前房

47、地產(chǎn)市場(chǎng)的租金水平,與所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來(lái)月租金純收益為每建筑平房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)未來(lái)月租金純收益為每建筑平方米方米300300元,該房地產(chǎn)的還原利率為元,該房地產(chǎn)的還原利率為8%8%,總建筑面,總建筑面積積50005000平方米,出租率為平方米,出租率為80%80%,則所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的,則所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的總價(jià)可確定為(假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期總價(jià)可確定為(假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期 )v 30030012125000500080%80%8%=180008%=18000(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)v v 5. 5.估測(cè)各項(xiàng)成本費(fèi)用估測(cè)各項(xiàng)成本費(fèi)用v (1 1)估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用)估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)

48、用v (2 2)估算專業(yè)費(fèi)用,一般根據(jù)建筑費(fèi)的一定比)估算專業(yè)費(fèi)用,一般根據(jù)建筑費(fèi)的一定比率估算率估算v (3 3)估算開(kāi)發(fā)建筑工期,估算預(yù)付資本利息、)估算開(kāi)發(fā)建筑工期,估算預(yù)付資本利息、利潤(rùn)。預(yù)付資本包括地價(jià)、開(kāi)發(fā)建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和利潤(rùn)。預(yù)付資本包括地價(jià)、開(kāi)發(fā)建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)v (4 4)估算稅金、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、契稅)估算稅金、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、契稅v (5 5)估算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用)估算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用v 6.6.計(jì)算并確定地價(jià)計(jì)算并確定地價(jià)v例:例:有一宗有一宗“七通一平七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地,土地的待開(kāi)發(fā)建筑用地,土地面積為面積為200020

49、00平方米,建筑容積率為平方米,建筑容積率為2.52.5,擬開(kāi)發(fā)建,擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓,建設(shè)工期為設(shè)寫(xiě)字樓,建設(shè)工期為2 2年,建筑費(fèi)為年,建筑費(fèi)為30003000元元/ /平方平方米,專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的米,專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%10%,建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建,建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,而地價(jià)假定在開(kāi)始建設(shè)時(shí)一次性設(shè)期內(nèi)均勻投入,而地價(jià)假定在開(kāi)始建設(shè)時(shí)一次性支付。該寫(xiě)字樓建成后立即出售,預(yù)計(jì)售價(jià)為支付。該寫(xiě)字樓建成后立即出售,預(yù)計(jì)售價(jià)為90009000元元/ /平方米,銷售費(fèi)用為售樓收入的平方米,銷售費(fèi)用為售樓收入的2.5%2.5%,稅金為,稅金為售樓收入的售樓收入的6.5%6.5%,銀行年貸

50、款利率為,銀行年貸款利率為6%6%,按復(fù)利計(jì),按復(fù)利計(jì)息,開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為息,開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%10%。估算該宗土。估算該宗土地目前的價(jià)值(單位地價(jià)和樓面地價(jià))。地目前的價(jià)值(單位地價(jià)和樓面地價(jià))。v1 1、計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售收入(樓價(jià))、計(jì)算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售收入(樓價(jià))v 房地產(chǎn)銷售收入房地產(chǎn)銷售收入=2000=20002.52.59000=45009000=4500(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)v2 2、計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)、計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)v 建筑費(fèi)建筑費(fèi)=3000=3000200020002.5=15002.5=1500(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)v 專業(yè)費(fèi)專業(yè)費(fèi)= =建筑費(fèi)建

51、筑費(fèi)10%=150010%=150010%=15010%=150(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)v3 3、計(jì)算銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)、計(jì)算銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)v 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用=4500=45002.5%=112.52.5%=112.5(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)v 銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)=4500=45006.5%=292.56.5%=292.5(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)v4 4、計(jì)算利潤(rùn)、計(jì)算利潤(rùn)v 利潤(rùn)利潤(rùn)= =(地價(jià)(地價(jià)+ +建筑費(fèi)建筑費(fèi)+ +專業(yè)費(fèi))專業(yè)費(fèi))10%10%v = =(地價(jià)(地價(jià)+1650+1650)10%10%v5 5、計(jì)算利息、計(jì)算利息v利息利息= =地價(jià)地價(jià)(1+6%)2-1+(1500+150)(1+6%)2

52、-1+(1500+150)v (1+6%)1(1+6%)111v =0.1236 =0.1236地價(jià)地價(jià)+99+99v6 6、求取地價(jià)、求取地價(jià)v 地價(jià)地價(jià)=4500=450015001500150150112.5112.5292.5292.50.10.1地價(jià)地價(jià)1651650.12360.1236地價(jià)地價(jià)9999v 地價(jià)地價(jià)=1782.45=1782.45(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)v7 7、單位地價(jià)、單位地價(jià)= 1782.45/2000=8912(= 1782.45/2000=8912(元元/ /平方米平方米) )v 樓面地價(jià)樓面地價(jià)=8912/2.5=3565 (=8912/2.5=3565 (元元

53、/ /平方米平方米) )第五節(jié)第五節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用v一、基本思路一、基本思路v二、適用范圍二、適用范圍v房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小,房地產(chǎn)交易實(shí)例較少,難房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小,房地產(chǎn)交易實(shí)例較少,難以利用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的情況。以利用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的情況。v使用范圍受到一定的限制使用范圍受到一定的限制v三、土地評(píng)估的成本法操作步驟三、土地評(píng)估的成本法操作步驟v成本法的基本數(shù)學(xué)表達(dá)式:成本法的基本數(shù)學(xué)表達(dá)式:v土地價(jià)值土地價(jià)值= =土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)+ +土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+ +利息利息+ +v 利潤(rùn)利潤(rùn)+ +稅費(fèi)稅費(fèi)+ +土地增值收益土地增值收益v(一)

54、計(jì)算土地取得費(fèi)用(一)計(jì)算土地取得費(fèi)用v1.國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用,包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)用,包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。v2.為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。v(二)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)(二)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 用用p91v基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)v公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)v小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)v三通一平:通水、通電、通路、平整地面三通一平:通水、通電、通路、平整地面v七通一

55、平:通上水、通下水、通電、通訊、通氣、七通一平:通上水、通下水、通電、通訊、通氣、v 通熱、通路、平整地面通熱、通路、平整地面v(三)計(jì)算投資利息(三)計(jì)算投資利息v全部資金的利息,全部投資包括土地取得費(fèi)全部資金的利息,全部投資包括土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)v注意:計(jì)息期。土地取得費(fèi):整個(gè)開(kāi)發(fā)期和注意:計(jì)息期。土地取得費(fèi):整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷售期;土地開(kāi)發(fā)費(fèi):開(kāi)發(fā)期的一半銷售期;土地開(kāi)發(fā)費(fèi):開(kāi)發(fā)期的一半v(四)計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)(四)計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)v利潤(rùn)率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地利潤(rùn)率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi),也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)。利潤(rùn)開(kāi)發(fā)費(fèi),也可以是開(kāi)發(fā)后土地

56、的地價(jià)。利潤(rùn)率按行業(yè)平均投資利潤(rùn)率水平計(jì)算。率按行業(yè)平均投資利潤(rùn)率水平計(jì)算。v(五)確定土地增值收益(五)確定土地增值收益v 土地增值收益是土地開(kāi)發(fā)改變用途后超過(guò)土地土地增值收益是土地開(kāi)發(fā)改變用途后超過(guò)土地成本價(jià)格的增值額,由政府收取。成本價(jià)格的增值額,由政府收取。v 土地增值收益土地增值收益= =土地成本價(jià)值土地成本價(jià)值土地增值收益率土地增值收益率v 土地成本價(jià)值土地成本價(jià)值= =土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)+ +土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+ +利息利息+ +利潤(rùn)。利潤(rùn)。v 土地增值收益率一般用與待評(píng)估土地相類似的土地增值收益率一般用與待評(píng)估土地相類似的成交土地價(jià)格與成本價(jià)格進(jìn)行比較后確定,一般為成交土地價(jià)格與成本價(jià)格進(jìn)行比較后確定,一般

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