論物權(quán)變動的便捷與安全原則

1、 文章來源：中顧法律網(wǎng)上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題論物權(quán)變動的便捷與安全原則兼評中華人民共和國民法(草案)的相關(guān)規(guī)定李建華 許中緣關(guān)鍵詞: 物權(quán)法/財產(chǎn)性/支配性/便捷原則/安全原則內(nèi)容提要: 物權(quán)法的財產(chǎn)法性質(zhì)和物權(quán)的支配性特征決定了應(yīng)將物權(quán)變動的便捷與安全原則確立為物權(quán)法的一項基本原則。該原則在物權(quán)變動中具有獨特的功能,而不能為物權(quán)法的其他原則所代替。物權(quán)變動的便捷原則要求立法應(yīng)為沒有按照法定形式轉(zhuǎn)讓物權(quán)的交易者賦予取得該權(quán)利及有權(quán)得到救濟的可能;物權(quán)變動安全原則要求立法在物權(quán)變動中應(yīng)周全地保護第三人的利益,維護第三人取得物權(quán)的安全。我國物權(quán)立法應(yīng)堅持和貫徹物權(quán)變動

2、的便捷與安全原則。一、物權(quán)變動與交易便捷、安全的定位物權(quán)變動是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓與消滅。本文以基于法律行為而引起的物權(quán)變動為視角,分析和論證物權(quán)變動中的交易便捷與安全問題。有一種觀點認為,物權(quán)法是確立靜態(tài)財產(chǎn)歸屬關(guān)系靜態(tài)關(guān)系的法律。對此,大多數(shù)學(xué)者認為,這種觀點是片面的,并不能體現(xiàn)物權(quán)法的本質(zhì)。我們認為,物權(quán)法的價值主要體現(xiàn)在以下幾個方面:其一在于確定財產(chǎn)的歸屬,即產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責明確;其二在于促進物的利用,即物盡其利、物盡其用;其三在于解決物的歸屬與利用中的權(quán)利沖突問題。 1(P236)物權(quán)法具有的這些價值是統(tǒng)一的。只有確定物的歸屬,才能促進和實現(xiàn)物的利用。但物權(quán)法最主要的目的在于促進物

3、的利用,最大限度地發(fā)揮物的效用,實現(xiàn)社會財富的增值。簡言之,產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責明確是實現(xiàn)物盡其利、物盡其用的前提。物權(quán)法為了適應(yīng)經(jīng)濟生活的需要,應(yīng)科學(xué)地確立其基本原則。首先,物權(quán)具有支配性特征,具有強烈的排他性,物權(quán)直接涉及到第三人的利益關(guān)系和交易安全。為了保護第三人利益和維護交易安全,需要使物權(quán)的種類與內(nèi)容界定清楚,物權(quán)法確立了物權(quán)法定原則。其次,物權(quán)具有支配性的特征,一人對一物的支配意味著他人不能同時對該物再享有該種權(quán)利,這意味著具有相互排斥性的權(quán)利不能同時存在。為了確認物權(quán)的歸屬,為了確立物權(quán)的支配性、排他性,物權(quán)法確立了一物一權(quán)原則;再次,“在任何一種以物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更為目的的交易中

4、,如果交易能夠順利完成,就會產(chǎn)生負擔行為,也會產(chǎn)生處分行為?！?2(P165)由此,物權(quán)法確立了區(qū)分原則;最后,任何基于法律行為的物權(quán)變動必然會涉及到第三人的利益,為了維護第三人的利益,維護交易安全,應(yīng)將物權(quán)變動的事實以一定的公示方法向社會公開。為此,物權(quán)法確立了公示、公信原則。在這些原則中,物權(quán)法定原則在其中居于領(lǐng)先地位,其他原則基于該原則而發(fā)展起來,物權(quán)法作為靜態(tài)法也由此而來。但是,物權(quán)法只確立這些原則是不全面的。其原因在于,上述原則主要側(cè)重于對靜態(tài)物權(quán)關(guān)系的調(diào)整,雖然適當兼顧了對第三人利益的維護和交易安全的保護,但這并不能很好保障物的價值最大化的實現(xiàn)。物權(quán)法的公示公信原則與區(qū)分原則雖然具

5、有如何利用物、促進物的流轉(zhuǎn)的內(nèi)容,但是,這兩個原則并不能代替交易便捷與安全原則。公示公信原則是基于物權(quán)的支配性特征而引申出來的,它是物權(quán)法定原則在物權(quán)變動中的體現(xiàn)。因此,僅僅確立該原則并不能很好地滿足現(xiàn)實生活的需要。正如學(xué)者所認為的那樣,不動產(chǎn)登記制度,要受到地域的限制,其記載的內(nèi)容也未必全然詳實,更由于現(xiàn)代社會商品經(jīng)濟的發(fā)展,物權(quán)變動的頻繁,且地域范圍越來越廣,登記制度未必能充分起到公示不動產(chǎn)物權(quán)變動的作用。 3(P215)例如,在當事人轉(zhuǎn)讓房屋時,若不分具體情形而將沒有進行登記的轉(zhuǎn)讓行為一概地認定為無效,并不能真正保護權(quán)利人的利益。而且,公示原則并不能解決現(xiàn)實中復(fù)雜的物權(quán)變動問題。在現(xiàn)實生

6、活中,當事人在訂立不動產(chǎn)買賣合同后,又順利履行了合同,雙方當事人發(fā)生了實際的交付,買受人取得了對指定房屋的占有和使用。在此情況下,依據(jù)公示原則就不能很好地解決該問題。在承認區(qū)分原則的國家,交易的便捷與安全原則仍然有適用的必要。因為,區(qū)分原則解決的是物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)分問題,其并不能完全解決在區(qū)分原則之外存在的權(quán)利人對物的利用行為,如德國物權(quán)法中的假處分行為,而且,區(qū)分原則的法律后果的發(fā)生,也需要借助交易的便捷與安全原則的實現(xiàn)。故無論是公示公信原則,還是區(qū)分原則均不能代替交易便捷與安全原則,也只有借助交易便捷與安全原則,公示公信原則與區(qū)分原則才能更好地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。在實踐中,恰恰是這三原

7、則的密切不可分,共同服務(wù)于物權(quán)的利用,促進物的價值的最大化實現(xiàn)。物權(quán)法的財產(chǎn)法和私法的屬性以及物權(quán)的支配性特征要求立法應(yīng)承認交易便捷與安全原則?；谖餀?quán)法的私法屬性,物權(quán)變動應(yīng)遵循私法自治的要求,當事人自愿轉(zhuǎn)讓物權(quán)、愿意發(fā)生法律效果的行為,法律應(yīng)承認其一定的法律效力。同時,物權(quán)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán),財產(chǎn)權(quán)是權(quán)利人自由意志的一種體現(xiàn),只要權(quán)利人的行為沒有損害他人或者社會公共利益,法律不應(yīng)該對其行為加以過多的限制。所以,可以說交易便捷原則是物權(quán)法的私法屬性和物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)本質(zhì)的基本要求;另一方面,物權(quán)又是一種支配權(quán),權(quán)利的行使在涉及第三人利益之時應(yīng)該保護第三人利益,也即是說,物權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)維護交易安全,這

8、就需要法律對當事人的自由交易的行為進行一定的管制,使其行為應(yīng)該遵循一定的規(guī)則,否則不能發(fā)生當事人預(yù)期的效果,這在法律上表現(xiàn)為交易安全原則。因此,物權(quán)法的交易便捷與安全原則具備了物權(quán)法基本原則的條件和功能。二、交易便捷與安全原則的內(nèi)涵及相互關(guān)系在現(xiàn)代商品社會里,物權(quán)法應(yīng)更側(cè)重于促進物的高效利用,促進資源的優(yōu)化配置,促使物的經(jīng)濟價值的實現(xiàn)。交易便捷與安全原則正好適應(yīng)了這些需要。1.交易便捷原則所謂交易的“便捷”,是指交易的簡便與快捷。市場的快速流轉(zhuǎn)要求物權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該簡化交易形式,降低交易成本,也只有這樣,財產(chǎn)才能在流轉(zhuǎn)中實現(xiàn)價值的增值。為了達到快速流轉(zhuǎn)的要求,一方面,法律應(yīng)盡量設(shè)計多種交易形式供交

9、易主體選擇,滿足交易主體多種交易形式的需要。如果每一種交易均應(yīng)遵循同一模式,不免會造成交易的阻塞,不利于交易的流轉(zhuǎn)。比如,我們通常稱動產(chǎn)交付所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移,但若嚴格遵循此原則,亦可能造成交易的損害。正是基于此,特殊交付方式如占有改定、指示交付等才有存在的必要。并且,當事人可以約定直到買受人交付標的物全部價金前所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。這種規(guī)定為當事人交易省卻了很多麻煩,也在很大程度上降低了交易成本。另一方面,法律應(yīng)該為沒有按照法律規(guī)定的形式從事交易的主體提供合理的救濟途徑,以實現(xiàn)對他們利益的保護。特別是交易主體不能按照法定方式從事物權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其合法權(quán)利應(yīng)該得到合理的保障,而不能僵硬地固守法定的物權(quán)轉(zhuǎn)

10、讓模式,無視其它利益的保護。2.交易安全原則法律秩序分靜的安全與動的安全。在物質(zhì)資源極其豐富、物的流轉(zhuǎn)極度頻繁的商品社會,為充分實現(xiàn)物的最大價值,物權(quán)法定分止爭的功能應(yīng)該著力于保護動的交易安全。因為物的最大價值的實現(xiàn)包括使用價值與交換價值的實現(xiàn),物的所有人自己利用物的使用價值畢竟是有限的,這時所有人可以為物設(shè)定用益物權(quán)增加物的使用價值或轉(zhuǎn)讓該物獲得物權(quán)的交換價值,這些應(yīng)該成為現(xiàn)代物權(quán)立法的重要內(nèi)容。特別是在物權(quán)轉(zhuǎn)讓場合,為了促進物的流轉(zhuǎn),對動的安全即第三人的保護就成為必要。因為,在陌生人的交易環(huán)境中,當事人彼此的深入了解幾乎不可能,人們之間的交易主要建立在相互信賴的基礎(chǔ)上,所以,只要具有一定的

11、信賴基礎(chǔ),法律就應(yīng)該對這種信賴予以保護。這種信賴的保護在法律上表現(xiàn)為對第三人利益的合法保護。特別在若干交易鏈中,若其中的某個第三人的利益不能得到很好保護,則整個交易鏈可能就會斷裂,交易秩序就會受到損害。所以,現(xiàn)代法律的制度價值應(yīng)當盡量維護動的安全,保護第三人利益,維護整個交易秩序。物權(quán)變動安全原則要求法律為維護交易安全,盡量保護具有一定信賴基礎(chǔ)的第三人的利益。在具體制度設(shè)計中,要為第三人的信賴提供合理的制度基礎(chǔ)和保護。物權(quán)法中的善意取得制度、動產(chǎn)交付制度、不動產(chǎn)登記制度、取得時效制度等都體現(xiàn)了維護交易安全、保護具有一定信賴基礎(chǔ)的第三人利益的價值取向和精神。便捷與安全原則作為物權(quán)變動的基本原則是

12、對立統(tǒng)一的。一方面,二者時常發(fā)生沖突,交易便捷要求法律盡量簡化交易形式,滿足交易主體多種交易方式的需要;而交易安全要求為了維護交易的秩序,物權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)該局限于每一種可以預(yù)見的法律既定的形式中,當事人轉(zhuǎn)讓物權(quán)的形式也只有在法律所允許的范圍內(nèi)才能得到法律的保護。另一方面,交易便捷與交易安全作為物權(quán)變動的基本原則又是統(tǒng)一的。盡管在整個交易秩序中,交易安全具有更高的價值,交易便捷應(yīng)服從服務(wù)于交易安全的要求,也只有在交易安全的保護下,交易便捷才有存在的必要,離開了交易安全,交易便捷也就無從說起。物權(quán)變動交易便捷與安全的對立統(tǒng)一對立法提出了雙重要求:一方面,不能只片面關(guān)注交易安全而忽視對交易便捷原則的維護

13、,更不能為了維護交易安全的偏好而對不符合該制度價值的利益不給予保護。畢竟,經(jīng)濟生活中的物權(quán)交易形式是多樣的,法律不能無視多樣的生活事實的存在而閹割生活事實。另一方面,也不能為顧及物權(quán)變動便捷的要求而忽視了交易安全的維護,規(guī)定物權(quán)變動僅僅依照當事人的意思而直接發(fā)生,規(guī)定物權(quán)的轉(zhuǎn)讓作為權(quán)利人不受限制的自由意志的一種表現(xiàn)。畢竟,生活不是法律,生活也代替不了法律,生活應(yīng)該在一定程度上屈從于法律這個規(guī)范的秩序,法律也應(yīng)該與調(diào)節(jié)的生活保持一定高度。交易安全是立法者所持的一種價值取向。這也是物權(quán)的性質(zhì)所決定的,物權(quán)具有支配、排它的特點,需要對第三人的利益進行保護。所以,即使規(guī)定了當事人意思即發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的法

14、國物權(quán)法,在涉及第三人利益的場合規(guī)定了不經(jīng)登記不得對抗第三人的內(nèi)容,而在其它國家如德國,物權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要求有更嚴格的如公證等程序。需強調(diào)的是,交易安全只有在涉及第三人利益才有意義。在日常生活中,很多情形下,物權(quán)的轉(zhuǎn)讓僅僅在當事人之間發(fā)生,并沒有涉及第三人利益。物權(quán)轉(zhuǎn)讓便捷原則要求當事人可以任意選擇轉(zhuǎn)讓的方式,物權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式是當事人之間的私事,遵循私法自治的要求,法律不能為維護交易安全的要求而過多地阻礙當事人自主交易的需求,為了滿足當事人交易方式的選擇需要,法律應(yīng)該設(shè)計多種方式供當事人選擇,應(yīng)盡可能地為當事人發(fā)揮聰明才智留下選擇的余地。當然,在涉及第三人利益場合,如果當事人沒有按法律的要求選擇交易

15、的模式,只能讓當事人承擔其不利的后果。所以,無論在物權(quán)變動根據(jù)當事人的意思表示直接發(fā)生效果的法國法,物權(quán)的變動要經(jīng)交付或登記的瑞士法,還是物權(quán)變動立法采物權(quán)行為理論的德國法,物權(quán)的變動模式并不是要求當事人必須嚴格遵循某種單一的模式,違反這種模式,當事人的行為就歸于無效,而是規(guī)定在某種既定的模式下,容許有多種例外。如嚴格貫徹物權(quán)行為理論的德國,如果“在登記前,雙方當事人僅在對意思表示進行公證人公證時,或者向土地登記局呈遞意思表示時,或者權(quán)利人已將符合土地登記簿法規(guī)定的登記許可證交付于相對人,始受協(xié)議的約束。” 4(P215)根據(jù)該規(guī)定,當事人即使沒有登記,仍可以取得物的所有權(quán)。三、交易便捷與安全

16、原則與我國現(xiàn)行物權(quán)立法的檢討我國現(xiàn)行沒有統(tǒng)一的物權(quán)立法,物權(quán)變動的立法模式主要散見于民法通則、合同法、擔保法等民事法律以及相關(guān)司法解釋中。綜觀我國現(xiàn)行物權(quán)立法規(guī)定,可以發(fā)現(xiàn),現(xiàn)行立法并沒有很好地處理物權(quán)變動的便捷與安全原則這一矛盾。表現(xiàn)在:(1)過于側(cè)重對交易安全原則的維護而忽視了當事人交易便捷的保護。如擔保法第41條規(guī)定:抵押合同必須登記,抵押合同自登記之日起生效。在現(xiàn)實生活中,出于眾多利益的考慮,如為逃避捐稅、不愿為他人知道以及對法律規(guī)定了解的欠缺甚至由于登記部門的原因等情形的存在,客觀上并不是所有的抵押合同進行了登記,這種沒有登記僅交付不動產(chǎn)權(quán)利證書的抵押合同由于沒有經(jīng)登記而陷于無效。由

17、于我國立法未區(qū)分物權(quán)合同與債權(quán)合同,不承認物權(quán)合同的存在,所以,盡管當事人一方持有該不動產(chǎn)的權(quán)利證書,盡管有抵押合同書面形式的存在,盡管該權(quán)利并沒有涉及第三人利益,由于抵押合同的未經(jīng)登記,該抵押權(quán)人并不能行使該抵押權(quán),并且由于抵押合同未經(jīng)登記而無效,持有權(quán)利證書的一方并不能追究另一方的違約責任。無疑,客觀上導(dǎo)致許多不公平的現(xiàn)象發(fā)生。這是我國立法過分追求交易安全而忽視交易便捷的典型例子之一。(2)過于側(cè)重保護交易便捷而忽視了交易安全。如最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)第112條規(guī)定:“債務(wù)人或者第三人向第三人提供抵押物時,應(yīng)當訂立書面合同或者在書面合同中寫明。沒有書面合同,但有其他

18、證據(jù)證明抵押物或者其他權(quán)利證書已交給抵押權(quán)人的,可以認定抵押關(guān)系成立。” 1在當時該條的規(guī)定與上述內(nèi)容恰恰相反,顯然過多地注重了交易的便捷,而不能為交易安全提供合理保護。物權(quán)是一種支配權(quán),物權(quán)的發(fā)生、變更、消滅與當事人、與其他人的利益密切相關(guān),如果僅僅依據(jù)登記權(quán)利證書的移轉(zhuǎn)而使所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn),就不可避免地將損害第三人的利益。因為房產(chǎn)權(quán)利登記證書僅僅是權(quán)利的一種表象,其與登記的權(quán)利具有時間上的區(qū)別。按照我國現(xiàn)行的登記制度,房地產(chǎn)登記是權(quán)利歸屬的法定公示方法,在以房屋等為標的物的物權(quán)取得、設(shè)定、變動等,須經(jīng)登記始發(fā)生物權(quán)法上的效力。所以,所有權(quán)歸屬的確認須以登記簿上的記載為準。房產(chǎn)證作為一種證書,

19、雖然可以證明房屋所有權(quán)歸屬于誰的法律事實,但其證明力的依據(jù)是其上記載與登記簿上的記載具有一致性。如果登記簿上未作變更,房產(chǎn)證自身任何單獨的變更均不產(chǎn)生物權(quán)法上的效力。 5如轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓權(quán)利證書而沒有進行權(quán)利登記,則其可以對其權(quán)利進行再次轉(zhuǎn)讓,無疑這也會損害交易安全。物權(quán)變動本質(zhì)上是一種財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移方式,常言道“有恒產(chǎn)者有恒心”。物權(quán)移轉(zhuǎn)制度設(shè)計的優(yōu)劣,將直接決定和影響到物權(quán)立法的質(zhì)量。根據(jù)上文的論述,我們認為,物權(quán)變動無論采取何種立法模式,都應(yīng)遵循下列基本規(guī)則:(1)若不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記,但合同已得到部分履行,如果該交易并沒有涉及第三人利益場合,取得人具有證據(jù)證明該權(quán)利存在的,這種物權(quán)變動應(yīng)該

20、在一定程度上應(yīng)該得到法律承認。 2(2)若不動產(chǎn)物權(quán)變動沒有登記涉及第三人利益場合,只要第三人取得房產(chǎn)證等權(quán)利證書是真實的,同時也不是故意或過失而導(dǎo)致其不知情的,這種第三人的利益應(yīng)該得到保護。反之,如果第三人與出賣人惡意串通損害買受人利益的,其利益就不受法律保護,不過,第三人應(yīng)為該買受行為負舉證責任。這時應(yīng)視具體情況,由買受人追究出賣人的違約責任或侵權(quán)責任。當然,如果第三人取得房產(chǎn)證等有關(guān)權(quán)利證書是偽造的,即使取得人為善意,其也不能取得該不動產(chǎn)的所有權(quán) 3。(3)若不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同已經(jīng)由當事人達成一致意見,轉(zhuǎn)讓人故意不給予登記造成受讓人不能取得該權(quán)利的,這時,法律應(yīng)該規(guī)定轉(zhuǎn)讓人承擔相關(guān)的責任,該

21、種責任或規(guī)定為違約責任,或規(guī)定為損害賠償責任。 4四、交易便捷與安全原則與我國物權(quán)立法相關(guān)制度的設(shè)計 5物權(quán)變動的便捷與安全原則在我國制定物權(quán)法甚至民法典中具有極大的指導(dǎo)意義和價值。如前所述,物權(quán)變動是影響物權(quán)立法甚至民法典的關(guān)鍵性內(nèi)容,物權(quán)法的財產(chǎn)法屬性以及物權(quán)的支配性特征決定了物權(quán)立法應(yīng)堅持交易便捷與安全原則。但是,在我國2002年全國人大法工委公布的中華人民共和國民法(草案)中的“物權(quán)編”立法(以下簡稱草案物權(quán)編)并沒有充分地貫徹該原則。特別是關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的立法設(shè)計,仍然存在較多的問題。該草案“物權(quán)編”第15條、第252條對物權(quán)變動的效力作出了一般規(guī)定,同時也對抵押合同的效力作出了

22、具體的規(guī)定 6。然而這些規(guī)定涉及物權(quán)變動效力的內(nèi)容非常簡單,并沒有考慮到豐富多樣的生活事實,也沒有貫徹物權(quán)變動交易便捷與安全的原則。而且,對生效的效力也沒有作出科學(xué)的規(guī)定。依該規(guī)定,不動產(chǎn)在記載于不動產(chǎn)登記簿時生效,那么,如果沒有登記,由于該規(guī)定的效力并沒有指出物權(quán)合同的效力還是債權(quán)合同的效力,所以,造成法律適用的困難。如果指的是物權(quán)合同的效力,根據(jù)物權(quán)行為理論,該合同的效力當然是指物權(quán)合同的效力,根據(jù)區(qū)分原則與物權(quán)行為理論的負擔行為與處分行為的理論,顯然,債權(quán)合同有效,當事人根據(jù)他們之間有效的債權(quán)合同,可以追究一方的違約責任,如果該不動產(chǎn)沒有被第三人登記,權(quán)利方也可以向人民法院申請強制執(zhí)行賦

23、有登記義務(wù)人登記的義務(wù)。但是,如果不承認物權(quán)行為理論,那么,顯然該合同指的是不分負擔行為與處分行為的債權(quán)合同。根據(jù)合同法的一般理論,由于合同無效,當事人之間的約定不具有法律的效力,也即是說,即使一方有悖于合同的規(guī)定,由于欠缺合同生效的要素,另一方可以背信棄義而不承擔違約責任。或許有人會說,可以追究背信棄義一方的締約過失責任。但是,締約過失責任的承擔只限于存在法定的惡意磋商、故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況的有違誠實信用原則的法定情形。 7的確,背信棄義的一方應(yīng)該承擔締約過失責任,但是,如果是因為另一方基于某種因素的考慮如故意長時間不予以登記等情形,這時,追究轉(zhuǎn)讓的另一方的締約過

24、失責任顯然在法律上很難得到支持。即使得到支持,由于締約過失責任是一種恢復(fù)到締約前原初利益的填補責任,對另一方的期待利益的損失不予以賠償,這對信守合同的一方是不公平的。同時,在合同沒有涉及第三方利益而僅涉及雙方當事人利益的場合,若一概認定為無效,并不能保護雙方當事人之間的利益。特別是在雙方當事人訂立合同后當事人一方已實際占有、使用該不動產(chǎn)已經(jīng)達到很長年限,基于合同無效的自始性、絕對性,該當事人取得的該不動產(chǎn)將因該合同的無效而陷于無權(quán)或無根據(jù)的境地,這必然會導(dǎo)致極不公平的法律后果?；谖餀?quán)變動的交易便捷與安全原則的要求,我們設(shè)計了下列條文供立法機關(guān)參考:第N條:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

25、,自不動產(chǎn)登記簿記載之時發(fā)生效力。未經(jīng)登記的,但一方已經(jīng)取得該不動產(chǎn)登記證書的,可以認定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán),但未經(jīng)登記的,不得對抗第三人?！钡贜+1條:“當事人之間為了達到物權(quán)的設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓等目的而發(fā)生法律關(guān)系的,該項物權(quán)的變動由于未經(jīng)登記而不能完成,合同本身在當事人之間仍具有法律效力。” 8第N+2條:“以不動產(chǎn)抵押的,抵押權(quán)自記載于登記簿之時起生效。未經(jīng)登記的,但一方已經(jīng)取得該不動產(chǎn)登記權(quán)利證書的,可以認定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但未經(jīng)登記的,不得對抗第三人。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。”注釋:1具體可參見最高人民法院2000年頒發(fā)的關(guān)于適用若干問題的解釋第59條以及最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干問題的解釋第6條規(guī)定。2值得注意的是,該條是在我國擔保法尚未出臺時頒定的,我們在討論該條規(guī)定的時候