XXXX項目月度營銷執(zhí)行方案(詳細版)

1、9月份營銷執(zhí)行方案眉頭與正文大標題保持一致根據(jù)不同開發(fā)商進行相關(guān)修改 謹呈：XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司頁面橫豎版根據(jù)實際情況擬定現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)正文大標題須與文件名標題一致9月份營銷執(zhí)行方案日期與正文落款日期保持一致2011年9月1日2必含版塊：目標分解，具體到分產(chǎn)品線，周度目標及預計去化樓棟一級標題黑體小四號字加粗一、銷售目標根據(jù)發(fā)展商集團下達目標，9月份需完成7000萬營銷目標，就目標分解如下：住宅銷售101套；商鋪銷售12套具體分解如下：9月1-9月2日9月5-9月11日9月12-9月18日9月19-9月25日9月26-9月30日34、35、36、37、38、41、42、43棟剩余房源4

2、0套34、35、36、37、38、41、42、43棟剩余房源30套商鋪8套34、35、36、37、38、41、42、43棟剩余房源20套商鋪4套34、35、36、37、38、41、42、43棟剩余房源11套住宅：2200萬住宅：1650萬住宅：1100萬商鋪：960萬住宅：605萬商鋪：480萬合計約：7000萬注：4期房源以55萬/套，商鋪120萬/套計算必含版塊：對目標完成的核心問題分析及如何進行應(yīng)對進行扼要闡述二、核心問題及解決策略正文部分楷體小四號字，重點部分加粗突出綜合區(qū)域9月份市場競爭狀況分析，并結(jié)合9月份銷售目標及項目后續(xù)產(chǎn)品供應(yīng)情況來看，9月份達成目標將面臨如下2個核心問題：1

3、、新客戶如何快速積累，以滿足完成任務(wù)所需？本項目首期開盤蓄客周期較短，開盤后房源推售節(jié)奏較快，案場意向客戶存在邊積累邊釋放的現(xiàn)狀。8月20日37號樓加推至今，置業(yè)顧問意向客戶儲備已基本釋放，現(xiàn)場成交多以現(xiàn)殺為主，因此，新客戶的快速積累將是9月份銷售目標完成的關(guān)鍵所在。應(yīng)對策略： 優(yōu)化現(xiàn)有媒體組合方式，強化推廣效果；根據(jù)前期推廣效果評估，9月份保留楚報、晚報投放方式；增加樓體噴繪畫面、搜房每月兩次看房活動；調(diào)整短信發(fā)送人群資源、發(fā)送時間以及增加微博、業(yè)主論壇的宣傳力度。 進一步強化巡展、銷使派單力度，線下多渠道開展行銷；9月重點圍繞國企中心、華為、光谷軟件園、江鉆四個企業(yè)開展拜訪、巡展等工作，線

4、下到競案樓盤攔截客戶。 以大型中秋活動為契機，制造項目新亮點，刺激現(xiàn)場銷售；9月10日針對中秋小黃金周開展營銷活動，并以此為噱頭，正式開啟9月購房大優(yōu)惠，通過現(xiàn)場氛圍營造，引導客戶購房。 營銷活動持續(xù)推出，提升業(yè)主認可度，促進老帶新；周末持續(xù)在營銷中心舉辦活動，邀約老業(yè)主及意向客戶，增加人氣，營造銷售氛圍，促進成交同時也帶動老帶新的推薦力度。 充分利用雙方現(xiàn)有資源，積極挖掘大客戶進行團購；通過企業(yè)巡展及拜訪,挖掘大企業(yè)客戶，同時把握江漢油田將遷入光谷時機，組織江漢油田人員集體看房，促成團購。2、存在一定溢價要求的商鋪產(chǎn)品目標如何達成？目前存量商鋪從四期首批產(chǎn)品開盤至今僅去化2套，短期內(nèi)商鋪處于

5、滯銷狀態(tài)，客戶對商鋪產(chǎn)品認可度較高，但對商鋪產(chǎn)品價格接受度較差。因此，本次新推售商鋪產(chǎn)品任務(wù)的完成是9月份目標完成的難點。應(yīng)對策略： 存量商鋪停盤，與新推售商鋪同步加推，制造市場關(guān)注點；目前達到現(xiàn)房商鋪有1、2、3、5號樓商鋪及二期商鋪，以實景商鋪入市，更有利于促進商鋪的成交，9月份將重點推售1、2、3、5號樓商鋪。前期1、2、5號樓商鋪已對外銷售，目前存量17套，主力面積集中于60-72之間，與新推3號樓底商面積幾乎重疊。為了能亮化3號底商，對外停盤1、2、5號樓商鋪，讓1、2、3、5號樓商鋪集中亮相，制造市場熱度。 強化商業(yè)現(xiàn)場包裝，提升商業(yè)產(chǎn)品現(xiàn)場感染力；結(jié)合金融港及區(qū)域未來發(fā)展變化，梳

6、理商鋪價值點，對商鋪進行重新廣告包裝，把伍特蘭德商業(yè)廊的概念及商鋪自身產(chǎn)品優(yōu)勢表現(xiàn)出來，加深客戶對商鋪產(chǎn)品形象的認識。 線上推廣提升商業(yè)形象，提升商業(yè)銷售信息的覆蓋面及客戶認可度；廣告包裝項目商業(yè)形象，以伍特蘭德商業(yè)廊的形象定位入市，同時搭配住宅銷售信息，以商業(yè)帶動住宅達成共贏。 擬定商業(yè)針對性說辭，強化置業(yè)顧問培訓，提升置業(yè)顧問信心；深刻梳理本項目的商業(yè)形態(tài)、商業(yè)價值、商業(yè)優(yōu)勢，結(jié)合區(qū)域發(fā)展與本項目商業(yè)點的相互影響關(guān)系，分析未來投資回報的結(jié)果，深化置業(yè)顧問對本項目商業(yè)點的認知。必含版塊：要實現(xiàn)目標對發(fā)展商的要求及建議，細化到完成時間三、營銷條件本次年度目標任務(wù)的設(shè)定直指后續(xù)緊迫而又繁重的現(xiàn)場

7、執(zhí)行工作，這也對發(fā)展商及營銷代理兩方的合作、項目營銷策劃工作提出了更高的要求。1、提升現(xiàn)場體驗，改進營銷中心現(xiàn)場包裝。洽談區(qū)現(xiàn)場包裝，在不破壞整體建造結(jié)構(gòu)及原貌的基礎(chǔ)上，豐富現(xiàn)場體驗感氛圍。啟動洽談區(qū)部分水系的流動，加強現(xiàn)場生動感，改造水系背景，營造藝術(shù)美感，讓客戶體驗一種高尚、休閑、娛樂的品質(zhì)感。包裝改造于9月10日前完成。2、強化實景展示，現(xiàn)有商業(yè)進行重新包裝?，F(xiàn)有商業(yè)包裝略顯陳舊，不利于商鋪整體形象的提升，建議現(xiàn)場根據(jù)商業(yè)定位，對1、2、3、5號樓商鋪進行重新包裝，主要包括現(xiàn)有櫥窗噴繪畫面的更換，商鋪門頭價值點噴繪畫面展示?，F(xiàn)場內(nèi)外雜物及垃圾清理，停車秩序規(guī)范。包裝改造于9月10日前完成

8、。3、商業(yè)經(jīng)營餐飲，解決油煙排放問題。根據(jù)前期溝通，本項目對外統(tǒng)一口徑為可以經(jīng)營餐飲，在解決油煙問題上，要求客戶裝抽油煙機，并把油煙管道連接到本項目預留的排煙管道上，在其中加強對餐飲租戶的管理與監(jiān)督，解決油煙干擾到住戶生活問題。4、商業(yè)商貸銀行利率問題的解決。目前為本項目提供貸款的銀行僅為建設(shè)銀行，其銀行提供的貸款利率較高，客戶接受度較低。后期需要緊急解決銀行貸款問題，引進可比性較高的銀行，提高客戶的認同度。銀行解決于9月10日前完成。5、看房通道整改完畢。樣板房是客戶現(xiàn)場體驗第二現(xiàn)場，其中看房通道的好壞直接影響客戶對產(chǎn)品印象。經(jīng)過雙方溝通，看房通道需要在9月15日前整改完畢。必含版塊：月度整

9、體營銷策略思路闡釋，具體根據(jù)項目實際情況進行調(diào)整四、9月營銷執(zhí)行1、營銷策略（1）階段營銷策略觀點部分黑體三號藍色加粗積累客戶為導向，以中秋活動及優(yōu)惠引爆旺季市場存量商鋪停盤，與新商鋪統(tǒng)一加推，制造新亮點9月份，住宅銷售壓力較大，客戶積累是重點，推廣及線下渠道應(yīng)以快速積累有效客戶為導向；同時，通過中秋大型活動及“震撼性優(yōu)惠”，制造客戶關(guān)注點，讓客戶感覺到“實惠”。商鋪產(chǎn)品是難點，在現(xiàn)有持續(xù)緩銷狀況下，一方面強化現(xiàn)場包裝，提升商鋪現(xiàn)場體驗感，同時，針對存量商鋪與新推售商鋪進行統(tǒng)一包裝，制造新亮點，促進商鋪去化。（2）推廣思路以商業(yè)價值樹立差異化，提升項目整體形象線下以積累客戶為導向，重點去化存量

10、住宅以商業(yè)價值引爆市場，成功以商業(yè)價值點提升項目整體形象，規(guī)避其他競案樓盤同質(zhì)化推售的壓力，以強勢廣告包裝把商鋪稀有價值及金融港的未來引擎價值緊密集合，在區(qū)域樹立起獨有商業(yè)亮點。線下以渠道拓展及營銷活動擴大客戶半徑，重點去化存量住宅。必含版塊：分周度營銷執(zhí)行細化，包括周度目標擬定及分解等2、營銷執(zhí)行（1）第一周：9月1日-11日A、銷售目標：40套節(jié)點房源剩余套數(shù)去化套數(shù)備注9月1日-11日79.822618旺銷產(chǎn)品，9月重點去化房源82.72719旺銷產(chǎn)品，9月重點去化房源68.2628362.03價格上漲，從性價比上客戶導向選擇68.26，帶動其熱銷B、工作重點：銷使人員房展會派單、巡展工

11、作展開、中秋營銷活動方案撰寫及前期準備工作、項目商業(yè)點及金融港價值點說辭擬定，銷售培訓、沙盤維護及標識更換、商鋪及營銷中心洽談區(qū)包裝C、推廣主題：森林小鎮(zhèn)4期/伍特蘭德大道華中金融總部專屬，光谷首席MID TOWN伍特蘭德商業(yè)廊/蘋果SOHO/星級酒店/I-BIT愛比特公館我看見世界，我掌握趨勢，我選擇小鎮(zhèn)D、推出房源：四期34、35、36、37、38、41、42、43棟剩余房源E、現(xiàn)場活動：月滿中秋千萬獻禮暨鎏金熱鋪VIP登記（2）第二周：9月12-9月18日A、銷售目標：30套節(jié)點房源剩余套數(shù)去化套數(shù)備注9月12-9月18日68.26251562.03價格上漲，從性價比上客戶導向選擇68.

12、26，帶動其熱銷62.03125房源剩余量不多，同時價格上漲幅度加大，后期不作為重點去化房源78.932510房源優(yōu)勢沒有最大化挖掘，其景觀優(yōu)勢突出，可選擇樓層較多。后期可根據(jù)說辭，引導客戶B、工作重點：廣告出街、銷售培訓、商鋪價格制定、商鋪產(chǎn)品價值推廣及營銷活動執(zhí)行、68房源銷售說辭針對性擬定及培訓 C、推廣主題：森林小鎮(zhèn)4期/伍特蘭德大道華中金融總部專屬，光谷首席MID TOWN伍特蘭德商業(yè)廊/蘋果SOHO/星級酒店/I-BIT愛比特公館坐享繁華還不夠，自己當老板才實在D、推出房源：四期34、35、36、37、38、41、42、43棟剩余房源E、現(xiàn)場活動：軟陶瓷趣味DIY（3）第三周：9月

13、19-9月25日A、銷售目標：20套住宅、8套商鋪節(jié)點形態(tài)房源剩余套數(shù)去化套數(shù)備注9月19-9月25日住宅78.931510房源優(yōu)勢沒有最大化挖掘，其景觀優(yōu)勢突出，可選擇樓層較多。后期可根據(jù)說辭，引導客戶107.243610戶型較大，但屬于稀缺產(chǎn)品商鋪55513小戶型總價低61-685小戶型總價低B、工作重點：廣告出街、商鋪開盤活動前準備、銷售培訓、案場管理、78.93說辭針對性擬定C、推廣主題：森林小鎮(zhèn)4期/伍特蘭德大道華中金融總部專屬，光谷首席MID TOWN伍特蘭德商業(yè)廊/蘋果SOHO/星級酒店/I-BIT愛比特公館9月24日黃金零公攤旺鋪璀璨開盤 D、推出房源：1、2、3、5號樓底商鋪

14、及4期首批剩余房源E、現(xiàn)場活動：商鋪盛大開盤（4）第四周：9月26-9月30日 A、銷售目標：11套住宅、4套商鋪節(jié)點形態(tài)房源剩余套數(shù)去化套數(shù)備注9月26-9月30日住宅79.241911補充其戶型單張，加強置業(yè)顧問對其房源的推薦商鋪71-72414小戶型總價低B、工作重點：四期二批房源的產(chǎn)品了解、產(chǎn)品說辭擬定、銷售培訓C、推廣主題：森林小鎮(zhèn)4期/伍特蘭德大道華中金融總部專屬，光谷首席MID TOWN伍特蘭德商業(yè)廊/蘋果SOHO/星級酒店/I-BIT愛比特公館一鋪助您共贏D、推出房源：1、2、3、5號樓底商鋪及4期首批剩余房源注:以上報廣主題為此次推廣方向示意稿，具體報廣主題以當周宣傳重點導向

15、為準。3、營銷推廣（1）營銷大綱階段9月1-9月2日9月5日-9月11日9月12-9月18日9月19-9月25日9月26-9月30日重要節(jié)點9月10日1、2、3、5#商鋪VIP申領(lǐng)持續(xù)去化34、35、37、36、38、41、42、43棟剩余房源9月24日1、2、3、5#商鋪開盤商鋪持續(xù)熱銷階段目標34、35、37、36、38、41、42、43棟剩余房源40套34、35、37、36、38、41、42、43棟剩余房源30套商鋪8套34、35、37、36、38、41、42、43棟剩余房源20套商鋪4套34、35、37、36、38、41、42、43棟剩余房源11套推廣主題現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)4期/伍特蘭德大道

16、伍特蘭德商業(yè)廊/蘋果SOHO/星級酒店/灣流公館我看見世界，我掌握趨勢，我選擇小鎮(zhèn)森林小鎮(zhèn)4期/伍特蘭德大道華中金融總部專屬，光谷首席MID TOWN伍特蘭德商業(yè)廊/蘋果SOHO/星級酒店/I-BIT愛比特公館坐享繁華還不夠，自己當老板才實在森林小鎮(zhèn)4期/伍特蘭德大道華中金融總部專屬，光谷首席MID TOWN伍特蘭德商業(yè)廊/蘋果SOHO/星級酒店/I-BIT愛比特公館9月24日黃金零公攤旺鋪璀璨開盤森林小鎮(zhèn)4期/伍特蘭德大道華中金融總部專屬，光谷首席MID TOWN伍特蘭德商業(yè)廊/蘋果SOHO/星級酒店/I-BIT愛比特公館一鋪助您共贏核心工作銷使人員招聘、巡展工作展開、中秋營銷活動方案撰寫及

17、前期準備工作、項目商業(yè)點及金融港價值點說辭擬定，銷售培訓、沙盤維護及標識更換、商鋪及營銷中心洽談區(qū)包裝廣告出街、銷售培訓、商鋪價格制定、商鋪產(chǎn)品價值推廣及營銷活動執(zhí)行、68房源銷售說辭針對性擬定及培訓廣告出街、組織商鋪開盤活動、銷售培訓、案場管理四期二批房源的產(chǎn)品了解、產(chǎn)品說辭擬定、置業(yè)顧問的產(chǎn)品培訓營銷活動月滿中華千萬獻禮躍動嘉年華軟陶瓷趣味DIY商鋪開盤活動-工程配合商業(yè)包裝營銷中心現(xiàn)場包裝看房通道整改完畢CGO會所開放-必含版塊：線上及線下渠道具體投放日期及費用預算（2）媒體投放報紙媒體時間媒體版面主題費 用9月8日楚報整版現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)4期/伍特蘭德大道伍特蘭德商業(yè)廊/蘋果SOHO/星級

18、酒店/灣流公館我看見世界，我掌握趨勢，我選擇小鎮(zhèn)9萬9月15日楚報整版現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)4期/伍特蘭德大道伍特蘭德商業(yè)廊/蘋果SOHO/星級酒店/灣流公館坐享繁華還不夠，自己當老板才實在9萬9月22日楚報整版現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)4期/伍特蘭德大道伍特蘭德商業(yè)廊/蘋果SOHO/星級酒店/灣流公館9月24日黃金零公攤旺鋪璀璨開盤9萬9月29日楚報半版現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)4期/伍特蘭德大道伍特蘭德商業(yè)廊/蘋果SOHO/星級酒店/灣流公館一鋪助您共贏4.5萬合計31.5萬區(qū)域短信時間主題數(shù)量費用9月8-9日4期首批推出8棟房源產(chǎn)品信息40萬條1.6萬9月15-16日商鋪產(chǎn)品賣點信息+銷售信息40萬條1.6萬9月22-23日

19、商鋪產(chǎn)品賣點信息+開盤信息40萬條1.6萬9月29-30日4期清盤信息+商鋪熱銷信息40萬條1.6萬合計200萬條6.4萬 現(xiàn)場包裝時間投放媒體主題費用9月9日桁架4期首批推出8棟房源產(chǎn)品信息0.05萬9月16日商鋪產(chǎn)品賣點信息+銷售信息0.05萬9月23日商鋪產(chǎn)品賣點信息+開盤信息0.05萬9月30日4期清盤信息+商鋪熱銷信息0.05萬合計0.2萬元銷售物料時間投放媒體主題費用9月6日DM夾報商鋪價值賣點0.8萬9月6日單頁青年置業(yè)0.5萬9月6日VIP卡-0.025萬9月9日巡展4期首批推出8棟房源產(chǎn)品信息0.012萬9月16日商鋪產(chǎn)品賣點信息+銷售信息0.012萬9月23日商鋪產(chǎn)品賣點信

20、息+開盤信息0.012萬9月30日商鋪熱銷信息0.012萬合計1.361萬元網(wǎng)絡(luò)推廣投放位置 推廣形式 天數(shù) 時間價格搜房頂部旗幟26天9.1-9.139.18-9.3026.74萬中心圖文49.14-9.17通欄一309.1-9.30（贈送）微博更新微博內(nèi)容增加名人關(guān)注數(shù)量加入武漢同城發(fā)表言論每天每天-論壇貼報廣、軟發(fā)文、報告項目動態(tài)及活動等搭建起一個網(wǎng)上咨詢平臺定期定期-合計26.74萬候車廳廣告畫面尺寸：大牌1.8米3.6米（雙面） 發(fā)布總面積：12.96平方米； 中牌1.2米1.8米（雙面） 發(fā)布總面積：4.32平方米刊例價格：大牌8600元/月/塊；中牌4000元/月/塊媒體形式：內(nèi)

21、打光燈箱照明時間：不少于4小時（19：0023.00冬季延長）其他：包括上畫費、電費、維護保養(yǎng)費（不含制作費用）9月采用光谷大道及關(guān)山大道萬科紅郡附近處候車廳大牌，折扣價3200元/月，計算10個路牌，總費用為0.32*10=3.2萬元包裝費用洽談區(qū)包裝預估計：3萬內(nèi)容數(shù)量價格備注花卉6個0.05萬塑料花卉略顯陳舊需更換幕墻3面2萬藝術(shù)畫面的營造，加強視覺體驗水系-水槽邊側(cè)水系啟動，加強生動感水池小軟裝-0.05萬加入假水草、花朵，豐富水面環(huán)境商業(yè)街包裝預估計：3.5萬內(nèi)容數(shù)量價格備注門頭宣傳畫面-2萬門頭至頂，制作宣傳畫面營造商業(yè)感櫥窗畫面-1萬櫥窗畫面陳舊，需更換彩旗20個0.1萬沿街樹木

22、捆綁彩旗，突出熱火氛圍不可估計費用0.4萬看房通道包裝預估計：1萬內(nèi)容 數(shù)量價格備注入口門沿-0.05萬金布、裝飾藤蘿欄桿400米0.04萬綠網(wǎng)布、裝飾藤蘿戶型單張-入口花卉80盆0.08萬入口噴繪畫面0.23萬戶型圖展示、看房通道樓棟號提示不可預見費用0.6萬合計：7.5萬9月總營銷費用為：76.901萬元4、渠道拓展方式大企業(yè)、高校巡展安排（1）拜訪、巡展對象結(jié)合前期成交的客群分析，本案主要以華為、光谷軟件園、國企中心為重點挖掘?qū)ο?，中原電子、中鐵集團、以及富士康等單位作為后期輔助巡展單位。同時江漢油田即將遷入光谷，對這批潛在大客戶，可有針對性的拜訪，并集中團購看房。9月大學即將開學，重點

23、針對武昌片區(qū)大學校園內(nèi)擺點巡展。（2）銷售政策為了有效促進大單位客戶的成交量，建議給予針對性的優(yōu)惠：新客戶：針對大單位新成交的客戶額外給予5000元的購房優(yōu)惠。若客戶已經(jīng)為團購客戶成員，則不享受上述優(yōu)惠。（3）布展計劃執(zhí)行配合節(jié)點時間地點形式執(zhí)行人員第一周9月7日國企中心/光谷軟件園拜訪單位領(lǐng)導，并在人流較為密集的地方進行布展推介中午10：3013：00銷售經(jīng)理置業(yè)顧問9月8日國企中心/江鉆9月9日國企中心/華為第二周9月12日江鉆/光谷軟件園9月13日華為/光谷軟件園9月14日華為/江鉆9月15日國企中心/光谷軟件園9月16日國企中心/江鉆第三周9月19日國企中心/華為9月20日江鉆/光谷軟件園9月21日華為/光谷軟件園9月22日華為/江鉆9月23日國企中心/光谷軟件園第四周9月26日國