鎮(zhèn)江場商圈商業(yè)調(diào)研概況

1、鎮(zhèn)江商圈商業(yè)概況一、現(xiàn)階段鎮(zhèn)江商業(yè)現(xiàn)狀1、整體商業(yè)布局 按照鎮(zhèn)江市規(guī)劃，現(xiàn)有一個(gè)市級商業(yè)中心、四個(gè)區(qū)級商業(yè)中心、九個(gè)居住區(qū)級商業(yè)中心的塔式結(jié)構(gòu)體系。一個(gè)市級商業(yè)中心是指大 市口一級商業(yè)中心。四個(gè)區(qū)級商業(yè)中心為南徐、丁卯、谷陽、大港二級商業(yè)中心；九個(gè)居住區(qū)級商業(yè)中心分別是躍進(jìn)路、黃山南路、 九里街、青年廣場、丁卯南、谷陽西、官塘、諫壁、高資。2、各商圈商業(yè)業(yè)態(tài)及商圈特征 大市口商圈作為市級商業(yè)中心，功能定位是集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化、金融、商務(wù)等于一體，反映了鎮(zhèn)江城市經(jīng) 濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要窗口，是對鎮(zhèn)江本地市民具有極強(qiáng)吸引力的商業(yè)、休閑活動目的地。丁卯區(qū)級商業(yè)中心，面向本區(qū)域居民的日常

2、消費(fèi)，面向?qū)W生為主的特殊消費(fèi)群體，打造以現(xiàn)代零售業(yè)以及餐飲、文化科技等服務(wù) 業(yè)為主要特色的區(qū)域商業(yè)中心。 該商業(yè)中心以京口廣場為中心， 由學(xué)府路、經(jīng)十二路和谷陽路相交而成的 “雙十字 ”街區(qū)組成。南徐區(qū)級商業(yè)中心，面向本區(qū)域居民的日常消費(fèi)，面向城市行政、文化、商務(wù)機(jī)構(gòu)，以零售及文體休閑、商務(wù)、賓館等服務(wù)業(yè)為 主。該商業(yè)中心位于檀山路中部，由檀山路與鳳凰山路形成的十字商業(yè)街區(qū)和高鐵車站商業(yè)配套服務(wù)區(qū)組成。谷陽區(qū)級商業(yè)中心，將面向本區(qū)居民的日常消費(fèi)服務(wù)，面向城鄉(xiāng)周期型特定購物群體，該商業(yè)中心由谷陽大道街區(qū)以及312 國道與鎮(zhèn)寶路交叉口節(jié)點(diǎn)組成。大港區(qū)級商業(yè)中心，將面向本區(qū)域行政、港口、企業(yè)、面向周

3、邊城鄉(xiāng)居民的日常消費(fèi)，以零售及商務(wù)賓館等服務(wù)業(yè)為主該中心位 于大港中心區(qū)內(nèi)。3、商圈消費(fèi)人群構(gòu)成及消費(fèi)層次商圈名稱消費(fèi)人群消費(fèi)能力大市口商圈鎮(zhèn)江全市各區(qū)域人群強(qiáng)丁卯該地區(qū)居民及學(xué)生為主中南徐該地區(qū)居民弱谷陽該地區(qū)居民及城鄉(xiāng)周期 型購物群體弱大港該地區(qū)企業(yè)及居民弱4、消費(fèi)導(dǎo)向及趨勢 隨著鎮(zhèn)江城鄉(xiāng)居民收入的增長，購買力水平逐步提升，從鎮(zhèn)江市場的商業(yè)發(fā)展勢頭來看，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級，居民生活不斷向 舒適享受型過渡，但目前鎮(zhèn)江商業(yè)發(fā)展相對滯后，品牌吸引力不夠，鎮(zhèn)江商業(yè)不能完全滿足高端人群需求。二、未來發(fā)展方向1、在規(guī)劃及在建商業(yè)項(xiàng)目（1）萬達(dá)廣場鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場位于潤州區(qū)核心板塊（原華鋁地塊，鎮(zhèn)江火車站旁）

4、 ，是萬達(dá)集團(tuán)在鎮(zhèn)江開發(fā)的大型城市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目建筑面積 約41萬m2，項(xiàng)目總投資近 25億元，其中商業(yè)面積約 20萬m2，是以五星級酒店、公寓、商業(yè)廣場、步行街等多種物業(yè)類型， 集購物、 娛樂、餐飲為一體的綜合性開發(fā)項(xiàng)目。萬達(dá)廣場，是鎮(zhèn)江迄今為止最大的城市綜合體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年 10 月開業(yè)。（2）蘇寧廣場鎮(zhèn)江蘇寧廣場位于解放路、中山東路交匯處，地處鎮(zhèn)江商業(yè)的核心位置 大市口商圈。由蘇寧置業(yè)投資開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目占地面 積超過 3 萬平方米，規(guī)劃總建設(shè)面積約 40 萬平方米，建筑高度達(dá)到 300 米。蘇寧廣場將建成超過 10 萬平方米規(guī)模的購物中心，共 8 個(gè)樓層，引入一線品牌旗艦店，將零售、精

5、品超市、健身、餐飲、娛樂、 影院等多種商業(yè)業(yè)態(tài)融為一體，滿足城市高端群體各種休閑購物需求， 。2、城市整體規(guī)劃方向及未來消費(fèi)層次定位由于城市地理位置的特殊性，鎮(zhèn)江城市未來發(fā)展重點(diǎn)向南發(fā)展，丁卯、南徐作為城市南拓的重點(diǎn)板塊將大力承接城市生活功能， 而我們的西津?yàn)稠?xiàng)目距離大市口商業(yè)中心約一公里，城市屬性較強(qiáng)，具備一定的地理位置優(yōu)勢。從大市口商圈商業(yè)調(diào)研來看，鎮(zhèn)江商業(yè)發(fā)展相比周邊城市相對滯后，中心商圈與周邊發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)中心比較，檔次與整體形象 不高。從即將開業(yè)的萬達(dá)廣場了解到的情況，餐飲、休閑類的占比占到了50%以上，城市高檔商業(yè)購物場所不足（目前只有八佰伴）國際知名品牌不多，餐飲在城市商業(yè)占比較

6、大，針對我們的西津?yàn)稠?xiàng)目，要快速起步與發(fā)展，餐飲、休閑類商業(yè)業(yè)類所占比例也是我 們需重點(diǎn)研究的課題。三、重點(diǎn)商圈 大市口商圈調(diào)研大市口商圈地圖農(nóng)右萬源甘理St 招行雙糊江市三中- 井為名僅直營店制醫(yī)噩髯義九州蚌舀交眾為at ii |裁 鬆器學(xué)創(chuàng)第一樓步行曲視野內(nèi)搜索退出全屏軍港賓誼血邯政支局軀辭舟西賓館血電f貴喜來克館鈕丹徒大HQ出01江最閒湯館禱江八値徉J社臭茁禹-tt急餐發(fā)汐龍扮金利來大八好南京證劈處司毎江營業(yè)削險(xiǎn)天遞傭日痢店京凌大廈血占名古屋日本弱理吝海岸休闈中心11京口飯店農(nóng)行京江支行鎮(zhèn)江運(yùn)河8”11潤居商勞申心仁% 欖江市第四中學(xué)工乙日全貫快速餐欽伺克甘BSiSi城艱普鎮(zhèn)江地SS門好

7、養(yǎng)來擁五采街市場血華星大債大祥時(shí)尚由環(huán)球大廈11新雅知筍婪譴幼兒園山江商業(yè)城學(xué)工行中山支冇百盛魚大市口店已天王星迢市目老鋼聊啡堂百盛商嫂 牌坊巷幼兒園中行京口衣行王學(xué)割津. 怖事涪所 愷麟豔訝li丹準(zhǔn)物資大廈羊交行解放路査行州事務(wù)所花園大酒店削11尚友冊村療江市屈著局大市口 ”是鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)、金融、交通、商貿(mào)活動中心，是鎮(zhèn)江市民社會活動最為重要的區(qū)域。鎮(zhèn)江主城區(qū)70的人日常工作、生活均離開不了大市口，同時(shí)也是鎮(zhèn)江迄今為止唯一的大型經(jīng)濟(jì)商圈。1、調(diào)研時(shí)間： 2011年3月 23日24日2、調(diào)研地點(diǎn)：鎮(zhèn)江大市口商圈（電力路與中山東路交界路口，沿中山東路向東直至夢溪廣場）3、參與人員：仇榮榮、勵(lì)嘉4、調(diào)

8、研目的：考察鎮(zhèn)江大市口區(qū)域商業(yè)布局和商業(yè)發(fā)展5、走訪形式：實(shí)地考察、拍照記錄6、走訪路線 大市口商圈是一個(gè)東起夢溪路，西至電力路，南北以解放路為界的超大區(qū)域。在此區(qū)域內(nèi)，包含了大潤發(fā)、八佰伴、太和廣場、 鎮(zhèn)江商業(yè)城、紫金廣場、第一樓街、南門大街、在建設(shè)中 300 米海拔高的蘇寧廣場，可謂是商業(yè)集中區(qū)。（1）大市口商圈大型商業(yè)大潤發(fā)超市 八佰伴太和廣場鎮(zhèn)江商業(yè)城購物廣場鎮(zhèn)江八佰伴位于鎮(zhèn)江市商業(yè)聚集區(qū) 中山東路，總建筑面積 140000 平米，是集時(shí)尚百貨、超市生活會館、餐飲、娛樂、休閑于 體的時(shí)尚購物中心。鎮(zhèn)江八佰伴以高檔的購物環(huán)境、眾多的全球知名品牌，為鎮(zhèn)江目前中高檔消費(fèi)群體的集散地。購物廣場

9、連地下負(fù) 一層共 7 層 八佰伴調(diào)研總結(jié)1、地理位置：八佰伴坐落于中山東路，屬于鎮(zhèn)江主城區(qū)核心位置，市內(nèi)到達(dá)交通極為方便。 2、消費(fèi)群體：鎮(zhèn)江全市內(nèi)各區(qū)域消費(fèi)者、消費(fèi)檔次較高，針對人群為鎮(zhèn)江市中高收入人群。3、設(shè)計(jì)與購物環(huán)境：大氣、寬敞、典雅，效仿南京德基廣場，一樓留有適當(dāng)?shù)奶艨?。從視覺上給人一種舒適的購物中心，鄰近街道一 面的櫥窗均為國際或國內(nèi)知名大牌，例如卡地亞、萬寶龍等，購物中心比較方正，動線比較清晰，各柜臺設(shè)計(jì)擺放整齊。4、目前的一些問題：八佰伴為去年 1 月份新開業(yè)的購物廣場，品牌與鎮(zhèn)江之前的老商業(yè)城比較，高檔許多。屬于鎮(zhèn)江高端購物中心， 在目前來看，大牌消費(fèi)能力支撐不夠，接受度尚不

10、足，目前還處在商業(yè)培育期。鎮(zhèn)江太和廣場廣場內(nèi)部為租賃商鋪，租賃式廣場，業(yè)態(tài)以服飾居多，且大多為個(gè)體買賣的不知名品牌。少數(shù)幾個(gè)知名品牌veromoda、only 、JJ、Eland 等，均為品牌折扣店。走道一邊個(gè)體租滿開放式小鋪，以美甲、小玩具、飾品居多，且擺放雜亂。消費(fèi)群體層次較低。2）特色商業(yè)街：南門大街南門大街是鎮(zhèn)江一條特色商業(yè)街，總長度約為 700 米，道路寬度約為 20米，主要以沿街底層商鋪為主，在不到 700米的道路上， 聚焦了約有 250 多家商鋪，主要以經(jīng)營百貨、服裝（特別是女裝）為主，針對的消費(fèi)對象為學(xué)生、工薪階層，目前人氣比較旺，到了 夜晚，南門大街就變成了步行街，夜市、排擋

11、長達(dá) 200 米。3）大市口商圈周邊街道商業(yè)業(yè)態(tài)與租金價(jià)格表街道名稱業(yè)態(tài)分布情況平均租金價(jià)格中山東路共計(jì)匯集大型商業(yè)廣場 3 家（八佰伴、鎮(zhèn)江 商業(yè)城、太和廣場） ，五星級酒店 1 家（鎮(zhèn)12 元/天/平方 20元/天/平方 大娘水餃旁兩層 700 平方米，年租金 230 萬，江國際飯店），家電連鎖 3 家（蘇寧、國美、 五星共 5 家門店，其中蘇寧電器 3家門店）， 酒吧、KTV15 家。零售服裝百貨類約占 70%， 餐飲類約占 15%，娛樂休閑類約占 6%，電 器連鎖約占 3%，其它類占 6%。太和商廈一層街鋪 100 平方米，年租金 110 萬。電力路是鎮(zhèn)江自發(fā)形成的糖果、酒類批發(fā)、零售

12、一 條街，主要以糖果、酒類批發(fā)為主，購買人 群已鎮(zhèn)江本地市民為主，餐飲代表商家有 “佬土火鍋”“川福樓”3 元/天/平方 5 元/天/平方正東路和中山東路平行的一條街， 經(jīng)營業(yè)類為餐飲 35%，娛樂休閑占 10%，服飾百貨占 45%， 其它（花店、藥店等）占 10%4 元/天/平方 6 元/天/平方第一樓街人氣較差，除沿街商鋪?zhàn)鉂M外，內(nèi)部商戶較 少，主要以沿街服飾（占 60%）和餐飲（ 40%） 為主4 元/天/平方 6 元/天/平方 一層靠解放路街鋪 625 平方米，年租金 120 萬元南門大街沿街底層商鋪， 主要為服裝百貨類的小門面 （約占 85%），其它為餐飲、大排檔（ 15%）4 元/

13、天/平方 6 元/天/平方沿街商鋪 20平方米，年租金 4.5 萬元，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 2 萬元夢溪路沿街底層，街東面門面為夢溪路電子管廠原 有門面，主要經(jīng)營為五金（ 25% ）、服飾 （60%）、餐飲休閑（ 15%）4 元/天/平方 5 元/天/平方（4）鎮(zhèn)江次商圈丁卯商圈 該商業(yè)中心以京口廣場為中心，由學(xué)府路、經(jīng)十二路和谷陽路相交而成的 “雙十字 ”街區(qū)組成。面向本區(qū)域居民的日常消費(fèi)及學(xué)生 為主的特殊消費(fèi)群體。在該區(qū)域除擁有江蘇大學(xué)、鎮(zhèn)江高職、一中新校區(qū)等學(xué)校外，更有近 20 萬的聚居人群，“谷陽新村”、“瑞泰花 園”、“金田花園”、“沃得雅苑”、“江南世家”、“恒美嘉園”等生活小區(qū)。沃得廣場是丁卯

14、片區(qū)的大型商業(yè)廣場，占地面積 30 畝，建筑面積 50000 平方米，現(xiàn)有沃爾瑪、蘇寧電器、肯德基進(jìn)駐，整體建筑 高三層，一樓主要是肯德基汽車餐廳及租賃式商鋪，二樓為蘇寧電器、沃爾瑪超市，三樓為沃爾瑪超市及辦公區(qū)域。租賃價(jià)格在 1.5 元/天/平方 2 元/天/平方.四、 鎮(zhèn)江商業(yè)市場調(diào)研分析1、目前鎮(zhèn)江九成商鋪經(jīng)營模式為租賃 根據(jù)訪談商家得知，接近絕大部分的商鋪經(jīng)營為租賃，購買商鋪的只占全部被訪者的極少部分，這說明鎮(zhèn)江的商鋪以投資自主經(jīng) 營者只占到很小的比例。投資者購買居多，經(jīng)營者購買較少。這一方面是因?yàn)榻?jīng)營者資金實(shí)力較弱，另一方面與經(jīng)營者投資意識還不 夠強(qiáng)有很大關(guān)系，他們普遍對于購買商鋪并

15、利用租金收益還貸的經(jīng)營方式考慮不足。2、 商鋪面積以小面積為主， 40 平方米以下占六成從商家反饋的信息中我們看到，商鋪面積在 40平米以下的占到六成左右，不少的被訪者認(rèn)為 3040 平米的面積足夠達(dá)到經(jīng)營要 求。從面積來說， 30 40 平米左右的商鋪還是最受歡迎的。a) 經(jīng)營者認(rèn)為服裝店、百貨零售、室內(nèi)娛樂市場潛力較大 從統(tǒng)計(jì)結(jié)果我們發(fā)現(xiàn)，未來經(jīng)營者的投資意識越來越向休閑、娛樂的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展，他們的投資意識還是非常跟緊商業(yè)發(fā)展步伐 的。其中，服裝店約占 30，百貨零售和室內(nèi)娛樂均為 20。就鎮(zhèn)江目前的商業(yè)業(yè)態(tài)來看，仍然缺少這類休閑、娛樂、購物一體化的 商業(yè)配套，現(xiàn)有的只是集中在大市口地區(qū)一

16、些較大的百貨商場，某些在頂層設(shè)置了一些餐飲場所，而休閑娛樂類的場所就少之甚少， 而且分布零散，缺乏集中型，導(dǎo)致鎮(zhèn)江整體商業(yè)規(guī)模和檔次發(fā)展速度緩慢。不過，相對而言，這樣的商業(yè)缺口也剛好為具備強(qiáng)大實(shí)力的開發(fā)企業(yè)提供了發(fā)展空間，從而有利改善鎮(zhèn)江目前的商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。b) 投資地點(diǎn)首選中山東路附近商鋪，其次大西路與解放路附近商鋪 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，半數(shù)受訪者認(rèn)為中山東路為經(jīng)營者購買商鋪的首選地點(diǎn)。該路段地處市中心，商業(yè)十分繁榮；周邊相鄰街道做為市中 心輻射選擇率排名第二。分別為解放路、南大街、第一樓街等。說明經(jīng)營者愿意選擇目前商業(yè)發(fā)展較好的地段。當(dāng)然經(jīng)營者也承認(rèn)， 在實(shí)際進(jìn)行投資時(shí)，他們還需要考慮商鋪的價(jià)格，因?yàn)槌?/p>